một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 36 (2010- 2014)
Đề tài:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hƣớng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

TS. Cao Nhất Linh

Nguyễn Thu Thảo

Bộ môn: Luật Thƣơng mại

MSSV: 5106187
Lớp: Luật Thƣơng mại 2

Cần Thơ, tháng 12/2013


MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................................................1

1. Lý do chọn đề tài........................................................................................................................1
2. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của đề tài......................................................1
3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài...............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu đề tài........................................................................................................2
5. Bố cục của đề tài.......................................................................................................................2
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................................3

1.1 Khái quát chung về hoạt động định giá bất động sản ................................................ 3
1.1.1 Khái niệm bất động sản...............................................................................................3
1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản...............................................................................7
1.2 Đặc điểm của hoạt động định giá bất động sản........................................................ 10
1.3 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản ............................................................ 11
1.3.1 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với cá nhân..............................11
1.3.2 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với Nhà nước...........................12
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản ................. 13
1.4.1 Giai đoạn trước năm 1993........................................................................................13
1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay........................................................................................14
1.5 Hoạt động định giá bất động sản tại một số nước trên thế giới .............................. 16
1.5.1 Hoạt động định giá bất động sản tại Thái Lan.......................................................16
1.5.2 Hoạt động định giá bất động sản tại Malaysia.......................................................17
1.5.3 Hoạt động định giá bất động sản tại Singapore.....................................................18
Chƣơng 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.....................................................................................................20

2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản ........................................................... 20
2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản................................20
2.1.2 Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản..........................22

2.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá ........................... 27
2.2.1 Bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá.....................................27
2.2.1.1 Bất động sản là nhà ở ................................................................................ 27
2.2.1.2 Bất động sản là công trình xây dựng ......................................................... 28
2.2.1.3 Bất động sản là quyền sử dụng đất ............................................................ 29
2.2.2 Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản ............................................................................................................................................... 31
2.2.2.1 Đối với nhà ở, công trình xây dựng ........................................................... 31
2.2.2.2 Đối với quyền sử dụng đất ......................................................................... 32
2.2.2.3 Các loại bất động sản khác........................................................................ 33


2.3 Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản
........................................................................................................................................ 34
2.4 Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản ................................. 36
2.4.1 Đào tạo bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản........................................36
2.4.2 Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động
sản.........................................................................................................................................37
2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản .... 40
2.5.1 Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản...................40
2.5.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản..............42
Chƣơng 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN
HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...........................................................................45

3.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản ............................................................ 45
3.1.1 Sự cần thiết phát triển hoạt động định giá ở nước ta hiện nay............................45
3.1.2 Sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta..............................49
3.1.3 Những khó khăn, bất cập trong hoạt động định giá bất động sản.......................51
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản ....................... 55

KẾT LUẬN...................................................................................................................................63

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh đặc biệt trong nền kinh tế ở
nước ta nói riêng và trên thế giới nói chung. Các nhà đầu tư đều thừa nhận tiềm năng rất
lớn ở lĩnh vực kinh doanh này. Hiện nay, kinh doanh bất động sản là một ngành đang
được chú ý rất cao của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đặc biệt hơn với sự ra đời của
Luật kinh doanh bất động sản làm tiền đề quan trọng cho loại hình kinh doanh này. Trong
đó, hoạt động định giá bất động sản luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt và đang ngày
càng đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Với nền kinh tế vận hành
theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, trước đây Nhà nước định giá trực tiếp mọi hàng hóa
dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Trái lại, với nền kinh tế thị trường, nhà nước chủ yếu
sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trường. Việc định giá trực
tiếp của nhà nước rất hạn chế. Do đó, thay cho việc định giá trực tiếp của nhà nước là
việc định giá tài sản được thực hiện theo những nguyên tắc, phương pháp khoa học theo
một chuẩn mực nhất định, đảm bảo hoạt động của các tổ chức, đơn vị thuộc mọi thành
phần kinh tế. Như vậy, có thể khẳng định rằng hoạt động định giá bất động sản là cần
thiết đối với nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường. Việc định giá chính xác một bất
động sản sẽ đảm bảo quyền lợi của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào các giao dịch cũng
như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà còn là sự ổn
định nền kinh tế đất nước. Với tầm quan trọng to lớn, hoạt động định giá bất động sản
ngày càng được chú trọng phát triển trên thị trường. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn chỉ
trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển, do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa
dạng của bất động sản và giá trị của loại tài sản này khiến công tác định giá bất động sản

gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị của bất động sản và chưa thể hiện
được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, hoạt động định giá bất động sản vẫn còn ẩn chứa
nhiều vấn đề phức tạp, điều đó ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất
động sản. Xuất phát từ lý do đó, người viết chọn đề tài “Một số vấn đề pháp lý về hoạt
động định giá bất động sản” nhằm tìm hiểu làm rõ những vấn đề còn tồn tại trong hoạt
động định giá bất động sản ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đưa
các giải pháp khắc phục.
2. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản, những quy
định pháp lý về hoạt động định giá bất động sản, nguyên tắc định giá, các quyền và nghĩa

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

1

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
vụ của tổ chức; cá nhân cũng như thực trạng của hoạt động định giá để từ đó có thể đưa
ra những giải pháp nhằm hoàn thiện vấn đề này.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu, tìm hiểu đề tài này người viết sử dụng phương pháp thu thập, tổng hợp
những tài liệu có liên quan, phân tích luật viết để làm rõ những quy định của pháp luật,
phương pháp so sánh để tìm ra những điểm khác biệt, cùng với việc tìm hiểu thực tế trên
báo chí và các trang thông tin điện tử để đánh giá đề tài một cách cụ thể và toàn diện.
4. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài đi sâu nghiên cứu những quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất
động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và những văn bản
pháp luật có liên quan.

5. Bố cục của đề tài
Để đạt được mục tiêu đề ra, người viết xây dựng đề tài thành 3 chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về hoạt động định giá bất động sản
Chương 2: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản
Ngoài ra, đề tài còn phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo.
Do thời gian nghiên cứu có hạn cùng những hạn chế nhất định về kiến thức nên đề
tài sẽ không tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của
thầy cô và các bạn để đề tài hoàn thiện một cách tốt nhất. Qua đề tài này, xin gửi lời cảm
ơn chân thành đến quý thầy cô, gia đình đã dạy dỗ tạo điều kiện và giúp đỡ người viết
trong suốt thời gian học tập ở trường, đặc biệt là thầy Cao Nhất Linh đã trực tiếp tận tình
hướng dẫn người viết hoàn thành đề tài này.

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

2

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Định giá bất động sản là một hoạt động vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động này tồn tại và phát triển gắn liền với sự phát triển
của thị trường bất động sản. Từ khi hình thành cho đến nay hoạt động định giá bất động
sản đã và đang khẳng định được tầm quan trọng trên thị trường cũng như nền kinh tế của

đất nước.
1.1 Khái quát chung về hoạt động định giá bất động sản
Để hình thành nên hoạt động định giá bất động sản trên thị trường thì bất động sản
luôn là yếu tố đầu tiên được chú trọng và quan tâm bởi nếu không có bất động sản thì sẽ
không tồn tại hoạt động này.
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản quốc gia là nguồn lực để phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Việc phân
loại tài sản thành động sản hay bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do
giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế - xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó.
Trong luật La Mã, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn
là tất cả những thứ khác được tạo ra do sức lao động của con người trên đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành
nên lãnh thổ. Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản.
Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây
là bất động sản, nếu bứt khỏi cây là động sản”. Việc xác định những gì được coi là bất
động sản theo quy định của BLDS Pháp tạo ra một cách hiểu dễ dàng và tương đối chính
xác khi xác định những gì được coi là gắn liền với đất đai mà ít bị giải thích sai lệch, khó
có thể giải thích rộng hơn.
Còn trong BLDS Nga quy định bất động sản là những vật bất động, khoảnh đất,
lòng đất, công trình thủy lợi, tất cả những gì liên quan chặt chẽ đến đất đai, đó là những
đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó.
Sự khác biệt về quan niệm bất động sản trong BLDS Nga so với các BLDS khác ở chỗ:
một mặt, liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản theo cách quy định truyền
thống được thể hiện trong BLDS Pháp; mặt khác, còn đưa ra khái niệm chung về đặc tính
của bất động sản “ những đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và
mục đích sử dụng của nó”. Như vậy, tính bất động là tính chung của bất động sản. Theo
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

3

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
BLDS Nga “ Những vật không thuộc bất động sản, bao gồm cả tiền, giấy tờ có giá là
động sản. Động sản không buộc phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật quy định” 1. Từ
quy định của điều luật này có thể suy đoán rằng bất động sản buộc phải đăng ký thì mới
được công nhận.
Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân chia tài sản thành động sản hay bất động
sản, nhưng về đất đai được chú trọng đặc biệt, bởi đất đai được coi là tài sản có giá trị
nhất. Trong các BLDS có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động sản và động sản chỉ
được quy định theo dạng kiệt kê. Điều 312 BLDS Sài Gòn quy định: “Tài sản chia làm
động sản và bất động sản” rồi sau đó liệt kê những gì là bất động sản. BLDS Sài Gòn
quy định bất động sản gồm: “Bất động sản vì bản chất tự nhiên, bất động sản vì công
dụng riêng” 2.
Điểm mới của BLDS 1995 so với các BLDS truyền thống của Việt Nam trước đây
là trước khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản thì bộ luật này xác định
những gì được coi là tài sản. Điều 172 BLDS 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có
thực, tiền, các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Tại chương 2 phần
thứ hai BLDS 1995 là việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Điều 181
BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản sau đó quy định những gì
là bất động sản. Sự khác biệt cơ bản trong việc phân biệt động sản, bất động sản của
BLDS 1995 so với các BLDS truyền thống là đưa ra khái niệm chung về bất động sản,
nêu lên tính chất chung của bất động sản trước khi liệt kê các bất động sản. Như vậy, tại
Điều 181 BLDS 1995 quy định bất động sản như sau:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà
ở công trình xây dựng đó;

- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Cũng tương tự như BLDS 1995, BLDS 2005 cũng xác định những gì được coi là
tài sản trước khi phân loại tài sản là bất động sản và động sản. Điều 163 BLDS 2005 quy
định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” nhưng BLDS năm
2005 không có khái niệm như thế nào là bất động sản mà đi luôn vào phân chia tài sản
thành bất động sản và động sản. Ở BLDS năm 2005 cũng tiến hành liệt kê những bất
1
2

TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội năm 2006, trang 12
TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội năm 2006, trang 12

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

4

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
động sản sau đó quy định động sản là những gì không phải là bất động sản. Tại điều 174
BLDS 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm các nhóm tài sản chính sau

đây:
- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, đã xác định chủ quyền và phải đo
lường bằng giá trị
- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng như nhà
ở, trung tâm thương mại, văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công
nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến bãi, sân bay, nhà xưởng…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: các công trình nuôi trồng thủy sản, các công
trình du lịch vui chơi, thể thao…
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là bất
động sản chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Bất động sản luôn
gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Do
đặc tính cố định này mà bất động sản không thể đem ra ra thị trường trưng bày như các
loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô hình, hình ảnh, bản vẽ. Đặc điểm
này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, bất động sản nằm
ở vị trí thuận lợi thường có giá cao và ngược lại.
Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:
quyền và phạm vi giao dịch bất động sản; kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động
sản; các thủ tục về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản
nhằm đảm bảo quyền lợi của người bán và người mua bất động sản; định giá bất động
sản; chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách Nhà nước từ hoạt động
của thị trường bất động sản; giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các
hoạt động của thị trường bất động sản.
Bất động sản là tài sản lớn, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, nó luôn đóng vai trò
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

5

SVTH: Nguyễn Thu Thảo

LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh
hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế.
Bất động sản có nhiều đặc điểm. Các đặc điểm này có thể phân chia thành hai
nhóm chính là nhóm đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế.
Nhóm đặc điểm mang tính vật lý bao gồm:
- Tính chất cố định: Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một
không gian nhất định không thể di chuyển được. Đối với nhiều loại hàng hóa, người bán,
người mua có thể dễ dàng vận chuyển hàng hóa từ nơi này đến nơi khác nhưng hàng hóa
bất động sản thì không thể di dời được. Người sử dụng hàng hóa phải chuyển đến nơi có
bất động sản 3.
- Tính chất lâu bền: Trong khi hầu hết các hàng hóa đều có vòng đời sản phẩm thì
bất động sản lại có thuộc tính tồn tại khá lâu dài. Tính lâu bền của bất động sản thể hiện ở
chỗ đất đai không bị hao mòn, không bị mất đi, không thể bị hủy hoại trừ khi có rủi ro do
thiên tai gây ra. Không những thế, các công trình, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có
thể tồn tại qua nhiều năm, có khả năng sinh lợi rất lâu dài 4.
- Tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt: Thuộc tính này của bất động sản xuất phát từ
tính không thể di chuyển của bất động sản. Do gắn với vị trí cụ thể, gắn với môi trường,
không gian nhất định và không thể di chuyển được nên giữa các bất động sản hầu như
không có sự tương tự nhau.
- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng của nhau rất lớn,
giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi bất động sản khác. Giá trị của một
bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều từ những bất động sản xung quanh. Chẳng hạn,
các công trình kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng cũng góp phần nâng cao giá trị sử
dụng của bất động sản trong khu vực. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn
thêm vẻ đẹp của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng.
Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa

mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác 5.

3

TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 12
4

TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 13
5
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 14

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

6

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế bao gồm:
- Bất động sản có giá trị lớn: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá
biệt và tính khan hiếm của đất đai. Đặc tính này của đất đai chịu sự quy định của điều
kiện tự nhiên là có sự giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ…Do bị giới hạn bởi nguồn cung nên hàng hóa bất động sản thường có
giá trị lớn. Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản cần nhiều vốn và thời gian nên bất động
sản thường có giá trị cao.
- Bất động sản có tính thanh khoản kém: Bất động sản là hàng hóa không thể di dời

được và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa, khác
với các hàng hóa thông thường, khi chuyển nhượng bất động sản, cơ quan quản lý nhà
nước thường yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử
dụng, do đó cần thời gian để thực hiện giao dịch. Ngoài ra, bất động sản là một tài sản
quan trọng, có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng
dẫn đến thời gian mua, bán thường dài hơn so với các tái sản khác 6.
- Giá bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa khác: Đặc điểm này
xuất phát từ việc khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của bất động sản,
đặc biệt là đất. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, đồng thời,
chứa đựng những yếu tố xã hội như trong việc tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống
của con người cũng như tạo ra môi trường sinh thái.
1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản
Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Như vậy, định giá bất
động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Do đặc tính của bất
động sản là tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động của
nhiều yếu tố, số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất
động sản là không giống nhau. Vì vậy, định giá bất động sản là một hoạt động rất phức
tạp, việc xác định những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của
bất động sản là rất khó khăn và đó cũng chính là công việc của những tổ chức, cá nhân
tham gia hoạt động này.
Trước khi tìm hiểu định giá bất động sản là gì thì cần nắm được khái niệm của
định giá. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành,
tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng
dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:

6

TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 14

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

7

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Theo GS.W.Sealrooke- Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh thì định giá có
thể hiểu như sau: “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”7.
Còn theo GS. Lim Lan Yuan - Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia
Singapore thì: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một loại tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm
các loại đầu tư lựa chọn” 8.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của
bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy
nhiên, mức giá ( do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường. Mức
giá do các tổ chức định giá đưa ra có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc
thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định
giá, uy tín của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và các điều kiện kinh
tế khác.
Bất động sản thông thường là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu
hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP. Ở Mỹ 30-40% tổng giá trị thị
trường của bất động sản, ở Thụy Điển là 540 tỷ USD trong đó 350.000 bất động sản nông
lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD;
115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ

USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD 9.
Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với
hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản
được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến
động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã
hội, hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển kinh tế, tổng sản phẩm
kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, ngân hàng, tín dụng, sự quản lý và điều tiết của
7

PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005,
trang 87
8

PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005,
trang 87
9
PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005,
trang 8

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

8

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Nhà nước như các chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách môi trường;
điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thủy văn, thổ nhưỡng…

Do giá bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa khác cho nên rất khó
có thể xác định được giá trị vốn có của bất động sản. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố
vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, các yếu tố xã hội. Ngoài ra, do ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý,
thị hiếu, thói quen, việc định giá bất động sản không chỉ căn cứ vào chi phí hình thành
mà còn phụ thuộc vào mong muốn của cá nhân. Giá trị của bất động sản phụ thuộc rất
nhiều vào nhận định chủ quan của người định giá. Quá trình thu thập và xử lý thông tin
sẽ là bước rất quan trọng đối với hoạt động định giá. Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc,
Trưởng bộ môn kinh doanh bất động sản, Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên,
Trường Đại học kinh tế quốc dân cho rằng, định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính
chuyên nghiệp hóa cao, tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập,
không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức
nào 10. Do vậy, ở nhiều nước phát triển, việc định giá bất động sản do các công ty tư vấn,
các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin
và kết quả định giá.
Hoạt động định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ phát triển khoảng 10 năm trở
lại đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì nhu cầu về định giá bất động sản cho các
mục đích như mua bán, cầm cố, thế chấp… cũng ngày một tăng theo 11. Bên cạnh đó do
sự phức tạp trong đối tượng định giá cũng như giá trị rất lớn của các bất động sản đã làm
cho hoạt động định giá trở nên phức tạp và khó khăn hơn. Theo đó, Điều 11 Nghị định
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh bất động sản của Thủ Tướng chính phủ quy định như sau:
“ 1. Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn
giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và chuyên môn
về môi giới, định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
2. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản
lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện quy định tại Điều 12

10

Thạch Huê, Định giá đất đai; bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008

http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập
ngày 10/08/2013]
11
Thạch Huê, Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008
http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập
ngày 10/08/2013]

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

9

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
của Nghị định này

12

3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định
giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và các nội dung khác
đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản”.
Ngoài ra, tổ chức; cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải tuân thủ các điều kiện có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động
sản 13. Theo quy định tại Điều 15 NĐ 153/2007/ NĐ – CP thì: Cá nhân được cấp chứng
chỉ định giá bất động sản khi có đủ điều kiện sau đây:
+ Không phải là cán bộ, công chức Nhà nước
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quy định của
cơ quan có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự,
chấp hành hình phạt tù

+ Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo , bồi dưỡng kiến thức về định
giá bất động sản
+ Có bằng tốt nghiệp Cao đẳng hoặc Đại học
+ Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản
Quy định này ra đời thực sự rất cần thiết và quan trọng nhằm nâng cao trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ cũng như là những kinh nghiệm thực tiễn của những tổ chức, cá
nhân định giá góp phần nâng cao công tác định giá ngày một phát triển. Thêm vào đó là
việc áp dụng các nguyên tắc định giá một cách thống nhất, các văn bản pháp luật về định
giá bất động sản. Như vậy, hoạt động định giá mới đi vào chuyên nghiệp và thể hiện
đúng vai trò của mình nhằm góp phần hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản
cũng như nền kinh tế của đất nước.
1.2 Đặc điểm của hoạt động định giá bất động sản
Do bất động sản có những đặc điểm mà không có một loại tài sản nào có được nên
trong quá trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động

12

Điều 12 NĐ 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất
động sản phải có đủ các điều kiện sau đây:
. Có điều kiện kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ
chức khác
. Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình do Bộ xây dựng ban hành
. Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng các yêu cầu của các môn học. Giảng
viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động
kinh doanh bất động sản.
13
Khoản 2 Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

10

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
sản 14 . Việc xác định giá trị phải trực tiếp khảo sát thực địa nhằm thu thập số liệu, thông
tin. Thu thập thông tin là rất quan trọng bao gồm các thông tin chung về điều kiện tự
nhiên, môi trường, kinh tế, xã hội, quản lý Nhà nước và pháp luật; các thông tin chi tiết
về thị trường bất động sản và bản thân bất động sản. Cụ thể như các thông tin về điều
kiện tự nhiên; môi trường có thể bao gồm các thông tin như địa hình; tài nguyên thiên
nhiên; đặc điểm thời tiết; loại và mức độ ô nhiễm ở địa phương; các cơ sở hạ tầng; các
loại thuế liên quan đến bất động sản, nhóm các thông tin về xã hội như dân số; mật độ
dân số; xu hướng phát triển dân số; xu hướng phát triển lực lượng lao động xã hội; cơ cấu
dân số; nguồn lao động, các thông tin về Nhà nước và Pháp luật có thể gồm: quy hoạch
tổng thể hoặc kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng các công trình
phát triển kinh tế - xã hội hay là các thông tin về thị trường bất động sản như các thông
tin về các loại thị trường bất động sản ( thị trường bất động sản nhà ở; thị trường bất động
sản thương mại – dịch vụ) và các thông tin chung về bất động sản như tình trạng pháp lý
của bất động sản, hồ sơ thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất, kích thước, vị trí,
cơ sở hạ tầng xung quanh, môi trường, các loại thuế, những hạn chế ( nếu có) đối với việc
sử dụng bất động sản.
Khi định giá bất động sản ngoài việc tuân theo các phương pháp, nguyên tắc, quy
trình còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà
nước thông qua các văn bản quy phạm pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý công nhận
quyền bất động sản của tổ chức, cá nhân. Qua đó, Nhà nước quản lý tốt hơn bất động sản
và tổ chức, cá nhân thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền về bất động sản có tác
dụng khuyến khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và
hạn chế những rủi ro trong quá trình ký kết, giao dịch.

1.3 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản
Định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, giúp cho Nhà nước
cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong quản lý, sử dụng cũng như
trong hoạt động kinh doanh.
1.3.1 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chug, của bất động sản nói
riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan và chịu
sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm nhưng ở các
thị trường khác nhau lại có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng môt loại bất động sản,
cùng thị trường ( nông thôn, thành thị ) nhưng ở những thời điểm khác nhau thì có giá thị
14

Goldland, Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản, 2011
o/khao-sat-thi-truong-thu-thap-thong-tin-bat-dong-san [ truycập ngày 10/08/2013]

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

11

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
trường khác nhau. Hơn nữa giá của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố như:
đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp... Vì vậy, cá nhân người mua hoặc bán bất
động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và kinh nghiệm về tính năng cũng
như là cấu trúc của bất động sản cho nên không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất
động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường nếu họ thiếu
thông tin do đó sẽ không phản ánh đúng giá trị của bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các tổ chức, cá nhân định giá sẽ giúp họ có được

những thông tin về giá bất động sản một cách cụ thể và chính xác, tránh những rủi ro
trong các giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp…Ở đây, vai trò của người định
giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị
trường bất động sản.
1.3.2 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với Nhà nƣớc
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động
sản sẽ bị ảnh hưởng rất lớn ( bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế ) nếu định giá
không đúng các loại bất động sản mà Nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các
tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nước ( như
cán bộ thuộc các Sở Tài chính, cán bộ thuế…). Với một khối lượng công việc lớn, việc
sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghệp hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh dịch vụ bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trò rất quan trọng đối với Nhà nước. Các
bất động sản mà Nhà nước định giá bao gồm: Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử
dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế tài sản, định giá bất động sản cho các hoạt
động đấu giá, định giá đất đai; nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia
liên doanh sản xuất, định giá bất động sản để thanh lý tài sản, định giá cho các mục đích
thế chấp, bảo hiểm.
Định giá bất động sản liên quan đến các giao dịch trên thị trường bất động sản:
mua, bán, thế chấp. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định
được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả
hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động
sản diễn ra thuận lợi.
Việc định giá bất động sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng rất lớn
trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước. Ở Malaysia nguồn thu từ thuế bất

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

12

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế (các thành phố chính: Kualumpur 27%;
Malacca 60%, seremban 58%, Johbaru 63%, Jpoh 54%) 15.
Đồng thời, định giá đúng giá trị bất động sản đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho
việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả. Khi tất cả
nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi nào đối
với một nhóm người sử dụng thì đất đai sẽ được sử dụng một cách tốt nhất. Trên thực tế
hiện nay, còn rất nhiều cơ quan được “bao cấp” giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên
quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân nhưng loại tài sản quý giá này
đang bị chiếm giữ một cách không hợp lý đặc biệt là đất đai ở những vị trí thuận lợi.
Nguyên nhân chính là giá đất để tính toán nghĩa vụ này không sát với giá thị trường.
Nắm rõ được những khó khăn, vướng mắc còn gặp phải trong hoạt động định giá
bất động sản, dự thảo Các văn kiện trình Đại hội X của Đảng cũng chỉ rõ: làm cho đất đai
từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển, từng bước làm cho thị trường bất
động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà
đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương
trong quản lý đất đai. Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất
động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản16.
Nhà nước cần xây dựng các khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình định giá bất
động sản là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.
Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá
bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế.
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội có nhiều biến động to lớn đã ảnh
hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Điều đó kéo
theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bất động sản bởi vì thị trường bất động sản
chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá. Có thể phân chia sự hình thành hoạt

động định giá bất động sản thông qua thị trường bất động sản thành hai giai đoạn sau:
1.4.1 Giai đoạn trƣớc năm 1993
Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch bất
động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho các giao dịch mua, bán,
thuê mướn bất động sản. Đặc điểm thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị
trường tự phát ở một số vùng, địa phương theo yêu cầu thực tế, chưa có khung pháp luật
15

PGS TS Đỗ Hậu - TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005,
trang 90
16
Lê Xuân Bá - Trần Kim Chung, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính Trị
Quốc Gia năm 2006, trang 19

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

13

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
điều chỉnh. Hơn nữa, thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô
thị hóa diễn ra chậm do đó nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước chưa
cao. Bên cạnh đó, giai đoạn này Việt Nam chưa thực hiện mở cửa cho các nhà đầu tư
nước ngoài gia nhập vào thị trường trong nước, nhu cầu đất cho xây dựng và phát triển
các khu công nghiệp, nhà máy chưa nhiều.
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc
mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho
thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất

cũng không được thực hiện. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh
tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây
dựng… thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng. Từ đó phát sinh nhu cầu giao
dịch về bất động sản, hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi
động.
Luật Đất đai năm 1987 đã cho phép: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa
có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó”. Như
vậy bằng các chế định pháp luật Nhà nước đã không thừa nhận có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại
và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ
bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai là
thị trường hợp pháp, thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp. Như vậy, trong
giai đoạn này không có một văn bản pháp lý nào đề cập đến các hoạt động định giá mặc
dù hoạt động này vẫn có sự giao dịch trên thị trường.
1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một
cách hợp lý và hiệu quả. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 quy định “Nhà
nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất
là một loại hàng hóa đặc biệt”. Lần đầu tiên giá đất và các phương pháp xác định giá đất
được pháp luật quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”.
Tiếp đó, Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung hợp
đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là sự
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

14

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
thay đổi quan niệm mang tính đột phá tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển
của thị trường bất động sản. Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã từng
bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và
kinh doanh đất đai, bước đầu hoạt động của thị trường bất động sản trở thành nguồn lực
quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Luật đất đai mới, đây là chế định pháp luật có ý
nghĩa quan trọng quyết định sự hình thành rõ nét thị trường bất động sản nước ta. Cụ thể,
tại Điều 55 Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) quy định:
“ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này 17
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất”.
Với quy định này và sau này là Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình
thành một cách đồng bộ. Đặc biệt đó là sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm
2006, quy định trực tiếp và cụ thể về hoạt động định giá bất động sản mà trong những
giai đoạn trước đây chưa đề cập đến. Cụ thể, tại điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy
định: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ
thể tại một thời điểm xác định”. Với quy định này chứng tỏ hoạt động định giá đã hình
thành và đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Tại Nghị quyết Đại
hội lần thứ IX của Đảng nhấn mạnh “ Hình thành và phát triển thị trường bất động sản,
bao gồm cả quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở cửa thị trường

bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư” 18.
Như vậy, bằng các quy định pháp luật, Nhà nước đã cho phép mở rộng các đối tượng
17

Khoản 3 - Đ56 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do
Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương
trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Khoản 4 - Đ56 Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
18

TS. Hồng Hạnh, Một số vấn đề pháp lý cơ bản về pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, tạp chí Tài nguyên
và Môi trường, số 6 tháng 2/2012, trang 17

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

15

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
tham gia thị trường bất động sản nhằm đáp ứng ngày càng cao yêu cầu hội nhập kinh tế
quốc tế trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường. Điều này, có tác động tích
cực đến hoạt động định giá ngày càng phát triển vì nếu thị trường bất động sản phát triển
thì hoạt động định giá sẽ có tác động trực tiếp.

Hoạt động định giá bất động sản đã và đang khẳng định được vị trí của mình trong
thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế của đất nước nói chung. Tuy nhiên, vẫn
còn tồn tại nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu làm rõ. Với sự nỗ lực của các tổ chức, cá
nhân có liên quan cùng những chính sách pháp luật của Nhà nước, hi vọng hoạt động
định giá bất động sản sẽ có những bước tiến vượt bậc góp phần ổn định và phát triển nền
kinh tế đất nước.
1.5 Hoạt động định giá bất động sản tại một số nƣớc trên thế giới
Trên thế giới, lĩnh vực định giá bất động sản đã được các nước tư bản phát triển và
nhiều nước đang phát triển quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Cho đến
nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung
ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả với
một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo
chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định
giá của Nhà nước và tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hằng năm cho ngân sách quốc gia.
Dưới đây là tổ chức cũng như là cơ chế hoạt động của một số nước có nhiều điểm tương
đồng với Việt Nam.
1.5.1 Hoạt động định giá bất động sản tại Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp
trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện
không có cơ quan định giá. CVA trực thuộc Cục Đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của
Ủy ban định giá Trung ương. CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có 201 cán bộ, gồm
5 phòng 19: phòng hành chính; phòng định giá; phòng bản đồ phục vụ công tác định giá;
phòng truy cập dữ liệu và lưu trữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai)
và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không
thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất). CVA không có hệ thống ở địa
phương, việc định giá đất địa phương thực hiện theo hợp đồng với văn phòng quản lý đất
đai các tỉnh. Ngoài ra, còn có các tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới
hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá
Trung ương cấp; các công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội đồng định giá
19

Quách Văn Chiến, Định giá bất động sản ở một số nước Đông Nam Á, 2010
[truy cập ngày 12/08/2013]

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

16

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Trung ương, có đại diện trong Ủy ban định giá Trung ương có điều lệ và quy chế hoạt
động riêng, các công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh ở các địa phương, ví dụ như
Công ty TNHH Sirida có 17 văn phòng đại diện ở địa phương.
Ở Thái Lan, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định
trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá. Trong thời gian tới,
Thái Lan sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá làm giảm bớt chi phí.
Mặc dù đã được quy định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, quá trình thực
hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình định giá, tuy nhiên trên thực tế nhiều sai
phạm đã xảy ra. Đặc biệt, trong thời gian Thái Lan bị khủng hoảng tài chính, nhiều vụ sai
phạm về định giá bất động sản liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện.
Hầu hết những trường hợp sai phạm trong hoạt động định giá ở Thái Lan không liên quan
đến vấn đề phương pháp định giá mà xuất phát từ các lý do khác như: cán bộ định giá
không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá, người định giá và cơ quan
Nhà nước liên kết với nhau lừa tổ chức tài chính.
Vì vậy, để cải thiện công tác định giá Thái Lan đã tập trung khắc phục một số vấn
đề liên quan đến hệ thống dữ liệu, hệ thống đào tạo định giá… Một số ý kiến chuyên gia
kiến nghị nhằm cải thiện chất lượng công tác định giá về các khía cạnh như là cải thiện
hệ thống số liệu: trong tương lai, Thái Lan nên đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng cơ sở

dữ liệu đặc biệt giá giao dịch trên thị trường. Nhà nước nên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu
sao cho cơ chế cung cấp số liệu một cách thuận tiện cho người định giá hay cải thiện hệ
thống giáo dục về định giá, cần gia tăng các trường đại học tăng cường công tác đào tạo
cho người định giá.
1.5.2 Hoạt động định giá bất động sản tại Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà
nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang và Quận (huyện).
Tại Trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục dịch vụ định
giá bất động sản” gọi tắt là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ
trưởng Bộ tài chính bổ nhiệm và cơ quan này chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn
bộ các hoạt động của cơ quan mình 20. JPPH Liên bang gồm các phòng: điều phối quản
lý, hỗ trợ quản lý, công nghệ thông tin, đầu tư, định giá bất động sản, quản lý bất động
sản, thư ký định giá, đào tạo.

20

PGS.TS Đỗ Hậu - TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005,
trang 108

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

17

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Tại cấp Bang: Mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng
giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt
động của mình.

Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (Huyện) được JPPH đặt văn phòng định
giá còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách
nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá bất động sản một vùng, bao gồm một số
Quận (Huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH
Bang bổ nhiệm.
JPPH có những nhiệm vụ sau đây:
- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật gồm: Định giá bất động sản ban đầu, định giá bất động sản
trong năm, định giá bất động sản có sự tăng; giảm về giá trị trong năm, định giá bất động
sản định kỳ (5 năm một lần), định giá doanh thu hằng năm từ bất động sản hỗ trợ cho
việc thu thuế.
- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: tích tụ đất
đai (thu hồi đất; mua đất; khai thác đất hoang), cho thuê bất động sản, tín dụng nhà ở, bảo
hiểm bất động sản, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng đường điện, tư nhân hóa
hóa và hợp tác hóa bất động sản, xây dựng các dự án khả thi về bất động sản, quản lý tài
sản.
- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ Đại học và trên Đại học.
Ở Malaysia, các tổ chức định giá được hình thành từ khá sớm cùng với việc ban
hành các tiêu chuẩn định giá, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ của
người định giá ngang tầm với quốc tế. Các tiêu chuẩn được quy định như là giá trị thị
trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá, đưa ra các tiêu chuẩn về trình độ chuyên
môn; kinh nghiệm đối với các tổ chức; cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này, đưa ra các
mục tiêu định giá và những cơ sở định giá, tiêu chuẩn về thu thập số liệu cần thiết trong
hoạt động định giá hay các phương pháp được người định giá sử dụng như phương pháp
so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận.
1.5.3 Hoạt động định giá bất động sản tại Singapore
Cơ quan quản lý Nhà nước về định giá bất động sản và Văn phòng đất đai thuộc Bộ
pháp luật và Văn phòng định giá thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài chính. Trong đó Văn
phòng đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất công, quản lý

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

18

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy
phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản 21.
Văn phòng đất đai có bốn phòng: Bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp
tác phát triển về đất. Văn phòng định giá có chức năng thực hiện việc định giá bất động
sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
Văn phòng định giá có bốn phòng: Xử lý thông tin, định giá bất động sản ( đất
trống và đất có nhà ), định giá bất động sản đặc biệt ( sân gôn, bóng đá, casino…), định
giá theo tổng giá trị bất động sản.
Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn
kinh tế bất động sản, công ty tư vấn và dịch vụ định giá theo giấy phép hành nghề do Hội
đồng định giá trung ương cấp; tổ chức hội nghề nghiệp và Viện định giá Singapore có
điều lệ và quy chế hoạt động riêng, cơ quan thường trực của Viện có ba phòng: Điều tra
đất, điều tra số lượng định giá, định giá và định giá tổng quan.
Ngoài những điểm khác biệt trên thì ở cả ba nước có những điểm chung như sau:
Thứ nhất, các cơ quan định giá bất động sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật
bất động sản.
Thứ hai, cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự
chi phối của một tổ chức Nhà nước gọi là “Ủy ban định giá trung ương”. Ủy ban định giá
trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một
số Bộ, Ngành và các tổ chức khác có liên quan như: Bộ tài chính; Bộ tư pháp; Ngân hàng
trung ương; Cục đất đai; đại diện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định
giá tư nhân…Ủy ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập.

Thứ ba, trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản
có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các
thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất,
hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.

21

PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005,
trang 109

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

19

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản

Chƣơng 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản
Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 51 Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006.
Thứ nhất, việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính
chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Như vậy, tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động định giá bất động sản phải dựa trên
những thông tin về bất động sản như những quy định nêu trên và có trách nhiệm công

khai thông tin về bất động sản. Tính chất của bất động sản bao gồm: loại bất động sản; vị
trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích
của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;
thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất
động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử
về sở hữu, sử dụng bất động sản; giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản22…Ngoài ra, việc định giá bất động sản dựa trên giá thị trường tại thời điểm định giá
là rất quan trọng nhằm giúp cho giá bất động sản gần sát với thực tế và giá của bất động

22

PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia
Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 204

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

20

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
sản sẽ không quá cao hay quá thấp khi so sánh với giá thị trường tại thời điểm định giá để
có những phương pháp định giá phù hợp nhất.
Thứ hai, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có đủ
điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể là: tổ
chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Nhà nước quy
định về điều kiện thành lập doanh nghiệp, thành lập hợp tác xã, phạm vi được phép hoạt

động, điều kiện về vốn, huy động vốn… nhằm giúp các chủ thể kinh doanh, đầu tư có
những thông tin pháp lý cần thiết. Ví dụ như, Luật doanh nghiệp có quy định về điều kiện
về chủ thể đó là tổ chức cá nhân tham gia doanh nghiệp phải có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự và không thuộc đối tượng bị nhà nước cấm thành lập hoặc tham gia doanh nghiệp
hay là điều kiện về vốn, vốn đầu tư thành lập doanh nghiệp phải phù hợp với lĩnh vực,
ngành nghề và quy mô kinh doanh của doanh nghiệp.
Ngoài ra, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh định giá bất động sản phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động
sản khi có đủ điều kiện quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Những điều
kiện như là: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ cao đẳng trở lên, đã được
đào tạo về định giá bất động sản, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ bất động sản. Hồ sơ xin cấp
chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm: đơn xin cấp chứng chỉ định giá có xác nhận
của Ủy ban nhân dân xã; phường; thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ kèm
theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên và bản sao
giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản. Trong đó, Ủy ban nhân dân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động
sản và Chính phủ sẽ có thẩm quyền trong việc quy định cấp; thu hồi chứng chỉ định giá
và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản.
Thứ ba, việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
Độc lập là nguyên tắc cơ bản của doanh nghiệp định giá bất động sản và định giá
viên, trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá
viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động của bất kỳ lợi ích và vật chất tinh
thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá. Định giá viên
không được nhận định giá bất động sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ
kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng,
là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồnggia công dịch vụ, đại lý tiêu
thụ hàng hóa hay việc định giá viên không được nhận định giá bất động sản cho các đơn
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

21

SVTH: Nguyễn Thu Thảo


LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
vị mà có cha mẹ, vợ chồng, anh chị em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban
tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có bất
động sản cần định giá23.
Trong quá trình định giá nếu có sự hạn chế về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ
chức đinh giá và định giá viên phải tìm cách loại bỏ hạn chế này. Nếu không loại bỏ được
thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo
định giá những mối quan hệ mang tính tính tập thể hay cá nhân trực tiếp hoặc gián tiếp
đối với bất động sản.
Ngoài ra, tính độc lập; khách quan; trung thực còn được định giá viên thể hiện
trong báo cáo kết quả định giá. Định giá viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan
và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hoặc toàn bộ nội dung báo
cáo. Hơn nữa, định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến thiên
vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định
giá bất động sản. Cụ thể là việc doanh nghiệp; tổ chức định giá; định giá viên không được
tiến hành định giá khi những ý kiến và kết luận định giá đã được đề ra có chủ ý từ trước,
tiền thu định giá bất động sản phải được xác định một cách độc lập; theo quy định và
không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận trước đó hay là việc doanh
nghiệp; tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những thông tin dữ liệu do khách
hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin dữ liệu đó.
Trong trường hợp việc kiểm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì định giá viên phải
nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo định giá.
Như vậy, khi doanh nghiệp; tổ chức định giá và định giá viên đã tuân thủ những
quy định trên thì tức là đã tuân thủ pháp luật về những quy định khi tham gia hay kinh
doanh dịch vụ định giá bất động sản.

Đây là những yếu tố quan trọng và thiết yếu trong hoạt động định giá bất động sản,
bởi hoạt động định giá bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh còn khá mới mẻ ở nước
ta cho nên hoạt động này hết sức phức tạp và còn tồn tại nhiều khó khăn vì vậy để phát
triển một cách bền vững và mang lại hiệu quả cao nhất thì nhất thiết tổ chức, cá nhân phải
tuân thủ theo những nguyên tắc cơ bản trên.
2.1.2 Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản
Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản, chúng có liên quan
mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá

23

PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia
Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 204

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

22

SVTH: Nguyễn Thu Thảo