Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

TR Ờ

Ọ
Ầ T
UẬT

-----o0o-----

UẬ VĂ TỐT

ỆP Ử

Â

UẬT

Niên khóa: 2011-2015

Ề TÀ :

MỘT SỐ VẤ

Ề P ÁP Ý VỀ Ị
Ộ
SẢ

Giảng viên hướng dẫn:
TS. ao hất inh
Bộ môn: uật Thương mại

GIÁ BẤT

Sinh viên thực hiện:
inh Thị Việt Trinh
MSSV: 5116036
ớp:
1164 2

Cần Thơ, năm 2014


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

Ờ

ẢM


Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đến Ban Giám Hiệu
nhà trường, quý Thầy Cô khoa Luật Đại Học Cần Thơ đã tạo điều kiện cho em vốn kiến
thức tiếp thu trong quá trình học tập không chỉ là nền tảng trong quá trình nghiên cứu
khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước ra xã hội một cách vững chắc và tự
tin. Đặc biệt em cảm ơn thầy Cao Nhất Linh đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành luận
văn này với những chỉ dẫn khoa học quý báu trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu
và hoàn thành, đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, những người anh, người
chị, bạn bè đã ủng hộ giúp đỡ em trong thời gian qua. Do trình độ lý luận cũng như kinh
nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên trong quá trình hoàn thành khóa luận cũng như trong
quá trình báo cáo khó tránh khỏi những sai sót em mong nhận được sự đóng góp của quý
Thầy Cô để bài luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

Ậ XÉT Ủ

Ả

VÊ

Ớ

DẪ



................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2014
chữ ký

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

Ậ XÉT Ủ

Ộ

Ồ

P Ả BỆ



.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

.............................................................................................................................
Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2014
hữ ký

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

MỤ

Ụ


Trang

PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................. 1
3. Đối tượng và phạm vi cứu ...................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 2
5. Kết cấu của luận văn .............................................................................. 2
1
Á VẤ
1.1

Ề Í UẬ VỀ BẤT Ộ
Ộ
SẢ

SẢ VÀ Ị

Á BẤT

hái quát về định giá ............................................................................................ 3

1.1.1 Khái niệm định giá .............................................................................................. 3
1.1.2 Đối tượng của định giá ........................................................................................ 4
1.1.3 Cơ sở cho định giá ................................................................................................ 4
1.1.4 Một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá ................................................. 6
1.2

ịnh giá bất động sản............................................................................................ 7

1.2.1 Khái niệm bất động sản ....................................................................................... 7
1.2.2 Phân loại bất động sản ........................................................................................ 8
1.3 Vai trò, mục đích của việc định giá bất động sản ................................................ 8
1.3.1 Vai trò của việc định giá bất động sản .................................................................8
1.3.1.1 Đối với các tổ chức tín dụng ............................................................................... 8
1.3.1.2 Đối với hoạt động bán đấu giá ........................................................................... 9
1.3.1.3 Đối với việc góp vốn, thành lập doanh nghiệp .................................................... 10
1.3.1.4 Đối với nền kinh tế Việt Nam .............................................................................. 10
1.3.2 Mục đích định giá bất động sản ........................................................................... 11
1.4

ác yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản .................................. 13

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
1.5 ược sử hình thành và phát triễn của pháp luật về định giá tài sản nói chung bất
động sản nói riêng. ....................................................................................................... 15

2
MỘT SỐ QUY Ị

P ÁP UẬT VỀ Ị

Á BẤT Ộ

SẢ

2.1 hủ thể trong hoạt động định giá bất động sản .................................................... 17
2.1.1 Cơ quan nhà nước................................................................................................ 17
2.1.2 Doanh nghiệp định giá ......................................................................................... 19
2.1.3 Các chủ thể khác .................................................................................................. 20
2.2 iều kiện hoạt động định giá ................................................................................. 21
2.2.1 Đối với Hội đồng thẩm định giá của nhà nước .................................................... 21
2.2.2 Đối với doanh nghiệp ........................................................................................... 23
2.2.3 Đối với hợp tác xã và tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá .............................. 25
2.2.3.1 Đối với hợp tác xã .............................................................................................. 25
2.2.3.2 Đối với tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá .................................................... 26
2.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản .......................................................................... 27
2.4 Quy trình định giá bất động sản ............................................................................ 28
2.4.1 Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định và sự lựa chọn giá làm cơ sở
thẩm định. .................................................................................................................... 29
2.4.2 Lập kế hoạch thẩm định giá ................................................................................. 29
2.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin ........................................................... 30
2.4.4 Phân tích thông tin .............................................................................................. 30

2.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá và lựa chọn giá làm cơ sở định
giá .................................................................................................................................30
2.4.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá............................................................. 31
2.5 Phương pháp định giá bất động sản ...................................................................... 31
2.5.1 Phương pháp so sánh ........................................................................................... 32
2.5.2 Phương pháp chi phí ............................................................................................ 33
2.5.3 Phương pháp thu nhập ........................................................................................ 34

