quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHOÁ 2011 - 2015

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
--ÐÑ-.........................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................

.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
.............................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày….tháng….năm
Giảng viên nhận xét


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.............................................................................................................
1. Lý do chọn đề tài.....................................................................................................
2. Mục tiêu nghiên cứu...............................................................................................
3. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................
4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................
5. Bố cục đề tài............................................................................................................
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................................................
1.1 Khái quát chung về môi giới bất động sản........................................................
1.1.1 Khái niệm môi giới, môi giới bất động sản........................................................
1.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản.........................................................................
1.2 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................................................
1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................................
1.2.2 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.......................................
1.2.3 Vai trò của kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.....................................
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về môi giới bất động sản.....................
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản dưới góc độ cá nhân, tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản................................................................................................................
1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản dưới góc độ người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản.......................

1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản dưới góc độ quản lý nhà nước....................................................................
Kết luận Chương 1...................................................................................................
CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN..........................
2.1 Pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản................................


2.1.1 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và yêu cầu đối
với bất động sản được môi giới..................................................................................
2.1.1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................
2.1.1.2 Yêu cầu đối với bất động sản được môi giới.................................................
2.1.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản........................................
2.1.2.1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng và cung cấp thông tin, hỗ
trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng................................................
2.1.2.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đại diện theo
ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất
động sản......................................................................................................................
2.1.3 Quy định về thù lao và hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản......................................................................................................................
2.1.3.1 Thù lao trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản..............................
2.1.3.2 Hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản..........................
2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản...............................................................................................................................
2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất
động sản......................................................................................................................
2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động
sản...............................................................................................................................
2.3 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản...............................................................................................................................

2.3.1 Phương hướng hoàn thiện.................................................................................
2.3.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động
sản và thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản...............................................
Kết luận chương 2....................................................................................................
KẾT LUẬN................................................................................................................


LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam là một nước đang phát triển, với nền kinh tế trẻ và năng động nên
cần đẩy mạnh các loại hình dịch vụ quan trọng, then chốt là một trong những chủ
trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế.
Điều này thể hiện rõ trong mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 2020: “đưa tỷ trọng của công nghiệp và dịch vụ chiếm 85% GDP”1.
Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một lĩnh vực khá năng động và
nhạy cảm, có tác động đến nền kinh tế và xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch
vụ về bất động sản lại càng trở nên cần thiết. Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng,…
là tài sản có giá trị lớn là yếu tố quan trọng không thể thiếu với người dân và người
kinh doanh. Cá nhân cần nhà, đất đai cho nhu cầu ở và là nơi sản xuất, doanh
nghiệp cần đất để có địa bàn đầu tư sản xuất, nhà và văn phòng cho thuê cũng ngày
càng có xu hướng tăng cao do đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng mạnh
mẽ. Trước nhu cầu đó, một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể đáp
ứng được nhu cầu của thị trường xuất hiện đó chính là hoạt động môi giới bất động
sản được Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định. Đây là loại hình dịch vụ
được sử dụng phổ biến trên thị trường và có số lượng người hành nghề môi giới bất
động sản rất lớn (theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội đến năm 2009 thì đã có
khoảng 1700 cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản).
Môi giới bất động sản là một loại kinh doanh dịch vụ với chức năng tìm
kiếm đối tác cho khách hàng, cung cấp thông tin, hỗ trợ, tư vấn cho các bên trong
việc đàm phán, ký kết hợp đồng và hơn nữa sẽ đại diện ủy quyền để thực hiện các
việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Đó chính là những công việc

sẽ giúp cho khách hàng khi có nhu cầu về việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê
mua bất động sản trong xã hội hiện nay.
Trong những năm qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn
bản pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005 sửa đổi,
bổ sung 2009, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (sau đây gọi là Nghị định
153/2007/NĐ-CP), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006
1

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020, Văn kiện Đại hội XI của Đảng, tr 4.


(sau đây gọi là Thông tư 13/2008/TT-BXD), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày
31/12/2007 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành chương trình khung đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý,
điều hành sàn giao dịch bất động sản,... và các văn bản hướng dẫn thi hành khác
nhằm định hướng, tạo hành lang pháp lý để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản hoạt động theo quy định pháp luật, góp phần làm hoạt động này trở nên minh
bạch và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy sau nhiều năm áp dụng
pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế về điều kiện
cấp chứng chỉ cũng như thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản.
Để tìm hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, khắc
phục những hạn chế, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản phát triển thì việc tìm hiểu các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất
động sản là cần thiết. Vì vậy, Người viết chọn đề tài “Quy định pháp luật về kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Người viết tìm hiểu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi

giới bất động sản” nhằm mục đích làm sáng tỏ các quy định pháp luật về môi giới
bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và pháp luật về kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản. Hơn nữa, Người viết tìm hiểu những thực trạng của
quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và đề xuất hoàn
thiện pháp luật để khắc phục những hạn chế nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản phát triển hơn, chuyên nghiệp hơn.
3. Phạm vi nghiên cứu
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là mảng để tài khá rộng. Vì vậy,
trong khuôn khổ của một luận văn tốt nghiệp nên Người viết sẽ đi sâu vào tìm hiểu
nội dung quan trọng của pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản như: các quy định về điều kiện chủ thể, quy định về nội dung hoạt động
của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, quy định về thù lao, hoa
hồng trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và thực trạng quy định pháp
luật về những vấn đề của các hoạt động này.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tìm hiểu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản” Người viết dựa vào những phương pháp sau đây.


