Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã tân hiệp huyện hóc môn

TR

NG

I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRI N

CHUYÊN NGÀNH KINH T TH M

NH GIÁ

tài

XÁC NH B NG GIÁ
T THEO GIÁ TH TR
NG
TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC MÔN

SVTH:

Tr n Tr ng Nhân

MSSV:

31091022492

Khóa:

VG01-K35

GVHD: TS. Hay Sinh

Tháng 4 n m 2013


L IC M
hoàn thành t t đ

N

c khoá lu n t t nghi p, ngoài s c g ng và n l c h t mình c a

b n thân em thì còn có s giúp đ t n tình t ba m - ng
em h c t p, ti p thu ki n th c khi ng i trên gh nhà tr

i đã luôn t o đi u ki n t t nh t đ

ng.

Không th không nh c đ n cô - Ti n s Hay Sinh, anh Nguy n Kim
ng

i đã b i d

c. Cô và anh là

ng ki n th c cho em qua các bài gi ng trên l p và t n tình h

ng d n cho em

th c hi n đ tài này.

Trong th i gian th c t p, em đã có đ

c đi u ki n thu n l i đ ti p xúc công vi c th c

t . Em xin chân thành cám n Phòng Th m
Bình đã t n tình h

nh Giá Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân

ng d n khi em th c hi n đ tài.

Em c ng xin g i l i c m n đ n các th y cô b môn chuyên ngành Th m

nh Giá,

cùng toàn th các th y cô trong khoa Kinh T Phát Tri n và các th y cô đang gi ng d y t i
tr

ng đ i h c Kinh T thành ph H Chí Minh.
Cu i cùng xin g i l i c m n đ n b n bè xung quanh. Nh ng ng

i đã giúp đ mình

trong h c t p c ng nh trong cu c s ng.
Thành ph H Chí Minh tháng 4 n m 2013
Sinh viên th c hi n
Tr n Tr ng Nhân


L I NH N XÉT C A GIÁO VIÊN H

NG D N

............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................

Thành ph H Chí Minh, ngày … tháng … n m …
TS. Hay Sinh


M CL C
L IM
CH

U………………………………………………………………………..………...1
NG 1. C S LÝ LU N……………………………………………………………….3

1.1 C S LÝ LU N V B T

NG S N…………………………………………………3

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n…………………………………………………………..3
1.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n………………………………………………….4
1.1.3 Phân lo i b t đ ng s n……………………………………………………………5
1.1.4 Các y u t có m i liên h tr c ti p v i b t đ ng s n……………………………..5
1.1.5 Các nhân t

nh h

ng đ n cung c u b t đ ng s n trên th tr

1.2 C S LÝ LU N V TH M

NH GIÁ TR B T

ng………………7

NG S N……………………...11

1.2.1 Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n……………………………………….11
1.2.2 Quy trình th m đ nh giá b t đ ng s n

Vi t Nam……………………………...11

1.2.3 M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n………………………………………...12
1.2.4 C s giá tr th m đ nh giá b t đ ng s n………………………………………..12
1.2.5 Các ph

1.3 CÁC B

ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s n……………………………….13

1.2.5.1 Ph

ng pháp so sánh………………………………………………….13

1.2.5.2 Ph

ng pháp chi phí…………………………………………………..14

1.2.5.3 Ph

ng pháp thu nh p………………………………………………...14

1.2.5.4 Ph

ng pháp l i nhu n………………………………………………..15

1.2.5.5 Ph

ng pháp th ng d ………………………………………………...15

C TH C HI N XÁC

NH GQSD ………………………………………16

CH NG 2 XÁC NH
N GIÁ
T THEO GIÁ TH TR
NG T I XÃ TÂN HI P
HUY N HÓC MÔN………………………………………………………………………….18

2.1 GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……………………………………...18
2.1.1 H t n kinh t xã h i…………………………………………………………….18
2.1.2 Th c tr ng kinh t và t ch c s n xu t………………………………………….21
2.1.3 V n hóa, xã h i và môi tr

ng………………………………………………….22

2.1.4 H th ng chính tr ……………………………………………………………….24
2.2 GI I THI U CÁC TUY N
2.2.1 V trí đ a lý các đo n đ
đ

NG O N

NG NGHIÊN C U KH O SÁT….24

ng…………………………………………………….24

2.2.2 Vai trò kinh t c a các tuy n đ ng và th c tr ng phát tri n kinh t trên các đo n
ng…………………………………………………………………………………………27


2.3 PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC
NG
N GIÁ TR B T
NG S N TRONG
KHU V C KH O SÁT………………………………………………………………………28
2.4 S L

D

C ÁNH GIÁ CÁC TÀI S N KH O SÁT TRÊN CÁC O N

NG…...29

2.4.1

ng Liên xã th tr n – Tân hi p……………………………………………...29

2.4.2

ng Lê L i………………………………………………………………...…29

2.4.3

ng Song hành Qu c l 22…………………………………………………...30

2.4.4

ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)………………………………………..30

2.4.5

ng R ng Bàng…………………………………………………………..…..31

2.4.6

ng D

2.4.7

ng

2.4.8

ng Tân Hi p 15…………………………………………………………......32

ng Công Khi (H

ng l 65B)………………………………… ….. 31

V n D y……………………………………………………………..32

2.4.9
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ n
ng Công Khi………………………………………………………………………………33

2.4.10
ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t Lê L i đ n
chùa Ho ng Pháp…………………………………………………………………………… 33
2.4.11

ng Tân Hi p 8………………………………………………………..........34

2.4.12

ng Tân Hi p 14 + Tân Hi p 31……………………………………………34

2.4.13

ng Tân Hi p 14 – 32………………………………………………………34

2.4.14

ng Tân Hi p 4……………………………………………………………..34

2.4.15

ng Tân hi p 26…………………………………………………………….35

2.4.16

ng Qu c L 22…………………………………………………………….35

2.5 B NG TH NG KÊ S LI U SAU KHI TÍNH TOÁN
N GIÁ
T C A CÁC
B T
NG S N KH O SÁT……………………………………………………………….35
CH NG 3: XÂY D NG B NG GIÁ
T THEO GIÁ TH TR
NG CHO CÁC
TUY N
NG, O N
NG THU C XÃ TÂN HI P………………………………42
3.1 XÁC NH
N GIÁ QUY N S D NG
T TIÊU BI U CHO CÁC TUY N
NG, O N
NG KH O SÁT……………………………………………………..42

3.2
C TÍNH H S CHÊNH L CH
N GIÁ
T TH C T SO V I B NG
GIÁ
T UBND TP BANH HÀNH TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P HUY N HÓC
MÔN…………………………………………………………………………………………..47
K T LU N……………………………………………………………………………………49
TÀI LI U THAM KH O…………………………………………………………………….50


DANH M C CH
B S: B t đ ng s n
CTT : Công trình trên đ t
UBND TP: y ban nhân dân thành ph
GQSD :

n giá quy n s d ng đ t

CLCL: Ch t l

ng còn l i

KCC: K t c u chính
CT: Công trình

VI T T T


DANH M C CÁC HÌNH S

D NG TRONG

Hình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc Môn
Hình 2.2: B n đ các tuy n đ

ng, đo n đ

ng thu c xã Tân Hi p

Ngu n: />Bi u đ 2.1: C c u giá tr ngành s n xu t
Bi u đ 2.2: C c u lao đ ng
Ngu n: />
TÀI


DANH M C CÁC B NG S

D NG TRONG

TÀI

B ng 2.4.1 Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Liên xã th tr n – Tân Hi p

B ng 2.4.2: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Lê L i

B ng 2.4.3 Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Song hành Qu c l 22

B ng 2.4.4 Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)

B ng 2.4.5: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng R ng Bàng

B ng 2.4.6: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng D

B ng 2.4.7: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng

B ng 2.4.8: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Tân Hi p 15

ng Công Khi
V nD y

B ng 2.4.9 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ
Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ n D ng Công Khi
B ng 2.4.10: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ
chùa Ho nng Pháp) đo n t Lê L i đ n chùa

ng chùa

ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ

B ng 2.4.11: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Tân Hi p 8

B ng 2.4.12: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Tân Hi p 14 + Tân hi p 31

B ng 2.4.13: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Tân Hi p 14-32

B ng 2.4.14: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Tân Hi p 4

B ng 2.4.15: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Tân Hi p 26

B ng 2.4.16: Các tài s n đ

c kh o sát trên tuy n đ

ng Qu c l 22

B ng 2.5.1 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng

B ng 2.5.2 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng Lê L i

B ng 2.5.3 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng D

B ng 2.5.4 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng R ng Bàng

B ng 2.5.5 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng Th i Tây Tân Hi p

B ng 2.5.6 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng Tân Hi p 15

ng

V nD y
ng Công Khi

B ng 2.5.7 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 ,
đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i DCK (20m)
B ng 2.5.8 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

đ ng chù Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa Ho ng Pháp
B ng 2.5.9 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6
ng Song hành qu c l 22


B ng 2.5.10 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ

ng Th tr n Tân Hi p

B ng 2.5.11 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ
Tân Hi p 31, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 26, Tân Hi p 4

ng Tân Hi p 8, Tân Hiêp 14,

B ng 3.1.1 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho

ng

V nD y

B ng 3.1.2 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho

ng D

B ng 3.1.3 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho

ng R ng Bàng

B ng 3.1.4 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
Tân Hi p 15

ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p 5) +

ng Công Khi

B ng 3.1.5 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 , đ
chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i DCK (20m)

ng

B ng 3.1.6 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 , đ
chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chù Ho ng Pháp (20m)

ng

B ng 3.1.7 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho

ng Song hành Qu c L 22

B ng 3.1.8 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho

ng Th tr n Tân Hi p

B ng 3.1.9 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho
14-32, Tân Hi p 4, Tân Hi p 31

ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi p

B ng 3.1.10 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho

ng Lê L i

B ng 3.1.11 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho

ng Tân Hi p 26

B ng 3.1.12 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho Qu c l 22
B ng 3.2 B ng
hành.

c tính h s chênh l ch gi a giá th tr

ng v i giá do UBND thành ph ban


L IM

U

1. Lý do ch n đ tài
Hi n nay, v n đ đánh thu , thu ti n s d ng đ t c ng nh công tác đ n bù gi i t a c a
Nhà n c v n còn nhi u b t c p. ã có khá nhi u v n b n pháp lu t đ c ban hành nh ng v n
ch a gi i quy t n th a nh ng v n đ này.
n giá đ t mà UBND Thành ph đ a ra hàng n m
còn th p và đ c cho là không ph n ánh đ c tình hình th tr ng.
M t khác, ho t đ ng th m đ nh giá t i Vi t Nam đang ngày càng phát tri n, nh ng

công tác th m đ nh giá v n còn nh ng b t c p. Th m đ nh viên ph i t n nhi u th i gian, công
s c và chi phí cho vi c tìm hi u, thu th p s li u v tài s n c n th m đ nh. Nguyên nhân chính
d n đ n n ng su t làm vi c t i các công ty th m đ nh ch a cao là do thi u ho c ch a có c s
d li u. a s các d li u ph c v cho công tác th m đ nh giá đ c các đ n v t xây d ng
nh ng v i m c đ r t nghèo nàn. Trong quá trình th m đ nh, doanh nghi p th m đ nh giá
th ng g p r t nhi u khó kh n v các d li u trong quá kh , chính vì đi u đó mà kh n ng đáp
ng đ i v i yêu c u c a khách hàng không đ c th a mãn th t s .
i v i th m đ nh giá b t đ ng s n, m i b t đ ng s n đ u có nh ng đ c thù riêng nên
khi tìm đ c các giao d ch trên th tr ng th m đ nh viên c n ti n hành đi u ch nh các y u t
khác bi t c a các b t đ ng s n so sánh v b t đ ng s n c n th m đ nh. Do đó, vi c tính toán h
s đi u ch nh m t cách có c s khoa h c là r t quan tr ng. i u này góp ph n đáng k trong
vi c rút ng n th i gian ti n hành, đ ng th i nâng cao tính chính xác và có c s đáng tin c y.
Xu t phát t th c t trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài: “XÁC NH B NG GIÁ
T
THEO GIÁ TH TR
NG TRÊN
A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC
MÔN”.
2. M c đích nghiên c u
Xác đ nh đ n giá đ t theo giá th tr ng c a các tuy n đ ng, đo n đ ng thu c đ a
bàn xã Tân Hi p huy n Hóc Môn, đ ng th i xác đ nh h s đi u ch nh h m trên tuy n đ ng,
đo n đ ng đó.
3.

it

ng và ph m vi nghiên c u

i t ng nghiên c u chính c a đ tài là các b t đ ng s n đang rao bán, đang giao
d ch ho c đã giao d ch thành công n m trên nh ng tuy n đ ng, đo n đ ng kh o sát và có v

trí l gi i đ ng riêng bi t.
Ph m vi nghiên c u trên các tuy n đ
Môn TP H Chí Minh.
4. Ph

ng, đo n đ

ng thu c xã Tân Hi p huy n Hóc

ng pháp nghiên c u, ngu n s li u

Ti n hành kh o sát th c t và thu th p d li u s c p t th tr
xã Tân Hi p huy n Hóc Môn.
Thu th p s li u v th tr

ng mua bán nhà đ t t i

ng nhà đ t c a xã Tân Hi p huy n Hóc Môn.

Tham kh o các tài li u liên quan đ n th m đ nh giá b t đ ng s n t i Công ty th m đ nh
giá Chu n Vi t, Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân Bình

1


S d ng ph ng pháp chi phí đ tính ra đ n giá đ t theo giá th tr ng và ph
pháp so sánh c p đ đi u ch nh các y u t khác bi t c a các b t đ ng s n thu th p đ c.

ng

5. Ý ngh a và ng d ng c a đ tài nghiên c u
tài này cung c p s li u c th v đ n giá đ t trên các tuy n đ ng, đo n đ ng t i
xã Tân Hi p huy n Hóc Môn. T đó đ tài đã góp ph n hoàn thi n công tác xây d ng b ng giá
đ t theo giá th tr ng t i Thành ph H Chí Minh.

2


CH
1.1

C

S

LÝ LU N V B T

NG 1 C

S

LÝ LU N

NG S N

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n
Vi c phân lo i tài s n thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” có ngu n g c t Lu t c La
Mã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là t t c nh ng gì
đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t. B t đ ng s n bao g m các công
trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n đ t đai hay g n li n

v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th .
Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u th ng nh t ch coi b t đ ng s n (B S)
g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n c
c ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái
g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t đ ng s n và đ ng s n”.
H u h t các n c đ u coi B S là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n đ t đai,
không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t ( i u 517, 518 Lu t Dân s
C ng hoà Pháp, i u 86 Lu t Dân s Nh t B n, i u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang
Nga, i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang
c…). Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th
b t đ ng s n là “m nh đ t” ch không ph i là đ t đai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý
b i đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ng c a giao d ch dân s .
Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i đ t
đai đ c coi là B S. i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa màng ch a g t, trái cây ch a
b t kh i cây là B S, n u đã b t kh i cây đ c coi là đ ng s n”. T ng t , quy đ nh này c ng
đ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K và Sài Gòn c . Trong khi đó,
i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh: “B S là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai,
bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai”. Lu t Dân s
c đ a ra khái ni m
B S bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t.
Nh v y, có hai cách di n đ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì đ c coi là “g n
li n v i đ t đai”, và do v y là B S; th hai, không gi i thích rõ v khái ni m này và d n t i
các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i đ t đai”.
Lu t Dân s Nga n m 1994 quy đ nh v B S đã có nh ng đi m khác bi t đáng chú ý
so v i các Lu t Dân s truy n th ng. i u 130 c a Lu t này m t m t, li t kê t ng t theo
cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, đ a ra khái ni m chung v B S là “nh ng
đ i t ng mà d ch chuy n s làm t n h i đ n giá tr c a chúng”. Bên c nh đó, Lu t này còn
li t kê nh ng v t không liên quan gì đ n đ t đai nh “tàu bi n, máy bay, ph ng ti n v
tr …” c ng là các B S.
Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i i u 174 có

quy đ nh: “B S là các tài s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai,
k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n
v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG

3


1.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n
•

Tính cá bi t và khan hi m:

c đi m này c a B S xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a đ t đai. Tính
khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t là có h n. Tính khan hi m c th c a đ t
đai là gi i h n v di n tích đ t đai c a t ng mi ng đ t, khu v c, vùng, đ a ph ng, lãnh th
v.v.. Chính vì tính khan hi m, tính c đ nh và không di d i đ c c a đ t đai nên hàng hoá
B S có tính cá bi t. Trong cùng m t khu v c nh k c hai B S c nh nhau đ u có nh ng y u
t không gi ng nhau. Trên th tr ng B S khó t n t i hai B S hoàn toàn gi ng nhau vì chúng
có v trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây theo m t thi t k .
Ngay trong m t toà cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o nhà khác nhau. Ngoài
ra, chính các nhà đ u t , ki n trúc s đ u quan tâm đ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n đ i
v i khách hàng ho c tho mãn s thích cá nhân v.v..
•

Tính b n lâu:

Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh không
th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p.
ng th i, các v t ki n trúc và công trình

xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s d ng đ c c i t o nâng c p có
th t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a. Vì v y, tính b n lâu c a B S là ch tu i th c a
v t ki n trúc và công trình xây d ng. C n phân bi t “tu i th v t lý” và “tu i th kinh t ” c a
B S. Tu i th kinh t ch m d t trong đi u ki n th tr ng và tr ng thái ho t đ ng bình th ng
mà chi phí s d ng B S l i ngang b ng v i l i ích thu đ c t B S đó. Tu i th v t lý dài
h n tu i th kinh t khá nhi u vì nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u c a v t ki n
trúc và công trình xây d ng b lão hoá và h h ng, không th ti p t c an toàn cho vi c s
d ng. Trong tr ng h p đó, n u xét th y ti n hành c i t o, nâng c p B S thu đ c l i ích l n
h n là phá đi và xây d ng m i thì có th kéo dài tu i th v t lý đ “ch a” đ c m y l n tu i
th kinh t . Th c t , các n c trên th gi i đã ch ng minh tu i th kinh t c a B S có liên
quan đ n tính ch t s d ng c a B S đó. Nói chung, tu i th kinh t c a nhà , khách s n, nhà
hát là trên 40 n m; c a tu i th kinh t nhà x ng công nghi p, nhà ph thông là trên 45
n m v.v.. Chính vì tính ch t lâu b n c a hàng hoá B S là do đ t đai không b m t đi, không b
thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích khác nhau, nên
hàng hoá B S r t phong phú và đa d ng, không bao gi c n.
•

Tính ch u s

nh h

ng l n nhau:

B S ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t B S này có th b tác đ ng
c a B S khác. c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công trình k t c u
h t ng s làm t ng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng c a B S trong khu v c đó. Trong th c
t , vi c xây d ng B S này làm tôn thêm v đ p và s h p d n c a B S khác là hi n t ng
khá ph bi n.
•

Các tính ch t khác:

Tính thích ng: L i ích c a B S đ c sinh ra trong quá trình s d ng. B S trong quá
trình s d ng có th đi u ch nh công n ng mà v n gi đ c nh ng nét đ c tr ng c a nó, đ ng
th i v n đ m b o yêu c u s d ng c a ng i tiêu dùng trong vi c tho mãn nhu c u sinh ho t,
s n xu t-kinh doanh và các ho t đ ng khác.

4


Tính ph thu c vào n ng l c qu n lý: Hàng hoá B S đòi h i kh n ng và chi phí qu n
lý cao h n so v i các hàng hoá thông th ng khác. Vi c đ u t xây d ng B S r t ph c t p,
chi phí l n, th i gian dài. Do đó, B S đòi h i c n có kh n ng qu n lý thích h p và t ng
x ng.
Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: Hàng hoá B S ch u s chi ph i
c a các y u t này m nh h n các hàng hoá thông th ng khác. Nhu c u v B S c a m i
vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng i
dân sinh s ng t i đó. Y u t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ng ng, tôn giáo, tâm
linh v.v.. chi ph i nhu c u và hình th c B S.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
1.1.3 Phân lo i b t đ ng s n
T kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u n c ta, b t đ ng s n có th
phân thành ba lo i: B S có đ u t xây d ng, B S không đ u t xây d ng và B S s n đ c
bi t.
•

B t đ ng s n có đ u t xây d ng g m:

B S nhà , B S nhà x ng và công trình th ng m i- d ch v , B S h t ng (h t ng
k thu t, h t ng xã h i), B S là tr s làm vi c v.v.. Trong B S có đ u t xây d ng thì nhóm

B S nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m
t tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và
khách quan. Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t
n c c ng nh phát tri n đô th b n v ng. Nh ng quan tr ng h n là nhóm B S này chi m
tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng B S n c ta c ng nh
các n c trên th gi i.
•

B t đ ng s n không đ u t xây d ng:

B S thu c lo i này ch y u là đ t nông nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao g m
các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a
s d ng v.v..
•

B t đ ng s n đ c bi t

Là nh ng B S nh các công trình b o t n qu c gia, di s n v n hoá v t th , nhà th h ,
đình chùa, mi u m o, ngh a trang v.v.. c đi m c a lo i B S này là kh n ng tham gia th
tr ng r t th p.
Vi c phân chia B S theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho vi c xây d ng c
ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù h p v i đi u ki n kinh t xã h i c a n c ta.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
1.1.4 Các y u t có m i liên h tr c ti p v i B S
•

Các y u t t nhiên:

V trí c a B S: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr c a
B S càng l n. M i B S luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ng đ i.

Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c
xác l p giá tr c a B S. Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá

5


tr l n h n nh ng b t đ ng s n nhà đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng
đ i). Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá
tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét đánh giá u th v v
trí B S là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t.
Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: m t kích th c và di n tích th a
đ t t i u khi nó th a mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng. Ví d : v i nhu
c u đ , thì lo i kích th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu
th a đ t là t 10m-15m.
a hình B S t a l c: đ a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i các B S khác
trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S. nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p
n c vào mùa m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a B S s th p, ng c l i giá c a
nó s cao h n.
Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S là nhà ho c là các công trình
xây d ng khác): n u 2 B S có giá xây d ng nh nhau, B S nào có ki n trúc phù h p v i th
hi u thì giá tr c a nó s cao h n và ng c l i.
c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th nh ng,
tính ch t v t lý...). M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a B S tùy thu c vào
m c đích s d ng đ t. Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi s
d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.
Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay n ào
đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S.
Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng B S n m nh ng vùng th ng hay
b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t...) làm cho giá tr B S b sút
gi m và ng c l i.

•

Các y u t kinh t :

Kh n ng mang l i thu nh p t B S: m c thu nh p hàng n m t B S mang l i s có
nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a B S đó. Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S càng cao
thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i.
Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: nh h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hòa nhi t
đ , thông tin liên l c. H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho
giá tr B S càng gia t ng.
•

Các y u t liên quan đ n th tr

ng:

Tính h u d ng c a B S.
Nhu c u lo i B S trên th tr

ng.

Tình tr ng pháp lý c a B S: các gi y t ch ng th pháp lý v quy n s d ng đ t, s
h u nhà, gi y phép xây d ng v.v.. hi n có.
Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s d ng
đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê, th ch p B S,
tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d

6

nhà xây d ng
t ng...).
•

các khu v c là đ

ng b ng lên xu ng c a máy bay không đ

c cao quá 3

Các y u t chung bên ngoài:

Các y u t chính tr pháp lý: S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và
chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói
chung và s đ u t vào l nh v c B S nói riêng. C th là: Các chính sách có tác đ ng gián
ti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoài vào đ a ph ng có th làm t ng nhu c u v B S
qua đó có th làm cho giá B S gia t ng.Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : Chính sách cho
phép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam.; Chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u
thành ph đ c mua nhà t i thành ph ; Chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng i
đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t...; Chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vào l nh
v c B S; Các chính sách thu c a Nhà n c đ i v i B S.
Các y u t thu c v kinh t v mô: ó là các y u t kinh t liên quan nh : Tình hình
cung-c u B S trong khu v c; c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khu
v c; Các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c; Hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ng
nh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l c...); M c đ t ng tr ng GDP
hàng n m c a vùng; Thu nh p bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm
cao, trung bình hay th p) so v i các vùng khác; Kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h
th ng tín d ng trong vùng; S l ng các lô, th a đ t tr ng trong vùng; M c giá bình quân các
lo i đ t trong vùng; T l thu và m c thu su t; M c đ l m phát chung; Tình hình th tr ng
lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng.

•

Các y u t xã h i:

Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S. M t khu v c mà m t đ dân s
đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cân
b ng cung-c u b phá v . M t khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t ,
giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng
đ n giá tr c a B S. Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kh e, ngh
nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xã h i c a nh ng ng i
đang chung s ng... Nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong th y.
Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
1.1.5 Các nhân t

nh h

ng đ n cung, c u B S trên th tr

ng

Cung B S:
Xét v lý thuy t, m c cung hàng hóa B S g n v i các nhân t h u h n (di n tích, quy
ho ch s d ng đ t, quy ho ch đô th , quy ho ch xây d ng, v.v..), còn nhu c u v hàng hóa
B S g n v i các y u t vô h n (t ng tr ng kinh t , GDP bình quân đ u ng i thay đ i,
v.v..). Nh ng trong th c t , s thay đ i m c cung hàng hóa B S ph thu c r t nhi u vào các
bi n s khác nh giá c , s phát tri n h th ng k t c u h t ng.....
•

Giá c B S:

Nhân t quan tr ng nh t gây nh h ng đ n s bi n đ ng m c cung B S nhà đ t là
giá c B S. C ng nh các hàng hoá khác, cung B S s t ng lên khi giá c B S t ng. Quy
lu t chung c a cung là l ng cung hàng hoá t ng lên khi giá c hàng hoá đó t ng lên.

7


Qu B S trong quy ho ch c a Chính ph :
Nhân t làm thay đ i cung B S nhi u nh t sau giá c B S ph i k đ n các chính sách
c a Chính ph v ch đ qu n lý xây d ng B S nh c p phép xây d ng, các quy đ nh v tiêu
chu n xây d ng nhà và công trình… th ng làm cho đ ng cung d ch chuy n m t b c v
bên trái (cung gi m). Ng c l i, vi c m r ng quy ho ch và chuy n đ i m c đích s d ng đ t
s làm đ ng cung d ch chuy n đáng k v bên ph i (cung t ng). Chính vì v y, s can thi p có
hi u l c nh t c a Chính ph vào th tr ng B S là s can thi p vào nh ng th ch làm thay
đ i đ ng cung. Trong nhi u tr ng h p, nh ng ràng bu c quá kh t khe c a Chính ph trong
b i c nh l ng l o c a lu t pháp đã t o ra s khan hi m v cung m t cách hình th c và t o ra
nh ng k h cho nh ng k đ u c kinh doanh B S phi chính th c. M c đích s d ng nh ng
hàng hoá thông th ng do tính n ng tác d ng c a nó quy t đ nh, trong khi đó m c đích s
d ng c a đ t đai do Nhà n c là ng i qu n lý và đ nh đo t. Nhà n c th c hi n quy ho ch và
phân đ nh các vùng đ t đai dành cho các m c đích s d ng khác nhau. Ch ng h n, m t vùng
đ t n m ngay trong thành ph n u nó đ c quy ho ch cho s n xu t nông nghi p thì m nh đ t
này không h có đóng góp gì cho vi c t ng cung v B S. Ch c n m t quy t đ nh v vi c
chuy n m c đích s d ng thì chính m nh đ t đó s ngay l p t c làm t ng cung B S.
•

S phát tri n c a h th ng k t c u h t ng:

S phát tri n c a k t c u h t ng và các đi u ki n ti p c n c ng th ng d n đ n nh ng
s thay đ i làm thay đ i cung B S (làm d ch chuy n đ ng cung). S d ch chuy n này
th ng tác đ ng r t l n đ n cung v B S đ c tiêu chu n hoá thu c khu v c công c ng và

khu v c t nhân, đ ng th i nó c ng làm gi m đi t l di n tích nhà chu t và xóm li u. K t
c u h t ng có th làm thay đ i công d ng và giá tr c a B S hi n có. Nh có s phát tri n
c a h th ng k t c u h t ng mà đi u ki n ti p c n c a đ t đai tr nên d dàng h n, nó có th
đáp ng và tho mãn đ c nhi u yêu c u khác nhau c a th tr ng và nh đó có th tham gia
vào ngu n cung đ t đai trên th tr ng. M t khu v c đ t đai không có h th ng k t c u h t ng
có th coi nh cung b ng không đ i v i th tr ng nhà và đ t , song c ng vùng đ t đó, n u
đ c xây d ng k t c u h t ng đ ng b , kh n ng ti p c n d dàng thì đó l i là ngu n cung r t
có ý ngh a đ i v i th tr ng B S.
•

Các y u t đ u vào và chi phí phát tri n B S:

Các y u t nguyên li u đ u vào c ng có vai trò r t quan tr ng đ n l ng cung v nhà
. N u giá c các nguyên v t li u xây d ng h thì giá thành xây d ng c ng th p và kh n ng
cung nhà v i giá h s đ c m r ng thêm. Các y u t này còn cho phép t o ra ngu n cung
v nhà v i các c p đ khác nhau t o thêm tính phong phú v c c u ngu n cung. Ngoài ra,
m t s vùng do các đi u ki n đ c thù v đ a lý và th i ti t, k t c u nhà ph i đ c thi t k ,
xây d ng v i k thu t đ c bi t và nguyên v t li u chuyên dùng nên cung nhà t i các vùng
này ph thu c vào s phát tri n công ngh và k thu t xây d ng.
•

Chính sách và pháp lu t c a Nhà n

c:

Khác v i các hàng hoá thông th ng, cung v B S ph thu c r t l n vào chính sách
c a Chính ph và các ch đ qu n lý đ t đai và nhà , v chính sách s d ng đ t v.v. Tr c
h t là các ch đ quy đ nh v quy n s h u và quy n s d ng v nhà đ t. Vi c quy đ nh rõ
ràng và xác l p r ng rãi các quy n này đ i v i các ngu n đ t đai và nhà hi n có là đi u ki n
đ các ngu n đ t đai và nhà này s n sàng và có đ y đ đi u ki n tham gia vào th tr ng

B S h p pháp. Nh ng ngu n đ t đai và nhà có th s d ng cho phát tri n các công trình dân

8


d ng nh ng không đ c h p th c hoá v các quy n s h u và s d ng không th tham gia vào
ngu n cung c a th tr ng B S h p pháp và không đ c tính vào ngu n cung chính th c v
B S; n u có ch ng nó ch tham gia giao d ch ngoài th tr ng đen và do v y nó c ng không
đ c th hi n m c cung đ y đ . Tính ch đ ng và tích c c đón nh n nh ng thay đ i t t y u v
k t c u dân c và nh ng chuy n đ i gi a các khu v c ho t đ ng kinh t -xã h i là c s đ
Nhà n c có ch tr ng chính sách trong vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t đai. N u xu
th đô th hoá di n ra v i áp l c cao, s d ch chuy n các khu v c ho t đ ng kinh t xã h i di n
ra nhanh chóng mà quy ho ch v m c đích s d ng đ t đai không đ c đi u ch nh k p th i thì
ch c ch n s gây ra m t s thi u h t v cung B S. T s m t cân đ i gi a cung và c u d n
đ n s xu t hi n c a nh ng ngu n cung B S b t h p pháp, song do thi u h t ngu n cung h p
pháp nên các ngu n cung b t h p pháp v n đ c ch p nh n. S h p pháp hoá v các quy n s
h u và s d ng B S cùng v i vi c th a nh n và cho ra đ i ho t đ ng công khai c a th tr ng
B S c ng là m t nhân t tác đ ng r t l n đ n l ng cung và c u v B S. S ho t đ ng công
khai hoá c a th tr ng cho phép m i đ i t ng đ u có th tham gia th tr ng, làm phong phú
thêm ngu n cung và đa d ng hoá c c u v cung. M t th tr ng ho t đ ng không công khai,
không đ c th a nh n và không có s đi u ti t c a Nhà n c th ng b m t s th l c đen chi
ph i và đi u ti t.
thu đ c l i nhu n, các th l c này có th t o ra s khan hi m v cung và
t ng c u m t cách gi t o. Chính vì v y, tính ch t ho t đ ng c a th tr ng B S, thái đ c ng
nh nh ng can thi p c a Nhà n c đ i v i ho t đ ng c a th tr ng B S c ng là nh ng tác
đ ng h t s c quan tr ng đ i v i s cân b ng c a cung và c u.
C u B S:
•

S t ng tr

ng v dân s và các nhu c u phát tri n:

T ng tr ng dân s là nhân t làm t ng m i nhu c u c a xã h i và theo đó c u v nhà
đ t t ng lên. L ng c u B S là m t đ i l ng t l thu n v i y u t dân s , đ c bi t khi t l
t ng dân s c h c càng cao s gây ra nh ng đ t bi n v c u B S.
co giãn c a c u v đ t
và nhà ph thu c r t l n vào các bi n s : quy mô gia đình, thu nh p và giá c .
M t m i quan h thu n chi u là: quy mô gia đình t ng lên c ng kéo theo c u v di n
tích nhà và đ t t ng theo. Tuy nhiên h s co giãn này không ch đ n thu n ph thu c vào
s thay đ i c a quy mô, mà còn tu thu c vào k t c u c a gia đình. S thay đ i v quy mô
gi a m t gia đình đ c thân và m t gia đình c a m t c p v ch ng ho c khi gia đình có thêm
con nh làm thay đ i không đáng k v c u nhà , hay nói cách khác đ co giãn c a c u so v i
quy mô khi đó là r t nh . Tóm l i, s thay đ i v quy mô g n li n v i s thay đ i v k t c u
trong gia đình (l p gia đình c a con cái, con b c sang tu i tr ng thành, s hi n di n c a
ng i cao tu i, c a nhi u th h cùng s ng chung v.v..) s t o ra đ co giãn khá l n v c u nhà
. Khi quy mô gia đình ti p t c t ng lên v i k t c u gia đình không thay đ i thì c u v di n
tích nhà s thay đ i ch m l i và đ co giãn c a c u so v i quy mô l i nh d n.
co giãn
c a c u nhà so v i thu nh p đ c xác đ nh là t c đ bi n thiên c a c u so v i t c đ thay đ i
c a thu nh p. Khi thu nh p còn th p ch a v t quá m c tho mãn nhu c u t i thi u v các v t
ph m c b n nh l ng th c, th c ph m thì đ co giãn c a c u nhà đ i v i thu nh p là r t
nh . Khi thu nh p t ng lên v t qua m c gi i h n đói nghèo, thì t l c a thu nh p đ c dành
đ đ u t cho ch
t ng nhanh và chi m m t t tr ng l n.
•

Thu nh p c a dân c :

Nhu c u v nhà là nhu c u c b n thi t y u không th thi u v i m i ng i dân. Do

v y, c u v nhà t i thi u s t ng lên t ng ng v i t c đ t ng c a thu nh p khi m c thu

9


nh p đã v t quá m c gi i h n v c u l ng th c và th c ph m. n m t gi i h n cao h n,
n u thu nh p ti p t c t ng, c u v nhà t i thi u s t ng ch m l i và th m chí gi m đi thay
vào đó là t ng c u v nhà cao c p. Trong giai đo n thu nh p th p, nhu c u v nhà t i thi u
gi ng nh m t đ ng th ng, không co giãn so v i thay đ i m c thu nh p. T ng nhu c u v
nhà có th đ c xác đ nh b ng ph ng trình tuy n tính gi a t ng s dân (ho c t ng s h )
nhân v i m c s d ng t i thi u trung bình c a xã h i. Nh v y, t ng c u có th xu t hi n trên
th tr ng là hi u s gi a t ng nhu c u t i thi u v i t ng qu nhà hi n có. Khi m c thu nh p
t ng lên qua gi i h n đói nghèo, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh theo m t hàm phi
tuy n và ch m d n khi đã đ n m c bão hoà v nhu c u nhà t i thi u. Khi thu nh p ti p t c
t ng thêm, nhu c u nhà thi t y u có xu h ng gi m d n và c u v nhà cao c p t ng lên.

Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG
•

Giá c tiêu dùng:

Th ng d tiêu dùng v nhà c ng thay đ i r t nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà còn
th p và t ng lên r t ch m khi quy mô tiêu dùng đã v t quá gi i h n c n thi t. M i m t hàng
hoá B S đ u t n t i d i hình th c hi n v t và hình th c giá tr . Các hình th c này luôn luôn
tác đ ng qua l i v i nhau, ch ng h n m t ngôi nhà đ c xây thêm di n tích s d ng ho c đ c
c i t o, nâng c p s có giá tr l n h n so v i ngôi nhà đó tr ng thái c . Tuy nhiên, giá tr c a
hàng hoá B S còn tu thu c vào giá c trên th tr ng. C ng m t th a đ t, m t c n h
vào
th i k “s t nóng” thì giá c a chúng có th cao g p đôi, g p ba l n so v i lúc bình th ng; còn
vào th i k “đóng b ng”, giá l i h xu ng, nhi u khi còn th p h n lúc bình th ng.

•

K ho ch phát tri n kinh t -xã h i c a Chính ph :

Vi c phát tri n m nh các khu công nghi p và t ng m c đ thu hút đ u t bên ngoài
vào các đô th c ng s làm t ng m c c u v B S nói chung. Ngoài ra, các d án gi i to các
khu nhà chu t d c theo các kênh r ch c ng s làm t ng m c c u v B S. Vi c t ng nhanh
t c đ đô th hoá là m t y u t v a tác đ ng đ n c y u t cung c ng nh c u v B S.
Vi c th c hi n các d án c i t o c s h t ng t i các đô th hi n h u ho c t i các khu
đô th m i có th tác đ ng nhanh chóng làm t ng m c c u v B S, đ ng th i c ng có th làm
t ng m c cung v B S. Các chính sách h tr c a Chính ph v tín d ng, ho c tr giá cho
nh ng ng i có thu nh p th p trong vi c gi i quy t v n đ nhà c ng s làm t ng m c c u v
B S. Ngoài ra, các quy đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S. Ngoài ra, các quy

10


đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S c ng có th tác đ ng tr c ti p làm cho th
tr ng B S “đóng b ng” hay v n hành m t cách sôi đ ng. Ngoài ra, còn ph i k đ n m t s
y u t khác nh h ng không nh t i quy mô và tính ch t c a c u v BDDS đó là trình đ
phát tri n s n xu t, s chuy n đ i c c u n n kinh t , tác đ ng c a quá trình h i nh p kinh t
khu v c và qu c t v.v..
ng B S - B Xây d ng

Ngu n: C c Qu n lý nhà và Th tr
C

1.2

S

LÝ LU N V TH M

1.2.1

NH GIÁ TR B T

NG S N

Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n

Theo đi u 4 Pháp l nh Giá s 40 quy đ nh: “Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh
giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu
chu n Vi t Nam ho c thông l qu c t ”
Nh v y, th m đ nh giá b t đ ng s n là s ti n c tính v giá tr c a quy n s d ng
đ t, quy n s s h u nhà, công trình v t ki n trúc g n li n v i đ t đang đ c mua bán trên th
tr ng vào th i đi m th m đ nh giá và cho m t m c đích đã đ c xác đ nh rõ trong nh ng
đi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng pháp phù h p.
1.2.2

Quy tình th m đ nh giá b t đ ng s n

Quy trình th m đ nh giá đ

Vi t Nam

c quy đ nh t i Vi t Nam g m sáu b

c:

Nh n bi t v b t đ ng s n th m đ nh: đ c đi m pháp lý, kinh t , môi tr

ng

•

B

c 1: Xác đ nh v n đ

Thi t l p m c tiêu th m đ nh giá
Ch n c s giá tr th m đ nh giá và ph

ng pháp

Thi t l p ngày có hi u l c
Th ng nh t v th i gian hoàn thành và giá d ch v
•

B

c 2: L p k ho ch th m đ nh giá

Nh n bi t các y u t cung c u, đ c đi m th tr

ng t

ng ng v i b t đ ng s n th m đ nh

Nh n bi t các tài li u c n thi t

Thi t k ch

ng trình

L p k ho ch th i gian
•

B

c 3: Kh o sát hi n tr

ng và thu th p thông tin

Thu th p và t ng h p tài li u trên th tr

ng

Th m đ nh hi n tr ng b t đ ng s n th m đ nh và b t đ ng s n so sánh
•

B

c 4: Phân tích thông tin

Phân tích tài li u
ng d ng các ph
•

B

ng pháp th m đ nh giá

c 5: Xác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh giá

11


a ra k t qu c a t ng ph

ng pháp

a ra giá tr th tr ng/ phi th tr

ng c a t ng ph

ng pháp

Nh n xét v k t qu th m đ nh giá
Trình bày h n ch v k t qu th m đ nh giá
•

B

c 6: L p báo cáo và ch ng th th m đ nh giá

Báo cáo th m đ nh giá
Ch ng th th m đ nh giá
1.2.3

M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n

- Mua bán, chuy n nh

ng, c m c , th ch p, vay v n ngân hàng.

- Xác đ nh giá tr tài s n ph c v tranh t ng
- Ph c v thuê tài chính.
- Tính thu và h ch toán s sách k toán, báo cáo tài chính.
-

u t và góp v n doanh nghi p, c ph n hoá.

- Xác đ nh giá tr đ u t .
- Các m c đích khác
1.2.4
tr

C s giá tr th m đ nh giá tr b t đ ng s n.

Th m đ nh giá b t đ ng s n đ
ng và c s giá tr phi th tr ng
•

C s giá tr th tr

c ti n hành d a trên hai c s giá tr : c s

giá tr th

ng:

Theo tiêu chu n s 1 c a H th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam thì “Giá tr th
tr ng c a m t tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi m
th m đ nh giá, gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàng
bán, trong m t giao d ch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình
th ng”.
Nh v y nh ng đi u ki n c n thi t đ thi t l p c s giá tr th tr ng là: khách quan, đ c l p,
thông tin minh b ch và th tr ng n đ nh. N u nh m t trong nh ng đi u ki n này b vi ph m
thì c s giá tr th tr ng b phá v .
•

C s giá tr phi th tr

ng:

Giá tr phi th tr ng là giá tr khi đ c th c hi n trong m t giao d ch mà không thu n
túy tuân theo các đi u ki n c a giá tr th tr ng. Giá tr phi th tr ng g m m t s giá tr
trong các tr ng h p sau đây:
 Giá tr b o hi m
 Giá tr tính thu
 Giá tr đ u t
 Giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng

12


 Giá tr tài s n có th tr

ng h n ch

 Giá tr doanh nghi p
 Giá tr tài s n chuyên dùng
 Giá tr thanh lý
 Giá tr tài s n b t bu c ph i bán
 Giá tr đ c bi t
1.2.5

Các ph

1.2.5.1 Ph

ng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s n

ng pháp so sánh

C s lý lu n
D a trên gi đ nh gi a giá tr th tr ng c a nh ng b t đ ng s n t
d ch v i giá tr c a b t đ ng s n c n đ nh giá có m i liên h v i nhau.

ng t đ

c giao

D a ch y u trên nguyên t c thay th và nguyên t c đóng góp.
Các tr

ng h p áp d ng

nh giá các tài s n có tính đ ng nh t nh : các c n h , các chung c , các dãy nhà đ c
xây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, các phân x ng và nhà kho

trên m t m t b ng, các nhóm v n phòng và các nhóm c a hi u, các m nh đ t tr ng
Ph ng pháp so sánh tr c ti p là ph ng pháp chung trong đ nh giá cho m c đích mua
bán, đ nh giá th ch p, đ nh giá đ đánh thu , đ nh giá cho vi c mua ho c chuy n quy n s
h u ( hay s d ng) đ t đai...
u đi m và nh


c đi m c a ph

ng pháp so sánh tr c ti p

u đi m:

ây là ph ng pháp h u nh không g p khó kh n v m t k thu t, vì nó không c n
thi t ph i xây d ng các công th c ho c các mô hình tính tóan, mà d a vào s hi n di n c a
các giao d ch th tr ng đ th a nh n các d u hi u v giá tr .
Các quan đi m c a ng

i bán và ng

i mua đ c tr ng đã đ

c th hi n t i giá cu i

cùng;
Các thay đ i các đi u ki n tài chính và l m phát đ
S khác bi t gi a các đ i t

 Nh
ph

ng so sánh đ

c th hi n trong giá bán;

c hi u ch nh

Có c s v ng ch c đ đ

c khách hàng, c ng nh các c quan pháp lý công nh n.

Nó là c s cho nhi u ph

ng pháp đ nh giá khác.

c đi m:

Không có thông tin th tr
ng pháp này.
Các thông tin th

ng v nh ng giao d ch t

ng t thì s không s d ng đ

c

ng mang tính l ch s .

Ph c t p trong vi c thu th p thông tin v giá bán th c t , đây là m t trong nh ng khó

kh n nh t trong đi u ki n n c ta hi n nay, do các giao d ch th ng ít công khai, s li u các

13


bên tham gia giao d ch cung c p cho c quan ch c n ng (nh c quan thu ) nhi u khi c ng
không chính xác;
Khó xác minh các đi u ki n đ c bi t c a h p đ ng giao d ch;
Ph thu c vào tính tích c c c a th tr
Ph thu c vào đ

ng;

n đ nh c a th tr

ng;

Ph c t p khi ph i h p các d li u v phân tích s khác bi t c a các B S đã bán v i
b t đ ng s n đ nh giá.
1.2.5.2 Ph

ng pháp chi phí

C s lý lu n
D a trên gi đ nh r ng các giá tr c a tài s n c n th m đ nh có th đ
làm ra m t tài s n t ng t và coi đây nh là m t v t thay th .

c đo b ng chi phí

D a ch y u vào nguyên t c thay th .

Các tr

ng h p áp d ng
nh giá các tài s n không có ch c n ng sinh l i, các tài s n chuyên dùng, đ n chi c.
nh giá cho m c đích b o hi m, thu thu , đ u th u.

Th
giá khác.

ng đ

u đi m và nh


c dùng có tính ch t b sung ho c ki m tra đ i v i các ph
c đi m c a ph

ng pháp đ nh

ng pháp

u đi m:
S d ng đ đ nh giá các tài s n dùng cho các giao d ch và m c đích riêng bi t

S d ng khi không có các b ng ch ng th tr
l i ích t ng lai mà tài s n mang l i.
 Nh

ng đ so sánh, thi u c s d báo dòng

c đi m:
G p ph i nh ng h n ch trong ph

ng pháp so sánh

Chi phí không ph i lúc nào c ng đ ng nh t hay phù h p v i giá tr . Ph ng pháp chi
phí ph i s d ng cách ti p c n c ng t i, song t ng c a nhi u b ph n ch a ch c b ng v i giá
tr toàn b .
Vi c

c tính gi m giá tích l y mang tính ch quan nhi u h n khách quan.

Nhà đ nh giá ph i hi u bi t v k thu t và ph i có kinh nghi m.
1.2.5.3 Ph

ng pháp thu nh p

C s lý lu n
D a trên nguyên t c ch y u là nguyên t c d báo l i ích t ng lai: cho r ng giá th
tr ng c a m t tài s n b ng v i giá tr hi n t i c a t t các kho ng thu nh p ròng t ng lai có
th nh n đ c t tài s n đó.
Hoàn toàn có th xác đ nh đ

c dòng l i t

ng lai mà tài s n t o ra.

14

Các tr

ng h p áp d ng
Áp d ng cho đ nh giá trong l nh v c đ u t đ l a ch n ph
nh giá nh ng tài s n mà có th d tính đ

u đi m và nh


c đi m c a ph

ng án đ u t .

c thu nh p ròng các n m t

ng lai.

ng pháp

u đi m:
n gi n trong áp d ng

đ

Có đ chính xác t

ng đ i cao khi có nh ng ch ng c v các th

ng v có th so sánh

c.

 Nh

c đi m:

Trong phân tích các th ng v , c n ph i đi u ch nh nhi u m t: tu i th , ch t l
th i h n cho thuê, nh ng thay đ i v ti n cho thuê trong t ng lai...
Mang nh ng thông tin h n ch v nh ng gi đ nh v dòng ti n trong t

ng,

ng lai

Áp d ng m t t l v n hóa c đ nh.
Trong khi hi u qu c a tài s n trong quá kh có t m quan tr ng hàng đ u trong kêu g i
v n đ u t , thì s quan tâm c a các nhà đ u t l i t p trung vào l i nhu n ròng ti m tàng.
1.2.5.4 Ph

ng pháp l i nhu n

C s lý lu n
Ph ng pháp l i nhu n d a trên gi thi t giá tr c a tài s n có liên quan đ n l i nhu n
có th th c hi n đ c do ho t đ ng c a tài s n đó mang l i: n u m t tài s n mang l i l i nhu n
cao, ch ng t tài s n đó có giá tr h n so v i m t tài s n không mang l i l i nhu n ho c l i
nhu n th p.
D a trên ch y u nguyên t c d báo l i ích t
Các tr

ng lai

ng h p áp d ng

Ph ng pháp này áp d ng trong vi c th m đ nh các tài s n mà vi c so sánh v i nh ng
tài s n gi ng nhau ho c t ng t g p khó kh n do giá tr ch y u ph thu c vào kh n ng sinh
l i c a tài s n.
u đi m và nh
Ph
l i nhu n.

c đi m c a ph

ng pháp

ng pháp l i nhu n ch áp d ng đ đ nh giá đ i v i nh ng tài s n ho t đ ng t o ra

Mu n th c hi n ph ng pháp này hi u qu , nhà đ nh gái ph i có ki n th c v ng vàng
v các lo i hình kinh doanh. L i nhu n c tính có th không ph n ánh đ c m c đ thu nh p
th c c a tài s n. M t m c l i nhu n cao có th là k t qu c a s n ng đ ng, tháo vát, ch m ch
c a ng i v n hành tài s n đó.
1.2.5.5 Ph

ng pháp th ng d

C s lý lu n
Ph ng pháp th ng d đ c xây d ng d a ch y u trên nguyên t c đóng góp và
nguyên t c d ki n dòng l i ích t ng lai, t c là, giá tr hi n t i c a b t đ ng s n (giá tr ch a

15

đ c phát tri n) chính là giá tr còn l i sau khi l y giá tr
các chi phí đ t o ra s phát tri n đó.
Các tr

c tính c a s phát tri n tr đi t t c

ng h p áp d ng

i t ng là nh ng b t đ ng s n có s phát tri n ho c có ti m n ng đ phát tri n. Các
b t đ ng s n này có th là đ t tr ng hay đ t có các k t c u xây d ng l i th i đang t n t i c n
ph i thay th hay c i t o.
u đi m và nh


c đi m c a ph

ng pháp

u đi m:
đ nh giá các b t đ ng s n có kh n ng phát tri n.
Thích h p đ đ a ra m c giá khi tham gia đ u giá.
T v n v chi phí xây d ng t i đa và ti n bán ( cho thuê) t i thi u.

 Nh

c đi m:
Khó kh n trong vi c xác đ nh s d ng cao nh t và hi u qu nh t.

M i c tính v chi phí, giá bán c ng nh giá tr cu i cùng có th b thay đ i tùy theo

các đi u ki n c a th tr ng.
Ph
1.3

ng pháp này th

CÁC B

ng không tính đ n giá tr th i gian c a dòng ti n

C TH C HI N XÁC

NH

N GIÁ QUY N S

D NG

T

B c 1: Kh o sát thu th p thông tin v các giao d ch b t đ ng s n trên th tr
c a xã Tân Hi p

ng

- Tác gi ti n hành kh o sát tr c ti p trên t ng s 16 tuy n đ ng, đo n đ ng c a xã
Tân Hi p. Trên m i tuy n đ ng, đo n đ ng ch n ra ít nh t 3 B S (đ t tr ng, đ t và công
trình trên đ t) có các đ c đi m t ng đ ng v i nhau đang rao bán ho c đã giao d ch thành
công.
th c hi n đ tài này s l ng m u d ki n kho ng 50 m u.

- Th i gian thu th p thông tin: t 10/01/2013 đ n 20/03/2013
- Ph

ng pháp thu th p và ngu n thông tin:

+ óng vai ng i đi mua B S đ n g p tr c ti p ng i bán thông qua s đi n tho i t i B S
rao bán ho c nhân viên môi gi i t i khu v c xã Tân Hi p.
+ L y thông tin, gi y t pháp lý t i sàn giao d ch B S trên các tuy n đ
sát.
+ G i đi n tho i cho ng

ng đ

cđ

c kh o

i bán t thông tin rao bán trên Internet.

+ L p phi u kh o sát, thông kê d li u thu th p đ

c.

- Nh ng thông tin c n thu th p:
+ V trí: Các B S m t ti n trên nh ng tuy n đ
+ Hi n tr ng s d ng đ t:

ng đ

c kh o sát thu c xã Tân Hi p.

t th c , quy mô di n tích, kích th

+ i u ki n v k t c u h t ng

16

c các c nh, tài s n trên đ t.