đồ án quy hoạch chi tiết làng nghề gia nghỉ dưỡng cao cấp seaside phường 7 thành phố tuy hòa tỉnh phú yên

AN THAI CORP.
CƠNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC AN THÁI

Địa chỉ: 228 Ngơ Gia Tự, Phường 4, Quận 10, TP Hồ Chí Minh
Tel: 08 38336192- 08 35154415 Fax: 08 38336192
THUYẾT MINH TỔNG HP
QUY HOẠCH CHI TIẾT LÀNG CHUYÊN GIA – NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7 - THÀNH PHỐ TUY HOA Ø- TỈNH PHÚ YÊN
Chủ nhiệm đồ án KTS. TRẦN NAM TIẾN
Tham gia thiết kế:
Thiết kế quy hoạch KTS. TRẦN NAM TIẾN
KTS. LÂM QUÝ THƯƠNG
Quy hoạch hạ tầng KS. HỒ THỊ MỸ HẠNH
Quản lý kỹ thuật KTS. NGUYỄN THỊ BÍCH HÀ

Tp. Hồ Chí Minh , tháng 01 năm 2009.

………………………………………………………………………………………….1
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 5
1.1. Lý do thiết kế đồ án 5
1.2. Cơ sở thiết kế quy hoạch 5
1.2.1.Các cơ sở pháp lý 5
1.2.2.Các nguồn tài liệu, số liệu 6
1.2.3.Các cơ sở bản đồ 6
1.3. Mục tiêu và nhiệm vụ của đồ án 6
CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG 7
2.1. Điều kiện tự nhiên 7
2.1.1. Vò trí giới hạn khu đất 7

2.1.2. Đòa hình 8
2.1.3. Các yếu tố khí hậu 8
2.1.4. Đòa chất công trình 8
2.1.5. Đòa chất thuỷ văn 8
2.1.6. Đòa chất vật lý 9
2.1.7. Đòa chất khoáng sản 9
2.1.8. Thuỷ văn 9
2.2. Hiện trạng 9
2.2.1. Hiện trạng dân cư 9
2.2.2. Hiện trạng lao động 9
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất sử dụng- kiến trúc cảnh quan 9
2.2.4. Hiện trạng các công trình kiến trúc 10
2.2.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 10
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG 12
3.1. Thuận lợi 12
3.2. Khó khăn 12
3.3. Yêu cầu 12
CHƯƠNG 4: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH 13
2.1. Tính chất, chức năng khu vực nghiên cứu 13
2.2.Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật 13
CHƯƠNG 5: ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH 15
5.1. Cơ cấu tổ chức không gian 15
5.1.1. Quan điểm và nguyên tắc chung 15
5.1.2. Tính chất khu đất quy hoạch 15
5.1.3. Các phương án quy hoạch 15
5.1.4.So sánh phương án 18
5.1.5. Lựa chọn phương án 18
5.2. Quy hoạch sử dụng đất 19
5.2.1.Cân bằng đất đai 19
5.2.2.Thống kê sử dụng đất của dự án 19

5.3. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan 21
5.3.1.Bố cục không gian kiến trúc toàn khu 21
………………………………………………………………………………………….2
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
5.3.2. Bố cục không gian các khu vực trọng tâm,các tuyến, các điểm nhấn
và các điểm nhìn quan trọng 21
5.3.3.Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan 21
5.3.4.Các tiện nghi khác 22
5.4.Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 22
5.4.1.Quy hoạch giao thông 22
5.4.1.1. Hiện trạng 22
5.4.1.2.Cơ sở thiết kế 22
5.4.1.3.Giải pháp quy hoạch 22
5.4.1.4.Đường đối ngoại 23
5.4.1.5.Đường nội khu vực thiết kế 24
5.4.1.6. Hồ sơ chỉ giới đường đỏ 26
5.4.1.7. Mốc đònh vò giao thông, công trình 26
5.4.2.Quy hoạch chuẩn bò kỹ thuật 29
5.4.2.1.Hiện trạng 29
5.4.2.2.Cơ sở thiết kế 29
5.4.2.3.Giải pháp thiết kế 29
5.4.3.Thoát nước mưa 29
5.4.3.1.Căn cứ lập hồ sơ thiết kế 29
5.4.3.2.Giải pháp thiết kế 30
5.4.3.3.Tính toán thủy lực cống thoát nước mưa 30
5.4.4.Quy hoạch cấp nước 32
5.4.4.1.Hiện trạng cấp nước 32
5.4.4.2.Cơ sở thiết kế 32
5.4.4.3.Giải pháp cấp nước 32

5.4.5.Quy hoạch cấp điện 34
5.4.5.1. Hiện trạng 34
5.4.5.2.Cơ sở thiết kế 34
5.4.5.3.Giải pháp cấp điện 34
5.4.6.Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc 36
5.4.6.1 Hiện trạng 36
5.4.6.2.Cơ sở thiết kế 36
5.4.6.3.Giải pháp 36
5.4.7.Quy hoạch thoát nước thải và vệ sinh môi trường 37
5.4.7.1. Hiện trạng 37
5.4.7.2. Cơ sở thiết kế 37
5.4.7.3.Giải pháp thoát nước 37
5.4.7.4.Các vấn đề về môi trường 38
5.4.8.Đánh giá môi trường chiến lược 39
5.4.8.1.Mục đích đánh giá 39
5.4.8.2. Các tiêu chuân làm căn cứ đánh giá 39
5.4.8.3. Hiện trạng môi trường 40
5.4.8.3.1. Đặc điểm điêu kiện đòa lý 40
5.4.8.3.2. Đặc điểm điều kiện khí hậu 40
………………………………………………………………………………………….3
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
5.4.8.3.3. Đặc điểm hiện trạng môi trường 40
5.4.8.4. Những yếu tố ảnh hưởng môi trường của dự án 40
5.4.8.5. Những giải pháp khắc phục và bảo vệ môi trường 41
5.5. Tổng hợp kinh phí đầu tư 42
5.5.1.Khái toán tổng kinh phí đầu tư 42
5.5.2.Kế hoạch xây dựng 42
5.5.3.Đầu tư tài chính 42
5.6.Kết luận và kiến nghò 42