Thứ nhất, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ vấn đề từ
đó nắm vững được quy định pháp luật và làm rõ vấn đề đang tìm hiểu.
Thứ hai, phương pháp so sánh giúp Người viết có thể so sánh, đối chiếu các
điều luật để từ đó tìm ra những hạn chế, vướng mắc để từ đó đưa ra đề xuất hoàn
thiện pháp luật.
Bên cạnh đó, Người viết còn tập hợp, nghiên cứu tài liệu để chọn tài liệu phù
hợp, đáng tin cậy và liên quan đến đề tài để từ đó phục vụ cho việc tìm hiểu đề tài.
5. Bố cục đề tài
Đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản” Người viết chia làm 2 chương:
Chương 1: Lý luận chung về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Trong chương 1 này, Người viết sẽ nêu lên các khái niệm, đặc điểm về môi
giới, môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản để từ đó
đưa ra khái niệm chung nhất về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản. Người viết khẳng định vai trò của kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản trong thị trường bất động sản và sự cần thiết của quy định pháp luật về
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản từ những góc độ như quản lý nhà nước, tổ
chức cá nhân hành nghề môi giới bất động sản và người sử dụng dịch vụ môi giới
bất động sản.
Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản – thực trạng và đề xuất hoàn thiện
Trong chương 2 này, Người viết tập trung đi sâu và phân tích các quy định
pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
như: điều kiện chủ thể, nội dung chủ thể khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản và thù lao, hoa hồng nhận được khi cung cấp dịch vụ môi giới cho khách hàng.
Hơn nữa, Người viết sẽ nêu lên những hạn chế của quy định pháp luật và từ đó đưa
ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.


CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1 Khái quát chung về môi giới bất động sản
1.1.1 Khái niệm môi giới, môi giới bất động sản
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng với tốc độ đô thị hóa một
cách nhanh chóng tất yếu đã dẫn đến nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng
cho kinh doanh đã trở thành vấn đề cấp bách. Sự phát triển của kinh tế thị trường
làm xuất hiện nhiều loại hình môi giới với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng
rộng rãi trong xã hội. Trong đó phải kể đến một loại hình là môi giới bất động sản,
một loại hình ra đời muộn, non trẻ nhưng lại rất phổ biến hiện nay. Để hiểu rõ hơn
về môi giới bất động sản Người viết bắt đầu từ những khái niệm cơ bản để đưa đến

một khái niệm chung về môi giới bất động sản.
Trước tiên Người viết xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là
hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có những dạng môi giới như
sau: môi giới việc làm, môi giới chứng khoán,…. Chúng ta có thể định nghĩa một
loại hình nghề nghiệp nào đó thông việc việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và nghề
môi giới cũng vậy.
Theo Viện Từ điển học và Bách Khoa thư Việt Nam thì môi giới được định
nghĩa như sau: “chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức) làm trung gian cho
hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”.2
Người viết có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những
yếu tố như sau: xuất hiện quan hệ giữa các bên; các bên không thể giải quyết công
việc, hay giải quyết không hiệu quả; tồn tại người thứ ba là nhà môi giới, có đủ
năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên. Vậy môi
giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các
vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó
liên quan giữa hai bên và người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra,
việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các
thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy, môi giới là công việc với mục đích thu
nhập lợi nhuận mà đối tượng là các thương vụ được thực hiện giữa các bên.
Viện Từ điển học và Bách Khoa thư Việt Nam,
/>%20gi%E1%BB%9Bi&ChuyenNganh=0&DiaLy=0 [truy cập ngày 12/10/2014]
2


Môi giới là hoạt động làm trung gian cho hay hoặc nhiều chủ thể khác nhau
để tạo quan hệ trong kinh doanh. Hay nói cách khác, môi giới là hoạt động của
người thứ ba với mục đích là tư vấn, thu thập cung cấp thông tin cho các bên để liên
kết, kết nối họ trong thương vụ. Có thể thấy sự xuất hiện của môi giới sẽ hỗ trợ cho
các bên làm cầu nối giúp cho người mua, người bán gặp nhau và giúp cho khách
hàng trong việc giải quyết những nhu cầu mà các bên cần thiết giải quyết.

Hiện nay, pháp luật của nhiều nước trên thế giới thì tài sản được chia thành
hai loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này có cách đây hàng nghìn
năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong luật La Mã. Hiện nay,
còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một
điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và
không di dời được. Ví dụ như: Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật
chất gắn liền với đất hay Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai,
tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được định bởi luật
pháp. Còn theo Bộ luật dân sự 2005 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại khoản 1 Điều 174 có quy định :
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”. Từ khái niệm này, Người viết có thể hiểu rằng từ “bất động sản”
trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của
việc môi giới là quyền liên quan đến bất động sản đó, chỉ có các quyền về bất động
sản mới được luân chuyển và đó chính là đối tượng của việc chuyển giao trong giao
dịch.
Thông qua các khái niệm về môi giới và bất động sản Người viết có thể hiểu
môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những khách hàng mà kết quả
của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như bán,
cho thuê với sự giúp đỡ của người môi giới. Với những nội dung như tìm kiếm đối
tác đáp ứng những điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán kí kết hợp đồng;
đại diện ủy quyền để thực hiện công việc có liên quan đền hoạt động; cung cấp
thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào khái niệm hay định nghĩa
về môi giới bất động sản. Theo Phan Thị Thu Cúc và Nguyễn Văn Xa: “Môi giới
bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất

động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hành như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của
bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc cho
những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các
quyền đối với bất động sản”.3
Tóm lại, dựa trên Bộ luật Dân sự 2005, căn cứ vào khái niệm kinh doanh
dịch vụ bất động sản, những ý phân tích trên và thực tiễn về môi giới bất động sản,
người viết có thể đưa ra khái niệm môi giới bất động sản như sau:
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ và được pháp luật
xác định là một nghề nghiệp mang tính chất chuyên nghiệp. Môi giới bất động sản
gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của thị trường bất động sản.
1.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản
Cũng giống như các loại hình dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Môi giới bất động sản có những đặc điểm cụ thể và cơ bản như các loại dịch vụ
khác.
Thứ nhất, môi giới bất động sản không tạo ra sản phẩm mới mà chỉ làm luân
chuyển bất động sản được môi giới
Cũng giống như các hoạt động môi giới khác, môi giới bất động sản không
tạo ra sản phẩm mới mà chỉ là luân chuyển bất động sản được môi giới. Vì hoạt
động môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba (người môi giới) làm
trung gian cho các bên để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm
kết nối các bên thương vụ giao dịch bất động sản hoặc đại diện ủy quyền cho khách
hàng trong thương vụ. Nhà môi giới chỉ đóng vai trò là người trung gian thực hiện
tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để có thể hỗ trợ cho khách trong
việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản sang khách hàng khác có nhu cầu. Ví
dụ: Anh Long là người môi giới và đang tìm một khách hàng mua một căn nhà của

anh Tâm đang muốn bán, căn nhà với diện tích 20m 2 ở đường 3/2 – Ninh Kiều –
Cần Thơ. Anh Long đã tìm được Chị Thanh với việc muốn mua một căn nhà ở
đường 3/2 và chị Thanh đáp ứng được các điều kiện của anh Tâm đề ra. Vì vậy, anh
3

Đỗ Phương Thảo – Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động
sản, nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động
sản.


