pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 36 (2010-2014)

Đề tài:
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Giảng viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

Phạm Mai Phương

Đặng Thị Trúc Ly
MSSV: 5106157
Lớp: Luật Thương Mại 2-K36

Cần Thơ, Tháng 11/2013


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...

……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...

……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………...


MỤC LỤC
1. Lý do chọn đề tài .........................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................................2
5. Kết cấu luận văn ..........................................................................................................2
CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP ..........................................................................................3

1.1 Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp...................3
1.1.1 Khái niệm kinh doanh......................................................................................3
1.1.2 Khái niệm nhà ở...............................................................................................3
1.1.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở ............................................................................5
1.1.4 Khái niệm người thu nhập thấp ........................................................................6
1.2 Ý nghĩa việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp .......................................8
1.3 Sự cần thiết của việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ...........................9
1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam .....................................10
CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP
THẤP............................................................................................................................14
2.1 Quy định đối với chủ thể kinh doanh ....................................................................14
2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh, điều kiện cần thiết để kinh doanh và hành vi bị nghiêm
cấm………………………………………………………………………………….14
2.1.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.............15
2.1.3 Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư: .............................................18
2.1.4 Tiêu chuẩn về nhà ở thu nhập thấp .................................................................19
2.2 Quy định đối với đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập
thấp ...........................................................................................................................20
2.2.1 Đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp ..........................20
2.2.3 Xác định giá bán, giá thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp..........23
2.3 Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ....................................25
2.3.1 Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp ................................25
2.3.2 Hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua chuyển đổi
mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại ...................................................................34
2.4 Các giao dịch về nhà ở cho người thu nhập thấp ...................................................36
2.4.1 Hoạt động mua bán nhà cho người thu nhập thấp ...........................................37
2.4.2 Hoạt động cho thuê nhà..................................................................................41
2.4.3 Hoạt động cho thuê mua nhà ..........................................................................45

2.5 Đánh giá về pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.........................48
CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP
THẤP Ở VIỆT NAM, NHỮNG BẤT CẬP, HẠN CHẾ CÒN TỒN ĐỘNG VÀ GIẢI
PHÁP HOÀN THIỆN..................................................................................................50
3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp .........................50
3.2 Xung quanh thực tiễn về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp tại các thành
phố lớn .......................................................................................................................53
3.2.1 Hà Nội ...........................................................................................................53
3.2.2 Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................56
3.2.3 Cần Thơ .........................................................................................................57
3.3 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về chính sách và pháp luật về kinh doanh
nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam........................58
3.3.1 Kinh nghiệm của Singapore ...........................................................................58
3.3.2 Kinh nghiệm của Malaysia.............................................................................60
3.3.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc........................................................................61
3.3.4 Kinh nghiệm của Philippines .........................................................................61
3.3.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về chính sách nhà ở đối với người có thu
nhập thấp ................................................................................................................62
3.4 Một số bất cập liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập
thấp và giải pháp hoàn thiện .......................................................................................64
3.4.1 Một số bất cập trong hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập
thấp………………………………………………………………………………….66
3.4.2 Một số bất cập về pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và
giải pháp hoàn thiện................................................................................................67
3.4.3 Một số bất cập về chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh nhà ở cho người
thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện .....................................................................72
KẾT LUẬN ..................................................................................................................75


LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Trong tình hình phát triển kinh tế như hiện nay, Việt Nam là một nước đông dân, do
đó nhu cầu về nhà ở của người dân là rất cao và nhu cầu nhà ở là một trong những nhu
cầu hàng đầu của con người. Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và
phát triển kinh tế - xã hội, trong khi đó diện tích đất đai thì lại hạn chế, kinh tế còn chậm
phát triển, khả năng tự tạo lập nhà ở của mỗi người dân vẫn còn là vấn đề khó khăn dẫn
đến giá nhà ở ngày càng tăng cao. Mặc khác, đây là vốn tài sản có giá trị vô cùng đặc biệt
và to lớn đối với đời sống của mỗi con người, mỗi gia đình, mỗi xã hội. Đồng thời, nhà ở
cũng là tài sản quý giá trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể là một khía cạnh
kinh tế quan trọng của mỗi quốc gia và là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan
tâm lớn nhất của Đảng – Nhà nước và xã hội.
Vì thế, thực hiện tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống
của người dân, ổn định xã hội. Những năm qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ
nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho nhân dân, thực hiện các Nghị quyết của Đảng về
đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, mức độ tăng trưởng kinh tế của nước ta ngày càng đạt
những kết quả đáng khích lệ. Trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại đô thị cũng có
thay đổi tích cực mà chuyển biến cơ bản nhất là việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở,
chuyển sang cơ chế tạo điều kiện nhằm huy động mọi tiềm năng của nhân dân để duy trì
và phát triển nhà ở.
Trước tình hình đất nước đang có những chuyển biến lớn, quá trình công nghiệp hóa
- hiện đại hóa đang diễn ra cùng với việc đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa thì vấn đề nhà ở
cho người dân trong nước, những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng
đắn, kịp thời. Từ khi đổi mới đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong
việc chăm lo và tạo điều kiện từng bước đáp ứng những yêu cầu về nhà ở cho người dân
nói chung và cho người thu nhập thấp tại các đô thị nói riêng. Xuất phát từ nhu cầu thực
tế và chiến lược phát triển về lâu dài của xã hội, việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập
thấp nhằm giải quyết nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở là một bước có tính đột
phá trong chính sách an dân và phát triển đất nước. Việc xây dựng nhà ở cho người thu
nhập thấp là trách nhiệm của toàn xã hội.
Xu thế thị trường hoá nhà ở đã và đang lấn át tính chất xã hội của nhà ở. Tình trạng

phổ biến xảy ra là chỉ chú trọng đầu tư kinh doanh đơn thuần, xây dựng nhà ở sang trọng,
đắt tiền để bán cho người giàu. Bên cạnh đó, sự chăm lo về chỗ ở cho người thu nhập
thấp chưa được quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt xã hội và chênh lệch
về mức sống giữa các tầng lớp dân cư là vấn đề cần phải được nghiên cứu và tìm biện
pháp khắc phục. Đây cũng chính là lý do người viết chọn nghiên cứu đề tài : “Pháp luật


về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân
luật của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài “pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp”
nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung nhất về nhà ở cho người thu nhập thấp, về
kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp, pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở cho
người thu nhập thấp. Đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với
hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ đó đưa ra một số phương hướng
và giải pháp để khắc phục và phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập
thấp tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến hơn. Nhằm góp phần giải quyết
những khó khăn của pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và pháp luật về kinh doanh nhà ở cho
người thu nhập thấp nói riêng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Người
viết chỉ đi sâu tập trung tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định về kinh
doanh nhà ở cho người thu nhập thấp của chủ thể đầu tư chủ yếu là doanh nghiệp tại Việt
Nam, nguồn vốn đầu tư vào việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp không phải
từ ngân sách Nhà nước và đối tượng thu nhập thấp chủ yếu là cán bộ công chức và người
có thu nhập thấp tại đô thị. Các quy định về kinh doanh nhà ở nằm trong các văn bản
như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản,
Luật doanh nghiệp cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật, văn bản pháp luật có
liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được quy định ở Việt
Nam.

4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu của đề tài “Pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập
thấp” trong quá trình nghiên cứu tác giả có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ
bản như: phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương
pháp phân tích, thống kê số liệu… đồng thời, đưa ra những dẫn chứng cụ thể từ thực tế
để hoàn thiện đề tài.
5. Kết cấu luận văn
Luận văn bao gồm các phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham
khảo. Trong đó Nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.
Chương 2: Pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.
Chương 3:Thực trạng kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam, những
bất cập hạn chế còn tồn động và giải pháp hoàn thiện.


CHƯƠNG 1
NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP
1.1 Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.1
Khái niệm kinh doanh
Một hoạt động không thể thiếu của con người trong nền sản xuất hàng hóa, đặc
biệt là trong nền kinh tế thị trường là hoạt động kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận.
Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm kinh doanh hay hoạt động
kinh doanh. Nhưng dưới góc độ pháp lý thì kinh doanh được hiểu là: “Việc thực hiện liên
tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ
sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.1 Hoạt động
kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, Luật thương
mại 2005 giải thích: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao
gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động

nhằm mục đích sinh lợi khác”.2 Theo cuốn Từ điển Luật học, thì “Kinh doanh là các hoạt
động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành
một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”.3
Từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh được nhận biết
qua các dấu hiệu sau:
 Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng ta được tiến hành một cách chuyên
nghiệp, thường xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể kinh
doanh
 Phải được thực hiện một cách độc lập. Các chủ thể nhân danh mình tiến hành hoạt
động kinh doanh. Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách nhiệm về hoạt
động của mình
 Kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
1.1.2
Khái niệm nhà ở
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở được xem là một tài sản có giá trị lớn đối với đời sống
của từng hộ gia đình, cá nhân và được xã hội quan tâm.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Ở đó
không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và thực sự là tổ
ấm của mỗi gia đình.
1

Điều 4 khoản 2 Luật Doanh nghiệp 2005
Điều 3 khoản 1 Luật Thương mại 2005
3
Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà nội, năm 2006, tr.450-451

2

Trong quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường nhu cầu nhà ở diễn ra
ngày càng rộng nhưng giá nhà thì lại càng ngày tăng rất cao, dẫn đến tình trạng một số hộ
gia đình, cá nhân không có nhà ở làm cho đời sống của người dân chưa được ổn định.
Nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng như các khu chung cư, hay các khu đất dành
để xây dựng các ngôi nhà các khu nhà ở. Loại bất động sản này có thể nằm ở các thành
phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn.
Theo từ điển Tiếng việt do Nguyễn Như Ý (Chủ biên) nhà ở được quan niệm là:
“chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”.4
Tùy thuộc vào gốc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở đưa ra các khái niệm:
 Dưới gốc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian
bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
 Dưới gốc độ pháp luật về nhà ở: nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở
và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân.5
 Dưới gốc độ kinh doanh thương mại: nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa
của hoạt động đầu tư kinh doanh.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm nhà ở được hiểu với gốc độ về
kinh doanh thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.6 Nhà ở là một loại bất
động sản, bởi vì bất động sản là các tài sản trong số tài sản đó có nhà ở. Do vậy nhà ở
mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản như sau:
 Thứ nhất, là tính cố định. Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hóa nhà ở so với
các hàng hóa khác. Các hàng hóa khác, người bán hay người mua có thể dễ dàng đem
hàng hóa về nơi nào tùy ý nhưng với nhà ở thì không di dời được, chủ nhân của nó phải
di chuyển đến nơi có nhà ở. Hàng hóa nhà ở không thể đem ra thị trường (siêu thị - chợ)
để trưng bày như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô
hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo ra cho hàng hóa nhà ở
mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại nhà ở nhưng tại những

địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau, mỗi cách trang trí nhà ở khác nhau làm dẫn
đến giá nhà ở cũng khác nhau hoàn toàn, tuy nhiên nhà ở có cách trang trí giống nhau
nhưng khác địa điểm thì giá cũng khác nhau, những loại hàng hóa thông thường ngoài thị

