Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại thành phố hà nội) (TT)

1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn
lớn của nền kinh tế. Sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền
kinh tế và xã hội. Vì vậy, việc đo lường, đánh giá và dự báo xu thế biến động của thị
trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế
vĩ mô, để có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn chặn, khắc phục sự bất ổn,
đổ vỡ của thị trường BĐS, giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường có thể đưa
ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị trường.
Xuất phát từ tình hình trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề “Nghiên cứu xây dựng chỉ số
thị trường bất động sản (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” làm đề tài nghiên cứu cho
luận án tiến sỹ.
2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án
Chỉ số thị trường BĐS đã được một số tác giả trên thế giới nghiên cứu, trong đó
tiêu biểu là Sherwin Rosen, Quigley Mason Jaymon, Bailey, Rebert J.Shiller, David
Zetland và một số tác giả của một số nước Châu Á. Tuy nhiên, các nghiên cứu trên thế
giới chưa chỉ ra cách thức tổ chức xây dựng, phương pháp tính toán xác định chỉ số thị
trường BĐS đối với các nước có thị trường BĐS mới phát triển. Tại Việt Nam cũng
đã có một số nghiên cứu về chỉ số thị trường BĐS, là những nghiên cứu có tính chất
ban đầu nhưng còn những bất cập về nội dung phương pháp tính toán, cách thức thu
thập dữ liệu.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua đề tài này của luận án, một mặt tác giả tập trung làm rõ một số vấn đề
thuộc về cơ sở phương pháp luận xây dựng chỉ số thị trường BĐS, mặt khác, thực hiện
việc phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam. Luận án
cũng sẽ làm rõ bài học kinh nghiệm của một số của một số nước trong việc xác định chỉ
số thị trường BĐS và gợi ý vận dụng cho Việt Nam. Trên cơ sở, luận án sẽ đề xuất phương
hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm
2020 và một số năm tiếp theo.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phù
hợp với điều kiện của Việt Nam. Luận án chỉ giới hạn nghiên cứu xây dựng một số chỉ
số thành phần của chỉ số thị trường BĐS cấp độ tổng hợp hẹp (chỉ số REMI) là chỉ số
giá giao dịch và lượng giao dịch BĐS của phân khúc thị trường nhà ở, một phân khúc
quan trọng nhất của thị trường BĐS. Phân tích và đánh giá thực trạng, luận án tập trung


2
cho giai đoạn từ năm 2000 đến 2014; tính toán kiểm chứng phương pháp xác định chỉ số
thị trường BĐS, luận án tập trung cho giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 đối với thị
trường của thành phố Hà Nội.
5. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
Chỉ số thị trường BĐS được nghiên cứu một cách hệ thống, đồng bộ và được xem
xét trong bối cảnh thị trường BĐS của Việt Nam mới phát triển, hệ thống thông tin
không đầy đủ. Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu. Phương pháp
nhiên cứu định tính thông qua phỏng vấn chuyên gia về xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
Phương pháp nghiên cứu ứng dụng được luận án sử dụng để tính toán chỉ số thị trường
BĐS của thành phố Hà Nội.
6. Những đóng góp mới của luận án
Về phương diện học thuật: (1) Hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về chỉ số đo
lường và phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS;
(2) Hoàn thiện quy trình cần thiết để tiến hành xây dựng chỉ số thị
Về phương diện thực tiễn: (1) Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước đã xây
dựng thành công chỉ số thị trường BĐS; (2) Phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng chỉ
số thị trường BĐS ở nước ta thời gian qua; (3) Tính toán xác định chỉ số thị trường
BĐS của Hà Nội theo phương pháp đã được hoàn thiện; (4) Đề xuất một số giải pháp
để hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những
năm tiếp theo; (5) Đề xuất các điều kiện cần thiết để đảm bảo thực hiện các giải pháp đề
xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam.
7. Kết cấu của luận án

Luận án gồm 03 chương. Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về xây
dựng chỉ số thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng xây dựng chỉ số thị trường
bất động sản ở Việt Nam và tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà
Nội. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất
động sản ở Việt Nam đến năm 2020.


3
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG
CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Khái quát về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Khái niệm khác nhau về BĐS có thể khái quát như sau:
“BĐS tài sản không di dời được không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai theo không
gian ba chiều đã tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định”.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản: Mỗi BĐS có một số thuộc tính nhất định; trong đó
tính cố định là thuộc tính quan trọng nhất, quyết định đến giá trị của BĐS nếu xem xét
dưới góc độ là hàng hóa lưu thông trên thị trường.
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch về
BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn
của những người tham gia thị trường cùng với những can thiệp của Chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường.
1.1.2.2 Các phân khúc trong thị trường bất động sản: Thị trường BĐS có một số phân khúc
thị trường khác nhau tùy theo mục đích phân loại và tính chất của loại hàng hóa BĐS.
1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm tương
tự như các thị trường khác còn có những đặc điểm riêng biệt.
1.1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản: Thị trường BĐS vai trò quan trọng trong

phát triển kinh tế-xã hội.
1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản
Chỉ số thị trường BĐS bao gồm hệ thống các chỉ tiêu khác nhau được xây dựng theo
nguyên lý của khoa học thống kê, cung cấp công cụ đo lường và chỉ báo về tình trạng của
thị trường BĐS qua các thời kỳ khác nhau cho những khu vực thị trường nhất định.
1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản
Chỉ số thị trường BĐS là cần thiết đối với người dân, nhà đầu tư kinh doanh BĐS,
các tổ chức tài chính, các nhà hoạch định chính sách cũng như các chủ thể khác tham gia
thị trường BĐS. Chỉ số thị trường BĐS còn được sử dụng để dự báo xu thế phát triển
của thị trường BĐS trong tương lai.
1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản
1.2.3.1 Theo mục đích sử dụng của chỉ số: gồm có nhóm các chỉ số phản ánh cung-cầu
BĐS; phản ánh quy mô thị trường; phản ánh diễn biến của giá cả và xu thế giao dịch;


4
phản ánh sự cân bằng hay mất cân bằng hay của thị trường và phản ánh sự minh bạch
của thông tin thị trường BĐS.
1.2.3.2 Theo mức độ tổng hợp của chỉ số: bao gồm chỉ số thị trường BĐS có tính chất cá
thể và chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp (cấp độ hẹp và cấp độ rộng).
1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của các
phương pháp
1.2.4.1 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản
Các phương pháp đơn giản thường được sử dụng để xác định chỉ số thị trường BĐS
có tính chất cá thể như phương pháp tính trung bình đơn giản; phương pháp bình quân
gia quyền.
Sử dụng mô hình toán kinh tế để xác định chỉ số thị trường BĐS bao gồm một số phương pháp
khác nhau nhưng xoay quanh một số phương pháp chủ yếu là phương pháp hồi quy các yếu tố
đặc tính của BĐS (Hedonic); phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat sales

regresion) và phương pháp kết hợp-điều chỉnh (Mix-adjusted method).
1.2.4.2 Ưu nhược điểm của các phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản:
Việc tính toán chỉ số thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn xuất phát từ chính đặc thù
riêng của hàng hóa BĐS. Đặc điểm này đã làm cho mỗi phương xác định có những ưu
nhược điểm khác nhau nên đòi hỏi khi sử dụng cần phải phân tích đánh giá để lựa chọn
phương pháp phù hợp.
1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản
Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản

Các
yếu
tố

Vai trò quản lý nhà nước đối với hệ thống thông tin thị
trường bất động sản

gián
tiếp

Tư duy, nhận thức về vai trò của chỉ số

Chỉ
số
thị
trường
bất

Khả năng tiếp cận dữ liệu đầu vào

Các

yếu
tố

Phân vùng thị trường

động
sản

Phương pháp xác định chỉ số

trực
tiếp

Nguồn lực xây dựng chỉ số

Nguồn: Tổng hợp của NCS.
Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản
Quá trình tính toán chỉ số thị trường BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; trong


5
đó có các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp.
1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
Quá trình xây dựng chỉ số thị trường BĐS được thực hiện theo quy trình tổng quát
là: phân chia khu vực và lựa chọn loại BĐS làm đại diện; xây dựng dữ liệu của thời kỳ
gốc; xây dựng dữ liệu của thời kỳ so sánh và tính toán chỉ số thị trường bất động sản.
1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và bài
học cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm của một số nước trong việc tổ chức xây dựng và công bố chỉ số thị
trường BĐS có thể rút ra một số bài học để xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam;

đó là minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nguồn thông
tin, dữ liệu để tính toán chỉ số thị trường BĐS; chỉ tiêu phản ánh sự biến động của giá
giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS là những chỉ tiêu rất quan trọng; lựa chọn loại
chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường BĐS và khả
năng tổ chức thu thập dữ liệu có liên quan; lựa chọn phạm vi bao phủ của chỉ số thị
trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển của thị trường BĐS; tần suất của chỉ số thị
trường BĐS phụ thuộc mức độ phát triển của thị trường và năng lực tổ chức tính toán
chỉ số; việc lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với khả
năng thu thập dữ liệu; chỉ số thị trường BĐS được xây dựng cơ bản tuân theo một quy
trình nhất định và việc tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS có thể do các tổ chức
khác nhau đảm nhận.


6
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức
Sau năm 1954, thị trường BĐS chưa hình thành ở nước ta. Từ năm 1986 mới chỉ
xuất hiện một số loại thị trường nhưng thị trường BĐS chưa được hình thành ngay từ
giai đoạn này do còn thiếu các cơ sở pháp lý để vận hành. Hiến pháp năm 1980 chưa
quy định đầy đủ căn cứ pháp lý để vận hành thị trường BĐS một cách hợp pháp.
2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển
Hiến pháp năm 1992 đã tạo điều kiện pháp lý để thị trường BĐS ra đời một cách
hợp hiến và chính thức. Cùng với sự thay đổi của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai
năm 1993 ban hành đã góp phần hình thành tương đối đầy đủ những cơ sở pháp chủ yếu
để thị trường BĐS phát triển. Sau thời điểm năm 1992 được ghi nhận như là mốc thời
gian đầu tiên của sự hình thành thị trường BĐS ta một cách chính thức. Kể từ giai đoạn

đó đến nay, thị trường BĐS phát triển với sự thăng trầm khác nhau.
2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam giai
đoạn vừa qua
2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định
2.2.1.1 Chỉ số thị trường bất động sản do các tổ chức của thị trường xác định: Trong
giai đoạn vừa qua, các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS, tài chính BĐS, kinh doanh
BĐS đã tiến hành việc thu thập thông tin dữ liệu, tính toán xác định một số chỉ số liên
quan đến diến biến thị trường BĐS.
2.2.1.2 Chỉ số thị trường bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước xác định: Theo quy
định của Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây dựng, thành phố
Hà Nội đã tổ chức việc xây dựng và công bố chỉ số giá căn hộ chung cư.


7

Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội.
Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
Thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và Cần Thơ hiện chưa xây dựng chỉ
số thị trường BĐS. Tổng cục Thống kê công bố các dữ liệu về giá nhà và giá vật liệu xây
dựng. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng đã có những phân tích, đánh giá về tình
hình phát triển thị trường BĐS, thị trường vốn, thị trường tiền tệ và diễn biến giá cả của
BĐS theo các thời kỳ.
2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản
2.2.2.1 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp so sánh giá tuyệt đối: Chỉ số
giá BĐS do các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS và kinh doanh BĐS thực hiện
thường sử dụng phương pháp so sánh giá của từng loại BĐS của từng dự án hoặc của
từng khu vực thị trường theo các điểm khác nhau.
2.2.2.2 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp giá bình quân: Chỉ số lượng giao
dịch BĐS và chỉ số giá BĐS giao dịch của từng loại BĐS được xác định trên cơ sở bình quân
số học về lượng giao dịch BĐS và giá giao dịch BĐS của từng loại BĐS của từng dự án; của

một hoặc một số khu vực thị trường của địa phương.
2.2.2.3 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp kết hợp-điều chỉnh: Chỉ số
giá BĐS xác định theo phương pháp quy định của Bộ Xây dựng là phương pháp bình
quân (số học và gia quyền) kết hợp với kỹ thuật định giá, hiệu chỉnh giá BĐS. Về bản
chất, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng có thể được


8
xem như một dạng của phương pháp kết hợp-điều chỉnh đã được ứng dụng trên thế giới.
2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản: Chỉ số thị trường BĐS do các tổ
chức thị trường xây dựng được thực hiện theo những cách thức, quy trình thực hiện riêng.
Chỉ số thị trường BĐS do cơ quan quản lý nhà nước xác định được triển khai theo các bước
phổ biến
2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản
Các chỉ tổ chức của thị trường công bố thông qua các ấn phẩm là các tạp chí
chuyên ngành, tờ rơi thông tin, trang thông tin điện tử, phương tin thông tin đại chúng và
các hội nghị chuyên đề.
2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở nước
ta hiện nay
2.3.1 Những kết quả đạt được
Chỉ số thị trường BĐS được xác định trong thời gian qua là những kết quả đáng ghi
nhận, là tiền đề tìm ra những giải pháp tiếp tục hoàn thiện quy trình cũng như phương
pháp xác định chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam trong giai đoạn tới.
2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém
- Số lượng thông tin phản ánh trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị trường
bất động sản còn rất hạn chế.
- Chất lượng của thông tin phản ánh trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị
trường bất động sản còn bất cập.
Bảng 2.1. Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh
xu thế diễn biến giá bất động sản

Đơn vị tính: %
Đối tượng cung
Tổng số Rất đáng
Đáng
Không đáng
cấp thông tin
trả lời
tin cậy
tin cậy
tin cậy
Cơ quan quản lý
125
24
65
11
Sàn giao dịch BĐS
125
13
33
54
Chủ đầu tư kinh doanh BĐS
125
17
38
45
Phương tiện thông tin đại chúng
125
14
24
62

Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra.
Số liệu trên cho thấy, thông tin liên quan đến giá BĐS do các tổ chức kinh doanh
BĐS, sàn giao dịch BĐS và phương tiện thông tin đại chúng có độ tin cậy thấp trong khi
đó thông tin được cung cấp bởi cơ quan quản lý có độ tin cậy cao hơn nhưng khả năng
cung cấp thông tin lại rất hạn chế.


9
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan
a) Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản không cao:
- Đối với thông tin phát triển bất động sản: Việc tiếp cận thông tin về quy hoạch
phát triển BĐS và thông tin của dự án kinh doanh BĐS còn rất hạn chế.
100%
90%

13%

16%

18%

41%

31%

53%

80%
70%

60%

Sau khi quy hoạch điều chỉnh
Trong giai đoạn thực hiện quy hoạch

50%

Sau khi công bố quy hoạch

40%
30%
20%
10%

Không quan tâm

43%

21%

34%

13%

9%

8%

Giai đoạn 20062008

Giai đoạn 20092011

Giai đoạn 20122013

0%

Nguồn: NCS tổng hợp từ các báo cáo của Bộ Xây dựng.
Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch
Thực trạng trên cho thấy việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến quá
trình triển khai thực hiện các quy hoạch phát triển BĐS còn một số bất câp.
- Đối với thông tin hiện trạng bất động sản:
Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị
Đơn vị tính: %
Địa phương

2008

2010

2012

2013

TP. Hà Nội

34

62

68

79

TP. Hồ Chí Minh

38

65

74

83

Nguồn: Tổng hợp của NCS từ báo cáo của cơ quan quản lý.
Trên thực tế, tính minh bạch về thông tin hiện trạng BĐS còn thấp. Quá trình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chậm trễ khiến một tỷ lệ
không nhỏ BĐS chưa có đủ cơ sở pháp lý để lưu thông chính thức trên thị trường.
- Đối với thông tin giao dịch bất động sản: Trên thực tế, các giao dịch BĐS thuộc
về thị trường phi chính chức còn rất lớn; các thông tin về cung cầu, giá cả giao dịch BĐS
rất khó tiếp cận.


