Luận văn thạc sĩ QUẢN lý NHÀ nước về đất ĐAI TRÊN địa bàn HUYỆN hòa VANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG







MAI THỊ THÙY LINH





QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG









LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Đà Nẵng – Năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG






MAI THỊ THÙY LINH








QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG





Chuyên ngành: Kinh tế phát triển

Mã số: 60.31.01.05




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Bùi Quang Bình



Đà Nẵng – Năm 2015

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
6. Cấu trúc của luận văn 4
CHƯƠNG 1. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN
KINH TẾ 5
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT
ĐAI 5
1.1.1. Vai trò của đất đai 5
1.1.2. Đặc điểm của đất đai 7

1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT
ĐAI 8
1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai 8
1.2.2. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai 13
1.2.3. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 14
1.2.4. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai 16
1.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 18
1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 20
1.3.2. Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính 20
1.3.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 21
1.3.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích
sử dụng đất 22

1.3.5. Quản lý tài chính về đất đai 23
1.3.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 23
1.3.7. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất 24
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG 26
2.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN HÒA
VANG 26
2.1.1. Điều kiện tự nhiên 26
2.1.2. Địa hình, địa mạo 26
2.1.3. Khí hậu 27
2.1.4. Các nguồn tài nguyên 28
2.1.5. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội và các ngành kinh tế 30
2.1.6. Dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống nhân dân 33

2.1.7. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 35
2.1.8. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện
Hòa Vang 37
2.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI 40
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 40
2.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2014 42
2.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 43
2.3.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và tổ chức
thực hiện triển khai thi hành Luật Đất đai 44
2.3.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa
giới hành chính, lập bản đồ hành chính 45

2.3.3. Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính 45
2.3.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 49
2.3.5. Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất 50
2.3.6. Công tác quản lý tài chính về đất đai 52
2.3.7. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 54
2.3.8. Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất 59
2.4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ HẠN CHẾ TRONG QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀ VANG 63
2.4.1. Kết quả đạt được 63
2.4.2. Hạn chế yếu kém 64
2.4.3. Nguyên nhân tồn tại quản lý nhà nước về đất đai 65
2.4.4. Những bức xúc cần phải giải quyết trong thời gian đến 68
CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG
TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
HÒA VANG 70
3.1. CĂN CỨ ĐỂ ĐƯA RA GIẢI PHÁP 70

3.1.1. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của huyện 70
3.1.2. Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Hòa Vang 71
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT
ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG 73
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện công cụ và phương pháp quản lý nhà
nước về đất đai của chính quyền huyện Hòa Vang 73
3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai của chính quyền huyện Hòa Vang 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (bản sao)


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số
hiệu
Tên bảng Trang

2.1. Cơ cấu tài nguyên đất chia theo mục đích sử dụng huyện
Hòa Vang
29
2.2. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế (Giá thực tế) 31
2.3. Mật độ phân bố dân cư huyện Hòa Vang năm 2014 33
2.4. Một số chỉ tiêu về thu nhập và mức sống của người dân
huyện Hòa Vang
34
2.5. Biến động sử dụng đất thời kỳ 2010 - 2014 42
2.6. Diện tích đã đo đạc lập bản đồ địa chính theo tỷ lệ tại xã Hòa

Tiến và Hòa Nhơn
47
2.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện
Hòa Vang từ năm 2010 - 2014
48
2.8. Kết quả giao đất, cho thuê đất từ năm 2010-2014 52
2.9. Nguồn thu từ đất từ năm 2010-2014 53
2.10.

Hồ sơ đăng ký thực hiện các quyền của người sử dụng đất 54
2.11.

Số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất từ 2010-2014 57
2.12.

Số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo từ 2010-2014 61



DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ


Số
hiệu
Tên biểu đồ Trang

2.1 Biểu đồ nhiệt độ - lượng mưa huyện Hòa Vang năm 2010 28
2.2. Tăng trưởng kinh tế, thu nhập trên địa bàn huyện 30

DANH MỤC CÁC HÌNH

Số
hiệu
Tên hình Trang
2.1. Cơ cấu đất nông nghiệp 40
2.2. Cơ cấu đất sản xuất nông nghiệp 41
2.3. Cơ cấu đất phi nông nghiệp 42



1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời kỳ đầu thành lập thành phố Đà Nẵng, từ năm 1997 đến nay,
dưới sự chỉ đạo của Thành ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân thành
phố Đà Nẵng đã 3 lần lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình
Chính phủ xem xét phê duyệt, nhờ đó các ngành các cấp đã triển khai thực
hiện các dự án quy hoạch sử dụng đất góp phần tích cực vào việc phát triển
kinh tế - xã hội thành phố, khai thác được tiềm năng đất đai hợp lý, có hiệu
quả làm thay đổi diện mạo của Thành phố một cách tích cực, đời sống vật
chất, văn hoá tinh thần của nhân dân ngày càng nâng cao, xứng đáng là đô thị
loại I, là trung tâm phát triển của khu vực miền Trung và Tây Nguyên.
Đất đai là nguồn nội lực quan trọng của quá trình đô thị hóa, không chỉ
để đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sản xuất, mà còn là hàng hoá đặc biệt để
khai thác nhằm tạo ra nguồn vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị. Để
đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình phát triển kinh -
xã hội và đô thị hóa của huyện Hòa Vang giai đoạn từ 2010 đến năm 2014,
cần nghiên cứu thực trạng của nó để thấy được những kết quả đạt được,

những mặt còn tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của thành
phố, từ đó đưa ra những biện pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác sử
dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
đất, mang lại lợi ích thiết thực về đời sống kinh tế xã hội, làm thay đổi bộ mặt
của một huyện nông nghiệp trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Các khu công nghiệp, khu đô thị đã và đang triển khai xây dựng đã khai thác
một phần diện tích đất chưa sử dụng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng
đất. Đây cũng là những nội dung cần được nghiên cứu nhằm góp phần làm

2

sáng tỏ những vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu “Quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn huyện Hoà Vang”.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Nghiên cứu giữa lý luận và thực tiễn liên quan đến quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn huyện Hòa Vang.
- Nhận biết được các vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai, những
nguyên nhân liên quan đến đất đai ở huyện Hoà Vang.
- Làm thế nào để công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Hoà Vang ngày một tốt hơn, góp phần xây dựng huyện Hòa Vang
thành một trong những địa phương giàu mạnh và văn minh là một nhiệm vụ
quan trọng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tác giả tập trung nghiên cứu công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hoà Vang.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Hoà Vang
+ Về thời gian được thực hiện 05 năm: từ năm 2010 đến năm 2014.
+ Về chủ thể quản lý: chính quyền huyện Hoà Vang.

4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Các phương pháp nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu này tác giả sử dụng các phương pháp như:
Phân tích thống kê, khái quát, so sánh, đánh giá, tổng hợp, Thực hiện qua
việc khảo sát, phân tích, đánh giá các nghiên cứu lý luận và thực tiễn khi thực
hiện chính sách đất đai. Trên cơ sở đó, cùng với tình hình thực tế và đặc điểm
của huyện Hoà Vang, tác giả chọn các chỉ tiêu và nội dung đánh giá công tác
quản lý nhà nước về đất đai.

3

Trong phạm vi đề tài chỉ ra các vấn đề tồn tại cùng với các nguyên
nhân, từ đó hình thành các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn huyện Hoà Vang. Các phương pháp thu thập tài
liệu, thông tin, được sử dụng trong nghiên cứu:
- Kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó.
- Nguồn quy hoạch sử dụng đất huyện Hoà Vang đến năm 2020 đã
được UBND thành phố phê duyệt.
- Nguồn từ các báo cáo tổng hợp về đất đai của huyện Hoà Vang, Sở
Tài nguyên và Môi trường và UBND thành phố Đà Nẵng.
- Thông tin thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo
chí, đài phát thanh, truyền hình, internet…
- Kết hợp các phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu để có dữ
liệu nghiên cứu, phân tích đầy đủ.
4.2. Nguồn thông tin dữ liệu, công cụ phân tích chính
- Nguồn số liệu sử dụng của Niêm giám thống kê của thành phố Đà
Nẵng và huyện Hoà Vang từ năm 2010 đến nay, các báo cáo tổng kết về đất
đai của huyện Hoà Vang, Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND thành phố
Đà Nẵng.
- Tham khảo các ý kiến của các nhà nghiên cứu về lĩnh vực đất đai.

- Chủ yếu sử dụng chương trình xử lý bằng excel.
4.3. Cách tiếp cận
- Tiếp cận vĩ mô: phân tích chính sách đất đai của nhà nước.
- Tiếp cận hệ thống: Mối tương quan giữa kinh tế- xã hội- đất đai.
- Tiếp cận lịch sử: so sánh những giai đoạn khác nhau.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu huyện Hoà Vang đây là một địa phương có diện
tích rộng và có nhiều loại đất để nghiên cứu.

4

- Đây là lần đầu tiên một nghiên cứu đề tài này được tiến hành ở huyện
Hoà Vang.
- Tác giả đưa ra các giải pháp cụ thể để phù hợp với đặc tính của huyện
Hoà Vang
6. Cấu trúc của luận văn
Phần mở đầu.
Chương 1. Quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế
Chương 2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Hoà Vang
Chương 3. Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước về đất đai tại huyện Hoà Vang đến năm 2020.
Phần Kết luận.

5

CHƯƠNG 1
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ

1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT ĐAI
1.1.1. Vai trò của đất đai
Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính
trị, xã hội của mỗi đất nước. Nhiều nước trên thế giới đã đưa vấn đề đất đai
vào Hiến pháp của mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài nguyên quý giá của quốc gia; là tư
liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế - xã
hội; là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia; là thành phần quan trọng của
môi trường sống; là thành quả đấu tranh cách mạng của nhiều thế hệ… Do đó,
đất đai luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm.
Tại thành phố Đà Nẵng có 06 quận và 02 huyện, trong đó huyện Hòa
Vang đất đai còn dồi dào chưa khai thác hết, tuy nhiên trong quá trình phát
triển kinh tế của thành phố Đà Nẵng thì công nghiệp hóa và đô thị hóa là hai
quá trình tất yếu làm nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Hai quá trình
này đi liền với nhau làm nhu cầu sử dụng đất đai ngày một tăng, ảnh hưởng
đến việc tăng giá đất. Đất đai ở các đô thị được sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, trình độ hợp lý trong sử dụng cũng khác nhau và tác động tới hiệu
quả phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Xã hội ngày càng phát triển không ngừng từ thành thị đến nông thôn,
thì đất đai là tài sản quý giá nhất của một vùng, một quốc gia. Vì vậy, nếu đất

đai không được sử dụng hợp lý thì sẽ gây lãng phí. Các loại đất được sử dụng
trong nền kinh tế theo một tỷ lệ nhất định tùy theo điều kiện tự nhiên và trình
độ phát triển kinh tế của vùng đó. Địa phương nào sử dụng hợp lý và phù hợp

6

với từng điều kiện tự nhiên thì bảo đảm được công năng kinh tế của đất và sẽ
thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung cho một vùng.
Nhìn chung, cơ cấu ngành kinh tế quyết định cho sự phát triển kinh tế
của một vùng. Chính sự phát triển của các ngành kinh tế góp phần nâng cao
giá trị sản phẩm trên đất làm tăng giá trị của đất lên rất nhiều lần, góp phần
khai thác sử dụng đất có hiệu quả và thúc đẩy phát triển kinh tế của vùng đó.
Như vậy, đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển
kinh tế- xã hội của đất nước nói chung và của huyện Hòa Vang nói riêng. Hệ
thống quản lý đất đai hợp lý, chính sách phù hợp với từng thời kỳ sẽ có tác
động tích cực trong giải quyết các vấn đề sau:
- Tăng sản lượng kinh tế nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn, góp
phần xây dựng nông thôn mới theo đúng chủ trương của Chính phủ và của
UBND thành phố Đà Nẵng nhằm nâng cao đời sống nông dân;
- Quy hoạch hợp lý các khu công nghiệp, công nghệ cao và kiểm soát
quá trình đô thị hóa;
- Có lượng lương thực dùng để dự trữ cho quốc gia;
- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch
sử dụng đất hợp lý.
- Tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương nói riêng và của đất nước
nói chung;
- Xây dựng xã hội công bằng và văn minh trước hết trong chính sách
nhà ở và đất ở.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai; thực hiện quyền

điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
và giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá

7

hoặc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định.
1.1.2. Đặc điểm của đất đai
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, quốc gia nào có nhiều
đất đai thì quốc gia đó sẽ phát triển tốt. Đất đai không tự sinh ra mà đã có sẵn
ở mỗi quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp. Đặc
điểm đất đai ảnh hưởng lớn đến quy mô, cơ cấu và phân bố của ngành nông
nghiệp. Vai trò của đất đai càng lớn hơn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu
dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất,… ngày càng tăng. Vì vậy, phải
nghiên cứu, tìm hiểu quy mô, đặc điểm đất đai để bố trí cơ cấu sử dụng thích
hợp nhằm phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nâng cao đời sống nhân
dân.
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị
trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của
các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa
khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn. Tuy
nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai
ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những
nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có
giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí
đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh
nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai
không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại
cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc
gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có

biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn
bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không

8

thể có được. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất
đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Đất đai có tính đa dạng phong
phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý,
đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú
của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây quyết định và đất tốt hay
xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại
không tốt cho mục đích khác. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt
động của con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm
để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc
gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành
đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác
động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản
phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư
vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế - xã hội. Trong xã hội có
giai cấp, các quan hệ kinh tế - xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn
trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê
đất, giữa nhà tư bản với công nhân Trong nền kinh tế thị trường, các quan
hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua
bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai
được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai
có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này
có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT ĐAI
1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

Khái niệm đất: Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu
tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, sinh vật,

9

khí hậu, địa hình, con người và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá
bằng số lượng diện tích (m
2
, ha, km
2
) và độ phì nhiêu, màu mỡ. Phạm vi sử
dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối bởi các điều
kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các điều kiện,
quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật.
Đất đai có tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu
sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng và có giá trị
cố định trong không gian không thể thay thế, thay đổi theo chủ quan mong
muốn của con người, chính đặc điểm này là nguyên nhân tạo nên sự khác biệt
về giá trị của đất đai ở những vị trí khác nhau.
Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế được trong sản xuất nông
nghiệp. Là một vật thể tự nhiên đồng thời cũng là nơi sản xuất ra của cải vật
chất đảm bảo cho xã hội tồn tại và phát triển. Đất đai là một tài sản đặc biệt,
nếu quá trình sử dụng loại tài sản này với hình thức khác nhau và có mức đầu
tư khác nhau thì nó mang lại hiệu quả về sản xuất và xã hội cũng khác nhau.
Đất có vai trò rất quan trọng đối với mỗi quốc gia, vì vậy nhà nước cần
nắm chắc tình hình của đất đai thông qua việc quản lý đất đai, cụ thể như sau:
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến
việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất
đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất và các khoản thuế về đất,…) và giải quyết những tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo,… liên quan đến quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, cập
nhật, cung cấp và lưu giữ những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử
dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản.

10

Quản lý đất đai bao gồm: xác định ranh giới địa hình, lập và quản lý hồ sơ địa
giới hành chính, lập bản đồ hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng
đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch
sử dụng đất; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; thống kê kiểm kê đất đai; quản lý tài chính về đất đai; quản lý và phát
triển bất động sản; thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; quản lý
các dịch vụ công về đất đai.
Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất
đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai
và pháp luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước
xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước;
tập trung và phân cấp quản lý; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; vị trí của
cơ quan đăng ký đất đai; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa
chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về
chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy
hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất

đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng. Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu
cầu sử dụng đất đai của các ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà
nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ
sử dụng theo quá trình phát triển của xã hội.

11

Như vậy, quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ
quan Nhà nước về đất đai. Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình
hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất
theo chủ trương của Nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng
đất đai. Mục tiêu cao nhất của quản lý nhà nước về đất đai là bảo vệ chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, bền
vững và ngày càng có hiệu quả cao.
Để đạt được mục tiêu quản lý về đất đai, Nhà nước cần phải xây dựng
hệ thống cơ quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi
có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước giao; đồng thời, ban hành các chính
sách, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng
được nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Vấn đề này thể hiện chức năng
của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội
trong đó có quản lý đất đai. Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử
dụng đất là làm sao khai thác và sử dụng đất có hiệu quả nhất để phục vụ cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh- quốc phòng của một quốc
gia. Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp
luật.
Khi phân tích các hiện tượng kinh tế - xã hội có nguồn gốc từ quan hệ
đất đai trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất để hoạch định và điều chỉnh các
chính sách và pháp luật về đất đai. Để góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả
quản lý nhà nước về đất đai cần quan tâm thực hiện một số giải pháp chủ yếu

sau:
Một là, tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai, trong đó tăng cường chế tài xử lý vi phạm pháp luật đủ
mạnh để răn đe, phòng ngừa vi phạm, đồng thời tăng cường công tác thanh

12

tra, kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước; giám sát của Hội đồng nhân dân
các cấp. Xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm.
Hai là, sử dụng đồng bộ các công cụ quản lý: pháp luật, quy hoạch, tài
chính và hành chính trong quản lý đất đai đảm bảo các quan hệ đất đai vận
động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của
Nhà nước. Tăng cường áp dụng các biện pháp kinh tế (thuế, phí và cơ chế tài
chính khác ); tăng cường việc đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu các dự án
có sử dụng đất.
Ba là, đổi mới công tác lập quy hoạch, nâng cao chất lượng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất theo hướng tiếp cận phương pháp tiên tiến; quan tâm
đến vấn đề kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, mục tiêu bảo đảm an ninh
lượng thực, có tính đến tác động của biến đổi khí hậu; tạo sự đồng bộ giữa
quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng; công khai và tham vấn các
bên liên quan trong quá trình lập quy hoạch.
Tăng cường ứng dụng công nghệ tiên tiến, hiện đại phục vụ công tác
điều tra, đánh giá số lượng và chất lượng đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai;
xây dựng bản đồ giá đất, giám sát biến động tài nguyên đất đai lồng ghép với
các yếu tố môi trường. Hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất
đai và hệ thống hồ sơ địa chính theo hướng hiện đại, theo mô hình tập trung,
thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu, đảm bảo công khai,
minh bạch; chuyển dần các hoạt động đăng ký, giao dịch trong lĩnh vực đất
đai sang giao dịch điện tử.
Bốn là, nghiên cứu, xây dựng cơ chế định giá đất, phù hợp với thực tế

làm căn cứ để tính thuế, phí, cho thuê, bồi thường thiệt hại. Tổ chức thực hiện
theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; từng bước xây dựng cơ sở
dữ liệu về giá đất tới từng thửa đất gắn với cơ sở dữ liệu đất đai.

13

Năm là, tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật đảm bảo hài hòa
các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; nghiên cứu áp
dụng các cơ chế tài chính điều tiết phần giá trị gia tăng của đất không phải do
chủ đầu tư mà do nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc do quy hoạch tạo nên
để phục vụ mục đích công; xây dựng cơ chế chính sách phù hợp để Nhà nước
kiểm soát được tất cả các hoạt động giao dịch đất đai nhằm tăng nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước, điều chỉnh các mức nghĩa vụ tài chính trong đăng ký
đất đai cho phù hợp.
Sáu là, tiếp tục hoàn thiện các quy định, đồng thời thực hiện đầy đủ cơ
chế lấy ý kiến của nhân dân về việc lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, lập phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cũng như
các phương án khác có liên quan tới lợi ích của người dân đảm bảo thực sự
công khai minh bạch, khắc phục tình trạng "lợi ích nhóm" trong các hoạt động
quản lý, sử dụng đất.
Bảy là, xây dựng nền hành chính thực sự công minh bạch, hiệu quả
đảm bảo thực hiện tốt các hoạt động quản lý nhà nước và các dịch vụ công về
đất đai vừa thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp; quan tâm đến nhu cầu
sử dụng đất của doanh nghiệp vừa và nhỏ, người nghèo và các đối tượng dễ bị
tổn thương khác. Tổ chức tốt việc giải quyết khiếu nại, tố cáo và các vấn đề
xã hội liên quan đến đất đai; hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp và khiếu
nại về đất đai theo hướng tăng cường đối thoại và pháp luật thừa nhận hòa
giải tại cộng đồng, giải quyết dứt điểm các khiếu nại và tranh chấp về đất đai
ngay từ cơ sở, không để xảy ra các điểm “nóng” và tình trạng khiếu kiện vượt
cấp, kéo dài.

1.2.2. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh
tế, xã hội của huyện Hòa Vang, trong đó đất đai được Nhà nước quản lý nhằm:

14

- Sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả. Đất đai được sử dụng vào tất cả
các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích nhưng sẽ trở thành
năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Thông qua chiến lược sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, Nhà nước điều tiết để
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch
nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra;
- Việc ban hành các chính sách pháp luật, các quy định về sử dụng đất
đai tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý
cho việc bảo đảm lợi ích chính đáng của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, đồng
thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất
có hiệu quả;
- Tăng cường hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý nhà nước về lĩnh vực
đất đai trên địa bàn huyện Hòa Vang, trong đó tập trung một số nội dung: đất
hoang, đất nông nghiệp không sản xuất được, giao đất nông nghiệp đúng đối
tượng chủ yếu là người địa phương có nhu cầu sản xuất nông nghiệp thật sự,
tránh lãng phí đất. Từ đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều
chỉnh và giải quyết những sai phạm;
- Việc quản lý nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các
chính sách, quy định, đồng thời, bổ sung, điều chỉnh những chính sách không
còn phù hợp với thực tế.
1.2.3. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các nguyên tắc chủ yếu như:
a. Nguyên tắc quản lý tập trung và thống nhất của nhà nước
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì

vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay tổ chức nào chiếm đoạt mà phải do
Nhà nước thống nhất quản lý, chính quyền địa phương thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được quy định

15

bởi pháp luật. Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền nhằm thực hiện
việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh
tế; hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước tạo điều kiện cho
người sử dụng đất có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai. Làm như
vậy người sử dụng đất mới yên tâm đầu tư, làm tăng độ màu mỡ của đất; đưa
diện tích đất không sử dụng được vào sử dụng có hiệu quả.
b. Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn
thành nhiệm vụ
Thành phố Đà Nẵng thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cũng như thu
hồi đất của của tổ chức và có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ
trong việc thực hiện nhiệm vụ của cấp quận, huyện; chính quyền cấp quận,
huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền cấp xã (phường)
và thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho các tổ chức, cá
nhân hộ gia đình trên địa bàn mà địa phương quản lý.
c. Quản lý đất đai theo nguyên tắc tập trung dân chủ:
Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền phải tuân thủ theo quy
định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng
việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động quản lý
nhà nước của chính quyền trực tiếp, bằng nhiều hình thức giám sát khác nhau.
d. Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử:
Quản lý nhà nước của chính quyền phải tuân thủ việc kế thừa các quy
định của luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong quản
lý đất đai qua các thời kỳ của cách mạng được khẳng định bởi việc “Nhà nước
không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước

cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước”.

