quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
******

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2011 – 2015

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hƣớng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Ngô Thị Diễm Thúy

Bộ môn: Luật Thương mại

MSSV: 5118696
Lớp: Luật Thương mại – K37

Cần Thơ, tháng 11/2014


LỜI CẢM ƠN
******
Đầu tiên, người viết xin chân thành cảm ơn quý Thầy/Cô Trường Đại học Cần

Thơ đặc biệt là quý Thầy/Cô Khoa Luật và Khoa Phát triển nông thôn đã tận tình
truyền dạy những kiến thức, kĩ năng quý báo cho Người viết trong suốt hơn ba năm
qua, làm hành trang cho Người viết hoàn thiện hơn luận văn này. Hơn hết, người viết
xin gửi lời cám ơn chân thành đến Cô Nguyễn Huỳnh Anh, người đã tận tình hướng
dẫn Người viết từ những vấn đề rất cơ bản như:chấm, phẩy, câu,… động viên người
viết trong suốt khoảng thời gian hoàn thành luận văn. Ngoài ra, cũng xin chân thành
cảm ơn các tác giả của những bài viết, sách, báo, tạp chí chuyên luận mà người viết
đã sử dụng làm tài liệu trong quá trình nghiên cứu.
Người viết mong rằng sẽ nhận được những đóng góp quý báo của quý Thầy/Cô,
những người đi trước và những anh chị, đọc giả quan tâm đến đề tài này. Với lòng
đam mê học hỏi, tinh thần học tập, nghiên cứu nghiêm túc người viết mong sẽ đóng
góp thêm những ý kiến nhỏ của mình vào sự phát triển chung của nền khoa học pháp
lý.
Sinh viên thực hiện
Ngô Thị Diễm Thúy


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
******
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2013
Giảng viên


MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................. 5
1.1. Khái quát về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ............ 5
1.1.1. Khái niệm về vốn............................................................................................... 5
1.1.2 Phân loại vốn ..................................................................................................... 8
1.1.2.1. Căn cứ theo nguồn hình thành vốn ................................................................. 8
1.1.2.2. Căn cứ theo pháp luật .................................................................................... 9
1.1.2.3. Căn cứ theo công dụng kinh tế của vốn .......................................................... 9
1.1.3

Khái niệm về hoạt động huy động vốn ........................................................... 10

1.2. Vai trò của hoạt động huy động vốn ................................................................ 12
1.2.1. Vai trò của hoạt động huy động vốn nói chung ............................................... 12
1.2.2. Vai trò của hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ............... 14
1.3. Nguyên tắc huy động vốn trong kinh doanh bất động sản .............................. 17
1.3.1. Nguyên tắc huy động vốn phải thực hiện nhiều lần .......................................... 17
1.3.2. Nguyên tắc chủ đầu tư phải sử dụng đúng số tiền huy động ............................. 18
1.3.3. Nguyên tắc đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khi tham gia giao kết hợp
đồng........................................................................................................................... 20
1.4 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất
động sản.................................................................................................................... 21
1.4.1 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với sự quản lý của Nhà
nước .......................................................................................................................... 23
1.4.2 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với chủ đầu tư kinh
doanh bất động sản.................................................................................................... 23
1.4.3 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với khách hàng ...... 24
CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 27
2.1 Quy định pháp luật về chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn trong kinh
doanh bất động sản .................................................................................................. 27
2.1.1 Chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác
xã; có vốn pháp định; đăng ký kinh doanh bất động sản và có hồ sơ dự án, thiết kế bản
vẽ được phê duyệt ...................................................................................................... 28


2.1.2 Phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản ...................... 31
2.2 Quy định pháp luật về nguồn vốn đƣợc huy động trong kinh doanh bất động
sản ............................................................................................................................. 33
2.2.1 Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành

trái phiếu ................................................................................................................... 34
2.2.2 Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II ...... 36
2.2.3 Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ
chức, cá nhân ............................................................................................................ 38
2.2.4 Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất
động sản .................................................................................................................... 41
2.2.5 Ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng ........................... 41
2.3 Quy định pháp luật về điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động
sản ............................................................................................................................. 44
2.3.1. Điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư .................................................... 45
2.3.2. Điều kiện về thời điểm huy động vốn ................................................................ 47
2.3.3. Điều kiện về thủ tục huy động vốn .................................................................... 49
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ... 53
3.1 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về chủ thể thực hiện hoạt động
huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ........................................................ 53
3.1.1 Thực trạng về phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động
sản ............................................................................................................................. 53
3.1.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh
doanh bất động sản.................................................................................................... 55
3.2 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về nguồn vốn đƣợc huy động trong
kinh doanh bất động sản ......................................................................................... 57
3.2.1 Thực trạng về ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư
hoặc phát hành trái phiếu .......................................................................................... 57
3.2.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng,
các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu .................................................................. 57
3.2.3 Thực trạng về ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư
cấp II ......................................................................................................................... 57
3.2.4 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu
tư với chủ đầu tư cấp II .............................................................................................. 59

3.2.5 Thực trạng về ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng .... 60
3.2.6 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của
khách hàng ................................................................................................................ 65
3.3 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về điều kiện huy động vốn trong
kinh doanh bất động sản ......................................................................................... 69
3.3.1 Thực trạng về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản..... 69
3.3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh
bất động sản ............................................................................................................. 71
3.3.3 Thực trạng về thời điểm huy động vốn.............................................................. 72
3.3.4 Hướng hoàn thiện pháp luật về thời điểm huy động vốn ................................... 74
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LỜI NÓI ĐẦU
******
1. Lý do chọn đề tài
Hoạt động huy động vốn là hoạt động được quy định trong Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006. Là hoạt động trực tiếp giúp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản
giải quyết vấn đề về nguồn vốn của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án nhà,
công trình xây dựng, một điểm yếu của nhà đầu tư Việt Nam trong việc đầu tư dự án
nhà – công trình xây dựng. Vì thế hoạt động huy động vốn đang được các doanh
nghiệp xem trọng và thực hiện thường xuyên vì tính hiệu quả của nó.
Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản đang được pháp luật quy
định trong nhiều văn bản. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của
Quốc Hội, Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Thông
tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một
số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Thông tư
16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ xây dựng Quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng
06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Thông qua việc tìm hiểu những quy định của pháp luật điều chỉnh về hoạt động
huy động vốn. Có thể thấy được tầm quan trọng của hình thức huy động vốn trong quá
trình kinh doanh bất động sản. Đồng thời cũng thấy được các chế định về việc thực
hiện hoạt động huy động vốn, quản lý, sử dụng vốn, kiểm tra vốn,… của chủ đầu tư
quy định không thống nhất, còn chồng chéo giữa các văn bản pháp luật khác nhau.
Một số quy định về cách thức thực hiện lại không rõ ràng gây khó khăn cho doanh
nghiệp khi rà soát áp dụng, còn cơ quan công quyền thì lúng túng khi thực hiện chức
năng của mình. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì lợi dụng những bất cập,
thiếu sót của pháp luật mà không ngần ngại vi phạm, xâm hại trực tiếp đến quyền lợi
của đối tác, khách hàng.
Chính vì những lý do nêu trên, Người viết đã chọn đề tài “Quy định pháp luật
về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản” làm đề tài luận văn tốt
nghiệp cử nhân Luật của mình.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

1

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Để giải quyết vấn đề về nguồn vốn, nâng cao khả năng cạnh tranh, uy tín trên thị
trường đối với khách hàng và thu về nhiều lợi nhuận, các chủ thể kinh doanh bất động
sản đã tìm đến các hình thức huy động vốn. Theo xu hướng phát triển của nền kinh tế
thị trường hiện nay, pháp luật quy định chủ thể kinh doanh bất động sản có thể thực
hiện hoạt động huy động vốn, nhưng không nói rõ chủ thể được huy động dưới hình
thức nào. Đến Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định cụ thể chủ đầu tư kinh doanh
bất động sản có thể huy động vốn thông qua năm hình thức. Người viết thấy có thể áp
dụng năm hình thức này áp dụng chung cho cả lĩnh vực kinh doanh bất động sản chứ
không chỉ riêng lĩnh vực nhà ở. Tương ứng với mỗi hình thức huy động vốn là những
quy định khác nhau cho từng hình thức huy động vốn. Tùy điều kiện của từng chủ thể
phù hợp với hình thức huy động vốn nào thì chủ thể kinh doanh bất động sản có thể áp
dụng hình thức huy động vốn cho phù hợp với dự án của chủ đầu tư. Trong phạm vi đề
tài Người viết tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về hoạt động huy động vốn
của chủ đầu tư chủ yếu trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị
định, Thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể trọng
tâm Người viết đi sâu vào điều kiện về chủ thể để có thể tiến hành hoạt động huy động
vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; phạm vi huy động vốn của các chủ thể;
các nguồn vốn để các chủ thể được huy động; điều kiện về năng lực tài chính của chủ
thể kinh doanh bất động sản; điều kiện về thời điểm huy động vốn và điều kiện về thủ
tục để chủ thể kinh doanh bất động sản tiến hành hoạt động huy động vốn. Bên cạnh
đó, Người viết nêu lên những bất cập, thực tiễn áp dụng pháp luật và hướng hoàn thiện
pháp luật để nhằm phần nào khắc phục những vấn đề khó khăn đang gặp phải hiện nay
ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật này.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài
Trong luận văn này, Người viết sử dụng chủ yếu một số phương pháp phân tích
luật viết như tam đoạn luận để đưa ra được khái niệm về hoạt động huy động vốn, suy

lý mạnh, suy lý ngược, biện luận dựa trên các phương pháp quy nạp và diễn dịch để
phân tích các quy định pháp luật về phạm vi huy động vốn của các chủ đầu tư, điều
kiện năng lực tài chính của các chủ đầu tư,… Bên cạnh đó Người viết tổng hợp, đối
chiếu những quy định có liên quan vào quá trình áp dụng thực tiễn để làm rõ hơn các
chế định về hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Từ đó
rút ra những ưu điểm cần phát huy và những nhược điểm cần khắc phục cũng như
hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản.
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

2

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm xác định một cách đầy đủ, chính xác về mặt lý
luận, cũng như thực tiễn của hoạt động huy động vốn, đánh giá các quy định của pháp
luật hiện hành liên quan đến hoạt động này. Từ đó, mang lại cái nhìn bao quát hơn về
hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Người
viết còn tìm hiểu thực tế áp dụng các quy định của pháp luật về hoạt động huy động
vốn này từ đó phân tích những mặt còn hạn chế của pháp luật và đưa ra một số đề xuất
nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh
bất động sản.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Thông qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về hoạt động huy động vốn,
đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật và cơ chế pháp lý trong lĩnh vực pháp luật về hoạt
động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Nhằm giúp cho các chủ thể tham
gia hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có được một

khung pháp lý chuẩn mực, khoa học, thuận lợi hơn. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu
quả hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và hoạt
động kinh tế xã hội nói chung.
6. Bố cục đề tài
Trong đề tài này, Người viết phân bố cục có ba phần chính gồm phần mở đầu,
phần nội dung và phần kết luận. Ngoài ra, còn có các phần khác như mục lục, danh
mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung gồm ba chương:
Chƣơng 1. Khái quát chung về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh
bất động sản.
Trong chương một, Người viết làm rõ những nội dung như khái niệm về vốn,
phân loại vốn, khái niệm về hoạt động huy động vốn, vai trò của hoạt động huy động
vốn, nguyên tắc huy động vốn để từ đó làm nền tảng cho Người viết khẳng định sự cần
thiết của pháp luật điều chỉnh hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản.
Chƣơng 2. Quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh
bất động sản.
Trong chương hai, Người viết tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật
về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản như: Điều kiện về chủ thể
để có thể tiến hành hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
phạm vi huy động vốn của các chủ thể; các nguồn vốn mà các chủ thể được huy động;
điều kiện về năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh bất động sản; điều kiện về cơ

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

3

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

sở hạ tầng của dự án và điều kiện về thủ tục để chủ thể kinh doanh bất động sản tiến
hành hoạt động huy động vốn.
Chƣơng 3. Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy
động vốn trong kinh doanh bất động sản.
Trong chương ba, Người viết nêu lên thực trạng của việc áp dụng pháp luật về
hoạt động huy động vốn. Thêm vào đó, Người viết sẽ tập trung phân tích những bất
cập trong quy định của pháp luật. Cuối cùng là, đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện
pháp luật về hoạt động huy động vốn.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

4

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Vốn là điều kiện không thể thiếu trong tất cả các hoạt động kinh doanh nói chung
và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, không có vốn thì không thể tiến hành
hoạt động sản xuất kinh doanh, chính vì vậy vốn là chìa khoá để mở rộng và phát triển
kinh doanh. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ khả năng về nguồn vốn
tự có để phục vụ cho quá trình kinh doanh của mình. Vì thế các doanh nghiệp phải tìm
cách bổ sung nguồn vốn mà ta gọi đó là hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nói
chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Vậy hoạt động huy động vốn trong kinh
doanh bất động sản giúp gì cho chủ đầu tư bất động sản, chủ đầu tư cần làm gì để quản
lý tốt nguồn vốn đó để không ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của cá nhân, tổ

chức đã cho chủ đầu tư vay vốn. Việc làm rõ khái niệm vốn, phân loại vốn, vai trò của
hoạt động huy động vốn, các nguyên tắc huy động vốn và sự cần thiết của quy định
pháp luật về hoạt động huy động vốn là bước đầu tiên khi muốn tìm hiểu về hoạt động
huy động vốn trong kinh doanh bất động sản.
1.1. Khái quát về hoạt động huy động vốn
Để tìm hiểu được một vấn đề, một sự việc điều trước tiên ta nên tìm hiểu là bản
thân vấn đề sự việc đó nói gì tức là ta phải hiểu được khái niệm về vấn đề. Có tìm hiểu
khái niệm của vấn đề, như vậy ta mới hiểu sâu và đi sâu vào nó, vậy thì trong vấn đề
về hoạt động huy động vốn ta cần tìm hiểu các khái niệm xoay quanh hoạt động huy
động vốn như: khái niệm vốn, phân loại vốn và khái niệm hoạt động huy động vốn để
làm tiền đề làm cơ sở đi sâu hơn vào các vấn đề khác.
1.1.1. Khái niệm về vốn
Nguồn vốn có vai trò quan trọng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp
nói riêng và nền kinh tế nói chung. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, vấn đề
tiên quyết để đi đến thành công chính là yếu tố vốn.1 Do vậy, từ trước đến nay có rất
nhiều quan niệm về vốn, ở mỗi một hoàn cảnh kinh tế khác nhau thì có những quan
niệm khác nhau về vấn đề này, ta cùng tìm hiểu một số khái niệm để hiểu rõ hơn về
vấn đề:
Thứ nhất, theo quan điểm của Mác dưới góc độ các yếu tố sản suất, Mác cho
rằng: Vốn (tư bản) là giá trị đem lại giá trị thặng dư, là đầu vào của quá trình sản

1

Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà
Nội, 2009, tr.56-tr57.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

5

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

xuất.2 Định nghĩa của Mác về vốn có tầm khái quát lớn vì nó bao hàm đầy đủ bản chất
và vai trò của vốn. Bản chất của vốn là giá trị, mặc dù nó được thể hiện dưới nhiều
hình thức khác nhau: tài sản cố định, nguyên vật liệu, tiền công,... Tuy nhiên, do hạn
chế về trình độ phát triển của nền kinh tế, Mác chỉ bó hẹp khái niệm về vốn trong khu
vực sản xuất vật chất và cho rằng chỉ có quá trình sản xuất mới tạo ra giá trị thặng dư
cho nền kinh tế. Đây là một hạn chế trong quan niệm về vốn của Mác.
Thứ hai, một khái niệm của P.A.Samuelson, đại diện tiêu biểu của học thuyết
tăng trưởng kinh tế hiện đại, coi đất đai và lao động là các yếu tố ban đầu sơ khai, còn
vốn và hàng hoá chỉ là kết quả của sản xuất. Vốn bao gồm các loại hàng hoá lâu bền
được sản xuất ra và được sử dụng như các đầu vào hữu ích trong quá trình sản xuất sau
đó. Một số hàng hoá vốn có thể tồn tại trong vài năm, trong khi đó một số khác có thể
tồn tại trong một thế kỷ hoặc lâu hơn. Đặc điểm cơ bản nhất của hàng hoá vốn thể hiện
ở chỗ chúng vừa là sản phẩm đầu ra vừa là yếu tố đầu vào trong sản xuất. Về bản chất
vốn là phương pháp sản xuất gián tiếp tốn thời gian.
Thứ ba, khái niệm của David Begg, trong cuốn “Kinh tế học” ông đã đưa ra hai
định nghĩa về vốn là: Vốn hiện vật và vốn tài chính của doanh nghiệp. Vốn hiện vật là
dự trữ các hàng hoá đã sản xuất ra để sản xuất các hàng hoá khác. Vốn tài chính là các
giấy tờ có giá và tiền mặt của doanh nghiệp. Như vậy, đã có sự đồng nhất vốn với tài
sản của doanh nghiệp trong định nghĩa của David Begg.3
Thứ tư, trong nền kinh tế thị trường vốn là một loại hàng hóa. Nó giống các hàng
hóa khác ở chỗ có chủ sở hữu nhất định. Song nó có điểm khác vì người sở hữu có thể
bán quyền sử dụng vốn trong một thời gian nhất định. Giá của nó (hay còn gọi là lãi
suất) là cái giá phải trả về quyền sử dụng vốn. Chính nhờ sự tách rời về quyền sở hữu
và quyền sử dụng vốn nên nó có thể lưu chuyển trong đầu tư kinh doanh và sinh lợi.
Thứ năm, dưới góc độ của doanh nghiệp, yếu tố vốn là một trong những điều

kiện vật chất cơ bản, kết hợp với sức lao động và các yếu tố khác làm đầu vào cho quá
trình sản xuất kinh doanh. Sự tham gia của nó không chỉ bó hẹp trong một quá trình
sản xuất riêng biệt, chia cắt, mà trong toàn bộ các quá trình sản xuất và tái sản xuất
liên tục, suốt trong thời gian tồn tại của doanh nghiệp, từ khi bắt đầu quá trình sản xuất
đầu tiên cho tới chu kỳ sản xuất cuối cùng.

2

Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].
3
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

6

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Qua các khái niệm trên cho thấy, doanh nghiệp dù hoạt động trong bất cứ lĩnh
vực nào cũng cần có một lượng vốn nhất định. Lượng vốn đó dùng để thực hiện các
khoản đầu tư cần thiết như chi phí thành lập doanh nghiệp, chi phí mua sắm tài sản cố
định, nguyên vật liệu... Vốn đưa vào sản xuất kinh doanh có nhiều hình thái vật chất
khác nhau để từ đó tạo ra sản phẩm, dịch vụ phục vụ nhu cầu thị trường. Số tiền mà
doanh nghiệp thu về sau khâu tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ phải bù đắp được các chi phí
bỏ ra, đồng thời phải có lãi. Quá trình này diễn ra liên tục đảm bảo cho sự tồn tại và
phát triển của doanh nghiệp. Thực chất, vốn là biểu hiện bằng tiền, là giá trị của tài sản
mà doanh nghiệp đang nắm giữ. Vốn và tài sản là hai mặt hiện vật và giá trị của một

bộ phận nguồn lực mà doanh nghiệp huy động vào quá trình sản xuất kinh doanh của
mình. Vốn biểu hiện mặt giá trị, nghĩa là nó phải đại diện cho một loại giá trị hàng
hóa, dịch vụ nhất định, một loại giá trị tài sản nhất định. Nó là kết tinh của giá trị chứ
không phải là đồng tiền in ra một cách vô ý thức rồi bỏ vào đầu tư.
Tóm lại, vốn là một phạm trù được xem xét, đánh giá theo nhiều quan niệm, với
nhiều mục đích khác nhau. Do đó, khó có thể đưa ra một định nghĩa về vốn để thỏa
mãn tất cả các yêu cầu, các quan niệm đa dạng. Song hiểu một cách khái quát, tùy từng
trường hợp ta có thể coi khái niệm vốn được sử dụng phổ biến hiện nay là:
Về phương diện kĩ thuật: Vốn là các loại hàng hóa tham gia vào quá trình sản
xuất kinh doanh cùng với các nhân tố khác. Trong phạm vi nền kinh tế, vốn bao gồm
mọi hàng hóa được sản xuất ra để hỗ trợ cho hàng hóa, dịch vụ khác. Như vậy vốn vừa
là hàng hóa đầu vào vừa là hàng hóa đầu ra của nền kinh tế.4
Về phương diện tài chính: Vốn là tất cả tài sản mở ra, lúc đầu thường biểu hiện
bằng tiền trong nền kinh tế nhằm mục đích sinh lời. Như vậy, vốn được biểu hiện bằng
tiền nhưng phải là tiền được vận động nhằm mục đích sinh lời.
1.1.3. Phân loại vốn
Có rất nhiều cách để phân loại vốn với nhiều tiêu chí khác nhau, tùy vào mục
đích nghiên cứu hay góc độ nhìn nhận mà ta có cách phân loại khác nhau đó. Có thể
căn cứ theo nguồn hình thành vốn, theo quy định pháp luật, theo công dụng kinh tế của
vốn,… để phân loại nó.
1.1.3.1.

Căn cứ theo nguồn hình thành vốn

Căn cứ theo tiêu chí nguồn hình thành vốn thì có thể phân loại vốn thành 2 loại là
vốn chủ sở hữu và vốn vay:
Một là, vốn chủ sở hữu là số vốn góp do chủ sở hữu, các nhà đầu tư đóng góp. Số
4

Kim Chi, Vốn cố định và vốn lưu động, [ngày

truy cập 21-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

7

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

vốn này không phải là một khoản nợ, doanh nghiệp không phải cam kết thanh toán,
không phải trả lãi suất. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được do kinh doanh có lãi của doanh
nghiệp được chia cho các cổ đông theo tỷ lệ phần vốn góp cho mình. Tuỳ theo loại
hình doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu được hình thành theo các cách thức khác nhau.
Thông thường nguồn vốn này bao gồm vốn góp và lãi chưa phân phối.5
Hai là, vốn vay là khoản vốn đầu tư ngoài vốn chủ sỡ hữu được hình thành từ
nguồn đi vay, đi chiếm dụng của các tổ chức, đơn vị cá nhân và sau một thời gian nhất
định, doanh nghiệp phải hoàn trả cho người cho vay cả lãi và gốc. Phần vốn này doanh
nghiệp được sử dụng với những điều kiện nhất định như: thời gian sử dụng, lãi suất,
thế chấp,... nhưng không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp. Vốn vay có hai loại là
vốn vay ngắn hạn và vốn vay dài hạn.6
Như vậy, theo căn cứ này thì ta thấy doanh nghiệp kinh doanh có vốn chủ sở hữu
càng nhiều thì tiềm lực kinh doanh của nó càng lớn nhưng không phải doanh nghiệp
nào cũng có khả năng như vậy nên tồn tại thêm vốn vay mà vay thì phải trả và kèm
theo phần lãi làm cho lợi nhuận của doanh nghiệp chia sẻ một phần cho chủ thể khác
nên doanh nghiệp thường cố gắng hạn chế vốn vay một cách thấp nhất.
1.1.3.2.

Căn cứ theo quy định pháp luật

Căn cứ theo khoản 6 và khoản 7 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005 thì vốn được
phân thành hai loại vốn pháp định và vốn điều lệ theo đó thì:
Thứ nhất, vốn pháp định là số vốn tối thiểu cần thiết để thành lập doanh nghiệp7
đảm bảo năng lực kinh doanh đối với từng ngành nghề, từng loại hình doanh nghiệp
do pháp luật qui định. Dưới mức vốn pháp định thì không đủ điều kiện để thành lập
doanh nghiệp.8
Thứ hai, vốn điều lệ là số vốn do các thành viên đóng góp và được ghi vào điều
lệ của doanh nghiệp. Tuỳ theo ngành nghề và loại hình doanh nghiệp nhưng vốn điều
lệ không được nhỏ hơn vốn pháp định.9

5

Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp,
[ngày truy cập 6-92014].
6
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].
7
Luật Doanh nghiệp số 60 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 4.
8
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].
9
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

8

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Với cách phân loại này thì ta thấy vốn pháp định là điều kiện cần mà pháp luật
quy định khi thành lập doanh nghiệp chủ doanh nghiệp phải đáp ứng được nó thì mới
xét đến những điều kiện khác để họ thành lập doanh nghiệp, nếu không đáp ứng được
điều kiện này thì họ không được thành lập doanh nghiệp dù có đáp ứng tất cả các điều
kiện còn lại. Còn vốn điều lệ là điều kiện đủ để doanh nghiệp hoạt động, vốn pháp
định chỉ là mức vốn tối thiểu mà pháp luật quy định, doanh nghiệp có thể có số vốn
thực có tối đa càng lớn càng tốt để thực hiện sản xuất nhưng nhất thiết vốn điều lệ
không được thấp hơn vốn pháp định.
1.1.3.3.

Căn cứ theo công dụng kinh tế của vốn

Theo tiêu chí công dụng kinh tế của vốn thì vốn được chia thành vốn cố định và
vốn lưu động theo đó thì nó được khái quát như sau:
Một là, vốn cố định của doanh nghiệp là một bộ phận đầu tư ứng trước về tài sản
cố định và tài sản đầu tư cơ bản, mà đặc điểm luân chuyển từng phần trong nhiều chu
kỳ sản xuất kinh doanh và hoàn thành một vòng tuần hoàn khi tài sản cố định hết thời
gian sử dụng.10
Quy mô của vốn cố định quyết định quy mô của tài sản cố định nhưng các đặc
điểm của tài sản cố định lại ảnh hưởng đến sự vận động và công tác quản lý cố định.
Muốn quản lý vốn cố định một cách hiệu quả thì phải quản lý sử dụng tài sản cố định
một cách hữu hiệu.
Hai là, vốn lưu động của doanh nghiệp là số tiền ứng trước về tài sản lưu động
và tài sản lưu thông nhằm đảm bảo cho quá trình tái sản xuất của doanh nghiệp được
thực hiện thường xuyên liên tục.11
Tài sản lưu động là những tài sản ngắn hạn, thường xuyên luân chuyển trong quá
trình kinh doanh. Tài sản lưu động tồn tại dưới dạng dự trữ sản xuất (nguyên vật liệu,

bán thành phẩm, công cụ, dụng cụ,... ), sản phẩm đang trong quá trình sản xuất (sản
phẩm dở dang), thành phẩm, chi phí tiêu thụ, tiền mặt,...trong giai đoạn lưu thông.
Trong bảng cân đối tài sản của doanh nghiệp thì tài sản lưu động chủ yếu được thể
hiện ở các bộ phận là tiền mặt, các chứng khoán có thanh khoản cao, các khoản phải
thu và dự trữ tồn kho.
Giá trị của các loại tài sản lưu động của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh
thường chiếm từ 25% đến 50% tổng giá trị tài sản doanh nghiệp. Vì vậy, quản lý và sử
10

Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp,
[ngày truy cập 6-92014].
11
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