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
2.5.4 Phương pháp thặng dư ........................................................................................ 35
2.5.5 Phương pháp lợi nhuận ....................................................................................... 35
2.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản ......... 36
2.6.1 Quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước khi hoạt động định giá bất động sản
.............................................................................................................................. 36
2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp hoạt động định giá................................... 38
2.7 Quản lý nhà nước về định giá bất động sản .......................................................... 44

3
T Ự TR

VÀ

Ớ

À T Ệ P ÁP UẬT VỀ Ị
Á BẤT Ộ
SẢ

3.1 Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản ................................................... 47
3.1.1 Thực trạng............................................................................................................ 47
3.1.2 Hạn chế của pháp luật về định giá bất động sản ................................................. 48
3.1.2.1 Hạn chế về chủ thể ............................................................................................. 49
3.1.2.2 Hạn chế về điều kiện hoạt động .......................................................................... 49
3.1.2.3 Hạn chế về tiêu chuẩn định giá........................................................................... 50
3.1.2.4 Hạn chế về quy trình định giá............................................................................. 50
3.1.2.5 Hạn chế về việc áp dụng các phương pháp định giá ........................................... 51
3.1.2.6 Hạn chế trong quản lý nhà nước ........................................................................ 52
3.1.2.7 Hạn chế trong quá trình thu thập thông tin ......................................................... 53
3.2

ướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản ......................................... 54

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể .......................................................................... 54
3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về điều kiện hoạt động ...................................................... 54
3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về tiêu chuẩn định giá ....................................................... 55
3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về quy trình định ............................................................... 55
3.2.5 Hoàn thiện pháp luật về phương pháp định giá .................................................. 56
3.2.6 Tăng cường chất lượng hiệu quả bộ máy nhà nước ............................................ 56
3.2.7 Hoàn thiện hệ thống thông tin ............................................................................. 57
3.2.8 Các hoàn thiện khác............................................................................................. 57

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
3.2.8.1 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường văn hóa .................................. 57
3.2.8.2 Đề xuất với cơ quan có thẩm quyền .................................................................... 58

KẾT LUẬN ................................................................................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh


Ờ

Ó

ẦU


1. ý do chọn đề tài
Trong những năm vừa qua, cùng với sự phát triển của đất nước hoạt động thẩm định
giá - một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng tầm
quan trọng đối với nền kinh tế thị trường của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ
đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh mà nó còn quan trọng đối với tất cả
các nước trên thế giới. Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó.
Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định
giá bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ. Định giá là một phần không thể thiếu
trong rất nhiều lĩnh vực: Thế chấp, đầu tư dự án, góp vốn liên doanh, giải phóng mặt
bằng, tính thuế… Một lý do quan trọng nữa của việc xác định đúng giá trị bất động sản là
giúp cho việc phân bố bất động sản như là một nguồn lực xã hội một cách có hiệu quả.
Khi tất cả nguồn lực bất động sản đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có
sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người cụ thể thì bất động sản sẽ được sử dụng
theo cách tốt nhất và có thể sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hơn nữa
định giá bất động sản sẽ tránh được các tranh chấp không đáng có, đảm bảo được quyền
và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ định giá.
Hiện nay có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để điều chỉnh,

hướng dẫn và làm cơ sở vận dụng trong quá trình định giá bất động sản nhưng nhìn chung
vẫn chưa mang tính cập nhật và theo kịp với xu hướng phát triển, còn rất nhiều bất cập
trong thực tế vì vậy với mong muốn tìm hiểu rõ hơn công tác định giá cũng như các quy
trình định nghiệp vụ, quản lý của nhà nước về hoạt động này và một số vấn đề khác nữa
nên vì lý do trên người viết chọn đề tài “ Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản”
làm đề tài nghiên cứu luận văn nhằm hệ thống lại các văn bản pháp luật và làm sáng tỏ
các cơ sở lý luận khoa học đồng thời đánh giá thực trạng và đưa ra các biện pháp khắc
phục để hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục đích sau:
Hệ thống hóa cơ sở khoa học và các phương pháp về định giá cùng với việc nghiên
cứu, đánh giá các quy trình, tình hình hoạt động định giá bất động sản và dẫn chiếu các
văn bản pháp luật hiện hành có liên quan qua đó đánh giá thực trạng hoạt động định giá
bất động định giá bất động sản ở Việt nam đồng thời đề xuất một số giải pháp và kiến
nghị hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản.
3. ối tượng và phạm vi nghiên cứu
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập chung nghiên cứu các chủ thể trong định giá bất
động sản, quyền và nghĩa vụ của chủ thể đồng thời còn nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy
trình, phương pháp định giá và quản lý nhà nước về định giá bất động sản
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thông qua các văn bản quy phạm pháp luật
đặc biệt là Luật giá, Luật Kinh Doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp…, bên cạnh đó
còn tham khảo trên báo chí, internet…
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài người viết đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đánh
giá…

5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì kết cấu của luận văn gồm có 3
chương:
Chương 1: Lý luận về bất động sản và định giá bất động sản
Nội dung bao gồm các khái niệm về định giá, đối tượng và cơ sở cho định giá và định giá
bất động sản bên cạnh đó còn nêu một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá cũng
như vai trò, mục đích và các yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản.
Chương 2: Các quy định pháp luật về định giá bất động sản
Chương này quy định các chủ thể, điều kiện, tiêu chuẩn của hoạt động định giá bất động
sản cũng như các quy trình, phương pháp định giá, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cá
nhân tham gia định giá bất động sản và quản lý của nhà nước về hoạt động này.
Chương 3: Thực trạng và hướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản
Nêu lên thực trạng và một số hạn chế của pháp luật: hạn chế về chủ thể, hạn chế về điều
kiện, tiêu chuẩn, các quy trình và phương pháp định giá bất động sản… Và những hướng
hoàn thiện pháp luật của các hạn chế nêu trên.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

2


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

1
Í UẬ VỀ BẤT Ộ
1.1

SẢ VÀ Ị

Á BẤT Ộ

SẢ

hái quát về định giá
1.1.1 Khái niệm định giá
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế

giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi
nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ
chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được
phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường, và
đội ngũ cán bộ thẩm định giá chuyên nghiệp. Định nghĩa về định giá cho tới nay, có
nhiều định nghĩa khác nhau.
Theo đại từ điển tiếng Việt: “Định giá” là quy định giá cả hàng hóa: định giá
hàng.1
Theo từ điển pháp luật Việt – Anh: “Định giá” là trường hợp tài sản đem bán đấu
giá phải lập tổ chức định giá để định giá chuẩn trước khi đem bán đấu giá. 2
Theo từ điển luật học: “Định giá” là việc ấn định, quyết định cuối cùng của một
sản phẩm, một tài sản.3
Theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012: “Định giá” là việc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho
hàng hóa, dịch vụ. 4
Mặc dù có thể có nhiều định nghĩa khác nhau, song định giá có những nét đặc
trưng cơ bản thừa nhận là:
 Định giá là công việc ước tính.
 Định giá là công việc đòi hỏi tính chuyên môn.
 Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
 Tài sản được định giá là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
 Xác định tại một tại một thời điểm cụ thể.
 Xác định cho một mục đích nhất định.

 Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

1

Nguyễn Như Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa-Thông Tin, năm 1998, tr. 642.
Vũ Quốc Tuấn, Từ điển pháp luật Việt – Anh, Nxb Đại học Quốc Gia- Tp. Hồ Chí Minh, năm 2002, tr. 200.
3
Từ điển luật học, Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp, Nxb Tư pháp, tr. 265.
4
Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012, điều 4, khoản 5 .
2

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

3


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một
khái niệm mang tính tổng quát sau: “Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy
cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định”.
1.1.2 Đối tượng của định giá
Theo tiêu chuẩn số 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 5 thì đối
tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo
quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định
giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất
động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ
quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá ở khu
vực và quốc tế.

Như vậy, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.6
Trong thẩm định giá, tài sản chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản. Bất
động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất; các tài sản khác do
pháp luật quy định.7 Động sản là những tài sản không phải bất động sản (máy móc, thiết
bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…8). Quyền sở hữu tài sản là quyền tài sản
bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật.9
1.1.3 Cơ sở cho định giá
Định giá tài sản có thể dựa vào cơ sở là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường.
Tùy vào mỗi loại tài sản mà có thể có cơ sở định giá khác nhau. Định giá những tài sản có
nhiều giao dịch trên thị trường thường dựa vào cơ sở giá trị thị trường, trong khi đó, các
tài sản ít giao dịch hoặc không giao dịch thường dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường.
Thứ nhất, giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là

5

Nội dung tiêu chuẩn 05, tiêu chuẩn số 12 về phân loại tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
ban hành kèm theo quyết định 219/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06
tiêu chuẩn thẩm định giá( đợt 3).
6
Bộ luật dân sự năm 2005, điều 163 .
7
Bộ luật dân sự năm 2005, điều 174, khoản 1.
8
Bộ luật dân sự năm 2005, điều 174, khoản 2.
9
Bộ luật dân sự năm 2005, điều 164, đoạn 1.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

4


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường”. 10
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
 Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển
nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
 Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu
liên quan đến tài sản trên thị trường.
 Kết quả khảo sát thực tế.
Thứ hai, giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản
ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá
trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính
thuế…11”
Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị
phi thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa
xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân thủ các
bước sau:
Bước 1: Xác định rõ đối tượng được định giá;
Bước 2: Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được định giá;
Bước 3: Xác định rõ mục đích của định giá tài sản;

Bước 4: Xác định giá trị làm cơ sở cho định giá;
Bước 5: Khảo sát thực tế tài sản cần định giá bảo đảm các bước công khai cần thiết;
Bước 6: Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá
trình định giá;
Bước 7: Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ định giá.

10

Tiêu chuẩn số 01 giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( đợt 1).
11
Tiêu chuẩn số 02 giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

5


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
Nếu công việc định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là
giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ trong báo cáo
định giá.
Bước 8: Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
1.1.4 Một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá
Giá cả của tài sản nói chung và bất động sản nói riêng phụ thuộc rất lớn vào giá trị
sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng… Ở các
nước thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là một ngành

có tính chuyên nghiệp cao. Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều thông qua môi
giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp. Các chuyên gia
định giá bất động sản thường là những người có kinh nghiệm, am hiểu về thị trường bất
động sản, am hiểu về kỹ thuật và kiến trúc. Ngoài ra người định giá kết hợp những kinh
nghiệm thực tiễn, dự đoán thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt
động định giá bất động sản.
Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh
tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải kết hợp
chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Trên thực tế hoạt động định giá tại
Việt Nam, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá. 12 Tuy nhiên, các nguyên tắc
chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:
Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Tuy nhiên một tài
sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của tài sản đó.
Thứ hai, nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản
này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các
tài sản khác có thể thay thế. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán
ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có
12

Tiêu chuẩn số 06 – Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01-01-2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

6


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với
điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận
trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường
và một thời điểm.
Thứ ba, nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có
tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự
vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là
lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư
bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
Thứ tư, nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa
hoặc hữu dụng cao nhất. Do đó thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù
hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.
1.2 ịnh giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trong đó; Các tài sản gắn liền với đất do
pháp luật quy định.13
Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu các công trình xây dụng trên đất (nếu có) của một bất động sản cụ thể cho một mục

đích đã xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và bằng phương pháp
phù hợp.
Theo Luật kinh doanh bất động sản: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác
định giá của một bất động sản tại một thời điểm xác định. 14
Định giá bất động sản cũng theo phương pháp chung của định giá. Điều quan trọng
đối với thẩm định viên là phải hiểu thấu đáo, áp dụng thành thạo và giải thích rõ ràng các
phương thức thích hợp. Đạt được mục tiêu này, thẩm định viên sẽ góp phần hoàn thiện và
13
14

Bộ luật dân sự năm 2005, điều 174, khoản 1.
Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, điều 9, khoản 4.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

7


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
làm tăng độ tin cậy đối với định giá theo giá trị thị trường và làm lành mạnh thị trường tài
sản đặc biệt là thị trường bất động sản.
1.2.2 Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nước ngoài và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có
thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây
dựng và bất động sản đặc biệt.
Thứ nhất, bất động sản có đầu tư xây dựng:
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thật, hạ
tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc…Trong bất động sản có đầu tư xây dựng
thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là

nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng
quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đối đa số các giao dịch trên thị
trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Thứ hai, bất động sản không đầu tư xây dựng:
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
Thứ ba, bất động sản đặc biệt:
Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo toàn quốc gia,
di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại
bất động sản này khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.3 Vai trò, mục đích, của việc định giá bất động sản
1.3.1 Vai trò của định giá bất động sản
1.3.1.1 Đối với các tổ chức tín dụng
Định giá bất động sản tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng ở Việt Nam là một trong
những nghiệp vụ quan trọng trong việc cấp tín dụng và quản lý nợ xấu cho các Ngân hàng
thương mại. Kết quả định giá bất động sản cho biết giá trị tài sản bảo đảm do vậy đó là
một trong những cơ sở để Ngân hàng xem xét trước khi quyết định cấp tín dụng cho
khách hàng.
Khi nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng, các ngân hàng phải thu thập thông tin có
liên quan đến khách hàng và khoản vay sau đó tiến hành định giá để đưa ra quyết định có
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

8


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
nên cho khách hàng vay hay không nhưng khi không thể nhìn vào những cái vô hình khó

phân tích như giá trị vô hình của doanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu, giá trị thực
của các khoản phải thu, các khoản tồn kho… do Việt Nam còn thiếu tổ chức xếp hạng tín
nhiệm độc lập nên việc đánh giá xếp loại khách hàng, đánh giá công ty càng trở nên chủ
quan thì việc xét duyệt cho vay lại càng khó khăn hơn. 15 Vì thế các tổ chức tín dụng,
Ngân hàng tại Việt Nam chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những gì hiện hữu nhất
đó chính là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là bất động sản để bảo đảm cho các khoản
vay. Việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được bảo đảm bằng bất
động sản, nhất là những bất động sản có tính thanh khoản và giá trị cao.
1.3.1.2 Đối với hoạt động bán đấu giá
Một trong những phương án xử lý tài sản bảo đảm, cấn trừ nợ là tiến hành bán đấu
giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng nên hoạt động thẩm định giá sẽ giúp cho
hoạt động bán đấu giá được công khai, minh bạch hơn và hạn chế phát sinh những tranh
chấp và tiêu cực xảy ra: Hiện tượng đẩy giá mua lên hoặc hạ giá bán bất động sản của nhà
nước xuống để kiếm lời.16
Tuy nhiên vẫn có những nhập nhằng về hình thức tổ chức định giá và bán đấu giá vì
hiện nay nhiều tổ chức định giá và bán đấu giá tiền thân là một đơn vị nhưng khi muốn
đăng kí thêm chức năng bán đấu giá thì một bộ phận của một tổ chức định giá được tách
ra thành một pháp nhân độc lập nhưng có cùng một đơn vị chủ quản hoặc có trường hợp
có cổ phần nhưng chưa đến tỉ lệ cổ phần chi phối. Hai tổ chức này về hình thức thì có vẻ
là độc lập với nhau nhưng thực chất là hoạt động “ hai trong một”. 17 Vấn đề này thì Nghị
định 17/2010/NĐ-CP và Thông tư 23/2010/TT-BTP cũng quy định rất cụ thể: Đối với
doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đồng thời có chức năng thẩm định giá, nếu doanh
nghiệp hoặc chi nhánh của doanh nghiệp hoặc các tổ chức thuộc doanh nghiệp, đơn vị
kinh tế mà doanh nghiệp đó có cổ phần chi phối đã tiến hành thẩm định giá tài sản để
bán đấu giá thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản không được đồng thời tiến hành bán
đấu giá tài sản đó.18
Bên cạnh đó thẩm định giá và bán đấu giá bất động sản là một hoạt động thường gắn
với biện pháp cưỡng chế thi hành án, vì thế hoạt động này cần có những quy định cụ thể,
15

Hồ Thanh Thiên, TS Nguyễn Chí Đức, Quy định về vấn đề tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Việt
Nam hiện nay, tạp chí phát triển & hội nhập, số 6, 2012, tr.46-49, tr.47.
16
Nguyễn Kim Đức, Những vấn đề tài chính – ngân hàng hiên đại, Tạp chí Phát triển & hội nhập, số 7, 2012, tr. 1421, tr. 21.
17
Bảo Minh, Bổ trợ tư pháp, Thực tiển thi hành pháp luật về bán đấu giá tài sản – Còn nhiều tài sản,
[ngày truy cập
06/11/2014].
18
Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày
04/03/2010 của Chính phủ về Bán đấu giá tài sản, điều 11, khoản 4.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

9


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
rõ ràng để tạo cơ sở pháp lý19 cho cơ quan thi hành án và chấp hành viên thực hiện nhiệm
vụ đúng pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực của Tòa án đã tuyên thi hành trên thực tế đạt
hiệu quả.20
1.3.1.3 Đối với việc góp vốn thành lập doanh nghiệp.
Định giá tài sản để góp vốn thành lập doanh nghiệp là chìa khóa để phân chia quyền
lực và lợi ích tài chính trong công ty, bằng việc góp vốn người góp vốn được nhận phần
vốn góp có giá trị tương ứng với giá trị tài sản góp vốn: Có số cổ phiếu biểu quyết, được
chia lợi nhuận, nhận giá trị tài sản ròng khi giải thể hoặc phá sản công ty tương ứng với
phần vốn góp.
Góp vốn thành lập doanh nghiệp có thể bằng tiền mặt, tài sản, danh tiếng, bí quyết
công nghệ. Tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng
phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định

giá21…với trường hợp góp vốn bằng bất động sản nếu do đơn vị tự định giá không phù
hợp so với thực tế của bất động sản cùng loại hoặc tương đương trên thị trường thì đơn vị
phải xác định lại giá trị hợp lý của bất động sản đó thông qua hội đồng định giá ở địa
phương hoặc tổ chức có chức năng định giá theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, bất động sản đó phải phải được đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở
hữu, khi góp vốn phải xuất hóa đơn, trong hóa đơn ghi giá trị của bất động sản đúng bằng
giá trị góp vốn theo biên bản của hội đồng quản trị, dòng thuế giá trị gia tăng không ghi
và gạch chéo. Hóa đơn này làm căn cứ để chuyển quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Bất động sản góp vốn trong trường hợp này không phải chịu lệ phí trước bạ.
Riêng đối với bất động sản làm tài sản kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân thì không
phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp.
1.3.1.4 Đối với nền kinh tế Việt Nam
Ngành định giá bất động sản ra đời trong nền kinh tế thị trường là một tất yếu khách
quan của xã hội. Sự ra đời của định giá đánh dấu một bước dài trong giao dịch, phù hợp
với quá trình hội nhập quốc tế của nước ta. Định giá dần đóng vai trò quan trọng, một
thành phần không thể thiếu trong hoạt động đời sống.
Việc ra đời nghề định giá bất động sản tách nghiệp vụ định giá ra khỏi các hoạt động
quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy nhà nước, đảm
19

Luật Thi hành án dân sự năm2008, điều 98; Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/07/2009 của Chính phủ quy định
chi tiết và thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2008, điều 15.
20
Hồ Quân Chính, Công tác thi hành án dân sự, Một số vấn đề về định giá, định giá lại và bán đấu giá tài sản kê
biên để thi hành án, />[ngày truy cập 06/11/2014].
21
Luật doanh nghiệp năm 2005 (sửa đổi bổ sung năm 2009, 2013), điều 30, khoản 1.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

10


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
bảo đáp ứng các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế. Chức năng quản ý nhà nước
về giá chủ yếu dưới các hình thưc gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh
tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt
Nam và Quốc tế.
Hiện nay, nghề định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ định giá đã
được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính
phục vụ cho các hoạt động về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…nó đã và
đang đem lại nguồn tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp
ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập
quốc tế. Như vậy, định giá ra đời là một tất yếu khách quan và phù hợp với quá trình đổi
mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo
định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.22
Do vậy, một bất động sản có tình trạng pháp lý bảo đảm chỉ khi đáp ứng được các
điều kiện sau:
Thứ nhất, có đầy đủ các loại giấy tờ hợp lệ và hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu
đối với nhà ở, công trình xây dựng cũng như quyền sử dụng đối với đất.
Thứ hai, không có tranh chấp.
Thứ ba, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Thứ tư, còn trong thời hạn sử dụng (đối với đất)
1.3.2 Mục đích của định giá bất động sản
Định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro, làm
lành mạnh tài chính, phục vụ cho hoạt động vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Các
mục đích cơ bản của thẩm định giá bất động sản gồm: Mua bán, sáp nhập (M&A) doanh
nghiệp, ngân hàng; góp vốn liên doanh; đền bù giải phóng mặt bằng; …
Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn bộ tài sản,
quyền, lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt sự

tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập. Mua lại doanh nghiệp được hiểu là việc mua toàn
bộ hoặc một phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc
một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại. Bên cạnh các ngân hàng yếu kém bị
khoanh vùng bắt buộc cơ cấu lại, đến nay nhiều ngân hàng không nằm trong diện tái cơ
cấu cũng thực hiện M&A. Cụ thể ngày 23/11/2013, ngân hàng Đại Á (DaiABank) đã sáp
nhập vào ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Tp. Hồ Chí Minh (HDBank),
22

Thẩm định giá, Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, [ngày truy cập 07/11/2014].

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

11


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
Cũng không thuộc diện tái cấu trúc bắt buộc, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên
19/04/2014, ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam (MaritimeBank) đã đệ
trình nội dung sáp nhập với ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Mê Kông
(MDBank).23 Tài sản thẩm định giá để M&A là giá trị của bất động sản bao gồm quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ;
Góp vốn liên doanh: Ngoài yếu tố thị trường còn phụ thuộc vào mức độ đóng góp của
tài sản tham gia góp vốn theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất như góp bằng
quyền sử dụng đất, các điều kiện kinh doanh đặc biệt như định giá chẳng hạn, các nghề có
điều kiện đăng ký ngặt nghèo (vốn pháp định, thẻ nghề, kinh nghiệm).
Trường hợp nếu bất động sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại
thời điểm góp vốn thì các thành viên sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản
nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và
giá trị thực tế của bất động sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá.
Tuy nhiên, với quy định như trên, nếu bất động sản góp vốn được định giá bởi các cổ

đông thì sẽ dẫn đến khả năng các cổ đông cùng nhau định giá không sát với giá thị trường
và cùng nhau chấp nhận giá trị bất động sản không sát giá trị thị trường đó. Hậu quả gây
ra làm thiệt hại cho những cổ đông không biết, cổ đông đến sau và thất thu thuế nhà nước.
Ví dụ: Thành viên A và thành viên B cùng nhau góp vốn xây dựng thành lập công ty
X bằng một mảnh đất có giá trị thị trường là 1 tỷ đồng và nhà xưởng đi thuê giá trị 1 tỷ
đồng. Mỗi bên góp 50%. Như vậy, tổng tài sản theo giá thị trường là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên
A và B cùng thỏa thuận với nhau trong biên bản định giá mảnh đất và nhà xưởng trị giá
gần 4 tỷ. Như vậy, vốn điều lệ công ty sẽ là 4 tỷ đồng. Với hành động này, quy mô vốn
của công ty X cao hơn thực tế. Đáng chú ý, nếu định giá bất động sản đó khấu hao trong
10 năm thì mỗi công ty do A và B góp vốn sẽ khấu hao 400 triệu đồng, trong khi nếu bất
động sản được đánh giá thật thì công ty chỉ được khấu hao mỗi năm 200 triệu. Như vậy
công ty X có lãi, nhà nước sẽ thất thu tiền thuế đánh trên phần trên lệch 200 triệu đồng
mỗi năm. 24
Mục đích đền bù, giải phóng mặt bằng thì phải căn cứ vào quyết định của từng địa
phương về mức giá đền bù, mỗi địa phương có mức giá khác nhau, đấy là do bồi thường
của nhà nước còn nếu là tư nhân đền bù với nhau thì lại khác vì đây lại có yếu tố phi thị
trường, người bị bồi thường và được bồi thường nên không có yếu tố “điều kiện thương
mại bình thường” hay “thuận mua vừa bán nữa”…Theo đánh giá của thứ trưởng Huỳnh

23

Nguyễn Quốc Việt, M&A ngân hàng: thực trạng và giải pháp, tạp chí Kinh tế và dự báo, số 17, 2014, tr.23.
Phan Vân Hà, Đầu tư chứng khoán, Góp vốn bằng tài sản cần được định giá, [ngày truy cập 08/11/2014].
24

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

12

Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
Thị Nhân, việc bồi thường đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân, việc
xác định đất ở để bồi thường đối với đất nông nghiệp và đất vườn ao liền kề với đất ở xen
kẽ trong khu dân cư, ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ
bằng tiền 20-50% mức bồi thường đất ở đất liền kề. Quy định này phù hợp với thực tế sử
dụng đất và đảm bảo hợp lý lợi ích của người dân khi nhà nước thu hồi.25
Mục đích thế chấp: khoảng thời gian bất động sản thế chấp đó (thường là một năm).
Khi đó Ngân hàng mới cần xác định giá trị bất động sản thế chấp vì nếu có tranh chấp thì
rất khó có trường hợp tranh chấp trong quá trình cho vay, vậy là ta phải tính tỷ lệ biến
động giá cho một năm sau. Biên độ biến động giá của bất động sản ta đưa ra phải phù hợp
với yếu tố cấu thành chính hoặc có ảnh hưởng lớn của bất động sản, trượt giá của bất
động sản để điều chỉnh tăng hay giảm so với bất động sản tại thời điểm thẩm định giá
hiện tại.
Việc định giá bất động sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của
ngân hàng, tuy nhiên, định giá nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị
trường do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh
nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp. Việc tồn tại bộ phận định giá chủ yếu
nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản bảo đảm của ngân hàng. Ngân hàng vẫn độc
quyền trong dịch vụ định giá, chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty thẩm định
giá chuyên nghiệp.
Một trong những nguyên nhân quan trọng của nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động
sản chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng bất động sản trên thế giới là do định giá sai. Định giá
sai có thể do chất lượng và kinh nghiệm của thẩm định viên, nhưng chủ yếu lại là nguyên
nhân khách quan từ những yếu tố bên ngoài tác động tới giá trị việc định giá.26
1.4 ác yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản
Có các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như bất động
sản nói chung, cụ thể là:
Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng
cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị
trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói

trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động
sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động
25

Ngọc Quang, Giải phóng mặt bằng, cho thuê đất sẽ dễ dàng, Báo điện tử VnExpress, 2004,
/>[ngày truy cập 08/11/2014].
26
Thu Hương, VNVC thẩm định giá, Thẩm định giá thế chấp cần độc lập hơn, [ngày truy cập 08/11/2014].

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

13


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động
sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao
hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế
về vị trí bất động sản là cực kì quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình là nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với
các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những
khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá bất động sản sẽ thấp, ngược lại nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá trị xây dựng như nhau, bất động
sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng,
tính chất vật lý…). Mức ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy
thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với
giá trị đất khi sử dụng đất cho xây dựng.

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn
ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những bất động sản nằm ở vùng thường
bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất
động sản bị sút giảm và ngược lại.
Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng … hiện có.
Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước về
chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động
sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản
gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động
sản tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
1.5 ược sử về sự hình thành và phát triển của pháp luật về định giá tài sản nói
chung và bất động sản nói riêng.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

14


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
Định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ
thuật thẩm định giá được thiết lập tương tự nhau giữa các nước từ những năm 40 của thế
kỷ XX. Thế nhưng, hoạt động thẩm định giá trên thế giới chỉ thật sự phát triển và hoạt
động chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ này, hoạt động định giá đã phát triển
ở nhiều quốc gia lớn, nhỏ nhưng chưa có sự tập trung mang tính quốc tế, tuy nhiên các

tiêu chuẩn đánh giá tài sản ở các nước vẫn còn tương đồng. Trong những năm 70, vài cơ
quan định giá tài sản ở các nước phát triển để công bố những tiêu chuẩn hành nghề định
giá cho các thành viên của mình. Sau đó, một số quốc gia khác cũng hình thành các tiêu
chuẩn về đạo đức, nghề nghiệp trong hoạt động định giá, các tiêu chuẩn này đã hợp nhất
một phần hoặc toàn bộ vào các quy định và luật pháp của quốc gia.
Các thành viên ủy ban kỹ thuật của Viện định giá Hoàng gia Anh và văn phòng đại
diện của các tổ chức thẩm định giá Hoa Kỳ đã bắt đầu hội thảo vào cuối những năm 70,
tạo tiền đề cho việc thành lập Ủy ban các tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (TIAVSC)
năm 1981. Ủy ban đã đổi tên vào năm1994 thành Ủy ban các tiêu chuẩn định giá quốc tế
(IVSC). Từ 2003 IVSC đã trở thành hiệp hội lớn nhất, bao gồm các hiệp hội định giá
chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới và cho đến nay, ngoài IVSC, hiện còn có rất
nhiều tổ chức liên quan đến hoạt động định giá như WAVO (hiệp hội các tổ chức định giá
Thế giới); RICS (Viện khảo sát chuyên nghiệp hoàng gia Anh)…
Tại Việt Nam, trước 1986 nền kinh tế vẫn trong tình trạng sản xuất nhỏ, mang nặng
tính tự cung, tự cấp, nghèo nàn và lạc hậu, một bộ phận lớn tài sản trong nền kinh tế
không được xem là hàng hóa, khái niệm giá chỉ có tính chất danh nghĩa. Việc định giá
nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số lượng và chất lượng tài sản, khả
năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chế quản lý tài sản, khái niệm về định giá
tài sản theo giá trị thị trường không xuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này
nên không tạo cơ hội thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá phát triển. Sự khẳng định
chuyển đổi cơ chế kinh tế tại Đại hội Đảng lần VI năm 1986 đã mở đường cho công cuộc
đổi mới, dẫn đến các hoạt động của kinh tế thị trường có điều kiện hình thành, làm phát
sinh nhu cầu trong thực tiễn về thẩm định giá các loại tài sản.
Từ đấy dẫn đến xuất hiện ngày càng nhiều nhu cầu trong việc xác định giá trị tài sản
cũng như hình thành các tổ chức có đủ điều kiện cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy
định pháp luật để xác định đúng giá trị thị trường của tài sản, phục vụ cho các nhu cầu
khác nhau về giá mà trước đây nó phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới các hình
thức áp đặt bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội
đồng định giá, mất thời gian và thậm chí đôi khi chưa đảm bảo được tính khoa học.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

15


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản
Xuất phát từ thực tiễn đó, ngày 08/06/1997 Ban Vật giá chính phủ (nay đã chuyễn
sang Bộ tài chính) chính thức trở thành thành viên của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN,
từ ngày xét thấy vai trò quan trọng của hoạt động định giá tại Việt Nam, năm 2002, Quốc
hội đã ban hành pháp lệnh số 40; năm 2005, chính phủ ban hành Nghị định
101/2006/NĐ-CP về thẩm định giá cùng các văn bản vi phạm pháp luật khác hướng dẫn,
ứng dụng các phương pháp trong hoạt động thẩm định giá. Đặc biệt, trong năm 2011, lần
đầu tiên dự thảo Luật giá đã được đưa ra lấy ý kiến trong kì họp Quốc hội khóa XIII (diễn
ra từ ngày 20/10 đến 26/11 năm 2011), NĐ89/2013/NĐ-CP ngày 06-08-2013;
NĐ177/2013/NĐ-CP ngày 11-11-2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá
số 11/2012/QH13 về thẩm định giá đã một lần nữa khẳng định tầm quan trọng của lĩnh
vực này, thể hiện rõ sự quan tâm của nhà nước, các Bộ, Cơ quan ban ngành trong việc
duy trì và phát triển hoạt động định giá tại Việt Nam ngày càng khởi sắc. Nếu như năm
1999, tại Việt nam chỉ có 2 doanh nghiệp định giá thì ngày nay, các doanh nghiệp hoạt
động trong lĩnh vực này ngày càng nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng. theo thông
báo mới nhất của bộ tài chính (Thông báo số 48/2011/TB-BTC) về việc công bố danh
sách các doanh nghiệp định giá, doanh nghiệp có chức năng định giá đủ diều kiện hoạt
động thẩm định giá năm 2011 thì con số này đã lên 52 doanh nghiệp.
Tóm lại, nhu cầu về thẩm định giá trị tài sản và dịch vụ định giá tuy mới xuất hiện và
phát triển ở nước ta trong những năm gần đây nhưng đã có những ảnh hưởng đáng kể đến
nhiều lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Do vậy rất cần sự quan tâm, phối hợp đồng bộ
của các Bộ ngành trong việc đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm làm cho dịch vụ này phát
triễn một cách lành mạnh, trở thành động lực thúc đẩy kinh tế.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

16


Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

2
Á QUY Ị

P ÁP UẬT VỀ Ị

Á BẤT Ộ

SẢ

Hoạt động định giá bất động sản là một hoạt động khách quan, có vị trí quan trọng
trong nền kinh tế thị trường, song hoạt động này liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau
nên khá phức tạp. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ
định giá bất động sản, cụ thể là của tổ chức, cá nhân kinh doanh; bảo đảm trật tự quan hệ
xã hội phát sinh trong hoạt động định giá bất động sản, nhà nước phải điều chỉnh các hoạt
động này bằng pháp luật.
Xuất phát từ thuộc tính riêng của pháp luật (tính quy phạm phổ biến, tính xác định
chặt chẽ về hình thức, tính được đảm bảo bằng quyền lực nhà nước) mà nhà nước đã sử
dụng pháp luật làm công cụ điều chỉnh các hoạt động định giá bất động sản. Để điều
chỉnh các hoạt động định giá, pháp luật cần quy định cụ thể về chủ thể, điều kiện, tiêu
chuẩn của hoạt động định giá bất động sản cũng như các quy trình, phương pháp, quyền
và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản và quản lý nhà nước về
hoạt động này.
2.1 hủ thể trong hoạt động định giá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam, có thể thấy nước ta chưa có một văn bản

quy phạm pháp luật thống nhất làm cơ sở áp dụng chung cho tất cả các loại hình chủ thể
kinh doanh. Với tư cách là chủ thể pháp lý độc lập, chủ thể tham gia hoạt động định giá
bất động sản bao gồm cơ quan nhà nước và doanh nghiệp định giá, ngoài ra còn có các
chủ thể khác như hợp tác xã, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá…
2.1.1 Cơ quan nhà nước
Cơ quan nhà nước tham gia hoạt động định giá bất động sản bao gồm Thủ tướng
Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh27 cụ thể như sau: Thủ tướng Chính phủ quyết định giá bán hoặc giá
cho thuê tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho thuê
hoặc bán các đối tượng tái định cư, đối tượng chính sách,28 Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết
định giá bán giá cho thuê tài sản của nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá theo ủy quyền của
Thủ tướng Chính phủ đồng thời căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ để hướng dẫn
27
28

Luật giá số 11/2012/QH13, điều 22, khoản 1, 2, 3.
Luật giá số 11/2012/QH13, điều 19, khoản 3, điểm c.

SVTT: Đinh Thị Việt Trinh

17