Quy đinh pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
…

…

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011 – 2015)

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Nguyễn Thị Ngọc Tím

Bộ môn Luật Thương mại

MSSV: 5116032
Lớp Luật Thương mại 2- K37

Cần Thơ, tháng 12 năm 2014


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................1
2. Mục tiêu, đối tƣợng nghiên cứu ....................................................................................2
3. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................................2
5. Bố cục luận văn ..............................................................................................................2
CHƢƠNG 1 ........................................................................................................................4
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI ............................................4
1.1 Khái quát chung về nhà ở xã hội ................................................................................4
1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà ở xã hội ...............................................................................4
1.1.2 Đặc điểm nhà ở xã hội ................................................................................................ 7
1.1.3 Vai trò của nhà ở xã hội ............................................................................................. 8
1.2 Kinh doanh nhà ở xã hội ........................................................................................... 10
1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội ..........................................................................10
1.2.2 Đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội ...........................................................................13
1.2.3 Ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội ................................................................ 14
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ......................... 15
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan
quản lý nhà nước................................................................................................................15
1.3.2 Sự cần thiết của của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với chủ đầu
tư ........................................................................................................................................15
1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với người mua,
thuê, thuê mua nhà ở xã hội ............................................................................................... 16
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở
xã hội .................................................................................................................................16
1.4.1 Giai đoạn trước 1986 ................................................................................................ 16
1.4.2 Giai đoạn từ 1986 đến 2005 .....................................................................................17
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím

Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay ................................................................................19
Kết luận Chƣơng 1 ...........................................................................................................21
CHƢƠNG 2 ......................................................................................................................22
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI _THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN .....................................................................................22
2.1 Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .....................................................22
2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh nhà ở xã hội ........................................................................22
2.1.1.1 Nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện .........23
2.1.1.2 Lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức ......................24
2.1.1.3 Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi ....................24
2.1.2 Đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội .......................................................................25
2.1.2.1 Lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............................................25
2.1.2.2 Nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............................................29
2.1.2.3 Quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............32
2.1.2.4 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội ............................................................................35
2.1.3 Trình tự thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua
nhà ở xã hội........................................................................................................................ 37
2.1.3.1 Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội .......................................................37
2.1.3.2 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ...............................................42
2.1.3.3 Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội ........................... 44
2.1.3.4 Quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ................................ 46
2.1.4 Sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội...................................................................51
2.1.4.1 Sử dụng nhà ở xã hội sau khi mua, thuê, thuê mua ...............................................52
2.1.4.2 Tổ chức quản lý vận hành nhà ở xã hội .................................................................53
2.1.4.3 Kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội ................................................................ 54

2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .................................55
2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..................56

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

2.2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã
hội.......................................................................................................................................56
2.2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật về nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã
hội.......................................................................................................................................57
2.2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội ......................58
2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho
thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội ................................................................ 59
2.2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà
ở xã hội............................................................................................................................... 59
2.2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở
xã hội ..................................................................................................................................60
2.2.2.3 Thực trạng quy định pháp luật về quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua
nhà ở xã hội........................................................................................................................ 61
2.2.3 Thực trạng quy định pháp luật về sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội ............62
2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .................................63
2.3.1 Giải pháp về đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội...................................................63
2.3.2 Giải pháp về trình tự, thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê
mua/thuê mua nhà ở xã hội ................................................................................................ 64

2.3.3 Giải pháp sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội ..................................................64
Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................................65
KẾT LUẬN .......................................................................................................................66
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, chính vì
vậy vị thế của ngôi nhà giữ vai trò quan trọng. Trước đây khi cuộc sống còn khó khăn
ngôi nhà chỉ đơn giản là nơi che mưa, tránh nắng. Khi xã hội ngày càng phát triển mức
sống được nâng cao kéo theo đó là yêu cầu về ngôi nhà, ngoài việc đảm bảo chất lượng
thì tiêu chuẩn thiết kế xây dựng phải đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Khi thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, trong đó lĩnh vực kinh doanh
nhà ở chiếm tỷ trọng không nhỏ. Nhiều văn bản được ban hành, tạo hành lang pháp lý
vững chắc cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng: Luật kinh
doanh bất động sản 2006, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2005.... đã thu hút khách hàng
lẫn các doanh nghiệp tham gia đầu tư, tạo lập nhà ở. Các chủ đầu tư đua nhau kinh doanh
nhà ở thương mại, những ngôi nhà chung cư cao tầng mọc lên với các tiêu chuẩn: đảm
bảo chất lượng, đẹp, diện tích rộng… Tuy nhiên những căn nhà thương mại giá cao chưa
phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người trong cuộc sống hiện nay. Chính vì thế
Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội, để

giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở đồng thời các chủ
đầu tư còn tìm kiếm được lợi nhuận từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
Việc kinh doanh nhà ở xã hội được quy định trong Luật nhà ở 2005, bên cạnh đó còn có
các văn bản: Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm
2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà
ở xã hội, theo đó chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, đặc
biệt giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua phù hợp với khả năng tài chính của nhiều
người nên thị trường kinh doanh nhà ở xã hôi thu hút được sự quan quan tâm. Tuy nhiên,
thực tế cho thấy các văn bản pháp luật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như
mong muốn, bên cạnh sự thuận lợi của các quy định vẫn còn một số hạn chế.
Để tháo gỡ những vướng mắc, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở nói chung và
nhà ở xã hội nói riêng phát triển lành mạnh và bền vững. Việc nghiên cứu các quy định
pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội là rất cần thiết về mặt lý luận và thực trạng của quy
định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội. Vì vậy, Người viết lựa chọn đề tài “Quy định
pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội” làm luận văn tốt nghiệp.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 1

