hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011-2015)
ĐỀ TÀI:

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO

ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

LÊ HUỲNH PHƢƠNG CHINH

LÊ THỊ KIM TRINH

Bộ môn Luật Thương Mại

MSSV: 5115770
Lớp: Luật Thương mại 1

Cần Thơ, 12/2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

……………………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………
Cần Thơ, ngày…tháng….năm 2014


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

……………………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………..…………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
…………………
Cần Thơ, Ngày….Tháng…Năm 2014


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1

CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ
BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG. ...... 3
1.1 Khái quát chung về thế chấp tài sản ............................................................. 3
1.1.1

Khái niệm thế chấp tài sản ....................................................................... 3

1.1.2

Đặc điểm của thế chấp tài sản ................................................................. 5

1.2 Khái quát chung về hợp đồng thế chấp tài sản ........................................... 7
1.2.1

Khái niệm hợp đồng thế chấp tài sản ...................................................... 7

1.2.2

Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản ................................................. 8

1.3 Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng ........................................... 10
1.4 Sự cần thiết của các quy định về hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo
tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng.................................................... 11
CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ...... 14
2.1 Quy định pháp luật về các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản ............. 14
2.1.1

Bên thế chấp ............................................................................................ 14

2.1.1.1 Điều kiện về tư cách chủ thể của bên thế chấp ..................................... 14
2.1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp .................................................... 15
2.1.2

Bên nhận thế chấp ................................................................................... 17

2.1.2.1 Điều kiện về tư cách chủ thể của bên nhận thế chấp ............................ 17
2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ........................................... 17
2.1.3

Bên thứ ba có liên quan .......................................................................... 20

2.2 Quy định pháp luật về đối tƣợng của hợp đồng thế chấp tài sản .............. 21
2.2.1

Các loại tài sản được phép thế chấp ....................................................... 22


2.2.2

Mô tả và định giá tài sản thế chấp .......................................................... 23

2.3 Quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài
sản .......................................................................................................................... 25
2.3.1

Thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản ........ 26

2.3.2

Trình tự, thủ tục tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp

tài sản .................................................................................................................. 28
2.4 Quy định pháp luật về đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản ........................ 30
2.4.2

Trình tự, thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản............................. 33

2.5 Quy định pháp luật về chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản ..................... 35
2.5.1

Căn cứ chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản .......................................... 35

2.5.2

Hệ quả của những trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản... 35

CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ MỘT SỐ ĐỊNH
HƢỚNG HOÀN THIỆN ............................................................................................ 38
3.1 Thực trạng về việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động
tín dụng ngân hàng............................................................................................... 38
3.1.1 Thực trạng liên quan đến chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản ............ 38
3.1.2 Thực trạng liên quan đến đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản ........ 41
3.1.3 Thực trạng liên quan đến việc định giá tài sản thế chấp ........................... 44
3.1.4 Thực trạng liên quan đến những trình tự, thủ tục của hợp đồng thế chấp
tài sản ..................................................................................................................... 45
3.2 Một số định hƣớng hoàn thiện về hợp đồng thế chấp tài sản .................... 47
3.2.1 Về chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản .................................................. 47

3.2.2 Về đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản .............................................. 49
3.2.3 Về định giá tài sản thế chấp ........................................................................ 50
3.2.4 Về việc công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản........................ 51
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 53


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Hoạt động tín dụng ngân hàng là một hoạt động quan trọng trong ngành ngân
hàng và luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro. Chính vì thế luôn cần phải có những cơ chế
bảo đảm để phòng ngừa và hạn chế những rủi ro đó. Một trong những cơ chế được sử
dụng là các biện pháp bảo đảm tiền vay. Và biện pháp phổ biến thường được các ngân
hàng lựa chọn là thế chấp tài sản, vì những đặc điểm của thế chấp tài sản mang lại khá
nhiều lợi thế hơn cho các bên so với các biện pháp bảo đảm khác. Cho nên, song song
hợp đồng tín dụng sẽ thường xuất hiện hợp đồng thế chấp tài sản dùng để đảm bảo
cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng.
Những quy định về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng
đã được ra đời khá lâu, trong quá trình áp dụng vào thực tiễn cũng đã mang lại những
hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, một phần do sự khác biệt giữa mặt lý thuyết và thực tế
nên những quy định pháp luật về thế chấp tài sản trên câu chữ ít nhiều sẽ gặp phải
những khó khăn nhất định khi áp dụng vào quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp tài
sản. Dù đã có những văn bản điều chỉnh cụ thể và có những lần sửa đổi, bổ sung cho
phù hợp nhưng với sự phát triển hiện nay, nhu cầu đặt ra là đòi hỏi việc thực hiện hợp
đồng thế chấp tài sản phải rỏ ràng hơn, thực hiện thống nhất và mang lại hiệu quả tốt
hơn, đảm bảo được vai trò của mình. Chính vì tầm quan trọng và những vướng mắc
cần sớm khắc phục liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản nên người viết đã chọn đề
tài: “Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng
ngân hàng” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Người viết nghiên cứu các vấn đề lý luận chung về thế chấp tài sản, phân tích
những quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản như chủ thể, đối
tượng của hợp đồng thế chấp tài sản, về trình tự, thủ tục liên quan đến hợp đồng thế
chấp tài sản, những quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản. Trên cơ sở phân
tích, người viết đánh giá về thực trạng của việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản,
từ đó đưa ra những bất cập và cuối cùng là đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện
pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản.