16

Điều này đã được quy định trong luật của Quốc hội ban hành, khẳng
định lập trường trước sau như một của Nhà nước đối với đất đai không hồi tố,
tuy nhiên những vấn đề về lịch sử trước đây để lại đã gây không ít khó khăn
trong quản lý nhà nước, do đó quản lý nhà nước về đất đai hiện nay cần được
xem xét tháo gỡ một cách khoa học có hệ thống.
đ. Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng
lãnh thổ
Chính quyền các cấp thống nhất quản lý nhà nước về đất đai theo địa
giới hành chính, điều này có nghĩa là có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ
và quản lý theo chuyên ngành. Ngay cả các cơ quan trung ương đóng trên địa
bàn thành phố nào thì phải chịu sự quản lý của chính quyền thành phố nơi đó.
Chính quyền cơ sở có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan
trung ương hoạt động; đồng thời có quyền kiểm tra, giám sát các cơ quan này
trong việc thực hiện pháp luật về đất đai, cũng như các quy định khác của Nhà
nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị cơ quan cấp trên xử lý nếu vi phạm xử
dụng đất đai không đúng mục đích theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành.
1.2.4. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai
Hoạt động của thị trường luôn có hai mặt tích cực và tiêu cực, do đó
cần có sự quản lý, can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước bằng các công cụ và
chính sách phù hợp nhằm phát huy tính tích cực và hạn chế những tiêu cực
của thị trường trong lĩnh vực đất đai.
Trong những năm gần đây việc phát triển thị trường bất động sản là
một thành phần nhạy cảm nhất trong quản lý nhà nước về đất đai. Ngay cả đối
với những nước được coi là có nền kinh tế thị trường tự do phát triển, thì vai

trò quản lý nhà nước đối với phân bổ và sử dụng đất cũng rất lớn. Vì vậy,
quản lý nhà nước về đất đai là nhằm đảm bảo 3 mục đích cơ bản:

17

- Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, tránh lãng phí
- Đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý và sử dụng
- Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
a. Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả, tránh lãng phí
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc quản lý kinh tế. Thực chất quản lý
đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên
tắc này.
Như đã đề cập ở trên đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia vì vậy,
đất đai cần được sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm, nhằm mang lại
nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và tinh thần cho mọi người. Sự can
thiệp của chính quyền nhằm phát huy những tích cực và hạn chế những tiêu
cực.
Hoặc việc đầu tư xây dựng công trình trên đất của các tổ chức, cá nhân,
nhưng không tuân thủ quy hoạch về chiều cao, mật độ xây dựng, đem lại lợi
ích cho tổ chức, cá nhân về diện tích nhưng lại ảnh hưởng tới cảnh quan
chung của khu vực. Chính quyền cần có biện pháp can thiệp buộc họ phải
chấp hành quy định về quy hoạch sử dụng đất nhằm bảo vệ lợi ích cộng đồng.
Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền còn nhằm giảm thiểu
chi phí của các yếu tố đầu vào và gia tăng kết quả đạt được. Điều này đòi hỏi
phải chú ý đến chất lượng công việc hàng ngày, đảm bảo các mục tiêu quản lý
nhà nước về đất đai được thực hiện một cách linh hoạt và phân định rõ ràng
về trách nhiệm cho từng tổ chức, cá nhân.
b. Đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý và sử dụng đất
Việc phân bổ đất thường chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị
trường là tối đa hóa lợi nhuận, vì vậy chính sách của Nhà nước có nhiệm vụ

điều hòa lợi ích để đảm bảo sự công bằng. Ngoài ra, chính sách đất đai của
Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho mọi tầng lớp dân cư được tiếp cận với việc