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

2. Mục tiêu, đối tƣợng nghiên cứu

Người viết nghiên cứu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội”
nhằm làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận chung nhất về nhà ở xã hội, kinh doanh nhà ở
xã hội và pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội. Thông qua tìm hiểu thực trạng
quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết đề xuất phương hướng hoàn
thiện để khắc phục những vướng mắc nhằm thúc đẩy hoạt động thị trường kinh doanh
nhà ở xã hội.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu Người viết dựa vào phương pháp sau đây:
Thứ nhất, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ những quy định
pháp luật về đề tài nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu.
Thứ hai, phương pháp nghiên cứu tài liệu giúp người viết chọn lọc những loại tài
liệu phù hợp, đáng tin cậy, có nội dung liên quan để làm cơ sở lý luận phục vụ cho việc
nghiên cứu đề tài đạt kết quả tốt.
Bên cạnh đó Người viết còn sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp phân
tích, đặc biệt với cách trình bày bằng phương pháp diễn dịch giúp người đọc nhìn nhận
được vấn đề một cách dễ dàng và rõ ràng hơn.
4. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật điều chỉnh về kinh doanh nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau.
Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung nghiên cứu các quy định
pháp luật về: đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (lựa chọn chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết
kế, nguồn vốn, quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội);
trình tự thủ tục trong hoạt động mua bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã
hội (đối tượng, điều kiện và giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội); sử
dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội.
5. Bố cục luận văn
Người viết chia đề tài thành hai Chương:
Chƣơng 1, Lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã hội: trong Chương này
Người viết trình bày những khái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở xã hội từ đó rút ra
được khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội, đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội, ý nghĩa của

việc kinh doanh nhà ở xã hội và sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở
xã hội.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 2

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

Chƣơng 2, Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội_Thực trạng và
giải pháp hoàn thiện: trong Chương 2 trước khi tìm hiểu những quy định pháp luật về
kinh doanh nhà ở xã hội Người viết thấy được những nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở
xã hội: nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điêu kiện; lợi
nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức; chủ đầu tư kinh doanh nhà
ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ ưu đãi.
Những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội từ đầu tư dự án phát triển
nhà ở xã hội (lựa chọn chủ đầu tư, nguồn vốn, quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự
án nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội) cho đến trình tự, thủ tục trong hoạt động
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; quá
trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội) và quá trình sử dụng, quản lý vận
hành nhà ở xã hội. Từ những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết
thấy được sự thuận lợi, bất cập của quy định pháp luật và đưa ra giải pháp nhằm hoàn
thiện những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 3

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
Nói đến nhà ở, đây là một vấn đề mà hầu hết tất cả mọi người đều quan tâm. Đặc
biệt với cách nghĩ “an cư mới lạc nghiệp” của người Việt Nam. Nghĩa là để mọi người
chuyên tâm làm việc có chất lượng đảm bảo cuộc sống cá nhân, gia đình và góp phần
phát triển nền kinh tế của đất nước thì việc đầu tiên là phải giải quyết được nhu cầu về
chỗ ở. Để giải quyết nhu cầu này ngoài việc mọi người tự tạo dựng cho mình một ngôi
nhà, thì việc mua/bán, chuyển nhượng, thuê nhà ở…cũng trở nên rất phổ biến. Trước đây
thị trường bất động sản nói chug và lĩnh vực nhà ở nói riêng chỉ mới phát triển các loại
nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ… Khi đó giá nhà ở thương mại đắt đỏ không phù hợp
với khả năng tài chính của nhiều người. Từ khi nhà ở xã hội đi vào kinh doanh đã được
nhiều người quan tâm và thu hút các chủ đầu tư tham gia xây dựng. Việc kinh doanh nhà
ở xã hội đã giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhiều người. Đặc biệt đã làm tăng thêm sức
cuốn hút trong thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó trong Chương 1 Người viết nêu ra
những lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã hội bao gồm: khái niệm về nhà ở, nhà ở xã
hội, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hôi; khái niệm về kinh doanh, kinh doanh nhà ở xã
hội, đặc điểm và ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội. Từ đó Người viết đưa ra sự
cần thiết của quy định pháp luật đối với chủ đầu tư, các đối tượng mua, thuê, thuê mua
nhà ở xã hội đồng thời nêu sơ lược quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp

luật về kinh doanh nhà ở xã hội qua các giai đoạn trước năm1986, từ năm 1986 đến năm
2005 và từ năm 2005 đến nay.
1.1 Khái quát chung về nhà ở xã hội
1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà ở xã hội
Hiến pháp năm 2013 có quy định một trong những quyền cơ bản của con người là
có nơi cư trú. Chính vì thế nhu cầu về nhà ở là một điều tất yếu và chính đáng của mỗi cá
nhân. Bởi đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức
lao động mà còn là mái ấm hạnh phúc của mọi gia đình.
Ở thời kì nguyên thủy khi mọi thứ còn sơ khai, thì nhà ở được hiểu chỉ đơn thuần
là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ… Khi xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu cuộc
sống được cải thiện thì vị thế của ngôi nhà cũng được nâng lên. Tuy nhiên nếu nhìn từ
nhiều góc độ nghiên cứu khác nhau thì sẽ có nhiều khái niệm về nhà ở:

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 4

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

Trước hết theo từ điển Tiếng việt: “Nhà là công trình xây dựng có mái, tường bao
quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hóa, xã hội hoặc cất giữ vật chất”1. Hay nhà ở
chính là “chỗ ở và sinh hoạt của gia đình”2.
Dưới góc độ pháp luật xây dựng nhà ở: “là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao
động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định
vị với đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước được xây dựng theo thiết kế” 3.

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng có không gian bên trong có tổ chức được
ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: “là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”4.
Dưới góc độ kinh doanh thương mại: nhà ở là một tài sản có giá trị, là một hoạt
động của đầu tư kinh doanh.
Trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung vào góc độ pháp luật về kinh
doanh thương mại và góc độ pháp luật về nhà ở. Tùy vào từng góc độ nghiên cứu mà nhà
ở có nhiều khái niệm khác nhau. Tuy có nhiều cách diễn đạt nhưng nhìn tổng thể nhà ở
phải là: công trình xây dựng có giá trị nhằm mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của con người.
Nhà ở được tạo lập thông qua các hình thức sau: đầu tư xây dựng nhà mới; đầu tư
cải tạo, sửa chữa nhà có sẵn. Nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình khi nhà ở do
chính cá nhân, hộ gia đình xây dựng; được chuyển giao bằng các hình thức giao dịch dân
sự như: mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở tham
gia giao dịch phải đáp ứng được nhu cầu cần thiết: đảm bảo an toàn, nhà ở phải thuộc
quyền sở hữu của chủ thể tham gia giao dịch… Nhà ở bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở
riêng lẻ, nhà ở chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội. Từ khái niệm về nhà ở Người viết
đưa ra khái niệm về nhà ở xã hội.
“Nhà ở xã hội” (social shousing) bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mĩ, Canada
vào những năm 1970 dần lan rộng sang các nước Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là
một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng
kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình tìm được chỗ ở. Những
người này thường là những người vô gia cư, người đơn thân, người tật nguyền, người đau
yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao
1

Bộ giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển tiếng việt, Nguyễn Như ý (chủ biên),
NXB văn hóa thông tin, 1999, tr.1225.
2

Từ điển tiếng việt, Nguyễn Như ý, NXB, Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.514.
3
Khoản 2, điều 3, Luật xây dựng 2003.
4
Đoạn 1, điều 3, Luật nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 5

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

động… Loại nhà này trong nhiều trường hợp được coi là nhà từ thiện. Các loại nhà này
đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia
để duy trì cuộc sống của những người sống trong xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể
người đăng kí nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp.
Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi Chính phủ,
các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng
vì sợ họ tiêu phung phí5.
Đặc điểm của nhà ở xã hội tại các nước Anh, Mĩ, Nhật Bản… là người sử dụng
không có bất cứ quyền sở hữu nào: không được chuyển nhượng, thừa kế… mà chỉ có
quyền sử dụng trong khoảng thời gian từ 5-10 năm. Những nhà này không làm bằng vật
liệu kiên cố (có thể gọi là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước,
gas, nhà vệ sinh, nhà bếp, nhà tắm. Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà
chủ sở hữu chưa dùng đến, không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông

đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà ở xã hội
phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai
thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo. Khi đó tùy tình hình
mà Nhà nước sẽ bố trí họ sống trong các khu nhà ở xã hội khác6.
Tại Singapore - một quốc gia khá phát triển về nhà ở đặc biệt đã giải quyết tốt vấn
đề nhà ở xã hội cho người dân. Trước những năm 1960, Singapore rất kém phát triển với
dân số 1,6 triệu người. Hơn 70% hộ gia đình của nước này sống trong những khu nhà ở
chật ních, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân sống trong các khu nhà ổ chuột và 1/3 người
khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố. Sau khi đất nước này thiết lập những
quy định trong việc quy hoạch và phát triển nhà ở giá thấp, những doanh nghiệp tư nhân
tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cũng thường xuyên nhận được sự
hỗ trợ của Nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng được thực hiện nhanh chóng. Điều
này đã được nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia góp sức cùng Chính phủ chăm lo cho
người nghèo. Từ một đất nước có tới 70% hộ gia đình sống trong khu ổ chuột, đến nay
Singapore là nước nỗi tiếng về giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân. Theo
các chuyên gia địa ốc, hiện 91% người dân nước này được sở hữu nhà, trong đó có tới
80% đang ở nhà giá thấp7.

5

Nguyễn Minh Hòa – Mai Hòa, Kiến việt, Nhà ở xã hội – Nhà ở cho người thu nhập thấp,
[truy cập ngày 25/8/2014].
6
Nguyễn Minh Hòa – Mai Hòa, Kiến việt, Nhà ở xã hội – Nhà ở cho người thu nhập thấp,
[truy cập ngày 25/8/2014].
7
Đình Sơn, Thông tin thương mại và công nghệ việt nam, Kinh nghiệm phát triển nhà ở giá thấp tại singapore,
[ngày truy cập 02/8/2014].

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 6

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

Ở Việt Nam nhà ở xã hội xuất hiện từ rất sớm, được quy định tại pháp lệnh nhà
ở năm 1991, đây là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Nhà ở xã hội cũng được quy định trong
Luật nhà ở năm 2005, nhưng chưa có một khái niệm cụ thể. Nên khi nói đến nhà ở xã hội
mọi người thường nghĩ đó là nhà kém chất lượng nên không thu hút khách hàng, các nhà
đầu tư cũng e ngại. Theo khoản 2, điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6
năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở được ban
hành, nhà ở xã hội được hiểu là: nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua đối với: cán bộ,
công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân
dân… có thu nhập thấp và đáp ứng đủ điều kiện.
Còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành
nhà ở cho người thu nhập thấp, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau.
Vì vậy tên gọi “nhà ở xã hội” hay “nhà ở thu nhập thấp” là một loại nhà được xây dựng
để bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện. Với thị trường hiện nay
nhà ở xã hội không còn xa lạ, khi loại nhà này hứa hẹn sẽ thổi một cơn gió mới và làm
nóng lại thị trường bất động sản.
Theo quy định hiện hành tại Nghi định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm
2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở xã hội: là nhà ở được
đầu tư xây dựng có sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước để cho các đối tượng là cán bộ, công
chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân… được mua, thuê hoặc

thuê mua. Nhà ở xã hội bao gồm: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo
dự án bằng nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ
từ dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc nhận lại các căn hộ trong dự án phát triển
thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức xây dựng – chuyển giao để tạo lập quỹ
nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê hoặc thuê mua; các doanh nghiệp thuộc
cá thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn
ngoài ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu
đãi theo quy định; hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê,
cho thuê mua cho các đối tượng theo quy định và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi.
Tóm lại, nhà ở xã hội cũng được thiết kế, xây dựng theo quy định như các loại
nhà khác và nhằm mục đích để ở. Tuy nhiên nhà ở xã hội có những điểm khác biệt riêng
là chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện
1.1.2 Đặc điểm nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội có những đặc điểm sau:

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 7

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

Thứ nhất, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án. Dự án đầu tư này phải
có sự phê duyệt kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền, bởi dự án được xây dựng với quy
mô lớn, chất lượng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn thiết kế…nên quá trình xây dựng phải
được giám sát chặt chẽ.

Thứ hai, nhà ở xã hội là nhà chung cư (Theo quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở
xã hội, nhà ở xã hội tại đô thị là nhà chung cư. Nhà chung cư là: nhà có từ hai tầng trở
lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho nhiều hộ gia đình, cá
nhân…) là nơi có nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống theo hình thức căn hộ khép kín.
Nếu nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong các ngôi nhà với diện tích lớn,
có cổng, tường bao ngăn cách với những ngôi nhà khác thì nhà ở chung cư tập hợp các
căn hộ khép kín được xếp theo không gian thẳng đứng.
Thứ ba, nhà ở xã hội là nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung của
các chủ sở hữu nhà chung cư và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư gồm: phần diện tích bên trong căn hộ; phần sở hữu khác trong
nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. Phần diện tích
chung trong nhà chung cư bao gồm: không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết
bị dùng chung trong nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, bãi xe… Nhìn chung,
diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tích gắn liền với từng căn hộ, đảm bảo nhu cầu
cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc phần sở hữu chung là những phần
còn lại có vai trò trong việc tạo dựng không gian cộng đồng nhà chung cư và hơn hết ảnh
hưởng tới một số nhu cầu của người dân sống trong nhà chung cư.
Thứ tư, nhà ở xã hội được xây dựng theo mô hình chung cư giá rẻ. Các dự án nhà
ở xã hội thu hút được nhiều khách hàng, các tiện ích đi kèm và đặc biệt là chủ đầu tư ra
mức giá cạnh tranh hơn hẳn nhà ở thương mại. Bởi do nhà ở xã hội được thiết kế theo mô
hình chung cư, có đầy đủ tiện nghi, lợi nhuận được của chủ đầu tư không vượt quá 10%
tổng chi phí đầu tư xây dựng, chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua ở mức vừa phải
phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.
Nhà ở xã hội còn được thiết kế xây dựng theo mô hình nhà thấp tầng liền kề, tuy
nhiên trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung nghiên cứu nhà ở xã hội được
thiết kế xây dựng theo mô hình nhà chung cư.
1.1.3 Vai trò của nhà ở xã hội
Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà còn thể hiện
trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô
thị và nông thôn. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội là một con số không

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 8

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

ít. Vì thế nhà ở xã hội giữ một vai trò quan trọng, trước hết nhà ở xã hội giữ một vai trò
cơ bản:
Nhà ở xã hội là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất lao động của con
người. Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động bao gồm cả thể lực
và trí lực ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì
đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những phương tiện sinh hoạt khác. Nhà ở
không chỉ là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên
như: nắng, mưa, gió, bão… mà còn là nơi nuôi dưỡng đào tạo con người từ khi sinh ra và
lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất lao động con người.
Ngoài ra nhà ở xã hội còn có vai trò thể hiện ở góc độ kinh tế và xã hội.
Ở góc độ kinh tế, Nhà ở xã hội góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Quỹ nhà
ở xã hội góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều
kiện giảm bớt nhu cầu nhà ở hiện nay. Đồng thời việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia
vào thị trường sẽ góp phần mở rộng đối tượng mua/bán nhà ở - thị trường vốn chỉ dành
cho những người có thu nhập cao là chủ yếu. Hiện nay có rất nhiều dự án nhà ở xã hội đã
đưa vào sử dụng và đang xây dựng, tạo nên sự phong phú về sản phẩm có những tác
động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, giúp người mua có nhiều sự lựa chọn. Mặt
khác, phát triển các dự án nhà ở xã hội thúc đẩy một số lĩnh vực khác như: ngành sản

xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những ngành phục vụ cho dự án xây dựng
góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện
thúc đẩy tăng trưởng các ngành kinh tế khác đem đến nguồn thu không nhỏ cho ngân
sách Nhà nước.
Ở góc độ xã hội, nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội cho
Nhà nước.

để
uật
nhà ở năm 2005, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách
nhà nước sẽ được hưởng những ưu đãi: miễn tiền sử dụng đất, được vay vốn… nhằm thu
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 9

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp nhà ở cho những đối tượng
có khó khăn về chỗ ở.
Đặc biệt, nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới là rất lớn do
nước ta đang trong thời kì đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, với tốc độ đô thị
nhanh, nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và
những thay đổi cơ cấu của hộ gia đình. Ở các thành phố lớn, lượng người tập trung về để
học tập, làm việc ngày càng nhiều trong khi đó đất đai ngày càng khan hiếm, phát triển
nhà ở xã hội theo mô hình chung cư đã đem lại hiệu quả tích cực, giải quyết bài toán cho

người dân đô thị.
Nhìn chung, vai trò của nhà ở xã hội thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội. Ở khía
cạnh kinh tế, nhà ở xã hội giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều
người, bên cạnh đó còn đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, Nhà nước có thêm nguồn thu
vào ngân sách, tạo điều kiện thị trường nhà ở phát triển. Về mặt xã hội, nhà ở xã hội tạo
dựng nếp sống đô thị văn minh và hơn hết là tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hoàn
thiện một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước về nhà ở.
1.2 Kinh doanh nhà ở xã hội
1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội
Để hiểu như thế nào là kinh doanh nhà ở xã hội, trước hết tác giả làm rõ khái
niệm về kinh doanh.
“Kinh doanh” là một trong những hoạt động của con người nhằm mục đích lợi
nhuận. Thông qua các hình thức như: thành lập công ty, doanh nghiệp… Tuy nhiên cũng
có những cá nhân tự thân hoạt động. Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong
điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hóa, gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và
phương tiện mà chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao
gồm quá trình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quy
luật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm mục đích sinh lời. Để đánh giá các hoạt
động kinh doanh thường dựa vào các chỉ tiêu: lợi nhuận, doanh thu, tăng trưởng.
Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán
cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập thường xuyên
trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận.
Theo từ điển Tiếng việt: kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bán sao cho
sinh lời. Theo Luật doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, kinh doanh là:
“việc thực hiện liên tục, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 10

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh
lợi”8.
Mỗi người sinh ra ai cũng có nhu cầu về ăn, ở, mặc. Để giải quyết nhu cầu về
chỗ ở mọi người đều tự tạo cho mình một ngôi nhà. Tuy nhiên không phải ai cũng có
điều kiện và khả năng tự xây cho mình một ngôi nhà để ở nên họ phải mua, thuê, thuê
mua của người khác. Từ vấn đề này việc kinh doanh nhà ở trở nên phổ biến và có quy
định từ rất sớm. Theo điều 12, Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của
Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, thì kinh doanh nhà ở là: “việc thực hiện một,
một số hoặc tất cả các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi sau đây: cho thuê nhà ở, mua
bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất”.
Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể như thế nào là kinh doanh nhà ở xã
hội. Như đã nói ở phần khái niệm về nhà ở xã hội, nhà ở xã hội là một loại bất động sản.
Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội là một hình thức của hoạt động bất động sản.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006: “kinh doanh bất động sản là
việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”9.
Trên cơ sở khái niệm về kinh doanh, kinh doanh nhà ở, kinh doanh bất động sản
và các nội dung quy định về kinh doanh nhà ở được quy định tại chương 2 Luật kinh
doanh bất động sản Người viết hiểu: kinh doanh nhà ở xã hội là hoạt động của các tổ
chức, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện theo luật từ việc bỏ vốn đầu tư tạo lập nhà để bán,
cho thuê mua, cho thuê cho các đối tượng theo quy định nhằm mục đích sinh lợi.
Để hiểu sâu hơn về kinh doanh nhà ở xã hội, Người viết sẽ làm rõ kinh doanh

nhà ở xã hội là một trong những hoạt động của kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận.
Theo khoản 2, điều 4, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở xã hội gồm ba loại: nhà ở xã hội
được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhà ở xã hội được đầu tư xây
dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân
xây dựng.
Thứ nhất, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng
nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc mua lại các căn hộ từ dự án phát triển nhà ở
thương mại hoặc nhận lại các căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại do chủ đầu

