thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tố chức tín dụng – lý luận và thực tiễn

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.5 MB, 135 trang )

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT TƢ PHÁP


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Niên khóa (2011-2015)
Đề tài:

THẾ CHẤP NHÀ Ở
BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN VAY
TẠI TỐ CHỨC TÍN DỤNG – LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Tăng Thanh Phƣơng

Sinh viên thực hiện:
Dƣơng Thị Mỹ Hạnh
MSSV: 5115974
Lớp: Tƣ pháp 2-K37

CẦN THƠ, 11/2014

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

Dương Thị Mỹ Hạnh

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................ 3
3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 3
4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 4
5. Bố cục luận văn ........................................................................................................ 4
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA
VỤ TRẢ TIỀN VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG ........................................................ 6
1.1. Khái quát chung về nhà ở .......................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm .................................................................................................................. 6
1.1.2. Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự ..................................................... 7
1.2. Khái quát chung về tổ chức tín dụng ........................................................................ 8
1.3. Khái quát chung về thế chấp tài sản ....................................................................... 11
1.3.1. Khái niệm về thế chấp tài sản ............................................................................... 11
1.3.2. Đặc trưng về thế chấp tài sản ............................................................................... 12
1.4. Khái quát chung về thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức
tín dụng ............................................................................................................................. 16
1.4.1. Khái niệm về thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín
dụng ................................................................................................................................... 16

1.4.2. Đặc trưng về thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín
dụng ................................................................................................................................... 17
1.4.3. Mối quan hệ giữa hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp nhà ở ............................. 20
1.5. Sơ lƣợc về sự phát triển những quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở tại các
tổ chức tín dụng từ năm 1989 đến nay .......................................................................... 24
1.6. Sự cần thiết quy định biện pháp thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín
dụng................................................................................................................................... 27
CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở BẢO ĐẢM
NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG .............................. 31
2.1. Hình thức thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng .. 31
2.1.1. Hợp đồng thế chấp nhà ở phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực . 31
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

2.1.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở ......................................... 35
2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức
tín dụng ............................................................................................................................. 39
2.2.1. Bên thế chấp nhà ở ................................................................................................. 39
2.2.1.1. Cá nhân................................................................................................................. 40
2.2.1.2. Tổ chức ................................................................................................................. 42
2.2.2. Bên nhận thế chấp nhà ở ....................................................................................... 43
2.3. Đối tƣợng của hợp đồng thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ
chức tín dụng .................................................................................................................... 45
2.3.1. Các loại nhà ở dùng để thế chấp ........................................................................... 45
2.3.1.1. Nhà ở đang có ở hiện tại ...................................................................................... 45
2.3.1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai ......................................................................... 46

2.3.2. Điều kiện về nhà ở trong hợp đồng thế chấp ........................................................ 48
2.3.2.1. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật ............... 48
2.3.2.2. Không có tranh chấp về quyền sở hữu ................................................................. 49
2.3.2.3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ........................................................................................... 50
2.3.3. Định giá nhà ở trong hợp đồng thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại
tổ chức tín dụng ................................................................................................................ 51
2.4. Các trƣờng hợp cụ thể về thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ
chức tín dụng .................................................................................................................... 52
2.4.1. Thế chấp một phần hoặc toàn bộ nhà ở ................................................................ 52
2.4.2. Thế chấp nhà ở đang cho thuê, cho mượn............................................................ 54
2.4.3. Thế chấp nhà ở đang được bảo hiểm .................................................................... 54
2.4.4. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng ............................................. 55
2.5. Thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng ...... 57
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở .......................................................... 57
2.5.1.1. Quyền của bên thế chấp ....................................................................................... 57
2.5.1.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp ................................................................................... 59
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp nhà ở ................................................ 60
2.5.2.1. Quyền của bên nhận thế chấp .............................................................................. 60
2.5.2.2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp .......................................................................... 62
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

2.6. Các trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở đảm bảo tiền vay tại tổ chức
tín dụng ............................................................................................................................. 63
2.6.1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện .................................. 63

2.6.2. Việc thế chấp nhà ở được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm
khác ................................................................................................................................... 64
2.6.3. Nhà ở thế chấp đã được xử lý ................................................................................ 64
2.6.4. Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên ................................................................. 65
2.7. Xử lý nhà ở thế chấp bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng ............................... 65
2.7.1. Các trường hợp xử lý nhà ở thế chấp .................................................................... 65
2.7.2. Phương thức xử lý nhà ở thế chấp đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng .............
........................................................................................................................................... 67
2.7.3. Hệ quả pháp lý của việc xử lý nhà ở thế chấp ...................................................... 72
CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐẢM
BẢO NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN ................................................................................................................. 75
3.1. Những thuận lợi trong thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về thế chấp
nhà ở đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng ................................................................. 75
3.2. Khó khăn tồn tại về vấn đề thế chấp nhà ở đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng
........................................................................................................................................... 77
3.2.1. Khó khăn về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ......................... 78
3.2.2. Điều kiện để thế chấp nhà ở được dùng để bảo đảm thực hiện một hay nhiều
nghĩa vụ ............................................................................................................................. 92
3.2.3. Khó khăn trong khâu xử lý nhà ở thế chấp để bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín
dụng ................................................................................................................................... 99
3.2.3.1. Về phương thức xử lý nhà ở thế chấp ................................................................. 100
3.2.3.2. Thủ tục tố tụng trong quá trình xử lý nhà ở thế chấp ......................................... 111
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 115
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay, các giao dịch thương
mại, dân sự về tài sản nói chung và giao dịch về nhà ở nói riêng đang trên đà phát triển
mạnh mẽ cả về chiều rộng lẫn chiều sâu. Các giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt giao
dịch thế chấp nhà ở để vay tiền tại các tổ chức tín dụng đang ngày càng được các chủ sở
hữu nhà ở ưa chuộng và không ngừng gia tăng. Hiện nay, hệ thống các tổ chức tín dụng
ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu trong các hoạt động tài
trợ vốn cho các thành phần kinh tế để đầu tư sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức
cho vay. Tuy nhiên, hoạt động ngân hàng chứa đựng nhiều tiềm ẩn rủi ro mà chúng ta
khó có thể lường trước được do ngân hàng là một trung gian tài chính, chức năng chính là
huy động vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế với lãi suất thấp, sau đó cho các tổ chức kinh tế,
cá nhân vay lại với lãi suất cao để thu lợi nhuận. Nếu ngân hàng không đáp ứng đủ vốn
cho nền kinh tế hoặc huy động đủ vốn nhưng không có thị trường để cho vay thì ngân
hàng hoạt động kém hiệu quả dẫn đến nhiều rủi ro như: rủi ro lãi suất, rủi ro ngoại hối,
rủi ro thanh khoản, rủi ro tín dụng…Trong số tất cả các loại rủi ro kể trên thì rủi ro trong
hoạt động tín dụng là loại rủi ro lớn nhất và phức tạp nhất, đang diễn ra ở mức đáng quan
tâm. Rủi ro tín dụng phát sinh trong trường hợp ngân hàng không thu được đầy đủ cả gốc
và lãi của khoản cho vay hoặc là việc thanh toán nợ gốc và lãi không đúng kỳ hạn. Vì thế,
cần thiết phải có tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay và trong

trường hợp này thế chấp bằng bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng để đảm bảo cho
khoản vay tại các tổ chức tín dụng là một trong những biện pháp tối ưu để cân bằng lợi
ích của cả bên vay và bên cho vay. Một mặt, từ hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở
cho khách hàng thì ngân hàng tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động cho vay. Đồng
thời, các tổ chức tín dụng cũng được đảm bảo an toàn trong khâu thu hồi nợ của khách
hàng cũng như hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất cho hoạt động này. Mặt khác, thế chấp nhà
ở tại các tổ chức tín dụng lại góp phần tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt
động sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải thông qua nguồn vốn được tổ chức tín dụng cấp,
giúp nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp khi không thể trả nợ và
ngân hàng buộc phải phát mại bất động sản.
Thời gian gần đây việc thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng trở nên rất khó khăn vì
trên thực tế, có không ít những quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề thế chấp nhà
ở nhưng vẫn chưa có sự thống nhất cần thiết từ cách xác định điều kiện để nhà ở tham gia
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

1

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

giao dịch thế chấp, điều kiện về chủ thể, công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký giao
dịch bảo đảm và cuối cùng là khâu xử lý nhà ở thế chấp hầu như đều bộc lộ những điểm
chồng chéo, mâu thuẫn gây khó khăn cho các bên liên quan khi tham gia giao dịch thế
chấp nhà ở. Điển hình như những quy định về giao dịch thế chấp nhà ở tại Điều 114, Luật
Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 lại tỏ ra không phù hợp với xu hướng của
nhu cầu về thế chấp nhà ở điều đó đã gây ra nhiều cách hiểu không thống nhất: Thứ nhất,
Luật Nhà ở quy định nhà ở chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng trong khi, Bộ Luật
Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 lại cho phép cá nhân được thế chấp tài sản gắn

liền với đất cho cá nhân, tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng, đối với tổ chức
được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt
Nam mà không giới hạn chỉ một tổ chức và tổ chức đó phải là các tổ chức tín dụng. Thứ
hai, giá trị nhà ở thế chấp bắt buộc phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm và chính
quy định này lại trái với nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự. Đặc biệt, vấn
đề nổi cộm nhất có thể đề cập đến đó là khi nhà ở hình thành trong tương lai được chính
thức trở thành đối tượng của giao dịch thế chấp nhà ở tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
nhưng vẫn chưa được triển khai thực hiện mạnh dạn trong thực tế do chưa có cơ chế
hướng dẫn chi tiết. Để cụ thể hóa và giúp giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai được thực hiện trên thực tế ngày 16/6/2014 vừa qua, Thông tư liên tịch
01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai được ban hành đã tạo ra khung pháp lý đồng bộ cho hoạt động thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai và là công cụ quan trọng góp phần thúc đẩy các giao
dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phát triển đúng hướng, khơi thông nguồn
vốn cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân có vốn mua nhà, ổn định
đời sống, đồng thời đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro trong giao dịch thế chấp đối với loại
tài sản này. Tuy thông tư đã mở ra một cơ hội tiếp cận nguồn vốn cho nhân dân nhưng
chính những quy định này tạo ra những thách thức mới trong quá trình thẩm định, xác
định điều kiện thế chấp, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý đối với nhà ở hình
thành trong tương lai khi mà khuôn khổ pháp luật liên quan điều chỉnh cho giao dịch này
như: Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Công chứng năm 2006 và
các văn bản hướng dẫn hiện hành vẫn còn tồn tại những quy định không phù hợp với tính
chất của giao dịch này. Từ những phân tích trên, cho thấy chế định về thế chấp nhà ở để
đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng đã được pháp luật hiện hành ghi
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

2

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

nhận trong khoảng thời gian khá dài nhưng khi vận dụng vào thực tiễn lại xuất hiện nhiều
vấn đề vướng mắc từ nhiều khía cạnh khác nhau. Vì vậy, người viết chọn đề tài “Thế
chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng – Lý luận và thực
tiễn” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích người viết nghiên cứu đề tài “Thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền
vay tại các tổ chức tín dụng” với mong muốn làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học cơ bản
tạo nền tảng cho việc tìm hiểu rõ những quy định của pháp luật thực định về việc thế
chấp nhà ở để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng. Đồng thời, người viết cũng tìm
hiểu tình hình áp dụng chế định pháp lý về thế chấp nhà ở để vay vốn tại các tổ chức tín
dụng trong thực tiễn vì nhận thấy loại giao dịch bảo đảm này đã và đang ngày càng phát
huy những ưu điểm hơn hẳn các loại giao dịch bảo đảm khác một mặt tạo ra nguồn vốn
khá lớn cho khách hàng để đáp ứng nhu cầu kinh doanh, sản xuất tạo ra của cải góp phần
phát triển kinh tế, xã hội mặt khác đảm bảo khả năng thu hồi vốn cao cho các tổ chức tín
dụng hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro từ hoạt động cho vay. Nhưng, những quy định của
pháp luật về giao dịch này hiện nay còn nhiều điểm mâu thuẫn, chồng chéo nhau, không
phù hợp với tình hình thực tế hiện nay nên khi vận dụng gây khó khăn, trở ngại cho các
bên liên quan trong quan hệ thế chấp. Vì vậy, người viết lựa chọn đề tài này cũng nhằm
phát hiện ra những điểm hạn chế, bất cập trong việc áp dụng pháp luật và đề xuất một số
giải pháp nhằm hoàn thiện chế độ pháp lý về thế chấp nhà ở để bảo đảm tiền vay tại các
tổ chức tín dụng.
3. Phạm vi nghiên cứu
Với đề tài này người viết chỉ tiếp cận giao dịch thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng
dưới góc độ là một loại quan hệ xã hội chịu sự điều chỉnh của pháp luật và không nghiên
cứu toàn bộ vấn đề về thế chấp nhà ở nói chung mà tập trung nghiên cứu, phân tích
những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh liên quan đến thế chấp nhà ở để đảm

bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng như: Bộ Luật Dân sự năm 2005
(BLDS năm 2005), Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Các tổ chức
tín dụng năm 2010, và các văn bản hướng dẫn có liên quan như: Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định
163/2006/NĐ-CP), Nghị định 11/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
(Nghị định 11/2010/NĐ-CP), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

3

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở (Nghị định 71/2010/NĐ-CP), Thông
tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Nghị định 20/2011/NĐ-CP). Đặc biệt, trong luận
văn này người viết có đề cập đến những văn bản mới điều chỉnh về giao dịch này như:
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 của
Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Nghị định số
71/2010 ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà
ở (Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT), Thông tư liên tịch số
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và
Môi Trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm
(Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN). Đồng thời, người viết tìm
hiểu sơ lược về thực trạng áp dụng pháp luật trong thời gian qua để thấy được những
vướng mắc, bất cập của pháp luật từ đó đề xuất những giải pháp thiết thực nhằm hoàn

thiện pháp luật để khắc phục những khó khăn góp phần tạo ra môi trường pháp lý an toàn
giúp cho các bên mạnh dạn tham gia giao dịch thế chấp nhà ở để bảo đảm cho nghĩa vụ
trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hoàn thành đề tài: “Thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ
chức tín dụng” người viết đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu chuyên ngành chủ
yếu như: phân tích, so sánh, tổng hợp, diễn giải, suy luận logic để đánh giá, nhận xét vấn
đề. Đồng thời, người viết đã vận dụng nguồn kiến thức đã được tiếp thu ở trường của
mình, kết hợp với thu thập, tổng hợp các tài liệu có liên quan như: Các công trình bình
luận khoa học của các nhà luật học, nguồn sách báo, tạp chí, trang thông tin điện tử để
làm sáng tỏ những khía cạnh lý luận, pháp lý cũng như thực tiễn mà đề tài đặt ra.
5. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài: “Thế
chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng” có kết cấu gồm 3
phần:
Chƣơng 1: Lý luận chung về thế chấp nhà ở để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay tại
các tổ chức tín dụng.
Chƣơng 2: Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay
tại các tổ chức tín dụng.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

4

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

Chƣơng 3: Thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về
thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