5.6.1.Kết luận 42
5.6.2.Kiến nghò 42
5.7.Phụ lục: Các văn bản liên quan 43
………………………………………………………………………………………….4
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Lý do thiết kế đồ án:
- Phú Yên là một tỉnh thuộc vùng Duyên hải Nam miền Trung, phía bắc giáp Bình
Đònh, phía nam giáp Khánh Hòa, phía tây giáp Đắc Lắc và Gia Lai, phía đông giáp biển
Đông.
- Vùng đất Phú Yên có những cảnh sắc đẹp nổi tiếng như Đầm Ô Loan, Gành Đá Đóa,
Vònh Xuân Đài, Vũng Rô – đèo Cả, núi Chóp Chài, những cánh đồng lúa xanh ngát, nhiều
bãi tắm đẹp như Long Thủy, Bãi Tiên, Bãi Chùa, … Ngoài ra vùng đất này còn có một bề dày
lòch sử trong quá trình hình thành và phát triển đã để lại nhiều tài nguyên nhân văn độc đáo.
- Với vai trò là tỉnh lỵ của tỉnh Phú Yên, thành phố Tuy Hòa là trung tâm hành chính,
kinh tế, khoa học kỹ thuật, thương mại dòch vụ du lòch của tỉnh.Vì vậy việc phát triển du lòch
của thành phố Tuy Hòa và vùng phụ cận là hết sức quan trọng trong đònh hướng du lòch chung
của cả tỉnh. Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước dự kiến đầu tư vào kinh tế phía Nam với
nhiều dự án như nhà máy lọc dầu, hóa dầu, cảng biển,… Vì vậy nhu cầu giải trí với quy mô và
hình thức hiện đại và ngày càng đặt ra những yêu cầu cao hơn trong ngành dòch vụ du lòch.
- Để tiến hành xây dựng công trình một cách đồng bộ và hợp lý, cần có cái nhìn và sự
nghiên cứu tổng thể của toàn khu vực trước khi tiến hành thiết kế chi tiết các công trình riêng
lẻ, từ đó mới mang lại hiệu quả sử dụng cao nhất của làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp
Seaside. Đồng thời đảm bảo đúng các quy trình trong việc thực hiện đầu tư các dự án và tuân
thủ các văn bản pháp quy hiện hành của nhà nước.
Với những lí do nêu trên, việc lập quy hoạch chi tiết Làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao
cấp Seaside là cần thiết để tiến hành các bước đầu tư xây dựng trong giai đoạn tiếp theo để
nhanh chóng tạo nên một làng chuyên gia nghỉ ngơi kết hợp với du lòch có quy mô và chất
lượng cao hơn nhằm phục vụ nhu cầu ngày càng gia tăng của khách du lòch trong và ngòai

nước.
1.2. Cơ sở thiết kế quy hoạch:
1.2.1.Các cơ sở pháp lý:
- Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI, kỳ
họp thứ 4.
- Căn cứ Nghò đònh 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây
dựng.
- Căn cứ Quyết đònh số 03/2008/QĐ-BXD, ngày 31/03/2008 của Bộ Xây dựng “V/v:
Ban hành qui đònh nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và Đồ án quy
hoạch xây dựng”.
- Căn cứ Thông tư số 07/2008/TT-BXD, ngày 07/04/2008 của Bộ xây dựng “V/v:
Hướng dẫn lập, thẩm đònh, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng”.
- Căn cứ Quyết đònh số 06/2005/QĐ-BXD, ngày 03/02/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng về việc Ban hành Đònh mức chi phí quy hoạch xây dựng.
- Căn cứ Quyết đònh số 21/2005/QĐ-BXD, ngày 22/07/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng về việc Ban hành Đònh mức chi phí quy hoạch xây dựng.
- Căn cứ Thông tư số 07/2006/TT-BXD, ngày 10/11/2006 của Bộ xây dựng về việc
hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình.
- Căn cứ Quy chuẩn và Tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành.
- Căn cứ Quy hoạch tổng thể kinh tế – xã hội tỉnh Phú Yên đến năm 2010 đã được
duyệt.
………………………………………………………………………………………….5
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
- Căn cứ Quyết đònh số 2180/QĐ-UB ngày 08/08/2003 của UBND tỉnh “V/v Phê duyệt
đồ án quy hoạch chi tiết hai bên đường Độc Lập – thò xã Tuy Hòa”.
1.2.2.Các nguồn tài liệu, số liệu:
-Hồ sơ khảo sát đòa chất, giải thửa, đánh giá hiện trạng đất đai.
-Tài liệu, hình ảnh khảo sát của đơn vò thiết kế.
-Đònh hướng chiến lược đầu tư của Chủ đầu tư cho khu vực Dự án.

-Tài liệu khí hậu, thủy văn của tỉnh Phú Yên.
-Thuyết minh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 hai bên đường Độc Lập – thò xã
Tuy Hòa.
1.2.3.Các cơ sở bản đồ:
-Bản đồ quy hoạch chi tiết dọc đường Độc Lập tỷ lệ 1/2000 được UBND tỉnh phê
duyệt.
-Bản đồ thỏa thuận ranh giới khu vực Dự án được Sở xây dựng phê duyệt.
-Bản đồ thỏa thuận đòa điểm quy hoạch.
1.3. Mục tiêu và nhiệm vụ của đồ án.
Dự án đầu tư Làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp Seaside, thành phố Tuy Hòa, tỉnh
Phú Yên nhằm đáp ứng các mục tiêu sau, yêu cầu sau:
- Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng phù hợp quy hoạch tổng thể, cụ thể
hóa các đồ án QHCT tỷ lệ 1/2000 dọc hai bên đường Độc Lập và không phá vỡ cảnh quan
chung của toàn khu.
- Làm căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng, cấp chứng chỉ quy hoạch, lập dự án đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
- Nâng cao giá trò kinh tế của quỹ đất, làm căn cứ để lập thiết kế công trình và đưa vào
triển khai hoạt động nhằm phục vụ nhu cầu ngày càng cao của mọi người, đặc biệt là thu hút
và cung cấp các dòch vụ nghỉ dưỡng cho các chuyên gia từ các dự án Hóa lọc dầu Vũng Rô và
Hòa Tâm,…
- Tạo mỹ quan của khu du lòch ven biển thành phố Tuy Hòa và là động lực thúc đẩy sự
phát triển chung của thành phố Tuy Hòa về dòch vụ du lòch.
- Bảo vệ môi trường và xây dựng cơ sở hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ,
gắn kết tại khu vực thực hiện dự án.
- Đa dạng hóa các loại hình du lòch: du lòch kết hợp nghỉ dưỡng, du lòch sinh thái, hội
nghò kết hợp du lòch.
Vì những lý do nêu trên nên việc lập Quy hoạch chi tiết xây dựng Làng chuyên gia
nghỉ dưỡng cao cấp Seaside là hết sức cần thiết và hợp lý.
………………………………………………………………………………………….6
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE

PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG:
2.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1. Vò trí giới hạn khu đất
-Lô đất L – tổng diện tích khu đất: 54624,1 m
2

– Chức năng khu đất: cụm nhà hàng.
+Đòa điểm: phường 7- Thành phố Tuy Hòa.
+Ranh giới khu đất:
++Đông Bắc: đường Độc Lập.
++Tây Nam: đường Lê Duẩn.
++Tây Bắc: đường N2.
++Đông Nam: đường N1.
-Phần diện tích bờ biển, mặt nước – tổng diện tích khu đất: 11326,8 m
2
– Chức năng
khu đất: xây dựng công viên và bãi tắm truyền thống.
+Đòa điểm: phường 7- Thành phố Tuy Hòa.
+Ranh giới khu đất:
++Đông Bắc: giáp bãi biển.
++Tây Nam: đường Độc Lập
++Tây Bắc: trùng với ranh lộ giới đường N2.
++Đông Nam: trùng với ranh lộ giới đường N1.
BẢNG THỐNG KÊ TOẠ ĐỘ ĐIỂM: A,B,C,D,E,F,G,H
STT TÊN ĐIỂM TỌA ĐỘ X TỌA ĐỘ Y
1 A 1449871.870 587596.030
2 B 1449995.310 587762.370
3 C 1449787.890 587918.940
4 D 1449665.400 587750.490

