quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịchbất động sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1012.42 KB, 68 trang )

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHOÁ 2011 - 2015

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Nguyễn Huỳnh Anh
Bộ môn Luật Thƣơng mại

Sinh viên thực hiện:
Lê Công Hậu
MSSV: 5115798
Lớp: Luật Thƣơng mại 1-K37

Cần Thơ, 12/2014

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................

với các khách hàng khi giao dịch .............................................................................. 14
1.2.5 Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản
đều phải thông qua hợp đồng ...................................................................................... 16
1.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản........................ 17
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch
bất động sản từ góc độ quản lý của cơ quan nhà nước ............................................... 19
1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch
bất động sản từ góc độ của các bên giao dịch ............................................................ 21

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

1.4 Khái quát lược sử hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch
bất động sản ............................................................................................................... 23
1.4.1 Giai đoạn trước năm 2006 ................................................................................. 24
1.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008 ............................................................... 25
1.4.3 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay ......................................................................... 28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 28
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT ......................................................................... 30
2.1 Quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
hiện nay ....................................................................................................................... 30
2.1.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản ................................................ 30

2.1.1.1 Điều kiện về chủ thể thành lập sàn giao dịch bất động sản ........................... 30
2.1.1.2 Điều kiện về hình thức, thủ tục thành lập sàn giao dịch
bất động sản................................................................................................................ 34
2.1.1.3 Xây dựng cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản ................................... 38
2.1.2 Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch Bất động sản ........................................ 41
2.1.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ................ 41
2.1.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản ................. 43
2.1.2.3 Hoạt động định giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản .................. 46
2.1.2.4 Hoạt động đấu giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản .................. 47
2.1.2.5 Hoạt động quảng cáo, quản lý, tư vấn bất động sản của sàn giao
dịch bất động sản ......................................................................................................... 48
2.1.3 Xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản ......................................... 51
2.2 Thực trạng quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản, đề suất giải pháp ................................................................................ 53
2.2.1 Bất cập của quy định pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật
đối với sàn giao dịch bất động sản .............................................................................. 53
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

2.2.1.1 Bất cập của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ...................... 54
2.2.1.2 Những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật của
sàn giao dịch bất động sản .......................................................................................... 56
2.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản .................................................................. 57

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 60
KẾT LUẬN ................................................................................................................ 61

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản là một loại tài sản có giá trị tương đối lớn, là một loại hàng hóa đặc
biệt trên một thị trường đặc biệt – thị trường bất động sản. Với giá trị của mình, bất
động sản đủ khả năng gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế của đất nước cũng như
quá trình điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một
trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Nắm bắt
được sự quan trọng của bất động sản cũng như thị trường bất động sản cùng với quá
trình hội nhập nền kinh tế thị trường vấn đề này đã được Nhà nước quan tâm và cụ thể
hóa thành pháp luật. Theo đó, quyền của người sử dụng đất và quyền sở hữu bất động
sản được mở rộng từ đó làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn bao giờ hết.
Chính vì sự phát triển nhanh chóng nên thị trường bất động sản nước ta chứa đựng
nhiều thách thức lớn, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường, giao dịch
“ngầm” với mục đích trốn thuế hằng ngày vẫn diễn ra trên thị trường này làm cho thị
trường bất động sản chậm phát triển.
Với thực trạng trên, với sự nỗ lực của các Nhà làm luật cũng như tính tất yếu của
thị trường thì Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 (sau
đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) cũng đã ra đời cùng với đó là chế

định sàn giao dịch bất động sản cũng được hình thành. Sàn giao dịch bất động sản ra
đời đã góp phần hỗ trợ quá trình điều tiết thị trường của Nhà nước, là nguồn cung cấp
thông tin chính thống và đáng tin cậy và cũng là nơi hỗ trợ giao dịch bất động sản một
cách nhanh chóng và hiệu quả.
Sàn giao dịch bất động sản ra đời, kéo theo đó là Pháp luật điều chỉnh chế định
này cũng được hình thành tiêu biểu là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất
động sản (sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP), Thông tư số 13/2008/TTBXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Thông tư số 13/2008/TT-BXD) và
gần đây là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Nghị định của Chính phủ
quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất
động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng
kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (sau đây gọi là Nghị định số 121/2013/NĐCP) nhằm điều chỉnh việc tổ chức, hoạt động cũng như xử lý vi phạm của sàn giao
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

1

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

dịch bất động sản. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc cho việc điều tiết hoạt động của chủ
thể này nhìn từ góc độ quản lý Nhà nước.
Tuy nhiên, việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với sàn giao dịch bất động
sản chưa thực sự chặt chẽ dẫn đến nhiều sai phạm cũng như hiệu quả hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản không như những gì mong đợi, với hàng nghìn sàn giao

dịch được thành lập nhưng không hoạt động, hoặc hoạt động nhưng chỉ cầm chừng
nhằm đối phó với cơ quan chức năng. Câu hỏi được đặt ra là: Phải chăng pháp luật về
sàn giao dịch bất động sản còn quá đơn giản, chưa hợp lý hay việc áp dụng pháp luật
đối với chủ thể này chưa thực sự nghiêm túc.
Nhận thấy đây là thực trạng đáng báo động và cần được xem xét một cách
nghiêm túc để nhanh chóng khắc phục và hoàn thiện hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản ở Việt Nam nên Người viết đã chọn đề tài “Pháp luật về hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản” nhằm làm rõ những quy định pháp luật về chủ thể này đồng
thời tìm ra câu trả lời cho những bất cập nêu trên.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Người viết sẽ đi sâu, tìm hiểu và phân tích những quy định pháp luật về sàn
giao dịch bất động sản, ra sự ra đời tất yếu của sàn giao dịch bất động sản và thực
trạng hoạt động của mô hình này ở Việt Nam. Đồng thời Người viết sẽ nghiên cứu các
quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, chỉ ra những điểm phù hợp,
những điểm chưa phù hợp và phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện hơn các quy
định của pháp luật về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nói chung
và xét ở khía cạnh quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng.
3. Phạm vi nghiên cứu
Trong bài luận này, Người viết tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật
liên quan đến hoạt động sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Những quy định cụ
thể của pháp luật về điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động, nội dung hoạt động, xử
phạt vi phạm và thực trạng áp dụng pháp luật, những hạn chế và bất cập của việc áp
dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong bài viết này, từ việc tham khảo những quy định của pháp luật, các sách
bình luận, các tạp chí, giáo trình...và những thực tế phát sinh, Người viết đã dùng các
phương pháp như phân tích, tổng hợp, đối chiếu với những quy phạm pháp luật có liên
quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng những quy chế này trên thực tế. Bên cạnh đó,
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

2

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Người viết cũng đã sưu tầm các số liệu thống kê trên các trang mạng điện tử để làm rõ
vấn đề liên quan đến đề tài.
5. Bố cục đề tài
Luận văn gồm có các phần sau: Lời nói đầu, nội dung, phần kết luận và danh
sách tài liệu tham khảo. Trong đó, phần nội dung được chia làm 2 chương:
Chương 1: Lý luận chung về sàn giao dịch bất động sản. Ở Chương này, Người
viết sẽ trình bày và phân tích sơ lược các vấn đề pháp luật liên quan đến sàn giao dịch
bất động sản như khái niệm, mục đích, chức năng vai trò của sàn giao dịch bất động
sản. Ngoài ra, ở Chương này Người viết sẽ chỉ ra sự cần thiết của pháp luật về sàn giao
dịch bất động sản nhìn từ các góc độ khác nhau. Và cuối cùng, bằng việc xâu chuỗi
các sự kiện lại với nhau để có cái nhìn tổng quan về lịch sử hình thành pháp luật về sàn
giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Chương 2: Quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, thực trạng quy
định pháp luật và hướng giải quyết. Bằng cách thức trình bày, phân tích, đánh giá, ở
Chương này Người viết sẽ khắc họa một cách rõ nét những quy định liên quan đến
điều kiện thành lập và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng như các
hình thức xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm quy định pháp luật. Bên cạnh
đó, Người viết cũng sẽ chỉ ra những bất cập của pháp luật và việc áp dụng pháp luật
đối với sàn giao dịch bất động sản từ đó đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện hơn
pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

3

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản
1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Khi đất nước hoàn toàn độc lập, nền kinh tế dần dần hồi phục và phát triển cũng
là lúc các giao dịch trên thị trường nhất là thị trường bất động sản diễn ra ngày càng
nhiều. Lúc đầu với hình thức và quy mô nhỏ lẻ nhưng theo thời gian, càng có nhiều
giao dịch và quy mô ngày càng lớn, do giá trị cao nên ảnh hưởng không nhỏ đến nền
kinh tế đất nước. Hơn thế, do tính phức tạp của thị trường bất động sản cũng như tính
phức tạp của hàng hóa bất động sản làm cho Nhà đầu tư cũng như các bên mua và bán
không thể nắm bắt được xu thế của thị trường đầy biến động này, người mua và người
bán có thể rơi vào tình trạng mua đắt, bán rẻ không như mong muốn và luôn phải đối
mặt với những rủi ro của thị trường này. Vào những năm gần đây, khi thực hiện nền
kinh tế thị trường thì kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển dẫn đến thị trường bất
động sản sôi động cũng không kém, kéo theo đó là hàng loạt các rủi ro tiềm ẩn. Chính
vì thế để Nhà nước điều tiết thị trường, đảm bảo quyền lợi của Nhà đầu tư, bên mua và
bên bán thì sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một tất yếu khách quan.
Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì sàn giao dịch
bất động sản được định nghĩa là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp

các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Sàn giao dịch bất động sản chỉ mới được
công nhận từ năm 2006 khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, khái niệm sàn giao
dịch bất động sản còn quá mới mẻ nhưng so với Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch,
trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất,... về bản chất chúng đều là các chủ thể trung
gian trên thị trường bất động sản. Nhưng, chỉ có sàn giao dịch bất động sản mới được
pháp luật thừa nhận, tổ chức và hoạt động dựa vào các quy định của pháp luật.
Khái niệm sàn giao dịch bất động sản tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng so
với các nước trên thế giới thì nó đã tồn tại và phát triển một thời gian khá lâu. Sàn giao
dịch bất động sản vừa là cầu nối giữa Nhà nước, Nhà đầu tư và người mua. Là yếu tố
gắn kết chặt chẽ với thị trường bất động sản, giúp nâng cao tính công khai, minh bạch
trên thị trường. Do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản không giống như các hàng
hóa thông thường, để bán được hàng người bán thường đem hàng hóa ra chợ và người
mua muốn mua được hàng hóa cần thiết cũng phải đến chợ tìm kiếm và thực hiện giao
dịch. Hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, mặt khác thị trường
bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua gặp gỡ
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

4

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

nhau, người ta phải tổ chức ra “chợ”. Nhưng khác với chợ thông thường, ở đây hàng
hóa không được mang ra trưng bày mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để người
mua, người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính vì sự khác biệt đó mà
người ta không gọi là “chợ” mà gọi là “sàn giao dịch”.

Theo như định nghĩa được nêu tại Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 thì sàn giao dịch vừa là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản” vừa “cung
cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”.
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản:
“mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” được quy định tại Khoản 2,
Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo đó, nếu là hàng hóa bình
thường để bán được người ta thường mang ra chợ và người người muốn mua phải ra
chợ lựa chọn và quyết định thực hiện giao dịch, do tính đặc thù của hàng hóa bất động
sản việc mang chúng đến chợ để bán là điều không thể, chính vì thế người ta lựa chọn
cách trưng bày những thông tin về sản phẩm đó tại một địa điểm và những ai muốn
mua phải đến lựa chọn, xem xét và thực hiện giao dịch. Chúng ta cần phải hiểu, sàn
giao dịch bất động sản là nơi “diễn ra giao dịch”, là địa điểm để tiến hành giao dịch
chứ không phải bản thân sàn giao dịch tự thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động
sản như vừa nêu ở trên.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất
động sản. Theo đó,“kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh
doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất
động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu
giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” theo Khoản 3, Điều
4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Ở đây chúng ta thấy rõ một điều đó là kinh
doanh dịch vụ bất động sản bao gồm luôn cả sàn giao dịch bất động sản. Vậy chúng ta
nên hiểu thế nào cho đúng bản chất của sàn giao dịch bất động sản, là chủ thể tiến
hành thực hiện dịch vụ hay sàn giao dịch bất động sản là một dịch vụ trong khi Khoản
2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những phạm vi mà tổ
chức cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong đó có “dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 lại khẳng định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất cả
nội dung của kinh doanh dịch vụ bất động sản.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