8
9

Khoản 2, điều 4, Luật doanh nghiệp năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
Khoản 2, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 11

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

tư bàn giao theo hình thức xây dựng- chuyển giao để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở
hữu Nhà nước để cho thuê hoặc thuê mua.
Thứ hai, nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia

đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước để
bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện và được Nhà nước hỗ trợ, ưu
đãi.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê,
cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện và được Nhà nước hỗ trợ ưu đãi.
Ngoài ra ta còn có thể tìm thấy nhà ở xã hội từ: 20% quỹ đất nhà ở trong các dự
án nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng nhà ở xã hội10; các dự án nhà ở thương mại
chuyển sang làm nhà ở xã hội11.
Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước
để cho thuê, cho thuê mua, giá cho thuê và cho thuê mua được xác định theo nguyên tắc
tính đủ các chi phí bảo đảm thu hồi vốn12; nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng ngoài nguồn vốn
ngân sách nhà nước là vốn tự có chủ chủ đầu tư, vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân
hàng thương mại… Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua được xác định theo nguyên
tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có). Lợi nhuận định mức của
toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với giá bán, lợi
nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối
với giá cho thuê và cho thuê mua13.
Ta thấy, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà
nước không tính lợi nhuận nghĩa là giá cho thuê, giá cho thuê mua chỉ đảm bảo các chi
phí để thu hồi vốn; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do các doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài
ngân sách được xác định lợi nhuận nghĩa là sau khi trừ đi các khoản chi phí đầu tư xây
dựng, kể cả lãi vay (nếu có) thì chủ đầu tư được hưởng thêm một khoản lợi, cụ thể: lợi
nhuận không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với giá bán, không vượt quá
15% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với giá cho thuê và cho thuê mua . Như vậy việc
10

Điểm a, khoản 2, điều 6, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.

11
Khoản 1, điều 1, Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều
chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại
sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
12
Khoản 2, điều 15, Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước.
13
Khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý
nhà ở xã hội.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 12

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước là
nhằm mục đích lợi nhuận. Theo khái niệm kinh doanh, kinh doanh phải nhằm mục đích
lợi nhuận. Như vậy Người viết khẳng định nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà
nước để bán, cho thuê, cho thuê mua thì đó là quá trình kinh doanh của các chủ đầu tư để
tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu, Người viết chỉ tập trung nghiên
cứu nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây
dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

1.2.2 Đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội
Kinh doanh nhà ở xã hội có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, kinh doanh nhà ở xã hội cần nguồn vốn lớn nhưng thời gian thu hồi
vốn lâu. Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà ở xã hội. Mặc dù được
Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn nhưng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản cần phải có vốn pháp định 6 tỷ Việt Nam đồng14. Trong khi đó chủ đầu tư phải dành
20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án để dành cho thuê, sau thời hạn 5 năm
mới có quyền bán lại cho người đang thuê15. Bên cạnh đó việc kinh doanh nhà ở xã hội
lợi nhuận bị kìm hãm, giá bán nhà ở xã hội cũng không được vượt mức quy định. Nên
thời gian thu hồi vốn lâu là một điều tất yếu.
Thứ hai, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hộ nhận được sự ưu đãi, hỗ trợ của
Nhà nước. Theo điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 20113 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được
vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại, vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân
sách địa phương, được miễn tiền sử dụng đất… Do nhà ở xã hội chỉ dành cho những đối
tượng được Nhà nước quan tâm có khó khăn về chỗ ở. Ngân sách Nhà nước cũng có giới
hạn nên việc khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào thị trường này là hợp lý, vừa
mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư vừa giải quyết chỗ ở cho người dân.
Thứ ba, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở xã hội đúng đối tượng và đủ điều kiện. Theo khoản 3, điều 3, Nghị định
188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà
ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện. Có đặc điểm
này là do chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước
nên phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng là điều hợp lý.
14

Khoản 1, điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
15
Khoản 3, điều 13, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý

nhà ở xã hội.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 13

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

Thứ tư, Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở
xã hội không cần phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Các doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện việc bán, cho thuê mua, cho thuê thông
qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên chỉ có dự án nhà ở xã hội không cần thông qua
Sàn giao dịch bất động sản16, điều này rút ngắn thời gian cũng như quá trình làm thủ tục
mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua giữa chủ đầu tư với khách hàng.
1.2.3 Ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội
Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng của con người, là nơi con
người cư trú với thời gian nhiều nhất. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng
đô thị. Để đất nước phát triển bền vững, thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải
quyết một cách toàn diện, ổn định. Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ,
quyết định sự phát triển thành công của đất nước. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế
thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc
biệt là những đối tượng có thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị
trường. Vì vậy việc kinh doanh nhà ở xã hội có ý nghĩa rất to lớn:
Thứ nhất, kinh doanh nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhiều người.
Mặc dù nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện,

tuy nhiên các đối tượng này rất nhiều và hầu hết đều đáp ứng điều kiện theo quy định: có
khó khăn về nhà ở, về cư trú và điều kiện về thu nhập thấp, vì vậy việc kinh doanh nhà ở
xã hội đã thật sự giải quyết nhu cầu về chỗ ở không nhỏ cho mọi người.
Thứ hai, kinh doanh nhà ở xã hội tạo cho thị trường bất động sản một nguồn
cung lớn. Với thị trường hiện nay, giá nhà ở thương mại ngày càng tăng cao, trong khi
thu nhập của nhiều người chỉ ở mức trung bình, chất lượng nhà ở xã hội vẫn được đảm
bảo thì việc sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là một điều hợp lý. Việc kinh
doanh nhà ở xã hội là một hướng đi mới cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,
bởi đây là lĩnh vực được nhiều tầng lớp trong xã hội quan tâm. Nhiều dự án được đầu tư,
xây dựng giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn và tạo ra nguồn cung phong phú cho thị
trường bất động sản.
Thứ ba, việc kinh doanh nhà ở tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Mặc dù
Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và có những
ưu đãi: miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế… Tuy nhiên các doanh nghiệp vẫn phải nộp
thuế nhất định vào ngân sách nhà nước như: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia
tăng.
16

Phần III, Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
kinh doanh bất động sản.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 14

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội
Hiện nay kinh doanh nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng trong nền kinh doanh
bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế.
Nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế - xã hội. Kinh doanh nhà ở xã hội đã làm nóng lên thị trường bất động sản,
cho nên việc pháp luật quy định điều chỉnh các mối quan hệ trong việc kinh doanh nhà ở
xã hội là rất cần thiết.
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan
quản lý nhà nước
Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp các cơ quan có
thẩm quyền dễ dàng quản lý. Trong kinh doanh thị trường nhà ở nói chung lĩnh vực nhà ở
xã hội nói riêng đã đảm bảo các nguyên tắc công khai, minh bạch. Bên cạnh đó việc kinh
doanh nhà ở xã hội thực hiện theo dự án cho nên phải hoàn thành đúng tiến độ, cũng như
việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải đúng đối tượng và đủ điều kiện.
Thứ hai, quy định pháp luật kinh doanh nhà ở xã hội góp phần tạo môi trường
pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản. Từ khi nhà ở xã hội đi vào kinh doanh đã thu
hút được nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả người
dân. Việc kinh doanh nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng không nhỏ trong thị trường nhà ở cho
nên cần phải có những quy định về kinh doanh nhà ở xã hội, điều này làm cho quy định
pháp luật về kinh doanh bất động sản hoàn thiện về mặt pháp lý.
Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đảm bảo nâng cao hiệu
lực quản lý nhà nước. Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan quản lý nhà nước về
kinh doanh nhà ở xã hội, phân định rõ ràng sự quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội được
đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và nhà ở xã hội được đầu tư xây
dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước.
1.3.2 Sự cần thiết của của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với chủ đầu
tư

Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đảm bảo quyền và lợi
ích của chủ đầu tư. Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được: miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật
về thuế giá trị gia tăng; được miễn giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh
nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; được hỗ trợ vay vốn…
Thứ hai, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội thu hút các chủ đầu tư
tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội. Khác với kinh doanh nhà ở thương mại, nhà ở
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 15

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

riêng lẻ, chủ đầu tư nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi, chính điều này đã thu
hút các chủ đầu tư. Mặc dù nhà ở xã hội phải bán, cho thuê mua, cho thuê đúng đối tượng
nhưng các đối tượng này rất nhiều trong xã hội và đều có khả năng về tài chính để mua,
thuê, thuê mua nhà để ở.
Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội tạo môi trường cạnh
tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội. Trong quá trình lựa
chọn chủ đầu tư, nếu nhà đầu tư có sẵn quỹ đất thuộc sở hữu của mình thì được chọn làm
chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên phải lựa chọn theo nguyên
tắc đấu thầu, ưu tiên những nhà đầu tư có sở hữu vốn cao hơn… Điều này tạo ra sự cạnh
tranh công bằng giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội.
1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với người mua,
thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp quyền lợi của
người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được bảo đảm. Quyền được mua, thuê, thuê mua
nhà ở xã hội với giá theo quy định, bên cạnh đó người mua, thuê mua nhà ở xã hội còn
được thế chấp với ngân hàng vay tiền để mua, thuê mua chính căn hộ đó, nhằm tạo điều
kiện cho mọi người có nhà thuộc sở hữu của mình.
Thứ hai, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp người dân tiếp cận
với nhà ở dưới nhiều hình thức. Nếu như không có khả năng về tài chính để mua hoặc
thuê mua nhà ở xã hội thì các đối tượng có thể lựa chọn hình thức thuê, bởi chủ đầu tư dự
án phát triển nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi
dự án để cho thuê, sau thời hạn 5 năm người đang thuê có nhu cầu mua lại thì được
quyền ưu tiên hơn.
Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp các đối tượng mua,
thuê, thuê mua nhà ở xã hội dễ dàng tiếp cận với nhà ở xã hội. Trên nguyên tắc hoạt
động công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói
riêng, việc cung cấp các thông tin về nhà ở từ vị trí, đến quy mô thiết kế cũng như giá
bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua đã giúp nhà ở xã hội không còn xa lạ với người dân
và làm cho nhà ở xã hội ngày càng phong phú, đa dạng.
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở
xã hội
1.4.1 Giai đoạn trước 1986
Trước năm 1986 Nhà nước quản lý nhà ở thông qua chính sách bao cấp:

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 16

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

Sau khi hòa bình thống nhất đất nước, Nhà nước thực hiện chính sách xây dựng
nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức. Trong thời kì này, nhiều cơ quan,
xí nghiệp cũng đã đề ra những chương trình nhà ở riêng để giải quyết cho người lao động
của mình. Thực chất của chính sách nhà nước về nhà ở thời kì này là Nhà nước đóng vai
trò vừa là người sản xuất vừa là người trực tiếp phân phối nhà ở cho một bộ phận dân cư
đô thị. Xong trên thực tế chủ trương này không thể đem lại những kết quả khả quan, bởi
nhu cầu về nhà ở rất lớn trong khi đó nguồn kinh phí của Nhà nước thì hạn hẹp. Hình
thức phân phối nhà ở dù có sự kiểm soát chặt chẽ đến đâu cũng không thể đảm bảo công
bằng. Việc buông lỏng quản lý dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại về nhà ở thường
xuyên xảy ra ở nhiều nơi. Mặt khác, việc cung cấp nhà ở theo cơ chế bao cấp đã làm cho
nhiều người ít có cơ hội cải thiện về chỗ ở và làm triệt tiêu ý thức tự chăm lo nhà ở, thụ
động trông chờ vào bao cấp.
Ở thời kì này chưa có một văn bản nào về nhà ở được ban hành. Việc phát triển
nhà ở chủ yếu thông qua hình thức giao đất nhỏ lẻ để từng hộ gia đình, cá nhân xây dựng
nhà ở, thị trường nhà ở chưa được hình thành.
Tóm lại, việc kinh doanh nhà ở xã hội ở giai đoạn này chưa được hình thành
cũng như không có quy định cho việc kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh hà ở xã
hội nói riêng.
1.4.2 Giai đoạn từ 1986 đến 2005
Năm 1986 là mốc thời gian đổi mới toàn diện đất nước. Đại hội đại biểu toàn
quốc lần thứ VI của Đảng (họp từ ngày 15 đến ngày 18 tháng 12 năm 1986) đã đánh giá
tình hình đất nước, kiểm điểm sự lãnh đạo của Đảng, vai trò của quản lý Nhà nước trong
thập niên đầu cả nước đi lên chủ nghĩa xã hội, từ đó xác định nhiệm vụ, mục tiêu của
cách mạng trong thời kì đổi mới xây dựng đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Cơ sở cho việc hình thành và tồn tại thị trường bất động sản được bắt đầu từ khi
có nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về kinh doanh phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần. Theo đó hàng loạt thị trường được hình thành và phát triển

như: thị trường tài chính tiền tệ, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường bất động sản...
Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, chuyển sang hình thức tạo điều kiện và
khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở. Các văn bản của Đảng và Nhà
nước về thị trường bất động sản trong giai đoạn này cũng được ban hành như: Luật đất
đai năm 1987; Nghị định số 30/HĐBT của hội đồng bộ trưởng về hướng dẫn thi hành
Luật đất đai năm 1987.
Đến năm 1991 Pháp lệnh nhà ở được ban hành. Có thể nói đây là văn bản pháp
lý có giá trị cao nhất, đầy đủ nhất điều chỉnh về vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Pháp lệnh ra
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 17

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

đời là một nhu cầu tất yếu của xã hội vì vấn đề nhà ở được rất nhiều người quan tâm nhất
là trong lĩnh vực giao dịch về nhà: mua bán, tặng, cho… Vào thời điểm này tổ chức, cá
nhân được phép kinh doanh nhà ở bằng biện pháp xây dựng, cải tạo nhà ở để bán, cho
thuê hoặc các hoạt động khác theo quy định pháp luật. Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều
điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng
mua bán… Tuy nhiên pháp lệnh chưa có quy định các loại nhà nào được đưa vào kinh
doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Nhà ở xã hội vào thời điểm này là nhà thuộc
sở hữu Nhà nước vẫn còn đặt nặng vấn đề “cấp phát”, “xin cho”.
Ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61/CP về mua
bán và kinh doanh nhà ở. Mua bán và kinh doanh nhà quy định trong nghị định này bao
gồm các hình thức: bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; kinh doanh nhà

ở… Nghị định số 21/1996 ngày 21 tháng 6 năm 1996 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung điều 5 và điều 7 của Nghị định 61/1994 quy định về giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước cho người đang cho thuê, người mua được trả dần số tiền mua nhà. Hai Nghị định
này không nói nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là nhà ở xã hội, tuy nhiên xét về bản chất đó
chính là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước theo
định nghĩa Luật nhà ở, bởi lúc này Nhà nước thực hiện chính sách an sinh về nhà ở nhằm
giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân.
Đến ngày 05 tháng10 năm 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (sau đây được viết
tắt là Nghị định 71/2001/NĐ-CP), đã tạo điều kiện thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ,
đặc biệt là nhà ở xã hội. Nghị định này không định nghĩa một cách trực tiếp là nhà ở xã
hội. Tuy nhiên qua những đặc điểm sau ta có thể khẳng định nhà ở xã hội đã được pháp
luật thừa nhận và đưa vào kinh doanh. Cụ thể là doanh nghệp tham gia dự án nhà ở được
ưu đãi, xây dựng nhà chung cư cao tầng để bán và cho thuê sẽ được tạo điều kiện và nhận
được sự hỗ trợ của Nhà nước:
Về điều kiện huy động vốn: được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá
nhân, có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng, các hình thức huy
động vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật. Được Nhà nước xem xét cho vay vốn
từ Quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghi
định 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ quỹ phát
triển nhà ở hoặc quỹ phát triển đô thị.
Chủ đầu tư dự án được ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng
đất; thuế thu nhập doanh nghiệp: được miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế sử dụng đất 3
năm, kể từ khi được giao đất… Ngoài việc ưu đãi cho nhà đầu tư trong nước, Nghị định
71/2001/NĐ-CP còn có các quy định ưu đãi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 18

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím

Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

ngoài tham gia thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam như ưu đãi về
tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, các căn hộ thuộc nhà chung cư cao tầng được ưu tiên bán và cho thuê
đối với những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở: các đối tượng được hưởng lương từ
ngân sách Nhà nước; các bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế; sinh viên các trường đại học, cao đẳng.
Đặc biệt giá bán và giá cho thuê do chủ đầu tư xác định trên nguyên tắc bảo toàn
vốn, không được tính vào giá bán và giá cho thuê căn hộ các khoản ưu đãi mà chủ đầu tư
dự án đã được hưởng theo quy định.
Ta thấy những ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà chung cư cao tầng
đến việc xác định giá bán, giá cho thuê. Đặc biệt là ưu tiên bán và cho thuê các đối
tượng: cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế… gặp khó khăn về nhà ở được thiết kế xây dựng theo mô hình chung cư.
Mặc dù ở Nghị định 71/2001/NĐ-CP không nói nhà chung cư cao tầng là nhà ở xã hội,
nhưng căn cứ vào Luật nhà ở thì ta khẳng định đó là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng
không phải bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, và được kinh doanh nhằm mục đích lợi
nhuận.
Ở giai đoạn này, có thể nói Nghị định 71/2001/NĐ-CP đã tạo một bước tiến lớn,
thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà ở phát triển mạnh mẽ nói chung và nhà ở xã hội nói
riêng. So với các văn bản trước như Pháp lệnh nhà ở, Nghị định 61/CP thì Nghị định
71/2001/NĐ-CP đã có nhiều quy định mới mẽ, đồng thời các quy định không còn chung
chung, dễ áp dụng trên thực tế.
1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
Trước tình hình trên, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI đã thông qua Bộ luật