5 E 1450014.390 587788.070
6 F 1450038.230 587820.190
7 G 1449830.250 587977.190
8 H 1449806.720 587944.830
BẢNG THỐNG KÊ TOẠ ĐỘ ĐIỂM
STT TÊN ĐIỂM TỌA ĐỘ X TỌA ĐỘ Y ĐỘ CAO(M)
1 P7-1 1448841.093 588643.182 4.966
2 P7-2 1449306.333 588284.305 4.748
3 P9-5 1449841.645 587600.056 8.135
4 P9-6 1450479.948 587133.755 7.036
5 F-1 1449647.946 587743.573 8.125
6 F-2 1449797.302 587938.649 4.708
7 F-3 1450000.971 587784.803 5.285
………………………………………………………………………………………….7
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
2.1.2. Đòa hình
-Khu đất có đòa hình thấp dần về phía biển, có 2 điểm cao, cụ thể như sau: điểm 1 nằm
ở góc đường N2 và Lê Duẩn với cao độ đỉnh là 11,25m; điểm 2 nằm ở góc đường N1 và Lê
Duẩn với cao độ đỉnh 10,05m. Phần đất nằm dọc biển có cao độ dưới 6m, dốc về phía biển.
2.1.3. Các yếu tố khí hậu
- Khu vực quy hoạch nằm trong vùng khí hậu gió mùa và khí hậu Đông Trường Sơn chòu
ảnh hưởng của khí hậu Đại Dương, có hai mùa khô và mùa mưa rõ rệt.
- Mùa mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 12, lượng mưa tập trung nhiều vào
tháng 10 và 11 chiếm 50 đến 55% lượng mưa cả năm. Lượng mưa bình quân năm là 1.670
mm, do lượng mưa lớn tập trung trong thời gian ngắn dễ gây hiện tượng ngập úng.
- Mùa khô: Từ tháng 1 đến tháng 8 của năm sau, ít mưa, thời tiết rét.
-Khí hậu Tuy Hòa có các đặc trưng chủ yếu:
+ Nhiệt độ trung bình của không khí: 26,5° C
+ Nhiệt độ cao nhất trung bình năm : 29,3° C

+ Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 23,2° C
- Độ ẩm không khí trung bình năm: 82,1%.
- Nắng: Tuy Hòa là vùng nắng nóng nhiều, một nămcó từ 2100h đến 2400h nắng.
- Gió: nằm trong vùng luôn có gió, gió thònh hành theo hai hướng Bắc Đông – Bắc vào
mùa Đông, gió Tây – Nam vào mùa hè.
+ Mùa hè: tốc độ gió trung bình 2 – 3,1m/s
+ Mùa đông: Tốc độ gió trung bình 2 – 3,7m/s
- Bão: tốc độ gió mạnh nhất khi có bão là 40m/s, ngoài ra Tuy Hòa còn chòu ảnh hưởng
của gió mậu dòch, hàng năm có từ 1 đến 3 cơn bão đổ bộ vào vùng biển Phú Yên
2.1.4. Đòa chất công trình
-Khu vực quy hoạch nằm trong vùng đòa chất thuộc đất đai Tuy Hòa chủ yếu thuộc hệ
thống Pleistoxen và Holoxen, nguồn gốc trầm tích sông biển hỗn hợp, thành phần chủ yếu là:
cát, cuội sỏi, mảnh vụn vỏ sò …… Cường độ chòu lực tương đối tốt. Khi xây dựng cần khảo sát
kỹ đề phòng các hiện tượng: cát sụt, cát trôi và cát chảy.
-Mực nước ngầm trong khu vực dao động cách mặt đất khoảng từ 0,5m đến 6,5m.
-Nhìn chung khu vực quy hoạch nằm trên nhiều dạng đòa hình, có cấu tạo đòa chất
tương đối ổn đònh, nhưng có khu vực thành phần đất của tầng phủ không phù hợp với đất nền
đường (vùng ruộng trũng). Vì vậy khi thi công cần đào bỏ lớp đất này với độ sâu trung bình là
0,6m thay thế bằng lớp đất cát khác để đắp nền đường và các công trình, đảm bảo cho độ ổn
đònh của đường và các công trình.
2.1.5. Đòa chất thuỷ văn
Mực nước ngầm cách mặt đất 1 – 1, 5m bò nhiễm mặn, không sử dụng để cung cấp
nước sinh hoạt.
2.1.6. Đòa chất vật lý
………………………………………………………………………………………….8
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
Khu vực quy hoạch nằm ở thành phố Tuy Hòa, Tỉnh Phú Yên. Theo tài liệu dự báo của
Viện khoa học đòa cầu thuộc Viện Khoa học Việt Nam, khu vực này nằm trong vùng dự báo
có động đất cấp 6. Các công trình khi xây dựng cần đảm bảo an toàn cho cấp động đất nói

trên.
2.1.7. Đòa chất khoáng sản
Khu vực này chủ yếu có các khoáng sản dùng làm vật liệu trong ngành xây dựng như
cát, đá, sỏi……
2.1.8. Thuỷ văn
-Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp Seaside thuộc thò xã Tuy Hòa, Tỉnh Phú Yên
chòu ảnh hưởng chế độ dòng chảy của hệ thống sông Ba. Sông có đặc điểm lưu vực lớn, dốc,
lưu lượng tập trung nhanh nên thường gây lũ lụt cho khu vực hạ lưu trong đó có thò xã Tuy
Hòa.
-Sông Đà Rằng phía Nam thò xã có mức đỉnh lũ cao, tập trung trong thời gian ngắn
thường gây ngập lụt cho các đòa hình thấp dưới 2,5m.
-Theo tài liệu luận chứng thoát nước thành phố Tuy Hòa, mực nước lũ lớn nhất ứng với
tần suất bảo đảm với chuỗi quan trắc 13 năm tại trạm Phú Lâm
H% : 3,96 m
H5% : 3,26 m
H10% : 2,96 m
-Biển Tuy Hòa có chế độ nhật triều không đều, hàng tháng có 2 ngày triều, thời gian
triều dâng kéo dài hơn thời gian triều rút.
-Mực nước triều cực đại 2m, cực tiểu 0,5m, trung bình 1,23m.
-Vùng bờ biển có hướng Đông và Đông Bắc nằm gần các dòng hải lưu lớn của Thái
Bình Dương, bờ biển chòu tác động nhiều của chế độ hải văn, vài nơi chưa ổn đònh. Vùng biển
có hiện tượng sóng đòa chấn vì vậy bờ biển có độ dốc sâu sóng lớn và có vùng nước xoáy, cửa
sông bò bồi lấp và không ổn đònh rất khó khăn cho việc tìm ra giải pháp thoát lũ cho cửa sông
Đà Rằng.
2.2. Hiện trạng :
2.2.1. Hiện trạng dân cư:
Không có dân cư sinh sống.
2.2.2. Hiện trạng lao động:
Không có lao động theo các ngành nghề.
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất sử dụng- kiến trúc cảnh quan

