Nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá ở việt nam luận văn ths 2015
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.69 MB, 91 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------
HOÀNG THỊ QUỲNH ANH
NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG
THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
Hà Nội – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------
HOÀNG THỊ QUỲNH ANH
NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG
THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
XÁC NHẬN CỦA
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ
CHẤM LUẬN VĂN
Hà Nội - 2015
LỜI CẢM ƠN
Luận văn này đƣợc thực hiện tại trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc
gia Hà Nội. Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Vũ Văn Họa đã trực tiếp tận tình
hƣớng dẫn, giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn Ban lãnh đạo trƣờng Đại học kinh tế, khoa Kinh tế
chính trị và Sau Đại học đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình nghiên cứu,
tạo mọi điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục cho hoạt động nghiên cứu của tôi.
Tôi xin cảm ơn Thủ trƣởng cơ quan Công ty Cổ phần Thông tin và
TĐG miền Nam đã luôn động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn
thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới toàn thể gia
đình, bạn bè đã luôn khích lệ tinh thần để tôi có đủ nghị lực hoàn thành luận
văn này.
Xin gƣ̉i lời cảm ơn chân thành đế n tấ t cả mo ̣i ngƣời!
CAM KẾT
Tôi xin cam đoan luận văn: “Nâng cao chất lượng hoạt động Thẩm
định giá ở Việt Nam” là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liê ̣u, kế t quả nêu trong luâ ̣n văn là trung thƣ̣c . Kết quả nghiên
cứu đƣợc trình bày trong luận văn này chƣa đƣợc công bố tại bấ t kỳ công
trình nào khác.
Các kết quả, số liê ̣u do tác giả trƣ̣c tiế p thu thâ ̣p, thố ng kê và xƣ̉ lý . Các
nguồ n dƣ̃ liê ̣u khác đƣơ ̣c tác giả sƣ̉ du ̣ng trong luâ ̣n văn đề u ghi nguồ n trích
dẫn và xuấ t xƣ́.
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT.............................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................................ii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ.....................................................................................iii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 3
3. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................... 3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 3
5. Cấu trúc luận văn ....................................................................................... 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU................................................................. 4
VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................ 4
1.1. Tổng quan nghiên cứu ............................................................................ 4
1.1.1. Các công trình nghiên cứu về TĐG ................................................. 4
1.1.2. Tài liệu chuyên môn về TĐG phục vụ cho việc đào tạo, nghiên
cứu về TĐG ................................................................................................ 5
1.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................ 6
Chƣơng 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHẤT LƢỢNG
HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM .............................................. 8
2.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 8
2.1.1. Khái niệm về TĐG ............................................................................ 8
2.1.2. Chất lượng TĐG ............................................................................... 9
2.1.3. Mục đích của TĐG tài sản ............................................................. 10
2.1.4. Vai trò của TĐG trong nền kinh tế thị trường ............................... 10
2.1.5. Các phương pháp TĐG .................................................................. 11
2.2. Các yếu tố vĩ mô tác động đến hoạt động TĐG ................................... 17
2.3. Kinh nghiệm thẩm định giá tại một số quốc gia ................................... 19
2.3.1. Hoạt động TĐG ở Australia ........................................................... 19
2.3.2. Hoạt động TĐG ở Malaysia ........................................................... 21
2.3.3. Hoạt động TĐG tại Singapore ....................................................... 23
2.3.4. Hoạt động TĐG tại Thái Lan ......................................................... 25
2.3.5. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam..................................... 26
Chƣơng 3: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG .............................................................29
THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM .......................................................................29
3.1.
Hoạt động TĐG ở Việt Nam qua các giai đoạn: ............................... 29
3.1.1. Giai đoạn 1998-2001 ..................................................................... 29
3.1.2. Giai đoạn 2002-2004 ..................................................................... 31
3.1.3. Giai đoạn 2005 - 2007 ................................................................... 32
3.1.4. Giai đoạn từ 2008 đến nay ............................................................. 32
3.2. Hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng nghiệp vụ TĐG .................................... 34
3.2.1. Đào tạo dài hạn .............................................................................. 34
3.2.2. Đào tạo ngắn hạn ........................................................................... 35
3.3. Thực trạng hoạt động TĐG ở Việt Nam ............................................... 38
3.3.1. Thẩm định viên về giá .................................................................... 38
3.3.2. Doanh nghiệp TĐG ........................................................................ 39
3.3.3. Kết quả hoạt động TĐG của các doanh nghiệp TĐG tại Việt Nam
.................................................................................................................. 46
3.3.4. Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp TĐG .................................. 50
3.4. Cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động TĐG .................. 51
3.5. Quản lý hoạt động TĐG ....................................................................... 53
3.5.1. Về hành lang pháp lý ...................................................................... 53
3.5.2. Hệ thống văn bản pháp luật quản lý hoạt động TĐG .................... 57
3.5.3. Hoạt động của tổ chức nghề nghiệp về TĐG ................................. 57
3.6. Đánh giá chung về hoạt động TĐG ở Việt Nam .................................. 60
3.6.1. Kết quả đạt được ............................................................................ 62
3.6.2. Những hạn chế................................................................................ 64
Chƣơng 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM
ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM ..........................................................................................67
4.1. Quan điểm nâng cao hoạt động TĐG ở Việt Nam ............................... 67
4.2. Mục tiêu nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt Nam ................ 67
2
4.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt
Nam .............................................................................................................. 68
4.3.1. Hoàn thiện văn bản pháp luật về lĩnh vực TĐG ............................ 68
4.3.2. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ TĐG............................................... 69
4.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động TĐG .................... 72
4.3.4. Công tác kiểm tra, kiểm soát, thanh tra trong lĩnh vực hoạt động
TĐG .......................................................................................................... 73
4.3.5. Tăng cường vai trò của Hội TĐG và mở rộng hợp tác quốc tế ..... 74
4.3.6. Phát triển các doanh nghiệp TĐG ................................................. 74
4.4. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nƣớc và Hội TĐG ........................ 75
4.4.1. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước ................................................ 75
4.4.2. Đối với Hội thẩm định giá.............................................................. 76
KẾT LUẬN ..................................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................80
3
DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
Nguyên nghĩa
1
BĐS
2
TNHH
3
DN
Doanh nghiệp
4
TĐV
Thẩm định
5
TĐG
Thẩm định giá
6
SIVC
Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam
7
VVFC
Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt nam
8
SISV
Viện các nhà thẩm định giá và khảo sát Singapore
9
IRAS
Cơ quan quản lý nội địa Singapore
10
PVB
Văn phòng thẩm định giá bất động sản Thái Lan
11
VAT
Hiệp hội các nhà thẩm định giá Thái Lan
12
NSNN
Bất động sản
Công ty Trách nhiệm hữu hạn
Ngân sách nhà nƣớc
i
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
STT
Bảng
Nội dung
Trang
1
Bảng 3.1
Thống kê tình hình hoạt động TĐG qua các năm
32
2
Bảng 3.2
Bảng tổng hợp số lƣợng đào tạo TĐV hàng năm
37
3
Bảng 3.3
Tổng hợp số lƣợng TĐV hàng năm
37
4
Bảng 3.4
5
Bảng 3.5
6
Bảng 3.6
Thống kê số lƣợng doanh nghiệp TĐG qua các
năm
Thống kê kết quả kinh doanh của VVFC qua các
38
42
năm
Thống kê số liệu về hoạt động TĐG
45
7
Bảng 3.7
Thống kê giá trị tài sản TĐG của SIVC
46
7
Bảng 3.8
Thống kê giá trị tài sản TĐG của VVFC
47
8
Bảng 3.9
9
Bảng 3.10
11
Bảng 3.11 Thống kê hội viên của Hội TĐG qua các năm
Thống kê giá trị tài sản TĐG của Công ty
TNHH TĐG Hoàng Quân
Thống kê đào tạo, bồi dƣỡng nghiệp vụ TĐG
48
57
ngắn hạn của Hội TĐG
ii
58
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
STT
Hình
Nội dung
1
Hình 3.1
2
Hình 3.2
3
Hình 3.3
Thị phần của SIVC qua các năm
41
4
Hình 3.4
Kết quả kinh doanh qua các năm của SIVC
41
5
Hình 3.5
Tỷ trọng hợp đồng TĐG của VVFC năm 2014
43
4
Hình 3.4
Nhóm các sản phẩm chủ lực
43
5
Hình 3.5
Loại hình các dịch vụ TĐG
44
6
Hình 3.6
Thị phần của SIVC qua các năm
46
7
Hình 3.7
8
Hình 3.8
Doanh thu, chi phí TĐG của Hoàng Quân
44
9
Hình 3.9
Chi phí hoạt động TĐG qua các năm
46
10
Hình 3.10
11
Hình 3.11 Loại hình các dịch vụ TĐG
Tỷ lệ TĐV trong các doanh nghiệp TĐG
Sự phân bổ các doanh nghiệp TĐG trên phạm vi
cả nƣớc
Số lƣợng hợp đồng của Hoàng Quân qua các
năm
Nhóm sản phẩm chủ lực của các doanh nghiệp
TĐG
iii
Trang
39
40
44
48
49
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Nền kinh tế nƣớc ta đã chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung
sang nền kinh tế thị trƣờng có sự điều tiết của Nhà Nƣớc. Theo đó cơ chế
quản lý giá cũng chuyển sang cơ chế giá thị trƣờng có sự điều tiết của Nhà
Nƣớc. Nhà Nƣớc chỉ quản lý và định giá một số hàng hóa, dịch vụ chủ yếu và
quan trọng…. Giá cả của hầu hết hàng hóa, dịch vụ trên thị trƣờng do quan hệ
cung cầu hàng hóa dịch vụ quyết định. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị
trƣờng, nhu cầu về giao dịch tài sản ngày càng phát triển. Theo đó, hoạt động
thẩm định giá chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế
thị trƣờng. Hoạt động thẩm định giá giúp cho ngƣời mua, ngƣời bán nắm bắt
đƣợc giá trị thị trƣờng của tài sản để đƣa ra các quyết định đầu tƣ.
Trên thế giới, từ những năm 40 của thế kỷ XX, nghề thẩm định giá đã
đƣợc coi là một loại hoạt động tƣ vấn dịch vụ chuyên nghiệp, độc lập, khách
quan. Ở từng quốc gia, các doanh nghiệp thẩm định giá và các thẩm định viên
về giá đã đƣợc hành nghề độc lập theo quy định của pháp luật và hoạt động
trong tổ chức theo mô hình Hiệp hội nghề nghiệp.
Ở nƣớc ta, nghề Thẩm định giá (TĐG) mới xuất hiện từ những năm 19931994, cho đến năm 1999, cả nƣớc mới có 2 Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc
Ban Vật giá Chính phủ. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị
trƣờng, hoạt động TĐG ở nƣớc ta cũng phát triển nhanh chóng. Từ chỗ chỉ có 2
Trung tâm thẩm định giá hoạt động dƣới hình thức đơn vị sự nghiệp có thu, hoạt
động TĐG chủ yếu phục vụ cho cho việc thanh toán nguồn kinh phí từ ngân sách
Nhà nƣớc, phục vụ cho công tác đấu thầu, đấu giá hạch toán, tính khấu hao,
chuyển nhƣợng tài sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc… Đến nay các Trung tâm TĐG đã
chuyển sang hoạt động dƣới hình thức doanh nghiệp TĐG độc lập. Hiện nay, cả
1
nƣớc đã có 170 doanh nghiệp TĐG với 1.231 ngƣời đƣợc Bộ tài chính cấp thẻ
thẩm định viên về giá, trong đó có 805 thẩm định viên hành nghề về giá, hoạt
động TĐG đƣợc mở rộng với các mục đích xác định giá trị tài sản để sát nhập,
giải thể doanh nghiệp, thế chấp vay vốn ngân hàng, giải quyết tranh chấp dân sự,
bảo hiểm… .Ngoài ra, sự ra đời và phát triển của dịch vụ TĐG độc lập còn tách
nghiệm vụ TĐG ra khỏi các hoạt động quản lý Nhà nƣớc về giá. Nhà nƣớc chỉ
còn quản lý về giá dƣới các hình thức nhƣ bình ổn giá, quản lý giá đối với các mặt
hàng chiến lƣợc có ảnh hƣởng lớn đến nền kinh tế nhƣ xăng, dầu, phân bón…
Chức năng quản lý Nhà nƣớc về giá chủ yếu dƣới các hình thức gián tiếp nhƣ: xây
dựng hành lang pháp lý về giá, thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá đảm
bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội diễn ra theo đúng quy định của pháp
luật Việt Nam và quốc tế. Nhƣ vậy, có thể thấy nghề TĐG có vai trò rất lớn và rất
cần thiết trong phát triển kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc, đáp ứng
nhu cầu ngày càng tăng của xã hội về TĐG. Từ đó, đặt ra yêu cầu phải đƣa nghề
TĐG tài sản trở thành một nghề hoạt động dịch vụ tƣ vấn mang tính chuyên
nghiệp, khách quan, độc lập.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng đó, hoạt động TĐG ở nƣớc ta còn
bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập nhƣ: khung pháp lý về TĐG còn thiếu đồng
bộ, chồng chéo; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về TĐG chƣa đƣợc xây
dựng chuẩn mực, còn nghèo nàn, thiếu tính thống nhất; công tác đào tạo
chuyên ngành TĐG chƣa theo một quy trình thống nhất, chất lƣợng đào tạo
chƣa cao…; hoạt động của các doanh nghiệp TĐG chủ yếu tập trung vào
TĐG bất động sản, xuất hiện cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh
nghiệp TĐG…Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần cho hoạt động TĐG
đƣợc hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế thị trƣờng
có sự điều tiết của Nhà nƣớc, tác giả chọn đề tài “Nâng cao chất lƣợng hoạt
động TĐG ở Việt Nam” làm Luận văn Thạc sỹ của mình có ý nghĩa cả về
mặt lý luận và thực tiễn.
2
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của hoạt động TĐG ở Việt Nam chỉ ra những kết
quả đạt đƣợc, hạn chế và nguyên nhân;
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG ở Việt
Nam trong thời gian tới.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Nội dung cơ bản của hoạt động TĐG là gì ?
- Những mặt hạn chế của hoạt động TĐG ở Việt Nam là gì ?
- Làm thế nào để nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG trong thời gian tới
trong thời gian tới ?.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động TĐG tại Việt Nam.
- Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động TĐG tại
một số doanh nghiệp chuyên cung ứng dịch vụ TĐG ở Việt Nam: SIVC,
VVFC, DATC, SIAC, PIV…
- Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động TĐG từ năm
2011 đến 2014.
5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chƣơng:
Chƣơng 1. Tổng quan nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về chất lƣợng hoạt động thẩm
định giá ở Việt Nam
Chƣơng 3. Phân tích hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam
Chƣơng 4. Giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động Thẩm định
giá ở Việt Nam
3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan nghiên cứu
Mặc dù hoạt động TĐG mới xuất hiện ở nƣớc ta từ những năm 19931994 và đến năm 1999, cả nƣớc mới có 2 Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc
Ban Vật giá Chính phủ, nhƣng cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu, có thể
khái quát nhƣ sau:
1.1.1. Các công trình nghiên cứu về TĐG
- Bộ Tài chính (2008) “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm
định giá giai đoạn 2008 – 2020”. Nghiên cứu này thông qua việc nêu lên
sự cần thiết của nghề TĐG, đánh giá thực trạng hoạt động TĐG ở Việt Nam,
từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực và phát triển nghề TĐG ở
Việt Nam.
- Tô Công Thành Luận (2012) “Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam”.
Nghiên cứu chú trọng đến phân tích dịch vụ TĐG ở Việt Nam giai đoạn 20072011, và đƣa ra giải pháp nhằm phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam, luận án
cũng nghiên cứu sâu về hoạt động TĐG của các nƣớc trên thế giới. Dựa vào
đó, Luận văn tìm ra các bài học và đƣa ra các giải pháp cho hoạt động dịch vụ
TĐG ở Việt Nam.
- Bài báo Phân tích cạnh tranh trong dịch vụ TĐG (A Competitive
Analysis of Business Valuation Services) của Michael A. Crain. Nội dung
chính là xác định đƣợc những “lực lƣợng” ảnh hƣởng đến sự phát triển dịch
vụ TĐG. Đó là: Sự đe dọa của các đối thủ gia nhập ngành; Áp lực của ngƣời
mua; Sự đe dọa của các sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế; Áp lực của nhà cung
cấp; và Sự cạnh tranh nội bộ ngành. Mỗi doanh nghiệp trong ngành TĐG chịu
sự tác động của từng lực lƣợng ở một mức độ nào đó. Trên cơ sở nhận thức
4
này, các công ty có thể tự xác định vị trí của mình để đối phó lại lực lƣợng
cạnh tranh, và dự đoán đƣợc những thay đổi có thể giúp công ty giành đƣợc
lợi thế hơn các đối thủ cạnh tranh.
1.1.2. Tài liệu chuyên môn về TĐG phục vụ cho việc đào tạo, nghiên cứu
về TĐG
- Nguyễn Minh Hoàng (2008) “Nguyên lý chung định giá tài sản và
giá trị doanh nghiệp” . Tài liệu nghiên cứu này đề cập đến các khái niệm cơ
bản, các nguyên tắc TĐG trong nền kinh tế thị trƣờng, các phƣơng pháp TĐG
tài sản là bất động sản và thẩm định doanh nghiệp. Nghiên cứu này chỉ tập
trung vào những kỹ thuật phân tích thẩm định nhằm xác định giá trị tài sản,
chƣa đề cập đến giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG.
- Nguyễn Minh Điện (2010) “Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp (lý
thuyết và bài tập)” . Tài liệu nghiên cứu khá chi tiết các vấn đề chung về TĐG
tài sản nhƣ đối tƣợng TĐG, các phƣơng pháp TĐG, quy trình TĐG. Tài liệu cũng
phân tích chi tiết các đặc tính và cách thức thẩm định các loại tài sản nhƣ bất động
sản, máy móc thiết bị và TĐG doanh nghiệp. Nghiên cứu này mang lại một cái
nhìn tổng quát về TĐG tài sản và doanh nghiệp, luận văn tham khảo để đƣa ra các
giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt Nam.
- Vũ Trí Dũng, Nguyễn Tiến Dũng và Trần Việt Hà (2009) “Định giá
thương hiệu”. Tài liệu nghiên cứu tập hợp các bài viết trong nƣớc và thế giới
về thƣơng hiệu và TĐG tài sản thƣơng hiệu. Tài liệu cũng có một số bài viết
nói về phƣơng pháp TĐG tài sản vô hình, ý kiến một số chuyên gia về TĐG
thƣơng hiệu ở Việt Nam. Cũng nhƣ các nghiên cứu trƣớc, nghiên cứu này tập
trung vào một lĩnh vực của TĐG là TĐG tài sản vô hình. Luận văn dựa vào
đó để đƣa ra các bài học cho TĐG ở Việt Nam
- Nguyễn Duy Thiện, Nguyễn Ngọc Tuấn và Tô Công Thành (2009)
“Thẩm định giá Bất động sản”. Đây là nghiên cứu đƣợc biên dịch từ tài
5
liệu nƣớc ngoài. Nghiên cứu mang đến một cái nhìn tổng thể về TĐG bất
động sản ở nƣớc ngoài, và có một số ví dụ cụ thể về thẩm định một số loại
hình bất động sản cụ thể. Nghiên cứu có một số kết quả khá hữu ích để luận
án tham khảo, và so sánh đối chiếu với phƣơng pháp TĐG bất động sản ở
Việt Nam.
- Nguyễn Văn Thọ (2009) “Nâng cao năng lực và phát triển nghề
thẩm định giá ở Việt Nam” . Đây là bài viết nhằm nói lên sự cần thiết của
ngành TĐG, TĐG bất động sản. Thông qua việc đánh giá thực trạng nghề
TĐG ở Việt Nam, tác giả đƣa ra 04 giải pháp nhằm phát triển nghề TĐG ở
Việt Nam. Có thể thấy, nghiên cứu này đã hƣớng đến sự phát triển của nghề
TĐG nên kết quả của nó đúc kết những bài học kinh nghiệm để luận văn có
thể tham khảo cho việc nghiên cứu nâng cao hoạt động TĐG.
1.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phƣơng pháp duy vật biện chứng, luận văn đã sử dụng các
phƣơng pháp cụ thể nhƣ phân tích, so sánh, tổng hợp: từ những tài liệu, số
liệu thu thập đƣợc tại Cục quản lý giá – Bộ tài chính, một số doanh nghiệp
TĐG ở Việt Nam từ đó phân tích, diễn giải so sánh tìm ra thực trạng hoạt
động TĐG ở Việt Nam.
Phƣơng pháp khảo sát, đánh giá thực trạng dựa trên quan điểm đổi mới,
cải cách hành chính của Đảng và Nhà nƣớc, thực tiễn hoạt động thẩm định giá
của các doanh nghiệp TĐG: Đây là phƣơng pháp thu thập thông tin dựa trên các
văn bản quản lý của Nhà nƣớc trong công tác quản lý hoạt động TĐG, và thực tế
hoạt động của các doanh nghiệp TĐG từ đó đƣa ra nhận xét về tình hình quản lý
Nhà nƣớc trong lĩnh vực TĐG và hoạt động TĐG của các doanh nghiệp.
Sử dụng phƣơng pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và phƣơng pháp xử lý số
liệu sử dụng ở đây là phƣơng pháp tổng hợp, so sánh và phân tích dựa trên
các số liệu thu thập đƣợc.
6
Mô tả tài liệu:
Tài liệu phục vụ cho việc viết luận văn bao gồm
- Sách chuyên ngành đƣợc học trong chƣơng trình thạc sỹ
- Các tạp chí chuyên san của Bộ tài chính
- Các văn bản lƣu hành về quản lý TĐG
- Báo cáo kết quả hoạt động TĐG của một số doanh nghiệp TĐG lớn ở
Việt Nam
- Ngoài ra tham khảo thêm một số luận văn liên quan đến các khía cạnh
nghiên cứu của đề tài.
- Tham khảo một số trang Web của Bộ tài chính, các doanh nghiệp
TĐG…
Tham khảo một số bài phân tích về hoạt động TĐG trên các áo mạng…
Tóm tắt chƣơng 1
Trong chƣơng 1, luận văn trình bày một số các công trình nghiên cứu, các tài
liệu chuyên môn phục vụ cho việc đào tạo nghiên cứu về TĐG và phƣơng
pháp nghiên cứu luận văn.
7
Chƣơng 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHẤT LƢỢNG
HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Khái niệm về TĐG
TĐG có nhiều khái niệm khác nhau:
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền
của một vật, một tài sản”.
Theo giáo sƣ W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc
Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, úc:
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy,
thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm
định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được
yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ
thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài
sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo luật giá số 11/2012/QH13 năm 2012 của Việt Nam: “Thẩm định
giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng
tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định
theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.
8
Vậy “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ƣớc tính giá
trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định,
cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn đƣợc công nhận nhƣ những thông
lệ quốc tế hoặc quốc gia”.
2.1.2. Chất lượng TĐG
Chất lƣợng TĐG đƣợc định nghĩa là nhận thức của khách hàng về kết
quả TĐG của một tài sản cụ thể nào đó với sự mong đợi (sự kỳ vọng) của
khách hàng.
Tuy nhiên, kết quả TĐG mang tính độc lập, khách quan nên sự kỳ vọng
này có thể giống hoặc khác kết quả TĐG. Điều này cũng đồng nghĩa với việc
chất lƣợng TĐG cũng sẽ bị sự ảnh hƣởng nếu khách hàng không có cái nhìn
khách quan về kết quả của TĐG.
Để đo lƣờng chỉ số hài lòng của khách hàng, theo mô hình chỉ số hài
lòng khách hàng của Mỹ (American Customer Satisfaction Index – ACSI),
với các nhân tố tác động theo các mối quan hệ nhân quả xuất phát từ những
biến số khởi tạo nhƣ sự mong đợi của khách hàng, chất lƣợng cảm nhận và
giá trị cảm nhận về sản phẩm hoặc dịch vụ kèm theo đến các biến số kết quả
của sự hài lòng nhƣ sự trung thành hay sự than phiền của khách hàng.
Để xác định sự thỏa mãn của khách hàng về TĐG theo mô hình chỉ số
hài lòng của Mỹ (ACSI), thì giá trị cảm nhận chịu tác động bởi chất lƣợng
cảm nhận và sự mong đợi của khách hàng. Khi đó, sự mong đợi của khách
hàng có tác động trực tiếp đến chất lƣợng cảm nhận. Trên thực tế, khi mong
đợi càng cao, có thể tiêu chuẩn về chất lƣợng cảm nhận của khách hàng đối
với sản phẩm càng cao hoặc ngƣợc lại.
Tuy nhiên, chất lƣợng mà nhà cung ứng cung cấp cho khách hàng và
chất lƣợng mà khách hàng cảm nhận đƣợc thƣờng không trùng nhau do đặc
điểm của TĐG là ƣớc tính giá trị của tài sản. Để có thể làm cho khách hàng
cảm nhận đƣợc chất lƣợng của hoạt động TĐG không còn cách nào khác là
phải làm cho khách hàng hiểu rõ về những công cụ, những đặc điểm của hoạt
động thẩm định giá là phù hợp và có căn cứ rõ ràng. Hoạt động TĐG phải
đƣợc thực hiện một cách độc lập và khách quan, kết quả của nó là phản ánh
9
đúng đắn giá trị của tài sản theo mục đích đã đƣợc xác định trƣớc mà không
bị ràng buộc bởi bất cứ bên thứ ba nào.
2.1.3. Mục đích của TĐG tài sản
Mục đích TĐG tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công
việc nhất định. Mục đích TĐG phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản
cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc đã đƣợc xác định. Do đó, mục
đích TĐG là một yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và ảnh hƣởng có tính
quyết định đến việc xác định tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản đƣợc TĐG.
Tại mỗi thời điểm, địa điểm TĐG với mỗi mục đích TĐG sẽ cho giá trị
tài sản khác nhau. TĐG tài sản đƣợc áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác
nhau nhƣ : mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, thanh
lý, đầu tƣ….
2.1.4. Vai trò của TĐG trong nền kinh tế thị trường
TĐG là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá cả:
TĐG góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác thực chi phí
sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội; chống giá cả độc quyền hoặc
phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trƣờng; góp phần phát
triển và lành mạnh hoá thị trƣờng các yếu tố sản xuất. TĐG góp phần tạo điều
kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về gía cả, góp phần tạo tiền đề cho đồng tiền
Việt nam có khả năng chuyển đổi và là nhân tố góp phần phát triển nền kinh
tế vận hành theo quy luật của nền kinh tế thị trƣờng.
TĐG là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà nước :
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, theo định hƣớng xã hội
chủ nghĩa ở nƣớc ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nƣớc vẫn chiếm tỷ trọng lớn
trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nƣớc vẫn còn là ngƣời mua, ngƣời bán lớn
nhất và nhƣ vậy tài sản chủ yếu đƣợc mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà
nƣớc. Trong trƣờng hợp này TĐG tài sản có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng
10
trong việc quản lý ngân sách Nhà nƣớc, qua đó ngân sách nhà nƣớc đƣợc sử
dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn.
Hoạt động TĐG đáp ứng nhu cầu giao dịch tài sản của doanh
nghiệp và của công dân:
Dịch vụ TĐG Việt Nam đã từng bƣớc đáp ứng đƣợc nhu cầu TĐG cho
các thành phần kinh tế, các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (cả doanh nghiệp
nhà nƣớc và doanh nghiệp tƣ nhân), các công ty liên doanh, các công ty nƣớc
ngoài... Đó là tất cả những đối tƣợng khách hàng mà ngành TĐG nƣớc ta
hƣớng tới phục vụ. Đối với các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam TĐG có
thể đáp ứng các nhu cầu thông tin về những đánh giá, tính toán dự án tiền khả
thi phục vụ cho việc đánh giá hiệu quả đầu tƣ, đánh giá đƣợc những mức độ
rủi ro về thị trƣờng, về cơ chế chính sách...
TĐG tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng :
- Tƣ vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có
liên quan và công chúng đầu tƣ đƣa ra quyết định liên quan đến việc mua bán,
đầu tƣ, cho vay tài sản.
- Góp phần làm minh bạch thị trƣờng, thúc đẩy sự phát triển thị trƣờng
tài sản trong nƣớc cũng nhƣ trên toàn thế giới.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.
2.1.5. Các phương pháp TĐG
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07):
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp TĐG tài sản dựa trên cơ
sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tƣơng tự
trên thị trƣờng; là cách ƣớc tính giá trị của tài sản cần TĐG thông qua so
sánh với mức giá của các tài sản tƣơng tự trên thị trƣờng đã đƣợc mua bán.
Khi sử dụng phƣơng pháp này, thẩm định viên về giá thƣờng dựa vào
các nguyên tắc sau:
11
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tƣ có lý trí sẽ không trả giá cho một
tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tƣơng tự có cùng sự hữu ích.
- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ƣớc tính giá trị tài sản
phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành
nên giá trị của tài sản.
- Nguyên tắc cung-cầu: Giá trị tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ
cung-cầu về tài sản đó trên thị trƣờng.
Điều kiện thực hiện:
- Phải thu thập đƣợc những thông tin liên quan của các tài sản tƣơng tự
đƣợc mua bán trên thị trƣờng và phải so sánh đƣợc với tài sản TĐG.
- Chất lƣợng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra đƣợc.
- Thị trƣờng phải ổn định
Các bước tiến hành
- Tìm thông tin trên thị trƣờng về những tài sản tƣơng tự đƣợc bán gần
nhất có thể so sánh với tài sản TĐG.
- Kiểm tra lại các thông tin thu thập đƣợc để đảm bảo là có thể sử dụng
đƣợc; thông thƣờng, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng
từ 3 đến 6 cái.
- Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản đƣợc bán với tài
sản TĐG để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải
kiểm chứng lại từ thị trƣờng.
- Ƣớc tính giá trị tài sản TĐG
Phƣơng pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trƣờng.
Trong thực tế phƣơng pháp này đƣợc các thẩm định viên sử dụng nhiều
nhất vì:
12
- Phƣơng pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trƣờng, không
gặp khó khăn về kỹ thuật, đơn giản, dễ áp dụng.
- Nó là cơ sở cho nhiều phƣơng pháp thẩm định khác. Thông thƣờng
phƣơng pháp so sánh đƣợc các thẩm định viên sử dụng kết hợp với các
phƣơng pháp khác để xác định giá trị của tài sản.
Tuy nhiên để sử dụng đƣợc phƣơng pháp này thì buộc phải có thông
tin, đòi hỏi phải tăng cƣờng kinh nghiệm, kiến thức thị trƣờng để tiến hành
TĐG một cách thích hợp.
(2) Phương pháp chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8):
Là phƣơng pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí
thay thế tài sản tƣơng tự với tài sản TĐG
Phƣơng pháp chi phí dựa trên cơ sở là ngƣời mua có đủ thông tin và dự
tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để tạo ra
(hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tƣơng tự.
Phƣơng pháp chi phí chủ yếu dựa vào nguyên tắc sử dụng thay thế và
nguyên tắc đóng góp :
- Nguyên tắc sử dụng thay thế : Nguyên tắc này giả định rằng giá trị của
tài sản cần TĐG có thể đo đƣợc bằng chi phí để làm ra một tài sản có
tính hữu ích nhƣ tài sản cần TĐG.
- Nguyên tắc đóng góp : Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào
tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Phƣơng pháp chi phí chủ yếu đƣợc áp dụng trong:
- TĐG những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên
dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phƣơng pháp so
sánh, tài sản đã qua sử dụng.
- TĐG tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc giải tỏa, đền bù.
13
- Kiểm tra kết quả các phƣơng pháp TĐG khác.
Các bƣớc tiến hành TĐG theo phƣơng pháp chi phí:
a) Đối với bất động sản
Bƣớc 1: Ƣớc tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách
coi đó là đất trống đang đƣợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất
theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phƣơng pháp
xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hƣớng dẫn của các Bộ, ngành
có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bƣớc 3: Xác định hao mòn và ƣớc tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của
công trình.
Bƣớc 5: Ƣớc tính giá trị của bất động sản cần TĐG bằng cách cộng (+)
kết quả bƣớc 1 và kết quả bƣớc 4.
b) Đối với máy, thiết bị
Bƣớc 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần TĐG.
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và
đƣa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế,
phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bƣớc 3: Ƣớc tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao
mòn lũy kế của máy, thiết bị.
Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bƣớc 2
trừ (-) kết quả bƣớc 3.
14
Công thức tính
Giá trị ƣớc tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ƣớc tính của lô đất
+ Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá
trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng
Giá trị ƣớc tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay
thế máy, thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình).
(3) Phương pháp thặng dư (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10)
Phƣơng pháp thặng dƣ áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các
vị trí phát triển mà khi sử dụng phƣơng pháp khác có thể ƣớc tính thấp hơn
giá trị thực của vị trí đó
Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản có
tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: “giá trị thị trường của tài sản
cần TĐG được xác định căn cứ vào giá trị vốn hóa hiện có bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất
cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó”.
Công thức tính
Giá trị thặng dư của tài sản =
Giá trị phát triển
- Chi phí phát triển
Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để TĐG đối với những tài sản có tiềm
năng phát triển. Một số tài sản có thể đƣợc coi là có tiềm năng phát triển bất
cứ khi nào một phần của giá trị tiềm năng có thể đƣợc „„giải thoát‟‟ bằng sự
đầu tƣ vốn trên tài sản đó.
(4) Phương pháp thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 9)
Phƣơng pháp thu nhập là pháp ƣớc tính giá trị của một tài sản bằng
cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ƣớc tính trong tƣơng lai do tài sản
mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.
Các nguyên tắc TĐG thƣờng đƣợc sử dụng trong phƣơng pháp thu nhập:
15
