Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số xã vân tùng, huyện ngân sơn, tỉnh bắc kạn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.22 MB, 88 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM ĐỨC ĐỒNG
XÂY DỰNG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH SỐ XÃ VÂN TÙNG,
HUYỆN NGÂN SƠN,
TỈNH BẮC KẠN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học : TS.Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên, năm 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM ĐỨC ĐỒNG
XÂY DỰNG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH SỐ XÃ VÂN TÙNG,
HUYỆN NGÂN SƠN,
TỈNH BẮC KẠN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học : TS.Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên, năm 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn
Phạm Đức Đồng
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học của tôi, trước hết tôi xin chân thành
cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Khoa Sau
Đại học - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, những người đã tạo điều
kiện giúp đỡ và dìu dắt tôi trong suốt quá trình học Cao học. Đặc biệt, tôi xin
cảm ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn cho tôi hoàn thành
luận văn thạc sĩ này.
Tôi xin cảm ơn cán bộ, công chức Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh
Bắc Kạn, Trung tâm Công nghệ Thông tin Tài nguyên và Môi trường Bắc
Kạn, UBND huyện Ngân Sơn, xã Vân Tùng, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Ngân Sơn, xã Vân Tùng - nơi tôi xin số liệu thực hiện đề tài đã
tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi rất cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè những người đã luôn ở bên
cạnh động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn
tốt nghiệp thạc sĩ.
Thái Nguyên, ngày
tháng 10 năm 2014
Học viên
Phạm Đức Đồng
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết............................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn. ................................................................. 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................................... 3
..................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý xây dựng CSDL địa chính ........................................ 7
1.2. Thành phần của CSDL địa chính ........................................................... 9
1.2.1. Bản đồ địa chính ............................................................................. 9
1.2.2. Các dữ liệu thuộc tính .................................................................... 10
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................... 12
1.3.1. Khái niệm ....................................................................................... 12
1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 12
1.3.3. Thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 15
1.3.4. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ............................................................................................................. 18
1.3.5. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, cấp GCNQSD đất, lập hồ sơ
địa chính cho tổ chức sử dụng đất ........................................................... 19
iv
1.4. Giới thiệu phần mềm TMV.Lis ............................................................ 20
1.4.1. Giới thiệu ....................................................................................... 20
1.4.2. Với TMV.Lis 2.0 các tỉnh/thành phố có thể .................................. 21
1.4.3. Các đặc điểm nổi bật của TMV.Lis 2.0: ........................................ 22
1.5 Các mô hình triển khai HTTTĐĐ ..................................................... 22
1.5.1. Mô hình tập trung .......................................................................... 23
1.5.2. Mô hình phân tán ........................................................................... 24
Chƣơng 2 : ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.. 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 27
2.2.1. Địa điểm ......................................................................................... 27
2.2.2. Thời gian ........................................................................................ 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 27
2.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội xã Vân Tùng ............................ 27
2.3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai xã Vân Tùng và hệ thống hồ sơ
địa chính xã Vân Tùng .............................................................................. 27
2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số xã Vân Tùng ....................... 27
2.3.4. Xây dựng quy trình khai thác cơ sở dữ liệu địa chính trên một
trường phần mềm TMV.Lis và môi trường Web. ................................... 28
2.3.5. Kết quả đạt được và những thuận lợi khó khăn khi đưa CSDL địa
chính vào khai thác .................................................................................. 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu. .......................................... 28
2.4.2. Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đã
thu thập tổng hợp số liệu theo quy chuẩn ................................................ 28
v
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 29
2.4.4. Phương pháp thành lập bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình
hóa dữ liệu ................................................................................................ 29
2.4.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ................................................ 29
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 30
3.1. Điều kiên tự nhiên kinh tế xã hội xã Vân Tùng ................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 30
3.1.2. Các nguồn tài nguyên. ................................................................... 33
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội xã Vân Tùng ...................... 35
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ......................................... 37
3.1.5. Thực trạng phát triển kết cấu hạ tầng ............................................. 39
3.1.6. Đánh giá chung .............................................................................. 41
3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính xã Vân
Tùng ............................................................................................................ 42
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý đất đai............................................... 42
3.2.2. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Vân Tùng .... 43
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số xã Vân Tùng- Huyện Ngân Sơn 44
3.3.1. Quy trình kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Vân Tùng 44
3.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian trên phần mềm TMV.MAP ... 46
3.3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính trên phần mềm TMV.Cadas. ... 52
3.3.4. Hoàn thiện dữ liệu địa chính và tích hợp vào CSDL đất đai xã Vân
Tùng...................................................................................................................... 55
3.4. Xây dựng quy trình khai thác cơ sở dữ liệu địa chính trên một trường
phần mềm TMV.Lis và môi trường Web .................................................... 59
3.4.1. Xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng thông tin đất đai theo mô
hình tập trung tại sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Kạn ................ 59
vi
3.4.2. Phương pháp quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu trên môi trường
TMV.Lis và Web phục vụ quản lí đất đai ............................................... 62
3.5. Kết quả đạt được và những thuận lợi khó khăn khi đưa CSDL địa
chính vào khai thác...................................................................................... 70
3.5.1. Những kết quả đạt được ................................................................. 70
3.5.2. Những khó khăn, tồn tại ................................................................ 71
3.5.3. Đề xuất giải pháp thực hiện ........................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Môi trường
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CP
: Chính phủ
NĐ
: Nghị định
QĐ
: Quyết định
VPĐKQSDĐ
: Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất
TT
: Thông tư
UBND
: Ủy ban nhân dân
MDSD
: Mục đích sử dụng
ONT
: Đất ở đô thị
CNXH
: Chủ nghĩa xã hội
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
SOA
Service Oriented Architechture(mô hình kiến trúc
hướng dịch vụ)
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Các văn bản do Chính phủ ban hành ............................................... 16
Bảng 1.2 Các văn bản do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. ............... 18
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM ......................... 3
Hình 1.2. Mô hình địa chính LADM ................................................................ 4
Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009..................... 6
Hình 1.4. Hệ thống thông tin đất đai ............................................................... 21
Hình 1.5 . Hệ thống thông tin đất đai .............................................................. 22
Hình 1.6. Mô hình CSDL tập trung trong một CSDL duy nhất ..................... 23
Hình 1.7. Mô hình phân tán ............................................................................ 24
Hình 3.1. Sơ đồ triển khai xây dựng CSDL địa chính xã Vân Tùng .............. 44
Hình 3.2. Sơ đồ triển khai xây dựng CSDL địa chính xã Vân Tùng. ............. 45
Hình 3.3. Sơ đồ phân mảnh xã Vân Tùng ...................................................... 46
Hình 3.4. Kiểm tra tiếp biên từng tờ bản đồ địa chính xã Vân Tùng ............. 47
Hình 3.5. 108 tờ Bản đồ địa chính xã Vân Tùng tiếp biên. ............................ 47
Hình 3.6. Kiểm tra Topo bản đồ địa chính xã Vân Tùng ............................... 48
Hình 3.7. Chuẩn các lớp thông tin bản đồ địa chính xã Vân Tùng ................. 49
Hình 3.8. Chuẩn hóa các lớp thông tin bản đồ địa chính xã Vân Tùng .......... 49
Hình 3.9. Gộp không gian địa chính xã Vân Tùng ......................................... 51
Hình 3.10. Xuất dữ liệu địa chính xã Vân Tùng sang Shape file ................... 51
Hình 3.11. Kết quả sau sang Shape file ........................................................... 52
Hình 3.12. Suất dữ liệu địa chính xã Vân Tùng sang file*.xml ..................... 53
Hình 3.13. Kết quả sau xuất file*.xml xã Vân Tùng ...................................... 51
Hình 3.14. Quy trình xây dựng hồ sơ quét. ..................................................... 54
Hình 3.15. Thư mục file excel ........................................................................ 55
Hình 3.16. Nhập dữ liệu không gian xã Vân Tùng ......................................... 56
Hình 3.17. Nhập dữ liệu thuộc tính xã Vân Tùng .......................................... 57
Hình 3.18. Nhập dữ liệu hồ sơ quét xã Vân Tùng .......................................... 57
x
Hình 3.19. Tích hợp dữ liệu hồ sơ quét xã Vân Tùng vào CSDL ban đầu ..... 58
Hình 3.20. Kết quả sau tích hợp dữ liệu toàn xã Vân Tùng vào CSDL ......... 58
Hình 3.21. Kết quả sau tích hợp dữ liệu xã Vân Tùng vào CSDL ................. 59
Hình 3.22. Sơ đồ HTTTĐĐ tỉnh Bắc Kạn ...................................................... 60
Hình 3.23. Web quản lý đất đai tỉnh Bắc Kạn ................................................ 62
Hình 3.24. Tra cứu thông tin ........................................................................... 63
Hình 3.25. Phần mềm quản lý không gian ...................................................... 64
Hình 3.26. In giấy chứng nhận ........................................................................ 64
Hình 3.27. Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy ........................................... 65
Hình 3.28.Các bước giao dịch bảo đảm .......................................................... 66
Hình 3.29. Kết quả sau tách thửa .................................................................... 67
Hình 3.30.Tạo sổ địa chính ............................................................................. 68
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết ...
Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên thực
trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của huyện
Ngân Sơn nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Nhưng
huyện Ngân Sơn chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy nên việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất vẫn dựa theo số liệu bản đồ giải thửa đo bằng phương pháp thủ
công có độ chính xác thấp, đối với đất ở thì cấp theo số liệu tự khai báo. Do
vậy các tài liệu và hồ sơ địa chính đã có của các xã thuộc huyện Ngân Sơn
không đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai hiện nay.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, học viên
đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài: “Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa
chính số xã Vân Tùng, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn”.
2. Mục tiêu của đề tài
*Mục tiêu tổng quát
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Vân Tùng, huyện Ngân Sơn nhằm
thiết lập một hệ thống thông tin đất đai bền vững kết hợp công tác quản lý
khai thác đi đôi với cập nhật biến động, giảm chi phí đo đạc, chỉnh lý biến
động theo định kỳ.
2
* Mục tiêu cụ thể
- Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội xã Vân Tùng
- Thực trạng công tác quản lý đất đai xã Vân Tùng và hệ thống hồ sơ
địa chính xã Vân Tùng
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số xã Vân Tùng
- Xây dựng quy trình khai thác cơ sở dữ liệu địa chính trên một trường
phần mềm TMV.Lis và môi trường Web.
- Kết quả đạt được và những thuận lợi khó khăn khi đưa CSDL địa
chính vào khai thác
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của đề tà
và ứng dụng công
nghệ mới vào quản lý đất đai cũng như việc minh bạch hóa thông tin đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề tài đã đưa ra được những giải pháp có tính khả thi cao về xây
dựng và quản lý CSDL địa chính.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các
nhà quản lý, các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để áp dụng xây dựng
CSDL địa chính trên địa bàn tỉnh đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Kạn.
+ Sử dung công nghệ mới vào trong công việc khai thác cơ sở dữ liệu
trên môi trường mang Web, rất thuận lợi cho việc tra cứu và tìm kiếm thông
tin của nhà quản lý cũng như của các chủ sử dụng đất và xã hội, nâng lên một
tầm cao mới trong tiến trình minh bạch hóa thông tin về đất đai và tình phổ
rộng của trương trình. Đó là bước đệm đầu tiên trong tiến trình chính phủ điện
tử về lĩnh vực quản lý đất đai tại tỉnh Bắc Kạn.
3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở dữ liệu địa chính
CSDL địa chính là hồ sơ địa chính được quản lý dưới dạng số sử dụng
các phần mềm chuyên môn như GIS, MICROSTATION, TMV.MAP,
TMV.CADAS, VILIS….CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng
th
, các nhà
khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất
đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc
địa thế giới (FIG) đã hoàn th
đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
Dựa trên tài li
chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.1). [12]
Hình 1.1. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM
4
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với
thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn
sử dụng đất (lớp RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký
có thể là thửa đất hay bất động sản gắn liền với đất; con người là những người
sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền
có liên quan. CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh
sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục
phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain
Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan,
Nhật, … LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và
hồ sơ địa chính. (hình 1.2).
Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là
mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản
(lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp
LA_RRR). [12]
Hình 1.2. Mô hình địa chính LADM
5
Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều.
Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai
trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như
không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_
. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm,
đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.
- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính c
.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được
phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt
nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây
dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở
rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp
mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một
vùng và quốc gia đó.
Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển
dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm
hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém. [19].
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp
Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social
Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với các nước có
nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa
vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn, …(Hình 1.3).
6
Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009
Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào điều
kiện và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù
hợp và có hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng CSDL thời gian trong thuộc tính
của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng. Đối với
mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá
khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong LADM, các đối
tượng mà có thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được
hiểu là thời gian kết thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô
tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử của đối tượng. Thời gian bắt đầu được hiểu là
thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời
điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý. Như vậy, mỗi trạng thái của đối
tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian.
7
1.1.2. Cơ sở pháp lý xây dựng CSDL địa chính
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung
vẫn còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn
thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các
thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng. Từ
mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình CSDL địa chính. Đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập CSDL địa chính. CSDL
địa chính của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là tập hợp CSDL địa chính
của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển CSDL địa chính
trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số
09/2007/TT – BTNMT quy định về CSDL địa chính. Theo Thông tư số
09/2007/TT-BTNMT thì CSDL địa chính được hiểu là hệ thống BĐĐC, sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và
quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. CSDL
địa chính bao gồm dữ liệu BĐĐC và các dữ liệu thuộc tính địa chính.
Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối
thiểu sau:
+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của BĐĐC và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
+ Từ CSDL địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- BĐĐC theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy
chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định;
8
- Trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu
đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất,
tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm
được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên BĐĐC, tìm được vị
trí thửa đất trên BĐĐC khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong
dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;
+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm
các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị
trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với
đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành
và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất
đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ
dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này;
+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ
liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc
phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;
+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;
+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin
biến động về sử dụng đất trong lịch sử;
9
+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất
đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục BĐĐC đối với từng thửa đất;
trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
+ Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị CSDL khác, phần
mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.
Việc xây dựng CSDL địa chính ở nước ta dựa trên một số quy định theo
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính; Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ
thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, CSDL địa chính được xây dựng
cũng phải gắn với các đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa phương để thể
hiện đầy đủ mối quan hệ con người – thửa đất nhằm đảm bảo cung cấp thông
tin cho công tác quản lý đất đai cũng như nhu cầu của người dân, cộng đồng.
1.2. Thành phần của CSDL địa chính
1.2.1. Bản đồ địa chính
+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành
BĐĐC. BĐĐC cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh
chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. BĐĐC cơ sở được đo
vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ.
+ Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ
bổ sung thành BĐĐC theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập
phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện
hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ
xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu
thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.
+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
10
nước có thẩm quyền xác nhận. BĐĐC được thành lập bằng các phương pháp:
đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ BĐĐC cơ sở được đo vẽ bổ sung
để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống
kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ
sơ địa chính. [14]
+ Bản đồ địa chính
ể làm cơ sở giao
đất, thực hiện đăng ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng. Xác nhận hiện trạng, thể hiện
biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị
hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử
dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
1.2.2. Các dữ liệu thuộc tính
* Sổ mục kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn
để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép
kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ
mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. [14]
+ Sổ mục kê gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất,
tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
- Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo
tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình
và diện tích trên tờ bản đồ.
11
- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến
gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai.
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên BĐĐC thì đều phải
chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
* Sổ địa chính
+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử
dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của
người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người
sử dụng đất. [14]
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ người sử dụng đất.
- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích
thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung),
mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về
đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
12
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị
trấn. Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất
gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động.
- Thời điểm đăng ký biến động.
- Số hiệu thửa đất có biến động.
- Số tờ bản đồ có thửa đất biến động.
- Nội dung biến động về sử dụng đất.
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì: "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất".[14]
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản
lý và sử dụng đất.
1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 48 luật đất đai 2003 quy định
a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
13
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ
gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và
trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSD đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSD đất đối với nhà chung cư,
nhà tập thể.
d. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSD đất, GCN
quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị thì không phải đổi GCN đó sang
GCNQSD đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển QSD đất thì người
nhận QSD đất đó được cấp GCNQSD đất theo quy định của Luật này.
Khoản 5 điều 41 Nghị định 181 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định
những trường hợp sau đây phải được cấp mới GCNQSD đất
a) Tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