-Khu vực quy hoạch gồm 2 phần, phần 1 có diện tích 54624,1 m
2
, phần 2 có diện tích
11326,8 m
2
. Toàn bộ khu đất là đất trống, trồng cây dương, chủ yếu để chắn cát, gió từ biển
thổi vào. Không có các hoạt động sử dụng đất tại vò trí này.
* Đánh giá hiện trạng: Vì là khu đất trống nên hiện trạng vẫn còn hoang sơ, chưa được sử
dụng, thuận lợi cho việc khai thác, đầu tư xây dựng sau này. Tuy nhiên cần tận dụng điều
kiện tự nhiên vào thiết kế, để đảm bảo chắn gió, cát được tốt nhất.
………………………………………………………………………………………….9
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
2.2.4. Hiện trạng các công trình kiến trúc:
Không có công trình kiến trúc
2.2.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
a/ Hiện trạng giao thông
Hệ thống giao thông thuận lợi, hoàn chỉnh do có dự án xây dựng tuyến đường Độc lập
dọc theo đường bờ biển. Khu đất quy hoạch tiếp giáp với 4 đường giao thông: Độc Lập, Lê
Duẫn, N1,N2.
Bảng thống kê hiện trạng đường giao thông trong phạm vi quy hoạch
TT Tên đường Chiều dài Chiều rộng mặt cắt ngang (m) Diện tích
(m) Hè Lòng đường Tổng (m2)
01 Độc Lập 278,1 5x2 7,5x2 25 6.952.5
02 Lê Duẩn 275,7 7x2 7,5+3+7,5 32 8.822,4
03 N1 240,3 4,25x2 3,75x2 16 3.844,8
04 N2 239 4,75x2 5,25x2 20 4.780,0
Tổng cộng
1.033,1

26.346,4
* Đánh giá hiện trạng:
- Mạng giao thông được xây dựng hợp lý, thuận lợi cho triển khai các hạng mục bên
trong khu đất khi đi vào xây dựng.
b/ Hiện trạng chuẩn bò kỹ thuật
* Hiện trạng nền:
-Khu đất quy hoạch nằm trong vùng đất rừng dương, đồi cát, có cao độ đỉnh 11,25m, thấp
dần về phía biển với độ dốc tương đối.
* Hiện trạng thoát nước mưa:
-Thoát nước theo hệ thống ống cống trên 2 tuyến đường Độc Lập và Lê Duẩn. Các khu
vực khác thoát nước tự nhiên trên bề mặt.
* Đánh giá hiện trạng:
- Nền đất là cát, cát pha tương đối ổn đònh.Với độ dốc tương đối nên thuận lợi cho công
tác san nền sau này.
- Vì có hệ thống cống thoát nước nên thuận lợi cho việc đấu nối các vò trí thoát nước từ
khu đất.
c/ Hiện trạng cấp nước
-Cấp nước theo hệ thống ống cấp nước thành phố qua đường Độc Lập, Lê Duẩn.
d/ Hiện trạng cấp điện
-Cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng theo 2 tuyến đường Độc Lập, Lê Duẩn.
e/ Hiện trạng thoát nước bẩn và VSMT
………………………………………………………………………………………….10
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
-Thoát nước bẩn theo hệ thống thoát nước chạy dọc tuyến đường Độc Lậâp, Lê Duẩn.
-Vì là khu vực còn hoang sơ, chỉ trồng cây dương, nên rác thải không đáng kể. Thành
phố Tuy Hòa đã tổ chức thu gom rác thông qua tuyến đường Độc Lập, Lê Duẩn.
………………………………………………………………………………………….11
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG
3.1. Thuận lợi:
-Đòa điểm xây dựng phù hợp với tính chất quy mô sử dụng của một khu du lòch, phục vụ
cho nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng tại đòa phương và những nơi khác.
-Dân cư chưa có, công trình kiến trúc cũng không nên thuận lợi cho đầu tư xây dựng sau
này. Nhất là công tác đền bù giải tỏa.
-Môi trường trong sạch, không có tiếng ồn khói bụi độc hại.
-Thiên nhiên hoang sơ, ít bò tác động của con người, nên rất thuận lợi cho tổ chức khu
du lòch gắn liền với biển.
-Khoảng cách giao thông không quá xa hoặc quá gần thành phố, thích hợp hình thành
khu du lòch ven biển thành phố.
3.2. Khó khăn:
-Vì là đất cát nên khi xây dựng cần khảo sát kó tránh sạt lở, lún cát, gây tốn kém và
nguy hiểm cho khách du lòch và công trình.
3.3. Yêu cầu:
-Phần diện tích nằm sát biển là khu rừng dương phòng hộ kết hợp bãi tắm truyền thống.
Để khai thác và đầu tư đồng bộ cảnh quan khu vực biển, tăng hiệu quả đầu tư của dự án đồng
thời tôn tạo và duy trì rừng dương. Nghiêm cấm chặt phá cây xanh hiện trạng, hạn chế san lấp
hoặc tạo sân nền bê tông, gạch đá.
-Đồ án thiết kế phải ưu tiên tầm nhìn hướng biển. Khi xây dựng phải chặt đi một số cây
xanh để xây công trình, sau khi hoàn thành công trình cần trồng cây lại để tạo môi trường
cảnh quan đẹp, vi khí hậu thuận lợi, đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp mà đồ án đã
đặt ra.
-Hạ tầng kỹ thuật cần xây dựng đầy đủ và kết nối với hệ thống chung của thành phố,
góp phần bảo vệ môi trường, không để các chất thải ảnh hưởng đến môi trường khu nghỉ
dưỡng và xung quanh.
………………………………………………………………………………………….12
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
CHƯƠNG 4: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH

2.1. Tính chất, chức năng khu vực nghiên cứu:
-Đây là làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp với nhà hàng hội nghò, khu vui
chơi giải trí, dòch vụ tắm biển,… là khu vực tiếp giáp mặt biển nên việc thiết kế công trình
phải đảm bảo thân thiện môi trường và phù hợp với khí hậu biển.Trong đó lưu ý hạn chế việc
xây dựng những công trình kiên cố tại khu vực biển để tạo cảnh quan chung đồng thời không
che khuất tầm nhìn từ đường Độc Lập xuống biển.
-Cơ sở hạ tầng tại khu vực thiết kế hiện nay tương đối hoàn chỉnh, vì vậy việc kết nối
giao thông thuận lợi với các đường Độc Lập, Lê Duẩn, N2, N1. Ngoài ra hệ thống hạ tầng kỹ
thuật khác tại khu vực này như điện, chiếu sáng, cấp thoát nước,… đáp ứng được nhu cầu phát
triển chung của đô thò và đảm bảo phục vụ tốt cho công trình.
-Hiện trạng khu đất là Rừng dương trồng với mật độ tương đối dày nhằm đảm bảo
chống được gió và cát biển. Vì vậy việc thiết kế phải dựa trên cơ sở hiện trạng, tránh thay đổi
nhiều so với kiến trúc cảnh quan, đồng thời tận dụng cây xanh hiện hữu như một phần của
công trình. Ngoài ra phải tận dụng độ dốc của các đồi cát để thiết kế tổng mặt bằng công
trình.
2.2.Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.
Căn cứ QHCT xây dựng tuyến đường Độc Lập – thành phố Tuy Hòa – tỉnh Phú Yên đã
được phê duyệt, hiện trạng xây dựng và tiêu chuẩn quy phạm hiện hành.
Căn cứ TCVN 4449:1987 về Quy hoạch xây dựng đđô thị - tiêu chuẩn thiết kế;
Căn cứ Quyết đònh số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban
hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Căn cứ Quyết đònh số 109/QĐ-UBND của UBND tỉnh Phú Yên ngày 14/01/2009 v/v
phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Làng chuyên gia, khu nghỉ dưỡng cao cấp
Seaside tại phường 7, thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên.
Căn cứ các Tiêu chuẩn hiện hành của Nhà nước; các tiêu chuẩn chuyên ngành, các chỉ
tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án dự kiến nhu sau:
Bảng 3: Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
Stt Hạng mục Chỉ tiêu
I Sử dụng đđất
1 Mật độ xây dựng trong các khu chức năng 20% - 35%

Mật độ xây dựng khu rừng dương < 5%
2 Mật độ cây xanh thảm cỏ > 55%
3 Hệ số sử dụng đđất < 1
4 Chiều cao công trình chính 12,6m – 19,8m
5 Tầng cao công trình chính 3 – 5 tầng
6 Chiều cao công trình gần biển 6m
II Hạ tầng kỹ thuật
1 Cấp nước
- Nước sinh hoạt 200 l/người.ngđ
- Nước tưới cây & sân vườn 3 l/m
2
- Nước rửa đường 0,4 l/m
2
………………………………………………………………………………………….13
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
2 Cấp đđiện
- Sinh hoạt 1000 Kwh/người/năm
- Chiếu sáng đđường 50 kw/ha
3 Thoát nước thải 80% lưu lượng nước cấp
4 Tiêu chuẩn rác thải 1,2kg/người/ngày
5 Giao thông <25%
-Cao độ san nền trên cơ sở khống chế các điểm: giao đường Lê Duẫn – Đường N1 =
8,89m; giao đường Đường N1 – Độc Lập = 5,53m; giao đường Độc Lập – Đường N2 = 5,50m;
giao đường Đường N2 – Lê Duẫn = 8,13m.
-Chỉ giới xây dựng:
+Mặt tiếp giáp đường Độc Lập: cách chỉ giới đường đỏ đường Độc Lập 10,5m.
+Các mặt tiếp giáp các trục đường còn lại cách ranh giới khu đất tối thiểu 7m.
-Công trình kiến trúc:
+Phù hợp công năng, điều kiện vi khí hậu và cảnh quan xung quanh.

+Màu sắc: không dùng vật liệu gây chói, lóa mắt, có độ phản quang lớn hơn 70%.
………………………………………………………………………………………….14
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
CHƯƠNG 5: ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH
5.1. Cơ cấu tổ chức không gian:
5.1.1. Quan điểm và nguyên tắc chung:
a/ Quan điểm
- Khai thác một cách tốt nhất lợi thế của khu đất.
- Sử dụng hợp lí và phát huy hiệu quả các lợi thế của khu đất.
- Vì đònh hướng khu đất phục vụ du lòch nên các hạng mục sau khi xây dựng phục vụ
tốt nhất cho nhu cầu du lòch.
- Khai thác lợi thế vùng bờ biển để phát triển du lòch cảnh quan, giải quyết tốt mối
quan hệ không gian kiến trúc kết nối với bờ biển.
- Bảo đảm sự phát triển bền vững.
b/ Nguyên tắc
- Tận dụng và giữ gìn cảnh quan thiên nhiên.
- Thay đổi không gian trên toàn tuyến không đơn điệu, phát huy tiềm năng biển.
- Dọc bờ biển về phía Đông xây dựng công trình không làm che chắn tầm nhìn.
- Quy hoạch sử dụng đất hợp lý.
- Chú ý các điểm nhấn trục không gian từ trung tâm khu đất xuống đường Độc Lập
hướng ra biển Đông.
- Mật độ xây dựng không cao.
5.1.2. Tính chất khu đất quy hoạch:
-Đây là làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp với nhà hàng hội nghò, khu vui
chơi giải trí, dòch vụ tắm biển,… là khu vực tiếp giáp mặt biển nên việc thiết kế công trình
phải đảm bảo thân thiện môi trường và phù hợp với khí hậu biển. Trong đó lưu ý hạn chế việc
xây dựng những công trình kiên cố tại khu vực biển để tạo cảnh quan chung đồng thời không
che khuất tầm nhìn từ đường Độc Lập xuống biển.
-Cơ sở hạ tầng tại khu vực thiết kế hiện nay tương đối hoàn chỉnh, vì vậy việc kết nối

giao thông thuận lợi với các đường Độc Lập, Lê Duẩn, N2, N1. Ngoài ra hệ thống hạ tầng kỹ
thuật khác tại khu vực này như điện, chiếu sáng, cấp thoát nước,… đáp ứng được nhu cầu phát
triển chung của đô thò và đảm bảo phục vụ tốt cho công trình.
-Hiện trạng khu đất là Rừng dương trồng với mật độ tương đối dày nhằm đảm bảo
chống được gió và cát biển. Vì vậy việc thiết kế phải dựa trên cơ sở hiện trạng, tránh thay đổi
nhiều so với kiến trúc cảnh quan, đồng thời tận dụng cây xanh hiện hữu như một phần của
công trình. Ngoài ra phải tận dụng độ dốc của các đồi cát để thiết kế tổng mặt bằng công
trình.
5.1.3. Các phương án quy hoạch
-Nắm bắt được nhu cầu ngày càng tăng của khách du lòch, đặc biệt là đội ngũ chuyên
gia đến làm việc tại khu vực miền trung nói chung và tỉnh Phú Yên nói riêng. Các dòch vụ
………………………………………………………………………………………….15
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
phục vụ du lòch không ngừng cải thiện, nâng cao để đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉ
ngơi, gắn liền với yếu tố biển.
-Yêu cầu đặt ra là làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp phải có đầy đủ các khu chức
năng, phục vụ nhiều mục đích khác nhau, nhưng quan trọng là nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí,
thưởng ngoạn, tận hưởng thiên nhiên.
-Vì vậy đã hình thành nên các phương án sau:
* Phương án 1:
Dựa vào điều kiện tự nhiên của khu đất và các yêu cầu đề xuất, đưa ra được phân khu
chức năng như sau:
Bảng cân bằng đất đai
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (M
2
) TỶ LỆ (%)
PHẦN 1
1 ĐẤT HÀNH CHÍNH, HỘI NGHỊ 3.446 6,31
2 ĐẤT Ở 27.437 50,23