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

1

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Người viết đã sử dụng kết hợp các phương pháp phân tích luật viết, phương pháp
so sánh, giải thích để làm sáng tỏ vấn đề. Bên cạnh đó, người viết cũng vận dụng
những nghiên cứu thực tế, những tham khảo từ sách báo, tạp chí, và tham khảo ý kiến
từ giáo viên, bạn bè để hoàn thành đề tài.
4. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay
trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Trong chương này người viết trình bày những
vấn đề cơ bản về khái niệm, đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản, hợp đồng thế
chấp tài sản. Nêu ra mối quan hệ pháp lý giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng
tín dụng có nghĩa vụ được bảo đảm. Đồng thời cũng phân tích sự cần thiết của quy
định pháp luật về đề tài mà người viết nghiên cứu.
Chương 2: Quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền

vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Ở nội dung chương này người viết tập
trung phân tích những quy định pháp luật liên quan chặt chẽ đến hợp đồng thế chấp
tài sản như về chủ thể, đối tượng hợp đồng thế chấp tài sản, về định giá tài sản thế
chấp, về công chứng, chứng thực, đăng ký và cả những quy định về chấm dứt hợp
đồng thế chấp tài sản.
Chương 3: Thực trạng thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền
vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng và một số định hƣớng hoàn thiện. Trong
chương này người viết đưa ra những đánh giá về thực trạng, sau đó phân tích những
bất cập và trình bày những định hướng để nhằm hoàn thiện những quy định về hợp
đồng thế chấp tài sản.

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

2

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM
TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1 Khái quát chung về thế chấp tài sản
1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản được xây dựng như một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trong các giao dịch. Trong phạm vi hoạt động tín dụng ngân hàng thế chấp tài sản là
một trong những biện pháp để bảo đảm tiền vay.
Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng (Nghị
định 178/1999/ NĐ-CP) thì “Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các
biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các

khoản nợ đã cho khách hàng vay”. Nhưng từ khi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao
dịch bảo đảm (Nghị định 163/2006/NĐ-CP) ra đời đến nay thì không còn quy định về
khái niệm bảo đảm tiền vay mà chỉ đưa ra các khái niệm về bên bảo đảm, bên nhận
bảo đảm. Tuy nhiên dựa vào những quy định cũ cùng những quy định chung hiện
hành có thể hiểu bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng (sau đây gọi là ngân hàng)
áp dụng các biện pháp bảo đảm cho khoản vay của mình nhằm bảo đảm khả năng thu
hồi nợ. Để bảo đảm khả năng thu hồi nợ Ngân hàng trước khi cho vay sẽ yêu cầu
khách hàng thực hiện việc bảo đảm. Bảo đảm tiền vay có thể bằng tài sản bảo đảm
hoặc không bằng tài sản, có thể bằng uy tín, tiềm lực tài chính, tính khả thi của dự án.
Ngân hàng xem bảo đảm tiền vay là một yếu tố quan trọng trong hoạt động cấp tín
dụng. Trong trường hợp khách hàng không có khả năng hoàn trả nợ thì tài sản bảo
đảm sẽ là nguồn thu nợ thứ hai và ngân hàng có đủ điều kiện pháp lý để được ưu tiên
xử lý, thu hồi nợ từ tài sản bảo đảm. Đối với trường hợp bảo đảm tiền vay bằng uy
tín, khả năng tài chính, độ khả thi của dự án thì trước khi cho vay ngân hàng sẽ tiến
hành thẩm định chặt chẽ và sẽ quyết định tùy theo uy tín, độ tín nhiệm của khách
hàng. Đối với khách hàng, để được cho vay thì phải đáp ứng được các yêu cầu của tổ
chức tín dụng và tất nhiên sẽ phải có trách nhiệm, ràng buộc đối với khoản vay. Từ đó
đòi hỏi khách hàng sẽ phải cân nhắc để sử dụng tiền vay đúng mục đích và hiệu quả
vì nếu không thể hoàn trả nợ thì tài sản bảo đảm cũng sẽ bị xử lý.
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

3

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Theo điều 3 Nghị định 178/1999/NĐ-CP thì biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài
sản bao gồm: Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài
sản của bên thứ ba, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Bảo đảm tiền vay

không bằng tài sản được ngân hàng áp dụng trong các trường hợp: Ngân hàng tự động
lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm, cho vay không có bảo đảm
bằng tài sản theo chỉ định của chính phủ, cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay có bảo
lãnh bằng tín chấp của Tổ chức đoàn thể chính trị xã hội. Tuy nhiên, bảo đảm tiền vay
bằng tài sản luôn là hình thức bảo đảm được các Ngân hàng ưu tiên lựa chọn vì nó
giúp tránh được rủi ro mất hoàn toàn vốn, đồng thời còn đem lại quyền ưu tiên xử lý
tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác khi bên vay vốn không có khả năng hoàn trả
nợ vay.
Như đã được đề cập thì thế chấp tài sản là một trong những hình thức bảo đảm
tiền vay bằng tài sản, và đây có thể coi như là biện pháp phổ biến được Ngân hàng lựa
chọn áp dụng để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng của mình. Xem xét quy
định pháp luật về thế chấp tài sản qua thời gian đã có nhiều thay đổi. Theo Quy chế
thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn Ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định
217/QĐ-NH1 thì Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn (gọi là bên
thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi
là bên nhận thế chấp)1. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành, cụ thể trong Bộ luật dân
sự 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp)
và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp2. Nếu trước kia phân biệt giữa
thế chấp và cầm cố dựa vào đối tượng dùng để bảo đảm là bất động sản hay động sản
thì theo quy định hiện hành việc có chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo
đảm hay không mới là yếu tố chính để phân biệt giữa cầm cố và thế chấp. Như vậy
dựa theo quy định hiện hành thì thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay có thể hiểu là
việc bên thế chấp dùng tài sản (tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai)
thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận thế chấp (Ngân

1
2

Điểm 2.1 Điều 2 Quy chế thế chấp, cầm cố và bão lãnh vay vốn Ngân hàng
Điều 342, Bộ luật dân sự 2005