5

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN
VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân sinh
của mỗi quốc gia. Vì vậy, việc giải quyết chổ ở được nhân dân xem như một điều kiện
quyết định sự thành công của mỗi cá nhân trong cuộc sống, sự nghiệp. Tuy nhiên, trong
bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phát triển theo xu hướng hội nhập hòa vào dòng
chảy chung của nền kinh tế khu vực và thế giới thì nhà ở không chỉ mang ý nghĩa đơn
thuần là một nơi cư trú, sinh hoạt,…mà nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn tham gia
một cách thường xuyên trong hầu hết các giao dịch dân sự nhất là trong giao dịch bảo
đảm mà cụ thể là việc thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín
dụng được đa số các chủ sở hữu nhà ở áp dụng. Trong phần đầu tiên của luận văn, người
viết sẽ đưa ra các vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở - đối tượng của giao dịch thế chấp nhà
ở, đôi nét về bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng, khái niệm, đặc điểm của thế chấp
nhà ở để đảm bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng. Đồng thời, tìm hiểu
sơ lược về lịch sử hình thành cũng như sự cần thiết ghi nhận pháp lý về thế chấp nhà ở
đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng. Trước hết, để tìm hiểu quy định
của pháp luật được thuận lợi đồng thời có cái nhìn khái quát nhất về bản chất của những
vấn đề có liên quan trong hợp đồng thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng người viết sẽ
đưa ra những khái niệm cơ bản nhất có liên quan để làm sáng tỏ nội hàm của đề tài.

1.1.

Khái quát chung về nhà ở

Trong giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng thì nhà ở là một phần rất quan
trọng không thể thiếu của loại giao dịch bảo đảm này. Với tư cách là đối tượng của hợp
đồng thế chấp nhà ở thì việc tìm hiểu các vấn đề liên quan đến nhà ở là rất cần thiết để có
thể hiểu rõ hơn bản chất đối tượng của hợp đồng từ đó giúp các bên dễ dàng hơn trong
việc giao kết cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở.
1.1.1. Khái niệm
Trước đây vào thời kì nguyên thủy nhà ở chỉ được hiểu đơn giản là nơi che mưa, che
nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống càng phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi
nhà được nâng lên. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong cuộc sống của con
người. Ở đó không chỉ là chổ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động và
thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

6

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

Theo quy định tại Đoạn 2, Điều 1, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009
thì nhà ở được hiểu như sau: “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng
với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”
Ngoài ra, cũng tại Điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP có giải thích các vấn đề liên
quan đến khái niệm về nhà ở như sau:

- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;
- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở
và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy
định;
- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm
nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;
- Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang
được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng
chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít
nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện
tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có
thẩm quyền phê duyệt;
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần
diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện
tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
Trong số các loại nhà ở được Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 và
Nghị định 71/2010/NĐ-CP liệt kê như trên hầu hết các loại nhà ở được tham gia giao
dịch thế chấp (trừ nhà ở công vụ) nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện do pháp luật đặt ra.
1.1.2. Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự
Pháp luật nước ta ghi nhận khá sớm về việc cho phép nhà ở tham gia vào các giao
dịch dân sự. Giao dịch về nhà ở rất thông dụng và thường mang giá trị lớn. Trong hệ
thống quy phạm pháp luật thực định chế định về nhà ở luôn chiếm vị trí quan trọng và
ngày càng hoàn thiện với sự ra đời của rất nhiều các văn bản pháp luật để điều chỉnh như:

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

7

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006, Bộ luật Dân sự năm 2005,…và các văn bản dưới luật.
Hiện tại, các giao dịch liên quan đến nhà ở được liệt kê cụ thể tại Điều 90, Luật nhà ở
năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 ghi nhận 10 hình thức pháp lý về giao dịch đối với
nhà ở bao gồm: “Mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho
mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở”.
Để được xem là một giao dịch dân sự có đầy đủ giá trị pháp lý theo quy định của pháp
luật dân sự hiện hành thì giao dịch dân sự đó phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể,
khách thể, nội dung nhất định do luật định. Trong giao dịch dân sự nói chung và giao
dịch liên quan đến nhà ở nói riêng nhìn chung do tính đặc thù của loại tài sản này nên các
quy định liên quan đến nó cũng được ghi nhận một cách chặt chẽ hơn.
Tại Điều 91, luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã quy định rõ các điều
kiện đối với nhà ở được tham gia giao dịch, theo đó:
“ 1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho
ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn
phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi
trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục

Chương III của Luật này.”
Điều luật đã đưa ra những điều kiện bắt buộc để nhà ở được phép tham gia giao dịch
dân sự trong đó có giao dịch thế chấp nhà ở. Phần này người viết sẽ trình bày cụ thể tại
mục 2.3, chương 2 của luận văn.
1.2. Khái quát chung về tổ chức tín dụng
Ngày nay, tín dụng ngân hàng là một hình thức tín dụng chủ yếu và đóng vai trò quan
trọng trong việc phát triển kinh tế ở Việt Nam. Tín dụng ngân hàng là công cụ thúc đẩy
các tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho các chủ thể cần thiết vay số vốn
này thông qua hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt
động cho vay nói riêng luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro nếu như có khoản vay không thể
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

8

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

thu hồi được sẽ gây thất thoát lớn cho các tổ chức tín dụng từ đó ảnh hưởng không nhỏ
đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng. Vì vậy, vấn đề bảo đảm tiền vay là vấn đề vô
cùng quan trọng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, vì đây là một trong
những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro khi các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn.
Trong thực tiễn giao kết hợp đồng tín dụng thì các tổ chức tín dụng thường chỉ cho vay
với điều kiện là bên đi vay phải thế chấp một loại tài sản nào đó để bảo đảm cho nghĩa vụ
trả tiền vay của mình. Trong đó, biện pháp thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay được sử dụng
khá phổ biến. Với vai trò là một bên chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở vậy tổ chức tín
dụng là gì?
Cho đến thời điểm hiện tại, theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Luật Các tổ chức tín
dụng năm 2010 được Quốc hội khóa XII thông qua ngày 16/06/2010 thì khái niệm về tổ

chức tín dụng ghi nhận như sau:
“Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động
ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ
chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.”
Hiện tại, các loại hình tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam có thể kể đến
như: Tổ chức tín dụng là ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính
sách, ngân hàng hợp tác xã; Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Tổ chức tài chính vi mô;
Quỷ tín dụng nhân dân. Mỗi loại hình tổ chức tín dụng được thành lập, tổ chức theo từng
phương thức có đặc điểm riêng và hoạt động kinh doanh theo phạm vi pháp luật quy
định. Theo đó:
Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động
ngân hàng theo quy định của Luật này. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại
hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp
tác xã. Trong đó:
Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động
ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu
lợi nhuận.1
Ngân hàng chính sách là loại hình ngân hàng do Chính phủ thành lập hoạt động
không vì mục tiêu lợi nhuận nhằm thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội của Nhà
nước.

1

Khoản 3, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

9

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

Ngân hàng hợp tác xã là ngân hàng của tất cả các quỹ tín dụng nhân dân do các quỹ
tín dụng nhân dân và một số pháp nhân góp vốn thành lập theo quy định của Luật này
nhằm mục tiêu chủ yếu là liên kết hệ thống, hỗ trợ tài chính, điều hòa vốn trong hệ thống
các quỹ tín dụng nhân dân.2
Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện một
hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các hoạt động nhận
tiền gửi của cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng.
Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và
các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác.
Công ty cho thuê tài chính là loại hình công ty tài chính có hoạt động chính là cho
thuê tài chính theo quy định của Luật này.
Tổ chức tài chính vi mô là loại hình tổ chức tín dụng chủ yếu thực hiện một số hoạt
động ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp và
doanh nghiệp siêu nhỏ.
Quỹ tín dụng nhân dân là tổ chức tín dụng do các pháp nhân, cá nhân và hộ gia đình
tự nguyện thành lập dưới hình thức hợp tác xã để thực hiện một số hoạt động ngân hàng
theo quy định của Luật này và Luật hợp tác xã nhằm mục tiêu chủ yếu là tương trợ nhau
phát triển sản xuất, kinh doanh và đời sống.
Tổ chức tín dụng nƣớc ngoài là tổ chức tín dụng được thành lập ở nước ngoài theo
quy định của pháp luật nước ngoài.
Tổ chức tín dụng nước ngoài được hiện diện thương mại tại Việt Nam dưới hình thức
văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước
ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước
ngoài.
Ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài là loại hình ngân hàng
thương mại; công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài là loại

hình công ty tài chính; công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính
100% vốn nước ngoài là loại hình công ty cho thuê tài chính theo quy định của Luật này.
Để được tiến hành các hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay có bảo
đảm bằng tài sản nói riêng thì các tổ chức tín dụng phải có các điều kiện sau:
- Được cấp giấy phép hoạt động theo quy định của pháp luật;
2

Khoản 7, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

10

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

- Có điều lệ được Ngân hàng Nhà nước chuẩn y;
- Có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, có đủ vốn pháp định và có trụ sở phù hợp
với yêu cầu hoạt động ngân hàng;
-

Phần vốn pháp định góp bằng tiền phải được gửi vào tài khoản phong toả không

được hưởng lãi mở tại Ngân hàng Nhà nước trước khi hoạt động tối thiểu 30 ngày. Số
vốn này
chỉ được giải toả sau khi tổ chức tín dụng hoạt động;
- Đăng báo trung ương, địa phương theo quy định của pháp luật về những nội dung
quy định trong giấy phép.
1.3.

Khái quát chung về thế chấp tài sản

1.3.1. Khái niệm về thế chấp tài sản
Khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự nhìn chung các chủ thể có quyền và có
nghĩa vụ tương ứng với nhau lợi ích của chủ thể có quyền phụ thuộc vào hành vi của chủ
thể có nghĩa vụ. Việc xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự
trước hết trên cơ sở sự tự giác của các bên. Nhưng trên thực tế không phải bất cứ ai tham
gia giao dịch dân sự đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của
mình. Để tạo được thế chủ động cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ được
hưởng quyền dân sự, pháp luật Việt Nam cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các
biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ. Thông qua
các biện pháp này người có quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình tác
động trực tiếp đến tài sản của phía bên kia nhằm làm thỏa mãn quyền lợi của mình, khi
đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
đó. Vậy bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là gì?
“Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp do pháp luật quy định hoặc do
các bên tham gia quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ
thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình vì lợi ích của bên có quyền đồng thời tạo điều kiện
cho người có quyền trực tiếp thực hiện quyền của mình trong trường hợp người có nghĩa
vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình bằng cách dựa vào
luật hoặc dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên sáp nhập thêm vào nghĩa vụ chính một
nghĩa vụ bổ sung.3
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có ý nghĩa rất tích cực trong việc cũng cố kỷ luật
hợp đồng, đề cao trách nhiệm của người có nghĩa vụ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
3

Đoàn Thị Phương Diệp: Giáo trình Bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật – Đại học Cần Thơ, 2009.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

11

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

của các bên tham gia hợp đồng. Mặt khác, nó đảm bảo sự ổn định của các quan hệ nghĩa
vụ tránh được các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng
thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ. Chính vì vậy, pháp luật quy định các biện pháp bảo
đảm và cho phép các bên tự do thỏa thuận biện pháp bảo đảm sao cho phù hợp với việc
giao kết và thực hiện hợp đồng. BLDS năm 2005 quy định 7 biện pháp bảo đảm gồm:
Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lảnh, tín chấp. Trong đó,
biện pháp thế chấp tài sản với tư cách là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được ghi nhận
trong BLDS hiện hành ngày càng phát huy tác dụng trong hầu hết các giao dịch dân sự có
bảo đảm.
Theo quy định tại Điều 342, BLDS năm 2005 quy định:“Thế chấp tài sản là một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao
tài sản cho bên nhận thế chấp”.
Từ khái niệm này cho thấy thế chấp tài sản được xem là chiếc cầu nối không thể thiếu
được vì lợi ích của bên có quyền sẽ được bảo đảm bằng tài sản của bên có nghĩa vụ. Việc
dùng tài sản để bảo đảm mà không cần phải chuyển giao tài sản nhưng lợi ích của các bên
vẫn đạt được là một cách giải quyết hữu hiệu mà chỉ có thể tìm thấy ở thế chấp tài sản.
Điều đó có thể giải thích vì sao biện pháp thế chấp tài sản lại là một biện pháp được áp
dụng trong hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng, việc cấp tín
dụng thông qua hình thức cho khách hàng vay tiền có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp
tài sản là hoạt động diễn ra rất thường xuyên gần như là hoạt động chính của các tổ chức
tín dụng.
1.3.2. Đặc trưng của thế chấp tài sản

Mỗi biện pháp bảo đảm đều mang những nét đặc trưng nhất định nhằm tạo điều kiện
cho các bên liên quan lựa chọn biện pháp nào phù hợp nhất để bảo đảm cho nghĩa vụ phải
thực hiện. Trong đó, biện pháp thế chấp tài sản với tư cách là một biện pháp bảo đảm
cũng mang những đặc điểm riêng biệt cơ bản sau đây:
Thứ nhất, thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời là biện
pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính.
Tất cả các quan hệ bảo đảm chỉ là quan hệ nghĩa vụ bổ sung cho quan hệ nghĩa vụ
chính, không tồn tại độc lập và phụ thuộc vào quan hệ nghĩa vụ chính trong đó, biện pháp

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

12

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

thế chấp tài sản cũng không phải là một ngoại lệ. Do biện pháp thế chấp tài sản có đối
tượng là nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong hợp đồng chính. Nghĩa vụ thế chấp tài sản
phát sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ chính còn tồn tại; không có nghĩa vụ chính thì
cũng không thể có nghĩa vụ thế chấp tài sản. Và tất nhiên với sự phụ thuộc vào quan hệ
nghĩa vụ chính thì nội dung cũng như hiệu lực của biện pháp thế chấp cũng lệ thuộc vào
quan hệ nghĩa vụ chính. Tuy nhiên, tại Điều 15, Nghị định 163/2006/NĐ-CP nghĩa vụ
phụ lại không hoàn toàn phụ thuộc vào sự tồn tại của nghĩa vụ chính nếu như nghĩa vụ
chính đã được thực hiện nhưng lại bị vô hiệu, hủy bỏ hay đơn phương chấm dứt thực hiện
thì nghĩa vụ phụ - biện pháp thế chấp tài sản không đương nhiên chấm dứt.
Thứ hai, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm đối vật.
Quyền của bên nhận thế chấp tài sản được xác định là tập hợp quyền đối với tài sản cụ
thể thuộc sở hữu của người khác. Theo đó, biện pháp bảo đảm đối vật là việc bên bảo

đảm dùng hoặc giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên này, trong trường hợp người có nghĩa
vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã được bảo đảm bằng tài sản
bảo đảm thì bên có quyền sẽ được tác động lên tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Trong biện
pháp bảo đảm đối vật bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp bảo đảm
mang tính chất tài sản. Với tính chất này thì bên nhận thế chấp được thiết lập quyền ưu
tiên và quyền đeo đuổi đối với tài sản bảo đảm. Biện pháp thế chấp tài sản cho phép bên
nhận thế chấp được quyền ưu tiên nhờ đó mà chủ nợ được phép nhận tiền thanh toán từ
giá bán các tài sản liên quan trước tất cả các chủ nợ không có bảo đảm4; Quyền đeo đuổi
tài sản bảo đảm cho đến khi bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ đối với mình trong
quan hệ nghĩa vụ chính. Hơn thế nữa, pháp luật quy định việc đeo đuổi tài sản thế chấp
được thực hiện ngay cả trong trường hợp bên thế chấp đã dịch chuyển tài sản thế chấp
cho một chủ thể khác thể hiện ở quyền đòi lại tài sản thế chấp thông qua việc thu hồi tài
sản thế chấp cụ thể trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự
đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ
các trường hợp việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế
chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình.

Nguyễn Ngọc Điện: Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam,
Nxb Trẻ, Tp Hồ Chí Minh, 2001, tr. 183.
4

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

13

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

Ví dụ: Ngân hàng A cho anh B vay 500 triệu VN với điều kiện anh B phải thế chấp
căn nhà X thuộc sở hữu của mình cho ngân hàng và hai bên đã tiến hành thủ tục đăng ký
giao dịch bảo đảm. Trong thời gian căn nhà đang được thế chấp thì anh B lại bán căn nhà
của mình cho chị C mà không được sự đồng ý của ngân hàng A. Trong trường hợp này,
Ngân hàng A hoàn toàn có quyền thu hồi căn nhà của B từ chị C.
Cũng ví dụ trên: nếu như việc mua bán nhà giữa B và C được thực hiện trước thời
điểm đăng ký thế chấp và C là bên mua ngay tình thì trong trường hợp này ngân hàng A
không có quyền thu hồi nhà ở đã thế chấp nhưng lại có quyền đối với giá trị của căn nhà
là số tiền bán nhà của B như đối với căn nhà mà B đã đem thế chấp.
Như vậy, có thể khẳng định việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với nhà ở từ phía
khách hàng vay cho người khác thì không đương nhiên làm chấm dứt quan hệ bảo đảm
mà bên khách hàng vay và tổ chức tín dụng đã thỏa thuận khi thiết lập quan hệ thế chấp
tài sản để vay vốn của hai bên.
Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp
thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc
mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán,
trao đổi bên thế chấp phải thay thế tài sản khác và nó cũng mang đầy đủ tất cả những bản
chất pháp lý của tài sản thế chấp mà bên thế chấp đã dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
ban đầu để kê biên tài sản, bán đấu giá hoặc áp dụng các phương thức xử lý khác mà hai
bên đã thỏa thuận do việc vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp. Nói một cách khác, việc
chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp không đương
nhiên làm chấm dứt quan hệ thế chấp tài sản mà hai bên đã thỏa thuận.
Từ những phân tích trên có thể khẳng định biện pháp thế chấp tài sản là một trường
hợp của bảo đảm đối vật vì bên thế chấp dùng một hay nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình nhưng không chuyển giao tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cần
phân biệt với biện pháp cầm cố tài sản bởi đây cũng là một hình thức bảo đảm đối vật
nhưng bên cầm cố phải giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố.
Thứ ba, không có sự chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

Đây là một đặc trưng riêng biệt nhất của biện pháp thế chấp dùng để phân biệt với các
biện pháp bảo đảm khác. Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao
tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp mà vẫn được trực tiếp nắm giữ tài sản đó. Tính
chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp
những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp như: bản sao Giấy đăng
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

14

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

ký quyền sở hữu tài sản (như đất đai, nhà ở, ô tô, tàu bay, tàu biển,…), giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất,…hay các giấy tờ khác
như hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì thế,
mặc dù bên thế chấp vẫn là người quản lý tài sản nhưng không thể định đoạt tài sản vì
giấy tờ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu tài sản đó do bên có quyền trực tiếp nắm
giữ. Như vậy, khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên được giảm
thiểu các thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao tài sản từ chủ thể này sang
chủ thể khác. Chính vì thế, biện pháp thế chấp tài sản đáp ứng linh hoạt lợi ích của các
chủ thể trong quan hệ bảo đảm nghĩa vụ. Chẳng hạn, trong việc thực hiện biện pháp thế
chấp tài sản thì quyền lợi của các bên sẽ được thể hiện một cách tối ưu cụ thể: Đối với
bên thế chấp, biện pháp này giúp cho bên thế chấp vẫn tồn tại quyền tiếp tục sử dụng,
khai thác công dụng của tài sản thế chấp để thu được lợi ích trong việc sản xuất, kinh
doanh. Đối với bên nhận thế chấp, họ không cần phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo
đảm trong thời hạn nhận thế chấp và vì thế họ không phải chịu những chi phí từ công
việc bảo quản tài sản bảo đảm như trả thù lao cho người trông coi, chi phí cho việc bảo
quản thích hợp cũng như việc bồi thường thiệt hại do không may làm hư hại, mất mát tài

sản thế chấp nhưng họ vẫn yên tâm trong khâu thu hồi vốn khi bên thế chấp không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm. Tóm lại, thông qua việc không
chuyển giao tài sản, biện pháp này vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm của bên có
nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình vừa có mục đích giúp
cho bên có quyền có thể kiểm soát tài sản để trong trường hợp nếu cần có thể yêu cầu kê
biên, bán đấu giá hoặc áp dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản nhằm thanh toán
nghĩa vụ được bảo đảm.
Thứ tư, phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản là toàn bộ nghĩa vụ (kể cả
nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại), nếu như các bên không có thỏa thuận khác và
pháp luật không quy định khác tuy nhiên các bên cũng có thể thỏa thuận để được bảo
đảm một phần nghĩa vụ chính.
Do theo quy định tại Khoản 1, Điều 319, BLDS năm 2005: “Nghĩa vụ dân sự có thể
được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi
như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại.” Tuy nhiên,
phạm vi bảo đảm không được vượt quá phạm vi nghĩa vụ chính dù tài sản thế chấp có giá
trị lớn hơn nhiều lần giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

15

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

Thứ năm, trong quan hệ thế chấp một tài sản có thể đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ.
Theo quy định tại Điều 324, BLDS năm 2005 quy định:“Một tài sản có thể bảo đảm
thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tài sản đó có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch
bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận

khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
nếu như tài sản đó lớn hơn tổng giá trị của tất cả nghĩa vụ được bảo đảm tại thời điểm xác
lập các giao dịch. Tuy nhiên, sự thỏa thuận trong quan hệ dân sự luôn luôn được coi
trọng, chính vì vậy các bên có thể thỏa thuận dùng một tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ
hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ đó. Điều 5, Nghị
định 163/2006/NĐ-CP quy định: “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo
đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị
nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác.”
Thứ sáu, biện pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ đưa ra xử lý khi và chỉ khi có sự vi phạm
nghĩa vụ chính (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác).
Bên có nghĩa vụ được coi là có sự vi phạm nghĩa vụ khi họ không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ của mình gây ra thiệt hại cho bên có quyền. Biện pháp bảo
đảm là biện pháp có chức năng dự phạt. Chức năng này dự báo trước hậu quả cho bên có
nghĩa vụ phải chịu khi vi phạm nghĩa vụ. Hậu quả đó là tài sản thế chấp sẽ được đưa ra
xử lý theo thỏa thuận của các bên, nếu các bên không có thỏa thuận thì tài sản sẽ được xử
lý theo quy định của pháp luật. Khi nghĩa vụ chính được thực hiện tài sản thế chấp sẽ
được hoàn trả cho bên thế chấp, biện pháp bảo đảm đương nhiên chấm dứt.
1.4. Khái quát chung về thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức
tín dụng
1.4.1. Khái niệm về thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín
dụng
Thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng là một loại hình
giao dịch bảo đảm được hầu hết được các bên sử dụng rộng rãi trong hoạt động bảo đảm
tiền vay tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam hiện nay. Không thể phủ nhận rằng, thế chấp
nhà ở là biện pháp bảo đảm có rất nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác, xét từ
góc độ tính tiện dụng cho các bên liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm) đồng
thời, giúp các tổ chức tín dụng có khả năng thu hồi vốn cao và thúc đẩy tổ chức tín dụng
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

16

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn

cho vay để cung ứng vốn cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Vì thế, nhà làm luật hiện hành
rất quan tâm đến giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng thông qua việc tạo hành
lang pháp lý vững chắc trên cơ sở ban hành những văn bản quy phạm pháp luật để điều
chỉnh.
Trước đây, theo Khoản 2, Điều 2, Nghị định 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo
đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ghi nhận: “Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc
cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được
cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay
của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.”
Theo quy định hiện hành: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận
thế chấp”5. Với bản chất là một trường hợp cụ thể của thế chấp tài sản và kết hợp với
những quy định vừa nêu thì biện pháp thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại
các tổ chức tín dụng có thể được định nghĩa như sau:
“Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng là một biện
pháp bảo đảm nghĩa vụ theo đó bên thế chấp (khách hàng vay) thỏa thuận với bên nhận
thế chấp (tổ chức tín dụng) dùng nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng (sau đây gọi là hợp
đồng vay) và không chuyển giao nhà ở của mình cho bên nhận thế chấp”
Trong thời đại toàn cầu hóa, khi mà các giao dịch dân sự trở nên đa dạng và phức tạp
hơn, cùng với đó các quan hệ tín dụng biện pháp cho vay có bảo đảm bằng tài sản giúp

các bên tin tưởng và mạnh dạn hơn khi tham gia vào các giao dịch dân sự tạo điều kiện
cho sự chu chuyển nguồn vốn một cách mạnh mẽ và có hiệu quả, góp phần phát triển
kinh tế, đất nước.
1.4.2. Đặc trưng của thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín
dụng
Dựa vào khái niệm của biện pháp thế chấp nhà ở đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ
chức tín dụng kết hợp với khái niệm và đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản nói
chung thì biện pháp thế chấp nhà ở cũng mang cho mình những đặc trưng cơ bản của
biện pháp thế chấp tài sản như: Thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ
chức tín dụng là biện pháp bảo đảm đối vật, không có sự chuyển giao nhà ở thế chấp cho
5

Đoạn 1, Khoản 1 , Điều 342, BLDS 2005.
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

17

SVTH: Dƣơng Thị Mỹ Hạnh

thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tố chức tín dụng – lý luận và thực tiễn

Trích đoạn

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về