3 ĐẤT VUI CHƠI, GIẢI TRÍ 9.373 17,16
4 ĐẤT CÂY XANH, MẶT NƯỚC 3.434,1 6,28
5 ĐẤT PHỤ TR 2.098 3,84
6 ĐẤT BÃI XE 1.293 2,37
7 ĐẤT GIAO THÔNG 7.543 13,81
TỔNG CỘNG 54.624,1 100
PHẦN 2
1 ĐẤT DỊCH VỤ BIỂN 3.054 26,96
2 ĐẤT SÂN SINH HOẠT 1.740 15,36
3 ĐẤT CÂY XANH PHÒNG HỘ 6.532,8 57,68
TỔNG CỘNG 11.326,8 100
Ưu điểm:
-Lối vào chính đònh hướng tầm nhìn hướng biển.
-Trục cảnh quan liên kết phần 1 với cây xanh, bãi xe và phần 2 với sân sinh hoạt ra đến
bãi biển.
-Các lối ra vào hình thành phục vụ nhu cầu của từng khu chức năng hợp lý.
-Khu vui chơi giải trí có bán kính phục vụ tương đối tốt.
-Vừa tạo cảnh quan, vừa phòng hộ chống xâm thực của bãi cát với hệ thống cây xanh ven
biển.
………………………………………………………………………………………….16
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
-Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt, tầm nhìn hướng biển tối đa.
-Khu hành chính hội nghò tiếp cận từ trục đường thuận lợi.
-Khu biệt thự đa dạng các vò trí mang đến nhiều lựa chọn khi các chuyên gia đến nghỉ
ngơi.
-Yếu tố mặt nước đã được sử dụng để nhằm tăng thêm không gian cảnh quan.
-Dòch vụ biển được phân chia để phục vụ tốt nhất các nhu cầu.
Nhược điểm:
-Cảnh quan nội bộ chưa nhiều.

* Phương án 2 :
Dựa vào điều kiện tự nhiên của khu đất và các yêu cầu đề xuất, đưa ra được phân khu
chức năng như sau:
Bảng cân bằng đất đai
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (M
2
) TỶ LỆ (%)
PHẦN 1
1 ĐẤT HÀNH CHÍNH, HỘI NGHỊ 3.598 8,59
2 ĐẤT Ở 25.413 46,52
3 ĐẤT THỂ DỤC THỂ THAO 2.126 3,89
4 ĐẤT CÂY XANH, MẶT NƯỚC 11.757,1 19,60
5 ĐẤT PHỤ TR 1.760 3,22
6 ĐẤT BÃI XE 1.240 2,37
7 ĐẤT GIAO THÔNG 9.730 17,81
TỔNG CỘNG 54.624,1 100
PHẦN 2
1 ĐẤT DỊCH VỤ BIỂN 3.054 26,96
2 ĐẤT SÂN SINH HOẠT 1.740 15,36
3 ĐẤT CÂY XANH PHÒNG HỘ 6.532,8 57,68
TỔNG CỘNG 11.326,8 100
Ưu điểm:
-Lối vào chính đònh hướng tầm nhìn hướng biển.
-Trục cảnh quan liên kết phần 1 với cây xanh, bãi xe và phần 2 với sân sinh hoạt ra đến
bãi biển.
-Các lối ra vào hình thành phục vụ nhu cầu của từng khu chức năng hợp lý.
-Khu vui chơi giải trí có bán kính phục vụ tương đối tốt.
………………………………………………………………………………………….17
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN

-Vừa tạo cảnh quan, vừa phòng hộ chống xâm thực của bãi cát với hệ thống cây xanh ven
biển.
-Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt, tầm nhìn hướng biển tối đa.
-Khu hành chính hội nghò tiếp cận từ trục đường thuận lợi.
-Khu biệt thự đa dạng các vò trí mang đến nhiều lựa chọn khi các chuyên gia đến nghỉ
ngơi.
-Yếu tố mặt nước đã được sử dụng để nhằm tăng thêm không gian cảnh quan.
-Dòch vụ biển được phân chia để phục vụ tốt nhất các nhu cầu.
-Cảnh quan trung tâm tập trung lớn, phục vụ nhiều nhu cầu nghỉ ngơi.
-Khu phụ trợ tập trung thuận lợi cho quản lý và sử dụng.
5.1.4.So sánh phương án:
- Phương án 1:
+ Gắn kết hợp lý giữa khu ở, nghỉ ngơi và khu vui chơi.
+ Tạo dựng được một nghỉ dưỡng cho các chuyên gia, bề thế khang trang, với
đầy đủ chức năng.
+ Giao thông thuận tiện, kết nối các khu vực chức năng với nhau.
+Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt.
+Tuy nhiên khu vực cảnh quan trung tâm chưa hiệu quả nhất.
- Phương án 2:
+ Gắn kết hợp lý giữa khu ở, nghỉ ngơi và khu vui chơi.
+ Tạo dựng được một nghỉ dưỡng cho các chuyên gia, bề thế khang trang, với
đầy đủ chức năng.
+ Giao thông thuận tiện, kết nối các khu vực chức năng với nhau.
+Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt.
+Cảnh quan trung tâm tập trung lớn, phục vụ nhiều nhu cầu nghỉ ngơi, tổ chức
các hoạt động ngoài trời thuận lợi.
5.1.5. Lựa chọn phương án:
Qua phân tích như trên, so sánh các ý đồ về cơ cấu tổ chức, so sánh vò trí của các khu
chức năng, đồng thời các mối quan hệ về các mặt kinh tế và hệ thống hạ tầng kỹ thuật giữa
trong và ngoài khu vực thiết kế thì phương án 2 có nhiều ưu điểm hơn phương án 1. Vì vậy

phương án lựa chọn là phương án 2.
5.2. Quy hoạch sử dụng đất:
………………………………………………………………………………………….18
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
5.2.1.Cân bằng đất đai:
Bảng cân bằng đất toàn khu
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (M
2
) TỶ LỆ(%)
PHẦN 1
1 ĐẤT XÂY DỰNG 14.392 26,35
2 ĐẤT CÂY XANH 30.762,1 55,84
3 ĐẤT GIAO THÔNG 9.730 17,81
TỔNG CỘNG 54.624,1 100
PHẦN 2
1 ĐẤT XÂY DỰNG 536 4,73
2 ĐẤT CÂY XANH 9.050,8 79,91
3 ĐẤT GIAO THÔNG 1.740 15,36
TỔNG CỘNG 11.326,8 100
Bảng cân bằng phân khu chức năng
STT Loại đất Diện tích(m
2
) Tỷ lệ(%)
Phần 1
1 Đất hành chánh 3.598 6,59
2 Đất ở 25.413 46,52
3 Đất thể dục thể thao 2.126 3,89
4 Đất cây xanh, mặt nước 11.757,1 19,60
5 Đất phụ trợ 1.760 3,22

6 Đất bãi xe 1.240 2,37
7 Đất giao thông 9.730 17,81
Tổng cộng 54.624,1 100
Phần 2
1 Đất dòch vụ biển 3.054 26,96
2 Đất sân sinh hoạt 1.740 15,36
3 Đất cây xanh phòng hộ 6.532,8 57,68
Tổng cộng 11.326,8 100
Phù hợp với yêu cầu về các chỉ tiêu ban đầu sơ bộ đề ra.
5.2.2.Thống kê sử dụng đất của dự án:
Phân bố quỹ đất các khu chức năng:
STT Loại đất Diện
tích m
2
Tỷ
lệ(%)
DTXD DT
Sàn
TC
TB
MĐ
XD
HSSDD
PHẦN 1
1 Đất hành chánh,
hội nghò
3.598 6,59 1.530 4.590 3 42,52 1,28
2 Đất ở 25.413 46,52 10.265 19.022 1,88 40,39 0,75
Đất biệt thự A1 1.935 3.54 865 1.600 1,85 44,70 0,79
Đất biệt thự A2 2.019 3,70 865 1.200 1,85 42,84 0,69

………………………………………………………………………………………….19
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
Đất biệt thự B1 4.820 8,82 1.664 3.328 2 34,52 0,69
Đất biệt thự B2 2.358 4,32 882 1.764 2 37,40 0,75
Đất biệt thự C1 2.562 4,69 1.142 2.012 1,76 44,57 0,78
Đất biệt thự C2 2.222 4,07 969 1.692 1,75 43,61 0,76
Đất biệt thự C3 1.866 3,42 865 1.600 1,85 46,36 0,86
Đất biệt thự VIP 1 3.023 5,53 1.255 2.210 1,76 41,51 0,73
Đất biệt thự VIP 2 4.608 8,43 1.758 3.216 1,83 38,15 0,70
3 Đất thể dục thể
thao
2.126 3,89 1.296 1.296 1 60,95 0,61
4 Đất cây xanh, mặt
nước
11.757,1 19,60
Đất cây xanh 10.104,1 16,85
Đất mặt nước 1.653 2,75
5 Đất phụ trợ 1.760 3,22 505 805 1,59 28,69 0,46
6 Đất bãi xe 1.240 2,37 796 796 1 64,19 0,64
7 Đất giao thông 9.730 17,81
Tổng cộng 54.624,1 100 14.392 26.509 1,84 26,35 0,49
PHẦN 2
1 Đất dòch vụ biển 3.054 26,96 536 1.072 2 17,55 0,35
Đất dòch vụ biển1 1.538 13,58 268 536 2 17,45 0,35
Đất dòch vụ biển 2 1.516 13,38 268 536 2 17,68 0,35
2 Đất sân sinh hoạt 1.740 15,36
3 Đất cây xanh
phòng hộ
6.532,8 57,68

Đất CX PH 1 3.291 29,06
Đất CX PH 2 3.241,8 28,62
Tổng cộng 11.326,8 100 536 1.072 2 4,73 0,09
………………………………………………………………………………………….20
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
5.3. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan:
5.3.1.Bố cục không gian kiến trúc toàn khu:
- Khu biệt thự vip ưu tiên bố trí phía trước tiếp giáp với trục đường Độc Lập, hồ bơi các
căn biệt thự này cũng xây phía trước để tầm nhìn hướng biển.Khu đất có diện tích lớn, đưa
yếu tố cảnh quan sân vườn, tăng điều tiết vi khí hậu cho công trình.
- Trục giao thông chính vào khu Seaside từ đường Độc Lập vào, vì ưu tiên hướng biển.
Đường vào lớn, phân 2 đường với giải cây xanh ở giữa, hai bên là bãi đậu xe cho khách khi
đến với Làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp Seaside.
-Tầm nhìn xuyên suốt vào bên trong là khu cảnh quan trung tâm với hồ cảnh, khu hồ
bơi, dòch vụ du lòch và các cảnh quan cây xanh khác. Tại khu cảnh quan trung tâm có thể tổ
chức các hoạt động vui chơi ngoài trời, đông người.
-Bao quanh khu trung tâm là các căn biệt thự, vừa tận hưởng được cảnh quan vừa tiếp
cận thuận lợi bởi hệ thống giao thông nội bộ. Luôn đảm bảo cây xanh sân vườn, cây xanh tạo
bóng mát mang đến khí hậu biển cho những ai cư trú tại các căn biệt thự. Biệt thự được xây
dựng có khoảng lùi hợp lý, vừa tạo sự riêng tư, vừa tạo tầm nhìn tốt cho người đi trên đường
ngắm cảnh và kiến trúc công trình.
-Giao thông thuận tiện, kết nối bên trong và bên ngoài, nhưng vẫn tạo cảm giác nội bộ,
không bò ảnh hưởng bởi giao thông bên ngoài.Với vỉa hè hai bên, cây xanh tăng thêm, tạo
bóng mát, trồng các cây đặc trưng mang đến yếu tố thẩm mỹ riêng. Một trục chính và bốn
trục phụ từ các đường giao thông còn lại.
-Hướng Tây Bắc khu đất là khu hành chính hội nghò, khu thể thao và khu phụ trợ.
-Trung tâm hành chính hội nghò phục vụ các hoạt động tập trung đông người. Công trình
xây dựng ở góc khu đất để hạn chế chia cắt tầm nhìn về phía biển. Công trình xây dựng có
chiều cao hợp lí để phù hợp với cảnh quan thiên nhiên chung. Khu hành chính hội nghò với

chức năng đa dạng, phục vụ nhiều mục đích khác nhau, ngoài chức năng hành chính, hội nghò,
còn là nhà hàng ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe,…
-Khu phụ trợ tập trung, dễ dàng trong quản lý và không ảnh hưởng nhiều đến cảnh trí
xung quanh. Tầng cao xây dựng thấp. Khu bếp phục vụ nấu nướng cho nhà hàng ẩm thực, khu
cà phê. Khu nghỉ nhân viên phục vụ thuận tiện.
-Khu thể thao là sân tennis, nơi các chuyên gia luyện tập thể thao và giao lưu với nhau.
5.3.2. Bố cục không gian các khu vực trọng tâm,các tuyến, các điểm nhấn và các điểm
nhìn quan trọng
- Quy hoạch trục giao thông chính 39m, trong đó dãi phân cách cây xanh 5m, lòng
đường mỗi bên 6m, vóa hè mỗi bên 11m, có bãi đậu xe 2 bên, trục giao thông chinh là trục
tiếp đón, dẫn dắt mọi người đến với Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cáo cấp Seaside, không gian
được kéo dài đến khu cây xanh, cảnh quan trung tâm, tầm nhìn được mở rộng, bao quát.
5.3.3.Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan
a. Đối với các khu vực xây dựng công trình :
-Cần đảm bảo các yêu cầu về chỉ giới xây dựng (khoảng lùi), kiến trúc và màu sắc công
trình hài hòa với khu vực lân cận.Tại khu vực đươc xác đònh là khu vực có không gian quan
trọng, các điểm nhấn. Khi xây dựng công trình cần có kế hoạch tổ chức thiết kế phương án để
có được công trình với kiến trúc độc đáo, đặc trưng.
b. Đối với các khu vực không gian cây xanh, mặt nước, các khu vực không gian mở:
-Cần tổ chức cây xanh, kết hợp một số công trình kiến trúc biểu tượng, công trình kiến
trúc nhỏ mang tính công cộng cao nhằm tạo nên các không gian giải trí, sinh hoạt cộng đồng
………………………………………………………………………………………….21
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
hấp dẫn, lý tưởng. Đồng thời quản lý chặt chẽ việc xử lý hệ thống nước thải sinh hoạt nghiêm
ngặt trước khi thải hệ thống chung, sau đó thải ra hệ thống sông Đà Rằng.
c.Giải pháp chống xói lỡ khu vực bờ biển:
Nguyên tắc cơ bản là không xây dựng, lát nền, làm ảnh hưởng đến cảnh quan biển, nên
để bảo vệ bờ biển mà không phải xây kè đá, thì cần bảo vệ hàng cây dương với mật độ dày,
khu vực nào còn thưa thớt phải trồng thêm.Trường hợp phải chặt một số cây, để tạo cảnh

quan, lối đi, tầm nhìn từ bên trong ra biển, sau khi xong cần trồng lại để bổ sung.
5.3.4.Các tiện nghi khác:
Các bô rác: được bố trí dọc theo các vóa hè, cách khoảng cách từ 30 – 50m.
Các trụ đèn chiếu sáng vóa hè – đường: được bố trí xen vào giữa hai cây và đúng
khoảng cách quy đònh.
Các ghế đá nghỉ chân: được bố trí rải rác tại các tàn cây.
Nền vỉa hè: lót bằng loại gạch chòu được mưa nắng có màu sắc trang nhã, tươi vui sinh
động.
Các bồn cây, bồn hoa: được xây dựng loại gạch hoặc đá có màu sắc phù hợp, có lưới
sắc hoa văn.
5.4.Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật:
5.4.1.Quy hoạch giao thông:
5.4.1.1. Hiện trạng :
Dự án Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp Seaside Phú Yên là đất trồng cây dương
chắn cát. Bên ngoài dự án có các trục giao thông chính là tuyến đường Độc Lập và tuyến
đường Lê Duẩn được mở rộng theo quy hoạch 1/2000.
5.4.1.2.Cơ sở thiết kế:
Mạng lưới giao thông của khu du lòch được nghiên cứu trên cơ sở các tài liệu:
-Bản đồ đòa hình hiện trạng Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp Seaside Phú Yên,
TL1/500
-Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp Seaside Phú Yên
TL 1/500
-Bản đồ quy hoạch giao thông tuyến đường Độc Lập – Tuy Hòa - Phú Yên, TL1/2000
-Các điều kiện tự nhiên, xã hội khu vực thiết kế.
-Các tiêu chuẩn quy phạm hiện hành
5.4.1.3.Giải pháp quy hoạch:
Khu đất nghiên cứu quy hoạch nằm giữa 2 tuyến đường giao thông chính là: trục đường
Độc Lập có lộ giới 25m, trục đường Lê Duẩn có lộ giới 32m. Ngoài 2 tuyến đường chính còn
có 2 tuyến đường giao thông nối liền được mở ra theo quy hoạch 1/2000: tuyến N1 rộng 20m
và N2 rộng 16m. Có vai trò kết nối khu du lòch trong khu vực với bên ngoài.

Ngoài ra với việc tổ chức mạng lưới đường nội bộ trong khu vực rộng 6m giải quyết nhu
cầu di chuyển trong khu vực một cách thuận tiện. Do đó việc tổ chức giao thông đi lại giữa
các khu vực khá thuận lợi.
………………………………………………………………………………………….22
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
Trục đường chính tiếp cận vào dự án có lộ giới 39m cũng đóng vai trò là trục giao thông
cảnh quan.
5.4.1.4.Đường đối ngoại :
Khu đất nghiên cứu quy hoạch nằm giữa 2 tuyến đường giao thông chính là: trục đường
Độc Lập có lộ giới 25m, trục đường Lê Duẩn có lộ giới 32m. Ngoài 2 tuyến đường chính còn
có 2 tuyến đường giao thông nối liền được mở ra theo quy hoạch 1/2000: tuyến N1 rộng 20m
và N2 rộng 16m. Có vai trò kết nối khu dân cư trong khu vực với bên ngoài.
Tuyến đường Độc Lập có lộ giới 25m, là lối tiếp cận chính của Làng chuyên gia nghỉ
dưỡng cao cấp Seaside.
ĐƯỜNG ĐỘC LẬP
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

X
A
ÂY

D
Ư
Ï
N
G
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

X
A
ÂY

D
Ư
Ï
N
G
10.510.5
C
H
Ỉ

G

I
Ơ
Ù
I

Đ
Ư
Ơ
ØN
G

Đ
O
Û
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

Đ
Ư
Ơ
ØN
G

Đ
O
Û
25.0
TỈ LỆ 1/100
MẶT CẮT A-A
5.015.05.0
2%
2%
2%
2%
5.0
ĐƯỜNG LÊ DUẨN
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

X
A
ÂY

D
Ư
Ï
N

G
2%
TỈ LỆ 1/100
MẶT CẮT D-D
2%
7.50 3.00 7.50
32.00
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

X
A
Â
Y

D
Ư
ÏN
G
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

Đ
Ư
Ơ
Ø
N
G

Đ
O
Û
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

Đ
Ư
Ơ
ØN
G

Đ
O
Û
7.007.007.00 7.00
………………………………………………………………………………………….23
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
ĐƯỜNG N1
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

X
A
ÂY

D
Ư
Ï
N
G
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

X
A
ÂY

D
Ư
ÏN
G
7.007.00
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

Đ
Ư
Ơ
Ø
N
G

Đ
O
Û
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

Đ
Ư
Ơ
Ø
N
G

Đ
O
Û
20.00
TỈ LỆ 1/100
MẶT CẮT E-E
10.504.75
2%
2%
2%

2%
Theo trắc dọc
4.75
ĐƯỜNG N2
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

X
A
ÂY

D
Ư
ÏN
G
7.007.00
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

Đ
Ư
Ơ
Ø
N
G

Đ
O
Û
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
ÙI

Đ
Ư
Ơ
ØN
G

Đ
O
Û
16.00

TỈ LỆ 1/100
MẶT CẮT F-F
7.504.25
2%
2%
2%
2%
4.25
5.4.1.5.Đường nội khu vực thiết kế:
a. Cơ sở và nguyên tắc thiết kế:
Tiếp cận với dự án có 5 hướng theo các trục đường giao thông. Ngoài ra với
việc tổ chức mạng lưới đường nội bộ trong khu vực lộ giới 12m giải quyết nhu cầu di
chuyển trong khu vực một cách thuận tiện. Do đó việc tổ chức giao thông đi lại giữa
các khu vực khá thuận lợi.
Là đường giao thông chính nối các khu chức năng và nối với các tuyến đường ra vào.
………………………………………………………………………………………….24
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

X
A

Â
Y

D
Ư
Ï
N
G
2%
TỈ LỆ 1/100
MẶT CẮT C-C
2%
6.0 5.0 6.0
17.0
11.0
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

X
A
Â
Y

D
Ư
Ï
N
G
11.0
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

Đ
Ư
Ơ
Ø
N
G

Đ
O
Û
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

Đ
Ư
Ơ
Ø
N
G

Đ
O
Û
Trục cảnh quan chính vào khu du lòch lộ giới 39m trong đó giao thông 23m và 16 m bãi xe.
TỈ LỆ 1/100
MẶT CẮT B-B
6.0
2%
2%
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù

I

Đ
Ư
Ơ
Ø
N
G

Đ
O
Û
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

Đ
Ư
Ơ
ØN
G

Đ
O

Û
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù
I

X
A
Â
Y

D
Ư
Ï
N
G
3.0
C
H
Ỉ

G
I
Ơ
Ù

I

X
A
Â
Y

D
Ư
ÏN
G
3.0
12.0
N
Đường giao thông nội bộ xuyên suốt lộ giới 12m.
………………………………………………………………………………………….25
QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 LÀNG CHUYÊN GIA NGHĨ DƯỢNG CAO CẤP SEASIDE
PHƯỜNG 7-TP.TUY HOÀ- TỈNH PHÚ YÊN