Long đã thực hiện các nghiệp vụ, chuyên môn của mình để giúp anh Tâm có thể
bán căn nhà với diện tích 20m2 chị Thanh.
Qua ví dụ này, Người viết hiểu rằng, hoạt động môi giới được ví dụ trên đã
chứng minh rằng môi giới bất động sản chỉ làm cho bất động sản được môi giới
luân chuyển từ người này sang người khác và không tạo ra một bất động sản mới.
Thứ hai, đối tượng môi giới bất động sản là một loại tài sản không thể di dời
Trong hoạt động môi giới bất động sản thì các bất động sản được môi giới
không thể di dời và mang tính cố định như nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử
dụng đất,…. Đây là đặc trưng khác biệt của các bất động sản được môi giới, bởi các
bất động sản này không thể di dời được, không thể đem ra chợ, hay siêu thị trưng
bày và bán bất động sản. Mà các bất động sản này được thực hiện mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê,…khi qua dịch vụ môi giới bất động sản và các bất động sản được
môi giới sẽ chuyển quyền sử dụng từ người này sang người khác khi nhà môi giới
hoàn thành thương vụ.
Thứ ba, môi giới bất động sản thực hiện hành vi trung gian để kết nối các
bên gặp gỡ, đàm phán và xác lập giao dịch bất động sản
Đây là đặc điểm cơ bản, có thể nhận biết là dịch vụ môi giới và phân biệt với
các dịch vụ bất động sản khác. Bởi vì, người bán, người mua và người cho thuê,
người thuê tìm đến tổ chức, cá nhân môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành
các hoạt động tìm hiểu thông tin, giá cả, tình trạng… của bất động sản. Hơn nữa,

hoạt động môi giới bất động sản sẽ giúp cho các bên tiếp xúc và tìm được tiếng nói
chung trong thương vụ, vì vậy vị trí của người môi giới hết sức quan trọng, chính
người môi giới làm trung gian trong việc tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách
hàng, đàm phán, tiến đến để kí kết hợp đồng và quyết định đến thành công của giao
dịch.
Thứ tư, môi giới bất động sản là loại hình cung ứng dịch vụ
Đây là đặc trưng cơ bản và giống với các loại dịch vụ khác trong kinh doanh
dịch vụ bất động sản. Theo đó, một bên sẽ thực hiện nghĩa vụ cho các bên khác và
nhận được thù lao; bên sử dụng dịch vụ sẽ trả thù lao cho bên cung ứng dịch vụ như
đã thỏa thuận. Như vậy, bên cung ứng dịch vụ là người môi giới sẽ cung ứng dịch
vụ cho các bên trong thương vụ và nhận thù lao; ngược lại, bên sử dụng dịch vụ là
bên bán, bên mua sẽ trả thù lao cho người môi giới. Cụ thể theo quy định của pháp
luật thì “cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên (sau đây gọi là
bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho một bên khác và nhận


thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sau đây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh toán
cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận”.4
Thứ năm, nhà môi giới bất động sản không phải là một bên của giao dịch bất
động sản
Nhà môi giới chỉ là người trung gian trong việc kết nối, cung cấp thông tin,
làm chất xúc tác để cho các bên gặp gỡ, tiếp xúc, đàm phán và đi đến giao dịch.
Nếu nhà môi giới bất động sản là một bên của giao dịch thì sẽ trái với nguyên tắc
trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch, trung
thực trong hoạt động môi giới bất động sản, khi nhà môi giới bất động sản là một
bên của giao dịch khi được sự ủy quyền của khách hàng mới có quyền thay khách
hàng thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ. Chính vì vậy, nhà môi giới
bất động sản bắt buộc là người trung gian cho các thương vụ trong việc giao dịch
bất động sản để tránh tình trạng nhà môi giới bất động sản vừa thực hiện môi giới
vừa mua bán bất động sản. Vì vậy, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

2006 thì “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà
môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất
động sản”5.
1.2 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Tìm hiểu về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Người viết
bắt đầu từ những khái niệm về kinh doanh, về dịch vụ và kết hợp với những phân
tích ở phần (1.1) để đưa ra khái niệm về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Kinh doanh là hoạt động của cá nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích đạt được
lợi nhuận qua một loạt các hoạt động kinh doanh như: quản trị, tiếp thị, tài chính, kế
toán, sản xuất. Để đánh giá hoạt động kinh doanh người ta có nhiều chỉ tiêu khác
nhau như doanh thu, tăng trưởng, lợi nhuận,…6
Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền
kinh tế hàng hóa gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện mà
chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá
trình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại, dịch vụ,…) nhằm hướng tới mục tiêu về
4

Khoản 9, Điều 3 Luật Thương Mại 2005.
Khoản 3, Điều 44 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.
6
Nguyễn Trọng Thơ - CEO iNET, />[truy cập ngày 12/10/2014]
5


vốn và sinh lời cao nhất.7 Kinh doanh chính là việc phát hiện ra một vấn đề nào đó
của thị trường sau đó tập trung giải quyết thật tốt vấn đề đó, nhằm nhận lại giá trị
tương xứng.
Theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2005 sửa đổi bổ sung 2009 thì “kinh
doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá

trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị
trường nhằm mục đích sinh lợi”.8
Thông qua các khái niệm trên Người viết có thể hiểu khi kinh doanh là luôn
hướng tới lợi nhuận đạt được khi kinh doanh, và trong loại hình môi giới bất động
sản cũng tương tự vậy, cũng là một hình thức kinh doanh với mục đích sinh lợi từ
việc thực hiện các công đoạn trong quá trình thực hiện thương vụ, tư vấn, cung cấp,
hỗ trợ cho khách hàng để hướng tới sự thành công của thương vụ.
Môi giới bất động sản là loại hình dịch vụ được các tổ chức, cá nhân kinh
doanh với mục đích thu lợi nhuận và dịch vụ ở đây là công việc phục vụ trực tiếp
cho những nhu cầu nhất định và được trả công. Người viết hiểu dịch vụ trong môi
giới bất động sản là dịch vụ tư, là công việc có tổ chức, phục vụ nhu cầu của khách
hàng trong quá trình kết nối các bên để hoàn thành công việc một cách tốt nhất trên
cơ sở nhận thù lao và hoa hồng khi cung ứng dịch vụ cho khách hàng.
Thật vậy, trong mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế 2011 – 2020 có đề cập
rằng: “đưa tỷ trọng của công nghiệp và dịch vụ chiếm 85% GDP”9.
Từ những phân tích trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có định nghĩa
về kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm
các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lí
bất động sản”10. Qua khái niệm này, Người viết thấy rằng chưa có khái niệm một
cách cụ thể, đề cập về chủ thể trong kinh doanh dịch vụ bất động sản và Người viết
có thể thêm vào để có thể nhận thấy được một cách cụ thể về chủ thể trong kinh
doanh dịch vụ bất động sản như sau: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc
doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động
dịch vụ sau đây nhằm hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản:
7

/>%20doanh&ChuyenNganh=0&temID=12496 [truy cập ngày 15/10/2014]
8

Khoản 2 Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung 2009.
9
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020, Văn kiện Đại hội XI của Đảng, tr 4.
10
khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006


môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động
sản”. Như vậy có thể hiểu kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động của các
loại hình doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân trong việc cung cấp hoặc trung gian
thực hiện các dịch vụ nhằm hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản trên thị
trường và hướng tới tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động đó. Môi giới cũng là một
trong những loại hình của kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Pháp luật hiện hành cũng không có quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản nhưng từ những quy định về kinh doanh, dịch vụ, môi giới bất động
sản Người viết hiểu Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một dịch vụ trong kinh doanh
dịch vụ bất động sản, là hoạt động của tổ chức, cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện
theo pháp luật với vai trò trung gian cho các bên có nhu cầu trong việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản, theo đó, các chủ thể môi giới bất
động sản sẽ tư vấn, hỗ trợ, cung cấp thông tin cho các bên trong việc đàm phán, ký
kết hợp đồng hay đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến bất
động sản và nhận được thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới.
1.2.2 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Thứ nhất, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chịu sự điều
chỉnh chặt chẽ của pháp luật
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là văn bản quy phạm pháp luật rất quan
trọng và rất cần thiết trong việc điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản. Những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã điều

chỉnh từ chủ thể được phép kinh doanh dịch vụ, nguyên tắc hoạt động, điều kiện
kinh doanh và cả thù lao trong việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Ngoài ra, Nghị định 153/2007/ND-CP đã quy định một cách chi tiết về việc đào tạo
cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Hơn nữa, Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày
10/10/2013 quy định xử phạt quy phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh
doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công
trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở quy định những chế tài
trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản rất chi tiết về những lỗi
quy phạm cũng như mức xử phạt hành chính. Chính vì thế, hoạt động kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản chịu sự điều chỉnh của pháp luật rất chặt chẽ và tạo


cho hoạt động môi giới bất động sản trở nên trung thực, minh bạch, chuyên nghiệp
hơn.
Thứ hai, Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không sử dụng nguồn
vốn từ ngân sách nhà nước
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là “dịch vụ tư”, hoàn toàn không
dựa vào nguồn ngân sách. Sự phát triển có hiệu quả hay không, tồn tại hay chấm
dứt hoạt động phụ thuộc vào nguồn thu được từ việc cung ứng dịch vụ môi giới cho
khách hàng và nguồn thu chính đó là thù lao. Vậy để có thể tồn tại và phát triển một
cách bền vững thì các chủ thể môi giới bất động sản phải thực hiện đúng theo
những quy định của pháp luật, theo những chuẩn mực chung của nghề nghiệp nhằm
góp phần làm cho việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phát triển và
chuyên nghiệp hơn. Hơn nữa, Trong Bộ luật Dân sự 2005 tại Điều 6 có quy định:
“trong quan hệ dân sự, các bên phải thiện chí trung thực trong xác lập, thực hiện
quyền, nghĩa vụ dân sự, không bên nào lừa dối bên nào”, hay Luật Kinh doanh bất
động sản theo khoản 3 Điều 5 thì: “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công
khai, minh bạch” và khoản 2 Điều 44 cũng quy định: “hoạt động môi giới bất động
sản cần phải có sự công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật”. Đó chính là những
quy định để hướng cho nhà môi giới theo một chuẩn mực đạo đức nhất định, để

tránh những thiệt hại, sự lừa dối dẫn đến không thành công trong thương vụ, cũng
như tạo sự tin tưởng, niềm tin mà các khách hàng mong muốn, hơn hết làm cho thị
trường bất động sản trở nên ổn định, nâng động và ngày càng văn minh phát triển,
làm cho dịch vụ có thể ổn định, phát triển lên một tầm cao mới với khả năng vốn từ
các thương vụ.
Thứ ba, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhằm mục đích thu lợi
nhuận
Lợi nhuận là yếu tố được quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng
không ngoại lệ. Lợi nhuận trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không vì
mục đích công ích mà đều quan trọng hơn hết và mục tiêu được đặt lên hàng đầu là
hoạt động hiệu quả để thu về lợi nhuận cao. Lợi nhuận trong môi giới bất động sản
đó là thù lao và hoa hồng.
Người viết thấy rằng, những hoạt động kinh doanh dịch vụ điều hướng tới
mục đích lợi nhuận và đây là điều quyết định một phần đến thành công của công
việc. Trong môi giới bất động sản cũng vậy, để có thể hoạt động tư vấn, hỗ trợ cho


khách hàng thì vấn đề lợi nhuận hay còn gọi là phí của các thương vụ là rất quan
trọng và có thể nói là thiết yếu. Khác với các tổ chức dịch vụ công, hoạt động trên
cơ sở từ ngân sách nhà nước. Các khoản sinh lời này có hay không, cao hay thấp sẽ
phụ thuộc rất nhiều vào khách hàng chấp nhận hay không cũng như thương vụ lớn
nhỏ và thành công ở mức độ nào. Nhưng có thể nói uy tín, chất lượng, tính chuyên
nghiệp cũng như khả năng tận tâm và chu đáo của nhà môi giới rất cần thiết quyết
định sự lựa chọn, niềm tin của khách hàng đặt vào nhà môi giới.
Các khoản lợi nhuận trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ
giống với các dịch vụ trong kinh doanh dịch vụ bất động sản ở chổ là đều có thù lao
hay còn gọi là phí dịch vụ. Tuy nhiên, trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản còn có hoa hồng và đây là điểm khác biệt có thể nhận thấy giữa kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản và các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản khác.

