quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sảnlý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA (2011-2015)
ĐỀ TÀI

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN-LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Huỳnh Thị Trúc Giang

Nguyễn Thị Nhìn
MSSV: 5117418
Lớp: Luật Tư pháp

Cần Thơ, tháng 11/2014


LỜI CẢM ƠN
…****…

Để hoàn thành bài viết này, người viết đã nhận rất
nhiều sự giúp đỡ của tất cả mọi người.
Trước tiên, người viết cảm ơn gia đình đã luôn tin
tưởng, ủng hộ và cổ vũ người viết trong suốt quá trình học
tập. Gia đình đã cho người viết động lực và niềm tin để phấn

đấu, để học tập và rèn luyên.
Thứ hai, người viết chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô
đã truyền đạt cho người viết những kiến thức quý báu để
người viết có thể hoàn thành bài viết của mình.
Thứ ba, người viết xin cảm ơn bạn bè đã luôn bên
cạnh, đồng hành cùng người viết.
Đặc biệt, người viết gửi lời cảm ơn chân thành và sâu
sắc đến cô Huỳnh Thị Trúc Giang, cám ơn Cô thời gian qua đã
tận tình giúp đỡ, cám ơn Cô đã không ngại khó khăn, vất vả và
nhiệt tình chỉ dẫn, dìu dắt em. Cô như người mẹ, người chị,
người thầy yêu thương và giúp đỡ em bằng tất cả tấm lòng.
Em xin chân thành cảm ơn Cô rất nhiều!
Nguyễn Thị Nhìn


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

…****…
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

…****…
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC
…****…
Trang
LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................................... 1
1 Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1
2 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 1
3 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2
4 Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................................... 2
5 Cơ cấu luận văn .................................................................................................... 2
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH ............. 4
1.1 Các khái niệm ................................................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm tài sản .......................................................................................... 4
1.1.1.1 Vật ....................................................................................................... 4
1.1.1.2 Tiền ...................................................................................................... 5
1.1.1.3 Giấy tờ có giá....................................................................................... 5
1.1.1.4 Các quyền tài sản ................................................................................. 6
1.1.2 Khái niệm hợp đồng dân sự .......................................................................... 6
1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản ........................................................... 7
1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản ........................................... 8
1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ .......................................... 8
1.2.2 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù ....................................... 8
1.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận ...................................... 8
1.2.4 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển
giao quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua ............................................. 9

1.3 Ýnghĩa của hợp đồng mua bán tài sản ............................................................. 9
1.4 Lƣợc sử hình thành hợp đồng mua bán tài sản ............................................. 10
1.4.1 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản từ thế kỷ XV
đến thời kỳ Pháp thuộc ......................................................................................... 11
1.4.1 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời
nhà Lê ............................................................................................................. 11
1.4.2 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới triều
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

đại nhà Nguyễn ................................................................................................ 12
1.4.3 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời
Pháp thuộc........................................................................................................ 13
1.4.2 Lược sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn đổi mới
đất nước đến trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995 .......................................... 14
1.4.3 Lược sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật
Dân sự năm 1995 đến trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 ............................ 14
1.4.4 Lược sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật
Dân sự năm 2005 đến nay .................................................................................... 15
CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM NĂM 2005 ...................................... 17
2.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản .......................................................... 17
2.1.1 Bên bán........................................................................................................ 17
2.1.2 Bên mua ....................................................................................................... 18
2.2 Những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản .................................. 18
2.2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản ........................................................... 18

2.2.1.1 Đề nghị giao kết hợp đồng ................................................................ 18
2.2.1.2 Chấp nhận giao kết hợp đồng ........................................................... 19
2.2.2 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản .................................................... 21
2.2.2.1 Đối tượng của hợp đồng ................................................................... 21
2.2.2.2 Chất lượng vật mua bán .................................................................... 22
2.2.2.3 Giá và phương thức thanh toán ........................................................ 23
2.2.2.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng............................................................. 25
2.2.2.5 Địa điểm giao tài sản ........................................................................ 26
2.2.2.6 Phương thức giao tài sản ................................................................... 26
2.2.3 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản ................................................... 27
2.3 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản ......... 28
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản ...................................................... 28
2.3.1.1 Nghĩa vụ giao tài sản ......................................................................... 28
2.3.1.2 Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng ................. 29
2.3.1.3 Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng vật mua bán ....................................... 30
2.3.1.4 Nghĩa vụ bảo hành ............................................................................. 31
2.3.1.5 Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu ....................................................... 33
2.3.1.6 Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ............................ 34
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

2.3.1.7 Quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.................. 35
2.3.2.Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản ..................................................... 36
2.3.2.1 Nghĩa vụ trả tiền ................................................................................ 36
2.3.2.2 Nghĩa vụ nhận tài sản ........................................................................ 37
2.3.2.3 Quyền yêu cầu bảo hành .................................................................... 37

2.3.2.4 Quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại .................. 37
2.4 Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản ......................................................... 39
2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu ..................................................................... 40
2.6 Thời điểm chịu rủi ro ....................................................................................... 41
CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .................................................................................... 44
3.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản ......... 44
3.1.1Nhận thức của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán
tài sản ................................................................................................................... 44
3.1.2 Giải pháp đề xuất ........................................................................................ 48
3.2 Thực tiễn về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài
sản ........................................................................................................................... 49
3.3 Bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản và một số
giải pháp khắc phục ................................................................................................ 50
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 55

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

LỜI NÓI ĐẦU
1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Tài sản là một vấn đề trung tâm và cốt lỗi trong các mối quan hệ xã hội và quan
hệ pháp luật. Mua bán tài sản là một trong những quan hệ được pháp luật các quốc gia
trên thế giới đặc biệt quan tâm và ghi nhận, trong đó có pháp luật Việt Nam. Ở Việt Nam,
hợp đồng mua bán tài sản được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự năm 2005, không
chỉ đơn thuần mà pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán tài sản mà còn vì

đây là một loại hợp đồng vô cùng phổ biến và thật sự cần thiết trong hoạt động sống của
con người. Trong xã hội hiện đại, nhu cầu mua bán tài sản ngày càng cao và phát triển,
việc mua bán được thực hiện với nhiều hình thức đa dạng và với nhiều đối tượng khác
nhau. Xuất phát từ những yêu cầu của xã hội, đòi hỏi phải có một hệ thống pháp luật điều
chỉnh về mối quan hệ phổ biến này. Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán
tài sản là vô cùng quan trọng. Bởi, khi pháp luật quy định những quy tắc xử sự chung
trong hợp đồng mua bán tài sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia vào
giao dịch này thực hiện tốt các quyền của mình. Đồng thời, việc quy định về hợp đồng
mua bán tài sản cũng là một công cụ pháp lý để cơ quan Nhà nước làm căn cứ xác định
quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hợp
đồng mua bán tài sản, góp phần thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển ổn định và bảo vệ tốt
các quyền tài sản khi các chủ thể tham gia vào giao dịch này.
Trong quá trình học tập, tìm hiểu pháp luật, người viết cảm thấy việc quy định về
hợp đồng mua bán tài sản là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Đây là cơ sở pháp lý quan
trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành và phát triển quan hệ hợp đồng. Việc
giao kết hợp đồng mua bán tài sản trên thực tế vẫn đang diễn ra hàng ngày, hàng giờ,
muôn màu, muôn vẻ, đa dạng về đối tượng mua bán cũng như chủ thể tham gia. Vì vậy,
người viết mong muốn có những cái nhìn đa diện và sâu sắc hơn về hợp hợp đồng mua
bán tài sản. Thông qua việc nghiên cứu, người viết mong muốn sẽ tích lũy cho mình
nhiều kiến thức hơn nữa về loại giao dịch phổ biến này.
Khi tìm hiểu về hợp đồng mua bán tài sản, người viết cảm thấy vô cùng thích thú
và mong muốn tìm hiểu sâu hơn về hợp đồng mua bán tài sản cũng như trang bị cho mình
những kiến thức cần thiết để tham gia tốt vào quan hệ mua bán tài sản. Đó cũng là lý do
mà người viết chọn đề tài: “Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận
và thực tiễn” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của mình.
2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 8

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

Trên cơ sở những quy định chung của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản,
những công trình nghiên cứu của các bậc nghiên cứu đi trước, cùng những kiến thức tích
lũy trong quá trình học tập, cũng như quá trình tham khảo, nghiên cứu tài liệu liên quan,
người viết phân tích những quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng những quy định đó
trên thực tế. Thông qua việc nghiên cứu pháp luật, người viết muốn khẳng định tầm quan
trọng và vai trò đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản trong cuộc sống. Trong phạm vi đề
tài, người viết đưa ra một số kiến nghị góp phần vào quá trình hoàn thiện của pháp luật
về hợp đồng mua bán tài sản. Cũng như, quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các
bên trong hợp đồng, phát huy tối đa quyền và khả năng tham gia giao kết hợp đồng của
các chủ thể, đóng góp vào sự phát triển chung của hợp đồng mua bán tài sản.
3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Do phạm vi nghiên cứu khá rộng nên người viết chỉ tập trung nghiên cứu một số
quy định chung của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Người viết nghiên cứu những
quy định pháp luật dựa trên cơ sở những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và một
số văn bản có liên quan, trên cơ sở lý luận và thực tiễn, người viết phân tích những quy
định của pháp luật, nêu ra một số khó khăn khi áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán
tài sản. Đồng thời, người viết đưa ra một số giải pháp khắc phục một số khó khăn trong
giao dịch mua bán tài sản hiện nay.
4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong bài viết này, người viết đã áp dụng một số phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp quy nạp và diễn dịch, trên cơ sở tham khảo, nghiên cứu tài liệu từ sách,
báo, thông tin từ các bài viết, các văn bản pháp luật, các công trình nghiên cứu và tạp chí
chuyên ngành. Người viết áp dụng các phương pháp nghiên cứu và phân tích luật viết,
dựa trên những quy định chung của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, từ đó, phân

tích luật, so sánh, đối chiếu giữa lý luận và thực tiễn. Trên cơ sở phân tích luật và thực
tiễn áp dụng, người viết đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của pháp
luật về hợp đồng mua bán tài sản hiện nay.
5 CƠ CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và phần danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu
luận văn gồm ba chương:
Chƣơng 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của
Bộ luật Dân sự Việt Nam hiện hành.
Trong chương này, người viết sẽ trình bài một số khái niệm có liên quan đến hợp
đồng mua bán tài sản như: Khái niệm về tài sản, khái niệm về hợp đồng dân sự, khái
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 9

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

niệm về hợp đồng mua bán tài sản, đặc điểm pháp lý và ý nghĩa của hợp đồng mua bán
tài sản. Ngoài ra, ở chương này, người viết còn trình bày một cách khái quát lược sử hình
thành hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ.
Chƣơng 2: Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định
của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005.
Chương này người viết tập trung nghiên cứu, phân tích những quy định chung
của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản, cũng
như phân tích quyền và nghĩa vụ cơ bản của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản.
Chƣơng 3: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài
sản.
Người viết trình bày một số vụ việc liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản trên

thực tế. Từ đó, rút ra một số hạn chế về hợp đồng mua bán tài sản hiện nay, bên cạnh
những hạn chế của hợp đồng mua bán tài sản, người viết đề xuất một số giải pháp khắc
phục những mặt hạn chế trên.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 10

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO
QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH
Đây là chương mở đầu của luận văn, trong chương này, người viết sẽ trình bày
và làm rõ một số khái niệm có liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, đặc điểm pháp lý
của hợp đồng mua bán tài sản cũng như ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản. Ngoài ra,
ở chương này, người viết còn trình bày một cách khái quát lược sử hình thành của hợp
đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ.

