đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






NGUYỄN HỒNG NHUNG



ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI





LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






NGUYỄN HỒNG NHUNG



ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC




HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.



Tác giả Luận văn




Nguyễn Hồng Nhung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể
các thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo Học viện nông
nghiệp Việt Nam đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo
điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Quang Học, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận

văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Long Biên, Chi
cục Thuế quận Long Biên, Phòng Thống kê quận Long Biên, Ủy ban nhân dân và
cán bộ địa chính của 3 phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp
đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.


Tác giả Luận văn




Nguyễn Hồng Nhung
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh
mục hình
viii
MỞ ĐẦU 1

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5
1.1.3 Quyền sử dụng đất 8
1.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 11
1.2.1 Các nước phát triển 11
1.2.2 Một số nước trong khu vực 16
1.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
1.3.1 Quá trình hình thành 23
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền
sử dụng đất từ năm 1993 đến nay 27
1.3.3 Việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua 30
1.3.4 Việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội trong những
năm qua
36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40
2.1 Đối tượng nghiên cứu 40
2.2 Phạm vi nghiên cứu 40
2.2.1 Phạm vi không gian 40
2.2.2 Phạm vi thời gian 40
2.3 Nội dung nghiên cứu 40
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên 40
2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất quận Long Biên 40
2.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014, bao gồm các vấn đề: 40
2.3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất 40
2.4 Phương pháp nghiên cứu 40
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 40
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41
2.4.3. Phương pháp điều tra theo phiếu 41
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 42
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 43
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Long Biên 43
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 43
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận 52
3.2 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của quận Long Biên 53
3.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của quận Long Biên 53
3.2.2. Khái quát tình hình sử dụng đất của quận Long Biên 54
3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất 60
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 64
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 67
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất 70
3.3.5. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất 72
3.3.6 Nhận xét về việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Long Biên,
thành phố Hà Nội 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp
luật 78
3.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản

lý đất đai 79
3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để
giao dịch đất đai được đăng ký. 79
3.4.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
1. Kết luận 83
2 Kiến nghị 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Uỷ ban nhân dân
SDĐ Sử dụng đất
TTYT Trung tâm y tế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang
3.1: Cơ cấu kinh tế của quận Long Biên qua một số năm 49
3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 quận Long Biên 55
3.3. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009 – 2014 56

3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 tại khu vực điều tra 57
3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Long Biên từ năm 2009-2014 61
3.6: Ý kiến người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Long Biên 63
3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên từ năm 2009-2014 65
3.8: Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên 66
3.9: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên từ năm 2009-2014 67
3.10: Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên 69
3.11: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Long Biên từ năm 2009-2014 71
3.12: Ý kiến người dân về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Long Biên 72
3.13:
Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 73





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1: Cơ cấu đất đai năm 2014 quận Long Biên 55
3.2: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Đức Giang 59
3.3: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Phúc Đồng 59
3.4: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Giang Biên 60
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ thống quản lý
và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi có Hiến pháp năm 1980
đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy
định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi
một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng
bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng
đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này đã hình
thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa,
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy
trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị
trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những

quy dịnh để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa
phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực hiện một số
quyền sử dụng đất không đúng quy định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có
các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất.
Long Biên là quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội được thành lập theo
Nghị định 132/2004/NĐ-CP ngày 01/01/2004 của Chính phủ. Với lợi thế về vị trí
địa lý, điều kiện tự nhiên, quận Long Biên đã và đang có nhiều thuận lợi để phát
triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp của quận phát
triển mạnh. Mô hình sản xuất nông nghiệp đơn thuần đã dần được chuyển dịch
theo hướng nông nghiệp kết hợp khai thác dịch vụ sinh thái.
Quận Long Biên có một vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế,
văn hoá xã hội của Hà Nội và đất nước. Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động
đến nay, quận Long Biên đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt
kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân
ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải
cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân.

Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng.
Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh
giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên, TP Hà Nội”.
1.2 Mục đích của đề tài
Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
quận Long Biên và đề xuất các giải pháp thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ở quận Long Biên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

1.3 Yêu cầu
- Tìm hiểu các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên quan đến
các quyền sử dụng đất.
- Tài liệu thu thập và số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải có cơ sở khoa học và thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc
về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người

trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở
hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản.
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Quyền sử dụng là
quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất
động sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch
và các hình thức khác (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để lại thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu

tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân(chủ sở
hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái
với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản. (Bộ Luật dân sự, 2005).
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di
chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể
pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của
cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn
Đình Bồng và các tác giả, 2005).
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục khẳng

định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí
nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học,
kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng đã
thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu
quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều
7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng
cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta,
quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không
thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai trò
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về

không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà
nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng đất
trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới
các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong
những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất
đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của
Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng;
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại.
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà
phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất
đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những
quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối
tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
1.1.3 Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy có
thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi
người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Mỗi người
dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền
sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách
khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo điều 1 - Luật Đất đai 1993:
“ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi
chung là người sử dụng đất”. (Bộ Luật Dân sự, 2005).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể
phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là một vấn

đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi
ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng
luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện
ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau
tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất
ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở
hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực

hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản
xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có
gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng
với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá
trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu

của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế
chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp
người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh
để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của
họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. (Nguyễn
Đình Bồng, 2006)
1.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, Đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền

kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu
dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hóa. Dưới
đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển :
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải
đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp
đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký
đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là
chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc
được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của
bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất
phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ
quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như
tất cả các cuộc chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm

sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với
một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi
thế chấp.
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ
tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn
xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó
sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một
cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay
cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu
này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai
tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi
vay. Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp
bị vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có
đơn tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu
yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ
được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá
nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán
đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường.
Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải
nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp
chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có
thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

dựa trên giá trị thị trường của tài sản. (Nguyễn Thị Thu Hằng, 2000).
1.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà
nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà
nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và

đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền
sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ
khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải
đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia -
DOLA). (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005).
1.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành
lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua
bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789),
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai
vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ
mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác
vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,

đó là: (1)nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như
không có sở hữu gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc
lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con
đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế độ
đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ trang
chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời
gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế
độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định
chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước
Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của
thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử
dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế
kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất
công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất.
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản
tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy
nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do loại thuế này
là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ. Hàng năm,
các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách