Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

Khoa: Bất động sản và Địa chính

LI M U

1. TNH CP THIT CA TI

t nc ta ang trong thi k i mi mnh m v mi mt nh nhng
bc tin di trờn tin trỡnh hi nhp. Khụng nm ngoi quy lut chung: cng
phỏt trin, con ngi cng phi tng cng khai thỏc, tn dng trit cỏc
ngun lc, dõn tc Vit Nam cng ang phi gii quyt nhng mõu thun
gia yờu cu phỏt trin v ũi hi phỏt trin bn vng. Ngun lc quan trng
c u tiờn hng u l ngun nhõn lc. Con ngi vi kh nng sỏng to
vụ hn l cht kt dớnh tt nht kt hp tt c cỏc yu t cũn li vn hnh
cú hiu qu. Ngun lc trng yu tip theo l t ai. Vn t ra i vi
t ai khỏ phc tp v khú gii quyt. Tt c cỏc hot ng ca con ngi
u gn lin vi t ai, t sn xut ti sinh hot. Nhng t ai l ti nguyờn
cú hn, tng din tớch t nhiờn ca mt quc gia l c nh hoc nu cú thay
i cng l rt ớt. Vỡ th t ai l ti nguyờn quý giỏ ca mi quc gia, giỏ tr
ca t ai thng cú th chim ti 50% tng giỏ tr ti sn ca mt quc gia.
t ai l ngun ti chớnh tim nng ng thi l ngun ni lc c bn ca
t nc. Mt khỏc trong tỡnh hỡnh hin nay dõn s tng nhanh, sn xut m
rng, quỏ trỡnh ụ th húa din ra vi tc ln; tt c u gõy ỏp lc ln lờn
t ai. Do tớnh cht c bit ca hng húa t ai m giỏ t cng cú s bin
ng phc tp khỏc bit vi nhng hng húa thụng thng. Trong thi k
núng v phỏt trin kinh t thỡ t ai v giỏ t li cng tp trung s quan tõm
chỳ ý ca xó hi. Giỏ t l ch tiờu phn ỏnh nhng mi quan h ni ti gia
t ai v hng lot cỏc yu t khỏc (cung - cu trờn TT, s quan tõm lo ngi

ca ngi dõn, cỏc chớnh sỏch phỏp lut ca Nh nc). Giỏ t chu tỏc
ng ng thi v tng hp ca nhiu yu t. Cụng tỏc nh giỏ t cn c

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2

Khoa: Bất động sản và Địa chính

thc hin thng xuyờn nhm a ra c s quan trng c quan Nh nc
thc hin cụng tỏc qun lý Nh nc i vi t ai v nhiu mc ớch khỏc.
tỡm hiu ỏnh giỏ v ch tiờu ny ca mt a phng chỳng ta cn v nờn
tỡm hiu v cỏc yu t nh hng ti giỏ t vi mt cỏi nhỡn tng hp v bin
chng. ú s l nn tng quan trng nhm a ra mt mc giỏ chớnh xỏc, phự
hp vi cỏc c s khoa hc v thc tin ca TT ti mt khu vc nht nh.
t vn giỏ t v cỏc yu t nh hng vo a bn qun Long Biờn,
em nhn thy õy l mt ti cn c i sõu tỡm hiu. Qun Long Biờn l
mt qun mi thnh lp nm ca ngừ th ụ H Ni. Nhng tỏc ng ca
quỏ trỡnh phỏt trin ca nn kinh t th ụ c th hin rừ rt qun tr tui
ny. Vỡ vy gúp phn giỳp c quan Nh nc nm chc, qun cht qu t,
ng thi to iu kin khuyn khớch ngi dõn s dng t cú hiu qu hn,
mt yờu cu cp thit t ra l cn tin hnh tỡm hiu giỏ t v xỏc nh cỏc
yu t nh hng ti giỏ t a bn qun trong thi gian cú nhiu chuyn
bin tớch cc ca nn kinh t. c s tip nhn ca phũng Ti nguyờn Mụi
trng qun Long Biờn, nh s hng dn v ch bo nhit tỡnh ca thy giỏo
Thc s Nguyn Thng Trung, em ó la chn ti: Tỡm hiu giỏ t v
cỏc yu t nh hng ti giỏ t trờn a bn qun Long Biờn thnh ph

H Ni.
2. MC CH, YấU CU NGHIấN CU

2.1. Mc ớch
- iu tra nhng c im chớnh gõy ỏp lc ti vic s dng v qun lý t
ai trờn a bn qun Long Biờn: iu kin t nhiờn, iu kin kinh t - xó hi
- Tỡm hiu nhng quy nh c th ca cỏc cp chớnh quyn v giỏ t
quy nh trờn a bn qun Long Biờn
- Giỏ t thc t trờn TT qua cỏc hot ng trao i mua bỏn ca ngi dõn

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

Khoa: Bất động sản và Địa chính

- ỏnh giỏ mi quan h gia giỏ Nh nc quy nh v giỏ t thc t
trờn TT
- Xỏc nh mt s yu t nh hng rừ rt ti giỏ t trờn a bn
2.2. Yờu cu
- Cỏc s liu, ti liu phc v vit bỏo cỏo s c cp nht phự hp vi
tỡnh hỡnh thc tin trờn TT
- S liu iu tra m bo khỏch quan, trung thc, chớnh xỏc
- Cỏc kin thc phc v bỏo cỏo u c la chn thụng qua vic trao
i, i sõu tỡm hiu
3. NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU
3.1. NI DUNG NGHIấN CU

- iu tra, kho sỏt c im v iu kin t nhiờn, iu kin kinh t xó
hi cú tỏc ng ti t ai; thu thp nhng vn bn c th ca cỏc cp chớnh
quyn quy nh v giỏ t trờn a bn qun Long Biờn
- ỏnh giỏ phm vi v mc thc thi ca tng vn bn phỏp quy v giỏ
t ca chớnh quyn v ngi dõn trờn a bn
- ỏnh giỏ mi quan h gia giỏ Nh nc quy nh v giỏ t thc t
trờn TT s dng phng phỏp tớnh toỏn nhm lm ni bt nhng tng tỏc
qua li ca hai loi giỏ
- Xỏc nh mt s yu t nh hng rừ rt ti giỏ t trờn a bn v t
ú a ra xut phự hp vi tỡnh hỡnh thc t ca a phng
3.2. PHNG PHP NGHIấN CU

Trong quỏ trỡnh tin hnh ti, nhiu phng phỏp nghiờn cu c s
dng kt hp nhm t c mc ớch v yờu cu ca ti ra. Cỏc
phng phỏp ch yu bao gm:
- Phng phỏp iu tra, kho sỏt, thu thp s liu s cp v s liu th cp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

4

Khoa: Bất động sản và Địa chính

- Phng phỏp chuyờn kho: iu tra ti liu trong h thng lu tr ti
qun Long Biờn, tra cu trờn mng Internet
- Phng phỏp nghiờn cu mu, nghiờn cu in hỡnh: da theo cỏc

tuyn ng, ph trờn a bn qun Long Biờn, qua xem xet ỏnh giỏ cú 3
nhúm chớnh c a ra l nhúm trung tõm, nhúm cn trung tõm v nhúm xa
trung tõm. Trờn mụi on ng cỏc mu c la chn iu tra mang tớnh
cht i din cho cỏc v trớ.
- Phng phỏp iu tra phng vn trc tip v iu tra thụng qua mu phiu
iu tra: phiu iu tra c lp cho vic thu thp thụng tin ca tng tha t.
- Phng phỏp x lý s liu bng cỏc phn mm vi tớnh: t cỏc phiu
iu tra c la chn v tng hp a ra cỏc ch tiờu lm rừ mi quan h
gia giỏ quy nh ca Nh nc v giỏ thc t trờn TT.
3.3. PHM VI NGHIấN CU

- ti c nghiờn cu trờn a bn Qun Long Biờn Thnh ph H Ni
- B cc ti:
Chng 1: Lý lun chung
Chng 2: Thc trng giỏ t trờn a bn Qun Long Biờn Thnh ph
H Ni.
Chng 3:Phng hng, gii phỏp hon thin cụng tỏc xỏc nh khung
giỏ t .

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

Khoa: Bất động sản và Địa chính

Phn 1
Lí LUN CHUNG

1. KHI NIM, C TRNG CA T AI

1.1. Khỏi nim t ai
t ai l mt ti nguyờn c bit vụ cựng cn thit cho mi hot ng
ca cỏc sinh vt núi chung v con ngi núi riờng. Theo nh ngha ca FAO
ng trờn gúc s dng t, t ai l mt nhõn t sinh thỏi (FAO, 1976).
t ai bao gm tt c cỏc thuc tớnh sinh hc v t nhiờn ca b mt trỏi t
cú nh hng nht nh n tim nng v hin trng s dng t; ú l:
- Khớ hu
- Dỏng t (a mo, a hỡnh)
- t (th nhng)
- Thy vn
- Thm thc vt t nhiờn bao gm c rng
- C di trờn ng rung
- ng vt t nhiờn
- Nhng bin i ca t do cỏc hot ng ca con ngi
t ai c xem xet nhiu gúc . Phm vi y ca t c xet
theo chiu thng ng v chiu ngang. Chiu ngang l gii hn tc ranh gii
ca khu t, chiu thng ng ngoi mt t cũn cú c khụng gian v di
mt t.
t ai l b phn quan trng nht trong BS. BS bao gm t ai, vt kin
trỳc v cỏc b phn khụng th tỏch ri khi t ai v vt kin trỳc, cựng nhng th
dựng nõng cao giỏ tr s dng ca BS. iu 66 Lut dõn s ca nc ta quy
nh: BS l gm t ai v vt th ớnh vi nú. Sn vt ca BS m cha tỏch ra
Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

6

Khoa: Bất động sản và Địa chính

l mt phn ca BS ú. Do tớnh cht quan trng ca BS núi chung v t núi
riờng nờn bt k mt phn t no trờn b mt Trỏi t cng cú quyn s hu c
xỏc nh.
1.2. c trng ca t ai
t ai l mt ngun ti nguyờn thiờn nhiờn, l t liu sn xut c bit,
l thnh phn quan trng ca mụi trng sng, l a bn phõn b khu dõn c,
xõy dng c s kinh t, vn húa, an ninh v quc phũng. t l i tng
nghiờn cu ca nhiu ngnh khoa hc v nhiu kt qu ó ch ra nhiu c
trng ca t, sau õy l nhng c trng t nhiờn c th hin ht sc rừ
net ca t ai:
- Tớnh c nh v v trớ a lý:
V trớ a lý t nhiờn ca t ai l c nh tuyt i, rt khú thay i tr
trng hp nỳi la, ng tc tớnh ny cú nh hng ln n vic s
dng v qun lý ti nguyờn ny vỡ nú keo theo rt nhiu c im khỏc ca
tng v trớ nht nh v c xó hi v t nhiờn.
- Tớnh khụng tng:
t ai do lch s t nhiờn hỡnh thnh, din tớch cú tớnh bt bin. Hot
ng ca con ngi ch cú th ci to tớnh cht ca t. Tng din tớch ca
mt khu vc hay mt quc gia l c nh tc tng cung t nhiờn l khụng i.
Nhng din tớch s dng cho mt mc ớch c th no ú thỡ khụng tuyt i
m cú th thay i.
- Tớnh lõu bn:
t ai cú th s dng vnh cu. Nu s dng i ụi vi bo v hp lý,
hiu qu thỡ vic t ai cho phep khai thỏc mt cỏch bn vng. c tớnh ny
khụng cú mt ti sn no khỏc v tr thnh nhõn t quan trng t ai
khụng phi khu hao.

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

7

Khoa: Bất động sản và Địa chính

- Tớnh cỏ bit:
t ai cú v trớ a lý c nh nờn tớnh cỏ bit ca cỏc tha t l rt rừ
rng. Nu xet mt cỏch tng i mt phm vi t no ú cú th c coi l
ging nhau cỏc iu kin c bn v cú th thay th. Nhng t ai khụng
ging hng húa thụng thng khỏc, tng i ging nhau ch khụng phi l
ng cht.
Mụi tha t cú mụi trng cỏ bit hỡnh thnh t ai khụng hon ton
ging nhau. Vỡ th mt tha t ny khụng th hon ton thay th bi mt tha
t khỏc. Nhng im tng ng v iu kin nhõn vn v iu kin t nhiờn
ca cỏc tha t cu thnh mt khu vc v tr thnh mt phn t ca khu vc,
hỡnh thnh quan h hụ tr ln nhau, b sung, hip lc gia phn t vi ton
khu vc. ng thi gia cỏc phn t cng cú quan h thay th, cnh tranh
nhm chim lnh v trớ kinh t xó hi. ú l tớnh khu vc ca t ai.
- Cỏc tớnh cht khỏc:
Khi mi quan h gia con ngi v t ai hỡnh thnh thỡ bờn cnh c
tớnh t nhiờn vn cú ca t ai cũn cú c tớnh nhõn vn. c tớnh nhõn vn
quan trng nht ca t ai l kh nng tỏch nhp v tớnh a dng v mc ớch
s dng. Hng lot hot ng ca con ngi u cn thit v cú liờn quan ti
t ai m t ai li cú tớnh khụng tng dn n s cnh tranh. Do vy con
ngi buc phi cú nhng quy nh v linh hot chuyn mc ớch s dng gia
cỏc loi t vi nhau. Ngoi ra t ai cú th tỏch nhp thụng qua nhng giao

dch t ai gia cỏc ch th trong TT. Mt khỏc mc dự nhng c tớnh t
nhiờn ca t ai l bt bin nhng v trớ kinh t xó hi ca mt mnh t thỡ cú
th thay i tựy thuc vo mụi trng sng xung quanh (trong ú cú mụi
trng xó hi, c s h tng).
Chớnh v trớ xỏc nh ca mt tha t lm cho t ai núi riờng v BS
núi chung cũn cú thờm c trng l tớnh chu nh hng ca chớnh sỏch, tớnh

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

Khoa: Bất động sản và Địa chính

ph thuc vo nng lc qun lý v tớnh nh hng ln nhau. Cỏc c im v
vn húa, xó hi ti mt a phng gn bú cht ch vi tha t ti ú. Vỡ
khụng th di chuyn c nờn BS trong ú cú t ai khụng th trỏnh khi
nh hng ca cỏc iu chnh v chớnh sỏch. Do ú vic u t phỏt trin xõy
dng BS c xem l rt phc tp, ũi hi nhiu kin thc. Cỏc loi chi phớ
ginh cho qun lý BS chim t l khụng nh trong giỏ tr ca mt BS. Mt
khỏc cỏc BS núi chung, cỏc tha t v cỏc cụng trỡnh trong h thng c s
h tng cú nh hng tng hụ vi nhau vỡ nú to nờn mụi trng xung quanh
ca mt BS.
2. KHI NIM, C TRNG CA TH TRNG T AI

2.1. Khỏi nim th trng t ai
Th trng l tp hp nhng ngi mua v ngi bỏn tỏc ng qua li
ln nhau dn n kh nng trao i (Robert v Daniel, 1994). ú l ni trao

i hng húa c sn xut ra, cựng vi cỏc quan h kinh t gia ngi vi
ngi, liờn kt vi nhau thụng qua trao i hng húa. Theo ngha rng, khỏi
nim ny dựng ch cỏc hin tng kinh t c phn ỏnh thụng qua trao
i v lu thụng hng húa cựng quan h kinh t v mi liờn kt h vi nhau.
Theo ngha hp, TT ch khu vc v khụng gian trao i hng húa.
Th trng t ai l TT giao dch t ai v cng c hiu theo ngha
rng v ngha hp. Th trng t ai theo ngha rng l tng hp cỏc mi
quan h v giao dch t ai din ra ti mt khu vc a lý nht nh, trong
mt khong thi gian nht nh. Theo ngha hp, õy l ni din ra cỏc hot
ng cú liờn quan trc tip n giao dch t ai. Th trng t ai l mt b
phn cu thnh quan trng ca nn kinh t TT, k c vi nn kinh t nh
hng XHCN nh Vit Nam.
Cỏc yu t c bn cu thnh nờn TT l ch th v khỏch th:
- Ch th TT: bao gm ch th phỏp nhõn kinh t cú li ớch c lp thc

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

9

Khoa: Bất động sản và Địa chính

hin cỏc hot ng mua v bỏn, tham gia cỏc quan h phỏp lut. Vit Nam
ch th ca TT bao gm cỏc t chc kinh t, cỏ nhõn, cỏc on th xó hi v
cỏc phỏp nhõn khỏc.
- Gii trung gian TT: l cỏc mụi gii v thụng tin, trung gian giao dch,
trng ti giao dch, t vn khỏch hng liờn kt gia cỏc ch th vi nhau.
- Khỏch th TT: l sn phm hu hỡnh hoc vụ hỡnh c trao i thụng

qua TT. Tựy theo h thng phỏp lut ca mt quc gia c th m khỏch th
ca TT t ai nc ú cú quy nh riờng bit. nc ta, khon 1 iu 5 Lut
t ai 2003 nờu rừ: t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i din s
hu vỡ vy khỏch th ca TT t ai ch l quyn s dng t. Tuy nhiờn
quyn s dng i vi t ai ca chỳng ta cng ó c m rng gn ti
quyn s hu i vi cỏc ti sn thụng thng khỏc. Theo ú quyn s dng
t ai bao gm quyn chim hu, quyn s dng th hin qua cỏc hot ng
trong TT BS nh: chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha
k, tng cho quyn s dng t, th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s
dng t. Nh vy tr quyn nh ot thuc v Nh nc - i din ch s
hu, ngi s dng t cú quyn t quyt khỏ ln trong vic s dng tha t
ca mỡnh theo ỳng quy nh ca phỏp lut.
2.2. Cỏc c trng ca th trng t ai
ng nhiu gúc khỏc nhau, th trng t ai mang nhiu c
trng, trong ú cú cỏc c trng c bn nht l:
- Th trng t ai l TT khụng hon ho:
Trong thuyt kinh t mt TT hon ho l khi n nh, ngi mua v
ngi bỏn nm c thụng tin y , khụng cú s thỳc ep mua v bỏn; giỏ tr
TT, giỏ c TT v giỏ tr trao i l ging nhau. S hon ho ũi hi tớnh thun
nht ca cỏc vt th c trao i mua bỏn. So sỏnh cỏc tiờu chun ú vi TT
t ai l khụng tha món. Th trng t ai cú tớnh xỏc nh v phõn húa

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

Khoa: Bất động sản và Địa chính

cao theo kiu, loi t v tng tha t. S lng ngi tham gia vo TT t
ai khụng nhiu v a phn ch nm c ớt thụng tin. Cung v t ai xet
theo cung t nhiờn l c nh, cung kinh t ớt thay i nhng cu v t ai
hon ton khụng n nh.Mc dự th trng bt ng sn cú ni dung rt
phong phỳ nhng l th trng khụng hon ho. S d nh vy l docỏc thụng
tin v hng hoỏ bt ng sn v th trng bt ng sn khụng y v ph
bin rng rói nh cỏc loi hng hoỏ khỏc. S so sỏnh cỏc bt ng sn cựng
loi khú chớnh xỏ vỡ cỏc tiờu chớ ỏnh giỏ bt ng snkhụng chớnh xỏc nh
i vi cỏc hng hoỏ khỏc( cỏc kt cu cụng trỡnh, cht lng cụng trỡn, v
p kin trỳc, v trớ a lýu o lng mt cỏch tng i khú chớnh
xỏc)Bt ng sn mang tớnh vựng v tớnh khu vc, chỳng khụng lin k nhau
v khụng phi bao gi cng tỡm c bt ng sn cựng loi so sỏnh cnh
tranh mt cỏch mt y . Mt khỏc t ai l ti nguyờn quý giỏ do ú cn
cú s can thip qun lý ca nh nc. ú cng l nhng lý do m TT t ai
cũn c coi l TT cnh tranh khụng hon ton.
- Th trng t ai l TT cung c quyn
i vi cỏc hng hoỏ thụng thng, quan h cung cu v giỏ c thng
din ra theo quy lut chung l: khi cu tng y giỏ tng lờn s kớch thớch tng
cung cõn bng vi cu v keo giỏ quay tr li mc giỏ cõn bng. Tuy nhiờn
i vi hng hoỏ bt ng sn(c bit l t ai) khi cu tng, cung bt ng
sn khụng th phn ng tng nhanh nh cỏc loi hng hoỏ khỏc. ú l do c
im ca bt ng sn l cn cú thi gian ci to chỳng, thng xõy
dng cỏc cụng trỡnh cn cú thi gian tỡm hiu mi thụng tin v t ai, lm
th tc chuyn nhng, xin cp phep xõy dng, thit k, thi cụng.
Ngay c ngun cung kinh t cú th thay i ca t ai cng bin ng
rt ớt. Tớnh khan him ca t ai ngy cng tng v cha cú gii phỏp hu
hiu c thc thi. Nhu cu v t ai luụn cú xu hng tng. Vỡ vy yu t

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

11

Khoa: Bất động sản và Địa chính

u c trong TT t ai luụn tim tng. Mt khỏc nc ta ngun cung kinh
t do Nh nc quy nh mang tớnh phỏp lý cao.Qỳa trỡnh giao dch v bt
ng sn phi tri qua khõu phỏp lý nờn Nh nc l mt trong cỏc lc lng
tham gia vo hot ng ca th trng bt ng sn. Ti khon 2 iu 5 Lut
t ai 2003 quy nh: Nh nc thc hin quyn nh ot i vi t ai
nh sau: quyt nh mc ớch s dng t thụng qua vic quyt nh, xet
duyt quy hoch s dng t, k hoch s dng t; quy nh v hn mc
giao t v thi hn s dng t; quyt nh giao t, cho thuờ t, thu hi
t, cho phep chuyn mc ớch s dng t; nh giỏ t.
- Th trng t ai rt nhy cm i vi tng trng kinh t:
Th trng t ai d b tỏc ng lờn xung cựng nhp vi tc tng
trng ca nn kinh t. Mt khỏc TT t ai cng rt nhy cm v mt chớnh
tr, vn húa, xó hi. Cỏc yu t khỏc nh: bin ng chớnh tr, mụi trng xó
hi, phong tc, tp quỏn, tõm lý ngi dõn u cú tỏc ng n hnh vi
mua bỏn ca cỏc ch th. Ngc li, TT t ai núi riờng v TT BS núi
chung cú tỏc ng tr li ti nn kinh t. L mt b phn trong h thng TT
nhng do tớnh cht c bit ca nú m TT t ai c Chớnh ph ca cỏc
nc c bit chỳ ý vi nhiu hot ng iu tit nhm hn ch nhng tht
bi ca TT. Mt vớ d in hỡnh l cn st nh t cui thp k 80 ca th k
XX, õy l nguyờn nhõn ch yu dn ti s phỏ sn ca nhiu cụng ty kinh
doanh BS ti Nht Bn, M, Anh trong cỏc nm 1990 sau ú. Chớnh ph
Nht ó phi khng ch mc tng giỏ nh t ti Tokyo. Cựng vi tỡnh trng

suy thoỏi nn kinh t vo nhng nm 1992-1993 giỏ nh t ti nhiu quc
gia phỏt trin cng gim mnh. Ti Nht nm 1992 giỏ nh gim ti 40% lm
cỏc ngõn hng b kt vn trong vn nh t n 53 ngn t Yờn. Phỏp
cn st tng giỏ nh t t nm 1989-1990 ó lm cho khi lng giao dch
nh t Paris gim 11,5%. Trong cỏc nm 1991-1992, cỏc vn phũng giao

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

12

Khoa: Bất động sản và Địa chính

dch trng rụng, dn n gim giỏ nh t v trỡ tr trong TT ny núi chung.
Kt qu l Chớnh ph Phỏp ó ban hnh cỏc o lut nhm giỳp ngi mua
gim c tin thu tng ng 10% giỏ mua mt chụ mi.
- i vi th trng t ai Vit Nam hin nay:
Ngoi nhng c trng c bn chung, TT t ai ca Vit Nam cũn ang
giai on u phỏt trin mang nhng c trng riờng bit. Th trng t ai
mang nng tớnh t phỏt. Trong mt thi gian khỏ di, cỏc chớnh sỏch v t ai
thiu c v s lng v tớnh hiu lc. Do vy nhng giao dch phỏt sinh t nhu
cu thc t ó to ra tớnh t phỏt ca TT. Trong khong gn hai chc nm gn
õy, TT t ai ó tri qua nhng bin ng bt thng vi nhng cn st núng,
lnh khú lng. Hot ng ca TT t ai cho n nay cũn nm ngoi tm kim
soỏt ca Nh nc. T l giao dch trờn TT di dng trao tay l khỏ ln.
2.3. Tng quan v th trng t ai trờn th gii v Vit Nam
2.3.1. Th trng t ai trờn th gii.
Th trng t ai l mt b phn trong TT BS. Lch s phỏt trin TT

BS cỏc nc phỏt trin ó tri qua nhiu giai on vi nhiu mc thi
gian, . Theo Lõm Anh Ngn, dch gi Tụn Gia Huyờn, Mai Bỏ Cu nh giỏ
bt ng sn (1995) thỡ TT BS c phõn tỏch thnh 5 giai on ch yu.
Giai on 1 l giai on hỡnh thnh TT BS mc c s h tng tc c s
ban u ca TT quyn s dng t. Giai on 2, TT BS hon thnh c bn
vic cp GCN QSD, c ch phỏp lý ó rừ rng, th tc ng ký BS c
thc hin nghiờm tỳc. Giai on tip theo Nh nc thit lp c h thng
ng ký mt cỏch minh bch an ton, ỏng tin cy v cú nhng chớnh sỏch
hu hiu khuyn khớch c cỏc nh u t vo TT BS. giai on 4, Nh
nc hon ton iu tit cỏc cụng ty BS bng cỏc th ch. Cui cựng l giai
on phỏt trin nht, khi ú TT khuyn khớch c s u t bi ngun vn
t nc ngoi.

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

Khoa: Bất động sản và Địa chính

Hin nay chỳng ta cú th thy rừ mc phỏt trin ca TT t ai th
gii. Ti cỏc nc t bn, ch s hu t nhõn v rung t ó c xỏc lp
n nh, quỏ trỡnh tớch t t t n nh cao. TT t ai cng mang tớnh c
quyn cao to c s kinh t, chớnh tr cho s vn hnh ca nn kinh t lng
on. Cỏc nc ny thng ỏp dng lut thu i vi vic mua bỏn rung t.
Trong giai on tng trng nhanh, thu hỳt mnh u t nc ngoi thng
din ra nhng cn st tng giỏ t ti cỏc vựng kinh t phỏt trin v cỏc khu ụ
th. Tựy theo tỡnh hỡnh c th ca cn st t m Chớnh ph s cú hỡnh thc tỏc

ng cho phự hp.
T kinh nghim m cỏc quc gia phỏt trin ó tri qua, cỏc quc gia
ang phỏt trin ó tng cng thi hnh nhng chớnh sỏch nhm iu chnh TT
t ai theo hng tớch cc. gim bt tc v quy mụ tớch t t ai,
Chớnh ph nhiu nc ó thi hnh chớnh sỏch hn in v nhng quy nh hn
ch quyn chuyn nhng t ai. t nụng nghip Anbani c coi l
thuc s hu ca gia ỡnh nụng dõn theo phỏp lnh t ai t nm 1991,
nhng n nm 1995 vic bỏn t b coi l bt hp phỏp. Nhng ngi ó
nhn quyn s dng t nụng nghip nhng khụng s dng trong vũng mt
nm thỡ ng nhiờn b tc quyn s dng. Rumani, mt s mnh t b
quy nh khụng c bỏn trong vũng 10 nm hoc thm chớ cú mnh khụng
c bỏn vnh vin, trong mt s trng hp Nh nc cú th bt buc ch s
hu bỏn t cho mỡnh. Bungari, cỏc doanh nghip khụng c quyn
chuyn nhng nhng mnh t nhn c t t nhõn húa doanh nghip Nh
nc. Nhiu nc thuc Liờn Xụ trc õy, quyn ca nụng dõn i vi t
nụng nghip ch n thun l hng hoa li t mnh t ú. Bangladet theo
Lut ban hnh nm 1950, mụi gia ỡnh c s hu t trng trt khụng quỏ
13,5 ha t canh tỏc cng vi 1,35 ha t , nu vt hn mc phi c Nh
nc cho phep.

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

14

Khoa: Bất động sản và Địa chính

Tớnh c quyn v s hu t v giỏ t thi k ca CNTB ó b gii

hn bi kh nng phõn chia li th gii qua chin tranh quc. Hin nay
khụng cũn kh nng ny trong khi ú trỡnh tớch t t bn ó t n nh
cao, nhu cu m rng TT, m rng lnh vc u t ó thỳc ep m ca TT t
ai. Bin phỏp nõng cao hiu qu s dng t c ỏp dng nhiu l cho thuờ
t ai. TT nh t trờn th gii ó vt ra ngoi khuụn kh mt quc gia, thu
hỳt s u t ca cỏc nh t bn. Tớnh quc t ca TT t ai th hin ngy
cng rừ rt trong xu hng hi nhp.
2.3.2. Th trng t ai Vit Nam
Nc ta cú mt lch s phỏt trin lõu di. Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt
trin ca TT t ai gn lin vi s phỏt trin ca xó hi. Chỳng ta cú th tỡm
hiu v giỏ t qua mt s mc thi gian quan trng nh sau:
- Giai on trc nm 1945:
Thi k ny chỳng ta tri qua hai ch xó hi, xó hi phong kin v xó
hi thc dõn na phong kin. TT t ai trong mt thi gian di hu nh khụng
tn ti. Ngi dõn ớt cú nhu cu trao i t ai tr trng hp gỏn n ca nụng
dõn cho a ch, thc dõn. Khi ú giỏ t cng c quy i thnh tin.
- Giai on t 1945 n trc 1980:
Sau khi Cỏch mng thỏng 8-1945 thnh cụng Nh nc ta ó ban hnh
nhiu vn bn lut quan trng quy nh rừ rng v t ai. Trong Hin phỏp
1946 v Hin phỏp 1959 ó khng nh nc ta cú ba hỡnh thc s hu i
vi t ai, ú l s hu Nh nc, s hu tp th v s hu t nhõn. Lut
phỏp khụng hon ton nghiờm cm vic mua bỏn t ai nhng cỏc giao dch
trờn TT b hn ch bi phong tro hp tỏc xó v lm n tp th phỏt trin
mnh m. S lng giao dch v nh t khụng nhiu vi phm vi v quy mụ
nh, ch yu l chuyn nhng nh thuc s hu t nhõn gn vi khuụn viờn
t v sang nhng nh thuc s hu Nh nc theo phng thc chuyn

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

15

Khoa: Bất động sản và Địa chính

quyn cho thuờ. Giỏ t hỡnh thnh mang tớnh t phỏt v nm ngoi s kim
soỏt ca phỏp lut. TT t ai cha c quan tõm do hon cnh nc ta by
gi cũn chin tranh, tỡnh hỡnh chớnh tr cha n nh.
- Giai on t nm 1980-1992
Nhiu vn bn phỏp quy cú ý ngha t phỏ v t ai c ban hnh.
Ln u tiờn hỡnh thc s hu ton dõn i vi t ai c khng nh trong
Hin phỏp 1980. Nm 1986, t nc ta bt tay vo cụng cuc i mi, t
nn kinh t tp trung quan liờu bao cp chuyn sang nn kinh t hng húa
nhiu thnh phn vn hnh theo c ch TT theo nh hng xó hi ch ngha.
Ngay sau ú, Lut t ai 1987 ra i quy nh nghiờm cm vic mua bỏn,
giao dch t ai. Mc dự vy trờn thc t cỏc giao dch t ai vn din ra.
Nhng ngi tham gia giao dch t tha thun vi nhau hỡnh thnh nờn giỏ
t. Th trng t ai trong thi k ny l TT ngm. u nhng nm 1990
cỏc giao dch v nh phỏt trin, Nh nc cú nhiu chớnh sỏch gim dn ch
phõn phi nh nhng khụng ớt c quan vn tip tc xõy dng cỏc khu nh
tp th phõn cho ngi dõn. Chớnh vỡ vy m nhiu ngi khi c phõn
nh, khụng m em cho thuờ. Hin tng tranh chp v nhiu tiờu cc v
nh xut hin. Trc tỡnh hỡnh ú, nm 1991 Nh nc ban hnh phỏp lnh
nh . Nhng ng thỏi ú u tỏc ng n TT. Hin phỏp 1992 tip tc
khng nh: t ai, rng nỳi, sụng h, ngun nc, ti nguyờn trong lũng
t, ngun li vựng bin, thm lc a v vựng tri, phn vn v ti sn do
Nh nc u t vo cỏc xớ nghip, cụng trỡnh thuc cỏc ngnh v lnh vc
kinh t, vn húa, xó hi, khoa hc, k thut, ngoi giao, quc phũng, an ninh
cựng cỏc ti sn khỏc m phỏp lut quy nh l ca Nh nc, u thuc s

hu ton dõn. (iu 17). Ti iu 18 ghi rừ: Nh nc thng nht qun lý
ton b t ai theo quy hoch v phỏp lut, bo m s dng ỳng mc ớch
v cú hiu qu. Nh nc giao t cho cỏc t chc v cỏ nhõn s dng n

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

16

Khoa: Bất động sản và Địa chính

nh lõu di. TT t ai trong giai on ny khụng c phỏp lut tha nhn.
Giỏ t nm ngoi s kim soỏt ca Nh nc.
- Giai on t 1993 n 2003
Mc dự trong mt thi gian di Nh nc nghiờm cm vic trao i mua
bỏn t ai, nhng trờn thc t hin tng ny vn din ra nh mt nhu cu tt
yu. Giỏ t cú xu th ngy cng tng. Vn t ra ũi hi Nh nc phi cú
chớnh sỏch hp lý khc phc. Lut t ai 1993 ó m ra mt bc phỏt
trin mi cho TT BS núi chung v TT t ai núi riờng. Lut quy nh: Nh
nc xỏc nh giỏ cỏc loi t tớnh thu chuyn quyn s dng t, thu tin
khi giao t hoc cho thuờ t, tớnh giỏ tr ti sn khi giao t, bi thng thit
hi v t khi thu hi t. Chớnh ph quy nh khung giỏ t i vi tng vựng
v theo tng thi gian (iu 12, Lut t ai 1993). H gia ỡnh, cỏ nhõn
c Nh nc giao t cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha
k, th chp quyn s dng t. Xut phỏt t 5 quyn ny t ai c xỏc nh
l loi ti sn cú giỏ thụng qua giao dch chuyn nhng quyn s dng t.
Lut t ai 1993 ó c sa i b sung 2 ln vo nm 1998 v nm 2001
kốm theo ú l hng lot cỏc vn bn hng dn thi hnh v c th húa lut.

Hin nay, chỳng ta ang thi hnh Lut t ai 2003. Trong ú tip tc khng
nh: t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i din ch s hu. Quyn
ca ngi s dng t c m bo to s cụng bng trong xó hi. Ngi s
dng t hp phỏp cú th tham gia vo cỏc giao dch. Bn cht ca nhng quy
nh ny khụng phi th hin tớnh cht c quyn ca Nh nc i vi t ai
ngc li chỳng bo m li ớch ca ton th nhõn dõn. Hon ton i lp vi
cỏc Nh nc trc õy, mc ớch ln nht ch l bo v li ớch ca tng lp
thng tr. Vi h thng lut phỏp ang tng bc c hon thin, TT t ai
Vit Nam cng ang giai on u PT. i chiu vi 5 giai on phỏt trin
ca cỏc nc phỏt trin, Vit Nam ang giai on th 2. TT ny cng ó tri
qua 2 cn st núng vo thi k 1993-1995 v 2001-2003. Sau ú l mt thi
Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

17

Khoa: Bất động sản và Địa chính

gian khỏ di ri vo tỡnh trng úng bng. Din bin ca TT t ai cng khú
a ra d bỏo chớnh xỏc.
- Giai on sau 2003.
T nm 2006 khi Vit Nam gia nhp t chc thng mi th gii WTO,
thỡ TT t ai cú nhng net khi sc rừ rt. Sau khi hng lot c ch chớnh sỏch
nhm thu hỳt u t v thỳc y TT BS c a ra vo thi im cui nm
2006, qua hai thỏng u nm 2007, TT ang cú chuyn bin tớch cc. Khỏch
hng ang t n tỡm hiu v t mua ti nhiu d ỏn khu dõn c, khu ụ th
v cn h cao cp.
3. C S KHOA HC XC NH GI T

3.1. Giỏ t
3.1.1. Khỏi nim giỏ t
t ai l sn phm ca t nhiờn. Con ngi khụng th trc tip lm ra
nú. Vỡ vy t ai l mt loi hng húa c bit. Hng húa thụng thng l
sn phm ca lao ng, tha món mt nhu cu no ú ca con ngi c
a vo tiờu dựng thụng qua trao i v mua bỏn. Mỏc ó núi t ai l phỏi
sinh ca hng húa, l hng húa c bit. t ai cú giỏ tr s dng to ln
nhng li khụng cú giỏ tr.Theo quan im ca kinh t chớnh tr Mỏc- LờNin
Giỏ tr hng húa l sc lao ng ca ngi sn xut kt tinh vo trong
hng húa ú. Theo cỏch nh ngha giỏ c hng húa núi chung l biu hin
thnh tin giỏ tr ca hng húa ú. Do ú i vi t ai, giỏ c khụng phn
ỏnh giỏ tr, m phn ỏnh tỏc dng ca nú trong hot ng kinh t. Giỏ c t
ai cao hay thp quyt nh bi nú cú th thu li cao hay thp trong mt
khong thi gian no ú. Quyn li t ai n õu thỡ cú th cho kh nng
thu li n ú v tng ng vi nú l mc giỏ c phự hp.
Trờn th gii phn ln cỏc nc cú nn kinh t TT giỏ t l biu hin
mt giỏ tr ca quyn s hu t ai. Giỏ t l giỏ bỏn quyn s hu t tc
l mnh giỏ ca quyn s hu mnh t ú trong khụng gian v thi gian xỏc

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

18

Khoa: Bất động sản và Địa chính

nh. Theo quy nh trong h thng lut phỏp ca nc ta, t ai thuc s

hu ton dõn, giỏ c t ai l da trờn chuyn nhng quyn s dng t.
Ti khon 23 iu 4 Lut t ai 2003 quy nh: Giỏ quyn s dng t (sau
õy gi l giỏ t) l s tin tớnh trờn mt n v din tớch t do Nh nc
quy nh hoc c hỡnh thnh trong giao dch v quyn s dng t. Giỏ
t c hỡnh thnh trong 3 trng hp:
1. Do UBND tnh, thnh ph trc thuc trung ng quy nh giỏ theo
khon 3 v khon 4 iu 56 ca Lut t ai 2003;
2. Do u giỏ QSD hoc u thu d ỏn cú s dng t;
3. Do ngi s dng t tha thun v giỏ t vi nhng ngi cú liờn
quan khi thc hin cỏc quyn chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li QSD;
gúp vn bng QSD (iu 55 Lut t ai 2003).
Nh vy nc ta cú 2 loi giỏ ú l giỏ TT v giỏ quy nh ca Nh
nc. Giỏ quy nh ca Nh nc c s dng thc hin mi giao dch
gia Nh nc v ngi s dng t. Giỏ t trờn TT cng nh cỏc loi hng
hoỏ khỏc trong c ch TT c hỡnh thnh v vn ng theo cỏc quy lut sn
xut hng hoỏ, quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh...Tuy
nhiờn c ch biu hin ca cỏc quy lut ny i vi giỏ t mang nhng c
trng riờng bit.
3.1.2. c trng ca giỏ t
Tớnh cht c bit ca t ai ó lm cho giỏ t cú mt s c trng d
nhn thy nh sau:
- Giỏ t khụng ging nhau v c s giỏ c:
i vi nhng hng húa thụng thng , giỏ c hng hoỏ cú th da vo
giỏ tr hoc lng lao ng xó hi cn thit to ra c sn phm tớnh giỏ
tr. Cũn giỏ t khụng cú c s xỏc nh giỏ thun nht nh vy. Nhiu yu t
tỏc ng ti vic xỏc nh giỏ t, trong ú cú yu t ch quan ca con ngi.
Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

19

Khoa: Bất động sản và Địa chính

Ngi mua v ngi bỏn ng ý mt mc giỏ da trờn nhng tớnh toỏn v
kinh t v ti mt trng thỏi tõm lý nht nh tỏc ng.
- Giỏ t khụng ging nhau v thi gian hỡnh thnh
Cỏc hng húa thụng thng cú mt TT tng i hon chnh. Giỏ c
hng húa d dng hỡnh thnh trong mt thi gian ngn. Ngc li, t ai cú
tớnh cỏ bit ln, TT t ai khụng hon chnh cho nờn giỏ c t ai c hỡnh
thnh trong thi gian di, c bn khú so sỏnh vi nhau. Mt khỏc giỏ t li
bin ng v ng thi chu tỏc ng ca hng lot cỏc yu t. Vỡ vy, giỏ t
c hỡnh thnh ti cỏc thi im khỏc nhau. Tuy nhiờn ti bt k thi im
no thỡ giỏ t cng l kt qu ca quỏ trỡnh xem xet lõu di t quỏ kh ti
tng lai. Nú phn ỏnh mnh t ú ó s dng ra sao, tng lai cú kh nng
dựng vo vic gỡ.
- Giỏ t ai khụng phi l biu hin tin t ca giỏ tr t ai
t ai khụng phi l sn phm ca lao ng. Giỏ ca cỏc hng húa
thụng thng phn nh giỏ tr ca nú. t ai khụng cú giỏ c, khụng cú giỏ
thnh sn xut. Giỏ c t ai phn ỏnh giỏ tr ti nguyờn v ti sn trờn ú c
th l phn ỏnh kh nng sinh li hoc hiu qu ca vn u t. Vỡ vy vic
tớnh ỳng, tớnh , tớnh ht c giỏ tr vn ca t l khỏ phc tp v khú
khn. Trong thc t, khi khai phỏ t ai cú giỏ thnh, nhng phn giỏ c khai
phỏ ú ch yu l u t vo t ai v thu li u t tng ng, thc cht
õy l ph gia ca giỏ t.
- Giỏ t ch yu l do nhu cu quyt nh
Trong TT ca cỏc hng húa thụng thng, giỏ c phn ỏnh tng quan
cung cu. TT t ai cú cung t nhiờn l hn ch, tớnh co dón trong cung kinh
t cng khụng ln. Giỏ t cng chu tỏc ng ca cỏn cõn cung cu vi xu

hng cung cú hn cũn cu luụn tng vỡ vy giỏ t ch yu ph thuc vo
nhu cu ca xó hi.

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

20

Khoa: Bất động sản và Địa chính

- Giỏ t cú tớnh khu vc v tớnh cỏ bit rừ rt
Tớnh cỏ bit ca tng mnh t lm cho giỏ c TT ca t rt khú hỡnh
thnh thng nht to nờn tớnh c trng khu vc rừ rng. ng thi nhng
tng ng v nhng c tớnh t nhiờn, xó hi cng lm cho giỏ ca cỏc mnh
t gn nhau cú s nh hng ln nhau. Nh vy, giỏ t cha ng yu t
a phng, yu t vựng, tớnh khu vc v tớnh cỏ bit.
- Giỏ t khụng ging nhau v hin tng khu hao
Hng húa thụng thng trong quỏ trỡnh s dng b hao mũn theo thi
gian. Giỏ tr hng húa b gim theo thi gian vỡ vy ngi ta tớnh khu hao
cho hng húa. Thc t vic s dng t khụng cú hin tng khu hao thm
chớ cũn cú hin tng tng giỏ tr. nc ta, trong TT quyn s dng t i
vi nhng mnh t cú thi hn s dng thỡ giỏ c quyn s dng t s t l
thun vi thi hn s dng cũn li.
- Giỏ t cú xu hng tng cao rừ rng
Tc tng giỏ t cao hn so vi tc tng giỏ hng húa thụng
thng. iu ny cú th d dng lý gii do tớnh cht ngy cng khan him ca
t ai. Ngun cung thỡ cú hn m nhu cu i vi t ai thỡ thng xuyờn
tng cao do hng lot cỏc hot ng ca con ngi u cú liờn quan trc tip

hoc giỏn tip ti t ai.
3.2. C s khoa hoc xỏc nh giỏ t
Giỏ t phn ỏnh giỏ tr sinh li ca t. Qua mt quỏ trỡnh di tỡm hiu
cỏc nh nghiờn cu ó a ra hai yu t chớnh l c s quan trng xỏc nh
giỏ t. ú l a tụ v mc li tc (lói sut ngõn hng).
3.2.1. a tụ l cn c hỡnh thnh giỏ t
Khi nghiờn cu v rung t trong ch t hu v t liu sn xut
C.Mỏc ó ch ra rng: a tụ l mt trong nhng cn c hỡnh thnh giỏ t.
a tụ l phn sn phm thng d do nhng ngi sn xut trong nụng nghip
Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

21

Khoa: Bất động sản và Địa chính

to ra thuc v ngi ch s hu rung t. a tụ gn lin vi s ra i v
tn ti cựng ch t hu v rung t t ch chim hu nụ l, phong kin
TBCN v c trong thi k quỏ lờn CNXH. iu khỏc bit l cỏch thc
phõn phi v i tng c nhn a tụ trong cỏc xó hi khỏc nhau l khỏc
nhau. Trong CNTB, theo Mỏc a tụ TBCN l b phn ca li nhun siờu
ngch nm ngoi li nhun bỡnh quõn do ngi cụng nhõn lm thuờ trong
nụng nghip to ra, m nh t bn thuờ t phi tr cho a ch di dng tin
thuờ t. Bn cht ca a tụ phn ỏnh mi quan h gia a ch v nh t
bn kinh doanh nụng nghip v ngi cụng nhõn nụng nghip. õy l tin tr
cho vic s dng t, thuc v a ch - ngi s hu rung t. a tụ cú
c l mt phn li nhun m nh t bn thu c t hot ng sn xut
kinh doanh trờn t, khi li nhun tng lờn lm cho a tụ tng lờn t ú giỏ

t cng tng theo. Tu theo tớnh cht m cỏc nh nghiờn cu chia a tụ
thnh cỏc loi khỏc nhau.
a tụ chờnh lch l loi a tụ m ch t thu c do cú s hu nhng
mnh rung cú iu kin sn xut thun li hn (t mu m hn, gn ni tiờu
th hn) lm t bn u t cú hiu sut cao hn. õy l chờnh lch gia
giỏ c sn xut xó hi v giỏ c sn xut cỏ bit. Ngun gc ca a tụ chờnh
lch l do lao ng nụng nghip to ra. Cú hai loi a tụ chờnh lch, gm: a
tụ chờnh lch I v a tụ chờnh lch II. a tụ chờnh lch I l a tụ chờnh lch
thu c trờn nhng mnh rung cú phỡ t nhiờn trung bỡnh v tt, cú v trớ
gn TT tiờu th. a tụ chờnh lch I do phỡ ca t mang li. a tụ chờnh
lch II l li nhun thu c do u t thõm canh mang li. S xut hin ca
loi a tụ ny chớnh l s u t t bn khụng bng nhau trờn cựng mt mnh
t dn n sn phm thu c khỏc nhau. a tụ chờnh lch th hin mc sinh
li khỏc nhau gia cỏc loi rung t cú c hai yu t t nhiờn v thõm canh to
nờn. a tụ chờnh lch cú th c tớnh theo cụng thc sau:

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

22

Khoa: Bất động sản và Địa chính

a tụ chờnh lch = Giỏ c sn xut xó hi - Giỏ c sn xut cỏ bit
Theo cụng thc trờn thỡ nu nh t bn sn xut kinh doanh trờn nhng
mnh t xu nht thỡ s khụng phi np a tụ.
Ngoi a tụ chờnh lch cũn cú a tụ tuyt i, a tụ tuyt i l s d
ca giỏ tr hng nụng sn vt quỏ giỏ c sn xut m ngi lm nụng nghip

to ra. Trong ch CNTB, ngi s hu t cho thuờ t nht lot thu v s
a tụ nht nh, loi ny khụng k tt hay xu. õy l s chờnh ca giỏ tr
hng nụng sn vt quỏ giỏ c sn xut. Trong mt thi gian di, k thut sn
xut nụng nghip lc hu hn so vi k thut sn xut cụng nghip, cu thnh
hu c ca t bn nụng nghip tng i thp, t bn kh bin chim t trng
ln cú th thuờ c nhiu cụng nhõn, lm ra cng nhiu giỏ tr thng d.
Trong iu kin u t ging nhau, t sut giỏ tr thng d ging nhau, nụng
nghip mang li giỏ tr thng d nhiu nhiu hn trong cụng nghip, hng
nụng sn bỏn ra theo giỏ tr cao hn giỏ c sn xut, s chờnh ca nú chớnh l
a tụ tuyt i. S c quyn t hu t ai l nguyờn nhõn cn bn hỡnh
thnh a tụ tuyt i. Vỡ vy vic quc hu húa rung t, xúa b c quyn
t hu v rung t s xúa b a tụ tuyt i.
3.2.2. Lói sut ngõn hng (Mc li tc)
Lói sut ngõn hng l mt trong nhng yu t quan trng lm cho giỏ t
cú th thay i tng hay gim. Khi lói sut ngõn hng cao thỡ s tin lu thụng
trờn TT mua t s gim xung vỡ nh t bn nhn thy gi tin vo ngõn
hng s cú li hn l mua t thu a tụ. Ngc li khi lói sut ngõn hng
gim xung, nh t bn cú xu hng huy ng tin vo mua t. Vn t
ra ú l s tin mua t ny phi tng lờn do tõm lý ngi bỏn t s li t
thu a tụ li hn l bỏn ly tin gi tin vo ngõn hng vi li nhun thp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

23

Khoa: Bất động sản và Địa chính

hn. Trong tng trng kinh t ca xó hi núi chung thỡ lói sut cú xu
hng gim do ú giỏ t s ngy cng tng.
Thụng thng ngi ch t cn c vo mc lói sut ngõn hng bỡnh
quõn trong mt thi gian nht nh cú th m bo an ton trỏnh nhng nhõn
t cỏ bit xy ra. Lói sut ngõn hng trong cựng mt Quc gia l sp x nh
nhau chờnh lch khụng ỏng k. Lói sut ngõn hng quyt nh n giỏ t
núi chung v khụng quyt nh n s chờnh lch giỏ t gia nụng thụn vi
thnh th.
Da trờn kt qu ca nhng cụng trỡnh nghiờn cu lý thuyt v giỏ t,
vi mi tng quan gia a tụ v lói sut ngõn hng, cỏc nh kinh t hc ó
tng kt v a ra cụng thc xỏc nh giỏ t nh sau:
Giỏ t =

a tụ
Lói sut ngõn hng

3.2.3. Quan h cung - cu trờn th trng
3.2.3.1. Cung v t
Cung v t l s lng cỏc loi t m xó hi dựng cho sn xut v sinh
hot do lónh th cung cp. Cú th chia cung v t lm hai loi: Cung cp t
nhiờn v cung cp kinh t.
- Cung t nhiờn: l s lng t ai ó khai thỏc s dng v ti nguyờn
t ai cha khai thỏc s dng, cung t t nhiờn tng i n nh. Tng
cung t nhiờn c th hin bng i lng tng din tớch t nhiờn ca mt
vựng, mt quc gia
- Cung kinh t: l lng t ai t nhiờn c u t lao ng khai
thỏc v s dng tr thnh t ai cung cp trc tip cho sn xut v i sng
vi mt mc ớch xỏc nh. Cung kinh t ch bin ng trong cung t nhiờn v
cú tớnh n hi. Bin i ca lng cung kinh t t ai khụng ch bao gm
Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

24

Khoa: Bất động sản và Địa chính

bin i tng lng m cũn bao gm bin i trờn s lng v din tớch ca
mt loi t dựng no ú sinh ra do hiu qu s dng t bin i.
3.2.3.2. Cu v t
Cú th tng hp nhu cu ca nhõn loi i vi cỏc loi t sn xut, sinh
hot thnh hai nhúm ln. ú l nhu cu t nụng - lõm nghip v nhu cu t
phi nụng nghip. Nn kinh t phỏt trin to ra nh hng to ln i vi nhu cu
v t ai. M rng quy mụ kinh t dn n m rng tng lng v nhu cu t
ai, bin i c cu ti sn dn n bin i nhu cu v t ai. Theo phỏt trin
kinh t xó hi nhu cu t ai ca loi ngi khụng ngng tng lờn, mõu thun
cung cu t ai ngy cng gay gt, ũi hi loi ngi phi khụng ngng nõng
cao trỡnh s dng t ai, tỡm cỏch cõn bng cung cu v t.
3.2.3.3. Quan h cung cu v t trờn TT
Cung - cu tỏc ng ln nhau nh hng trc tip n giỏ t v lm cho
giỏ t luụn bin ng. Trờn thc t, cung v cu cõn bng bt c mt thi
im c th no ú. Nu cỏc iu kin khỏc khụng thay i mt thi im
no ú, mi s gim xung v cung hay s tng lờn v cu s lm cho giỏ c
tng lờn, v ngc li mi s gim xung v cu hay tng lờn v cung s lm
cho giỏ t gim xung. Quan h cung - cu trờn TT t ai din bin cú
phn khỏc so vi TT hng húa thụng thng khỏc.
Nh ó bit, cung v lng hng húa, dch v l lng hng húa, dch v
m ngi bỏn cú kh nng bỏn v sn sng bỏn mt mc giỏ nht nh. Cu
v hng húa dch v l lng hng húa dch v m ngi mua cú kh nng

mua v sn sng mua mc giỏ nht nh trong khong thi gian xỏc nh.
Cung - cu v t trờn TT luụn mang tớnh khụng gian v thi gian, trong ú
tớnh cht vựng mang tớnh cht c thự, bi vỡ t khụng th tỏi to c, c
nh v s lng (lng cung) v v trớ do ú kh nng cung v t ca vựng
cng mang tớnh n nh. Chớnh vỡ th, giỏ t cú s chờnh lch khỏ ln gia

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

25

Khoa: Bất động sản và Địa chính

cỏc vựng, cỏc a phng khỏc nhau.
Xet trong mt khụng gian rng hn thỡ thụng thng nhu cu v t ca
cỏc thnh ph v kh nng qu tin t trong dõn c dựng mua quyn s
dng t ln hn nụng thụn, nờn mi tng quan cung - cu v t gia
thnh th v nụng thụn chờnh lch nhau khỏ ln. Mt khỏc, s chờnh lch ny
cũn c th hin gia cỏc khu vc trong cựng mt thnh ph cú iu kin
phỏt trin kinh t - xó hi khỏc nhau.
Mi quan h cung cu v t ai c th hin qua cỏc th sau:
Tin thuờ t (R)

D0

R1

D1 S

0

S lng t
S
D0 D1
( th 1)

E1 - th 1:

Tin thuờ t (R)

0

S lng t

S'

( th 2)

R1

Khi cung (S) cR nh,
nu cu tng lờn t D0 n D1 thỡ im cõn bng

1

R0

cung

E cu E di chuyn thnh E, tin thuờ t ti im cõn bng s tng theo xu
hng tng ca cu tR0R0 n R1.
- th 2:
Trong quỏ trỡnh phỏt trin, mt xu hng d nhn thy l cung v t
nụng nghip luụn gim nhng ngc li cung v t ụ th thỡ luụn tng v
cú nguy c dch sang phi t S sang S. Gi s cung v t ụ th trờn TT l
S. Khi cu tng t D0 n D1 thỡ tin thuờ t s tng lờn t R 0 n R1 v din
ra trong mt khong thi gian nht nh. Nhng khi cung S tng lờn n S thỡ
Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46