Bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA 2010 - 2014
ĐỀ TÀI:

BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT Ở

Giảng viên hướng dẫn:
Châu Hoàng Thân

Sinh viên thực hiện:
Lê Thị Liếu
MSSV: 5106060
Lớp: LK1063A1

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
CầnThơ, ngày…..tháng ….. năm 2013

i


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
LỜI TRI ÂN

Em xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến Quý
Thầy Cô Khoa Luật- Trường Đại học Cần Thơ đã tận tình giảng

dạy, trang bị cho em những kiến thức quý báu nhất trong suốt
quãng thời gian 4 năm học tập tại trường. Và đặc biệt em xin
được gửi lời tri ân sâu sắc nhất đến Thầy Châu Hoàng Thân,
người lái đò đưa em đến bên bờ tri thức đã tận tình hướng dẫn và
chỉ bảo, hỗ trợ tài liệu,.. để em có thể hoàn thành luận văn tốt
nghiệp. Bên cạnh đó, em cũng xin được gửi lời cảm ơn đến Thư
viện Khoa Luật đã cung cấp cho em nguồn tại liệu quý giá nhất
để tham khảo trong quá trình học tập tại trường cũng như để
hoàn thành đề tài tốt nghiệp.
Chân thành tri ân.
Sinh viên,

Lê Thị Liếu

GVHD: Châu Hoàng Thân

2

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.............................................................................................................. 5
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VÀ HỖ
TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở ................................................................. 8
1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN........................................................................... 8
1.2. LƯỢC SỬ VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở........................................................................................ 10
1.2.1. Giai đoạn thứ nhất từ Luật đất đai 1987 đến trước Luật đất đai 1993 ... 10

1.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003 ...... 11
1.2.3. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến dự thảo sửa đổi Luật đất
đai 2013................................................................................................................ 12
1.3. PHÂN LOẠI ĐẤT Ở..................................................................................... 13
1.3.1. Đặc điểm của đất ở:................................................................................ 13
1.3.2. Phân loại................................................................................................. 13
1.4. Ý NGHĨA- TẦM QUAN TRỌNG CỦA ĐẤT Ở.......................................... 15
1.5. Ý NGHĨA CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT Ở ............................................................................................................. 18
1.5.1. Ý nghĩa của chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở............. 18
1.5.2. Ý nghĩa của chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở..................... 18
CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở ........................................................................ 20
2.2. NGUYÊN TẮC BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ ............................................. 20
2.2. BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở .................. 22
2.2.1.
2.2.2.
2.2.3.
2.2.4.

Điều kiện để được bồi thường về đất: .................................................... 22
Phương thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở: ............................ 24
Giá đất tính bồi thường: ......................................................................... 26
Một số trường hợp về chính sách bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi

đất ở. 27
2.3. BỒI THƯỜNG VỀ TÀI SẢN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở:.......... 29
2.3.1. Khái niệm về tài sản và tài sản gắn liền với đất..................................... 29
2.3.2. Nguyên tắc bồi thường:.......................................................................... 31
2.3.3. Điều kiện để được bồi thường về tài sản khi nhà nước thu hồi đất ở .... 32

2.3.4. Một số trường hợp cụ thể về chính sách bồi thường về tài sản khi nhà
nước thu hồi đất ở ................................................................................................ 32
2.4.

HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở: ........................................... 35

GVHD: Châu Hoàng Thân

3

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
2.4.1.
2.4.2.

Hỗ trợ di chuyển:.................................................................................... 36
Hỗ trợ tái định cư: .................................................................................. 37

2.4.3. Hỗ trợ đối với đất vườn, ao không công nhận là đất ở: ......................... 39
2.4.3.1. Điều kiện được nhận hỗ trợ đối với đất vườn, ao không công nhận là
đất ở .................................................................................................................. 39
2.4.3.2. Hình thức hỗ trợ: ................................................................................. 41
2.4.3.3. Mức hỗ trợ:.......................................................................................... 41
2.4.4. Hỗ trợ khác:............................................................................................ 42
CHƯƠNG 3: THƯC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở.................................................. 45
3.1. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở.................................... 45

3.1.1. Thực trạng về công tác thu hồi đất ở ........................................................ 45
3.1.2. Thực trạng về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở . 45
3.2. NHỮNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TRONG CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở .............................. 48
3.3. NGUYÊN NHÂN VÀ GIảI PHÁP ......................................................................... 51
3.3.1. Nguyên nhân .............................................................................................. 51
3.3.2. Giải pháp.................................................................................................... 53
KẾT LUẬN…………………………………………………………………………55
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 557

GVHD: Châu Hoàng Thân

4

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thu hồi đất để giải phóng mặt bằng luôn diễn ra hằng ngày và có xu hướng
tăng mạnh trong thời buổi công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay. Xã hội
ngày một hiện đại, đất nước ngày càng phát triển nhu cầu về tinh thần người dân
ngày một tăng cao, nhưng để có những công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng đó, Nhà nước ta và người dân đã hy sinh và đóng góp bao công sức và
tiền của để xây dựng nên. Thấy được những thiệt thòi và mất mác đó, nhà nước ta đã
có chính sách bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất. Tuy nhiên, khi căn nhà hộ đang
sinh sống ổn định, bỗng dưng bị thu hồi giải phóng mặt bằng, họ sẽ đối mặt với cuộc
sống mới như thế nào khi không còn chỗ ở? Ông bà ta thường nói: “An cư, lạc
nghiệp” đất nước muốn phát triển vững mạnh trước hết dân ta phải giàu và tuyệt đối