9

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

dụng vốn lưu động hợp lý có ảnh hưởng rất quan trọng đến việc hoàn thành nhiệm vụ
chung của doanh nghiệp, trong đó có công tác nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
Như vậy ta có thể thấy có nhiều cách phân loại vốn với nhiều tiêu chí khác nhau,
tùy vào mục đích nghiên cứu hay góc độ nhìn nhận mà ta có cách phân loại khác nhau
và có thể phân loại vốn tùy theo mục đích của mình.
1.1.2 Khái niệm về hoạt động huy động vốn
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì chưa có khái niệm cụ thể về hoạt động

huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Vì thế, Người viết sẽ tiếp cận khái niệm
hoạt động huy động vốn của Ngân hàng thương mại để dựa vào đó Người viết sẽ đưa
ra khái niệm hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản:
Bản thân thuật ngữ “huy động vốn” đã nêu lên tương đối công việc trong công tác
này. Trong nền kinh tế luôn tồn tại những người thừa vốn và những người thiếu vốn, có
thể nói Ngân hàng thương mại điều hòa mâu thuẫn này bằng việc sử dụng các công cụ,
các nghiệp vụ của mình để huy động vốn trong xã hội.
Thực chất, nghiệp vụ huy động vốn là các hoạt động huy động thu hút nguồn vốn
nhàn rỗi của các cá nhân, tổ chức kinh tế xã hội dưới dạng tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi
thanh toán, phát hành các chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác, tạo
nên một nguồn tài chính được ngân hàng sử dụng để kinh doanh sinh lời và trả lại một
phần lợi nhuận này cho người gửi thông qua công cụ lãi xuất.12
Vậy thì dựa vào khái niệm huy động vốn của các Ngân hàng thương mại Người
viết thấy trong kinh doanh bất động sản cũng tồn tại người thừa vốn và người thiếu
vốn. Người viết nêu lên khái niệm về hoạt động huy động vốn theo hiểu biết của
Người viết:
Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là hoạt động của các
chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các cá
nhân, tổ chức trong xã hội bằng các cách thức theo quy định của pháp luật để giải
quyết vấn đề về nguồn vốn trong quá trình đầu tư.
Các khoản tiền huy động không thuộc sỡ hữu của chủ đầu tư kinh doanh bất
động sản nhưng chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được quyền sử dụng đối với
những khoản tiền tạm thời nhàn rỗi này và phải trả cho chủ sở hữu nguồn vốn một
khoản lợi nhuận.
Vốn luôn là vấn đề khó khăn của doanh nghiệp, khi doanh nghiệp mới thành lập,
cần vốn; khi mở rộng sản xuất kinh doanh cũng cần vốn; khi doanh nghiệp gặp khó
12

Lê Khoa, Ngân hàng thương mại – Chính sách tiền tệ ngân hàng, Nxb TPHCM, Tp. Hồ Chí Minh, 2009, tr.
17.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

10

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

khăn…lại càng cần nó hơn. Vì vậy, ưu điểm của hoạt động huy động vốn là làm tăng
khả năng tự chủ của chủ đầu tư, tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản,
chủ động về thời gian, số lượng, tiện dụng và linh hoạt.13 Bởi vì kinh doanh bất động
sản là một lĩnh vực cần nhiều vốn và nhiều rủi ro nên các chủ đầu tư với nguồn vốn tự
có của mình thì không đủ khả năng nên họ cần đến sự hỗ trợ các công cụ huy động
vốn. Nhưng bên cạnh những ưu điểm thì cũng có những nhược điểm như: điều kiện
huy động vốn không phải chủ đầu tư nào cũng đáp ứng, phải chia sẽ lợi nhuận của
mình cho chủ thể cho vay vốn,14…
Pháp luật kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản
được phép huy động vốn nhưng chưa quy định cụ thể các hình thức huy động vốn.
Theo đó, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy
định cụ thể các hình thức mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện. Vì
thế, Người viết thấy có thể áp dụng các hình thức huy động vốn này cho hoạt động
kinh doanh bất động sản nói chung. Cụ thể chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được
pháp luật cho phép huy động vốn dưới các hình thức sau: ký hợp đồng vay vốn với các
tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp
luật; ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng đầu tư với chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng,
văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư xây dựng nhà ở; ký hợp đồng
hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư
xây dựng nhà ở và huy động vốn từ tiền ứng trước của các đối tượng được quyền sỡ

hữu nhà ở tại Việt Nam.15
Từ khái niệm và những phân tích trên ta thấy được hoạt động huy động vốn đã
góp phần giải quyết vấn đề về vốn cho chủ đầu tư. Nó giúp cho chủ đầu tư giải quyết
các vấn đề khó khăn của mình trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản.
1.2. Vai trò của hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là một hoạt động được quy định trong Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2006 và các Nghị định, Thông tư đi kèm theo giải thích cụ thể cho hoạt động
này. Vậy thì nó đóng vai trò ra sao trong nền kinh tế nói chung và trong kinh doanh bất
động sản nói riêng, để từ đó chúng ta hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật đối
với hoạt động này nhằm phát huy vai trò của hoạt động huy động vốn góp phần tích
13

Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp,
[ngày truy cập 6-92014].
14
Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp,
[ngày truy cập 6-92014].
15
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật nhà ở, Điều 9.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

11

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

cực vào công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.
1.2.1 Vai trò của hoạt động huy động vốn nói chung
Thực tế cho thấy, để phát triển kinh tế, các đơn vị kinh tế cần phải có một lượng
vốn lớn đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Nhưng điều
khó khăn ở đây là phải có một cách thức để tập trung tiền nhàn rỗi ở mọi nơi, mọi lúc
và kịp thời cung ứng cho nơi cần vốn là điều hết sức cần thiết. Bằng cách thức huy
động vốn đã đáp ứng nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quá trình sản xuất. Nhờ vào
hoạt động huy động vốn các doanh nghiệp, cá nhân có điều kiện mở rộng sản xuất, cải
tiến máy móc, nâng cao hiệu quả kinh tế và chất lượng sản phẩm cho xã hội. Vậy thì
hoạt động huy động vốn đóng vai trò:
Thứ nhất, cùng với sự vận động của nền kinh tế, hoạt động huy động vốn được
sử dụng như công cụ điều tiết chính sách quốc gia của Nhà nước.16 Thông qua hoạt
động huy động vốn tập trung được nguồn vốn lớn từ đó Nhà nước mở rộng khối lượng
tiền cung ứng trong lưu thông, dẫn dắt các luồng tiền tập trung và phân chia nguồn vốn
của thị trường, điều khiển chúng một cách có hiệu quả. Bằng cách huy động vốn từ nơi
thừa tiền đến nơi thiếu tiền để tập trung phát triển những ngành, nghề phát triển sản
xuất, đầu tư. Hoạt động huy động các khoản tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế đã góp
phần không nhỏ trong việc thu hút lượng vốn lớn đáp ứng nhu cầu vay vốn của các
doanh nghiệp, thực hiện tái đầu tư thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế, chi phối sự phát
triển về mặt kinh tế, lưu thông tiền tệ, góp phần ổn định giá trị đồng tiền, thúc đẩy nền
kinh tế, phát triển của xã hội, đất nước nói chung.
Sự hội nhập nền kinh tế quốc gia với nền kinh tế thế giới đem lại lợi ích kinh tế
to lớn, thúc đẩy nhanh và bền vững. Một trong những điều kiện quan trọng thúc đẩy sự
hội nhập nền kinh tế quốc tế là nền tài chính quốc gia.17 Mà để tập hợp lượng lớn vốn
thì chỉ có hoạt động huy động vốn khi đã huy động được vốn lớn ta sẽ thực hiện đầu tư
ra thị trường nước ngoài, xuất khẩu,… mang lại lợi nhuận cho đất nước, điều tiết tài
chính trong nước cho phù hợp với sự vận động nền tài chính quốc tế, nâng cao vị thế
nước ta trên trường quốc tế.
Thứ hai, hoạt động huy động vốn còn giúp doanh nghiệp tăng khả năng cạnh
tranh, nâng cao uy tín, tạo niềm tin đối với khách hàng,18… nói chung hoạt động huy

16

Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].
17
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, [ngày truy cập 21-7-2014].
18
KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, [ ngày 24-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

12

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

động vốn giải quyết vấn đề đầu vào cho doanh nghiệp. Bởi vì, nếu một doanh nghiệp
huy động được nhiều vốn chứng tỏ niềm tin của khách hàng vào doanh nghiệp rất cao
khách hàng có thể cho doanh nghiệp vay số vốn mà họ lao động cực khổ hoặc dành
dụm cả đời.
Thứ ba, hoạt động huy động vốn tạo ra một kênh đầu tư số tiền nhàn rỗi cho
khách hàng. Khách hàng cho doanh nghiệp vay vốn giải quyết vấn đề về vốn của
doanh nghiệp đồng thời tạo ra thu nhập từ tiền lãi sinh ra từ hoạt động cho vay vốn
này. Hoạt động huy động vốn góp phần ổn định kinh tế của người cho vay.
Nói tóm lại, thông qua hoạt động huy động vốn giữa các chủ thể trong nền kinh
tế, hoạt động huy động vốn thực hiện việc dẫn dắt nguồn tiền, tập hợp và phân phối
trên thị trường, điều khiển chúng một cách hiệu quả và thực thi vai trò điều tiết gián
tiếp vĩ mô nền kinh tế bằng cách quản lý lượng tiền lưu thông trong xã hội, định hướng
đầu tư cho các ngành kinh tế từng vùng.

1.2.2 Vai trò của hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất
nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm
của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: chủ động phát
triển vững chắc thị trường bất động sản, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế;
khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng và
kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên thị trường bất động sản là một thị trường cần
nhiều vốn đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn vốn dồi dào để đáp ứng các hoạt động của
mình. Nhưng đa phần các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng được
điều này nên Nhà nước đã quy định các doanh nghiệp này được phép thực hiện hoạt
động huy động vốn trong khuôn khổ pháp luật.
Thứ nhất, hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản giúp cho Nhà
nước điều tiết thị trường vốn, tập trung vốn để phát triển các cơ sở hạ tầng, dự án,
công trình, nhà ở,... Thực tế nhất là hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động
sản là công cụ để Nhà nước thực hiện mục tiêu quản lý thị trường ổn định, minh bạch,
phát triển bền vững thị trường bất động sản. Bởi vì hiện tại, các chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở, công trình xây dựng,…có thể huy động vốn bằng nhiều cách thức khác
nhau, huy động từ các dự án do các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện, huy động vốn
trực tiếp từ khách hàng có nhu cầu. Hoạt động huy động vốn khơi thông nguồn vốn
đầu tư cho thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng đó là một lí do cho các hình
thức huy động vốn ra đời cũng như khẳng định vai trò quan trọng của hoạt động huy
động vốn
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

13

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ hai, hoạt động huy động vốn giúp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khơi
thông nguồn vốn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường đều là
những doanh nghiệp vừa và nhỏ với quy mô vốn nhỏ mặc dù theo quy định Điều
3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh trong lĩnh vực này phải có vốn pháp định là 6 tỷ Việt Nam đồng nhưng
thực tế việc kinh doanh bất động sản đặc biệt là kinh doanh nhà ở hay công trình xây
dựng đòi hỏi quy mô vốn phải lớn hơn nhiều bởi vì để tạo lập các công trình trên đất
cần rất nhiều vốn. Nếu không có hoạt động huy động vốn thì chủ đầu tư khó có khả
năng để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Huy động vốn giúp tạo nguồn
vốn cho chủ đầu tư đảm bảo cho hoạt động của mình.19 Nó giúp doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tăng quy mô của doanh nghiệp, từ đó sẽ đầu tư nhiều hơn, thu
được nhiều lợi nhuận hơn. Bởi vì, khi huy động được nguồn vốn chủ đầu tư sẽ có
nhiều vốn, nó là cơ sở để doanh nghiệp tiến hành hoạt động kinh doanh, vốn phản ánh
năng lực kinh doanh, ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô các hoạt động đầu tư của doanh
nghiệp, giúp doanh nghiệp chủ động trong kinh doanh, quyết định năng lực thanh toán.
Thứ ba, hoạt động huy động vốn đánh giá được uy tín và mức độ tin cậy của
khách hàng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 20 Bởi vì khi huy động được
nhiều vốn cũng chứng tỏ khách hàng tin tưởng vào chủ đầu tư kinh doanh bất động sản
nên đã cho chủ đầu tư vay vốn. Trong nền kinh tế thị trường, để tồn tại và ngày càng
mở rộng quy mô hoạt động đòi hỏi các chủ đầu tư phải có uy tín của mình trên thị
trường là điều quan trọng. Uy tín đó được thể hiện ở chỗ sẵn sàn giao nhà, công trình
xây dựng khi đến hạn. Điều này phụ thuộc vào vốn chủ sở hữu và vốn huy động của
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Với tiềm năng vốn và khả năng huy động lớn,
doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh với quy mô ngày càng tăng, tiến hành cạnh
tranh có hiệu quả, vừa giữ chữ tín vừa nâng cao thanh thế của doanh nghiệp trên thị
trường.
Thứ tư, huy động vốn càng nhiều là điều kiện thuận lợi đối với doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản trong việc mở rộng quan hệ đối với các thành phần kinh tế. 21

19

Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay
vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, [ngày truy cập 22-72014].
20
Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay
vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, [ngày truy cập 22-72014].
21
KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, [ ngày 24-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

14

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều này sẽ thu hút ngày càng nhiều khách hàng đến với mình, nghĩa là doanh số của
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ tăng trong tương lai và doanh nghiệp có
nhiều lợi nhuận hơn trong kinh doanh. Và khi có nhiều lợi nhuận tất nhiên vốn của chủ
sỡ hữu sẽ tăng lên khi vốn chủ sở hữu tăng lên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
có thể đầu tư ở nhiều lĩnh vực khác nhau chứ không chỉ là kinh doanh bất động sản.
Chính vì sự đa dạng hóa hoạt động kinh doanh sẽ góp phần phân tán rủi ro trong hoạt
động kinh doanh và tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp và đặc biệt là tăng sức cạnh tranh
của doanh nghiệp trên thị trường.
Thứ năm, bên cạnh lợi ích mà hoạt động huy động vốn đem lại cho chủ đầu tư

kinh doanh bất động sản thì hoạt động huy động vốn còn đem cả lợi ít cho khách hàng
người đã cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản vay vốn. Ta thấy khách hàng cũng
nhận được nhiều lợi ích từ hoạt động này như: khi kí các hợp đồng này có thể sẽ được
hưởng khoản tiền của chủ đầu tư phải trả gồm những khoản tính theo lãi suất cộng
thêm giá trị của căn hộ,22 nếu như khách hàng là cá nhân thì khách hàng có thể mua
được nhà với giá mà khi khách hàng đã ký hợp đồng với chủ đầu tư mà có thể tại thời
điểm hiện tại cá nhân này không đủ khả năng để mua, còn nếu khách hàng là ngân
hàng hoặc tổ chức khác thì ngân hàng, tổ chức này có thể thu được phần lợi nhuận tính
theo lãi suất trên số vốn mà họ đã cho chủ đầu tư vay. Đồng thời, khi khách hàng ký
các hợp đồng góp vốn thì khách hàng có thể trở thành cổ đông của công ty kinh doanh
bất động sản, được phân chia lợi nhuận hoặc theo sản phẩm là căn hộ chung cư theo
thỏa thuận (nếu có ghi trong hợp đồng). 23
Từ những phân tích đã nêu ở trên, ta thấy phần vai trò của hoạt động huy động
vốn có lợi cho Nhà nước, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và cả khách hàng. Từ đó
ta thấy được vai trò của hoạt động huy động vốn rất quan trọng, hoạt động huy động
vốn giải quyết vấn đề vốn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, giải quyết vấn đề
nhà cho người dân, đem lại lợi nhuận cho các tổ chức, ngân hàng. Như vậy để doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản tồn tại và phát triển, ngoài vốn chủ sỡ hữu (thường
chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng nguồn vốn) các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản phải chú trọng tới việc tăng trưởng nguồn vốn nghĩa là phải làm tốt công tác huy
động vốn.

22

Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay
vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, [ngày truy cập 22-72014].
23
Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay
vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, [ngày truy cập 22-72014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

15

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.3 Nguyên tắc huy động vốn trong kinh doanh bất động sản
Nguyên tắc là điều cần thiết để cho tất cả các chủ thể hoạt động trong một khuôn
khổ nhất định vì thế hoạt động huy động vốn cũng có nguyên tắc riêng của nó. Hoạt
động huy động vốn tạo cho chủ đầu tư, khách hàng một cái nhìn chung về hoạt động
huy động vốn và các chủ thể phải dựa vào những nguyên tắc đó mà thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của mình.
1.3.1. Nguyên tắc huy động vốn phải thực hiện nhiều lần
Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: Qúa
trình huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ
đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung
của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp
với tiến độ xây dựng nhà, công trình đã được phê duyệt. Theo quy định này thì chủ
đầu tư khi muốn huy động vốn phải đáp ứng nguyên tắc đầu tiên là huy động vốn phải
thực hiện nhiều lần. Pháp luật quy định chủ đầu tư phải huy động vốn nhiều lần bởi
các lý do sau:
Thứ nhất, huy động vốn phải thực nhiều lần để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu
tư. Nếu như chủ đầu tư muốn huy động vốn để xây dựng dự án của mình thì chủ đầu
tư phải đảm bảo về việc số vốn huy động phải được sử dụng để xây dựng dự án. Vì
24

vậy, pháp luật quy định huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần để các chủ đầu tư
huy động được vốn phải tiến hành thực hiện dự án đúng với số vốn huy động đó thì
mới tiếp tục được huy động vốn để thực hiện xây dựng dự án. Có như vậy mới đảm
bảo được chủ đầu tư thực hiện đúng trách nhiệm của mình tránh tình trạng chủ đầu tư
huy động được vốn nhưng lại không tiến hành xây dựng dự án.
Thứ hai, huy động vốn nhiều lần để đảm bảo quyền lợi của khách hàng. 25 Bất
động sản là tài sản có giá trị lớn vì thế để mua được bất động sản cũng cần số vốn lớn.
Nếu khách hàng là tổ chức thì vấn đề vốn của tổ chức có thể là không khó khăn khi
chủ đầu tư huy động một lần. Như nếu khách hàng là cá nhân, gia đình,… nếu chủ đầu
tư huy động vốn một lần thì khách hàng sẽ không đáp ứng được số vốn lớn để mua bất
động sản vì thế cần phải huy động vốn nhiều lần để khách hàng có thể tìm kiếm nguồn
vốn. Ngoài ra, quy định huy động vốn phải thực hiện nhiều lần góp phần giúp cho
khách hàng kiểm tra được tiến độ thi công của dự án. Nếu xảy ra trường hợp chủ đầu
24

KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, [ ngày 24-7-2014].
25
Nguyễn Vũ, Hết sức chặt chẽ và minh bạch để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
[ngày 23-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

16

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

tư huy động vốn mà không thực hiện dự án thì khách hàng có thể dừng việc cho chủ

đầu tư vay vốn và tiến hành các biện pháp để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
Thứ ba, huy động vốn nhiều lần để các cơ quan có thẩm quyền dễ quản lý việc
huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. 26 Quản lý là chức năng chính
của các cơ quan có thẩm quyền. Để tránh tình trạng tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư
và các chủ thể cho chủ đầu tư cho vay vốn pháp luật quy định chủ đầu tư phải huy
động vốn nhiều lần để dễ dàng cho hoạt động thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức
năng. Khi một trong hai chủ thể trong quá trình huy động vốn không thực hiện đúng
nghĩa vụ, đặc biệt là chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ dự án thì các cơ quan có
thẩm quyền có biện pháp can thiệp để tránh tình trạng tranh chấp xảy ra mà người chịu
thiệt thường là khách hàng.
Như vậy, khi tiến hành hoạt động huy động vốn chủ đầu tư phải đáp ứng nguyên
tắc đầu tiên là huy động vốn phải thực hiện nhiều lần. Như phân tích trên ta thấy được
tuy pháp luật đã đưa ra nguyên tắc huy động vốn phải huy động nhiều lần nhằm mục
đích trách để tình trạng huy động vốn nhưng không thi công công trình đúng tiến độ.
Tuy vậy nhưng vẫn có một số bất cập trong quy định vì vậy cần phải sớm hoàn thiện
để pháp luật mang tính khả thi hơn.
1.3.2. Nguyên tắc chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích số tiền huy động
Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động trước của khách hàng để
đầu tư tạo lập bất động sản. 27 Đây là nguyên tắc quan trọng nhất để đảm bảo cho việc
huy động vốn mang lại lợi ích thật sự. Nhưng về cơ chế kiểm soát hiện nay pháp luật
vẫn chưa quy định chặt chẽ vấn đề này.
Thứ nhất, quy định về kiểm soát và quản lý việc sử dụng vốn huy động đúng mục
đích của chủ đầu tư cho dự án chưa có. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản mới
chỉ quy định nội dung này mang tính nguyên tắc. Từ đó ta thấy chính vì thiếu quy
định, thiếu cơ chế mà khách hàng những người cho chủ đầu tư vay vốn phải tiền mất
tật mang, khi sự việc xảy ra thì tiền không thể đòi lại được nhưng nhà thì lại càng
không có. Lúc đó người dân phải làm gì để quyền lợi của họ được bảo vệ. Do thiếu
hiểu biết nên họ mới tin những dự án không có thật ấy, phải làm sao để nâng cao ý
thức người dân để họ không phải là người thiệt thòi nhất. Phải có chế tài thế nào để
các chủ đầu tư thấy đó là sự răn đe mà biết sử dụng đồng vốn huy động của khách

hàng đúng mục đích.
26

Trần Văn Giao, Một số ý kiến nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trong
điều kiện kiềm chế lạm phát, Tạp chí Ngân hàng, Số 18, 2008, tr.12-tr.17.
27
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà
Nội, 2009, tr.67.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

17

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ hai, tại nhiều dự án chủ đầu tư đã thực hiện huy động vốn từ các tổ chức, cá
nhân có nhu cầu mua nhà, nhưng sau đó vẫn không triển khai dự án đúng theo tiến độ
và cam kết. Trong nhiều trường hợp, vốn huy động cho dự án được chủ đầu tư sử dụng
cho mục đích khác. Thực tế, trong thời gian vừa qua có rất nhiều dự án dù còn chưa
giải phóng xong mặt bằng đã quảng cáo rầm rầm trên mạng, vẽ ra những viễn cảnh của
những dự án lớn rồi huy động vốn trái phép của người dân mà không hề thực hiện dự
án.28 Cho đến khi biết được việc chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản
thì người dân mới ngã ngửa nhận ra rằng mình đã đổ tiền tỷ vào những dự án ở thì
tương lai, dự án lớn mà người dân mong đợi suốt nhiều năm vẫn chỉ là bãi đất hoang
không hơn không kém.
Thứ ba, pháp luật cần chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng
trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong

tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích.
Hiện tại, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở huy động vốn bằng nhiều cách thức
khác nhau, sử dụng dự án chưa triển khai đúng quy định để huy động vốn. Chủ đầu tư
phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở, không
được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát
triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng mục đích và không đáp
ứng đủ các điều kiện như đã được nêu, hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên
huy động vốn cần được xử lý theo quy định hiện hành.29
Từ những lý do trên, pháp luật cần phải có nguyên tắc chủ đầu tư phải sử dụng
đúng mục đích số tiền huy động để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia vào qua
hệ pháp luật huy động vốn.
1.2.3 Nguyên tắc khách hàng được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng tại thời điểm
kí kết hợp đồng
Để có thể ký hợp đồng góp vốn với khách hàng thì khách hàng mua nhà phải có
được những quyền lợi, những ưu đãi nào đó để họ có thể góp vốn mua nhà. Một trong
những ưu đãi đó là: khách hàng được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản
tại thời điểm kí hợp đồng có như vậy thì khách hàng thấy mình có lợi họ sẽ kí hợp
đồng góp vốn với chủ đầu tư. Từ trước đến nay, việc huy động vốn của các doanh
28

Lan Hương, Cơ quan ngôn luận của hội Luật gia Việt Nam, Làm gì để siết lại thị trường bất động sản (Bài 3):
Cấp thiết sửa đổi, bổ sung các quy định về vốn, huy động vốn và sử dụng vốn huy động,
[ngày truy cập 24-8-2014].
29
Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay
vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, [ngày truy cập 22-72014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

18

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

nghiệp bất động sản được thực hiện chủ yếu qua các cách thức: Hợp đồng góp vốn với
khách hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư nước ngoài,… mà trong đó
chủ yếu là hợp đồng góp vốn với khách hàng.
Tuy nhiên đó chỉ là những nguyên tắc những hứa hẹn ban đầu khi khách chưa kí
hợp đồng khi đã kí rồi đến thời hạn giao nhà chủ đầu tư tìm cách hủy hợp đồng, bồi
thường khi giá nhà đất lên cao, lên nhanh (sự bội tính của nhà đầu tư). Có trường hợp
bán nhà trên giấy (khi chưa có quy định về có móng nhà mới được bán) nếu có tranh
chấp thường bị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và khách hàng phải nhận về số tiền vốn
từ hai, ba năm về trước và sau đó chủ đầu tư bán nhà với giá hiện tại với gấp hai, ba
lần giá gốc trước đây.30 Hoặc nếu thật sự là khách hàng được hưởng giá mua, giá
chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm kí hợp đồng thì trong hợp đồng cũng kèm
theo những điều kiện có lợi cho nhà đầu tư để bù đấp những phần lợi nhuận bị mất do
phải bán hoặc chuyển nhượng với giá tại thời điểm kí hợp đồng. 31
Một điều nữa mà hợp đồng không nói đến là quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Điều 26 có quy định, một trong
các quyền của bên mua nhà là: “ Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên
bán nhà, công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng
hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của
pháp luật.” Chính vì không xác định điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ
hợp đồng, nên vì chủ đầu tư chậm tiến độ mà khách hàng muốn đơn phương chấm dứt
hợp đồng thì vẫn bị coi là “tự ý” và khách hàng phải chịu phạt. 32
Qua đó thì ta thấy dù có những ưu đãi thế nào đi chăng nữa các chủ đầu tư vẫn
ưu tiên phần lợi nhuận về cho mình, mặc dù có cho khách hàng một số phần lợi nhưng
chỉ là một ít so với chủ đầu tư. Bởi vì thế, khi kí kết hợp đồng góp vốn việc đầu tiên là

khách hàng phải đọc kĩ hợp đồng, phải thỏa thuận chi tiết điều khoản của hợp đồng để
tránh rủi ro phát sinh, bên cạnh việc xem xét hợp đồng thì chủ đầu tư uy tín cũng là
yếu tố quan trọng để “chọn mặt gửi vàng”. Về nguyên tắc là ưu đãi cho khách hàng
nhiều chính sách nhưng thực tế thì muôn màu muôn vẽ nên khách hàng thận trọng
trước khi kí kết hợp đồng.

30

Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà
Nội, 2009, tr. 66.
31
Quốc Tuấn, Khách hàng Khang Gia “cầm dao đằng lưỡi” , Báo điện tử VietNamNet, 2014,
[ngày truy cập 30-7-2014].
32
Quốc Tuấn, Khách hàng Khang Gia “cầm dao đằng lưỡi” , Báo điện tử VietNamNet, 2014,
[ngày truy cập 30-7-2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

19

SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy