THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Th.s Phạm Lan Hương
TBM Kinh tế và Quản lý địa chính
ĐH Kinh tế quốc dân
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1 Khái niệm và phân loại:
1.1.1 Khái niệm
- Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản
không thể di dời được bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở
+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài
sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng)
+ Tài sản khác gắn với đất
+ Tài sản do pháp luật quy định
1.1.1 Khái niệm
•
Tài sản là gì? Tài sản hữu hình, vô hình
•
Bất động sản và động sản
•
Quan niệm về bất động sản trên thế giới
•
Tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS:
Là yếu tố vật chất có ích cho con người
Tài sản có sự chiếm giữ, chiếm hữu
Có thể đo lường được
Không thể di dời được
Tồn tại lâu dài
1.1.2 Phân loại
Phân loại theo cấu thành (Luật)
Đất đai
Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản)
Tài sản khác gắn với đất đai
Tài sản khác do pháp luật quy định
Phân loại theo mục đích sử dụng
Để ở
TM và VP
Công nghiệp
Chuyên biệt
1.1.2 Phân loại
•
Phân loại theo cấp công trình
Nhà ở : cấp 1
4
Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3
Biệt thự: giáp tường, song đôi,
riêng biệt, riêng biệt sang trọng
Văn phòng: Hạng A
D
….
1.2 Những đặc điểm cơ bản của BĐS
1.2.1 Tính cố định về vị trí
•
Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời
•
Biểu hiện:
Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời:
o
Khoảng cách đến trung tâm
o
Khả năng tiếp cận
Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu
vực:
o
Tự nhiên
o
Kinh tế
o
Xã hội
o
Môi trường
1.2.1
Tính cố định về vị trí
•
Vấn đề đặt ra
Dự tính khả năng thay đổi các của các
yếu tố
Phát triển các yếu tố
Cải thiện các yếu tố không thay đổi
được
1.2.2 Tính lâu bền
•
Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên
nhiên, trường tồn
•
Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài
Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế,
thi công
Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả
năng quản lý, khai thác
•
Vấn đề đặt ra:
Khi đầu tư
Khi định giá
Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần
Lâu bền: dự tính tầm xa
1.2.3 Tính dị biệt
•
Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời
•
Biểu hiện:
Khác lô đất
Khác kết cấu, kiến trúc
Khác hướng
Khác cảnh quan và ngoại cảnh
•
Vấn đề đặt ra:
Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS
Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị
biệt
Không so sánh dập khuôn
Quản lý nhà nước về không gian và kiến
trúc
1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
•
Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể
di dời
•
Biểu hiện:
Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS
Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã
hội xung quanh BĐS
•
Vấn đề đặt ra:
Khi đầu tư BĐS
Khi định giá BĐS
Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích
1.2.5 Tính khan hiếm
•
Nguyên nhân:
Bị giới hạn bởi diện tích bề mặt
Vị trí cố định
•
Biểu hiện:
Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối
Đầu cơ BĐS
•
Vấn đề đặt ra:
QLNN đối với thị trường
Chính sách chống đầu cơ
1.2.6 Có giá trị lớn
•
Nguyên nhân:
Giá trị đất đai cao
Chi phí đầu tư xây dựng lớn
•
Biểu hiện:
Khả năng sinh lời cao
Tạo vốn mới
•
Vấn đề đặt ra:
Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn
Khả năng tái tạo vốn
Phát sinh quan hệ vay vốn
1.2.7 Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp
của Nhà nước
•
Nguyên nhân:
Tài sản quan trọng của quốc gia
•
Biểu hiện:
Chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở,
kinh doanh BĐS
Đất đai thuộc sở hữu nhà nước
•
Vấn đề đặt ra:
Đăng ký đất, nhà ở
Đăng ký giao dịch BĐS
2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường
BĐS
2.1 Khái niệm và phân loại
2.1.1 Khái niệm
•
Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS
•
Quan hệ hàng hóa – tiền tệ:
Mua - bán
Thuê – cho thuê
Cầm cố, thế chấp
Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để
thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ
hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không
gian, thời gian xác định
2.1.2 Phân loại thị trường BĐS
Phân loại theo tính chất quan hệ trao
đổi
Mua – bán
Thuê – cho thuê
Thị trường thế chấp BĐS
Thị trường bảo hiểm
2.1.2 Phân loại thị trường BĐS
Phân loại dựa trên hàng hóa
Thị trường đất đai
Thị trường nhà ở
Thị trường BĐS TMDV
Thị trường BĐS VPCS
Thị trường BĐS nông nghiệp
Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường
Thị trường đất đai
Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán
hoặc cho thuê
Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS
2.1.2 Phân loại thị trường BĐS
Phân loại mức độ kiểm soát thị trường
Thị trường chính quy
o
Lợi ích
o
Bất lợi
Thị trường phi chính quy
o
Lợi ích
o
Bất lợi
2.2 Vai trò của thị trường BĐS
Thúc đẩy sản xuất phát triển
Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát
triển
Tăng thu ngân sách
Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài
nước
Góp phần ổn định xã hội
Nâng cao đời sống nhân dân
Đổi mới chính sách, pháp luật
2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị
trường BĐS
2.2.1 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm
giao dịch
•
Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS
•
Biểu hiện:
Địa điểm giao dịch có thể khác địa điểm của
hàng hóa
Chợ giao dịch “ảo”
3 khâu giao dịch cơ bản
Vấn đề đặt ra:
•
Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý
•
Quan hệ giao dịch kéo dài
•
Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu
2.2.2 Tính vùng, khu vực
Nguyên nhân: do tính cố định của
BĐS
•
Biểu hiện:
Hàng loạt thị trường nhỏ
Mang tính địa phương
Vấn đề đặt ra:
Quan hệ cung cầu – giá cả mang tính
địa phương
2.2.3 Tính không hoàn hảo
Nguyên nhân: thông tin không đầy đủ,
rộng rãi
Biểu hiện:
Tiêu chí đánh giá không chính xác
Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh
Số lượng người tham gia cung cầu ít
Vấn đề đặt ra:
Giá sản phẩm đơn chiếc
Lợi thế độc quyền bán
Sốt giá
2.2.4 Tính khó thâm nhập, khó rút lui
Nguyên nhân: hàng hóa không được
bày bán, thiếu thông tin
Biểu hiện:
Người mua – bán ít quen thuộc, ít
kinh nghiệm
Vấn đề đặt ra:
Cần người môi giới, tư vấn
Cơ hội tham gia của các tổ chức tín
dụng
2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc
sự kiểm soát của nhà nước
Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS
Biểu hiện:
Nhà nước quản lý mọi BĐS
Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao
dịch
Vấn đề đặt ra:
Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS
Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức
Chính sách đối với thị trường BĐS
2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển
2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS
Chủ thể thị trường
Chủ thể tham gia vào cung
Chủ thể tham gia vào cầu
Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia
vào cầu
Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS
Các tổ chức thông tin
Các tổ chức tư vấn
Các tổ chức môi giới
Các tổ chức đánh giá
Tổ chức phát triển quỹ đất
2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS
Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị
trường BĐS
Các tổ chức tín dụng
Ngân hàng
Cơ quan QLNN về thị trường BĐS
Ngành Xây dựng
Ngành Địa chính