Hơn thế, thù lao môi giới sẽ phát sinh từ thời điểm các bên đã ký kết hợp
đồng với nhau và việc hưởng thù lao này không phụ thuộc vào kết quả giao dịch
giữa khách hàng và các bên trong thương vụ. Thù lao được chi trả cũng phụ thuộc
vào nhiều yếu tố như: độ khó hay dễ của bất động sản được môi giới, hay tốc độ của
công việc cũng như uy tín của người môi giới,…. Sẽ quyết định đến thù lao được
chi trả cho thương vụ mà người môi giới sẽ nhận được.
Ngoài việc trả thù lao, theo quy định của Luật Kinh doanh dịch vụ bất động
sản năm 2006 tại Điều 47 còn quy định về hoa hồng mà người môi giới được hưởng
như sau: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa
hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Mức hoa hồng môi giới bất động sản
do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa
giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ
thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản”.
Khác với thù lao là sẽ được nhận không phụ thuộc kết quả thương vụ, tiền
hoa hồng sẽ được trả khi bên được môi giới thật sự đã ký kết hợp đồng cho bất động
sản môi giới và tiền hoa hồng sẽ nhận theo phần trăm của công việc và công việc
này sẽ quyết định tiền hoa hồng cao hay thấp với độ khó công việc. Đây là điều
khác biệt dễ thấy giữa thù lao và hoa hồng. Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ và mục đích cuối cùng của nó là thu được
lợi nhuận từ việc cung ứng dịch vụ cho khách hàng có nhu cầu.


Thứ tư, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần trình độ chuyên môn
cao
Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần thì việc cạnh tranh trong kinh
doanh diễn ra ngày càng khốc liệt và trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản cũng không ngoại lệ. Bởi vậy, những chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản phải có một trình độ chuyên môn cao trong nhiều việc như tư vấn, khớp

nối, kiến thức pháp lý, và am hiểu thị trường. Bởi sự phát triển của kinh tế thì tất
nhiên vấn đề kinh doanh phải theo một tỉ lệ thuận, nếu ngược lại sẽ bị đào thải khỏi
thị trường. Vì vậy, các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải luôn
nâng cao trình độ, kiến thức từ lý thuyến đến thực tiễn để tiến hành các hoạt động
trong môi giới bất động sản có hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn.
Thứ năm, môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện
Chỉ có những tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới
được thực hiện hoạt động môi giới bất động sản, đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều
44 Luật kinh doanh bất động sản 2006. Nhà môi giới bất động sản phải được đào
tạo bài bản, đủ kiến thức, trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp đáp ứng
được những quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn
thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày
21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ NĐ-CP
ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh bất động sản 2006.
Vì vậy, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đăng kí
kinh doanh, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có số lượng người có chứng
chỉ theo quy định mới được kinh doanh dịch vụ này. Với cá nhân để kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kí kinh doanh và có chứng chỉ
hành nghề theo quy định. Đó chính là điều kiện để tổ chức, cá nhân có thể kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Thứ sáu, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là hoạt động mang tính
chất nghề nghiệp, liên tục và thường xuyên
Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì hoạt động môi giới tại
Việt Nam không thể coi là một hoạt động mang tính chất là nghề nghiệp với đầy đủ
bản chất cần có của nó. Có thể nói một cách khái quát là nghề môi giới bất động sản
đang tồn tại và phát triển một cách tự phát, không định hướng và đương nhiên là
thiếu tính chuyên nghiệp. Để nghề môi giới bất động sản hoạt động mang tính nghề

nghiệp thì chủ thể môi giới bất động sản phải được đào tạo có hệ thống và hoạt
động có định hướng theo khuôn khổ của pháp luật.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã định hướng chủ thể kinh
doanh dịch môi giới bất động sản theo sự phát triển của kinh tế, quy định chủ thể
kinh doanh, làm nghề môi giới bất động sản phải bồi dưỡng kiến thức, có chứng chỉ
hành nghề, được đào tạo có hệ thống. Đây là hành lang pháp lý thuận lợi để đào tạo,
hình thành và phát triển nghề môi giới bất động sản. Chính vì vậy, nghề môi giới
bất động sản được đào tạo có hệ thống và định hướng phát triển góp phần vào sự
tăng trưởng của nền kinh tế, làm cho thị trường hoạt động một cách năng động.
Nghề môi giới bất động sản sẽ được phát triển mạnh ổn định khi hoạt động
kinh doanh dịch vụ này diễn ra liên tục, thường xuyên. Khi hoạt động liên tục
thường xuyên sẽ giúp cho thị trường trở nên sôi động hơn. Mặt khác, môi giới bất
động sản được luật công nhận là một hoạt động mang tính chất nghề nghiệp nên cần
phải hoạt động thường xuyên để làm cho thị trường bất động sản trở nên năng động,
giúp cho các chủ thể môi giới có thể cập nhật được những kiến thức mới qua từng
thương vụ môi giới và làm cho chủ thể môi giới trở nên chuyên nghiệp hơn.
1.2.3 Vai trò của kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
So với các nước Hoa Kì, Trung Quốc,… thì thị trường kinh doanh dịch vụ
bất động sản ở Việt Nam ra đời muộn hơn và phát triển một cách đầy biến động và
sự phát triển của kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng vậy đầy thăng
trầm. Chúng ta có thể kể đến những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản như: tình hình khan hiếm đất kéo dài trong nhiều năm làm
cho nhiều tổ chức, cá nhân có bất động sản phải giải thể hoặc phá sản và hiện nay là
tình trạng bất động sản đóng băng hay còn có thể nói cách khác là suy giảm sức
mua. Chính sự không ổn định của bất động sản trong thị trường trong thời gian khá
dài do nhiều yếu tố nhưng điều cần thiết hơn cả là cần có một tổ chức, cá nhân trung
gian đóng vai trò cho việc cung cấp thông tin, kết nối các bên để thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển cũng như môi giới phát triển.
Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vai trò của người môi
giới không được thừa nhận trong xã hội, mà cò đất được gọi thông dụng hơn là

