Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường việt nam

TR

NG

B

GIÁO D C VÀ ÀO T O
I H C KINH T TP. H CHÍ MINH
----------------------------------

TR N CÔNG ÚC

TH M NH GIÁ TÒA NHÀ C N H KHÁCH S N CÓ S
D NG HÌNH TH C CHO THUÊ TH TR
NG VI T NAM

Chuyên ngành: Kinh t Phát tri n (Th m đ nh giá)
Mã s :60310105

LU N V N TH C S KINH T
H NG D N KHOA H C
TS. NGUY N QU NH HOA

TP. H Chí Minh – N m 2015


L I CAM OAN
L i cam đoan: “Tôi xin cam đoan b n lu n v n này là công trình nghiên c u c a
chính tôi nghiên c u và so n th o. Các trích d n và s li u đ u đ
ngu n. Nh ng n i dung và k t qu nghiên c u ch a t ng đ

c trích d n

c công b trong b t k

công trình nghiên c u nào khác.
Tp. H Chí Minh, ngày……tháng……n m 2015

Tr n Công Úc


TÓM T T
C n c trên nhu c u th c t c a th tr
ngày càng cao, bên c nh đó các h

ng v lo i hình tòa nhà c n h khách s n

ng d n th m đ nh giá cho lo i hình này đang

còn h n ch , lu n v n “xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n
có s d ng hình th c

th tr

ng Vi t Nam” đ

c xây d ng đ gi i quy t v n đ

trên.
xây d ng mô hình th m đ nh giá tác gi đã trình bày nh ng n n t ng lý thuy t
c b n v c n h khách s n; hình th c h p tác kinh cho thuê và các mô hình th m

đ nh giá đang đ

c v n d ng

các n

c trên th gi i. Qua đó tác gi rút ra đ

c

mô hình th m đ nh giá cho lo i hình này thông qua hai cách ti p c n ph bi n là
cách ti p c n so sánh và cách ti p c n thu nh p.
TP.

à N ng là m t trong nh ng thành ph có nhi u b t đ ng s n ngh d

ng

Vi t Nam trong đó tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency là m t trong nh ng d
án tiêu bi u

đây. Do đó, tác đã l a ch n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n

Hyatt Regency đ áp d ng vào th c ti n lý thuy t mà tác gi nghiên c u đ
ph n tr

c

c c a lu n v n.

Ph n cu i cùng c a lu n v n là nh ng k t qu rút ra đ
th m đ nh giá m t lo i hình b t đ ng s n m i

th tr

c khi xây d ng mô hình
ng Vi t Nam. Bên c nh đó

là nh ng h n ch c a lu n v n trong quá trình th c hi n và h
đ tài nghiên c u sau này.

ng phát tri n cho các


M CL C
DANH M C B NG BI U .................................................................................................... i
DANH M C B NG BI U ................................................................................................... ii
DANH M C CH

VÀ THU T NG

VI T T T .............................................................iii

Ch

ng 1 ............................................................................................................................... 1

M

U ............................................................................................................................... 1

1.1

V n đ nghiên c u ...................................................................................................... 1

1.2

M c tiêu nghiên c u ................................................................................................... 2

1.2.1 M c tiêu t ng quát .................................................................................................. 2
1.2.2 M c tiêu c th ........................................................................................................ 2
1.3

Câu h i nghiên c u ..................................................................................................... 2

1.4

Ph

1.5

Ph m vi nghiên c u .................................................................................................... 3

ng pháp nghiên c u ............................................................................................ 3

1.5.1 Ph m vi không gian ................................................................................................. 3
1.5.2 Ph m vi th i gian: ................................................................................................... 4
1.6

it

ng nghiên c u ................................................................................................. 4

1.7

C u trúc d ki n c a lu n v n..................................................................................... 4

Ch

ng 2 ............................................................................................................................... 5

C S LÝ THUY T VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN C U ................................................ 5
2.1

Tòa nhà c n h khách s n và hình th c ...................................................................... 5

2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel) ............................................................ 5
2.1.2 Hình th c s h u (rental pool) .............................................................................. 6
2.2

Lý thuy t v phân lo i và x p h ng khách s n ........................................................... 7

2.2.1 Lý thuy t phân lo i khách s n................................................................................. 7
2.2.2 Lý thuy t v x p h ng khách s n ............................................................................. 9
2.3

L i th và b t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t ....................................... 12

2.4

Các mô hình th m đ nh giá khách s n ...................................................................... 14

2.4.1 Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin ................................... 14
2.4.2 Mô hình th m đ nh giá c a Elaine Sahlins ........................................................... 18
Ch

ng 3 ............................................................................................................................. 22


PH

NG PHÁP NGHIÊN C U ....................................................................................... 22

3.1

Khung phân tích ........................................................................................................ 22

3.2

Ph

3.3

Gi i thi u v t ng th và m u nghiên c u ................................................................ 26

ng pháp chuyên gia ........................................................................................... 23

3.3.1

S l

c v t ng th nghiên c u ............................................................................. 26

3.3.2

Ph

ng pháp ch n m u nghiên c u ...................................................................... 26

3.3.3

C m u nghiên c u ............................................................................................... 27

3.3.4

Thông tin v d li u nghiên c u ........................................................................... 27

3.4
3.4.1
Ch

Ph

ng pháp phân tích s li u .................................................................................. 27

Th ng kê mô t ...................................................................................................... 27
ng 4 ............................................................................................................................. 29

K T QU NGHIÊN C U .................................................................................................. 29
4.1

K t qu kh o sát chuyên gia ..................................................................................... 29

4.1.1

Thông tin chung v chuyên gia kh o sát ............................................................... 29

4.1.2

K t qu kh o sát .................................................................................................... 29

4.2

Xây d ng mô hình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s

h u

34

4.2.1

Quy trình th m đ nh giá ........................................................................................ 36

4.2.2

Các cách ti p c n th m đ nh giá ........................................................................... 38

CH

NG 5:

NG D NG MÔ HÌNH

KHÁCH S N HYATT REGENCY

TH M

NH GIÁ TÒA NHÀ C N H

TP. À N NG ...................................................... 53

5.1

T ng quan tài s n th m đ nh giá ............................................................................... 53

5.2

Gi i thi u v ph m vi công vi c ............................................................................... 54

5.3

T ng quan kinh t , th tr

5.4

Cách ti p c n th m đ nh giá ...................................................................................... 61

ng b t đ ng s n và th tr

ng khách s n ....................... 54

5.4.1 Ph

ng pháp v n hóa tr c ti p............................................................................. 61

5.4.2 Ph

ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF) ............................................................ 65

5.4.3 K t lu n ................................................................................................................. 72
K T LU N.......................................................................................................................... 73
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................... 77
PH L C ............................................................................................................................ 83
HÌNH NH ........................................................................................................................ 102


i

DANH M C B NG BI U
Tên b ng

Trang

B ng 2.1: 12 danh m c khách s n

8

B ng 2.2: Phân lo i khách s n

9

Vi t Nam

B ng 2.3: B ng tiêu chí x p h ng khách s n

10

B ng 4.1: T l đi u ch nh các y u t so sánh

30

B ng 4.2: K t qu kh o sát t su t v n hóa, t su t chi t kh u, giá tr cu i k d
án, t l t ng giá thuê
B ng 4.3: Các ch s nghiên c u th tr

ng c b n

30
36

B ng 4.4: Các y u t đi u ch nh c b n

38

B ng 4.5: Tính toán đi u ch nh doanh thu t phòng có s n (Revpar)

41

B ng 4.6: Phân tích doanh thu khách s n (2008-2013)

42

B ng 4.7: Tính toán t su t v n hóa

46

B ng 5.1: T ng quan tài s n th m đ nh giá

50

B ng 5.2: Các ch s v mô c b n kinh t Vi t Nam

52

B ng 5.3: Tình hình khách s n Vi t Nam 2010 - 2017

54

B ng 5.4: 10 khách s n Qu c T hàng đ u

55

Vi t Nam 2014

B ng 5.5: Công su t khách s n Vi t Nam (2012 -2013)

56

B ng 5.6: T l chi phí khách s n

57

Vi t Nam 2011-2013

B ng 5.7: Tính toán t l v n hóa tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency

60

B ng 5.8: Ph

ng pháp v n hóa tr c ti p

61

B ng 5.9: Ph

ng pháp chi t kh u dòng ti n

66

B ng 5.10: K t lu n k t qu th m đ nh giá

69


ii

DANH M C B NG BI U
Tên bi u đ
Bi u đ 4.1: Các ph

ng pháp th m đ nh giá đ

Trang
c áp d ng

Bi u đ 4.2: M c đ đi u ch nh s d ng c a t ng ph
Bi u đ 4.3: Các y u t th

ng xuyên đ

Bi u đ 5.1: Giá thuê phòng trung bình

27

ng pháp th m đ nh giá

c s d ng trong cách ti p c n so sánh
t nh Qu ng Nam, à N ng và Khánh

Hòa
Bi u đ 5.2: T l doanh thu khách s n
Bi u đ 5.3: T l l m phát th c t và d báo qua các n m

28
29
56
57

Vi t Nam

64

Tên s đ
S đ 3.1: Khung phân tích

22

S đ 3.2: Quá trình nghiên c u

24

S đ 4.1: Mô hình th m đ nh giá đ xu t

35

S đ 4.2: Quy trình th m đ nh giá

33

S đ 4.3: Tác đ ng c a nhà đi u hành

39


iii

DANH M C CH

VÀ THU T NG

Ký hi u

VI T T T

Vi t đ y đ

B S

B t đ ng s n

T G

Th m đ nh giá

TST G

Tài s n th m đ nh giá

TSSS

Tài s n so sánh

Revpar

Doanh thu trên phòng có s n

Condo-hotel

Tòa nhà c n h khách s n

Rental pool

Hình th c s h u

TP

Thành ph

TP. HCM

Thành ph H Chí Minh

CBRE

Công ty TNHH CBRE Vi t Nam

JLL

Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Vi t Nam

Savills

Công ty TNHH Savills Vi t Nam

DTZ

Công ty TNHH Debenham Tie Leung Vi t Nam

Colliers

Công TNHH Colliers Vi t Nam

C&W

Công ty TNHH Cushman & Walkfield Vi t Nam


1

Ch

ng 1

M

U

1.1 V n đ nghiên c u
Th tr

ng b t đ ng s n (B S) và n n kinh t có m i quan h h u c v i nhau.

Th m đ nh viên có th th y r ng khi n n kinh t phát tri n thì th tr
phát tri n ngày càng phong phú và đa d ng h n, đ ng th i th tr

ng B S c ng

ng B S c ng tác

đ ng tr l i thúc đ y n n kinh t đi lên. S phong phú và đa d ng c a B S giúp nhà
đ u t có nhi u ph

ng án l a ch n đ u t khác nhau. Th c t khi so sánh v i các

lo i hình B S khác thì B S th

ng m i là lo i hình đ

c các nhà đ u t quan tâm

và đ u t m nh m nh t. Các lo i B S th

ng m i mà th m đ nh viên d dàng b t

g p nh cao c v n phòng, trung tâm th

ng m i, khu gi i trí, trong đó lo i hình

B S th

ng m i đ

ngh d

ng đang đ

c khai thác nhi u trong giai đo n hi n

nay, tiêu bi u nh t là lo i hình tòa nhà c n h khách s n có hình th c cho thuê.

n

c ta, th tr

ng B S ngh d

ng ch m i đ

c hình thành và phát tri n trong

giai đo n g n đây. D án đ u tiên ghi nh n s xu t hi n c a b t đ ng s n ngh
d

ng là bi t th ngh d

ng M i Né Domain vào n m 2005, tuy nhiên khái ni m

v lo i hình tòa nhà c n h khách s n v n còn khá m i và ch đ

c bi t đ n l n đ u

vào cu i n m 2010 v i s ra đ i c a d án Nha Trang Plaza do công ty C ph n
đ u t H i Vân Nam làm ch đ u t và t p đoàn Best Western làm qu n lý.
Công tác th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n

Vi t Nam g p nhi u khó kh n

do đây là lo i hình B S còn khá m i. Bên c nh đó các v n b n h

ng d n công tác

th m đ nh lo i hình này v n còn h n ch và ch a th c s rõ rãng. Bên c nh đó nh n
đ nh c a các chuyên gia b t đ ng s n cho th y nhu c u s h u c n h khách s n có
th th a mãn đ

c mong mu n s h u m t tài s n mà ch s d ng nó trong m t th i

gian nh t đ nh, th i gian còn l i đ

c đem cho thuê là r t cao. Do đó, lu n v n

“Th m đ nh giá tòa nhà khách s n có s d ng hình th c cho thuê

th tr

ng


2

Vi t Nam” có ý ngh a quan tr ng trong tình hình hi n nay, nó gi i quy t nhu c u
c n thi t cho công tác th m đ nh giá đ i v i lo i hình b t đ ng s n m i và đang có
nhu c u cao này. K t qu th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n đ
t , ngân hàng, c quan nhà n

c các nhà đ u

c s d ng đ làm c n c cho nhi u m c đích khác

nhau nh : Kêu g i đ u t , vay v n, b o hi m, đóng thu .

1.2 M c tiêu nghiên c u
1.2.1 M c tiêu t ng quát


Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c cho thuê
tr

th

ng Vi t Nam.

1.2.2 M c tiêu c th


Nghiên c u các cách ti p c n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s
d ng hình th c cho thuê.



Thi t l p quy trình th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình
th c cho thuê.



ng d ng th c ti n th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency
TP. à N ng.

1.3 Câu h i nghiên c u


i m khác bi t gi a lo i hình tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c
cho thuê có gì khác so v i các lo i hình khách s n thông th



Các y u t nào nh h

ng?

ng đ n giá tr tòa nhà c n h khách s n có s d ng

hình th c cho thuê?


Thi t l p quy trình th m đ nh giá cho tòa nhà c n h khách s n có s d ng
hình th c cho thuê nh th nào?


3



Các cách ti p c n nào đ

c s d ng đ th m đ nh giá tòa nhà c n h khách

s n có s d ng hình th c cho thuê ?


ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình cho thuê

nh th nào vào th tr

1.4 Ph

ng pháp nghiên c u

Lu n v n s d ng các ph


Ph

ng Vi t Nam?

ng pháp nghiên c u sau:

ng pháp phân tích t ng h p đ

c s d ng đ t ng h p các lý thuy t v

tòa nhà c n h khách s n, hình th c , mô hình th m đ nh giá khách s n ph
bi n c a các n


Ph

c trên th gi i.

ng pháp nghiên c u đ nh tính thông qua vi c s

d ng ph

ng pháp

ph ng v n chuyên gia.


S li u chính trong lu n v n bao g m s li u s c p t vi c ph ng v n các
chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá, b t đ ng s n, đ u t . Bên c nh đó tác
gi còn s d ng s li u th c p đ
và ngoài n

c công b b i c quan, doanh nghi p trong

c.

1.5 Ph m vi nghiên c u
1.5.1 Ph m vi không gian


Các khách s n nói chung và tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s
h u nói riêng

Vi t Nam, t p trung vào 3 t nh thành

Qu ng Nam n i t p trung nhi u khách s n ngh d

ng.

à N ng, Khánh Hòa,

4

1.5.2 Ph m vi th i gian:


T n m 2005 đ n n m 2014
it

1.6


ng nghiên c u

Th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n có s d ng hình th c s h u cho thuê
th tr

ng Vi t Nam.

1.7 C u trúc d ki n c a lu n v n
C u trúc lu n v n đ

c trình bày trong 5 ch

ng bao g m:



Ch

ng 1: M đ u



Ch

ng 2: C s lý thuy t và các mô hình nghiên c u



Ch

ng 3: Ph



Ch

ng 4: K t qu nghiên c u



Ch

ng 5:

Tp. à N ng

ng pháp nghiên c u

ng d ng th m đ nh giá tòa nhà c n h khách s n Hyatt Regency


5

Ch
C

S

ng 2

LÝ THUY T VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN C U

2.1 Tòa nhà c n h khách s n và hình th c
2.1.1 Tòa nhà c n h khách s n (Condo – hotel)
Có r t nhi u đ nh ngh a v tòa nhà c n h khách s n tuy nhiên ba đ nh ngh a c a t
ch c khách s n th gi i Jeffer Mangels Butler & Michell LLP (JMBM), ông
Stephen Rushmore và t đi n tr c tuy n businessdictionary.com là các đ nh ngh a
mà tác gi nh n th y có kh n ng minh h a t t nh t cho khái ni m tòa nhà c n h
khách s n.


T ch c khách s n th gi i JMBM (Jimbter, Bod Braun, Guy Maisnik,
2014)

Theo t ch c JMBM - t ch c lu t chuyên v t v n khách s n có tr s đ t

bang

Los Angeles c a Hoa K : “Tòa nhà c n h khách s n là khách s n trong đó m t s
phòng ho c t t c các phòng c a khách s n đ
c n h và đ

c bán ra th tr

c chuy n đ i h p pháp thành các

ng. Các c n h này đ

nhà đi u hành và tham gia vào ch

c qu n lý ho t đ ng b i các

ng trình s h u đ chia s l i nhu n gi a ch

s h u và nhà đi u hành”.


Stephen Rushmore (What is a condo-hotel, 2004)

Theo ông Stephen Rushmore (ch t ch và c ng là ng

i sáng l p công ty HVS) –

công ty chuyên th m đ nh giá và t v n khách s n có tr s đ t t i thành ph New
York c a Hoa K thì tòa nhà c n h khách s n đ

c hi u nh sau: “Tòa nhà c n h

khách s n là khách s n mà m i phòng là m t c n h riêng bi t đã đ
m t nhà đ u t cá nhân. Doanh thu phòng đ
vào ch
đã đ

c bán cho

c t o ra t vi c cho thuê đ

cđ a

ng trình s h u và phân chia cho các ch s h u d a trên m t công th c
c th a thu n. Các c n h này trông gi ng nh

phòng khách s n thông


6

th

ng - không có nhà b p và khu v c sinh ho t riêng r ng rãi.

i v i khách l u

trú ng n ngày thì tòa nhà c n h khách s n là m t khách s n bình th


ng”.

T đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com

Theo t đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com thì tòa nhà c n h
khách s n đ

c hi u nh sau: “Tòa nhà c n h khách s n là tòa nhà l n đ

d ng theo phong cách khách s n, th
mà đã đ

c xây

ng là m t tòa nhà cao t ng, g m các phòng

c bán cho cá nhân và nhà đ u t cho m c đích s d ng cá nhân c a h

ho c cho m c đích cho thuê. H u h t các tòa nhà c n h khách s n v n hành theo
m t ch

ng trình có c u trúc v chia s ti n thuê d a trên th tr

xem nh m t khách s n đ ngh khi nó không đ

ng B S, nó đ

c

c s d ng b i ch s h u”.

2.1.2 Hình th c s h u (rental pool)

Hình th c s h u đ

c hi u và phát bi u khác nhau mà ch a có v n b n nào chính

th c nêu đ nh ngh a

n

c ta. Theo nghiên c u c a tác gi thì hai đ nh ngh a sau là

hai đ nh ngh a đáng tin c y mà ng


i ti p c n lo i hình này có th d dàng hi u.

Tr n Nh Trung

Theo ông Tr n Nh Trung (Ánh D
h

ng, 2000. Chuyên đ B S ngh d

ng đ u t c a các doanh nghi p đ a c Vi t Nam. T p chí b t đ ng s n mua bán

nhà đ t, trang 26 – 29) thì “hình th c s h u là m t hình th c mà B S (th
ngh d

ng) có tham gia m t ch

ti n mua c n h

và đáp

ng m t s

i mua B S ph i thanh toán s

đi u ki n c a ch đ u t nh : ph i mua

tr n gói n i th t đ phù h p v i đ ng c p c a khu ngh d
t i tài s n c a mình trong m t th i gian c th (th

còn l i tài s n s đ

ng là

ng trình h p tác gi a ch s h u và ch đ u t

đ cùng chia s l i nhu n. V i hình th c này, ng

th

ng xu

ng đó. Ch s h u có

ng là 90 ngày), th i gian

c đem cho thuê. L i nhu n t vi c cho thuê này đ

c đem chia

s cho ch s h u và ch đ u t theo m t t l th ng nh t trong h p đ ng s h u ”.


7



T đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com

Theo t đi n chuyên ngành tr c tuy n businessdictionary.com thì “ch
h u đ

c hi u là m t h p đ ng chia s tài s n g n gi ng ch

ng trình s

ng trình chia s k

ngh . Trong đó các bên liên quan chia s s d ng tài s n c ng nh là chia s chi
phí và thu nh p có đ
phí duy tu b o d

c t vi c cho thuê tài s n t

ng ng v i quy n s h u và chi

ng tài s n đó”.

2.2 Lý thuy t v phân lo i và x p h ng khách s n
2.2.1 Lý thuy t phân lo i khách s n
Phân lo i khách s n có vai trò quan tr ng trong quá trình th m đ nh giá khách s n.
Vì c n c theo phân lo i khách s n th m đ nh viên nhóm các khách s n cùng lo i
v i nhau. Nh đó th m đ nh viên có th tr l i đ
t

c các câu h i: Các khách s n

ng đ ng cùng lo i đang có doanh thu là bao nhiêu? các khách s n t

ng đ ng

cùng lo i này có c nh tranh tr c ti p v i tài s n th m đ nh giá hay không? Hi n nay
trên th gi i vi c phân lo i khách s n r t phong phú và đa d ng tuy nhiên
vi c phân lo i thì đ n gi n h n vì th tr


n

c ta

ng khách s n v n ch a th c s phát tri n.

Phân lo i khách s n theo tiêu chu n qu c t (theo Walter A. Rutes, Richard
H. Penner và Lawrence Adam, 2001)

Trên th gi i khách s n đ

c phân lo i và thi t k r t khác nhau, tuy nhiên theo

“Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams” khách s n có th phân
thành 12 danh m c khách s n v i 50 lo i khách s n khác nhau (ph l c 5: 50 lo i
khách s n). Theo đó khách s n đ

c phân lo i b i các y u t chính:

- V trí
- Ch c n ng
- Và các đ c tính chuyên bi t khác
Thông qua cách phân lo i khách s n này th m đ nh viên xác đ nh đ

c đâu là lo i

khách s n mà mình th m đ nh giá, v trí khách s n th m đ nh giá và m i t

ng quan


8

so v i các khách s n khác c ng nh các c s xung quanh nh trung tâm thành ph ,
trung tâm th

ng m i, bãi bi n… N m đ

c ch c n ng chuyên bi t c a t ng khách

s n giúp cho th m đ nh viên có th phân lo i đ

c ngu n doanh thu và chi phí phù

h p cho mô hình th m đ nh giá. B ng 2.1 là danh m c 12 khách s n theo Walter A.
Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams.
B ng 2.1: 12 danh m c khách s n:
Stt

Lo i

1

Khách s n trung tâm thành ph

2

Khách s n ngo i ô thành ph

3

Khách s n ngh d

4

Khách s n h i th o

5

Khách s n trung tâm h i ngh

6

Khách s n nhà

7

Khách s n đ

8

Khách s n sang tr ng

9

Khách s n nâng c p t khách s n hi n h u

10

Khách s n l n

11

Khách s n ph c h p

12

Khách s n có sòng bài

ng

và c n h

Ngu n: Phát tri n và thi t k khách s n – 2001 - Walter A. Rutes.

Richard H.

Penner. and Lawrence Adams
Trên th c t 12 danh m c khách s n này đ

c phân chia ra thành 50 lo i khách s n

khác nhau. Ví d nh c n h khách s n có th đ
thông th

c chia thành c n h khách s n

ng và c n h khách s n đ y đ d ch v nh m t khách s n. Chi ti t phân

lo i 50 khách s n đ

c trích d n chi ti t

ph l c 5 đính kèm cu i lu n v n.


9



Phân lo i khách s n theo tiêu chu n Vi t Nam

Vi t Nam vi c phân lo i khách s n tuân theo tiêu chu n qu c gia v x p h ng
phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách s n đ
khách s n nh

b ng 2.2.
B ng 2.2: Phân lo i khách s n

Stt Lo i
1

2

3

4

c phân thành 4 lo i

Vi t Nam

Mô t

Khách s n

Khách s n đ

thành ph

th

Khách s n
ngh d

ng

Khách s n n i
Khách s n
bên đ

ng

c xây d ng t i các đô th , ch y u ph c v khách

ng gia, khách công v , khách tham quan du l ch.

Khách s n đ

c xây d ng thành kh i ho c thành qu n th các bi t

th , c n h , b ng-ga-lâu

khu v c có c nh quan thiên nhiên đ p,

ph c v nhu c u ngh d

ng, gi i trí, tham quan c a khách du l ch.

Khách s n neo đ u trên m t n
Khách s n đ

c xây d ng g n đ

cung c p nhiên li u, b o d

c và có th di chuy n.
ng giao thông, g n v i vi c

ng, s a ch a ph

ng ti n v n chuy n

và cung c p các d ch v c n thi t ph c v khách.

Ngu n: TCVN 4391:2009
2.2.2 Lý thuy t v x p h ng khách s n
M t trong nh ng v n đ mà th m đ nh viên c n quan tâm bên c nh phân lo i khách
s n đó là x p h ng khách s n. Vi c x p h ng khách s n trong n

c so v i qu c t

thì đang r t khác nhau. M t khách s n qu c t có cùng h ng v i khách s n trong
n

c th

l

ng ph c v , c s v t ch t và nhi u y u t khác. Chi ti t v x p h ng khách s n
trong n



ng s có ch t l
c và qu c t đ

ng t t h n nhi u so v i khách s n trong n
c làm rõ

c v ch t

ph n này c a lu n v n.

X p h ng khách s n Qu c t

Trên th gi i có kho ng h n 100 h th ng x p h ng khách s n đ

c s d ng, ph n

l n d a vào mô hình c a t ch c du l ch th gi i (WTO). Nghiên c u th c t cho
th y, thông qua các tiêu chí riêng c a t ng t ch c mà khách s n có th đ

c phân


10

h ng thành 5 h ng khách s n bao g m: H ng 1 sao, h ng 2 sao, h ng 3 sao, h ng 4
sao, h ng 5 sao ( ).
Tuy nhiên trên th gi i trong giai đo n hi n nay có khách s n 6, 7, 8 sao. C n l u ý
r ng s sao c a khách s n này là sao t phong và không theo tiêu chu n qu c t

nào. Các khách s n này có trang thi t b d ch v c c k đ c đáo và các tiêu chu n
ph c v chuyên bi t. Ví d nh khách s n 6 sao có Amansara
s n 7 sao có khách s n Burj Al Arab

Tiêu V

khách s n 8 sao có khách s n Emirates Palace

Campuchia, khách

ng Qu c Ar p Th ng Nh t UAE,
Tiêu V

ng Qu c Ar p Th ng

Nh t UAE.


X p h ng khách s n

Vi c phân h ng khách s n

Vi t Nam
Vi t Nam đ

c tuân theo tiêu chu n qu c gia v x p

h ng phân lo i khách s n “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách s n đ

c phân thành

5 h ng khách s n bao g m: H ng 1 sao, h ng 2 sao, h ng 3 sao, h ng 4 sao, h ng 5
sao (TCVN 4391:2009)
Theo TCVN 4391: 2009 thì vi c x p h ng khách s n đ

c th c hi n thông qua các

tiêu chí c b n sau:
B ng 2.3: B ng tiêu chí x p h ng khách s n
Tiêu chí x p h ng

Stt
1

V trí, ki n trúc
V trí
Thi t k ki n trúc
Quy mô bu ng
N i đ xe
Khu v c s nh đón ti p
Không gian xanh
Di n tích bu ng ng , phòng v sinh
Nhà hàng, bar
Khu v c b p


11

Tiêu chí x p h ng

Stt
Kho

Phòng h i ngh , h i th o, phòng h p
Khu v c dành cho cán b . nhân viên
2

Trang thi t b , ti n nghi
Ch t l

ng trang thi t b , bài trí, trang trí

Trang thi t b n i th t
S nh đón ti p và phòng v sinh s nh
Bu ng ng và phòng v sinh trong bu ng ng
Phòng h p, h i th o, h i ngh (áp d ng đ i v i khách s n thành ph )
Nhà hàng, bar, b p
Gi t là
Thông gió. đi u hoà không khí

các khu v c (không áp d ng đ i v i n i có khí h u

ôn đ i)
H th ng l c n

c

Thang máy
3

D ch v và m c đ ph c v
Ch t l

ng ph c v

Ph c v bu ng
Ph c v

n u ng

D ch v khác
4

Ng

i qu n lý và nhân viên ph c v

Trình đ chuyên môn nghi p v , ngo i ng
Trang ph c
5

B o v môi tr

ng. an ninh, an toàn, phòng ch ng cháy n và v sinh an toàn

th c ph m
B o v môi tr

ng

An ninh, an toàn, phòng ch ng cháy n và v sinh an toàn th c ph m
S nh đón ti p và phòng v sinh s nh

Ngu n: TCVN 4391:2009


12

Thông qua h ng c a khách s n giúp th m đ nh viên nh n bi t đ

c phân khúc

khách s n th m đ nh giá thu c h ng nào t đó kh o sát nghiên c u các khách s n
cùng h ng đ đ i chi u so sánh.
2.3 L i th và b t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t
D a trên nh ng nghiên c u c a t ch c t v n b t đ ng s n qu c t Knight Frank
thì khách s n có nhà đi u hành qu c t s có nhi u l i th h n so v i nhà đi u hành
trong n

c. C ng có nh ng b t l i khi khách s n đ

c qu n lý b i nhà đi u hành

qu c t nh ng nhìn chung nh ng b t l i này ít h n ph n l i th có đ

c. Các l i th

và b t l i bao g m:
L i th c a khách s n có nhà đi u hành qu c t



Khách s n có nhà đi u hành qu c t có 4 l i th c b n bao g m n n t ng ti p th và
bán hàng qu c t ; hi u qu ho t đ ng cao h n; ch s hi u su t ho t đ ng chính t t
h n; đ t giai đo n phát tri n b n v ng nhanh h n.
u tiên, khách s n s đ

c th a h

ng n n t ng v ti p th và bán hàng qu c t .

Do thu c qu n lý c a m t h th ng khách s n đa qu c gia nên khách s n s đ
ti p th r ng rãi

các qu c gia khác nhau, l

ng khách có đ

c

c t h th ng chuy n

đ n là r t l n. M t trong nh ng lý do mà khách l a ch n khách s n có nhà đi u
hành qu c t đó là r i ro v c m nh n th p h n và t n chi chí th p h n đ tìm khách
s n.

i u này có ngh a là m t khách quen thu c v i m t th

th s bi t nh ng gì mong đ i t m t khách s n tr

ng hi u khách s n c

c, ngay c khi h ch a liên h

ho c đ n khách s n đó. Nh v y khách s n s không ph i ti p th nhi u mà v n có
đ

c doanh thu nh t đ nh vì khách đã có nh ng c m nh n riêng và quen v i quy

chu n c a nhà đi u hành th

ng hi u qu c t .

Hi u qu ho t đ ng là m t l i th khác c a khách s n khi có nhà đi u hành qu c t .
Nhà đi u hành qu c t có nh ng quy trình hi n đ i, khoa h c nên khi v n hành
khách s n các chi phí đ
đó l i nhu n s đ

c gi m thi u và doanh thu đ

c t i đa hóa.

c t ng lên t i đa có th do


13

Các ch s ho t đ ng chính c a khách s n s cao h n nh ch s v công su t phòng
(OCC), giá thuê phòng trung bình theo ngày (ADR), doanh thu trên phòng có s n
(Revpar) khi khách s n có y u t nhà đi u hành n

c ngoài. Các y u t ho t đ ng

chính này có tác đ ng l n đ n giá tr c a khách s n, đây c ng là các ch s chính
nh h

ng đ n dòng doanh thu c a khách s n trong mô hình th m đ nh giá khách

s n.
L i th cu i cùng đó là khách s n có nhà đi u hành qu c t s giúp đ t đ n doanh
thu b n v ng nhanh h n.

i v i khách s n thông th

ng h c n th i gian dài h n

đ khách hàng quen v i th

ng hi u c a h , c n th i gian đ đ t đ

c công su t n

đ nh hay t l b tr ng phòng th p.
B t l i c a khách s n có nhà đi u hành qu c t



Bên c nh nh ng ti m n ng v l i ích thì c ng có nh ng b t l i phát sinh khi có nhà
đi u hành qu c t bao g m 4 b t l i chính đ
đ

cao t

c trình bày d

i đây:

c nhà đi u hành qu c t qu n lý thì chi phí b ra cho ph n qu n lý này là r t
ng ng v i giá tr mà h đóng góp cho s phát tri n c a khách s n.

V n đ th hai đó là khó kh n đ lo i b nhà đi u hành qu c t khi khách s n đi vào
ho t đ ng n đ nh. Khi không còn s đ m b o nhà đi u hành thì l
c a khách s n s không đ

ng doanh thu

c n đ nh nh lúc đ u. Nh ng r i ro v ho t đ ng khi

không có nhà đi u hành s cao h n do đó r t khó khi mu n gi đ

c hi u su t ho t

đ ng.
Th ba là vi c qu n lý s do nhà đi u hành qu c t đóng vai trò chính do đó ban
quan lý trong n

c s ki m soát ho t đ ng ít h n.

Khi tr thành m t b ph n c a nhà đi u hành có th

ng hi u qu c t thì khách s n

s ph i tuân theo các quy chu n chung do đó các trang thi t b , d ng c , đ đ c cho
khách s n ph i tuân theo th

ng hi u chuyên bi t.

ban đ u cao, chi phí duy tu b o d

i u này làm cho chi phí đ u t

ng trong quá trình ho t đ ng khách s n l n.


14

Vi c l a ch n nhà đi u hành có tác đ ng r t l n đ n doanh thu và chi phí ho t đ ng
khách s n.

ây là hai y u t quan tr ng trong mô hình th m đ nh giá nó tác đ ng

đ n giá tr c a khách s n do đó khi th m đ nh giá y u t nhà đi u hành c n đ
xem xét th n tr ng. Ph n này s đ

c phân tích

ch

c

ng 3 c a lu n v n.

2.4 Các mô hình th m đ nh giá khách s n
2.4.1 Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin


S l

c v Giuliano Gasparini

Ông Giuliano Gasparini hi n đang là phó ch t ch c p cao b ph n khách s n c a
công ty chuyên v t v n b t đ ng s n có th tr
Lang LaSalle đ t
Tr

ng trên toàn c u công ty Jones

Tây Ban Nha

c khi công tác nhi u n m t i Jones Lang LaSalle Ông đã t ng có nhi u n m

công tác

các công ty đa qu c gia có quy mô l n v b t đ ng s n khác nh công ty

Hospitality Valuation Services (HVS) Tây Ban Nha, công ty CBRE Italia
Bên c nh kinh nghi m th c t trong quá trình làm vi c thì Ông còn tham gia gi ng
d y

nhi u tr

phó giáo s tr
European

ng h c l n v l nh v c b t đ ng s n. Hiên t i Ông là Giám đ c và
ng IE Business

Tây Ban Nha. Ông c ng là Giám đ c tr

Tây Ban, ngoài ra Ông là Giáo s th nh gi ng c a m t s tr

ng

ng đ i

h c

Hà Lan, Italia.



Mô hình th m đ nh giá khách s n c a Giuliano Gasparin (Giuliano
Gasparini, 2011. Understanding Hotel Valuation Techniques)

Theo Giuliano Gasparini thì th m đ nh viên có th s d ng các cách ti p c n chi phí
thay th , cách ti p c n so sánh, cách ti p c n thu nh p bao g m chi t kh u dòng ti n
và v n hóa tr c ti p đ th m đ nh giá m t khách s n. Do tính ch t đ c bi t c a c n
h khách s n thì cách ti p c n chi phí th

ng không đ

c s d ng nên tác gi ch

t p trung nghiên c u và phân tích cách ti p c n so sánh và cách ti p c n thu nh p.


15



Cách ti p c n so sánh

Theo đ nh ngh a c a Giuliano Gasparini cách ti p c n so sánh đ
ng
s n

c hi u là m t

i mua khách s n ti m n ng khi có đ y đ các thông tin c n thi t s mua khách
m c giá t i đa t

ng đ

ng v i giá bán m t khách s n t

ng t có cùng m c

h u d ng. Theo đó đ xác đ nh giá tr c a khách s n th m đ nh viên c n thu th p
trên th tr
đ

ng các khách s n t

c các khách s n t

ng đ ng v i khách s n th m đ nh giá. Sau khi có

ng đ ng th m đ nh viên đem chúng so sánh v i khách s n

đ nh giá đ xác đ nh m c đ l i th hay b t l i c a tài s n so sánh so v i tài s n
đ nh giá. Các y u t chính c n xem xét khi s d ng cách ti p c n so sánh bao g m:
v trí, lo i khách s n, h ng khách s n, s l
B

ng phòng.

c ti p theo th m đ nh viên ti n hành đi u ch nh các y u t trên và các y u t

khác (n u có) nh h

ng đ n giá khách s n đ có đ

c m c giá ch d n c a tài s n

đ nh giá. Trong cách ti p c n này Giuliano Gasparini ki n ngh nên đ a ra m t
kho ng giá ch d n cho tài s n th m đ nh giá thay vì đ a m t m c giá ch d n c
th ; khách s n đã giao d ch trên th tr

ng u tiên đ

c s d ng trong cách ti p c n

này so v i các giao d ch đang chào bán; đ ng c ng

i mua đóng vai trò quan tr ng

đ n giá c a khách s n, đ ng c c a ng

i mua khác nhau thì m c giá s n sàng mua

c a h c ng khác nhau.
C ng l u ý nh ng gi i h n nh t đ nh c a cách ti p c n này đó là có m t s khách
s n quá chuyên bi t nên th tr

ng không có khách s n nào th c s là t

giá tr khách s n ph thu c vào đ ng c c a ng
khác nhau nh v trí khách s n

ng kinh t có th

nh ng vùng khác nhau, th i gian ho t đ ng khách

s n khác nhau, d li u v giao d ch trên th tr
đ

i mua, môi tr

ng đ ng,

ng là không có s n vì các thông tin

c gi bí m t.
ng pháp v n hóa tr c ti p theo cách ti p c n thu nh p



Ph

Ph

ng pháp v n hóa tr c ti p theo Giuliano Gasparini khi xác đ nh giá tr khách

s n là giá tr thu đ

c c a khách s n khi v n hóa dòng thu nh p ròng c a khách s n


16

b ng m t t l v n hóa thích h p. Ph
b
o

c th c hi n qua 4

c c b n sau:
B

c 1: Xác đ nh doanh thu

C n c trên s l

ng phòng, công su t khách s n (OCC) giá phòng trung bình

(ARR) th m đ nh viên xác đ nh đ
Doanh thu = S l
o

ng pháp này có th đ

B

c doanh thu c a khách s n theo công th c:

ng phòng x OCC x ARR

c 2: Xác đ nh thu nh p ho t đ ng g p

Thu nh p ho t đ ng g p là thu nh p còn l i c a doanh thu sau khi tr đi các chi phí
ho t đ ng bao g m chi phí liên quan tr c ti p đ n ho t đ ng c a phòng, d ch v ,
th c n đ u ng, các d ch v khác c a khách s n; các chi phí chung nh chi phí
qu n lý chung, ti p th , duy trì ho t đ ng, ti n ích.
o

B

c 3: Xác đ nh thu nh p ròng

Thu nh p ròng là thu nh p còn l i c a thu nh p ho t đ ng g p sau khi tr chi phí
qu n lý c a nhà đi u hành, chi phí c đ nh khác c a khách s n nh thu tài s n, b o

hi m, d phòng thay th
o

B

c 4: Xác đ nh giá tr khách s n

Giá tr khách s n đ

c xác đ nh b ng công th c

Giá tr khách s n = thu nh p ròng/t l v n hóa
o

L u ý: Các thông s trong mô hình thay đ i tùy thu c vào t ng khách s n c
th , Giuliano Gasparini không trình bày cách xác đ nh các y u t này. Ph n
xác đ nh các ch s này đ

c tác gi trình bày



Ph

Ph

ng pháp chi t kh u dòng ti n đ

đ

ph n ch

ng 4 c a lu n v n.

ng pháp chi t kh u dòng ti n (DCF)
c Giuliano Gasparini áp d ng là ph

c th c hi n b ng cách chi t kh u dòng thu nh p c a khách s n trong t

ng pháp
ng lai

v giá tr hi n t i b ng m t t l chi t kh u thích h p. Trình t th c hi n các b
c a ph

ng pháp này đ

c th hi n d

i đây:

c


17

B

o
T

c 1: Xác đ nh dòng doanh thu

ng t nh ph

ng pháp v n hóa tr c ti p th m đ nh viên có đ

c doanh thu c a

khách s n.
C n c trên s l

ng phòng, công su t khách s n (OCC) giá phòng trung bình

(ARR) th m đ nh viên xác đ nh đ
Doanh thu = S l

c doanh thu c a khách s n theo công th c:

ng phòng x OCC x ARR

Tuy nhiên đ i v i ph

ng pháp chi t kh u dòng ti n th m đ nh viên c n xác đ nh

giá tr c a dòng doanh thu c a c vòng đ i khách s n thay vì xác đ nh doanh thu c a
m t n m v a qua. Trong ph

ng pháp này hai y u t c n đ

c phân tích sâu là

công su t phòng khách s n và giá thuê phòng trung bình vì nó nh h
dòng doanh thu d báo trong t
o

B

ng đ n vi c

ng lai.

c 2: Xác đ nh dòng thu nh p ho t đ ng g p

Dòng thu nh p ho t đ ng g p là dòng thu nh p còn l i c a dòng doanh thu sau khi
tr đi các chi phí ho t đ ng bao g m chi phí liên quan tr c ti p đ n ho t đ ng c a
phòng, d ch v th c n đ u ng, các d ch v khác c a khách s n; các chi phí chung
nh chi phí qu n lý chung, ti p th , duy trì ho t đ ng, ti n ích.
o

B

c 3: Xác đ nh dòng thu nh p ròng

Dòng thu nh p ròng là dòng thu nh p còn l i c a dòng thu nh p ho t đ ng g p sau
khi tr chi phí qu n lý c a nhà đi u hành, chi phí c đ nh khác c a khách s n nh
thu tài s n, b o hi m, d phòng thay th
o

B

c 4: Xác đ nh giá tr thu h i cu i k d án

N m thu h i cu i k d án là n m mà khách s n đã đi ho t đ ng n đ nh. Giá tr thu
h iđ

c xác đ nh c n c trên thu nh p ròng c a nh ng n m n đ nh còn l i c a d

án chia cho m t t l v n hóa thích h p.