5

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Suy cho cùng, xét về bản chất thì sàn giao dịch bất động sản là chủ thể trung gian
trong thị trường bất động sản, thông qua đó các giao dịch bất động sản được thực hiện
một cách thuận tiện, minh bạch và chính xác. Như vậy, qua những phân tích trên
chúng ta có thể hiểu một cách ngắn gọn sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể
trung gian trên thị trường bất động sản, là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, nơi
cung cấp các dịch vụ bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định
giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động
sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản và cũng là một trong những phương
thức để nhà nước quản lý gián tiếp thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, vào ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được
thông qua tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII (sau đây tạm gọi là Luật Kinh doanh
bất động sản sửa đổi năm 2014) thì khái niệm sàn giao dịch bất động sản đã được thay
đổi. Theo đó “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” được quy định tại
Khoản 5, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Như vậy, hoạt động cung cấp
các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản đã được tách khỏi hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản chủ yếu là nơi để giao dịch và đảm bảo
tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản ở Việt Nam.
1.1.2 Mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản

Ngoài khái niệm về sàn giao dịch bất động sản, ở phần này Người viết sẽ phân
tích rõ hơn về nguyên nhân cũng như mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Khi bất động sản được phép kinh doanh, thì ở Việt Nam thị trường này được đẩy
lên đến độ cao trào, thị trường ngày một sôi động. Nhưng vấn đề là, sự buông lỏng của
quản lý Nhà nước cụ thể hơn là chưa thiết lập được một hành lang pháp lý đầy đủ, một
cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch ngầm, không qua cơ quan nhà nước
chiếm tỷ lệ khá lớn. Chính vì nguyên nhân này mà hàng loạt các tranh chấp liên quan
đến bất động sản xảy ra thường xuyên, điều này càng làm cho thị trường bất động sản
thêm phức tạp, rối ren hơn. Hơn thế, việc giao dịch ngầm, trao tay nhằm mục đích trốn
thuế gây ra một sự thất thu về thuế lớn cho đất nước.
Sự phát triển một cách bất bình thường của thị trường bất động sản từ năm 1993
cho đến nay đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm đã đưa đến nhiều hệ lụy trước hết
đó là hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng xa rời sự kiểm soát của Nhà nước,
kế đến là giá bất động sản tăng một cách đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế,
tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm cho thị trường bất động sản Việt Nam lũng đoạn,
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

6

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

các giao dịch thường trên giấy, bất động sản bỏ hoang trong khi người dân không có
nhà hoặc không có khả năng để mua và thường bất động sản chỉ nằm trong tay giới có
tiền trong xã hội.
Chính vì lẽ đó, như một nhu cầu tất yếu, đã đến lúc thị trường bất động sản phải

được sự quản lý của Nhà nước bằng cách này hoặc cách khác, hình thức này hoặc hình
thức khác. Trong đó sự ra đời của Sàn giao dịch bất động sản vào năm 2006 là một
trong những biện pháp đầu tiên của chính sách quản lý thị trường bất động sản nước
nhà nhằm tháo gỡ những thực trạng được phân tích ở trên với những mục đích:
Sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm mục đích đưa thị trường bất động sản vào
tầm kiểm soát của Nhà nước; hạn chế những giao dịch ngầm; từng bước xây dựng một
thị trường bất động sản công khai, minh bạch.
Nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản, bên
cạnh đó tránh việc các bên giao dịch trốn thuế, tận thu các khoản thuế vào ngân sách
Nhà nước.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, văn hóa kinh doanh. Sàn giao
dịch bất động sản ra đời còn định hướng các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản tính
văn minh và chuyên nghiệp, cạnh tranh một cách bình đẳng, lành mạnh và đúng pháp
luật. Đây cũng là một sân chơi cho những doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất
động sản mang đậm tính kinh tế thị trường qua đó sẽ sàng lọc, loại bỏ những cá nhân,
doanh nghiệp không có năng lực và yếu kém trên thị trường bất động sản.
Là một thể chế trung gian hợp pháp, được Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 ghi nhận, sàn giao dịch bất động sản với mục đích chính là hỗ trợ các Nhà đầu
tư, các bên mua, bán và các chủ thể tham gia khác được thuận lợi hơn trong việc xác
lập các giao dịch trên thị trường bất động sản. Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản còn
là một sân chơi có tính chuyên nghiệp, từng bước loại bỏ những tổ chức cá nhân hành
nghề trôi nổi, tự phát, đầu cơ để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường.
Nhìn chung, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một xu thế tất yếu của thị
trường bất động sản nước ta, phù hợp với xu thế chung với thế giới cũng như các nước
phát triển có thị trường bất động sản phức tạp. Có thể thấy rằng, sàn giao dịch bất động
sản ra đời là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường đầy
biến động này, góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản; giúp các Nhà đầu
tư bất động sản và những chủ thể có liên quan yên tâm và thuận lợi hơn trong việc tiếp
cận thông tin, đầu tư cũng như thực hiện giao dịch; giảm và dần biến mất những giao

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

7

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

dịch “ngầm” nhằm mục đích trốn thuế, tránh tình trạng đầu cơ bất động sản cũng như
những tranh chấp không đáng có trên thị trường bất động sản.
1.1.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Như đã phân tích ở phần trước, sàn giao dịch bất động sản được thành lập với
mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần nâng cao vai trò của
nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản và đưa thị trường này và khuôn
khổ của pháp luật. Như vậy, để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản phải
đảm bảo thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu:1 Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động
sản, Chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và chức năng hỗ trợ thị trường bất
động sản.
Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản.
Khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản” bên cạnh đó tại Khoản 2 của
Điều này cũng quy định “Nhà nước khuyến kích tổ chức, cá nhân không kinh doanh
bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”. Như vậy, theo như luật
định thì giao dịch bất động sản cần được thực hiện trên sàn giao dịch ngoại trừ những
trường hợp Luật cho phép giao dịch không cần thông qua sàn. Người bán có thể đưa

bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch và cung cấp đầy đủ thông tin để chào
bán, còn người mua có nhu cầu có thể đến sàn giao dịch, tham quan, xem xét và thực
hiện những giao dịch. Ngoài ra, khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản
thời gian giao dịch có thể được giảm thiểu làm cho quá trình giao dịch diễn ra nhanh
chóng và thuận lợi hơn, vì thông thường một giao dịch bất động sản trên thị trường
diễn ra theo ba bước: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.2 Nhưng đối với
những bất động sản khi được đưa lên sàn giao dịch phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện
theo quy định của pháp luật, tức là ngoài việc phải đảm bảo đầy đủ thông tin nếu muốn
đưa lên sàn thì chính sàn giao dịch bất động sản đó sẽ phải tiến hành xác minh trước
khi lên sàn. Vì thế, những chủ thể khi giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản cũng
phần nào yên tâm hơn về khối tài sản mà mình sẽ sở hữu.

1

Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà
Nội, Tr.20.
2
Văn Thị Anh, Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường
Bất động sản, Công trình dự thi giải thưởng “sinh viên nguyên cứu khoa học”, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009,
Tr.05.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

8

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất
động sản. Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những dịch vụ
mà sàn giao dịch bất động sản được hoạt động bao gồm: “Môi giới bất động sản, định
giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản,
quản lý bất động sản”. Chúng ta có thể thấy, những hoạt động mà pháp luật cho phép
sàn giao dịch bất động sản hoạt động đều nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của
thị trường bất động sản. Thông qua những hoạt động này, người bán, người mua và
các Nhà đầu tư luôn yên tâm vì có một nguồn thông tin chính xác về hàng hóa, các thủ
tục pháp lý cũng phần nào được giải quyết nhanh chóng dưới sự giúp đỡ của những
chuyên viên có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực. Nhưng nhìn chung, do sự
mới mẻ của sàn giao dịch bất động sản nói chung và mô hình cung cấp dịch vụ của sàn
giao dịch bất động sản nói riêng thì phần lớn các hoạt động còn khá mờ nhạt, chưa lấy
được lòng tin của người mua, người bán và các Nhà đầu tư, trong số các hoạt động kể
trên thì đa phần các hoạt động môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản diễn ra phổ
biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao.
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị trường bất
động sản. Như Người viết đã phân tích từ đầu, thị trường bất động sản là một loại thị
trường khá phức tạp, không hoàn hảo và rất dễ biến động. Khác với các loại hàng hóa
khác, hàng hóa bất động sản có tính đặc thù riêng, có giá trị lớn và trong đó chứa đựng
nhiều quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì thế, thông qua sàn giao dịch bất động sản,
Nhà nước có thể gián tiếp quản lý thị trường bất động sản, kịp thời nắm bắt xu thế thị
trường cũng như đưa ra những chính sách phù hợp và kịp thời đối với từng giai đoạn,
xử lý vi phạm và khắc phục hậu quả một cách nhanh chóng. Hơn thế, thông qua hoạt
động của thị trường bất động sản, còn làm minh bạch hơn thị trường đầy phức tạp này
đáp ứng với xu thế chung của nền kinh tế hội nhập.
Xét về vai trò của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản có hai
vai trò cơ bản đó là cung cấp thông tin và cung cấp dịch vụ:3
Thứ nhất, vai trò cung cấp thông tin của sàn giao dịch bất động sản. Trước đây,

khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường
này rất khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin, bên cạnh đó những thông tin còn thiếu
chính xác và không đầy đủ dẫn đến việc đánh giá bất động sản của các chủ thể này gặp
nhiều khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao dịch. Sau khi sàn
3

Văn Thị Anh, Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường
Bất động sản, Công trình dự thi giải thưởng “sinh viên nguyên cứu khoa học”, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009,
Tr.05.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

9

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

giao dịch bất động sản ra đời nó đã khắc phục được sự hạn chế không đáng có này,
thông tin về bất động sản trên sàn luôn luôn đầy đủ, chính xác, kịp thời thường xuyên
được sàng lọc và xác minh kỹ càng đảm bảo sự an tâm cho những chủ thể giao dịch
bất động sản. Tuy mới ra đời còn non trẻ, nhưng với vai trò này sàn giao dịch bất động
sản đã nhận được sự tin cậy và ủng hộ của các chủ thể tham gia giao dịch trên thị
trường bất động sản. Cụ thể, đối với Nhà đầu tư hoặc người mua, việc xác định được
những thông tin chính xác sẽ giúp họ quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch
bởi, bất động sản có giá trị rất lớn nếu có một quyết định sai lầm cũng có thể gây ra
thiệt hại nghiêm trọng đối với bản thân họ. Riêng đối với Nhà nước, với vai trò này

sàn giao dịch bất động sản hỗ trợ Nhà nước trong việc gián tiếp quản lý thị trường bất
động sản, hạn chế những giao dịch ngầm chống thất thu về thuế, ngoài ra cập nhật
được những xu hướng hay mầm móng của sự biến động mà ra những chính sách điều
chỉnh cho phù hợp.
Thứ hai, vai trò cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006 đã công nhận và cho phép sàn giao dịch bất động sản
thực hiện những hoạt động dịch vụ kinh doanh bất động sản. Với vai trò này, thì sàn
giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành
giao dịch và đăng ký bất động sản. Ngoài ra, khi thực hiện công việc này, sàn giao
dịch hỗ trợ người mua và người bán hoàn thành giao dịch một cách nhanh chóng nhất
và tránh mất thời gian, tiền bạc không hợp lý như giao dịch trên thị trường thông qua
các mối quan hệ mật thiết với chủ thể có liên quan như Ngân hàng, Kho bạc, Cơ quan
đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng,...
Ngoài hai vai trò được phân tích ở trên thì sàn giao dịch bất động sản còn giúp
minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi
động, có hiệu quả chính quy và lành mạnh hơn. Qua sự nhiệt tình trong việc cung cấp
các dịch vụ của mình, sàn giao dịch bất động sản đã tạo được niềm tin đối với các chủ
thể tham gia thị trường. Ngoài ra, đội ngũ cán bộ của sàn giao dịch bất động sản
thường xuyên nâng cao trình độ và chất lượng dịch vụ từ đó thu hút giới kinh doanh
bất động sản, hạn chế những giao dịch “ngầm” hạn chế trốn thuế trên thị trường bất
động sản. Đây là nhân tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Tóm lại, có thể thấy từ khi sàn giao dịch bất động sản được phép ra đời, nó đã tạo
ra một bước tiến mạnh mẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản vốn đã
phức tạp. Không chỉ cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất
động sản, sàn giao dịch bất động sản còn là một công cụ hữu hiệu của Nhà nước để
gián tiếp quản lý thị trường bất động sản đầy biến động này. Qua đó, tạo ra sự minh
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