4

Nguyễn Như Ý : Từ điển Tiếng việt, Nxb Giáo dục Hà Nội 2001, trang 514
Điều 1 đoạn 2 Luật nhà ở 2005
6
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005
5


trường đem bán có cách trang trí trưng bày khác nhau và ở một địa điểm khác nhau thì
những loại hàng hóa đó vẫn ở một giá trị nhất định không thay đổi.
 Thứ hai, tính bền vững lâu dài. Nhà ở gắn với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là
tài sản do thiên nhiên ban tặng, là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại,
trừ khi có thiên tai, sạt lỡ, xói mòn. Nhà ở xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng nếu được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng chục năm hoặc lâu
hơn nữa, đây cũng là tính bền vững của căn nhà.
 Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính
khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di
dời được của đất đai nên hàng hóa nhà ở có tính cá biệt. Mỗi nhà ở có một không gian và
cách trang trí nhà ở khác nhau. Đồng thời còn kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại với
kiến thức truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán và văn hóa
xã hội của từng địa phương. Các nhà đầu tư điều quan tâm đến sự riêng biệt của mỗi căn
nhà nhằm làm tăng thêm sự hấp dẫn của căn nhà đối với người mua.
 Thứ tư, là tính đa dạng phong phú. Hàng hóa nhà ở có nhiều kiểu nhà ở khác nhau,

mỗi cách trang trí trong căn nhà điều khác nhau, đồng thời nhà ở có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa nhà ở rất phong phú và đa dạng về số lượng và
chất lượng.
 Thứ năm, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường
khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ
thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vần đề tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức nhà ở.
 Thứ sáu, nhà ở còn chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách pháp luật như: chính
sách pháp luật về đất đai, chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản, chính sách
pháp luật về nhà ở, xây dựng, chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư…cùng với
một số các văn bản hướng dẫn thi hành luật, văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề
kinh doanh nhà ở được quy định tại Việt nam.
1.1.3
Khái niệm kinh doanh nhà ở
Con người ta sinh ra, ai cũng có nhu cầu về ăn, ở, mặc và đi lại. Để giải quyết nhu
cầu về chỗ ở, con người tự tạo cho mình một ngôi nhà thông qua hoạt động xây dựng
hoặc mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà của người khác. Tuy nhiên, trên thực
tế không phải ai cũng có điều kiện và khả năng tự xây dựng cho mình một ngôi nhà để ở,
nên để giải quyết nhu cầu về chỗ ở họ phải mua, thuê hoặc thuê mua nhà của người khác.


Do vậy, hoạt động kinh doanh về nhà ở ra đời cũng nhắm đáp ứng nhu cầu này của người
dân.
Nhà ở là một loại bất động sản. Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ở là một hình
thức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản: “ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” 7
Trên cơ sở định nghĩa về kinh doanh bất động sản và nội dung các quy định về

kinh doanh nhà được quy định tại chương II Luật kinh doanh bất động sản năm 2006,
người viết đưa ra khái niệm kinh doanh nhà ở như sau: kinh doanh nhà ở là hoạt động
của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê
mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà ở mang đặc điểm sau:
 Nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp
luật: pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp
luật về xây dựng… Do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điều chỉnh
của nhiều văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.
 Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động mang tính phức tạp đòi hỏi phải có một
đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ trong việc tư vấn, mô giới, định giá…cho
các chủ thể kinh doanh, cũng như trong việc quản lý hoạt động kinh doanh phức tạp này.
 Nhà ở là tài sản có giá trị, nhu cầu về nhà ở rất cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá
nhà ngày càng tăng cao. Hoạt động kinh doanh nhà ở mang lại lợi nhuận rất lớn, tuy
nhiên, thị trường nhà ở cũng rất dễ biến động phụ thuộc nhiều vào các yếu tố kinh tế,
chính trị, xã hội. Thị trường nhà ở dễ tăng nhiệt nhưng cũng dễ đóng băng. Điều này cho
thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro rất cao.
1.1.4
Khái niệm người thu nhập thấp
Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “người thu nhập thấp”. Tùy thuộc
vào đối tượng hàng hóa tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà có quan điểm khác nhau về
thu nhập. Trong quan hệ mua bán hàng hóa thông thường có thể họ là người có thu nhập
trung bình, thậm chí là khá, nhưng trong quan hệ mua bán hàng hóa đặc biệt – nhà ở thì
họ lại là nhóm có thu nhập thấp. Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về người
có thu nhập thấp.
Người thu nhập thấp không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể
đáp ứng được những nhu cấu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà.
Nói đến người thu nhập thấp, trước hết cần tìm hiểu thu nhập của họ. Mức thu
nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người dân đô thị. Cùng với thu nhập,
7

Điều 4 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2006


các yếu tố khác như điều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ ổn định về việc làm,
khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt
văn hoá.. là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét
mức sống của dân cư đô thị.
Để định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng.
Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập
thấp do vấn đề này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát
triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc.
Nguồn thống kê thuộc Cục thống kê:
 Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những
người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành
cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v..v)
 Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi
một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho
nhu cầu cơ bản. Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà
không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. Là những người có mức thu nhập ổn định và
có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn
dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay
vốn có khả năng hoàn trả tiền vay). Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện
tích ở chật hẹp, diện tích bình quân dưới 5 m2/người.8
Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được
đánh giá là những hộ gia đình thu nhập thấp nhưng đối với những đối tượng này lại có
những chính sách riêng. Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không mà
thôi.
Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia đình khi
tham gia lao động. Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó quyết định lợi ích tinh

thần của họ. Mọi tiêu dùng hàng hóa dịch vụ thông thường hay cao cấp đều trông chờ vào
khoản thu nhập hàng tháng. Thu nhập cao thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có
điều kiện phát triển con người, ngược lại thu nhập thấp kéo theo hàng loạt các vấn đề nảy
sinh từ giáo dục đào tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể
thao, nghiên cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở. Nó không chỉ là
những nhu cầu tối thiểu của bất kỳ một con người nào ở bất kỳ một nhà nước nào mà
ngày càng quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn. Và mức tiết kiệm để chi
tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.

8

Theo số liệu của Cục thống kê Thành phố Hà nội, tham khảo tại: ngày truy cập 10-09-2013]


Hàng hóa – nhà ở là một hàng hóa có giá trị lớn đôi khi cũng trở thành tâm điểm
“ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với nhóm người có thu
nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ước mơ cao sang”. Đặc biệt là các
đối tượng thấp tại các đô thị.
1.2 Ý nghĩa việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Quyền có nhà ở là một quyền cơ bản của con người, được ghi nhận tại Điều 62
Hiến pháp 1992 sửa đổi bổ sung 2001: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy
hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ
theo pháp luật”. Giải quyết nhà ở cho người dân luôn là vấn đề bức bách của một quốc
gia và đã trở thành vấn đề toàn cầu. Đảng và Nhà nước ta luôn chăm lo việc tạo lập nhà ở
cho nhân dân thông qua các chủ trương, chính sách và khả năng thực tế của từng thời kỳ.
Hiện nay quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh cùng với sự tăng trưởng kinh tế của
đất nước, nhất là tại khu vực thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Cùng
với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ rất khó khăn về
nhà ở. Trong thời kì hội nhập việc xây dựng chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp
không những giải quyết chỗ ở cho họ, mà tạo nên một sự ổn định trong xã hội và phát

triển đô thị mang tính bền vững. Do đó phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch có kế
hoạch. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ mang tính chất
chính trị xã hội mà nó còn phản ánh đúng bản chất của một nước xã hội chủ nghĩa, Nhà
nước do dân vì dân.
Tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời có những chính sách tác động làm cho cầu tiếp
cận với nguồn cung tốt hơn. Thị trường nhà ở là một trong những bộ phận cấu thành thị
trường bất động sản. Việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ là hướng đi mới
cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, tình
hình kinh tế nước ta đang trong giai đoạn khó khăn, phát triển kinh doanh nhà ở cho đối
tượng thu nhập thấp sẽ giải phóng được lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng với thị trường tài
chính, tiền tệ ngày càng liên thông với nhau, đã tạo ra sự vận động liên tục của các dòng
vốn.
Nhà nước có những chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng
các khu nhà cho người thu nhập thấp, đặc biệt là các dự án nhà chung cư cao tầng nhằm
sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả.
Kinh doanh nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành
cho đối tượng có thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của từng địa
phương, chưa và khó có điều kiện tiếp cận nhà ở.
Việc phát triển kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp cũng góp phần tạo
nguồn thu nhập cho ngân sách nhà nước: đối với nhà ở cho người thu nhập thấp do tư


nhân xây dựng khi doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập
thấp, nhà nước sẽ giảm bớt một nguồn ngân sách lớn là vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội. Ngoài ra việc nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân đầu tư xây dựng Nhà nước
cũng thu được một nguồn ngân sách từ thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia
tăng… mặc dù Nhà nước có chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp tuy nhiên các doanh
nghiệp cũng phải nộp thuế nhất định vào ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần cho thị trường bất

động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện
nay. Đồng thời tạo đa dạng các loại hình kinh doanh nhà ở, thu hút nhiều nhà đầu tư vì
đây là lĩnh vực kinh doanh hiện nay được nhiều tầng lớp trong xã hội quan tâm.
1.3 Sự cần thiết của việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Thị truờng bất động sản ở các thành phố lớn nói riêng và cả nước nói chung đang
trong giai đoạn khó khăn. Cũng trong thời gian qua thị trường nhà ở thành phố quá tập
trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà
lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và đặc biệt là nhà ở cho
người thu nhập thấp. Tình hình nhà ở của thành phố bên cạnh những khởi sắc vẫn tồn tại
những vấn đề khó khăn, trong đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu
nhập thấp là một vấn đề cần được xem xét.
Hiện tại trên cả nước đang diễn ra “làn sóng” di dân có cường độ lớn khiến sức ép
tăng dân số cơ học đối với đô thị ngày càng căng thẳng, dẫn tới quá tải hạ tầng xã hội
trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán nan giải.
Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực
lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người này
chỉ có thể và cần phải trở thành nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp
tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Theo số liệu
thống kê của cục Quản lý nhà và Trung tâm bất động sản, Bộ xây dựng, tại khu vực đô
thị còn có khoảng 600 – 700 ngàn cán bộ, công chức và các đối tượng khác có thu nhập
thấp. Đấy là chưa kể con số này sẽ tăng lên rất nhiều vào năm 2010 và các năm tiếp theo.
Như vậy vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang ngày càng trở nên cấp bách.9
Hiện quỹ đất không đủ để xây dựng nhà riêng lẻ, nhà cho người thu nhập thấp
đang thiếu trầm trọng so với nhu cầu thực tế là những vấn đề được bàn luận nhiều trong
thời gian qua.
Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015 trong khu vực đô thị
cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới
5m²/người). Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam cho thấy, cả nước hiện còn khoảng
9

[ ngày truy cập 10-08-2013]


11.458 hộ chưa có nhà ở. Trong đó, tại khu vực đô thị, số hộ không có nhà ở vào khoảng
4.502 hộ.10 Trong đó một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, cụ thể như: Hà
Nội cần hơn 110 nghìn căn; TP.HCM 134 nghìn căn; Bình Dương 104 nghìn căn, Đồng
Nai 95.000 căn… Riêng tổng hợp của 25 bộ, ngành có nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực
Hà Nội hiện đã khoảng 30.000 căn.11
Trong điều kiện bình thường hiện nay cầu về nhà ở rất lớn so với cung. Nhưng xét
trên khía cạnh khác, thì cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp thì lại không lớn vì thu
nhập của họ không có khả năng chi trả cho những hàng hóa – nhà ở mà họ cần.
Nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán cần đáp số của bất kỳ đô thị nào trong
quá trình phát triển đô thị bền vững. Các đô thị thu hút lực lượng lao động và người di cư
ngày càng cao. Theo thống kê của tổ chức định cư con người, Liên Hợp Quốc, cho đến
năm 2030 tỷ lệ đô thị hoá trung bình tại Châu Á là 70% trong đó có Việt Nam.12 Vì thế
việc thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp là vấn đề cấp bách nhằm
đưa ra những phân khúc thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư.
1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
Nhà nước ta là nhà nước do dân vì dân, do vậy mọi đường lối chính sách của Đảng
và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho nhân dân. Xóa
bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân cư trong xã hội, trong đó có nhóm
thu nhập thấp và vấn đề nhà ở đối với họ. Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn
lực trong xã hội, các thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích ưu đãi đối với các doanh
nghiệp, các tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành để các đối tượng có thu nhập thấp
có khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở. Nắm bắt rõ tâm lý của người Việt
là “an cư – lạc nghiệp”, đặc biệt là người thu nhập thấp lại càng cần một mái nhà ổn định
để chuyên tâm lao động, sản xuất, phát triển kinh tế gia đình, nhiều doanh nghiệp đã kiên
trì, triển khai đầu tư xây dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, cùng chung tay
góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà
ở cho người thu nhập thấp, Nhà nước và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế ưu đãi như

vay vốn, hỗ trợ lãi xuất, cấp đất sạch..
Nước ta đang trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế hoạch hóa, tập
trung được nhà nước quản lý, các hoạt động kinh doanh trong xã hội nhà nước luôn đóng
vai trò trung tâm. Và trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thì nhà
nước đóng vai trò là “đầu tàu”. Để góp phần phát triển nền kinh tế, để giải quyết vấn đề
10

[ngày truy c p 13-08-2013]
11
[ ngày truy cập
26-08-2013]
12
[ ngày truy c p 18-08-2013]


nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, trong những năm qua Nhà nước đã thực hiện những
chính sách ưu đãi khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp
và hỗ trợ người thu nhập thấp có thể mua được nhà. Song song đó, Nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất
động sản 2006 và cùng với một số văn bản quy định pháp luật khác để góp phần phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp và giúp đất nước ngày càng phát triển và văn minh
hơn.
Theo Bộ Xây dựng, từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có
những bước phát triển đáng kể, Nhà nước đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đồng bộ
và hoàn chỉnh để các tổ chức, đơn vị, cá nhân có điều kiện thuận lợi tham gia phát triển
nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân. Luật Nhà ở cũng là cơ
sở pháp lý hết sức quan trọng để Đảng và Nhà nước quan tâm, hỗ trợ nhà ở cho các đối
tượng chính sách xã hội, hộ nghèo tại khu vực nông thôn và người thu nhập thấp ở đô thị.
Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt định hướng
chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá

nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và
tạo điều kiện trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở. Tuy nhiên, từ năm 2008
trở về trước, vấn đề xây nhà cho người có thu nhập thấp chưa bao giờ được đả động đến
có chăng chỉ là vấn đề phát triển và xây nhà thương mại. Và đến năm 2009, vấn đề này
đã được bày ra và xem xét một cách nghiêm túc, trở thành Nghị quyết của Chính phủ
mục tiêu đến năm 2015. Đồng thời, trong năm 2009 hàng loạt chính sách về vấn đề phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp đã được ban hành để điều chỉnh cho phù hợp với tình
hình phát triển của thị trường cũng như để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập
thấp. Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện
để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở. Tuy nhiên, do nhiều nguyên
nhân, một số đối tượng có thu nhập thấp còn khó khăn về nhà ở. Để giải quyết vấn đề nhà
ở cho đối tượng trên, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh
doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội, tại phiên họp ngày 31
tháng 3 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20-04-2009 của
Chính Phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh,
sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập
trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quyết định số 495/QĐ-BXD ngày 0805-2009 của Bộ xây dựng ban hành chương trình triển khai thực hiện Nghị quyết số
18/NQ-CP ngày 20-04-2009 của Chính Phủ. Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản
lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu
nhập thấp. Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê
nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê


mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham
gia đầu tư. Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và
quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
Đến Quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính
sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì chỉ để cho thuê,
mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần. (hiện nay Quyết định
67/2009 đã được Quyết định 96/2009 Thủ tướng Chính phủ sửa đổi).

Cùng với sự ra đời Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2006, hoạt
động kinh doanh bất động sản nói chung và hoat động kinh doanh nhà ở đã có những
bước phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài.
Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Đảng và Nhà nước ta
trong suốt quá trình đổi mới toàn diện nền kinh tế không phải là chặn đường bằng phẳng.
Có giai đoạn chính sách của nhà nước ban hành trước có tác động thúc đẩy phát triển nền
kinh tế, cũng có giai đoạn nhà nước ban hành các chính sách sau để điều chỉnh cho theo
kịp sự phát triển của thị trường. Vì thế, có thể nói, việc ban hành các chính sách về nhà ở
cho đối tượng thu nhập thấp của nhà nước là kết quả của sự phát triển của thị trường,
đồng thời đã tạo hàng lang pháp để các doanh nghiệp có thể mạnh dạn đầu tư xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như tạo điều kiện để người thu nhập thấp tiếp cận để
thuê hoặc mua nhà.
Năm 2013, tình hình kinh tế nước ta gặp nhiều khó khăn và thử thách. Thị trường
bất động sản đóng băng, trong đó thị nhà ở - được đánh giá là thị trường sôi động nhất
cũng rơi vào tình trạng ế ẩm. Nhằm vực dậy thị trường bất động sản và để giúp các doanh
nghiệp và người dân tiếp cận nhà thu nhập thấp, tháng 1/ 2013, Thủ tướng Chính Phủ đã
ban hành Nghị quyết 02, với nhiều chính sách hỗ trợ giúp đưa nhà đất trở về giá trị thực
và đến đúng tay người có nhu cầu như :
 Cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở cho người thu nhập
thấp.
 Giảm thuế giá trị gia tăng.
 Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.
 Giảm lãi suất cho vay.
Bên cạnh những chính sách thì Thủ tướng Chính phủ cũng đề ra những biện pháp
phù hợp với tính hình hiện nay như: hệ thống ngân hàng tích cực hạ lãi suất cho vay
nhằm tăng kích cầu tiêu dùng nhà ở, giúp doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn thực tế
hơn về phân khúc thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Đó là những tín hiệu
tích cực, tạo cơ hội sở hữu nhà cho người dân thực sự có nhu cầu.

Sau thời gian dài thắt chặt tín dụng, đặc biệt là khi giới doanh nghiệp gặp nhiều
khó khăn, hạn chế tiếp cận vốn thì một số ngân hàng đã bắt đầu chuyển sang cho vay tiêu
dùng dành cho đối tượng khách hàng là cán bộ, công nhân viên chức, hộ kinh doanh cá
thể có nhu cầu về nhà ở và xem đây là thị trường tiềm năng trong gian đoạn thanh khoản
kém như hiện nay.
Có thể nhận thấy, Nghị quyết 02 của Thủ tướng Chính phủ đã tạo nên một niềm
hy vọng mới về việc khai thông thị trường bất động sản. Các dự án kém hiệu quả sẽ
chuyển đổi để nguồn cung đi sát với nhu cầu nhà ở của người dân. Điều này cũng sẽ tạo
nên mối tác động tương quan giúp cho nền kinh tế tháo được nút thắt: dự án nhà ở phải đi
sát với nhu cầu của người dân, công nhân có việc làm, doanh nghiệp bán được hàng,
ngân hàng giải quyết được nợ xấu, người dân có nhà ở… Vấn đề còn lại chính là những
quy định cụ thể nhằm giúp cho chính sách nhanh chóng được áp dụng vào thực tiễn cuộc
sống, để cho ước mơ về một ngôi nhà ở phù hợp với khả năng, điều kiện kinh tế sẽ
không còn là mơ ước quá đỗi khó thực hiện của mỗi người dân.
Cùng với nhiều động thái quyết tâm “phá băng” thị trường Bất động sản của
Chính phủ, vừa qua hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt nam (VAFI) đưa ra 5 đề xuất
trong đó có đề xuất hỗ trợ cho người thu nhập thấp hưỡng lãi xuất ưu đãi trong giai đoạn
2013 - 2020. Đây cũng là một trong những giải pháp giúp thị trường hồi phực trở lại. Tuy
nhiên, để viêc hoạch định chính sách được cụ thể nhanh chóng đi vào chuyển khai trên
thực tế rất cần sự phối hợp chặt chẽ, khẩn trương từ các bộ ngành, nhất là Bộ xây dựng,
Bộ tài chính, Ngân hàng nhà nước, Bộ tư pháp và Văn phòng Chính phủ, trong việc nắm
chắc tình hình cụ thể, tiến độ từng dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại các thành
phố lớn để đưa ra chính sách cung – cầu phù hợp, kịp thời nhất. Hơn nữa, để thị trường
nhà ở dành cho người thu nhập thấp phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và bền
vững, đòi hỏi phải có quyết tâm cao, tầm nhìn dài hạn và có sự phối hợp đồng bộ giữa
các cơ quan chức năng nhằm phát huy cao độ vai trò của đội ngũ doanh nhân và doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản.

CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
2.1 Quy định đối với chủ thể kinh doanh
2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh, điều kiện cần thiết để kinh doanh và hành vi bị
nghiêm cấm
Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự
do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt
động kinh doanh nhà ở thông qua hợp đồng, hoạt động kinh doanh pháp luật phải công
khai minh bạch không trái quy định của pháp luật. Nhà ở đưa vào kinh doanh có đủ điều
kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau:
 Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
 Đối với nhà mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây
dựng; đối với nhà đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong
hợp đồng;
 Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
 Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
 Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
 Kinh doanh nhà ở thu nhập nhập thấp cần phải có đầy đủ các loại giấy tờ trong hồ
sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp
pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà
đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê
duyệt đối với nhà; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn
giao đưa vào sử dụng đối với nhà thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ
sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà đã được phê duyệt đối với nhà
hình thành trong tương lai.13
Để đảm bảo công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp,
hành vi kinh doanh nhà ở không đăng ký kinh doanh là hành vi vi phạm và bị cấm trong

kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định những hành vi bị cấm trong
hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp. Theo điều 16 Luật kinh doanh bất động sản,
cấm các chủ thể tham gia kinh doanh có các hành vi như sau:
 Hoạt động kinh mà không đăng ký kinh doanh.

13

Điều 7 khoản 1 Luật kinh doanh bất động sản


 Cung cấp thông tin không trung thực, gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh
doanh.
 Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua
hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh.
 Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
 Lợi dụng chính sách ưu đãi của nhà nước để thực hiện kinh doanh trái pháp luật.
 Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan trái quy định của pháp luật.
 Lợi dụng chức vụ quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh
doanh, các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.
Các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định này thì tùy theo tính chất, mức
độ vi phạm mà sẽ bị xử lý kỹ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trường hợp tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp không có
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hiện nay gọi là giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp) thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của
pháp luật.
Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch
nhà ở thu nhập thấp. Luật nhà ở 2005 cũng cấm các chủ thể kinh doanh có những hành vi
vi phạm trong lĩnh vực nhà ở như sau:
 Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở

của tổ chức, cá nhân.
 Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc phát triển
nhà ở.
 Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
 Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.
 Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận
công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.
 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong
việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
 Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp
luật.14
2.1.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Có thể nói hoạt động sản xuất kinh doanh của các chủ thể kinh doanh giữ vai trò
quan trọng và có ý nghĩa quyết định đối với sức tăng trưởng của nền kinh tế và sự tồn tại
14

Điều 8 Luật nhà ở 2005


của xã hội. Hiện nay, trình độ về phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam đã đạt được mức
cao hơn nhiều so với những năm trước. Khung pháp lý và cơ chế quản lý nhà nước đối
với các chủ thể kinh doanh đã từng bước phát triển và đang trong quá trình hoàn thiện.
Thuật ngữ “chủ thể kinh doanh” được dùng rất phổ biến trong các báo, tạp chí, giáo trình,
tài liệu tham khảo chuyên ngành pháp lý- kinh tế. Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có một
khái niệm chính thức nào. Chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trường rất đa dạng và
phong phú. Nó không những bao gồm tất cả các loại hình doanh nghiệp mà còn có thể
mở rộng đến tổ hợp tác, hộ gia đình và cá nhân nữa.
Chủ thể kinh doanh nhà ở thu nhập thấp bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước ,
tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt nam định cư ở nước ngoài.

 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh nhà ở trong phạm vi sau đây: đầu tư
tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; mua nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê
nhà để cho thuê lại.
 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngoài Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh
doanh nhà ở trong phạm vi sau đây: đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;
đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ
tầng.
Kinh doanh nhà ở thu nhập thấp là loại nhà được phép kinh doanh theo quy định
của pháp luật và phải đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật. Các chủ thể kinh
doanh nhà ở phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật đã quy định về kinh doanh nhà
ở. Để đảm bảo tính lành mạnh, công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản nói
chung và thị trường nhà ở nói riêng, bên cạnh những năng lực pháp luật và hành vi của
chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự, thì tổ chức cá nhân kinh doanh
nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động
sản quy định đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:
 Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật doanh nghiệp
và Luật hợp tác xã.
 Phải có vốn pháp định. Ở Việt Nam, vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có
theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp,15 điều này có nghĩa là Nhà nước
sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải
đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà nhà nước đặt ra thì mới được thành lập
doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. Vốn pháp định do cơ quan có thẩm
quyền ấn định, mà nó được xem là có thể thực hiện được dự án khi thành lập doanh
nghiệp. Vốn pháp định sẽ khác nhau tùy theo lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh. Tại Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật

15

Điều 4 khoản 7 Luật doanh nghiệp 2005

kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định để kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng Việt
Nam.16
Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:
biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành
viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên trở lên, quyết định
giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở
hữu là một tổ chức, bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh
nghiệp tư nhân và đối với công ty trách nhiệm một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân.
Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng
thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng
lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập
và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh. Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức
năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp
vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh
doanh.
Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức
vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đó được cấp giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có
hiệu lực).
Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm
về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận. Kinh doanh nhà ở thu
nhập thấp là loại hình kinh doanh đặc biệt, đầy phức tạp vì hàng hóa kinh doanh là nhà ở
- một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn. Việc kinh doanh nhà ở đòi hỏi vốn lớn và
rủi ro cao nên việc duy trì vốn pháp định là điều cần thiết, đồng thời việc quy định như
vậy để đảm bảo cho các tổ chức cá nhân kinh doanh này thực hiện giao dịch có hiệu quả
hơn, tránh tình trạng giao dịch ngầm trong thị trường nhà ở.
 Phải có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, đăng ký kinh doanh là
thủ tục có ý nghĩa cơ bản, là "khai sinh" về mặt pháp lý cho doanh nghiệp. Theo quy định

tại Điều 9 Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15/4/2010 của Chính phủ về đăng ký
doanh nghiệp, việc đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp được thực hiện tại cơ quan
đăng ký kinh doanh cấp tỉnh nơi doanh nghiệp dự định đặt trụ sở chính (gọi chung là cơ
quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh). Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có quyền
kinh doanh các ngành, nghề mà pháp luật không cấm.17 Theo điều 4 khoản 2 Luật kinh

16

Điểu 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật
kinh doanh bất động sản
17

Điều 7 khoản 1 Luật doanh nghiệp 2005


doanh bất động sản thì kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Như đã nói ở Chương 1, nhà ở là một loại bất
động sản, vì vậy chủ thể kinh doanh nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đủ các điều kiện
theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
2.1.3 Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư:
Bất kỳ nhà đầu tư nào khi thành lập doanh nghiệp đều phải có một khối lượng tài
sản nhất định, tức là họ phải có năng lực tài chính. Nếu doanh nghiệp kinh doanh ngành,
nghề mà nhà nước không đòi hỏi phải chứng minh năng lực tài chính thì vốn của doanh
nghiệp sẽ do nhà đầu tư đăng kí và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số
vốn đó. Như đã phân tích ở trên, thì kinh doanh nhà ở thu nhập thấp là ngành nghề kinh
doanh có điều kiện, và phải có vốn pháp định, vì vậy chủ thể kinh doanh nhà thu nhập
thấp cần phải có năng lực tài chính vững mạnh để có thể kinh doanh một cách hiệu quả
cũng như nâng cao nâng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, vấn đề tiên quyết để đi đến thành công

chính là yếu tố vốn. Vốn đối với doanh nghiệp rất quan trọng như huyết mạch trong cơ
thể con người. Có rất nhiều trường hợp chậm bàn giao các công trình hạ tầng hay các dự
án nhà ở có nhiều nguyên nhân chủ yếu từ việc thiếu vốn của nhà đầu tư trong quá trình
thực hiện dự án. Cho nên để giảm thiểu các sai phạm của nhà đầu tư trong các dự án khu
nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản luôn ràng buộc năng lực tài chính của các nhà đầu
tư khi chuyển khai các dự án. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức
đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha đất, không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư của dự án có quy mô từ 20 ha đất trở lên.18
Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm liền kề với năm nhà
đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở được thể hiện trong báo cáo tài chính và đã được kiểm
toán độc lập xác định.
Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính để thực hiện các dự án
và xây dựng các danh mục các dự án đầu tư cũng như tổng mức đầu tư cho từng dự án.
Mức vốn đầu tư thuộc sở hữu mà chủ đầu tư phải đáp ứng được xác định trên cơ sở tổng
mức đầu tư của từng dự án. Trong đó, tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo quy
định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Việc quy định điều kiện về năng
lực tài chính của chủ đầu tư của pháp luật là rất cần thiết, bỡi lẽ trên thực tế đã có nhiều
trường hợp chủ đầu tư do “chạy theo” mục đích lợi nhuận đã xây dựng các công trình
không đúng theo quy hoạch xây dựng. Có một số trường hợp nhà đầu tư kinh doanh nhà
ở cho người thu nhập thấp không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn làm thủ tục xin đầu tư
18

Điều 5 khoản 1 điểm b Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành luật kinh doanh bất động sản


xây dựng. Chính vì vậy, việc quy định chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để
thực hiện dự án nhằm mục đích ngăn ngừa những hành vi vi phạm này.
2.1.4 Tiêu chuẩn về nhà ở thu nhập thấp
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt, không thể thiếu đối với đời sống con người,

mỗi gia đình và xã hội. Cùng với quá trình đô thị hóa của nền kinh tế thì nhu cầu về nhà ở
cho người thu nhập thấp càng cần thiết hơn. Chính vì vậy, mà chính sách nhà ở cho người
thu nhập thấp cần phải được triển khai và thực hiện, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho
người dân, đảm bảo ổn định đời sống xã hội và xây dựng nền tảng cho công cuộc đô thị
hóa.
Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở thu cho người thu nhập thấp cần phải tuân theo
nguyên tắc và quy định cụ thể, đáp ứng được những yêu cầu, yếu tố mà người sử dụng
mong muốn. Khi dự án được xây dựng thành công nghĩa là thiết kế của dự án đã nằm hài
hòa giữa tiêu chí thuận lợi, hiện đại và giá cả hợp lý. Không những thế, nhà ở cho người
thu nhập thấp cần phải có hệ thống kỹ thuật đồng bộ như: có nhiều cây xanh, giao thông
thuận lợi, có hệ thống cấp thoát nước, thang máy, điện chiếu sáng…Ngoài ra, còn phải có
những dịch vụ cần thiết: y tế, trường học, khu vui chơi giải trí…., các thiết kế phải tạo sự
thoải mái và đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng và chất lượng sống của người dân.
Khác với tiêu chuẩn thiết kế nhà ở đối với nhà ở thương mại, nhà ở công vụ cũng
như nhà ở riêng lẻ, đối với nhà ở thu nhập thấp luật quy định hẹp hơn, cụ thể là nhà ở thu
nhập thấp loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2, chỉ
tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy chuẩn xây dựng hiện hành19.
Theo quy định pháp luật nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang
và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung
cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư và phần
diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.20 Phần sở hữu riêng trong
nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công,
lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là
sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao
gồm: phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong
nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng
xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, thoát nước, thu lôi, cứu hỏa, và các phần khác không thuộc sở hữu

19
20

Điều 36 khoản 1 điểm b Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Điều 3 khoản 5 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở


riêng của căn hộ nào, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.21
Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử
dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế
số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh
đó, việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công xây dựng nhà ở cho người thu
nhập thấp được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, đơn vị tư vấn thiết
kế phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cho người
thu nhập thấp để thiết kế nhà ở, đảm bảo chất lượng và hạ giá thành xây dựng, khuyến
khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cho người thu nhập thấp.
Trong cuộc sống ngày càng phát triển, nhà ở chung cư cũng càng trở nên quen
thuộc đối với cư dân bởi tính tiện ích của nó, và cũng bởi dân số phát triển và quỹ đất thì
ngày càng trở nên hiếm hoi, nhà ở cao tầng phát triển là tất yếu. Và việc xây dựng chung
cư cao tầng sẽ tiết kiệm được diện tích đất xây dựng nhà, và kéo theo giá thành được hạ
thấp sẽ rất phù hợp với túi tiền của người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, không phải ai
cũng thích ở chung cư cao tầng, có nhiều cái lo lắng khi quyết định sống ở đây. Trước
hết, điều “sợ” nhất là sợ kém chất lượng của các công trình xây dựng. Thứ hai, ở các đô
thị nhỏ người dân chưa quen ở chung cư cao tầng. Vì vậy, với các dự án chung cư cao
tầng, bên cạnh thiết kế và thi công tạo dựng được những ngôi nhà đẹp thì cần phải đảm
bảo theo quy hoạch, kế hoạch dự án, thiết kế, kiểm soát, giám sát, nghiệm thu, khai thác
sử dụng. Tùy từng loại đô thị mà nhà đầu tư có thể thiết kế và xây dựng theo đúng tiêu
chuẩn, đảm bảo chất lượng, phục vụ tốt cho nhu cầu của người dân. Việc đầu tư xây dựng

nhà ở cho người thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải
căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc
điểm của từng địa phương. Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được phát triển hài
hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm đảm bảo cho người thu nhập
thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị.
2.2 Quy định đối với đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở cho người thu
nhập thấp
2.2.1 Đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Hộ gia đình có ít nhất một người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc các đối tượng
sau đây sẽ được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp:
 Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ
quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội – nghề
nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định).
21

Điều 70 khoản 2 Luật nhà ở 2005