trung thành với nhà nước, nhưng chính sách bồi thường khi thu hồi đất của Nhà nước
ta dành cho người dân có đất bị thu hồi còn quá thấp so với giá trị thực tế, dẫn đến
những bất cập và bất ổn trong thu hồi, dẫn đến nhiều tình trạng nhiều công trình, dự
án treo vì chưa giải quyết được khâu bồi thường, làm cho dự án trì trệ và tổn thất
nhiều hơn, thấy được điều đó Nhà nước ta đã ban hành thêm nhiều chính sách hỗ trợ
khi thu hồi đất ở. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp nhận đã được phần hỗ trợ và
bồi thường họ vẫn không mua lại được căn nhà mới để sinh sống, Chính vì thế mà
chính sách bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất, cụ thể hơn là bồi thường và hỗ trợ
khi thu hồi đất ở luôn có nhiều ý kiến và thay đổi qua nhiều lần ban hành quy định
mới từ Nghị định 197/2004/NĐ-CP đến Nghị định 84/2007/NĐ-CP và đang được áp
dụng thi hành là Nghị định 69/2009/NĐ-CP.
Có thể thấy, bất ổn trong bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất luôn là vấn đề
nóng bỏng hiện nay. Cũng chính vì vậy, để có thể tìm hiểu kỹ hơn, sâu hơn những
quy định của luật và thực tiễn áp dụng luật trong bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất,
người viết đã chọn nghiên cứu đề tài “Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất ở”. Việc nghiên cứu đề tài này là nền tảng của quá trình tìm hiểu khoa học luật
của người viết, đồng thời người viết có thể góp một phần công sức nhỏ bé của mình
vào nghiên cứu luật, và cũng có thể giúp người viết hoàn thành khóa học và tốt
nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài “Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở”
nhằm hiểu rõ hơn, biết sâu hơn về những quy định của luật về chính sách bồi thường
và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở, nhằm có thể tìm ra đâu là nguyên nhân của bất
GVHD: Châu Hoàng Thân

5

SVTH: Lê Thị Liếu

Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
cập trong vấn đề giải phóng mặt bằng, và có thể từ đó tìm ra những giải pháp khắc
phục khiếm khuyết của luật để hệ thống pháp luật nước ta được hoàn thiện, phát huy
tính công bằng dân chủ của nhà nước ta để có thể “thuận lòng dân” là vũ khí lợi hại
nhất làm cho đất nước giàu mạnh hơn, đồng thời nâng cao hiểu biết của người viết và
có thể tạo bàn đạp cho những nghiên cứu luật về vấn đề bồi thường và hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất ở hoặc những vấn đề có liên quan sau này.
3. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết tập trung nghiên cứu các quy
định của pháp luật về chính sách bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở
theo Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009; Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng
đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định
197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;… và
một số văn bản có liên quan đến vấn đề bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất ở.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu đề tài này, người viết tập trung nghiên cứu và tìm
hiểu các quy định của pháp luật trong phạm vi nghiên cứu của đề tài. Và chủ yếu sử
dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp phân tích câu chữ của luật, thu
thập trích lọc bài viết có liên quan, bình luận, phương pháp so sánh,…
5. Kết cấu luận văn
Với đề tài “Bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở” người viết
tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:
Mục lục, lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo.
Phần nội dung đề tài được nghiên cứu theo kết cấu 3 chương như sau:
Chương 1: Khái quát chung về bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất ở

Ở chương này, người viết trình bày những nội dung khái quát về đất ở, chính
sách về bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất ở, cũng như lược sử hình thành của
chính sách bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở qua các thời kỳ phát triển
của Luật đất đai. Và qua đó, người viết cũng đưa ra tầm quan trọng của đất ở chiếm
vị trí lớn như thế nào đối với người sử dụng đất, cũng như ý nghĩa to lớn của chính
sách bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở.
GVHD: Châu Hoàng Thân

6

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Chương 2: Chính sách của pháp luật về bồi thường và hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất ở
Đối với chương 2, người viết tập trung nêu ra những quy định của pháp luật
về chính sách bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở, cũng như đưa ra
những điểm mới của văn bản quy phạm pháp luật mới nhằm thấy được mặt hạn chế,
bất cập của luật trước đây, đồng thời có những ví dụ cụ thể của từng địa phương để
làm rõ vấn đề cần nghiên cứu.
Chương 3: Thực trạng về bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
ở
Ở chương 3, người viết chủ yếu tìm hiểu về những bất cặp cũng như khó khăn
khi áp dụng luật vào thực tế, đồng thời đưa ra một vài phương hướng của bản thân
nhằm hoàn thiện những thiếu xót mà Luật áp dụng đang gặp phải.

GVHD: Châu Hoàng Thân

7

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VÀ
HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở
Nhằm làm rõ những vấn đề về cơ sở lí luận, về bồi thường và hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất ở; Khái niệm và vai trò của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở;
Khái quát lịch sử phát triển của bồi thường và hỗ trợ qua các thời kỳ phát triển của
Luật Việt Nam. Để đạt được những mục tiêu đề ra, ta cùng tìm hiểu những vấn đề
sau:
1.1.

Các khái nệm cơ bản
Khái niệm về đất ở
“ Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống,
đất vườn ao gắn với nhà ở trong cùng 1 thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả đất vườn ao
gắn với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở” (Mục 2.1, Bảng 1: Mục đích sử
dụng đất, TT 8/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007)
Ngoài ra còn có trường hợp:

Thửa đất có vườn ao, gắn liền với nhà ở đang sử dụng nhưng chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tạm thời xác định diện tích đất ở bằng hạn
mức giao đất ở mới do Ủy ban Nhân dân cấp Tỉnh quy định.

Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp thì ngoài việc thống kê theo mục đích sử dụng đất ở còn phải thống kê
theo mục đích phụ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Đất ở bao gồm 2 loại: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị1

Khái niệm về Thu hồi đất ở
Theo nghĩa của Từ điển Tiếng việt thì “thu hồi” có nghĩa là lấy lại, gom lại2,
điều này đồng nghĩa với việc khi cho đi thì có thể lấy lại.
Như vậy thì “Thu hồi đất” là gì?
Theo khoản 5 điều 4 Luật đất đai 2003 thì “Thu hồi đất là việc nhà nước ra
quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này”.
Theo quan điểm đó, ta thấy rằng có 2 vấn đề đặt ra là:
Thứ nhất, Thu hồi đất là thu lại quyền sử dụng đất có nghĩa là nhà nước
sẽ thu lại quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất đã xác định trong một thời hạn
nhất định.

1
2

Thông tư 08/2007/TT-BTNMT
Thái Xuân Đệ- Lê Dân, Từ điển Tiếng Việt 65.000 từ, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin

GVHD: Châu Hoàng Thân

8

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Thứ hai, Thu hồi đất là lấy lại đất, có nghĩa là nhà nước sẽ thu lại phần
diện tích đất người dân đang sử dụng và thay vào đó là những chính sách bồi thường
cũng như hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi.
Vậy “quyết định thu hồi đất là gì?”

Quyết định thu hồi đất là một quyết định hành chính mệnh lệnh, do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ra quyết định, nhằm thu hồi đất của người đang sử dụng đất
đã được nhà nước giao đất hoặc cho thuê.
Khái niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở
Xét bồi thường theo nghĩa của Từ điển Tiếng Việt thông dụng thì “bồi thường
có nghĩa là việc đền bù lại những tổn hại đã gây ra”3.
Bồi thường những thiệt hại đã gây ra là một khái niệm rất rộng, có thể là bồi
thường tổn hại về mặt vật chất cũng như tinh thần.
Từ những quan điểm đó, Luật đất đai năm 2003, sđbs năm 2009 đã đưa ra
quan điểm bồi thường như sau: “Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã bị thu hồi cho người sử
dụng đất”4.
Như vậy khi nhà nước thu hồi lại đất ở của người dân, Nhà nước sẽ phải trả
lại giá trị quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất ở mà họ bị thu hồi.
Qua đó, có thể thấy rằng, chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất chỉ
xoay quanh vấn đề về giá trị- vấn đề vật chất- do đó phạm vi được áp dụng bồi
thường bị thu hẹp, và đền bù ở đây chỉ nhằm giúp người có đất bị thu hồi có thể có
nơi ở mới và giải quyết khó khăn về mặt kinh tế khi đời sống thay đổi do có đất bị
thu hồi.
Và có thể thấy rằng khái niệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở đã xuất
hiện trong dự thảo Luật đất đai 2013 như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
ở là việc Nhà nước trả cho người có đất bị thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng
đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất do việc thu hồi đất
gây ra”5.
Khái niệm về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở
“Hỗ trợ” có nghĩa là “góp thêm, giúp thêm vào hoặc là giúp đỡ lẫn nhau”6
Hiểu một cách thông thường, khó khăn mà được giúp đỡ thì đó chình là hỗ
trợ. Thế, theo quan điểm Luật đất đai thì sao?
3

Thái Xuân Đệ- Lê Dân, Từ điển Tiếng Việt 65.000 từ, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin
Khoản 6, điều 4 Luật đất đai 2003, sđbs năm 2009
5
Khoản 13, điều 3, Dự thảo Luật 2013
6
Thái Xuân Đệ- Lê Dân, Từ điển Tiếng Việt 65.000 từ, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin
4

GVHD: Châu Hoàng Thân

9

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Xét quan điểm Luật đất đai 2003, sđbs năm 2009 “Hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người có đất bị thu hồi thông qua việc đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”7.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở bao gồm:8
- Hỗ trợ di chuyển: hộ gia đình cá nhân khi nhà nước thu hồi đất mà phải di
chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển.
-

Hỗ trợ tái định cư: hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất ở mà
không có nơi ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Người xưa có câu “an cư, lạc nghiệp”, khi mảnh đất ở họ sinh sống bấy lâu bị
thu hồi lại, họ trở nên không có chỗ, không có nơi ở thì không thể sinh sống và làm
việc ổn định được. Do đó, chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở của người
dân là thật sự cần thiết và cấp bách, chính sách hỗ trợ đã góp phần hoàn thiện và góp

phần lấp đầy những khiếm khuyết, khó khăn trong thu hồi đất, để người dân có đất bị
thu hồi nhanh chóng ổn định và tái lập cuộc sống mới.
1.2.

Lược sử về chính sách bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở
Do điều kiện lịch sử, nước ta đang chuyển dần từ một nước có nền kinh tế

nông nghiệp lạc hậu sang nền kinh tế thị trường, kéo theo đó vấn đề thu hồi đất cũng
càng phức tạp dần lên theo từng thời kỳ phát triển, cụ thể hơn trong trường hợp này
là bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở:
1.2.1. Giai đoạn thứ nhất từ Luật đất đai 1987 đến trước Luật đất đai 1993
Trong giai đoạn này công tác giải phóng mặt bằng khá đơn giản do ảnh hưởng
của thời kỳ bao cấp, do đó lợi ích cộng đồng, lợi ích chung được đề cao và được đặt
lên trên lợi ích cá nhân một cách mạnh mẽ. Bên cạnh đó, đất đai trong giai đoạn này
chưa được xem là một tài sản có giá trị, và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
bị hạn chế rất nhiều, họ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi
một cách dân dã là bán đất), nếu họ bị cơ quan nhà nước phát hiện sẽ bị xử phạt hành
chính, hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu nghiêm trọng. Về vấn đề bồi thường,
người sử dụng đất chỉ được bồi thường khi có thiệt hại thực tế xảy ra khi nhà nước
thu hồi đất hoặc sẽ giao lại một mảnh đất khác có cùng mục đích sử dụng đất (chỉ
mang tính chất tượng trưng, hoán đổi). Còn chính sách hỗ trợ, gần như không được
nhắc đến. Chính vì vậy, khi nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất mà chính
sách bồi thường, hỗ trợ không được quan tâm đúng mức, người dân sẽ gặp khó khăn
trong việc tìm nơi ở mới, kéo theo đó là công việc và sản xuất bị ảnh hưởng, phải
7
8

Khoản 7 điều 4 Luật đất đai 2003, sđbs năm 2009
Khoản 1 Điều 17 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

GVHD: Châu Hoàng Thân

10

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
mất một thời gian dài ổn định và tạo lập cuộc sống mới, gây khó khăn cho người dân,
và tạo thêm gánh nặng xã hội một cách nhất định. Nhưng vẫn chưa nhận được quan
tâm, giúp đỡ đúng mức từ phía Nhà nước.
1.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003
Nhằm giải quyết các vấn đề phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày 14 tháng 7
năm 1993 Luật đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực chính thức từ ngày 15 tháng 10
năm 1993. Luật đất đai 1993 bắt đầu ghi nhận quyền lợi của người sử dụng đất và đất
đai đã bắt đầu trở thành một tài sản “có giá”. Khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì phải được bồi
thường tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất. Để cụ thể hóa chính sách bồi
thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ngày 17 tháng 8 năm 1994 Nghị định 90/CP
được ban hành quy định về “đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” , theo đó
người bị thu hồi đất mà không vi phạm, không có lỗi thì tất nhiên được bồi thường
những thiệt hại do thu hồi đất gây ra. Cũng theo NĐ 90/CP về nguyên tắc có 2 cách
đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất:
- Thứ nhất, được bồi thường bằng diện tích đất có cùng mục đích sử dụng,
- Thứ hai, được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Điểm mới của NĐ 90/CP là khẳng định rằng người sử dụng đất hợp pháp mà
bị nhà nước thu hồi ngoài bồi thường về đất còn được bồi thường thiệt hại về tài sản
gắn liền với đất do thu hồi đất gây ra. Nhưng hạn chế ở đây là NĐ 90/CP không quy
định rõ như thế nào thì được bồi thường về đất và như thế nào thì được bồi thường về

tài sản gắn liền với đất, điều này dẫn đến việc áp dụng pháp luật về bồi thường xuống
từng địa phương lại khác nhau, dẫn đến tình trạng áp dụng không thống nhất, không
đồng đều, mặc dù chỉ thực hiện theo một văn bản. Thấy được những hạn chế, thiếu
xót của NĐ 90/CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã được
ban hành đã quy định rõ về điều kiện được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với
đất, đối tượng và phạm vi áp dụng. Bên cạnh đó, NĐ 22/1998/NĐ-CP cũng đã hé mở
những quy định về hỗ trợ, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi, nhằm tạo điều
kiện để họ có thể nhanh chóng ổn định và tái lập cuộc sống mới.
Tuy nhiên, sự ra đời của văn bản luật lúc này vẫn không bắt kịp với sự thay
đổi và phát triển của nền kinh tế cũng như nhu cầu của người dân, điều đó dẫn đến
tình trạng bồi thường thiếu hợp lý, giá đất bồi thường không bắt kịp với thực tế tồn
tại làm cho vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trở thành một vấn đề nóng
được toàn xã hội quan tâm.
GVHD: Châu Hoàng Thân

11

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Thấy được những thiếu xót, những bất hợp lý trong việc nhà nước thu hồi đất
Nhà nước ta đã tiến hành khắc phục bằng cách ban hành những văn bản quy phạm
pháp luật phù hợp hơn với thực tiễn và có thể đền bù tương xứng những gì đã mất đi
của người sử dụng đất do thu hồi đất gây ra. Với những yêu cầu đó, cần có một Luật
đất đai mới phù hợp hơn với tình hình mới, chính điều này là bàn đạp, là tiền đề cho
Luật đất đai 2003 ra đời, và thay thế hoàn toàn Luật đất đai 1993.
1.2.3. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến dự thảo sửa đổi Luật đất
đai 2013
Luật đất đai 2003 ra đời làm thay đổi hoàn toàn cục diện thu hồi đất. Ngoài

quy định về thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, còn thêm quy định về thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế. Trong
giai đoạn này công tác đền bù, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đang trên đà phát triển
mạnh do thu hồi đất xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích chung
ngày càng nhiều điều đó đã dẫn đến sự ra đời của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã
tạo ra cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất,.. Sau đó, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25 tháng 5 năm 2007 đời quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất một cách rõ ràng
hơn và cụ thể hơn về điều kiện được bồi thường về đất về tài sản gắn liền với đất.
Chính sách hỗ trợ tái định cư được quan tâm nhiều hơn, vì vậy khi bị thu hồi đất
người dân có đất bị thu hồi có thể nhanh chóng có nơi ở mới và nhanh chóng ổn định
tạo lập cuộc sống mới.
Tuy nhiên, một vấn đề bất cập không thể nói đến là giá đất bồi thường còn
thấp, sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường là một con số không hề nhỏ.
Chính vì vậy dẫn đến sự đắn đo của người dân và làm cho thời gian thu hồi đất kéo
dài nên tồn tại những dự án treo là không hề tránh khỏi. Thấy được những bất cập
trên mà Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định các loại đất
và khung giá đất. Nhưng vấn đề vẫn chưa được giải quyết, do đó ngày 13 tháng 8
năm 2009 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ra đời, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thay thế và bổ khuyết
những khiếm khuyết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, 197/2004/NĐ-CP, và một số
điều của Nghị định 84/2007.
Bồi thường khi thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi phải sát với giá bồi
thường trong điều kiện bình thường, người có đất bị thu hồi đang sử dụng vào mục
đích nào thì sẽ được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng,
nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng
GVHD: Châu Hoàng Thân

12

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Nghi định 69/2009/NĐCP còn quy định nhiều hình thức hỗ trợ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất ở; ngoài ra còn hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và
hỗ trợ khác. Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã mở ra nhiều quy định mới có lợi cho
người dân có đất bị thu hồi hơn. Tuy nhiên, đất nước càng phát triển, thì nhu cầu và
điều kiện sống lại thay đổi đi lên, chính vì thế mà cần thay đổi nhiều hơn nữa các
chính sách để phù hợp hơn với sự phát triển của kinh tế, để người dân có đất bị thu
hồi tránh được những khó khăn về đời sống vật chất cũng như những khó khăn có
thể gặp phải khi có đất bị thu hồi.
1.3.

Phân loại đất ở

1.3.1. Đặc điểm của đất ở:
Theo quan điểm Luật đất đai 2003, sđbs 2009 thì đất ở có những đặc điểm
sau:
Đất xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống của hộ gia
đình, cá nhân9. Hiện nay ngoài đất canh tác nông nghiệp thì đất xây dựng nhà ở
chiếm một diện tích không hề nhỏ, nhu cầu về đất để xây dựng nhà ở tăng mạnh, bên
cạnh đó ngày càng nhiều dự án thực hiện quy hoạch tăng cao để xây dựng các công
trình công cộng phục vụ lợi ích chung cho nhà nước, cho nhân dân như trường học,
bệnh viện, cầu, đường,…Qua đó có thể thấy rằng điểm đặc trưng cơ bản nhất của đất
ở là xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống.
Đất vườn ao gắn với nhà ở10 được xác định là đất ở phải ở cùng một
thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư. Có thể thấy rằng đây là đặc trưng thứ hai của đất
ở. Đất ở cũng được xác định khi nó nằm liền kề với khu dân cư, mặc dù không xây
dựng nhà ở, công trình,.. Tuy nhiên, khu vườn ao đó nằm chung với một khu dân cư

thì đó vẫn được xác định là đất ở.
1.3.2. Phân loại
Đất ở có 2 loại11:
Đất ở tại nông thôn: là đất ở thuộc phạm vi hành chính các xã “đất ở
của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất ở để xây dựng nhà ở, xây dựng
các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư

9

Khoản 1 điều 85 Luật đất đai 2003 sđbs năm 2009
Khoản 1 điều 87 Luật đất đai 2003 sđbs năm 2009
11
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT
10

GVHD: Châu Hoàng Thân

13

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”12.
“Hệ thống công trình phục vụ đời sống bao gồm các công trình như y tế, văn
hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt
nước và các công trình khác”13.
Qua đó, có thể hiểu rằng “công trình phục vụ đời sống” là những cơ sở hạ
tầng cho mọi người đều được sử dụng vì một lợi ích chung, không vụ lợi.

Và như thế nào là đất “Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư”? Hiện
tại pháp luật đất đai chưa có khái niệm "đất trong khu dân cư". Tuy nhiên, tùy từng
địa phương mà có cách xác định đối với diện tích đất trong khu dân cư này khác
nhau, cụ thể để xác định diện tích đất ở đối với trường hợp đất có vườn, ao. Đối với
đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu
dân cư (thuộc phạm vi địa giới hành chính phường; khu dân cư thuộc thị trấn, khu
dân cư nông thôn).
Đất vườn, ao trong khu dân cư được công nhận là đất ở theo quy định, tại tỉnh
Yên Bái được quy định như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có vườn, ao hình thành từ ngày 1812-1980 đến trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành), người sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1,2,5 điều 50 Luật Đất đai, đồng thời trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích,
ranh giới đất ở (ranh giới thổ cư) thì công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong
hộ gia đình tại thời điểm xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn:
- Đối với hộ gia đình đang sử dụng đất ở có vườn, ao tại các phường thuộc
thành phố Yên Bái và thị xã Nghĩa Lộ thì mỗi nhân khẩu được công nhận diện tích
bằng 80m2.
- Đối với hộ gia đình đang sử dụng đất ở có vườn, ao tại các xã, thị trấn thuộc
các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh thì mỗi nhân khẩu được công nhận diện tích
bằng 100m2…”14.

12

Khoản 1 điều 83 Luật đất đai 2003 sđbs năm 2009
Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, Công trình hạ tầng xã hội,
/>C3%A3_h%E1%BB%99i
14
Điều 5, chương 1, Quy định tại Quyết định số 204/2005/QĐ-UB ngày 8/7/2005 của Uỷ ban nhân
dân tỉnh Yên Bái

13

GVHD: Châu Hoàng Thân

14

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Khu dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của nhiều hộ gia đình gắn kết với
nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu
vực nhất định bao gồm trong phạm vi xã, thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc (sau
đây gọi là chung thôn) được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế- xã
hội, văn hóa, phong tục tập quán và các yếu tố khác.
Đất ở tại đô thị theo quan điểm của Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm
2009 thì:
Đất ở tại đô thị: là đất ở thuộc phạm vi hành chính các phường, thị trấn “đất ở
tại đô thị bao gồm đất ở để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời
sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt”15
Theo Từ điển Bách Khoa Việt Nam thì “Đô thị là một không gian cư trú của
cộng đồng người sống tập trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông
nghiệp16.
Còn xét theo quan điểm của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì “Đô thị là
khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh
vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc
một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố;
nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn”17.

Khu dân cư đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở tích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên
ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của cả một miền
đô thị, của một đô thị, một huyện hoặc một đô thị trong huyện18.
1.4.

Ý nghĩa- Tầm quan trọng của đất ở
“Đất, nước và không khí” là điều kiện sống cơ bản nhất và không thể thiếu
của con người. Đất chiếm một vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống con người,
không có đất con người sẽ không có nơi để sinh sống, canh tác, để ở. Như ta đã biết
đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con
người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm
15

Khoản 1 điều 84 Luật đất đai 2003 sđbs năm 2009
(Từ điển Bách khoa Việt Nam, NXB Hà Nội, 1995)
17
Khoản 1, điều 3, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
18
Đặc trưng đô thị , Xã hội học Đô thị, Bách khoa toàn thư mở Wikipedia,
/>h%E1%BB%8B
16

GVHD: Châu Hoàng Thân

15

SVTH: Lê Thị Liếu

Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm
của của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia. Các Mác viết:
“Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con
người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì
nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu
đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một
quốc gia.
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều
thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất
đai như ngày nay”19.
Qua Luật đất đai 1993 Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là
nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có
thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
Trong xã hội hiện đại ngày nay, nếu không có đất ta sẽ không nhìn thấy sự
thay đổi của toàn bộ mặt xã hội, không có đất cũng chẳng có những ngôi nhà khang
trang dựng lên, con người sẽ không có nơi cư trú, “có an cư mới lạc nghiệp” không
có nơi định cư ổn định thì con người sẽ không bao giờ chú tâm và phát triển công
việc được, đất ở gắn liền với sự tồn tại của một con người. Bên cạnh đó, có không ít
hộ gia đình, cá nhân sử dụng mảnh đất của mình để kinh doanh nhỏ lẻ mà tạo ra
nguồn thu nhập cho gia đình, họ tận dụng mặt bằng để cho thuê, buôn bán,.. Do đó,
đất đai không chỉ là để ở mà còn là nguồn thu nhập đáng kể của hộ gia đình, cá nhân.
Con người không thể sống tốt khi tâm lý không vững vàng, có một nơi ở ổn
định, một ngôi nhà thật sự là của mình sẽ là niềm tin vững mạnh để họ có thể lao

động và làm việc tốt, dù đi đâu về đâu thì mảnh đất và ngôi nhà vẫn là nguồn ủng hộ
tinh thần lớn nhất, và chiếm một phần lớn không thể thiếu trong cuộc sống.
Nhu cầu nhà ở và đất ở càng được thể rõ hơn qua chính sách nhà ở xã hội của
nước ta hiện nay. Theo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, “dự án tại KĐT mới Thanh
19

Vai trò và đặc điểm của đất đai, Đại học kinh tế Quốc dân, />
GVHD: Châu Hoàng Thân

16

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Lâm, Đại Thịnh, Mê Linh với 1.456 căn hộ; ô đất N05 KĐT mới Đặng Xá 2, Gia
Lâm với 1.139 căn; ô đất CT1, CT4, CT5 và một phần ô đất CT2 thuộc KĐT mới
Tây Nam hồ Linh Đàm, Hoàng Mai; lô đất B4-CT1, B5-CT2 KĐT Bắc Cổ Nhuế Chèm, xã Đông Ngạc (huyện Từ Liêm); tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương
mại và nhà ở để bán tại địa điểm 30 Phạm Văn Đồng (quận Cầu Giấy) và Dự án nhà
ở xã hội tại 143 Trần Phú (quận Hà Đông).
Ngoài ra, thành phố cũng vừa chấp thuận chủ trương và đang thực hiện các
thủ tục chuẩn bị đầu tư cho 5 dự án nhà ở xã hội, gồm dự án xây khu chung cư cao
tầng để bán tại khu đất ký hiệu 1 xã Ngọc Hồi (huyện Thanh Trì) do Cty CP cơ khí
và xây lắp số 7 làm chủ đầu tư; Dự án KĐT mới Trung Văn mở rộng (khu A, B1,
B2) xã Trung Văn (huyện Từ Liêm), của Cty CP đầu tư xây dựng Hà Nội; Dự án nhà
ở thuộc lô đất CC1 KĐT mới Quốc Oai (Cty CP đầu tư C.E.O); Dự án xây nhà ở cao
tầng thuộc KĐT Đặng Xá 2 (lô đất No1, No2, No3, No4, No6); Dự án tổ hợp nhà ở
thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long, xã Kim Chung (huyện Hoài Đức) của
Cty TNHH bánh kẹo Thăng Long.”20
Còn tại TP. Hồ Chí Minh vấn đề nhà ở xã hội được thực hiện như sau: “Dự án

chung cư Tô Hiến Thành do Tổng công ty địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư được khởi
công ngày 3/7/2009. Đây là dự án nằm trong kế hoạch xây 3.000 căn nhà ở xã hội
năm 2013, góp phần giải quyết nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư của TP HCM.
Công trình có quy mô gồm 2 dãy, 15 tầng (không tình hầm, tầng kỹ thuật, mái
che cầu thang) với tổng diện tích sàn hơn 21.000 m2, tổng mức đầu tư 190 tỷ đồng.
Dự án có 233 căn hộ, trong đó 114 căn thực hiện chương trình nhà ở xã hội, số còn
lại phục vụ cho mục đích tái định cư.
Ngoài chung cư Tô Hiến Thành, TP HCM còn 4 dự án có quy mô 813 căn,
gồm chung cư 241/1/25C đường Nguyễn Văn Luông, (quận 6), chung cư 19/19
đường Lạc Long Quân (quận Tân Bình), chung cư 171A đường Hoàng Hoa Thám
(quận Tân Bình) và chung cư 26 đường Nguyễn Thượng Hiền (quận Gò Vấp)”21.
Qua đó có thể thấy rằng nhà ở quan trọng như thế nào đối với người dân, từ
người lao động nghèo, công chức, cán bộ,.. tất cả chúng ta đều cần có một ngôi nhà,
một nơi trú ngụ an toàn là niềm tin là động lực để làm việc và lao động. Chính sách
nhà ở xã hội được thực hiện là một biện pháp hữu hiệu để giúp người có thu nhập
thấp có được nhà để ở, nhưng để có những ngôi nhà đó thì đất để xây dựng là một
20

Giai đoạn 2020 - 2030: Hà Nội sẽ có 11 dự án nhà ở xã hội, [8/10/2013]
21
Trung Sơn, TP HCM giao 100 căn nhà ở xã hội đầu tiên, [02/8/2013]

GVHD: Châu Hoàng Thân

17

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở

vấn đề quan trọng hàng đầu, là bàn đạp giải quyết mọi vấn đề về nhà ở. Từ đó, có thể
khẳng định rằng “đất ở chiếm một vị trí quan trọng trong cuộc sống của con người
chúng ta”.
1.5.

Ý nghĩa của việc bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở
Thu hồi đất ở là lấy lại quyền sử dụng đất hoặc là lấy lại đất, khi mảnh đất mà
ta đang sinh sống bị lấy lại, cuộc sống sẽ gặp bao khó khăn trong việc tìm chỗ ở mới,
không có nơi ở, họ phải tìm nơi ở mới, di dời đến nơi ở mới, nhưng để làm được điều
đó, thì quả là khó khăn đối với những người sử dụng đất mà tình hình kinh tế đang
gặp khó khăn. Thấy được những khó khăn đang gặp phải, chính sách bồi thường và
hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở là thật sự cần thiết và có vai trò đặc biệt quan trọng
trọng trong thu hồi đất.
1.5.1. Ý nghĩa của chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở
Trong thực tế hiện nay, chính sách thu hồi đất để thực hiện các dự án luôn
diễn ra mạnh mẽ, nó không chỉ là vấn đề xã hội đơn thuần mà nó tác động trực tiếp
và gián tiếp đến cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi. Do đó, Nhà nước quy
định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất, cũng như trách nhiệm của nhà nước
khi thu hồi đất mà họ không vi phạm thì phải bồi thường thiệt hại là vấn đề hết sức
cần thiết.
Bên cạnh đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nên, khi nhà nước thu hồi đất sẽ tác động rất lớn đến cuộc sống, công ăn, việc làm
của người dân. Vì vậy, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở có ý nghĩa vô cùng to
lớn và quan trọng trong việc ổn định lòng dân và làm cho dân ta tin tưởng hơn vào sự
quan tâm của Đảng và nhà nước ta.
Chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ở còn có ý nghĩa
đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất không bị xâm phạm, giúp họ có thể lấy lại
được phần giá trị bị thiệt hại khi thu hồi đất gây ra. Giúp họ ổn định cuộc sống và có
thể tạo lập cuộc sống mới ở mảnh đất mới, trong ngôi nhà mới,..
Ngoài ra, nếu chính sách bồi thường thiệt hại được triển khai một cách nhanh

chóng và thỏa đáng với giá đền bù hợp lý người dân đồng tình và chấp nhận, họ sẽ
sớm bàn giao đất. Điều này có ý nghĩa rất lớn tới tiến độ quy hoạch xây dựng và giúp
cho công tác giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.
Do đó, có thể thấy được tầm quan trọng của chính sách bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất ở và là điều kiện tiên quyết và không thể thiếu trong thu hồi đất hiện
nay.
1.5.2. Ý nghĩa của chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở
GVHD: Châu Hoàng Thân

18

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở là một trong những biện pháp
hữu hiệu giúp thu hồi đất được thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ theo quy hoạch.
Qua từng giai đoạn phát triển của đất nước, chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất ở đã được Đảng và nhà nước ta ngày càng quan tâm hơn điều đó đã làm cho
người dân ngày càng tin tưởng hơn vào Đảng và nhà nước ta.
Hỗ trợ khi thu hồi đất góp phần giải quyết những vấn đề vướng mắc trong thu
hồi đất hiện nay, giúp cho công tác đền bù được thực hiện thuận lợi hơn. Ngoài ra,
chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở đã góp một phần kinh phí để người có
đất bị thu hồi có thể nhanh chóng ổn định và tạo lập cuộc sống mới, góp phần nâng
cao điều kiện sống cho người dân khi tạo lập cuộc sống mới, hoặc có thể giúp họ giải
quyết một phần kinh phí trong việc mua nhà ở mới khi chỗ ở cũ đã bị thu hồi, bởi vì
chính sách hỗ trợ là bù đắp những mất mác khi thu hồi đất gây ra. Đồng thời, chính
sách hỗ trợ, là công cụ gián tiếp làm cho các dự án được thực hiện nhanh chóng và
có hiệu quả hơn.