1.1 CÁC KHÁI NIỆM
1.1.1 Khái niệm tài sản
Tài sản được coi là một điều kiện vật chất để duy trì các hoạt động trong lĩnh vực
kinh tế và đời sống xã hội. Khái niệm về tài sản có nhiều cách hiểu, về cơ bản có thể hiểu
khái niệm tài sản theo hai cách: Theo ngôn ngữ thông dụng hàng ngày và theo phương
diện pháp lý.
Theo ngôn ngữ thông dụng hằng ngày: Tài sản là một vật cụ thể được con người
sử dụng và nhận biết bằng các giác quan.1

Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử dụng. Theo
nghĩa này thì tài sản luôn biến đổi và hoàn thiện cùng với sự phát triển của xã hội và sự
nhận thức của con người về tài sản ở mỗi thời kỳ cũng khác nhau.2
Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 172 đưa ra khái niệm về tài sản: “Tài sản bao
gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Trên tinh thần
các quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về tài sản, Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005
quy định một cách khái quát về tài sản: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản”.
1.1.1.1 Vật
Vật đưa vào giao dịch dân sự được hiểu là một bộ phận của thế giới vật chất, tồn
tại khách quan mà con người có thể cảm nhận được bằng các giác quan của mình. Vật có
thể tồn tại ở mọi trạng thái (rắn, lỏng, khí). Tuy nhiên, không phải bất cứ vật chất nào
cũng đều được coi là vật. Vật chỉ có ý nghĩa khi nó trở thành đối tượng trong quan hệ

1
2

Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Khoa luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2008, trang 99.
Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Khoa luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2008, trang 99.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 11

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

pháp luật, được con người kiểm soát và chiếm hữu. Vì vậy, có những bộ phận của thế

giới vật chất ở dạng này được coi là vật nhưng ở dạng khác lại không được coi là vật.3
Ví dụ: Nước ngầm không được coi là vật, mặc dù nước ngầm cũng là một bộ
phận của thế giới vật chất, nhưng nếu nó được con người tác động như đóng vào bình,
đóng vào chai thì nó lại được coi là vật.
Vật đưa vào giao dịch dân sự phải đáp ứng các điều kiện: Là một bộ phận của thế
giới vật chất, vật đó phải đem lại lợi ích cho con người và con người có thể chiếm hữu
được.
1.1.1.2 Tiền
Tiền là vật ngang giá chung, là thước đo giá trị của hàng hóa, là phương tiện lưu
thông trong đời sống con người.Tiền còn là đại diện cho chủ quyền của một quốc gia. Vì
vậy, người có tiền (chủ sở hữu) không thể có toàn quyền quyết định đối với tài sản đặc
biệt này mà phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt của nhà nước. Tiền theo quy định
của pháp luật Việt Nam là một loại tài sản đặc biệt, tiền có thể do nhiều chủ thể khác
nhau tạo nên, nhưng tiền chỉ được ban hành bởi một chủ thể đặc biệt đó là Nhà nước. Ở
Việt Nam, cơ quan duy nhất có thẩm quyền phát hành tiền là Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam, đơn vị của tiền tệ là “đồng”, ký hiệu viết tắc là “đ”.
1.1.1.3 Giấy tờ có giá
Giấy tờ có giá là một loại tài sản rất phổ biến trong các giao dịch dân sự hiện
nay, đặc biệt là trong các giao dịch trong hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Giấy tờ có giá phải trị giá được bằng tiền và phải chuyển giao được trong giao dịch dân
sự. Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 đưa ra khái niệm về
giấy tờ có giá: “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát
hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả
lãi và các điều kiện khác”. Giấy tờ có giá bao gồm:
Hối phiếu đòi nợ, séc, công cụ chuyển nhượng khác (trừ công cụ dài hạn được tổ
chức phát hành nhằm huy động vốn trên thị trường).4
Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu.5
Tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinh
nghĩa vụ trả nợ.6
3

Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập hai, tái bản lần thứ hai, Nxb.Giáo dục Việt Nam, 2011, trang
171.
4

Điều 1 Luật các Công cụ chuyển nhượng năm 2005.
Điểm C khoản 1 Điều 4 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005.
6
Điểm 16 khoản 1 Điều 3 Luật quản lý nợ công năm 2009.
5

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 12

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

Chứng chỉ quỹ, các giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được
thành tiền và được phép giao dịch.7
1.1.1.4 Các quyền tài sản
Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền tài sản: “Quyền tài sản là
quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự, kể cả
quyền sở hữu trí tuệ”.
Các quyền tài sản bao gồm quyền gắn liền với một tài sản hoặc thông qua việc
thực hiện quyền đó, chủ sở hữu quyền đó sẽ có một tài sản. Các quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự.8
Ví dụ: Các quyền về tài sản như: Quyền sở hữu trí tuệ, quyền sở hữu công nghiệp

(kiểu dáng công nghiệp), quyền đòi nợ…
1.1.2 Khái niệm hợp đồng dân sự
Trong cuộc sống để thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của mình, con người phải
tham gia vào các giao dịch dân sự. Việc bày tỏ ý chí và thống nhất ý chí của các bên
được gọi là hợp đồng. Hợp đồng là kết quả của sự gặp gỡ ý chí, bình đẳng, thỏa thuận, tự
nguyện ký kết và ràng buộc nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết. Hợp đồng là một trong
những chế định quan trọng của pháp luật dân sự, đồng thời, hợp đồng cũng là cơ sở pháp
lý quan trọng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội. “Hợp
đồng là một trong những chế định quan trọng, có tần suất áp dụng rất cao trên thực tế và
có khả năng ảnh hưởng đến sự vận hành của phần lớn các giao dịch dân sự”.9
Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra khái niệm về hợp đồng dân sự: “Hợp
đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ dân sự”.
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên: Hợp đồng dân sự là một giao
dịch có thể có nhiều chủ thể cùng tham gia thương lượng, bàn bạc và thống nhất ý chí tạo
nên giá trị ràng buộc các bên. Trong hợp đồng dân sự yếu tố thỏa thuận là yếu tố cơ bản
là cơ sở nền tảng tạo nên hợp đồng. Khi giao kết hợp đồng các bên phải tham gia bàn
bạc, trao đổi để đi đến sự thống nhất chung về sự chấp nhận giao kết hợp đồng thông qua
7

Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ quy định về việc sữa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
8

Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Khoa luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2008, trang103.
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-bản án và bình luận bản án, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008, trang
14-15.
9

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 13

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

những nội dung cụ thể của hợp đồng và mục đích giao kết phải rõ ràng. Các bên tham gia
giao kết hợp đồng có quyền tự do, bình đẳng, thỏa thuận những nội dung của hợp đồng.
Tuy nhiên, sự tự do, thỏa thuận phải tuân thủ những nguyên tắc chung về giao kết hợp
đồng, nội dung và mục đích thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật và không
trái đạo đức xã hội.
Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng: Hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý và có
giá trị ràng buộc đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng, hợp đồng cũng là căn cứ
làm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ ấy. Tuy nhiên, không phải sự thỏa
thuận nào cũng làm phát sinh giá trị pháp lý trong hợp đồng. Một sự thỏa thuận trong xã
hội, một thỏa thuận mang tính chất xã giao, mang tính chất là một lời hứa không thể coi
là hợp đồng vì nó không làm phát sinh giá trị ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các
bên.10
1.1.3 Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản
Trải qua quá trình lao động và sản xuất, con người đã dần tạo ra của cải vật chất
và tinh thần. Khi của cải dư thừa, con người bắt đầu có nhu cầu trao đổi hàng hóa. Việc
mua bán ban đầu còn sơ khai, con người chủ yếu thực hiện mua bán thông qua việc trao
đổi hàng đổi hàng phục vụ nhu cầu là chủ yếu. Trong quá trình phát triển lâu dài của hoạt
động sản xuất và trao đổi hàng hóa đã làm xuất hiện một loại hàng hóa đặc biệt đó chính
là tiền tệ. Tiền là thước đo giá trị của hàng hóa, mang tính chất là vật ngang giá chung.
Sự xuất hiện của tiền tệ đã làm cho hoạt động trao đổi diễn ra dễ dàng hơn. Cùng với sự
phát triển của xã hội hoạt động trao đổi hàng hóa ngày càng phát triển và việc trao đổi
chủ yếu thông qua hoạt động mua-bán. Việc mua bán trong xã hội ngày nay được pháp

luật ghi nhận và bảo vệ. Mua bán là một quan hệ pháp luật mà khi tham gia vào quan hệ
này sẽ làm thay đổi, chấm dứt và phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa người mua và người
bán tài sản. Việc mua bán sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của người bán,
đồng thời cũng làm phát sinh quyền sở hữu tài sản của người mua.
Như vậy, có thể định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản: “Hợp dồng mua bán tài
sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển
quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và
trả tiền cho bên bán”.
Đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản là việc người bán bán một tài sản để đổi
lấy một số tiền, còn người mua bỏ ra một số tiền tương ứng để có tài sản. Như vậy, đặc
10

Tăng Thanh Phương, Tập bài giảng luật dân sự Việt Nam-nghĩa vụ, khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, 2012,
trang 7.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 14

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

trưng này là đặc trưng cơ bản để xác định tên gọi của hợp đồng mua bán tài sản, nếu
không có đặc trưng này hợp đồng mua bán tài sản sẽ mang một tên gọi khác mà không
phải là hợp đồng mua bán tài sản.
Cũng như hầu hết các hợp đồng dân sự khác, hợp đồng mua bán tài sản là sự tự
do thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, việc tự do thỏa thuận trong việc giao kết hợp đồng
mua bán tài sản cũng phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng dân sự là:

“Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Tự nguyện,
bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng”.11
1.2 ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự, bên cạnh những đặc
điểm chung của hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản còn có những đặc điểm pháp
lý cơ bản:
1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ
Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.12 Hợp
đồng mua bán tài sản là một trong những loại hợp đồng song vụ phổ biến với đặc điểm là
các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở hình thành mối quan hệ pháp lý
về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Khi xác lập hợp đồng mua bán tài sản,
bên bán có nghĩa vụ giao tài sản bán và chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và
nhận tiền và ngược lại bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản mua.
1.2.2 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù
Tính chất có đền bù là một trong những đặc trưng cơ bản của hợp đồng dân sự.
Khi giao kết hợp đồng, chủ thể tham gia giao kết sẽ thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và sẽ
đạt được lợi ích nhất định từ việc thực hiện nghĩa vụ đó. Hợp đồng mua bán tài sản là
hợp đồng chuyển giao tài sản có đền bù, khi bên bán bán một tài sản thì bên mua phải bỏ
ra một khoản tiền tương ứng để có tài sản.
Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản là đặc điểm cơ bản giúp
phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài
sản là việc người tặng cho tài sản tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu tài sản đối với tài
sản được tặng cho nhưng hợp đồng tặng cho không có đền bù, vì người được tặng cho tài
sản không cần phải trả cho người tặng cho tài sản khoản tiền nào.
1.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ƣng thuận
11
12

Điều 389 Bộ luật Dân sự năm 2005

Theo khoản 1 Điều 406 Bộ luật Dân sự năm 2005.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 15

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

Trên nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận giữa người
mua và người bán tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản là công cụ pháp lý không thể thiếu
để các bên tham gia vào hợp đồng đạt được lợi ích thông qua việc thỏa thuận, sự ưng
thuận trong hợp đồng mua bán tài sản thể hiện ở chỗ, việc giao kết hợp đồng mua bán tài
sản là kết quả đạt được từ việc tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong quan hệ mua bán
tài sản về nội dung chủ yếu của hợp đồng. Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực
pháp lý từ thời điểm giao kết hợp đồng, nó không phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao
tài sản mua bán. Thời điểm phát sinh hiệu lực đối với hợp đồng mua bán tài sản giao kết
bằng hình thức giao kết bằng miệng có hiệu lực từ khi các bên thỏa thuận xong các nội
dung cơ bản của hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán được giao kết bằng văn bản thời
điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên cùng ký vào hợp đồng. Tuy
nhiên, đối với các tài sản có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữu tài sản thì việc giao
kết hợp đồng phải tuân thủ những quy định riêng về hình thức của hợp đồng, cũng như
việc phải có công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời điểm
phát sinh hiệu lực trong trường hợp này là từ khi các bên hoàn thành các thủ tục công
chứng, chứng thực theo quy định.
Ví dụ: Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán xe… thời điểm phát
sinh hiệu lực trong hợp đồng là thời điểm các bên thực hiện xong các thủ tục đăng ký
chuyển quyền sở hữu tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1.2.4 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền
sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua
Viêc chuyển giao quyền sở hữu tài sản là mục đích cơ bản trong quan hệ mua
bán tài sản. Vì khi mua tài sản, dù ít hay nhiều người mua cũng mong muốn nhận về tài
sản và xác lập quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua. Việc chuyển giao quyền sở hữu
tài sản là đặc điểm cơ bản để phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn
tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản.
Chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản là sự tự nguyện, tự
do thỏa thuận, là kết quả của việc gặp gỡ ý chí và sự thống nhất của các bên đối với tài
sản được mua bán. Thông thường, khi hợp đồng mua bán tài sản được giao kết hợp pháp
thì bên bán sẽ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu cho bên mua ngay. Tuy nhiên, đối với
những tài sản pháp luật có quy định về việc đăng ký quyền sở hữu thì việc chuyển quyền
sở hữu có hiệu lực khi các bên hoàn tất việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài
sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 16

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

Chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản là căn cứ chấm dứt
quyền sở hữu tài sản đối với tài sản bán của bên bán, đồng thời cũng là căn cứ xác lập
quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua của bên mua.
1.3 Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Trong đời sống xã hội, thông thường sau khi các bên thỏa thuận xong đối tượng
và giá cả tài sản và bên mua thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán thì bên bán sẽ thực hiện

nghĩa vụ chuyển giao tài sản bán. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ưng thuận,
dựa trên nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận và không vi phạm điều cấm của pháp luật cũng
như không trái đạo đức xã hội. Các bên có thể thỏa thuận về nội dung hợp đồng, đối
tượng, thời gian, địa điểm thực hiện hợp đồng và các phương thức thanh toán.
Trong thời kỳ hội nhập kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc trao đổi mua bán giữa các thành phần kinh
tế khác nhau ngày càng cao. Hợp đồng mua bán tài sản là một phương tiện pháp lý quan
trọng, là điều kiện thuận lợi để mọi cá nhân, mọi cơ quan, tổ chức, mua bán trao đổi, đáp
ứng nhu cầu cá nhân, tiêu dùng và hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong thời kỳ hội nhập
kinh tế thị trường, hợp đồng mua bán tài sản ngày càng trở nên quan trọng, là căn cứ
pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở đảm
bảo mối quan hệ mua bán giữa các bên trong hợp đồng, phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa các thành phần kinh tế khác nhau. Hợp đồng mua bán tạo điều kiện thuận lợi cho
các thành phần kinh tế cùng nhau tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống kinh
tế, văn hóa, tinh thần của nhân dân.
Ngày nay, mua bán tài sản không chỉ đơn thuần được thực hiện bởi công dân của
một quốc gia mà nó còn là hoạt động mua bán giữa công dân của quốc gia này với quốc
gia khác. Ở nước ta, quan hệ giao kết hợp đồng mua bán tài sản được pháp luật bảo vệ.
Bởi, tài sản là của cải vật chất và tinh thần mà con người tạo ra và được con người sử
dụng trong hoạt động sống và sinh hoạt của mình. Pháp luật quy định về hợp đồng mua
bán tài sản là thật sự cần thiết, giao kết hợp đồng mua bán tài sản vô cùng thông dụng,
diễn ra hàng ngày, hàng giờ, đa dạng và gần gũi đối với cuộc sống của con người. Những
quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản sẽ góp phần bảo vệ tốt hơn quyền tài
sản của người dân, đồng thời việc quy định này sẽ đảm bảo tốt hơn khi người dân thực
hiện quyền tự do mua bán của mình. Khi tham gia vào quan hệ mua bán tài sản trên cơ sở
những quy định của pháp luật, các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán tài sản này sẽ
yên tâm hơn, vững vàng hơn và cũng là cơ sở để họ thực hiện tốt các quyền của mình.
Việc quy định về hợp đồng mua bán tài sản cũng là căn cứ pháp lý để cơ quan Nhà nước
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 17

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

giải quyết tốt các tranh chấp về hợp đồng khi có tranh chấp xảy ra. Vì vậy, những quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thật sự
cần thiết.
1.4 LƢỢC SỬ HÌNH THÀNH QUY ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Mua bán tài sản là một loại giao dịch vô cùng phổ biến và thông dụng trong cuộc
sống con người. Hợp đồng mua bán tài sản đã được pháp luật ghi nhận và điều chỉnh
ngay từ thời kỳ phong kiến. Giai đoạn hiện nay, vai trò của những quy định về hợp đồng
mua bán tài sản ngày càng trở nên quan trọng. Ở mỗi giai đoạn, vấn đề quy định về hợp
đồng mua bán tài sản tuy có khác nhau, nhưng dù ở thời kỳ nào cũng vậy, không thể
phủ nhận vai trò đặc biệt của loại giao dịch này.
1.4.1 Lƣợc sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản từ thế kỷ XV đến
thời kỳ Pháp thuộc
Ở xã hội thời phong kiến, vấn đề mua bán tài sản đã và được ghi nhận thành luật.
Việc đưa hợp đồng mua bán tài sản vào quy định của pháp luật đã góp phần bảo vệ tốt
các quyền sở hữu tài sản của con người. Đồng thời, những quy định về hợp đồng mua
bán tài sản cũng là công cụ pháp lý để nhà nước phong kiến quản lý xã hội.
1.4.1.1 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời nhà Lê
Khi con người bắt đầu làm nên của cải dư thừa, con người bắt đầu có nhu cầu
trao đổi tài sản. Xã hội sơ khai, cách duy nhất để trao đổi với nhau là dùng một tài sản để
đổi lấy một tài sản (vật đổi vật). Với sự xuất hiện của vật ngang giá chung đó là tiền tệ,
việc trao đổi trở nên dễ dàng hơn và hoạt động mua bán cũng phát triển. Nhận thấy vai
trò đặc biệt quan trọng của loại giao dịch này và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên
trong giao dịch mua bán tài sản, giai cấp thống trị xã hội phong kiến đã đưa ra những quy

định về mua bán thời bấy giờ. Nổi bật là những quy định của pháp luật dưới triều Nhà
Lê-Bộ Quốc triều Hình luật, đây là công cụ pháp lý quan trọng để nhà nước phong kiến
quản lý xã hội bằng pháp luật. Trong pháp luật triều Lê, các quy định về hoạt động mua
bán chủ yếu được ghi nhận trong Bộ Quốc triều Hình luật. Đây là một trong những Bộ
luật quan trọng nhất của pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến.
Pháp luật nhà Lê chưa đưa khái niệm thế nào là khế ước, pháp luật thời bấy giờ
chỉ đưa ra các khái niệm về những hoạt động cụ thể: Mua, bán, cho… Mặc dù chưa có
khái niệm nào về khế ước nhưng khi tìm hiểu và phân tích một số quy định liên quan khế
ước có thể thấy rõ yếu tố tự do thỏa thuận, “thuận mua, vừa bán” của các chủ thể tham
gia vào giao dịch mua bán. Ngay từ thế kỷ XV, quan niệm về việc thỏa thuận đã được
hình thành, đây là quan niệm vô cùng tiến bộ và còn tồn tại đến ngày nay. Điều này
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 18

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

chứng minh ngay từ thời phong kiến, giai cấp cầm quyền đã quan tâm đến quyền tự do
mua bán của con người.13 Pháp luật thời kỳ này cũng đưa ra quy định về chủ thể tham gia
khế ước, nguyên tắc giao kết khế ước cũng như hình thức khế ước. Quốc triều Hình luật
quy định các bên không cần phải lập thành văn bản đối với những khế ước đơn giản, có
giá trị thấp hoặc ít quan trọng như mua bán lương thực, thực phẩm với số lượng ít. Trong
một số trường hợp, Quốc triều Hình luật có quy định về hình thức đối với những khế ước
có giá trị tài sản lớn phải lập thành văn tự và phải có người làm chứng ký tên vào khế
ước. Bộ Quốc triều Hình luật triều Lê cũng đưa ra một số loại khế cụ thể, trong đó có khế
ước mua bán. Đây là hình thức giao kết hợp đồng mua bán tài sản sơ khai.
1.4.1.2 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới triều đại

nhà Nguyễn
Triều đại nhà Nguyễn là triều đại phong kiến cuối cùng của Việt Nam, tồn tại từ
năm 1082 đến năm 1945. Sau khi thành lập nên triều đại nhà Nguyễn, vua Gia Long đã ra
lệnh biên soạn một Bộ luật nhằm làm công cụ trị nước lâu dài. Bộ Hoàng Việt luật lệ ra
đời trong hoàng cảnh ấy, đây là Bộ luật lớn thứ hai trong lịch sử chế độ phong kiến Việt
Nam. Trên cơ sở kế thừa những quy định Bộ luật Quốc triều Hình luật của nhà Lê, pháp
luật nhà Nguyễn cũng đưa ra khái niệm cho một số hành vi giao kết cụ thể như: Mua,
bán, vay nợ, thuê…
Pháp luật nhà Nguyễn cũng quy định về chủ thể tham gia giao kết khế ước,
nguyên tắc và việc thực hiện khế ước, Bộ Hoàng Việt luật lệ chưa đưa ra một hình thức
cụ thể nào về hình thức của khế ước. Trên nguyên tắc, các bên có thể lựa chọn hình thức
của khế ước. Tuy nhiên, đối với một số giao dịch có tài sản là những tài sản có giá trị lớn
như: Trâu, bò, ruộng đất… thì phải lập thành văn tự và được các bên ký vào hoặc điểm
chỉ để làm bằng chứng.
Bộ Hoàng Việt luật lệ của nhà Nguyễn chưa quy định một cách hệ thống về các
loại khế ước, pháp luật thời bấy giờ chỉ ghi nhận một cách rời rạc đối với một số trường
hợp vi phạm khế ước, đây là căn cứ để truy cứu trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra.
Khế ước mua bán là một trong những khế ước phổ biến trong xã hội phong kiến
triều nhà Nguyễn. Trong khế ước mua bán, có hai loại hình thức mua bán phổ biến là
Đoạn mại và Điển mại, hình thức mua bán này chủ yếu là mua bán ruộng đất và trâu bò.

13

Viên nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời
pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia,1998, trang 47-61.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 19

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

Đây là những tài sản quan trọng đối với một đất nước có nền kinh tế nông nghiệp là chủ
yếu.14
Đoạn mại nghĩa là bán đứt, khi tham gia vào giao dịch này, sau khi người mua
thực xong nghĩa vụ trả tiền thì sẽ có quyền sở hữu ngay đối với tài sản mua, đồng thời
quyền sở hữu tài sản của bên bán cũng chấm dứt. Khi tham gia vào giao dịch này, người
bán sẽ không có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Điều 87 Hoàng Việt luật lệ nguyên cấm
mọi hành vi tranh chấp đối với tài sản bán.15
Điển mại nghĩa là trong khoảng một thời gian nhất định bên bán sẽ có quyền
chuộc lại tài sản đã bán. Ngày nay, hình thức mua bán này được gọi là mua bán tài sản có
điều kiện chuộc lại.16
1.4.2.3 Lược sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản dưới thời Pháp
thuộc
Năm 1858, thực dân Pháp nổ súng xâm lược nước ta và chia cắt nước ta thành ba
kỳ: Bắc kỳ, Trung kỳ, Nam kỳ. Năm 1920, quan toàn quyền cho biên soạn Bộ luật Dân
sự Bắc kỳ, đối với các tỉnh Trung kỳ thì tuân theo những quy định trong Bộ Hoàng Việt
Trung kỳ hộ luật, được biên soạn trên cơ sở những quy định của Bộ luật Dân sự Bắc kỳ
có sửa đổi một số điều. Khế ước là một trong những căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ. Chế
định khế ước được Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật quy định ở
Chương I-thiên I quyển thứ tư. Nếu như ở Bộ luật Quốc triều Hình luật của nhà Lê và Bộ
Hoàng Việt luật lệ của triều nhà Nguyễn chưa đưa ra khái niệm về khế ước, thì chế định
về khế ước dưới thời Pháp thuộc đã đưa ra khái niệm về khế ước. Có thể định nghĩa về
khế ước: “Khế ước là một hiệp ước của một người hay nhiều người cam đoan với một
hay nhiều người khác để chuyển giao, để làm hay không làm các gì đó”.17
Mua bán tài sản là một trong những vấn đề được pháp luật quan tâm và ghi nhận.
Trong đó, khế ước mua bán là một trong những khế ước thông dụng và quan trọng nhất,