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

4

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
hàng). Bên thế chấp sẽ giữ tài sản thế chấp hoặc các bên có thể thỏa thuận cho bên thứ
ba giữ tài sản thế chấp.
1.1.2 Đặc điểm của thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là một loại hình giao dịch bảo đảm được sử dụng rộng rãi trong
hoạt động bảo đảm tiền vay tại các Ngân hàng. Để có một cái nhìn tổng quan, toàn
diện về thế chấp tài sản từ sau khi xác lập giao dịch bảo đảm đến chấm dứt giao dịch
bảo đảm người viết sẽ phân tích về đặc điểm của thế chấp tài sản.
Thứ nhất, thế chấp là biện pháp bảo đảm không kéo theo việc chuyển giao tài sản
bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Do đó, trong quá trình thế chấp tài sản, khi nào chưa
xử lý tài sản thế chấp thì tài sản này vẫn do bên thế chấp quản lý và sử dụng trừ
trường hợp tài sản do bên thứ ba giữ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo ủy quyền
của bên thế chấp hay theo quy định của các hợp đồng, giao dịch giữa bên thứ ba và
bên thế chấp. Đây cũng là điểm khác nhau cơ bản so với biện pháp cầm cố tài sản và
cũng vì điểm này mà thế chấp tài sản mang cho mình một lợi thế để dành được nhiều
sự lựa chọn hơn. Bên thế chấp sẽ có thể tự giữ tài sản thế chấp. Tính chất bảo đảm
được xác định qua việc bên thế chấp sẽ giao những giấy tờ chứng minh tình trạng
pháp lý của tài sản thế chấp (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy đăng ký
quyền sở hữu tài sản, giấy tờ về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng) cho bên nhận thế
chấp. Vì thế, những thủ tục liên quan đến chuyển giao tài sản giữa các chủ thể như

trong biện pháp cầm cố tài sản sẽ không tồn tại trong biện pháp thế chấp tài sản. Việc
không chuyển giao tài sản này cũng không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của các bên, vì
một bên giữ giấy tờ một bên giữ tài sản thì sẽ không ai được tự ý định đoạt đối với tài
sản thế chấp.
Thứ hai, biện pháp thế chấp tài sản có thể đảm bảo tốt lợi ích cho các bên. Khi bên
thế chấp được trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, ngoài việc được tự quản lí tài sản
thì bên thế chấp còn được tiếp tục sử dụng, khai thác tính năng công dụng của tài sản
bảo đảm. Còn đối với bên nhận thế chấp, việc không giữ tài sản thế chấp sẽ không
làm bên nhận thế chấp tốn bất cứ chi phí gì dùng để bảo quản tài sản, cũng sẽ không
có trường hợp phải bồi thường thiệt hại cho việc hư hỏng, mất mát khi giữ tài sản thế
chấp. Tuy nhiên, xét về mặt lý thuyết là vậy nhưng thực tế nhìn toàn diện thì lợi ích
các bên vẫn chưa được cân bằng thực sự. Từ việc không giữ tài sản thế chấp bên nhận
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

5

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
thế chấp gặp khó khăn trong việc xác minh tính xác thực của giấy tờ thế chấp. Việc
làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi khó phát hiện dẫn đến hiện tượng một tài sản thế
chấp có thể nằm trong hồ sơ vay vốn của nhiều Ngân hàng khác nhau. Bên cạnh đó,
việc bên thế chấp được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của tài sản thế chấp có
thể dẫn đến việc làm mất, giảm súc giá trị của tài sản bảo đảm, làm cho bên nhận bảo
đảm phải chịu thêm rủi ro, có khả năng không đảm bảo được quyền của mình.
Thứ ba, trong quan hệ thế chấp, một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ.
Xuất phát từ việc không chuyển giao tài sản thế chấp nên một tài sản có thể bảo đảm
cho nhiều nghĩa vụ. Theo quy định thì một tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện
nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được

bảo đảm tại thời điểm xác lập giao dịch nếu không có thỏa thuận hay quy định khác3.
Như vậy, tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm nếu tổng giá trị các nghĩa vụ không
vượt quá giá trị tài sản bảo đảm thì một tài sản có thể đem ra để bảo đảm cho nhiều
nghĩa vụ. Nhưng nếu có thỏa thuận khác thì dù tài sản bảo đảm có giá trị nhỏ hơn
tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm thì vẫn được pháp luật thừa nhận4. Trong trường
hợp một trong các nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn và bên thế chấp không thực hiện
hay thực hiện không đúng nghĩa vụ này thì bên nhận thế chấp này được quyền xử lý
tài sản thế chấp và có nghĩa vụ thông báo cho các bên nhận bảo đảm khác và lúc này
các nghĩa vụ được bảo đảm khác dù chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả
các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản5. Bên nhận thế chấp có
nghĩa vụ được bảo đảm đầu tiên đến hạn có trách nhiệm chủ trì việc xử lý tài sản nếu
các bên không có thỏa thuận khác. Các bên liên quan phải đạt được sự đồng thuận về
một phương thức xử lý tài sản bảo đảm nhất định, nếu không có thỏa thuận hoặc
không thỏa thuận được thì sẽ áp dụng phương thức bán đấu giá tài sản.
Thứ tư, tài sản thế chấp có thể thay đổi trong thời gian thế chấp. Các trường hợp
thay đổi như thay đổi về chủ thể: tài sản thế chấp đã được cho thuê, tài sản thế chấp là
hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh đã được bán, thay đổi về
giá trị khi có sự kiện bảo hiểm xảy ra đối với tài sản thế chấp đã mua bảo hiểm, hay
3

Điều 324, Bộ luật dân sự 2005
Điều 5, Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “ Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật dân sự thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài snar có
giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”
5
Khoản 2, điều 324, Bộ luật dân sự
4

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

6

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
tài sản được đầu tư tăng thêm giá trị. Pháp luật cũng đã dự trù những trường hợp này
và đã có đưa ra những quy định khá rỏ ràng. Chẳng hạn, trường hợp bán tài sản thế
chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh thì quyền yêu cầu
bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được
trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán6.
Thế chấp tài sản với những đặc điểm khá ưu của mình được xem là biện pháp bảo
đảm có ý nghĩa lớn trong hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên khi áp dụng cần hiểu thế
chấp tài sản chỉ là một biện pháp phòng ngừa rủi ro khi nghĩa vụ trả nợ không hoàn
thành chứ không được xem đó như một điều kiện tiên quyết để quyết định việc cho
vay. Tài sản thế chấp không thay thế cho khoản nợ đã vay. Việc định giá tài sản thế
chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm là để làm cơ sở cho quyết định cho vay,
quyết định số tiền vay không phải để định giá xử lý tài sản thế chấp. Nói chung, bản
chất thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng Ngân hàng là một
biện pháp bảo đảm có tính dự phòng để khấu trừ nghĩa vụ của bên vay khi bên vay
không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng.
1.2 Khái quát chung về hợp đồng thế chấp tài sản
1.2.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể7. Trong hoạt
động tín dụng ngân hàng thì việc cho vay thường gắn liền với cam kết bảo đảm tiền
vay. Bảo đảm tiền vay là biện pháp để bảo đảm cho bên có nghĩa vụ cam kết thực
hiện nghĩa vụ của mình đối với bên có quyền, vì thế sẽ đóng một vai trò quan trọng
trong hoạt động tín dụng. Việc bảo đảm tiền vay có thể được ghi nhận ngay trong hợp

đồng tín dụng hoặc lập thành hợp đồng riêng. Việc này bảo đảm về tính pháp lý và sự
ràng buộc đối với các bên.
Hợp đồng bảo đảm tiền vay là văn bản pháp lý, là công cụ thực hiện giao dịch
bảo đảm, thể hiện mối quan hệ tín dụng của ngân hàng với khách hàng vay hoặc bên
thứ ba liên quan. Hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản ghi nhận những thỏa thuận
6

Khoản 3 điều 349 Bộ luật dân sự 2005
Pgs.Ts. Phạm Hữu Nghị, sửa đổi Bộ luật dân sự năm 2005 về vấn đề cải cách hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật Viện khoa học Xã hội Việt Nam
7

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

7

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
của các bên về việc thực hiện cho vay, tài sản bảo đảm, phương thức thu hồi nợ, xử lý
tài sản, giải quyết tranh chấp. Hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản có thể là: hợp
đồng thế chấp tài sản, hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản
hình thành từ vốn vay, hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản (không gắn liền với quyền sử
dụng đất). Như vậy, hợp đồng thế chấp tài sản là một loại hợp đồng bảo đảm tiền vay
bằng tài sản, là văn bản pháp lý ghi nhận giao dịch bảo đảm giữa Ngân hàng với bên
thế chấp nhằm dùng tài sản thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ
vay trong hợp đồng tín dụng. Theo quy định trong Bộ luật dân sự 2005 và Quy chế
cho vay của tổ chức tín dụng ban hành kèm theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN
thì việc thế chấp tài sản có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi nhận trong hợp đồng

tín dụng (hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm). Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm
tiền vay là một hợp đồng song vụ, các bên trong hợp đồng phải tuân theo những thỏa
thuận đã giao kết, thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng xét về phương diện
học thuật cũng là một hợp đồng thế chấp nhưng mang những đặc trưng riêng. Trước
hết một bên chủ thể trong hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay luôn là tổ chức tín
dụng (Ngân hàng) - với tư cách là bên nhận thế chấp- bên có quyền đòi nợ trong hợp
đồng tín dụng.
Hợp đồng thế chấp tài sản luôn phải được lập thành văn bản, đây là điều kiện bắt
buộc để hợp đồng có hiệu lực. Qua các giai đoạn, quy định về việc công chứng, chứng
thực hợp đồng thế chấp tài sản đã có nhiều thay đổi. Theo Quy chế thế chấp, cầm cố
tài sản và bảo lãnh vay vốn ban hành kèm theo quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày
17/8/1996 của Thống đốc ngân hàng nhà nước thì việc thế chấp tài sản có đăng ký
quyền sở hữu hoặc những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu nhưng giá trị tài
sản thế chấp từ 50 triệu đồng trở lên phải có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, những quy định này đã không còn hiệu lực khi Nghị
định 165/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định 178/ NĐ-CP
ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng ra đời. Hiện nay, theo
quy định liên quan đến việc công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm tại Nghị định
163/2006/NĐ-CP thì việc công chứng, chứng thực sẽ do các bên thỏa thuận. Trong
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

8

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng, chứng

thực8. Như vậy, theo pháp luật hiện hành hợp đồng thế chấp tài sản chỉ bắt buộc phải
công chứng, chứng thực khi pháp luật có quy định.
Nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp tài sản- đối tượng được bảo đảm là nghĩa vụ phái
sinh từ một hợp đồng đã kí trước đó (hợp đồng tín dụng). Như vậy, hợp đồng thế chấp
sẽ có mối quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm. Việc thực
hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng sẽ kéo theo việc chấm dứt giao
dịch thế chấp. Về nguyên tắc thì không thể xác lập hợp đồng thế chấp tài sản trước
khi phát sinh nghĩa vụ được bảo đảm và việc thế chấp cũng sẽ không còn khi chấm
dứt nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng cho
phép xác lập một hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ trong tương
lai9.
Trong quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng với khách hàng, do Ngân hàng rất coi
trọng vai trò tác dụng của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay nên hợp
đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng thường được các bên
giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng. Điều này là cần
thiết, vì việc giao kết một hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo
điều kiện cho các bên có cơ hội thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các điều
khoản của hợp đồng bảo đảm tiền vay. Trên cơ sở đó, giúp cho việc thực hiện và giải
quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp tài sản cũng dễ dàng, thuận lợi
hơn.
Trên thực tế, tuy chỉ là một biện pháp để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng,
nhưng hợp đồng thế chấp tài sản lại được soạn thảo kỹ lưỡng, chặt chẽ, đầy đủ hơn.
Tuy nhiên, không nhất thiết phải soạn thảo một hợp đồng quá dài dòng, chi tiết, vì hầu
hết mọi khía cạnh đã được các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Chẳng hạn nếu các bên
không có thoả thuận trong hợp đồng về việc thế chấp vật phụ của bất động sản hay
động sản thì vật phụ cũng đương nhiên thuộc tài sản thế chấp10.

8

Điều 9, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

Khoản 2, Điều 319 Bộ luật dân sự
10
Khoản 1, điều 342 Bộ luật dân sự
9

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

9

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
1.3 Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Hợp đồng tín dụng về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy định
của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, chỉ gọi là hợp đồng tín dụng trong trường hợp
bên cho vay là các tổ chức tín dụng, trong đó chủ yếu là các Ngân hang. Theo đó,
ngân hàng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả
gốc và lãi.
Ngân hàng được toàn quyền quyết định việc cho vay có hay không có tài sản bảo
đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng. Vì nếu hợp
đồng tín dụng bị vô hiệu thì hậu quả xấu nhất chỉ là ngân hàng không thu được tiền
lãi. Nhưng nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay vô hiệu, Ngân hàng có thể không thu hồi
được cả gốc lẫn lãi. Những vướng mắc, tranh chấp nảy sinh trên thực tế cũng chủ yếu
liên quan đến hợp đồng bảo đảm.
Một ví dụ về quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Năm 1997, Ngân hàng H. cho ông Vũ Trung Đ. vay 600 triệu đồng. Tài sản thế
chấp là căn nhà 3 tầng ở phố Đông Tác, quận Đống Đa, Hà Nội của ông Vũ Thế K.

và bà Nguyễn Thị Thu H..
Sau khi người vay không còn khả năng trả nợ, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu phát
mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Toà sơ thẩm công nhận hợp đồng tín dụng và hợp
đồng thế chấp là hợp pháp. Tuy nhiên ngày 05-7-2006, Toà phúc thẩm Tòa án nhân
dân tối cao tại Hà Nội đã cho rằng hợp đồng thế chấp không hợp pháp. Do vậy,
không phát mại xử lý được tài sản thế chấp. Hậu quả là Ngân hàng H. không thu
được khoản nợ cả gốc và lãi gần 1,2 tỷ đồng11.
Từ ví dụ cho thấy hợp đồng bảo đảm tiền vay nói chung và hợp đồng thế chấp tài
sản để bảo đảm tiền vay nói riêng luôn đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động
tín dụng và luôn có một mối quan hệ mật thiết. Trong hoạt động tín dụng, một hợp
đồng tín dụng có thể không có hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm, nhưng một hợp
đồng thế chấp tài sản thì không thể phát sinh khi không có hợp đồng tín dụng. Căn cứ
11

Hợp đồng tín dụng (quy định và thực tiễn), Công ty luật Đại Việt-Văn phòng công chứng Đại Việt, http:
[Ngày truy cập: 8/8/2014]

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

10

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
trên quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm thì khi hợp đồng tín dụng có nghĩa vụ
được bảo đảm bằng việc thế chấp tài sản bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương
chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng thế chấp tài
sản chấm dứt. Trường hợp các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng tín
dụng đó thì hợp đồng thế chấp tài sản không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận

khác. Còn hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản thì không ảnh hưởng đến hiệu lực
của hợp đồng tín dụng có nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản. Cụ thể, hợp
đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện
không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm - hợp đồng tín dụng.12
1.4 Sự cần thiết của các quy định về hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo
tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Cũng như trong quan hệ dân sự, trong quan hệ tín dụng thì quyền của chủ thể này
cũng chính là nghĩa vụ tương ứng của chủ thể còn lại, các chủ thể tham gia đều mong
muốn quyền lợi của mình được bảo đảm. Theo đó, pháp luật cũng đã từng bước hoàn
thiện những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân
hàng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ tín dụng nói
chung và khi thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng.
Đối với các tổ chức tín dụng - bên nhận thế chấp, những quy định pháp luật về
hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay là cần thiết. Vì đây là căn cứ của một
biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng hiệu quả đối với một loại hình hoạt động mang
tính chất rủi ro cao, là cơ sở cho việc thực hiện xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi
nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay không hoàn thành. Tuy nhiên, trên thực tế thì các
tổ chức tín dụng vẫn còn đang đứng trước nguy cơ phải chịu nhiều rủi ro, mà nguyên
nhân thì xuất phát từ những bất cập trong những quy định về hợp đồng thế chấp tài
sản. Nếu các tổ chức tín dụng không nắm vững những quy định về hợp đồng thế chấp
tài sản nói riêng, về các giao dịch bảo đảm nói chung thì có thể dẫn đến hợp đồng thế
chấp tài sản vô hiệu, việc thế chấp tài sản sẽ mất đi tính chất là biện pháp phòng ngừa
rủi ro cho hoạt động tín dụng ngân hàng. Những quy định đầy đủ, rỏ ràng luôn là mục
tiêu hướng tới của các nhà làm luật. Vì thế, duy trì việc nghiên cứu, phân tích để đưa

12

Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

11

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
ra những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản là cần thiết không chỉ đối với các tổ
chức tín dụng mà còn cần thiết cho tất cả các bên liên quan.
Những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản không phải chỉ quan trọng đối với
bên nhận thế chấp mà trở nên vô nghĩa đối với bên thế chấp. Nếu trong quan hệ tín
dụng không tồn tại hợp đồng thế chấp tài sản thì sẽ không ảnh hưởng gì đến bên vay
vốn. Tuy nhiên trên thực tế thì việc xuất hiện bên thế chấp trong quan hệ tín dụng là
rất phổ biến, cho nên đóng vai trò là một bên trong hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp
cần phải nắm vững quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Đối với những quy định rỏ ràng
và bắt buộc thì phải tuân thủ đúng quy định, còn những quy định còn mập mờ hay
chưa rỏ ràng hoặc còn bất cập thì cần phải lưu ý, thận trọng khi thỏa thuận và thực
hiện. Tuy những quy định pháp luật về các giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín
dụng ngân hàng nghiêng về bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm, nhưng không
phải không bảo vệ quyền lợi của bên bảo đảm. Thực tế đó thể hiện ở sự tự do thể hiện
ý chí và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên.
Đối với người thứ ba thì những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản cũng có
nhiều ý nghĩa. Mỗi hành vi pháp lý đều gắn với quyền, nghĩa vụ nhất định. Việc
không nắm được những quy định pháp luật có thể sẽ dẫn đến những hậu quả hay tranh
chấp phát sinh. Người thứ ba trong quan hệ bảo đảm này có thể bên vay vốn (trong
trường hợp bên vay vốn và bên thế chấp là hai chủ thể), có thể là người thứ ba giữ tài
sản thế chấp, có thể là một chủ nợ khác đối với tài sản thế chấp, có thể là người thứ ba
đã thuê hoặc mua tài sản thế chấp. Dù với tư cách gì thì người thứ ba này cũng có
những quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản đã xác lập. Vì thế,
những quy định về hợp đồng thế chấp tài sản sẽ giúp họ có cơ sở để đảm bảo quyền

lợi của mình, đồng thời thực hiện đúng nghĩa vụ, tránh những tranh chấp phát sinh và
những tổn thất không đáng có.
Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng không
chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, hướng các bên trong giao dịch thực
hiện theo một chuẩn mực pháp lý nhất định, mà còn hạn chế nguy cơ tranh chấp liên
quan đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, gây ra những tổn thất cho Ngân
hàng và những bên liên quan khác. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các bên
yên tâm thực hiện các mục tiêu của mình. Tạo cơ sở cho ngành ngân hàng thực hiện
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

12

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
việc giải ngân, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Bên vay vốn có thể sử dụng vốn
vay để thực hiện công việc của mình, đồng thời vẫn tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản
thế chấp.
Trên đây là những cơ sở lý luận chung về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm
tiền vay trong hoạt động tín dụng Ngân hàng. Dựa trên những quy định pháp luật hiện
hành, người viết đã giới thiệu sơ lượt những khái niệm cơ bản về bảo đảm tiền vay, về
thế chấp tài sản, cũng như những đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản. Từ đó, đưa
ra khái niệm và những đặc điểm về hợp đồng thế chấp tài sản. Cuối cùng là phân tích
sự cần thiết của những quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản đối với các
bên liên quan. Và trên cơ sở đó, người viết sẽ đi sâu hơn để tìm hiểu cụ thể những quy
định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín
dụng Ngân hàng ở chương kế tiếp.

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

13

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN
VAY TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
2.1 Quy định pháp luật về các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản
Đối với một hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng thì các
chủ thể tham gia phải kể đến trước tiên là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế
chấp có thể chính là người vay vốn- người có nghĩa vụ cần bảo đảm trong hợp đồng
tín dụng, nhưng cũng có trường hợp bên thế chấp là một người khác dùng tài sản của
mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên vay vốn. Trong quan hệ thế chấp tài sản có
thể có thêm những chủ thể khác như người được ủy quyền quản lý tài sản thế chấp,
những người cùng nhận bảo đảm đối với tài sản thế chấp, người mua, nhận chuyển
nhượng, hoặc đang thuê tài sản thế chấp. Để tìm hiểu rõ hơn người viết sẽ phân tích
điều kiện tư cách chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp tài
sản.
2.1.1 Bên thế chấp
2.1.1.1 Điều kiện về tư cách chủ thể của bên thế chấp
Dựa trên quy định tại khoản 1 điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và quy định đã
được sửa đổi tại khoản 1 điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm (Nghị định 11/2012/NĐ-CP) thì có thể hiểu bên thế chấp là bên dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình, quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp. Trong hoạt
động tín dụng ngân hàng thì nghĩa vụ dân sự này là nghĩa vụ trả nợ vay trong hợp

đồng tín dụng. Để thỏa tư cách chủ thể thì bên thế chấp phải đáp ứng các điều kiện
sau:
Thứ nhất, bên thế chấp có thể là khách hàng vay hoặc là người thứ ba, dùng tài sản
của mình để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay của chính mình hoặc của người
khác. Trước đây, theo Bộ luật dân sự 1995 thì bên thế chấp chỉ có thể là người có
nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng13. Bên thế chấp có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia
13

Xem thêm: 1 điều 346 Bộ luật dân sự 1995

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

14

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
đình. Các chủ thể này khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung hay thế chấp
nói riêng đều phải thỏa mãn các điều kiện đối với chủ thể của giao dịch đó, phải có
đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật. Nếu chủ
thể là cá nhân thì phải đạt độ tuổi nhất định (18 tuổi) và có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự (phải nhận thức và làm chủ hành vi của mình). Đối với tổ chức thì người đại
diện hợp pháp của tổ chức phải có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó
phù hợp theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, để có thể thế chấp tài sản thì bên thế chấp phải có quyền sở hữu đối với
tài sản thế chấp14. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, một số chủ thể dù
không có quyền sở hữu đối với tài sản nhưng vẫn có thể sử dụng tài sản đó để thế
chấp. Chẳng hạn, trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước sử dụng tài sản Nhà nước giao
cho sản xuất kinh doanh để thế chấp vay vốn khi được cơ quan quản lý vốn và tài sản

Nhà nước cho phép. Hoặc trường hợp người giám hộ được thế chấp bằng tài sản của
người được giám hộ với điều kiện việc thế chấp này là vì lợi ích của người được giám
hộ và đối với tài sản có giá trị lớn thì người giám hộ cần phải được sự đồng ý của
người giám sát việc giám hộ15. Và một trường hợp khá phổ biến là người thế chấp có
quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình.
2.1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Trong thời gian thực hiện hợp đồng thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các
quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp như: quyền chiếm hữu, hưởng
dụng tài sản và quyền định đoạt có điều kiện tài sản thế chấp.
Theo điều 348 và điều 349 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền và nghĩa vụ của bên thế
chấp được quy định như sau: Xuất phát từ đặc điểm không chuyển giao tài sản thế
chấp nên bên thế chấp có quyền tiếp tục khai thác công dụng từ tài sản. Nếu không có
thỏa thuận hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp thì bên thế chấp sẽ tiếp tục
được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp. Đối với một số quyền sở hữu công
nghiệp – một loại quyền tài sản được phép thế chấp theo quy định tại điều 322 Bộ luật
dân sự 2005, bên thế chấp nhất thiết phải thực hiện quyền sử dụng tài sản nếu không
14

Theo điều 342 Bộ luật dân sự 2005 thì thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp.
15
Điều 69 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

15

SVTH: Lê Thị Kim Trinh

Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
quyền sở hữu công nghiệp sẽ mất giá trị. Chẳng hạn, tại khoản 2, điều 136 của Luật
sở hữu trí tuệ năm 2005, được sửa đổi, bổ sung năm 2009 có quy định là chủ sở hữu
nhãn hiệu có nghĩa vụ sử dụng liên tục nhãn hiệu đó và nếu nhãn hiệu không được sử
dụng liên tục từ năm năm trở lên thì quyền sở hữu nhãn hiệu đó bị chấm dứt. Đối với
phần vốn góp trong công ty trách nhiệm hữu hạn, bên thế chấp (thành viên góp vốn)
vẫn tiếp tục được thực hiện các quyền của thành viên góp vốn quy định tại điều 41
của Luật doanh nghiệp 2005, trong đó có quyền được chia lợi nhuận. Tuy thế, bên thế
chấp không được thực hiện quyền này đối với một số quyền tài sản khác như quyền
đòi nợ hay quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với tài sản thế chấp.
Trong thời gian thế chấp bên thế chấp vẫn có quyền đầu tư để làm tăng thêm giá
trị của tài sản thế chấp. Bên cạnh các quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì
Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã bổ sung thêm quy định về quyền của bên đã đầu tư vào
tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp như sau: Trường hợp phần tài sản tăng thêm
do đầu tư có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất hoặc giảm giá trị của
tài sản thế chấp thì khi xử lý tài sản bảo đảm, người đã đầu tư vào tài sản thế chấp có
quyền tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác. Trường hợp phần tài sản tăng thêm không thể tách rời tài sản thế
chấp hoặc việc tách sẽ làm mất hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp thì người đầu tư
sẽ không được tách phần tăng thêm ra khỏi tài sản thế chấp nhưng sẽ được ưu tiên
thanh toán phần giá trị tăng thêm khi xử lý tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
Tương ứng với quyền nắm giữ tài sản thì đồng nghĩa là bên thế chấp cũng có
nghĩa vụ phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Nếu việc khai thác tài sản có nguy cơ
làm tài sản mất giá trị thì bên thế chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc
phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng của tài sản thế chấp.
Trong quá trình thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu đối với tài sản thế
chấp nhưng quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản đang thế chấp thì có phần bị
hạn chế. Bên thế chấp chỉ có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khi

được bên nhận thế chấp đồng ý. Nhưng nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì bên thế chấp được bán, thay thế tài sản thế
chấp mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Trường hợp bán thì quyền
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

16

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản được hình thành từ số
tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán. Và tương
ứng với quyền này, bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết quyền của
người thứ ba liên quan đến tài sản thế chấp.
Bên thế chấp cũng có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải có
nghĩa vụ thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn
đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Đối với trường hợp tài sản do người thứ ba giữ thì khi nghĩa vụ được bảo đảm
bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế thì bên thế chấp được nhận lại tài sản.
Tương tự, bên thế chấp có quyền nhận lại những giấy tờ liên quan đến tài sản từ bên
nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện. Đồng thời, bên thế chấp
sẽ có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp bồi thường thiệt hại nếu bên nhận thế chấp
làm mất hoặc hư hỏng những giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
Bên thế chấp có quyền sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm cho những nghĩa vụ
khác nếu thỏa điều kiện theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên liên
quan. Bên cạnh đó bên thế chấp có nghĩa vụ phải thông báo cho những bên cùng nhận
bảo đảm biết.
2.1.2 Bên nhận thế chấp
2.1.2.1 Điều kiện về tư cách chủ thể của bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp là bên có quyền đối với bên thế chấp. Cụ thể trong quan hệ tín
dụng ngân hàng bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng- bên cho vay trong hợp
đồng tín dụng, mà phổ biến nhất hiện nay là các Ngân hàng thương mại. Như vậy, để
thỏa điều kiện tư cách chủ thể là bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản thì
trước tiên phải là một tổ chức tín dụng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện để cho vay có
bảo đảm bằng thế chấp tài sản theo Luật các tổ chức tín dụng 2010 và các quy định
pháp luật có liên quan.

2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp16

16

Xem thêm: Điều 350, điều 351 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

17

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Để bảo đảm quyền của mình được tôn trọng theo đúng quy định của pháp luật, bên
nhận thế chấp có quyền giám sát việc quản lí và sử dụng tài sản thế chấp của bên thế
chấp, yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp. Nếu tài
sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấp được quyền
giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản. Quyền giám sát này giúp bên nhận thế
chấp phát hiện kịp thời các hành vi trái với thỏa thuận hoặc trái quy định pháp luật
của người thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Từ đó, bên nhận thế chấp
sẽ đưa ra những yêu cầu phù hợp và kịp thời. Đồng thời, có quyền yêu cầu bên thế

chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường
hợp việc khai thác, sử dụng tài sản có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị
của tài sản thế chấp. Trong trường hợp tài sản do người thứ ba giữ hoặc tài sản thế
chấp đang được cho thuê, cho mượn thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền yêu cầu bên
thứ ba, bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp
nếu việc sử dụng làm mất giá trị sử dụng hoặc giảm sút giá trị tài sản đó. Cơ sở của
việc thực hiện các quyền này nằm ở chỗ những hành vi làm mất giá trị hoặc giảm sút
giá trị tài sản vượt ra ngoài phạm vi của việc quản lí thông thường tài sản và có thể
coi là các hành vi định đoạt tài sản gây ảnh hưởng tới quyền của bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, việc xem xét, kiểm tra, giám sát tài sản thế chấp không được cản trở hoặc
gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
Một quyền quan trọng của bên nhận thế chấp là quyền yêu cầu xử lý tài sản thế
chấp để nhận thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn mà bên vay vốn
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình đối với người nhận
thế chấp. Phương thức xử lý được chọn theo thỏa thuận của các bên, không thỏa thuận
được thì sẽ xử lý theo quy định của pháp luật. Trong Bộ luật dân sự không quy định
cụ thể về vấn đề chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp bằng việc nhận thừa kế. Tuy
nhiên, dựa trên những quy định chung trong pháp luật dân sự thì người nhận thừa kế
sẽ tiếp nhận đồng thời cả quyền về tài sản và nghĩa vụ về tài sản. Nên khi người thừa
kế tiếp nhận tài sản thế chấp thì đồng nghĩa sẽ tiếp nhận nghĩa vụ liên quan đến tài sản
thế chấp, nếu nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không
đúng thì người nhận thế chấp vẫn có quyền yêu cầu kê biên tài sản thế chấp mà không
cần quan tâm chủ sở hữu của tài sản thế chấp hiện tại là ai.
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

18

SVTH: Lê Thị Kim Trinh

Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Đối với trường hợp tài sản thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
khác nhau (với cùng một chủ thể hoặc nhiều chủ thể khác nhau) thì bên thế chấp sẽ
xác định quyền ưu tiên thanh toán theo quy định pháp luật. Nếu các bên cùng nhận thế
chấp đều thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền thì thứ
tự thanh toán sẽ dựa vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm được
đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong phạm vi số tiền bán tài sản bảo
đảm. Trường hợp giao dịch bảo đảm không thực hiện đăng ký thì sẽ không có hiệu
lực với người thứ ba cho nên thứ tự thanh toán sẽ đứng sau những giao dịch bảo đảm
có đăng ký khác. Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã quy định cụ thể hơn cách thức xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi có nhiều bên cùng nhận bảo đảm. Đối với trường
hợp có nhiều bên cùng nhận bảo đảm bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên bảo
lãnh, mà hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp đều được đăng ký theo quy định của
pháp luật thì bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán trước
bên bão lãnh. Trường hợp tất cả các hợp đồng bảo đảm đều chưa đăng ký thì thứ tự
ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo thứ tự xác lập
giao dịch bảo đảm17.
Trong trường hợp tài sản thế chấp không còn, nhiều khả năng sẽ trở thành căn cứ
chấm dứt hợp đồng do đối tượng của hợp đồng không còn. Tuy nhiên, có hai trường
hợp ngoại lệ. Trường hợp thứ nhất là khi tài sản thế chấp đã được bảo hiểm thì nếu
thiệt hại xảy ra với tài sản thế chấp, số tiền bồi thường mà doanh nghiệp bảo hiểm trả
sẽ thuộc tài sản thế chấp18. Thứ hai, khi bên thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp mà
không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu
thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở
thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán19. Quy định này nhằm đảm bảo
tốt hơn quyền của bên nhận thế chấp trong những trường hợp có sự kiện ngoài ý
muốn xảy ra hoặc bên thế chấp đã không tuân thủ đúng những quy định của pháp luật.
Bên cạnh đa số các quyền đối với bên thế chấp thì bên nhận thế chấp cũng có một
số nghĩa vụ nhất định. Trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế
chấp thì sẽ phải hoàn trả chúng cho bên thế chấp khi mà việc thế chấp chấm dứt.

17

Điều 14, Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
18
Điều 346 Bộ luật dân sự 2005
19
Khoản 2, điều 20, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

19

SVTH: Lê Thị Kim Trinh


Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
Ngoài ra, bên nhận thế chấp còn có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký trong trường hợp xử lý tài sản thế
chấp, hủy bỏ việc thế chấp hoặc chấm dứt thế chấp tài sản.
2.1.3 Bên thứ ba có liên quan
Ngoài hai chủ thể chính là bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì trong những
trường hợp nhất định trong quan hệ thế chấp tài sản sẽ xuất hiện những chủ thể khác,
sau đây gọi chung là bên thứ ba có liên quan.
Mặc dù trong Bộ luật dân sự chỉ đề cập quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài
sản thế chấp. Tuy nhiên, sẽ còn có thể xuất hiện những chủ thể khác như bên vay vốn
(trong trường hợp bên thế chấp và bên vay vốn là hai chủ thể khác nhau, tức là một
người khác dùng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay cho người vay
vốn), bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê tài sản thế chấp, các bên cùng
nhận bảo đảm đối với tài sản thế chấp. Các chủ thể này ngoài đáp ứng các điều kiện

về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, còn phải đáp ứng những điều kiện cụ
thể trong những quan hệ nhất định. Chẳng hạn, nếu là bên vay vốn thì phải có đủ điều
kiện được vay vốn theo quy định.
Về quyền và nghĩa vụ thì trong những tư cách khác nhau bên thứ ba sẽ có những
quyền, nghĩa vụ khác nhau. Nếu bên thứ ba là người giữ tài sản thế chấp thì sẽ có
quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp nếu có thỏa
thuận và sẽ được trả thù lao, thanh toán chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó người giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ
bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và sẽ phải bồi thường nếu làm mất tài sản thế chấp
hoặc mất giá trị, giảm sút giá trị của tài sản thế chấp. Nếu việc khai thác có nguy cơ
giảm sút giá trị thì không được tiếp tục khai thác. Và người giữ tài sản thế chấp sẽ
phải giao lại tài sản thế chấp theo quy định hoặc theo thỏa thuận20.
Nếu bên thứ ba là bên vay vốn - bên có nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản của
bên thế chấp, thì ngoài quyền được vay vốn theo quy định hoặc thỏa thuận, bên vay
vốn có nghĩa vụ sử dụng vốn đúng với mục đích đã cam kết và phải hoàn trả nợ theo
đúng quy định. Bên cạnh đó bên vay vốn sẽ phải tuân thủ những cam kết đã thỏa
20

Xem thêm: Điều 352, 353 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh

20

SVTH: Lê Thị Kim Trinh