GVHD: Châu Hoàng Thân

19

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Chương 2: CHÍNH SÁCH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở
2.2. Nguyên tắc bồi thường và hỗ trợ22:
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các
khoản 1,2,3,4,5,7,9,10 và 11 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
(Sau đây gọi là Nghị định 197/2004/NĐ-CP) và các điều 44, 45 và 46 Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai (Sau đây gọi là Nghị định 84/2007/NĐ-CP) thì được bồi thường; trường hợp
không đủ điều kiện bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ.
Có thể thấy rằng, điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là thu
hồi trong trường hợp người sử dụng đất không vi phạm và có một trong những điều
kiện sau thì được bồi thường:
Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai23.
Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai24.
Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn (Sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không
có tranh chấp và có một trong các giấy tờ25 được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 3

Thông tư 14/2009/TT-BTNMT bao gồm:
+ Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác định của Ủy ban nhân
dân Cấp xã tại thời điểm tặng, cho.
+ Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà.
Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 3 điều 8 Nghị định 197/2004 mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển

22

Điều 14 Nghị định 69/2009
Khoản 1 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
24
Khoản 2 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
25
Khoản 3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
23

GVHD: Châu Hoàng Thân

20

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác định là không có tranh chấp26.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định không tranh chấp27.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành28.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước, nhưng trong
thực tế nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó đang sử dụng29.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp30.
Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây31:
Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả
cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
Đất chuyển nhượng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá tại
thời điểm có quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất ở mới
hoặc giao đất ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá thì phần chênh lệch đó được
thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
+ Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền
mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh
lệch.
26

Khoản 4 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
Khoản 5 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
28
Khoản 7 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
29
Khoản 9 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
30
Khoản 10 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
31
Khoản 11 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP
27

GVHD: Châu Hoàng Thân

21

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
+ Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền
mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch;
trừ trường hợp32 nhà ở hoặc đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp
nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với khả năng bồi thường và khả
năng chi trả của người được tái định cư.
+ Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền được thực hiện nghĩa vụ tài chính
vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng

để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại điều 17
Nghị định 69/2009/NĐ-CP bao gồm:
-

Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;
Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo
việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không

-

công nhận là đất ở;
Và các khoản hỗ trợ khác theo quy định của pháp luật.

2.2. Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở
2.2.1. Điều kiện để được bồi thường về đất:
Điều kiện để người đang sử dụng đất được bồi thường về đất được thực hiện
theo quy định tại các khoản 1,2,3,4,5,7,9,10 và 11 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐCP và các điều 44,45 và 46 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Một số điểm tại khoản 3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ
thể như sau:
1)
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất và giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c khoản
3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP bao gồm:

Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân
cấp xã tại thời điểm tặng, cho;


Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà.

32

Khoản 1 điều 9 Nghị định 69/2009

GVHD: Châu Hoàng Thân

22

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
2)
Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định tại
điểm đ khoản 3 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, trường hợp này phải đảm bảo
các điều kiện sau:

Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước. Nhà thuộc sở hữu
nhà nước bao gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được
xác lập thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở
được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng
tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu
nhà nước.

Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang
nhân dân, tổ chức đoàn thể của nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hóa giá
nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 5 tháng 7 năm
1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên ngành nhà ở bán theo quy định tại

Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở.
3)
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử
dụng đất quy định tại điểm e điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP bao gồm:

Bằng khoán điền thổ;

Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ
quan thuộc chế độ cũ;

Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền
với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;

Bản di chúc hoặc giấy tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan
thuộc chế độ cũ chứng nhận;

Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến thức của cơ
quan thuộc chế độ cũ cấp;

Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố Trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung là
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) công nhận.
Những trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường33:
Người sử dụng đất không đủ điều kiện bồi thường theo quy định tại
điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.

33

Khoản 1,2,3 và 5 Điều 7, Nghị định 197/2007/NĐ-CP

GVHD: Châu Hoàng Thân

23

SVTH: Lê Thị Liếu


Đề tài: Bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước; được nhà nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất hằng năm; đất chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Đất bị thu hồi thuộc một trong các thuộc một trong các trường hợp quy
định tại các khoản 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 và 12 điều 38 Luật đất đai 2003.
Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối
với đất bị thu hồi theo quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản
3 Điều 34 và Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
về thi hành Luật đất đai.
Người bị thu hồi đất có một trong các điều kiện bồi thường theo Điều 8
Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng thuộc một trong các trường hợp vừa nêu trên
cũng không được bồi thường.
2.2.2. Phương thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở:
Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Với phương thức bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng này ta thấy rằng, với phương thức này
nếu người sử dụng đất ở bị thu hồi đất ở thì sẽ được bồi thường bằng diện tích đất ở
mới có cùng mục đích sử dụng (không phải chính sách tái định cư). Tuy nhiên, việc

giao đất mới có thể là giá đất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá đất bị thu hồi:
Trường hợp: giao đất mới có giá trị thấp hơn giá đất bị thu hồi thì ngoài việc
giao đất mới, người bị thu hồi đất còn được bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh
lệch đó.
Trường hợp: giao đất mới có giá trị cao hơn giá đất bị thu hồi thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới với diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất
của đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế quỹ đất tại địa phương.
 Thuận lợi:
Người dân có đất ở bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng mảnh đất ở khác, họ sẽ
không phải lo lắng khi nhận được tiền bồi thường mà không mua lại được đất ở mới.
Bởi trên thực tế có nhiều người dân khi bị thu hồi đất nhận được tiền bồi thường họ
không mua được căn nhà mới để ở, có thể thấy lúc bồi thường giá đất thấp hơn so
với đất quy hoạch hoặc đất tái định cư, bên cạnh đó người có đất bị thu hồi thường
có thu nhập thấp họ không thể mua nhà trong khu tái định cư với giá cao. Do đó,
nhận được tiền bồi thường mà không đủ để mua nhà mới, đất lại không còn,.

GVHD: Châu Hoàng Thân

24

SVTH: Lê Thị Liếu