được pháp luật dưới thời Pháp thuộc quy định rất cụ thể. Khế ước mua bán (Khế ước mãi
mại) được quy định từ Điều 877 đến Điều 892 trong Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 955
đến Điều 1116 Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật.
14

Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời
kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 64-74.
15
Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời
kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 74.
16

Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời
kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 74.
17
Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời
kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 76.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 20

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

Theo Điều 877 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 995 Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ
luật đưa ra định nghĩa về khế ước mua bán: “Khế ước mua bán là một khế ước trong đó
người bán giao hoặc cam đoan giao cho người mua quyền sở hữu một tài sản hay một

quyền lợi theo giá tiền đã định trước mà người mua đã cam đoan trả cho người bán”.18
Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật cũng quy định cụ thể
chủ thể được phép tham gia giao dịch mua bán, đối tượng của khế ước cũng như quy định
về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để
đảm tốt các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia.
1.4.2 Lƣợc sử về quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn đổi mới đất nƣớc
đến trƣớc khi có Bộ luật Dân sự 1995
Xã hội hiện đại, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết kinh tế, xã
hội. Sự xuất hiện của pháp luật là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ tốt các
quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân. Tài sản là kết quả từ việc lao động, sản xuất,
mua bán tài sản là nhu cầu thiết yếu khi một người cần bán tài sản để đổi lấy một số tiền
và người mua bỏ ra một số tiền để có tài sản. Tuy nhiên, do hoàn cảnh lịch sử mà vấn đề
quy định về hợp đồng mua bán tài sản chưa thật sự được các nhà làm luật quan tâm đúng
mức.
Sau khi thống nhất nước nhà, Nhà nước ta thực hiện chính sách sở hữu toàn dân
là chủ yếu. Hoạt động mua bán gặp nhiều khó khăn do phải tuân thủ những quy định
nghiêm ngặt của Nhà nước. Hoạt động mua bán chỉ thật sự thông suốt khi Đảng ta thực
hiện chính sách mở cửa sau Đại hội Đảng toàn quốc năm 1986. Chủ trương của Đảng là
thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, giao dịch mua bán bước
đầu thông suốt, vấn đề tự do giao dịch được quan tâm đáng kể, đề cao việc bảo vệ quyền
và lợi ích của các bên trong giao dịch. Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng mua bán tài
sản chưa được quan tâm và chưa được quy định cụ thể. Giao dịch mua bán tài sản chủ
yếu chỉ tuân thủ những quy định về hợp đồng dân sự. Điều 1 Pháp lệnh Dân sự năm 1991
đưa ra khái niệm về hợp đồng: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc
xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay,
mượn, tặng cho tài sản, làm hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận mà
trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”.

18

Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp, Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời
kỳ pháp thuộc, Nxb.Chính trị quốc gia, 1998, trang 88.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 21

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

1.4.3 Lƣợc sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật
Dân sự năm 1995 đến trƣớc khi có Bộ luật Dân sự năm 2005
Mua bán tài sản hoạt động phổ biến trong xã hội hiện đại. xuất phát từ vai trò
quan trọng của hoạt động mua bán tài sản như là một dạng hợp đồng phổ biến, thông
dụng nhất trong hoạt động kinh tế ngày nay. Để đảm bảo an toàn pháp lý cho quan hệ
giao dịch, Bộ luật Dân sự năm 1995 được thông qua ngày 28/12/1995 Quốc hội khóa IX,
kỳ họp lần thứ 8 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/6/1996. Bộ luật Dân sự năm 1995 đã
ghi nhận và điều chỉnh mối quan hệ phổ biến này. Chương II Phần thứ ba Bộ luật Dân sự
quy định về 13 loại hợp đồng thông dụng nhất của quan hệ dân sự (từ Điều 421 đến Điều
598). Trong đó, quy định về hợp đồng mua bán tài sản chiếm 38 điều (từ Điều 421 đến
Điều 458). Để hoạt động giao kết hợp đồng mua bán tài sản diễn ra dễ dàng, Bộ luật Dân
sự năm 1995 đã quy định chi tiết hình thức cũng như nội dung của hợp đồng mua bán tài
sản. Thông thường, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, bên mua chỉ quan
tâm đến tài sản mua bán, giá cả mà thôi, bên mua thường ít quan tâm đến thời hạn giao
tài sản, địa điểm, phương thức thanh toán và các biện pháp bảo đảm từ giao dịch. Việc
đưa quan hệ mua bán tài sản vào ghi nhận trong luật, đã đưa ra những quy tắc áp dụng
chung trong quan hệ mua bán tài sản. Từ đó, hạn chế các trường hợp tranh chấp do không
có thỏa thuận trước giữa các bên.

Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định những quy tắc chung khi giao kết hợp
đồng mua bán tài sản, đã tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia vào giao dịch này
có những chuẩn mực xử sự chung. Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản góp
phần tạo hành lang pháp lý để ràng buộc trách nhiệm của các bên, đồng thời đây cũng là
công cụ pháp lý để cơ quan Nhà nước giải quyết tốt các tranh chấp về hợp đồng khi có
tranh chấp xảy ra. Những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản, tạo một chuẩn
mực pháp lý chung, góp phần thúc đẩy hoạt động mua bán tài sản phát triển và bảo vệ tốt
quyền sở hữu tài sản khi các bên tham gia vào giao dịch này.
1.4.4 Lƣợc sử hình thành quy định hợp đồng mua bán tài sản giai đoạn từ Bộ luật
Dân sự năm 2005 đến nay
Sau gần mười năm kể từ khi Bộ luật Dân sự năm 1995 đưa vào áp dụng thực tế,
các quy định về hợp đồng mua bán tài sản đã đóng vai trò quan trọng, đảm bảo an toàn
pháp lý cho chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Thông qua những quy định của Bộ luật
Dân sự năm 1995, các bên tham gia vào giao dịch mua bán tài sản có cơ sở pháp lý bảo
vệ tốt các quyền của mình. Đồng thời, việc đưa quan hệ mua bán tài sản vào quy định
trong luật đã góp phần để cơ quan Nhà nước giải quyết tốt các tranh chấp phát sinh trong
GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 22

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

hợp đồng. Tuy nhiên, sau gần mười năm đưa vào áp dụng, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã
bộc lộ nhiều hạn chế, đòi hỏi phải được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình giao
kết hợp đồng mua bán tài sản hiện nay. Chế định hợp đồng của Bộ luật Dân sự năm 1995
chủ yếu điều chỉnh các vấn đề về hợp đồng dân sự. Hạn chế này xuất phát từ việc phân
biệt hai hệ thống pháp luật riêng biệt, chế định về hợp đồng dân sự do Bộ luật Dân sự

điều chỉnh, chế định về hợp đồng kinh tế do Pháp lệnh về hợp đồng kinh tế và luật
Thương mại điều chỉnh. Việc phân biệt giữa hai hệ thống pháp luật đã làm xuất hiện
nhiều mâu thuẫn gây khó khăn cho việc áp dụng, gây chồng chéo và tạo sự hoang mang,
trùng lắp khi áp dụng pháp luật. Sự phân biệt giữa hai hệ thống pháp luật tạo nhiều khó
khăn khi áp dụng thực tế, những mâu thuẫn này đã làm hạn chế quyền và lợi ích hợp
pháp của các chủ thể liên quan trong hợp đồng mua bán tài sản. Việc xung đột và mâu
thuẫn giữa hai hệ thống pháp luật đòi hỏi phải được sửa đổi để phù hợp với thực tế, bảo
vệ tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, khắc phục những hạn chế, chồng
chéo, mâu thuẫn khi áp dụng pháp luật, đồng thời đòi hỏi phải có những quy định rõ
ràng, đơn giản và dễ áp dụng. Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết và để khắc phục
những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã ra đời trong
hoàn cảnh ấy.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã dành riêng một chương để quy định về các hợp
đồng dân sự thông dụng. Hợp đồng dân sự thông dụng được quy định tại chương XVIII,
từ Điều 428 đến Điều 593, trong đó quy định về hợp đồng mua bán tài sản chiếm 22 điều
(từ Điều 428 đến Điều 449). Với vai trò đặc biệt quan trọng của hợp đồng mua bán tài
sản, các nhà làm luật đã dành một chương riêng để quy định về hợp đồng thông dụng
này. Điều này, đã nói lên phần nào về tầm quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản trong
thực tế và trong đời sống kinh tế xã hội. Sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005, góp
phần khắc phục những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 1995, tạo điều kiện thuận lợi cho
các chủ thể tham gia thực hiện tốt các quyền của mình trên cơ sở của pháp luật. Bộ luật
Dân sự năm 2005 được sửa đổi, xây dựng chế định hợp đồng làm nền tảng, đây là những
quy định chung về hợp đồng. Việc điều chỉnh các mối quan hệ trong hợp đồng chủ yếu
dựa trên những nguyên tắc: Tự nguyện, bình đẳng và tự do thỏa thuận. Bộ luật Dân sự
năm 2005 đã đưa ra những nguyên tắc chung về hợp đồng và được áp dụng cho tất cả các
loại hợp đồng, không có sự phân biệt giữa hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế hay hợp
đồng thương mại. Bộ luật Dân sự năm 2005 được xem là đạo luật gốc về hợp đồng, là cơ
sở áp dụng chung về hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp luật chuyên ngành có những

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 23

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

quy định riêng thì ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành về hợp đồng đó, trường hợp luật
chuyên ngành không có quy định thì áp dụng đạo luật chung.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 24

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn


Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản-Lý luận và thực tiễn

CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO
BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM NĂM 2005
Đây là chương thứ hai của luận văn, trong chương này, người viết sẽ phân tích
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể của hợp đồng mua bán
tài sản cũng như quyền và nghĩa vụ cơ bản của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài
sản.
2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản là các bên tham gia vào quan hệ mua bán
tài sản. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm: Bên bán và bên mua. Để tham

gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản cũng như đảm bảo tuân thủ các nguyên
tắc của pháp luật về hợp đồng mua bán sản, đòi hỏi chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể gồm: Năng lực pháp luật và năng lực hành vi.
Để việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật, đòi hỏi chủ thể tham gia
phải có năng lực hành vi dân sự.19 Như vậy, khi chủ thể có năng lực pháp luật nhưng
không có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật thì chủ thể đó không đủ
điều kiện tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản. Mọi giao dịch của người không có
năng lực hành vi dân sự hoặc người mất năng lực hành vi dân sự phải thông qua người
đại diện xác lập, thực hiện. Đối với trường hợp, người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
nhưng bị pháp luật hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì việc giao kết hợp đồng mua bán
tài sản chỉ có hiệu lực pháp luật khi có sự đồng ý của người đại diện.
2.1.1 Bên bán
Bên bán là người có tài sản đem bán. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán
tài sản ngoài điều kiện về năng lực chủ thể, bên bán còn phải đáp ứng các điều kiện:
Bên bán phải có quyền sở hữu đối với tài sản bán (phải là chủ sở hữu tài sản
bán). Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi,
tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp
với quy định của pháp luật đối với tài sản”.
Bên bán là người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền về việc bán tài sản hoặc bên
bán là người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu tài sản, người được phép bán tài sản theo
quy định của pháp luật (cơ quan thi hành án, người nhận cầm cố, nhận thế chấp tài
sản…). Điều 198 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Người không phải là chủ sở hữu
19

Theo khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005.

GVHD: Huỳnh Thị Trúc Giang

Trang 25

SVTH: Nguyễn Thị Nhìn