10

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

bạch, văn minh hơn khi tiến hành giao dịch trên thị trường bất động sản xóa bỏ những
bế tắc trong việc quản lý thị trường bất động sản.
1.2 Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nguyên tắc là những quy định chung mang tính chất bắt buộc và làm cơ sở cho
các mối quan hệ xã hội nhất định. Bất kỳ hoạt động nào, bất kỳ cơ quan, tổ chức cá
nhân nào cũng đều dựa vào những nguyên tắc tổ chức nhất định do tự mình đặt ra hoặc
dựa vào nguyên tắc chung do pháp luật hoặc do xã hội đặt ra. Sàn giao dịch bất động
sản cũng không thể không áp dụng những nguyên tắc khi thực hiện hoạt động của
mình. Dựa vào Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và những tìm hiểu
trong thực tế, sau đây Người viết sẽ phân tích những nguyên tắc cụ thể của sàn giao
dịch bất động sản khi nó tiến hành những hoạt động thuộc về chuyên môn.
1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải dựa vào quy chế hoạt động
Nếu thành lập một pháp nhân là Công ty thì nhất thiết phải có điều lệ Công ty và
sàn giao dịch bất động sản cũng vậy, nếu muốn thành lập và hoạt động hợp pháp, đảm
bảo hoạt động chuyên nghiệp, thực hiện đúng vai trò, chức năng của mình, đảm bảo
quyền là lợi ích của chính bất động sản đó cũng như quyền là lợi ích của các chủ thể
có liên quan thì nhất thiết khi thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải
xây dựng được quy chế hoạt động cho riêng mình, phù hợp với quy định của pháp luật
của các nguyên tắc chuẩn mực xã hội nguyên tắc này được quy định tại Điều 57 Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Tiểu mục 1.8, Mục 1, Điều 1, Phần IV Thông
tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008.
Một quy chế hoạt động phải bao gồm những nội dung cơ bản sau: các quy định
chung; bộ máy hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; chế độ quản lý tài chính của

sàn giao dịch bất động sản; quan hệ với các phòng ban và khách hàng trong giao dịch
cuối cùng là quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch, chế độ quản lý,
cung cấp thông tin về bất động sản và giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, việc xây dựng được quy chế hoạt động là rất quan trọng, nó là cơ sở, là
quy tắc xử sự chung cũng là một sự định hướng cho tất cả các hoạt động từ khi thành
lập đến khi chấm dứt của sàn giao dịch bất động sản. Việc xây dựng đã quan trọng,
thực hiện nó còn quan trọng hơn, quy chế hoạt động có thể nói là linh hồn của sàn giao
dịch nó tạo nên sự minh bạch, chuyên nghiệp cũng như uy tín, sự tin tưởng của các
chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Tuy rằng, ở phần này Người viết chưa phân tích sâu các quy định của quy chế hoạt
động nhưng ở phần hai của bài nghiên cứu, Người viết sẽ phân tích và bình luận sâu
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

11

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

hơn, để hiểu rõ bản chất của quy chế hoạt động và những điều cần phải làm khi sàn
giao dịch bất động sản xây dựng quy chế hoạt động.
1.2.2 Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật
Như Người viết đã nhận định ở phần trên, việc xây dựng được quy chế hoạt động
là quan trọng vấn đề áp dụng nó trong quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản còn quan trọng hơn. Một trong những nguyên tắc được quy chế hoạt động quy
định đó là bất động sản muốn đưa lên sàn để chào hàng thì phải thỏa mãn được các

điều kiện theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, sàn giao dịch bất động sản chỉ
được phép đưa những bất động sản có đủ những điều kiện được pháp luật quy định lên
sàn và tiến hành giao dịch. Được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 và Điều 2, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì bất động sản muốn
được đưa vào kinh doanh phải đầy đủ những thông tin sau:
Thứ nhất, thông tin về loại bất động sản. Muốn được đưa vào kinh doanh nói
chung và niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng, thì điều trước mắt là phải
nêu rõ thông tin về bất động sản, tức là bất động sản đó thuộc loại gì, nếu là nhà ở thì
phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ thì đó là biệt
thự nhà liền kề hay nhà vườn... Nếu là bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng,
cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ...; Đối với bất động sản công
nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi...;
Ngoài ra, đối với quyền sử sụng đất thì nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp, loại đất
nông nghiệp hay các loại đất khác. Điều này tưởng chừng như đơn giản nhưng vô cùng
quan trọng, nó là thông tin cơ bản nhất giúp người mua có thể tiếp cận tìm hiểu và phù
hợp với nhu cầu mua của họ.
Thứ hai, thông tin về vị trí, quy mô và diện tích của bất động sản. Khi đưa lên sàn
để chào bán thì nhất thiết bất động sản đó phải nêu rõ vị trí để người mua dễ dàng xác
định được bất động sản của mình mua là ở chỗ nào tức là nêu rõ địa chỉ cụ thể riêng
đối với những bất động sản chưa xác định được vị trí cụ thể thì nêu tên dự án, ký hiệu
lô đất, ký hiệu từng căn hộ. Ngoài ra người mua cần phải biết bất động sản mình mua
có diện tích và quy mô như thế nào, nếu là nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ diện tích khuôn
viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư
phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng... Riêng đối với hạ tầng
khu công nghiệp phải nêu rõ quy mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây
dựng, diện tích đất công cộng, diện tích từng ô đất...
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

12

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Thứ ba, là thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của
bất động sản. Ngoài các thông tin nêu ở phần trên, để được niêm yết trên sàn giao dịch
bất động sản thì còn phải cung cấp thêm đặc điểm, tính chất của bất động sản như kết
cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; năm xây dựng, cấp, hạng công trình,
ảnh chụp toàn bộ bất động sản tại thời điểm giới thiệu.
Thứ tư, ngoài các vấn đề liên quan ở trên, thì tính chất pháp lý của bất động sản
khi đưa lên sàn giao dịch cũng khá là quan trọng. Tức là phải cung cấp thông tin về
quyền là lợi ích hợp pháp của bên thứ ba có liên quan về sở hữu, quyền sử dụng,
quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn cho ở nhờ nếu có.
Nói tóm lại, một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản là chỉ được phép niêm yết những hàng hóa bất động sản đạt được những điều kiện
được nêu ra ở trên. Ngoài ra nếu không đạt được thì sàn giao dịch bất động sản có
quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch.4 Đây là một nguyên tắc nhằm đảm bảo hoạt động
chung thực của sàn giao dịch, tăng sự tin cậy của các chủ thể khi tham gia giao dịch tại
sàn, ngoài ra nó còn góp phần vào tính minh bạch của thị trường bất động sản mà nội
dung này sẽ được phân tích và làm rõ ở phần sau.
1.2.3 Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân
thủ pháp luật
Như Người viết đã phân tích ở phần vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất
động sản thì sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng phức
tạp của thị trường bất động sản và đòi hỏi ngày càng cao của Nhà đầu tư, người mua.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản là nhằm làm lành mạnh hóa thị trường bất động
sản, chính vì thế bản thân sàn giao dịch bất động sản phải làm tốt vấn đề công khai,

minh bạch và vấn đề này đã được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ
ràng tại Khoản 3, Điều 56. Đó cũng là một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản.
Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường khá phức tạp và kém minh
bạch, đa phần chưa đảm bảo được yếu tố công khai, các giao dịch “ngầm” còn khá phổ
biến. Sàn giao dịch bất động sản được thành lập để nhằm làm tăng tính minh bạch trên
thị trường bất động sản. Để thực hiện được vai trò này, sàn giao dịch bất động sản phải
tiến hành công khai các thông tin của bất động sản trên sàn giao dịch. Khi sàn giao
dịch bất động sản đảm bảo công khai thông tin về bất động sản sẽ tạo cơ sở cho việc
minh bạch thị trường bất động sản. Minh bạch nói chung là phải rõ ràng, dễ tìm hiểu,
4

Khoản 4, Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

13

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

dễ tiếp cận, thông tin chính xác. Làm được điều đó, các chủ thể tham gia thị trường bất
động sản mới có cái nhìn chính xác về sản phẩm, về thị trường và có những định
hướng nhằm phản ứng với những biến động của thị trường.
Công khai minh bạch về nội dung thông tin trên thị trường bất động sản phải đảm
bảo đầy đủ, rõ ràng, bao gồm các thông tin về quy hoạch phát triển đô thị; thông tin

kêu gọi đầu tư; thông tin về triển khai các dự án; thông tin về chuyển nhượng, bán, cho
thuê hàng hóa bất động sản của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản; thông tin
về các cơ sở đào tạo hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn; thông tin
về các trung tâm bị đình chỉ hoạt động; thông tin về chuyên gia môi giới, định giá đăng
ký hoạt động trên địa bàn tỉnh; thông tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thôi hoạt động
của các chuyên gia môi giới, định giá; thông tin về các trung tâm, các sàn giao dịch bất
động sản trên địa bàn; thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao
dịch bất động sản trên địa bàn. Bên cạnh đó, minh bạch trong việc quy định về thời
gian đưa thông tin trên thông tin bất động sản phải từ bắt đầu cho đến khi sự việc kết
thúc.5
Như vậy, trong những năm gần đây, sàn giao dịch bất động sản đã góp phần
không nhỏ vào tính minh bạch, công khai trên thị trường bất động sản Việt Nam. Làm
tốt vai trò này, sàn giao dịch bất động sản sẽ là nơi đáng tin cậy của các chủ thể khi
muốn giao dịch bất động sản, là một cánh tay nối dài đắc lực của nhà nước trong việc
thực hiện vai trò quản lý thị trường bất động sản của mình, góp phần giảm thiếu các
giao dịch ngầm trên thị trường. Đây là một trong những nguyên tắc hoạt động chính
của sàn giao dịch bất động sản, thực hiện nghiêm túc nguyên tắc này sẽ giúp cho sàn
giao dịch hoàn thành đúng sứ mệnh của mình.
1.2.4 Khi điều hành hoạt động của sàn giao dịch phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ
của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất
động sản, bình đẳng với các khách hàng khi giao dịch.
Để trở thành một tổ chức được sự tin cậy của các chủ thể tham gia thị trường bất
động sản, để đảm bảo tốt vai trò hỗ trợ quản lý thị trường bất động sản của nhà nước,
làm minh bạch thị trường ngoài những nguyên tắc hoạt động được nêu và phân tích
như trên thì nguyên tắc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào
sàn giao dịch bất động sản là không kém phần quan trọng. Được quy định ở Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006 và Tiểu mục 1.11, Mục 1, Phần IV Thông tư số
13/2008/TT-BXD thì khi hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các
5

Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà
Nội, Tr.46.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

14

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào, và đây cũng đã trở thành một trong
những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất
động sản. Khi nói về quyền và nghĩa vụ thì chủ thể trước hết phải kể đó là những
người trực tiếp thực hiện hoạt động trong sàn giao dịch bất động sản. Người quản lý,
điều hành sàn giao dịch bất động sản có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều
60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất
động sản. Khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản các tổ chức, cá nhân
tiến hành giao dịch cũng phải được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, cụ
thể được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Như vậy, khi tiến hành hoạt động, bản thân sàn giao dịch bất động sản phải đảm
bảo các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào kể cả các chủ thể quản lý và
điều hành hoạt động. Để đảm bảo vai trò hỗ trợ Nhà nước thực hiện hoạt động minh
bạch hóa thị trường bất động sản thì trước hết bản thân sàn giao dịch bất động sản đó
phải minh bạch trong đó nguyên tắc đảm bảo đầy đủ các quyền là nghĩa vụ của các chủ

thể tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là tương đối quan trọng và phải được đặt
lên hàng đầu. Trên thực tế, nguyên tắc này đã được sàn giao dịch, cụ thể hơn là những
chủ thể điều hành tổ chức này thực hiện khá nghiêm túc và phần nào đảm bảo được vai
trò của mình.
Ngoài ra, bên cạnh việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia
giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản thì việc đảm bảo đối xử bình đẳng với khách
hàng khi giao dịch trên sàn là điều tương đối quan trọng. Cùng với các yếu tố khác, thì
đây là nguyên tắc tất yếu để làm nên sự uy tín của sàn giao dịch cũng như tạo được
lòng tin trong giới đầu tư, người mua và người bán. Trên thực tế, việc đối xử bình
đẳng với khách hàng diễn ra không khả quan, có rất nhiều sàn giao dịch do quen biết
hoặc mong muốn thu lợi nhuận riêng cho mình đã tiến hành thực hiện những hành
động như ép giá, làm hàng, huy động vốn của người mua một cách vô căn cứ hoặc tiết
lộ thông tin trước đó khi tiến hành bán đấu giá. Đây là yếu tố làm giảm uy tín của sàn
giao dịch, dẫn đến những người tham gia thị trường này không còn tin tưởng vào tổ
chức được giao sứ mệnh làm minh bạch thị trường, từ đó các Nhà đầu tư, người bán,
người mua lại quay về giao dịch ngầm, giao dịch ngoài sàn làm cho hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản không còn sôi động như thời gian vừa mới ra đời, hàng loạt sàn
giao dịch thành lập nhưng không hoạt động hoặc tiến hành giải thể, phá sản.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

15

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Nhìn nhận khách quan, nếu muốn duy trì sự tồn tại, thực hiện tốt vai trò của

mình, thì sàn giao dịch bất động sản hiện nay phải tuyệt đối đảm bảo thực hiện tốt
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia, cũng như phải đảm bảo sự công bằng,
không phân biệt đối xử khi khi các chủ thể này tham gia giao dịch trên sàn.
1.2.5 Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản đều phải thông qua
hợp đồng
Khi đất nước ngày càng phát triển – hội nhập, văn hóa và xu hướng trong kinh
doanh ngày càng được hoàn thiện, trong đó giao dịch thông qua hợp đồng là một trong
những biểu hiện của sự hiện đại ấy. Thông qua hợp đồng, chúng ta có thể xác định
được tư cách của các chủ thể tham gia vào giao dịch, từ đó đó biết được quyền và
nghĩa vụ của các bên một mặt thuận tiện cho việc hoàn thành nghĩa vụ và hưởng đầy
đủ quyền lợi khi chủ thể tham gia giao dịch, mặt khác hợp đồng là văn bản có đầy đủ
thông tin nhất khi giao dịch xảy ra tranh chấp khi phải nhờ đến các cơ quan, tổ chức
khác giải quyết. Điều này làm thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn khi tiến hành giải quyết
tranh chấp giữa các bên. Giao dịch liên quan đến bất động sản cũng không nằm ngoài
quy luật này và càng nên áp dụng một cách nghiêm túc khi tiến hành giao dịch. Bởi lẽ,
bất động sản là một dạng hàng hóa đặc biệt phức tạp và có giá trị tương đối lớn nếu
không muốn nói là quá lớn. Chính vì vậy, khi sàn giao dịch hoạt động phải tuyệt đối
nghiêm túc thực hiện nguyên tắc thông qua hợp đồng khi tiến hành giao dịch bất động
sản.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh
doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất
động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các
hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các
dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư
vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Cả hai loại hình kinh doanh này khi hoạt động, tức là khi phát sinh giao dịch đều phải
thông qua hợp đồng và không trái với quy định của pháp luật.6
Trong đó, chúng ta chỉ chú ý vào các hoạt động thuộc về kinh doanh dịch vụ bất

động sản, tức là các hoạt động mà sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện như
Người viết đã từng nêu ra ở phần đầu Chương này. Theo đó, hợp đồng kinh doanh
6

Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

16

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; Hợp đồng định giá
bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản; Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp
đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bất động sản. Tùy theo từng loại hợp
đồng mà nội dung sẽ phù hợp với tên gọi của nó. Nhưng nhìn chung, hợp đồng kinh
doanh dịch vụ bất động sản những đặc điểm chủ yếu sau: Hợp đồng kinh doanh dịch
vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, các bên được tự do, tự nguyện thoả
thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quyền và nghĩa vụ,...
Trong thực tế vừa qua, đã có rất nhiều tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng liên
quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản. Lý do là các hợp đồng đó không tuân thủ
các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể
của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết,
trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kể đến các Nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp

nhỏ lẻ mới tham gia thị trường - một thị trường được cho là mang lại nhiều lợi nhuận
nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro này. Và cũng đã có nhiều hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, giao dịch nhưng chẳng thấy đối tượng của hợp
đồng - tức quyền sử dụng đất đâu mà chỉ giao dịch trên giấy. Thậm chí ngay cả khi có
thấy tận nơi quyền sử dụng đất nhưng cũng không dám chắc đó có phải là đối tượng
của hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép giao dịch không nếu như bên đã
được thế chấp ở ngân hàng trước đó. Để cho vấn đề này xảy ra vai trò và trách nhiệm
của sàn giao dịch bất động sản ở đây là rất lớn.
Nhìn chung, dù là nguyên tắc nào thì việc đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi
tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là rất quan trọng. Ngoài việc phải đảm bảo
bốn nguyên tắc nêu trên khi tiến hành hoạt động thì sàn giao dịch bất động sản muốn
được sự tín nhiệm, tạo được uy tín trong thị trường và là một tổ chức giúp nhà nước
trong việc quản lý và làm minh bạch thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường phát
triển sôi động, có hiệu quả, chính quy thì sàn giao dịch bất động sản phải hoạt động
một cách chuyên nghiệp hơn, thực hiện những nguyên tắc một cách chủ động và
nghiêm túc hơn. Để hoàn thành được vai trò to lớn này, cũng như thực hiện những
nguyên tắc một cách nghiêm túc và đầy đủ, rất cần sự quan tâm, theo dõi của quản lý
Nhà nước và nhất là những chủ thể tham gia trực tiếp vào sàn giao dịch bất động sản.
1.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản
Trong quá trình phát triển lịch sử nhân loại, cùng với Nhà nước, pháp luật ra đời
nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội. Bên cạnh đạo đức và dư luận xã hội, pháp
luật là công cụ quản lý xã hội chủ yếu của Nhà nước. Trong đời sống xã hội, pháp luật
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

17

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

có vai trò đặc biệt quan trọng. Nó là phương tiện không thể thiếu bảo đảm cho sự tồn
tại, vận hành bình thường của xã hội nói chung và của nền đạo đức nói riêng. Pháp luật
không chỉ là một công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môi trường thuận lợi
cho sự phát triển của ý thức đạo đức, làm lành mạnh hoá đời sống xã hội và góp phần
bồi đắp nên những giá trị mới.
Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của pháp
luật được đặt ra như một tất yếu khách quan. Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây
dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ và phát
triển các giá trị chân chính, trong đó có ý thức đạo đức.
Giữa đạo đức và pháp luật luôn có mối quan hệ qua lại, tác động tương hỗ lẫn
nhau. Để nâng cao vai trò và phát triển ý thức đạo đức, ngoài các biện pháp tích cực
khác, thì không thể thiếu vai trò của pháp luật và ý thức pháp quyền. Pháp luật càng
chặt chẽ, càng đầy đủ và được thi hành nghiêm chỉnh thì đạo đức càng được đề cao,
khả năng điều chỉnh và giáo dục của đạo đức càng được mở rộng và ảnh hưởng một
cách toàn diện, tích cực đến mọi hành vi, mọi mối quan hệ giữa con người với con
người, giữa con người với xã hội.
Chính vì các lẽ đó, với bất kỳ phương diện lĩnh vực nào, điều tất yếu là phải có
pháp luật điều chỉnh, trong đó sàn giao dịch bất động sản cũng không nằm ngoài sự
điều chỉnh của pháp luật. Có thể nói, để có được sự ra đời của sàn giao dịch bất động
sản và sự phát triển như ngày hôm nay thì trước tiên phải có những quy định pháp luật
về nó, tức là khi Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua vào năm 2006. Mở ra
một giai đoạn mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, đó là giai đoạn minh bạch
hóa thị trường với sự quản lý của sàn giao dịch bất động sản. Sau khi ra đời, mặc dù là
một tổ chức còn mới mẻ, vẫn còn nhiều thiếu sót nhưng cùng với thời gian và sự phát
triển của thị trường, Nhà nước đã nhận ra những lỗ hổng về việc tạo lập và hoạt động
cũng như những vướng mắc khi vận hành và đã kịp thời điều chỉnh chúng bằng những
văn bản hướng dẫn đại loại như Thông tư số 13/2008/TT-BXD được ban hành ngày 21

tháng 5 năm 2008. Mặc dù hơi muộn, nhưng Thông tư này đã phần nào tháo gỡ được
những vướng mắc của sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, đối với một tổ chức hoạt động trong một thị trường bất động sản đầy
biến động, và phức tạp như Việt Nam thì việc có được những quy định của pháp luật
quy định, điều tiết, quản lý một cách chặt chẽ là điều rất quan trọng và cần thiết cho
các chủ thể tham gia vào sàn giao dịch bất động sản. Vậy, sự cần thiết đó đối với các
chủ thể tham gia vào sàn giao dịch là như thế nào. Sau đây, Người viết sẽ tiến hành
phân tích đối với từng chủ thể cụ thể.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

18

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ
quản lý của cơ quan nhà nước
Ở những phần trước, Người viết đã thường xuyên nhấn mạnh vai trò của sàn giao
dịch bất động sản. Ngoài việc là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản, là chủ thể thực
hiện dịch vụ kinh doanh bất động sản, thì sàn giao dịch bất động sản còn là tổ chức hỗ
trợ Nhà nước thực hiện vai trò quản lý của mình. Thị trường bất động sản ở Việt Nam
là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ biến động. Việc giao dịch trên thị trường
không hẳn là giao dịch bản thân bất động sản mà còn là giao dịch các quyền là lợi ích
chứa đựng trong bất động sản đó. Vì tính chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực
hiện giao dịch cũng không diễn ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác.
Chính vì thế, thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý

được thị trường bất động sản, có được những biện pháp xử lý thích hợp đối với những
trường hợp vi phạm, có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai
đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội
nhập kinh tế.7
Chính vì những vai trò và chức năng quan trọng đó của sàn giao dịch bất động
sản, thì những quy định pháp luật điều chỉnh chủ thể này là rất quan trọng đối với việc
quản lý của Nhà nước. Để đáp ứng nội dung của mục này, Người viết sẽ xoay quanh
trả lời câu hỏi: Những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản đã
giúp gì cho công tác quản lý của Nhà nước hay Những quy định của pháp luật đối với
sàn giao dịch bất động sản là cần thiết như thế nào đối với công tác quản lý của Nhà
nước.
Thứ nhất, nhờ có những quy định của pháp luật đối với chủ thể là sàn giao dịch
bất động sản mà Nhà nước có thể quản lý được việc thành lập cũng như quy trình
thành lập các sàn giao dịch. Theo đó, với tầm vi mô Nhà nước có thể đảm bảo được
việc thực thi pháp luật của các chủ thể khi tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động
sản như điều kiện về trình độ nhân lực, điều kiện về mặt bằng, phương tiện kỹ thuật và
các điều kiện về hình thức cũng như quy trình thành lập sàn tại cơ quan nhà nước.
Theo đó, Nhà nước đảm bảo được chất lượng của sàn giao dịch khi thành lập và đưa
vào hoạt động, tránh việc quy định một đằng, thành lập và hoạt động một nẻo, làm mất
tính nghiêm minh của pháp luật cũng như rối loạn thị trường bất động sản.

7

Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà
Nội, Tr.23.

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

19

SVTH: Lê Công Hậu

Luận văn tốt nghiệp

Quy định pháp luật về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Thứ hai, thông qua quy định pháp luật về việc đăng ký thành lập và hoạt động tại
các cơ quan Nhà nước, thì Nhà nước có thể nắm được số lượng những sàn giao dịch
bất động sản đã đăng ký hoặc đang hoạt động, cụ thể tính đến tháng 03 năm 2013 theo
thống kê từ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ xây dựng đã có tới
1.012 sàn giao dịch bất động sản thành lập và hoạt động.8 Từ đó hoạch định được
chiến lược phát triển cũng như có những định hướng và chính sách kịp thời đối với
từng giai đoạn. Thông qua việc thống kê số lượng, Nhà nước còn đảm bảo việc tránh
thất thu thuế hoặc trốn thuế của các sàn giao dịch bất động sản.
Thứ ba, từ những quy định của pháp luật đối với chủ thể là sàn giao dịch bất
động sản, thì pháp luật đã trao cho các cơ quan nhà nước quyền thanh tra, kiểm tra
tình hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, kịp thời phát hiện những
thiếu sót, bất cập khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động hay những bất cập của quy
định pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời sớm phát hiện những vi
phạm của sàn giao dịch khi thực hiện hoạt động trên thị trường bất động sản.
Thứ tư, quy định của pháp luật còn mang đến cho cơ quan quản lý Nhà nước
những cơ sở để tiến hành xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật.
Tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc cho sự tồn tại và hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
Nhìn chung, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết cho Nhà nước
với vai trò quản lý. Pháp luật là công cụ là cơ sở để Nhà nước căn cứ thực hiện. Ngoài
ra, Pháp luật về sàn giao dich bất động sản còn là một cơ sở để xác định vai trò cũng
như quyền hạn của mình khi tiến hành hoạt động quản lý và điều tiết hoạt động của
sàn giao dịch trong thị trường bất động sản. Có thể nói, nếu không có pháp luật điều

chỉnh sàn giao dịch bất động sản, thì Nhà nước sẽ rất khó khăn trong việc quản lý của
mình, từ việc quản lý thành lập, hoạt động đến xử phạt vi phạm. Mặc dù Pháp luật về
sàn giao dịch bất động sản còn nhiều vướng mắc, bất cập và chưa được hoàn thiện
nhưng cũng đã phần nào góp phần vào công cuộc hoàn thiện khung pháp lý chung của
Đất nước, là công cụ hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đối với sàn giao
dịch bất động sản.

8

Hải Việt, Trang thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?,
[truy cập ngày 15-9-2014].

GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh

20

SVTH: Lê Công Hậu

quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịchbất động sản

Trích đoạn

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về