người môi giới. Khi nói đến “cò đất” là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa
đảo, và không muốn tham gia giao dịch thông qua “cò đất”. Với tâm lí e ngại và vai
trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này làm cho các giao dịch


trên thị trường trở nên hạn chế, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn tới kiềm hãm sự
phát triển của thị trường bất động sản.
Rõ ràng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có những mặt tích cực và
tiêu cực, chính những người tham gia thị trường này làm cho méo mó, nhưng không
phủ nhận được vai trò của “cò” - nhà môi giới họ chính là chất xúc tác dẫn đến các
giao dịch thành công đồng thời cũng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Vai
trò của môi giới bất động sản được thể hiện qua các mặt sau:
Thứ nhất, chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cung cấp thông
tin cho các bên tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản
Do tính chất đặc thù về bất động sản và thị trường bất động sản, nó là một thị
trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về bất động sản không thật đầy đủ
và không được phổ biến rộng rãi và đầy tính nhạy cảm. Chính vì vậy, vấn đề thông
tin về bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với sự vận hành của thị trường
cũng như của các bên trong thương vụ, đó là toàn bộ thông tin liên quan đến bất
động sản để mà tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thu thập
và cung cấp cho các bên trong thương vụ. Khi thị trường thông tin về các giao dịch
đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản hoạt động thuận tiện và giúp cho
hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thuận lợi hơn và thúc đẩy thị
trường kinh doanh bất động sản phát triển. Nếu thông tin mà tổ chức cá nhân kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản thu thập một cách hạn hẹp, thiếu chính xác,
không biết chọn lọc và phân tích thì dẫn đến hệ quả vô cùng to lớn, sẽ dẫn đến sự
kết nối giữa các bên trong thương vụ không thành công, đôi khi là sự lừa dối trong
giao dịch. Vì vậy, thông tin mà các tổ chức, cá nhân môi giới cung cấp cho bên mua
bên bán sẽ đóng một vai trò vô cùng to lớn cho thành công của việc môi giới bởi sự
thành công, thất bại của môi giới sẽ rất cần một thông tin chính xác, đầy đủ và cách

phân tích tổng hợp thông tin đã thu thập. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản sẽ là người cung cấp thông tin cho các bên trong thương vụ
và thông tin này đúng đắn chính xác sẽ giúp cho thương vụ giao dịch thành công,
hơn thế nữa sẽ tránh được sự lừa đối, thông tin thiếu trung thực và thất thoát thuế
của nhà nước. Các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản càng phát triển và thể
hiện tính chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng
cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cũng như sự lừa dối thông tin cung cấp trong hoạt
động này góp phần đưa các giao dịch đến thành công và thỏa mãn nhu cầu các bên
cũng như góp phần làm thị trường bất động sản phát triển.


Thông tin về bất động sản và các thông tin khác liên quan đến bất động sản
là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích của các
bên có liên quan chứa đựng bên trong các giao dịch bất động sản. Công việc đầu
tiên của nhà kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là việc thu thập đầy đủ, chính
xác các thông tin cần thiết về bất động sản và các thông tin có liên quan đến bất
động sản đó cho khách hàng và phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin
đã thu thập được về bất động sản một cách đầy đủ, trung thực, chính xác các thông
tin cho khách hàng đúng theo nội dung môi giới bất động sản được quy định tại
Khoản 3 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.11
Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là cầu
nối giữa các bên trong thương vụ và đáp ứng sự tìm kiếm của khách hàng khi có
nhu cầu
Thật vậy, thị trường bất động sản khi một chủ thể hay tổ chức có nhu cầu thì
chắc chắn sẽ có người cung, bởi quy luật của thị trường là có cầu thì sẽ có cung và
ngược lại. Khi thị trường bất động sản phát triển cũng như nhu cầu tăng thì cấp thiết
cần có sự kết nối giữa cung và cầu hay còn gọi là giữa bên bán, bên cho thuê và bên
mua, bên thuê trên hết là sự xuất hiện của tố chức, cá nhân môi giới. Chính tổ chức,
cá nhân này sẽ là cầu nối là chất xúc tác, kết nối các bên trong giao dịch, giúp cho
các bên có thể gặp gỡ, so sánh, đối chiếu các bất động sản quan tâm cũng như nhu

cầu mong muốn tổ chức, cá nhân môi giới cung cấp những vấn đề, những thắc mắc
mà các bên muốn biết. Hơn hết, sự kết nối này sẽ giúp cho giao dịch diễn ra một
cách dễ dàng thuận tiện và nhanh chóng, mặt khác sẽ giúp tiết kiệm thời gian cho
các bên khi thực hiện thương vụ. Đó chính là một vai trò quan trọng của tổ chức, cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trong giao dịch để đi đến mục đích
cuối cùng của thương vụ.
Thị trường bất động sản càng phát triển, nhu cầu giao dịch bất động sản sẽ
càng lớn, tuy nhiên trong thực tế, không phải lúc nào người bán cũng tìm được
người mua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê bất động sản… và ngược
lại. Trong khi nhà môi giới là những nhà chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, họ
thường có rất nhiều thông tin từ các bên có nhu cầu khác nhau trong các giao dịch
khác nhau về bất động sản. Vì vậy, vai trò của nhà môi giới bất động sản là rất cần
thiết trong thị trường để kết nối các bên lại với nhau.

11

“Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản” Khoản 3 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.


Thứ ba, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển.
Với thị trường bất động sản không phát triển như hiện nay cũng kéo theo các
dịch vụ khác trong kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng vậy thì vấn đề ở đây cần
thiết là sự kích thích cho thị trường phục hồi và phát triển. Hiện nay, thị trường bất
động sản đứng yên nên số lượng giao dịch rất ít và hạn chế. Đồng thời không nắm
được các thông tin về bất động sản hay nắm một cách không đầy đủ, thiếu chính
xác, đôi khi là ảo. Do những thông tin như thế sẽ làm kìm hãm sự phát triển của thị
trường làm cho thị trường kém phát triển. Chính vì thế cần phải có các cá nhân, tổ
chức đủ năng lực, kiến thức cũng như hiểu biết xã hội để thu thập, tổng hợp, phân

tích và cung cấp những thông tin một cách kịp thời, chính xác cũng như thái độ
cung cấp dịch vụ tận tình chu đáo sẽ tạo cho khách hàng một cảm giác yên tâm, an
toàn. Cũng giống như cò đất – môi giới không còn sự lừa dối, sốt ảo sẽ tạo cho
khách hàng một sự tin tưởng trong giao dịch góp phần phát triển thị trường. Chính
những điều nhỏ nhất mà khách hàng tin tưởng sẽ góp phần cho thị trường trở nên
sôi động, có tác dụng kích cầu và làm tăng giá trị của bất động sản cũng như lợi
nhuận mà người trung gian sẽ nhận được. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản là một “chất xúc tác” để kích thích thị trường bất động sản
trở nên sôi động, phát triển trong thời buổi hiện nay.
Thứ tư, chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tư vấn cho khách
hàng
Đối với người Việt Nam thì sự hiểu biết của số đông người dân về bất động
sản, thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường bất động sản còn rất hạn chế.
Chính vì vậy mà người ta rất cần đến sự tư vấn giúp đỡ của những chủ thể môi giới
bất động sản. Bất động sản thường có giá trị lớn, pháp luật về bất động sản được
quy định chặt chẽ bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải tuân thủ, khi đó pháp
luật mới có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch; do đó mà
công việc của nhà môi giới bất động sản không chỉ đơn giản là đưa “cầu” đến gặp
“cung” mà điều quan trọng hơn là hầu hết khách hàng cần đến sự tư vấn giúp đỡ
của nhà môi giới về các vấn đề liên quan đến bất động sản, đến chủ thể bất động
sản, đến giá cả, đến trình tự thủ tục làm giấy tờ về giao dịch đó như thế nào nhằm
thỏa mãn yêu cầu của các bên. Khi nhà môi giới đưa cầu đến gặp cung thì việc tiếp
tục tư vấn giúp đỡ các bên để các bên yên tâm và thực hiện được giao dịch thành
công là rất quan trọng và cần thiết. Qua đó, nhà môi giới cũng góp phần đưa pháp


luật đến với các bên tham gia thị trường bất động sản góp phần làm cho các bên có
sự am hiểu về bất động sản hơn trong thương vụ.
Thứ năm, chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản giúp thị trường
bất động sản hoạt động công khai, minh bạch

Một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong
công việc của mình, đặc biệt đạo đức nghề nghiệp phải được đặt lên hàng đầu.
Trong đánh giá của tập đoàn tư vấn bất động sản có tên tuổi như tập đoàn Jones
LaSalle ở Anh, khi nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam họ đã không
ngần ngại khi đưa ra nhận định: “chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản ở
Việt Nam thuộc loại thấp nhất châu Á và trong cả khối ASEAN”12. Chính vì vậy,
những thông tin mà khách hàng nhận được từ nhà môi giới bất động sản phải là
thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác và được công khai, minh bạch. Điều này sẽ
tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả.
Chính những chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động một cách
công khai, minh bạch sẽ đáp ứng được quy định tại Khoản 2 Điều 44 Luật Kinh
doanh bất động sản 2006.13
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về môi giới bất động sản
Trong sự phát triển của thị trường bất động sản, vai trò của dịch vụ môi giới
bất động sản là không thể phủ nhận và ngày càng trở nên quan trọng, bởi chủ thể
môi giới góp phần làm gia tăng lợi ích của người bán, người cho thuê cũng như
người mua, người thuê trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản góp phần đẩy mạnh
sự phát triển của thị trường. Chính vì vậy, việc quy định chặt chẽ của pháp luật về
hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản từ nguyên tắc, chủ thể, nội
dung, điều kiện hành nghề cũng như thù lao và hoa hồng của môi giới bất động sản
là rất cần thiết. Dù xét dưới góc độ của người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản, người tham gia vào giao dịch bất động sản hay cơ quan quản lý nhà nước thì
những quy định được ghi nhận trong Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản
2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD góp phần giải quyết
những vấn đề nhất định cũng như thể hiện sự quản lý của cơ quan nhà nước đối với
dịch vụ môi giới bất động sản. Trước tình hình hiện nay, việc pháp luật điều chỉnh
các hoạt động về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là rất cần thiết và phù
hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay.
12

Cảnh báo đỏ từ nhà đầu tư, Báo đầu tư số ra ngày 28/3/2007, tr7.
“Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật”, Khoản 2 Điều 44 Luật
Kinh doanh bất động sản 2006
13


1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản dưới góc độ cá nhân, tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là hoạt động rất đa dạng không chỉ
bao gồm việc tìm kiếm, cung cấp thông tin và kết nối các bên trong giao dịch bất
động sản, hơn nữa là đại diện theo ủy quyền để thực hiện công việc môi giới bất
động sản, có thể nói môi giới bất động sản như một một chất xúc tác để các bên có
thể gặp gỡ và giao dịch. Trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản,
người môi giới phải thực hiện nhiều hoạt động như thu thập thông tin về bất động
sản, thị trường bất động sản, tình trạng của bất động sản, tìm kiếm khách hàng, tạo
điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán, tư vấn về pháp lý về chuyển
nhượng, thuế,…. Nói cách khác kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là công
việc rất phức tạp, đòi hỏi người môi giới phải hiểu biết nhiều vấn đề, lĩnh vực
chuyên môn và đáp ứng được những kĩ năng cho công việc. Các quy định về điều
kiện chủ thể, điều kiện hành nghề và chứng chỉ môi giới chính là những chuẩn mực
pháp lý để xác định tính chuyên môn của chủ thể môi giới bất động sản. Hơn nữa,
cũng là sự công nhận về mặt pháp luật rằng họ có điều kiện hoạt động trong lĩnh
vực này.
Chính sự quy định của pháp luật tại các Điều 44 và Điều 50 tại Mục 1
Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 giúp phân biệt được người môi
giới chuyên nghiệp với những người môi giới bất động sản hoạt động tự phát,
nghiệp dư mà xã hội vẫn thường gọi với cái tên quen thuộc là “cò đất”, bởi những
nhà môi giới chân chính, chuyên nghiệp mới được pháp luật công nhận và được cấp
chứng chỉ môi giới bất động sản theo Nghị định 153/2007/ND-CP và Thông tư

13/2008/TT-BXD. Rõ ràng, chỉ có những nhà môi giới bất động sản được bảo đảm
về trình độ và đạo đức nghề nghiệp mới có thể góp phần phát triển một thị trường
bất động sản minh bạch và lành mạnh. Hơn nữa, với tâm lý xã hội, khi tham gia vào
giao dịch, khách hàng có xu hướng đặt niềm tin vào những cá nhân, tổ chức có
chuyên môn, đăng kí hành nghề, có trụ sở làm việc và hoạt động một cách thường
xuyên có uy tín và chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được đào tạo
một cách chính quy theo quy định của pháp luật nên khi thực hiện các giao dịch với
họ luôn luôn có sư an toàn, bảo đảm hơn và nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của
khách hàng. Chính vì thế, khi những nhà môi giới đáp ứng được những điều kiện về
hành nghề môi giới theo quy định pháp luật từ điều kiện chủ thể, điều kiện hành
nghề cho đến chứng chỉ sẽ giúp cho các nhà môi giới nhận được lòng tin từ khách


hàng và chính lòng tin này là yếu tố dẫn đến thành công của công việc môi giới bất
động sản.
1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản dưới góc độ người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản
Những quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
sẽ góp phần bảo đảm vấn đề an toàn trong giao dịch cũng như kết quả cuối cùng mà
người sử dụng dịch vụ hướng đến. Hơn nữa, bất động sản là một lĩnh vực tiềm ẩn
nhiều rủi ro đối với người sử dụng dịch vụ, bởi thị trường bất động sản luôn biến
động khó lường từ tình hình kinh tế, chính trị. Chính vì thế người sử dụng dịch vụ
luôn tìm đến những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp có trình độ, kiến thức
vững vàng. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, những
người đã qua đào tạo theo quy định tại Nghị định 153/2007/ND-CP, Thông tư
13/2008/TT-BXD và có kiến thức cũng như khả năng nắm vững thị trường bất động
sản, am hiểu pháp luật sẽ giúp cho các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản
thỏa mãn điều kiện của mình, giúp họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua, bán để đưa
ra quyết định có lợi nhất. Hơn hết, trong giao dịch bất động sản người mua và người
bán đều rất cần đến người môi giới bất động sản để làm trung gian cho họ tìm đối

tác, đàm phán, giao dịch thuận lợi và hạn chế rủi ro.
Người sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản luôn mong muốn và cần thiết
ở người môi giới là khả năng am hiểu pháp luật cũng như uy tín ở chính người môi
giới. Chính những quy định của pháp luật mang tính quy định cụ thể và buộc những
người môi giới phải tuân theo để hướng đến một thị trường bất động sản ổn định,
hiệu quả, năng động và cũng không kém phần cạnh tranh. Chính vì vậy, sẽ giúp cho
những người sử dụng dịch môi giới bất động sản sẽ tin tưởng, đặt niềm tin vào nhà
môi giới và đưa đến thành công trong hoạt động này. Cụ thể tại Điều 20 Nghị định
153/2007/ND-CP quy định người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản nếu quy phạm các nguyên tắc hành nghề sẽ bị thu hồi chứng chỉ. Vì vậy, quy
định chứng chỉ hành nghề trong các điều kiện kinh doanh còn là căn cứ để ràng
buộc người môi giới phải thực hiện đúng những nguyên tắc hành nghề cũng như
trách nhiệm nghề nghiệp và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng.
1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản dưới góc độ quản lý nhà nước
Hiện nay, nước ta có hàng nghìn trung tâm tư vấn, môi giới bất động sản chỉ
có một số ít đơn vị làm việc theo đúng nghĩa. Theo thống kê chưa đầy đủ, “cả nước


hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng kí hành nghề, trên 1600 đơn vị có
chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không
đăng kí thì chưa thống kê được” 14. Hiện nay vấn đề được đặt ra là phần lớn các cá
nhân hoạt động Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không có nghề nghiệp,
không được đào tạo và tư vấn kiến thức cũng như đạo đức nghề nghiệp. Họ hành
nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ, do đó hoạt động
này nhiều khi gây nhiễu thông tin, cản trở sự kiểm soát thị trường của nhà nước. Vì
vậy, việc quy định các tổ chức, cá nhân đáp ứng những điều kiện nhất định theo
pháp luật mới được cấp giấy phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và thực
hiện tốt quy định này sẽ góp phần tránh tình trạng các chủ thể không đủ năng lực và
các điều kiện cần thiết tiến hành hoạt động kinh doanh một cách tràn lan, không bảo

đảm chất lượng, gây thiệt hại cho khách hàng và khó khăn cho công tác quản lý của
Nhà nước.
Thông qua hoạt động đăng ký kinh doanh và việc cấp chứng chỉ hành nghề,
cơ quan quản lý nhà nước có thể cập nhật thông tin về số lượng cũng như chất
lượng của đội ngũ môi giới bất động sản trên địa bàn, để từ đó đưa ra các giải pháp
quản lý phù hợp, cũng như thực hiện các chương trình đào tạo cụ thể để bổ sung đội
ngũ môi giới có chuyên môn vào thị trường khi cần thiết, đáp ứng kịp thời nhu cầu
khách hàng.
Hơn nữa, chứng chỉ môi giới bất động sản cũng là công cụ hữu hiệu để nhà
nước quản lý các nhà hành nghề môi giới bất động sản, thông qua các quy định về
cấp chứng chỉ, thu hồi chứng chỉ và xử lý khi có quy phạm.
Kết luận Chương 1
Trong chương 1 Người viết đã tìm hiểu các vấn đề lý luận về môi giới bất
động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản cụ thể là tìm hiểu về các khái niệm về
môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các đặc điểm về
hoạt động này. Qua đó đã đưa ra các khái niệm về môi giới bất động sản và kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó phân tích để đưa ra một khái niệm về
môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Qua chương 1
Người viết đã đưa ra hai khái niệm về môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản cụ thể:
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
14

[truy cập ngày 11/10/2014]