10

Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2013.
Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản
b) Tư duy nhận thức về vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản chưa
đáp ứng yêu cầu: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa nhận thức đầy đủ vai trò, ý nghĩa
của chỉ số thị trường BĐS nên việc cụ thể hóa thành chủ trương và xây dựng chương
trình kế hoạch triển khai còn rất chậm chễ; sự phối hợp giữa các đơn vị có liên quan ở

địa phương gặp khó khăn.
c) Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động sản còn hạn chế:
Nhà nước có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua xây dựng cơ chế tạo hành
lang pháp lý để các chủ thể tham gia thị trường BĐS có thể tiếp cận thông tin một cách
dễ dàng, chính thống nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập đã không tạo tính công bằng,
sự bình đẳng trong hoạt động thị trường.
đ) Kinh nghiệm xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn thiếu: Kinh nghiệm
của các nước đi trước về xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa được tổng kết một cách
thấu đá để có thể rút ra những bài học cần thiết áp dụng ở Việt Nam.
2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan
a) Khả năng tiếp cận thông tin, dữ liệu thống kê liên quan đến bất động sản từ các
cơ quan quản lý nhà nước là rất khó khăn: Hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa
được xây dựng theo các chuẩn mực là những rào cản chủ yếu cho việc tiếp cận và thu
thập thông tin đầu vào để tính toán chỉ số thị trường BĐS.
Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản
Đơn vị tính: %
Chỉ tiêu

Tổng số
trả lời

Dễ
tiếp cận

Tiếp
cận

Khó
tiếp cận

Thông tin về quy hoạch phát triển BĐS

125

16

38

46

Thông tin về hiện trạng BĐS

125

12

52

36

35

48

Thông tin về giao dịch BĐS
125
17
Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra.

11
b) Phạm vi của chỉ số được xác định chưa phù hợp với thực tế phát triển của thị
trường: Cách xác định khu vực thị trường trong quá trình tính toán chỉ số thị trường
BĐS đã không phản ánh sự khác biệt của xu thê sbieens động của thị trường.
c) Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản còn bất cập: Chủ yếu sử
dụng các phương pháp tính toán đơn giản. Phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS
theo quy định của Bộ Xây dựng đã bước đầu tiệm cận với phương pháp được sử dụng
trên thế giới, kỹ thuật tính toán phức tạp hơn nhưng còn tồn tại những bất cập.
đ) Nguồn lực để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn rất hạn chế: Việc thu
thập thông tin, tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS gặp khó khăn về việc dự trù kế
hoạch kinh phí, phân bổ kinh phí để thuê tổ chức tư vấn thực hiện công việc này.
e) Chế tài liên quan đến trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây dựng
chỉ số thị trường BĐS chưa đầy đủ: Trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây
dựng chỉ số thị trường BĐS đã được quy định tại văn bản quy pháp luật ở cấp bộ quản lý
ngành là chưa đủ mạnh.
2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
2.4.1.1 Sơ lược về thành phố Hà Nội: Thành phố Hà Nội là đô thị loại đặc biệt, đồng
thời là Thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Theo quy hoạch đô thị,
tổ chức không gian của Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị.
2.4.1.2 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội: Tương tự
như các thị trường BĐS ở các đô thị lớn của Việt Nam, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội
cũng đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau kể từ khi hình thành chính thức đến nay.
2.4.1.3 Sơ lược diễn biến giá bất động sản của thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến nay: Chỉ
tính riêng từ năm 2000 đến nay, giá BĐS nhà đất nói riêng của thành phố Hà Nội đã trải qua
các chu kỳ bùng nổ rồi suy giảm tương đối rõ nét. Chu kỳ thứ nhất từ năm 2000-2006, trong đó
pha bùng nổ xảy ra vào giai đoạn 2000-2003, pha suy giảm và đóng băng xảy ra vào giai đoạn
2004 đến giữa năm 2006. Chu kỳ thứ hai từ giữa năm 2006 đến nay, trong đó pha bùng nổ xảy
ra vào giai đoạn từ giữa năm 2006 đến đầu năm 2008; pha chạng vạng, suy giảm rồi đóng băng
xảy ra từ năm 2008 đến giữa năm 2013 và pha dần hồi phục từ năm cuối 2013 đến nay.

2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất
động sản của thành phố Hà Nội
2.4.2.1 Yêu cầu của chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định
phải hội tụ một số yêu cầu cơ bản.
2.4.2.2 Lựa chọn loại chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp
(chỉ số REMI) là chỉ số được kỳ vọng nhất. Chỉ số REMI được xác định theo công thức
tổng quát sau:


12
 a.I pricet  b.I salest  c.I dayt 
REMI t  100. 

REMI1



(2.1)

Trong đó:
- REMIt: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ so sánh;
- REMI1: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ gốc;
- a, b, c: tỷ trọng mức độ ảnh hưởng của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch
BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công;

I
,I
,I
- pricet salest day t : mức độ biến động của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch
BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công tại thời điểm so sánh so với thời kỳ gốc.

Chỉ số REMI có nhược điểm rất cơ bản là rất khó để xác định chính xác tỷ trọng
ảnh hưởng của mỗi thành phần có trong chỉ số (tỷ trọng a,b,c) và xác định chuẩn xác
thời gian giao dịch BĐS thành công. Chính vì vậy, loại chỉ số được lựa chọn là các chỉ
số thành phần của chỉ số REMI; gồm chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch
BĐS căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội.
Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định cho giai đoạn từ quý I
năm 2012 đến quý IV năm 2014 với tần suất theo quý. Thời điểm gốc được lựa chọn là
quý I năm 2011.
2.4.2.3 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà
Nội được tính toán sẽ sử dụng phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây dựng
theo công thức tổng quát sau:
a) Đối với chỉ số giá giao dịch bất động sản:
n

RPI 

W

B ÐSj

j 1
n

WB ÐSj

I
j 1

(2.2)

B ÐSj

Trong đó:
- RPI: chỉ số giá giao dịch BĐS của thành phố Hà Nội;
- I B ÐSj : chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j (j=1n);
- WB ÐSj : tỷ trọng giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j;
- n: số loại BĐS được lựa chọn để tính toán chỉ số .
b) Đối với chỉ số lượng giao dịch bất động sản:
n

Q

K
j 1

s
B ÐSj

 100 %

n

K
j 1

o
B ÐSj

(2.3)

13
Trong đó:
- Q: chỉ số lượng giao dịch của BĐS của thành phố Hà Nội;
- K sB ÐSj : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm
so sánh (j=1n);
- K oB ÐSj : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm
lựa chọn làm gốc;
- n: số lượng loại BĐS trong khu vực.
Tuy nhiên, phương pháp trên cần phải chỉnh sửa một số bất cập về phân chia khu
vực thị trường; cách xác định chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư chung của toàn thành
phố theo chỉ số giá giao dịch của từng loại căn hộ chung cư chung trên địa bàn toàn
thành phố và sửa đổi việc phân loại căn hộ chung cư thành phân loại căn hộ chung cư
theo loại căn hộ chung cư.
2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của
thành phố Hà Nội
Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
được tiến hành theo các bước dưới đây:
Bước 1: Phân chia khu vực và lựa chọn căn hộ chung cư đại diện: Kết quả quan sát tỷ
lệ lượng giao dịch căn hộ chung cư của các khu vực theo địa giới hành chính trên địa
bàn thành phố Hà Nội giai đoạn vừa qua là cơ sở để phân chia khu vực thị trường.
Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
STT
1
2
3
4
5
6
7

8
9
10
11
12
13

Quận/Huyện
Ba Đình
Đống Đa
Hai Bà Trưng
Cầu Giấy
Thanh Xuân
Tây Hồ
Từ Liêm
Hà Đông
Hoàng Mai
Thanh Trì
Long Biên
Đan Phượng
Các quận/huyện khác
Cộng

Tỷ lệ giao dịch (%)
1,66
2,02
8,74
7,63
15,82
1,38

22,54
23,01
6,88
1,42
5,03
2,79
0,63
100

Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng năm 2013


14
Kết hợp với kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng khác, thị trường BĐS
của thành phố Hà Nội được phân chia thành 04 khu vực để xây dựng chỉ số thị trường
BĐS như sau:
Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội
Khu vực 1

Khu vực 2

Khu vực 3

Khu vực 4

Hoàn Kiếm

Tây Hồ

Nam Từ Liêm

Long Biên

Ba Đình

Cầu Giấy

Bắc Từ Liêm

Thanh Trì

Đống Đa

Thanh Xuân

Hoàng Mai

Hai Bà Trưng

Hà Đông
Nguồn: Tổng hợp của NCS.

Bước 2: Xây dựng dữ liệu gốc: Dữ liệu thời điểm gốc (quý I năm 2011) về giá
giao dịch và lượng giao dịch các loại căn hộ chung cư đại diện sử dụng các dữ liệu thứ
cấp từ các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS của thành phố Hà Nội và số
liệu của một số báo cáo, công trình nghiên cứu có liên quan đến việc xác định chỉ số
thị trường BĐS.
Bước 3: Xây dựng dữ liệu so sánh: Dữ liệu so sánh về giá giao dịch và lượng
giao dịch căn hộ chung cư tại các thời điểm tính toán sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ

các nguồn số liệu như đã sử dụng để xây dựng dữ liệu thời kỳ gốc. Thêm vào đó, luận
án đã thực hiện điều tra một số đối tượng được lựa chọn ngẫu nhiên trên địa bàn 13
quận của thành phố Hà Nội.
Bước 4: Tính toán chỉ số: Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà
Nội được tính toán theo mô hình dưới đây:


15
Các dữ liệu về giá căn hộ chung
cư thời điểm so sánh

Các dữ liệu về
giá căn hộ
chung cư thời

chung cư
cao cấp

điểm gốc

CSG căn
hộ chung
cư bình
dân

CSG căn
hộ chung
cư trung
cấp

CSG căn hộ

CSG căn

CSG căn

CSG căn

CSG căn

hộ chung

hộ chung

hộ chung

hộ chung

cư khu

cư khu

cư khu

cư khu

vực 1

vực 2

vực 3

vực n

Chỉ số giá căn hộ chung cư của
Thành phố

Nguồn: Tổng hợp của NCS.
Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch
căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
Tổng hợp kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư
của thành phố Hà Nội theo tỷ lệ % và được biểu diễn dưới dạng biểu đồ như sau:
Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

Danh mục

Q1

2012
Q2 Q3

Q4

Q1

2013
Q2 Q3

Q4

Đơn vị tính: %
2014
Q1 Q2 Q3 Q4

Chỉ số giá giao dịch các
86,32 81,05 80,13 78,15 75,97 73,58 72,30 71,84 72,55 73,07 74,53 75,22
loại căn hộ chung cư
+ Chung cư cao cấp
86,57 81,79 80,68 80,68 79,58 78,91 77,05 76,68 78,57 79,47 81,06 81,81
+ Chung cư trung cấp

85,42 80,84 80,05 77,88 75,64 73,04 71,81 71,36 71,91 72,42 73,87 74,55

+ Chung cư bình dân

87,52 83,30 80,39 77,40 74,08 71,82 71,07 70,11 71,53 71,33 72,76 73,43

Nguồn: Kết quả tính toán của NCS.


16

Nguồn: Kết quả tính toán của NCS
Biểu đồ 2.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

Nguồn: Kết quả tính toán của NCS
Biểu đồ 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

17

Nguồn: Kết quả tính toán của NCS
Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ số
đã được xác định
Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
theo kết quả tính toán đã phản ánh một cách cụ thể xu thế biến động của thị trường BĐS
của thành phố trong giai đoạn so sánh. Theo đó, mặc dù giá cả giao dịch BĐS không có
sự biến động lớn nhưng lượng giao dịch một số loại BĐS, trong đó có loại căn hộ chung
cư có quy mô nhỏ và giá rẻ lại có xu thế biến động mạnh.
2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành
phố Hà Nội
2.4.6.1 Những kết quả đạt được: Chỉ số được xác định đã phản ánh một số yếu tố tác
động trực tiếp đến quá trình tính toán chỉ số. Kết quả xác định chỉ số đã chứng minh giải
pháp khắc phục một số bất cập của phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây
dựng là phù hợp.
2.4.6.2 Những khó khăn đặt ra: Bên cạnh những kết quả đạt được, việc tính toán chỉ số
thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã đặt ra một số khó khăn như: khó khăn trong
thu thập thông tin, dữ liệu; khó khăn về nghiệp vụ định giá BĐS; khó khăn về lực lượng
tổ chức tính toán chỉ số; khó khăn để phân chia khu vực với phạm vi toàn quốc; việc sử
dụng chỉ số để đánh giá thực trạng và dự báo xu thế diễn biến của thị trường BĐS đòi
hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu; việc xác định chỉ số thị trường BĐS có kết quả cần
phải có một số điều kiện khác.


18
CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020
3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến
năm 2020
3.1.1 Bối cảnh quốc tế
3.1.1.1 Xu thế tái cấu trúc nền kinh tế toàn cầu gắn với mô hình tăng trưởng: Xu thế tái
cấu trúc của kinh tế toàn cầu theo hướng: nới lỏng chính sách tiền tệ; đẩy mạnh tự do
hóa thương mại; kích cầu nội địa. Bối cảnh đòi hỏi nước ta cần phải có những giải pháp
quản lý tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế để hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giới. Đây
là áp lực tác động trực tiếp đến vai trò quản lý các thị trường của nền kinh tế nước ta,
trong đó cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
3.1.1.2 Xu thế phát triển thị trường bất động sản thế giới trong thời gian tới: Thị trường
BĐS trên thế giới phát triển phụ thuộc xu thế phát triển của kinh tế thế giới. Cùng với sự
suy giảm kinh tế, những năm tới, thị trường BĐS thế giới sẽ có những sự điều chỉnh rất
lớn. Bối cảnh trên mở ra nhiều cơ hội để thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS của Việt
Nam. Tác động này đòi hỏi Việt Nam cần tiếp tục cải thiện hơn nữa môi trường pháp lý,
nâng cao hiệu quả quản lý để thu hút vốn đầu tư nước ngoài, trong đó có sự gia tăng của
vốn đầu tư vào thị trường BĐS.
3.1.1.3 Bùng nổ ứng dụng thành tựu khoa học công nghệ hiện đại: Đến năm 2020, sự
bùng nổ phát triển khoa học công nghệ hiện đại sẽ tiếp tục có những bước tiến mới. Hệ
thống thông tin thị trường BĐS sẽ có sự thay đổi với sự phát triển bùng nổ nhờ ứng dụng
kỹ thuật số, tự động hóa. Hệ thống tin thị trường BĐS của các nước sẽ được kết nối ngày
càng chặt chẽ hơn.
3.1.2 Bối cảnh trong nước
3.1.2.1 Triển vọng phát triển kinh tế của Việt Nam đến 2020: Bước sang năm 2015, cùng
với những giải pháp hữu hiệu, một loạt cơ hội có khả năng xuất hiện cho những năm tiếp
theo, nền kinh tế của Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn, đang có nguồn lực để vận
hành. Triển vọng kinh tế Việt Nam đến 2020 và những năm tiếp theo đã tạo ra cơ hội
cho thị trường BĐS phát triển nhưng cũng đặt ra những thách to lớn đối với công tác
quản lý thị trường BĐS.
3.1.2.2 Xu thế phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam đến năm 2020 và những

năm tiếp theo: Cùng với hệ thống thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng


19
XHCN ngày càng được hoàn thiện, môi trường pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS
của Việt Nam phát triển ngày một hoàn thiện hơn.
3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường
bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
3.2.1 Thuận lợi và triển vọng
Thị trường BĐS ở nước ta đã, đang có dấu hiệu phục hồi và triển vọng phát triển
trong thời kỳ tới. Đến năm 2020 và những năm tiếp theo, thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ
phát triển để đáp ứng các yêu cầu hội nhập hiệu quả vào nền kinh tế thế giới. Kinh
nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và hệ thống thông tin thị trường BĐS
ngày được nâng cao. Kinh nghiệm của các nước đi trước trong việc xây dựng hệ thống
thông tin thị trường BĐS bước đầu đã được vận dụng ở nước ta là những bài học bổ ích
để hoàn thiện phương pháp tính toán và tổ chức xây dựng có kết quả chỉ số đo lường thị
trường BĐS của Việt Nam.
3.2.2 Khó khăn và thách thức
Nền kinh tế của nước ta tuy vẫn trong giai đoạn tăng trưởng nhưng tốc độ chậm lại.
Thu nhập của người dân tuy có được cải thiện nhưng thu nhập của phần lớn các đối
tượng như cán bộ, công chức, lượng lượng vũ trang, công nhân, người lao động không
có việc làm ổn định còn thấp, không có khả năng thanh toán cho nhu cầu về nhà ở. Mặc
dù đã bước đầu đã có định hướng việc thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ việc xây dựng
và công bố chỉ số thị trường BĐS nhưng nhìn chung đây là thách thức khó vượt qua.
Kinh nghiệm trong ban hành quy định liên quan đến phương pháp xác định, trách
nhiệm tổ chức xây dựng chỉ số thị trường còn hạn chế sẽ là những thách thức không nhỏ
để xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam.
3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
đến năm 2020 và những năm tiếp theo
Chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam được xây dựng phải đáp ứng một số yêu cầu;

trong đó phục vụ công tác quản lý điều hành vĩ mô và đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa
thông tin thị trường BĐS là những yêu cầu cơ bản.
3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
ở Việt Nam đến năm 2020
3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến
năm 2020
Việc hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS được thực hiện dựa trên một số
quan điểm: phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS nước ta; tiến hành xây dựng đồng


20
bộ các chỉ tiêu đo lường thị trường BĐS nhưng phải trên cơ sở lộ trình phù hợp; kế thừa
các phương pháp đã được thế giới áp dụng và phương pháp đã sử dụng trong thời gian
qua trên cơ sở khắc phục những bất cập của các phương pháp này và có giá trị mang lại
lợi ích cung cấp thông tin cho các bên có liên quan tới việc phát triển thị trường BĐS .
3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
đến năm 2020
3.3.2.1 Lựa chọn cấp độ chỉ số thị trường bất động sản: Việc lựa chọn một số chỉ số
thành phần của chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp như: chỉ số giá giao dịch
BĐS, chỉ số lượng giao dịch BĐS, chỉ số giá thuê nhà ở, chỉ số giá cho thuê văn phòng
làm việc, cho thuê mặt bằng kinh doanh...để xây dựng là phù hợp với điều kiện triển
khai và phù hợp với thực tế thị trường BĐS ở Việt Nam.
3.3.2.2 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản: Tiếp tục hoàn
thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo quy định của Nhà nước, trên cơ
sở đó sẽ tiến hành tổng kết, đánh giá và nhân rộng ứng dụng trên phạm vi cả nước.
3.3.2.3 Lựa chọn phạm vi và tần suất của chỉ số thị trường bất động sản: Đối với Việt
Nam, do nhiều yếu tố tác động nên phạm vi bao phủ của chỉ số thị trường BĐS được lựa
chọn cho phạm vi một thành phố là phù hợp. Sau một giai đoạn thử nghiệm sẽ nhân rộng
trên phạm vi toàn quốc. Tần suất công bố chỉ số thị trường BĐS nên lựa chọn là hàng
quý.

3.3.2.4 Lựa chọn phương án tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường bất
động sản: Việc tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường BĐS thực hiện
trên cơ sở thuê các tổ chức tư vấn đảm nhận. Mặt khác, cần thiết phải xây dựng cơ sở
pháp lý đủ mạnh để tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành hệ thống thông tin thị
trường BĐS.
3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt
Nam đến năm 2020
3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với nâng
cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản
3.4.1.1 Minh bạch thông tin hiện trạng bất động sản: Theo đó, tiếp tục hoàn thiện việc
xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS thống nhất trên toàn quốc; cần tập trung
nguồn lực để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất góp phần tạo điều kiện pháp lý để BĐS được lưu thông hợp pháp trên thị trường; để
người mua và người bán BĐS tự nguyện đăng ký với cơ quan nhà nước trong hoạt động
giao dịch BĐS.


21
3.4.1.2 Minh bạch thông tin phát triển bất động sản: Theo đó, cần công khai thông tin
về quy hoạch; về quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh
BĐS; đổi mới công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị; tiếp tục
hoàn thiện các quy định liên quan hoạt động của thị trường sơ cấp đối với đất đai.
3.4.1.3 Minh bạch thông tin giao dịch bất động sản: Thực hiện bắt buộc phải thanh toán
qua ngân hàng khi giao dịch BĐS; Đổi mới cơ chế thế chấp, giải chấp để đáp ứng mục
tiêu huy động hệ thống các ngân hàng tham gia thị trường BĐS; Nghiên cứu hoàn thiện
các chính sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý và giao dịch BĐS.
3.4.1.4 Minh bạch thông tin tín dụng bất động sản: Cần xem xét để công khai thông tin
về khách hàng BĐS vay tại các tổ chức tín dụng và các tổ chức khác có hoạt động ngân
hàng. Các số liệu thống kê về tín dụng BĐS cần được công khai, minh bạch và dễ tiếp cận.
3.4.1.5 Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm về thị trường bất động sản: Cần thiết phải xây

dựng hệ thống dự báo để dự kiến xu thế, khả năng phát triển của thị trường trong tương lai.
Để triển khai giải pháp này cần thực hiện cần hình thành trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính
thị trường BĐS và xây dựng các tiêu chuẩn đánh giá mức độ rủi ro của thị trường BĐS.
3.4.1.6 Xây dựng hệ thống quản lý thông tin thị trường bất động sản: cần phải tiến hành
xây dựng và quản lý thống nhất hệ thống thông tin thị trường BĐS. Hệ thống thông tin
thị trường BĐS đồng bộ, đầy đủ gồm: Cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS và hạ tầng kỹ
thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm quản lý, khai thác hệ thống thông tin
về thị trường BĐS.
Để đảm bảo khai thác và sử dụng có hiệu quả hệ thống thông tin thị trường BĐS,
mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS cần được xây dựng một cách đồng
bộ, bao gồm hai cấp trung ương và địa phương.
3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
3.4.2.1 Lựa chọn cấp độ và loại chỉ số thị trường bất động sản: Cấp độ và loại chỉ số thị
trường BĐS của nước ta được lựa chọn trong thời gian tới là chỉ số thành phần của chỉ
số thị trường có mức độ tổng hợp cấp độ hẹp (chỉ số REMI); đó là: chỉ số giá giao dịch
BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS.
3.4.2.2 Lựa chọn phạm vi và tần suất của chỉ số thị trường bất động sản: Phạm vi bao
phủ của chỉ số được lựa chọn là chỉ số riêng cho từng đô thị. Chỉ số thị trường BĐS
được công bố theo tần suất theo từng quý là phù hợp nhất.
3.4.2.3 Hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản: Phương pháp
xác định chỉ số thị trường BĐS được lựa chọn là phương pháp theo quy định của Bộ Xây
dựng. Theo đó, tiếp tục sử dụng phương pháp điều chỉnh-kết hợp đã được Bộ Xây dựng
quy định để tính toán chỉ số thị trường BĐS qua các thời kỳ.


22
3.4.2.4 Tăng cường chế tài trong việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản: Xây
dựng chỉ số thị trường BĐS là nhiệm vụ, chỉ tiêu kế hoạch hàng năm và phải coi là tiêu
chí để xem xét đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ của các cơ quan, tổ chức. Bổ sung
chế tài để cung cấp thông tin, dữ liệu phục vụ xây dựng chỉ số thị trường BĐS.

3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
3.4.3.1 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cán bộ, công chức trong bộ
máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản: Cần ra soát lại trình độ, năng lực
cán bộ phù hợp với nhiệm vụ được phân công; trên cơ sở đó tổ chức tập huấn để nâng
cao trình độ cán bộ về công tác chuyên môn. Các cơ sở đào tạo cần phải xây dựng hệ
thống tài liệu giảng dạy phù hợp với yêu cầu thực tế và trình độ cán bộ.
3.4.3.2 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động
sản, nhất là nghiệp vụ môi giới bất động sản: Cần tăng cường nội dung, chất lượng đào
tạo ở cấp đại học và sau đại học về chuyên ngành BĐS và thị trường BĐS. Hệ thống các
cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cần cải tiến nội dung tài liệu giảng dạy và phương pháp
giảng dạy.
3.4.3.3 Đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị
trường bất động sản: Cần tập trung trang bị những kiến thức liên quan đến nội dung,
bản chất của các cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS; cách thức tổ chức thu thập thông tin,
dữ liệu và cập nhật chúng; kỹ năng sử dụng các phần mềm quản lý thông tin, dữ liệu.
3.4.3.4 Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ xây dựng chỉ số thị trường bất động sản: Cần
tăng cường đào tạo một số nghiệp vụ cụ thể trong quá trình tính toán xác định chỉ số,
trong đó có nghiệp vụ định giá BĐS.
3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị
trường bất động sản ở Việt Nam
3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng
Cần phải có sự thống nhất trong nhận thức, tư tưởng của bộ máy quản lý nhà nước
về thị trường BĐS về vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường BĐS.
3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách
Chính phủ và Bộ Xây dựng cần thiết nghiên cứu ban hành các văn bản quy phạm
pháp luật có tính pháp lý về cung cấp thông tin thị trường BĐS. Chính phủ cần xem xét
để sớm ban hành Nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS.
Bộ Xây dựng cần nghiên cứu để ban hành kịp thời văn bản quy phạm pháp luật để sửa
đổi những bất cập đặt ra và bổ sung các quy định cần thiết liên quan xây dựng chỉ số thị
trường BĐS.

23
3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện
Trước hết, Nhà nước phải bố trí nguồn vốn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật công nghệ
thông tin, hệ thống phần mềm quản lý và đào tạo nguồn nhân lực quản lý, khai thác hệ
thống thông tin thị trường BĐS. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần bố
trí ngân sách địa phương để xây dựng chỉ số thị trường BĐS của địa phương. Một điều
kiện quan trọng nữa là cần sớm hình thành bộ máy để thực hiện nhiệm vụ xây dựng chỉ
số thị trường BĐS.


24
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến nhiều mặt của kinh tế-xã hội
nên việc đo lường, đánh giá, dự báo xu hướng biến động của thị trường BĐS là một
nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện
các chính sách thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội. Luận án “Nghiên cứu xây dựng chỉ số
thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” đã đạt được mục tiêu nghiên cứu về
mặt lý luận cũng như thực tiễn; cụ thể:
1. Hệ thống hóa các vấn đề có tính chất cơ sở lý luận liên quan đến nội dung, bản
chất của chỉ số thị trường BĐS và các phương pháp xác định chỉ số này.
2. Góp phần để chỉ ra sự cần thiết phải hoàn thiện phương pháp xác định; chỉ ra
quy trình xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
3. Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý thông tin thị trường BĐS đã phát hiện
những bất cập và nguyên nhân của những bất cập trong việc xây dựng chỉ số thị trường
BĐS; từ đó chỉ ra những nội dung cần phải hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường
BĐS.
4. Xác định phương hướng và đề xuất các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện xây
dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những tiếp theo.

Do hạn chế về kinh nghiệm cũng như nguồn lực nên luận án chưa thể bao quát tất
cả các vấn đề liên quan đến xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Do vậy, tác giả kiến nghị
hướng nghiên cứu tiếp sau luận án như sau:
- Tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS có tính chất
tổng hợp ở cấp độ hẹp (chỉ số REMI);
- Nghiên cứu các điều kiện cần thiết để có thể ứng dụng phương pháp xác định chỉ
số thị trường BĐS theo phương pháp sử dụng mô hình toán kinh tế;
- Phương pháp tính toán chỉ số của những địa phương có thị trường BĐS phát triển
ở cấp độ thấp hơn;
- Nghiên cứu cách thức sử dụng các chỉ số để phân tích, đánh giá một cách định
lượng thực trạng biến động của thị trường BĐS và phương pháp sử dụng chỉ số để dự
báo xu thế phát triển của thị trường trong tương lai, nhất là tương lai gần.
- Cần tiếp tục triển khai thí điểm xây dựng chỉ số thị trường BĐS đối với một số đô
thị làm cơ sở để tổng kết, đánh giá và nhân rộng cho các địa phương khác.
Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các nhà quản lý,
các thầy cô giáo, các đồng nghiệp và bạn đọc để nội dung luận án được hoàn thiện hơn .