Dân sự năm 2005. Bộ luật Dân sự 2005 khắc phục những hạn chế, bất cập của Bộ luật
Dân sự năm 1995. Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định về nhà ở xã hội, tuy
nhiên đây là cơ sở pháp lý để xác định năng lực chủ thể, vai trò, trách nhiệm, quyền hạn
của các bên liên quan đến giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch về nhà ở xã hội
nói riêng. Để có cơ sở pháp lý điều chỉnh toàn diện các vấn đề về nhà ở, ngày 29 tháng
11 năm 2005 Quốc hội đã thông qua luật nhà ở (luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01 tháng 7 năm 2006), năm 2006 Luật kinh bất động sản được ban hành góp phần hoàn
thiện thị trường bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng.
Sau khi Luật nhà ở ra đời, ngày 06 tháng 9 năm 2006 Nghị định số 90/2006/NĐCP của Chính phủ được ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Với
Nghị định này, lần đầu tiên khái niệm và các quy định về nhà ở xã hội được quy định cụ
thể và rõ ràng. Bởi nhà ở xã hội lúc này được nhiều người quan tâm và biết đến. Đến năm
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 19

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

2009 Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009 của Chính phủ về cơ chế ưu
đãi phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người thu nhập
thấp tại khu vực đô thị. Tên gọi “nhà ở thu nhập thấp” tại Nghi định này là “nhà ở xã
hội”. Khi nhà ở xã hội thật sự phát triển mạnh ngay sau đó Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
nhà ở được ban hành thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP nhằm góp phần hoàn thiện
về chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Trong những năm này nhà ở xã
hội đã làm nóng dậy thị trường bất động sản, đặc biệt nhà ở xã hội ngày càng phong phú,

phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người và hơn hết thu hút được các chủ đầu tư
tham gia xây dựng.
Khi nhà ở xã hội đã đi vào kinh doanh và đạt được những thành tích đáng kể, đòi
hỏi phải có những quy định cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình
kinh doanh. Năm 2013 đã có quy định riêng giữa nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước và
nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn Ngân sách nhà nước, ngày 20
tháng 11 năm 2013 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
được ban hành; mới đây Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của
Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP
ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cũng
được ban hành.
Nhìn chung, sau gần tám năm triển khai Luật nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được
những thành tựu đáng kể, tiêu biểu là nhà ở xã hội. Bởi nhà ở xã hội vừa giải quyết được
nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng
chính sách xã hội, người thu nhập thấp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội
của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội và điều quan trọng hơn hết là mang lại
lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội
trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của Nhà
nước. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản pháp luật đầu tiên điều chỉnh hoạt
động kinh doanh nhà ở ở nước ta, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển. Khi Nghị
định 61/CP năm 1994 và Nghi định 71/2001/NĐ-CP lần lượt ra đời đã có những quy định
cụ thể hơn các vấn đề kinh doanh nhà ở xã hội cũng những ưu đãi cho chủ đầu tư trong
quá trình thực hiện dự án. Năm 2005 với sự xuất hiện của Luật nhà ở và Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định về kinh doanh nhà ở nói chung và
kinh doanh nhà ở xã hội nói riêng. Hiện nay, với quy định về kinh doanh nhà ở xã hội rõ
ràng dễ áp dụng đã tạo tâm lý an toàn cho chủ đầu tư tham gia và cả người mua, thuê
mua, thuê nhà ở xã hội.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 20

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím


Luận văn tốt nghiệp

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

Kết luận Chƣơng 1
Trong Chương 1 Người viết đã tìm hiểu những khái niệm cơ bản về nhà ở dưới
nhiều khía cạnh nhưng trong phạm vi nghiên cứu dưới góc độ kinh doanh thương mại và
góc độ pháp luật về nhà ở thì: nhà ở là công trình xây dựng có giá trị nhằm mục đích để
ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của con người. Từ khái niệm về nhà ở Người viết
đưa ra khái niệm về nhà ở xã hội: là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự hỗ trợ, ưu đãi của
Nhà nước để cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân
chuyên nghiệp, công dân… được mua, thuê mua hoặc thuê. Nhà ở xã hội có đặc điểm, vai
trò sau: nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án, được thiết kế xây dựng theo mô
hình nhà chung cư. Nhà ở xã hội mang đầy đủ đặc điểm của bất động sản: là một loại tài
sản cố định, có tính bền vững lâu dài, là loại hàng hóa có tính cá biệt và khang hiếm…;
nhà ở xã hội giữ vai trò góp phần bình ổn thị trường bất động sản.
Từ khái niệm về kinh doanh, kinh doanh nhà ở. Người viết đưa ra khái niệm về
kinh doanh nhà ở xã hội: là hoạt động của các tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện
theo luật từ việc bỏ vốn đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê cho các đối
tượng theo quy định nhằm mục đích sinh lời. Việc kinh doanh nhà ở xã hội có những đặc
điểm và ý nghĩa sau: cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, chủ đầu tư kinh doanh
nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi và phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối
tượng và đủ điều kiện; kinh doanh nhà ở xã hội có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước, đồng thời tạo cho thị trường bất động sản nguồn cung về nhà ở.
Từ khái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở xã hội và khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa

của việc kinh doanh nhà ở xã hội Người viết thấy được sự cần thiết của quy định pháp
luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan quản lý, chủ đầu tư và người mua, thuê
mua, thuê nhà ở xã hội: tạo môi trường pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản, giúp
các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng quản lý; đảm bảo quyền và lợi ích của chủ đầu tư, tạo
môi trường cạnh tranh lành mạnh; quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
được đảm bảo.
Cuối cùng Người viết tóm lược quá trình hình thành và phát triển của quy định
pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội qua các giai đoạn: trước 1986 việc kinh doanh nhà
ở xã hội chưa được hình thành; giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2005 quy định về kinh
doanh nhà ở xã hội đã được ban hành nhưng với tên gọi là nhà chung cư cao tầng; giai
đoạn từ 2005 đến nay, quy định về kinh doanh nhà ở xã hội được ban hành cụ thể, dễ áp
dụng và việc kinh doanh nhà ở xã hội đã thu hút được các chủ đầu tư lẫn khách hàng.
Trên cơ sở lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã như được phân tích ở Chương
1, đã làm nền cho Người viết tìm hiểu những quy định của pháp luật ở Chương 2.

GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 21

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím