Đánh giá thực trạng và hiệu quả chuyển đổi mục đích dùng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội giai đoạn 2005 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN BÁ NĂNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN BÁ NĂNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích
dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Người thực hiện luận văn
Học viên

Nguyễn Bá Năng


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô Khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học
Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy và truyền đạt những kiến
thức quý giá cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Đặc biệt, tôi xin tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Trần Văn Tuấn đã dành thời
gian để hướng dẫn, góp ý cho tôi trong thời gian thực hiện luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến UBND huyện, Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai đã giúp đỡ tôi
trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu cho việc thực hiện và hoàn thành luận văn.
Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân, đồng nghiệp đã động
viên tinh thần, tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi an tâm, tập trung hoàn thành luận văn
một cách tốt nhất.

Ngày

tháng

năm 2014

Học viên

Nguyễn Bá Năng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ......................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU…………………………………………………………………2

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................... 2
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU CHỦ YẾU PHỤC VỤ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ................... 3
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN ...................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ............................................................................. 4
1.1 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. .................. 4
1.1.1 Công nghiệp hóa, hiện đại hóa......................................................................... 4
1.1.2. Đô thị hoá ...................................................................................................... 6
1.1.3 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong quá trình đô thị hóa ....................................................................................... 11
1.2 Những quy định pháp lý về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp cho mục
đích phi nông nghiệp ở nước ta. .............................................................................. 15
1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa

bàn thành phố Hà Nội. ............................................................................................ 18
1.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang các mục đích phi nông nghiệp......................................................................... 21
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2005 – 2013 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH
OAI ........................................................................................................................... 24
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai ................... 24
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 24
2.1.1.1 Vị trí địa lý .............................................................................................. 24
2.1.1.2 Địa hình địa mạo ................................................................................... 24
2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết ..................................................................................... 24
2.1.1.4 Thủy văn ................................................................................................. 25
2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 25
2.1.1.6 Thực trạng môi trường ............................................................................ 27
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội. ............................................................................. 28
2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.................................. 28
2.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ...............................................................28

2.1.2.3 Thương mại dịch vụ ................................................................................ 32
2.1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ................................................... 33
2.1.2.5 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn....................... 34
2.1.2.6 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ........................................................ 36
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ............. 39
2.2 Khái quát quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ở huyện Thanh Oai và tình
hình biến động sử dụng đất từ 2005 - 2013. ............................................................ 40
2.2.1 Quá trình CNH, đô thị hóa huyện Thanh Oai. ................................................ 40
2.2.1.1 Giai đoạn trước 2008 khi Hà Tây chưa sát nhập và Hà Nội. ................... 40
2.2.1.2 Giai đoạn 2008 – 2013............................................................................ 40

2.2.2 Tình hình biến động mục đích sử dụng đất từ 2005 - 2013. ........................... 41
2.2.2.1 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 ....................................... 41
2.2.2.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2013 ........................................ 51
2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp ở huyện Thanh Oai giai
đoạn 2005 - 2013. ..................................................................................................... 54
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI VÀ ĐỀ XUẤT
MỘT SỐ GIẢI PHÁP.............................................................................................. 56
3.1 Đánh giá chung về hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại
huyện Thanh Oai ..................................................................................................... 56
3.2 Đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của một số
dự án sử dụng đất phi nông nghiệp điển hình ........................................................ 58
3.2.1 Dự án xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B – Cienco 5. .......................... 58
3.2.1.1 Khái quát về dự án .................................................................................. 58
3.2.1.2 Hiệu quả về kinh tế đất ........................................................................... 59
3.2.1.3 Hiệu quả về xã hội .................................................................................. 66
3.2.1.4 Hiệu quả về môi trường .......................................................................... 68
3.2.2 Dự án Cụm công nghiệp Thanh Oai, xã Bích Hòa ......................................... 69
3.2.2.1 Khái quát chung về dự án: ...................................................................... 69
3.2.2.2 Hiệu quả về kinh tế : ............................................................................... 69
3.2.2.3 Hiệu quả về xã hội: ................................................................................. 70
3.2.2.4 Về môi trường: ........................................................................................ 72
3.2.3 Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Oai. ............ 73
3.3 Đề xuất một số giải pháp. .................................................................................. 74
3.3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ................................................................. 74
3.3.2 Giải pháp về quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................... 75
3.3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi nghề, tạo việc làm .......................... 75
3.3.4 Giải pháp về quản lý môi trường ................................................................... 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 77

1. Kết luận ................................................................................................................ 77
2. Kiến nghị .............................................................................................................. 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 80
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 82


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CNH,HĐH – Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
ĐTH – Đô thị hóa
XDCB – xây dựng cơ bản
UBND – Ủy ban nhân dân
GPMB – Giải phóng mặt bằng
TĐC – tái định cư


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Dự báo mức độ đô thị hóa của từng khu vực trên thế giới............................. 8
Hình 1.2. Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam và một số nước giai đoạn 1960 – 2010.......9
Hình 2.1. Biểu đồ tình hình biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn năm
2005 – 2010…………………………………………………..….……………………42
Hình 2.2. Biểu đồ tình hình biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn năm
2010 – 2013…………………………...………………………………………………52
Hình 3.1. Vị trí xây dựng: Khu đô thị Thanh Hà A,B - Cienco 5.................................59
Hình 3.2. Vị trí xây dựng: Cụm công nghiệp Thanh Oai..............................................69


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Biến động sử dụng một số loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2000

– 2010…………………………………………………..……………………………….18
Bảng 2.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm………………….28
Bảng 2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm…………...28
Bảng 2.3. Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp……………………..29
Bảng 2.4. Thống kê diện tích một số cây trồng chính………………………………...30
Bảng 2.5. Tình hình phát triển ngành công nghiệp - xây dựng……………………….31
Bảng 2.6. Hiện trạng diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Thanh Oai…………….33
Bảng 2.7. Biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2005 – 2010……….…41
Bảng 2.8. Biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 – 2013………….51
Bảng 2.9: Thực trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ở huyện
Thanh Oai giai đoạn 2005 – 2013…………………………………………………….55
Bảng 3.1. So sánh biến động giá trị sản xuất các ngành của huyện Thanh Oai năm
2005 và năm 2013…………………………………………………………………….56
Bảng 3.2. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi dự án xây dựng
khu đô thị mới Thanh Hà A, B - Cienco5………………….…………………………59
Bảng 3.3. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kèm theo Quyết định thu hồi đất
của dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5…………………60
Bảng 3.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng tại dự án Đầu tư xây
dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B- Cienco5………………………………………..62
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Thượng, năm 2010………………………………………………….63
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Cự Đà, năm 2011…………………………………………………...65
Bảng 3.7: Thu nhập bình quân của hộ/tháng của các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp tại
xã Cự Khê……………………………………………………………………………..66
Bảng 3.8. Mục đích sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ gia đình tại hai thôn Cự
Đà và thôn Thượng xã Cự Khê………………………………………………………..66
Bảng 3.9: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau khi
thu hồi đất……………………………………………………………………………..67
Bảng 3.10. Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi……………… 68
Bảng 3.11: Thu nhập bình quân của hộ/tháng của các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp tại
xã Bích Hòa……………………………………………………………………….......70

Bảng 3.12. Mục đích sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ gia đình tại xã Bích
Hòa……………………………….…………………………………………………...71
Bảng 3.13: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau khi
thu hồi đất tại xã Bích Hòa……………………………………………………………71


MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là nguồn
vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay.
Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên
này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách khoa
học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa của thành phố Hà Nội và nhất là tại khu
vực ven đô (các huyện thuộc khu vực giáp với ranh giới nội thành) trong những năm
gần đây diễn ra với tốc độ nhanh dẫn đến sự chuyển đổi mục đích một diện tích khá
lớn đất nông nghiệp sang sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Đây là một xu
hướng tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế và
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội cho sự phát triển khu vực ven đô nói riêng và
của thủ đô nói chung. Tuy nhiên thực trạng của sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp đã và đang đặt ra nhiều vấn đề về tính hiệu quả của chuyển đổi cả về mặt
kinh tế, xã hội, môi trường. Cùng với lợi ích kinh tế đất thu được thì Nhà nước đã phải
đối mặt với các vấn đề mất đất sản xuất của người dân, bồi thường giá trị đất và giải
quyết việc làm, an sinh xã hội và tình trạng ô nhiễm môi trường,…
Thanh Oai là một huyện ven đô của thành phố Hà Nội có tổng diện tích đất tự
nhiên 12385,56 ha với 8397,64 ha là đất nông nghiệp. Trong giai đoạn từ năm 2005
đến nay dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã có khoảng 510 ha
đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp.

Mặc dù huyện Thanh Oai đã cố gắng triển khai thực hiện công tác chuyển đổi
mục đích đất nông nghiệp theo các quy định của pháp luật nhưng còn gặp khá nhiều khó
khăn và các vấn đề cần giải quyết trong quá trình chuyển đổi. Hiệu quả sử dụng đất
nông nghiệp sau khi chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp chưa cao và cần có
những đánh giá để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai.

1


Xuất phát từ những vấn đề trên, học viên chọn đề tài "Đánh giá thực trạng và
hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 - 2013”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
+ Làm rõ thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các
mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2005 - 2013.
+ Đánh giá hiệu quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang các mục đích phi nông nghiệp.
+ Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
+ Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đai khu
vực đô thị.
+ Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp.
+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chuyển đổi mục đích đất
nông nghiệp và thực trạng sử dụng đất của một số dự án phát triển công nghiệp, khu
đô thị trên địa bàn huyện Thanh Oai.
+ Đánh giá tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Thanh Oai trong giai đoạn 2005 - 2013.
+ Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của một số dự án sử dụng đất

phi nông nghiệp (công nghiệp, đô thị) trên địa bàn huyện.
+ Làm rõ những tồn tại, hạn chế trong công tác chuyển đổi mục đích đất nông
nghiệp tại các dự án nghiên cứu.
+ Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Về không gian: Địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
+ Về thời gian: 2005 – 2013.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
+ Phương pháp điều tra khảo sát: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu,
số liệu, thông tin cần thiết, điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu.
2


+ Phương pháp thống kê: phân tích thống kê các số liệu về tình hình sử dụng
đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích, tình hình phát triển kinh tế, xã hội và hiện trạng
môi trường các khu vực có đất nông nghiệp bị chuyển đổi mục đích sử dụng.
+ Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất nông nghiệp
do tác động của chuyển đổi mục đích giai đoạn 2005 – 2013 trên địa bàn huyện
Thanh Oai.
+ Phương pháp tổng hợp, phân tích: sử dụng để phân tích, đánh giá hiệu quả
của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
+ Phương pháp chuyên gia: được sử dụng để thu thập các ý kiến chuyên gia về
đề xuất các giải pháp.
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU CHỦ YẾU PHỤC VỤ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003.
- Các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Các số liệu thống kê, báo cáo của huyện Thanh Oai liên quan đến chuyển đổi

mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2013 và tình hình sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện
- Các số liệu điều tra xã hội học.
- Các giáo trình, tài liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN
- Phần I: Mở đầu: nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài.
- Phần II: Nội dung nghiên cứu.
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp
Chương 2: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn
2005 - 2013 trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đánh giá hiệu quả của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
và đề xuất một số giải pháp.
Kết luận
Cuối cùng là tài liệu tham khảo, phần phụ lục.

3


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.1 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
1.1.1 Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) đã trở thành phương thức hữu hiệu
cho quá trình phát triển của mỗi quốc gia. Bất kể ở nơi nào, để phát triển kinh tế - xã
hội thì đều cần thực hiện quá trình CNH-HĐH. Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia khác nhau,
trong các điều kiện khác nhau thì CNH-HĐH cũng có những đặc điểm riêng biệt. Có
nhiều khái niệm CNH-HĐH được đưa ra. Mỗi khái niệm lại có một góc nhìn khác
nhau về vấn đề này.
Nếu tách riêng, theo nghĩa hẹp, công nghiệp hóa được hiểu là quá trình chuyển

dịch từ nền kinh tế trong đó nông nghiệp giữ vai trò chủ đạo sang nền kinh tế công
nghiệp là chủ đạo. Còn theo nghĩa rộng, công nghiệp hóa là quá trình biến đổi xã hội,
từ một xã hội nông nghiệp lạc hậu lên xã hội công nghiệp. Quá trình biến đổi này gắn
liền với quá trình biến đổi kỹ thuật, công nghệ, chủ yếu là gắn với cuộc cách mạng kỹ
thuật. Hay nói cách khác, công nghiệp hóa là quá trình biến đổi lao động thủ công
thành lao động máy móc. Đó là quá trình trang bị kỹ thuật và công nghệ hiện đại cho
nền kinh tế quốc dân [7].
Theo cuốn từ điển Tiếng Việt giải thích thì “Công nghiệp hóa là quá trình nâng
cao tỷ trọng của công nghiệp trong toàn bộ các ngành kinh tế của một vùng kinh tế hay
một nền kinh tế. Đó là tỷ trọng về lao động, về giá trị gia tăng,…” [16]
Theo cách hiểu phổ biến hiện nay thì hiện đại hóa là quá trình thường xuyên
đưa trình độ kỹ thuật và công nghệ sản xuất lên trình độ tiên tiến của thời đại. Công
nghệ mới chính là nguồn gốc, là điều kiện tồn tại, đồng thời là yếu tố then chốt thúc
đẩy hiện đại hóa. Với những công nghệ mới, con người sẽ nâng cao được năng lực của
mình, phát triển ý tưởng mới, thúc đẩy xã hội phát triển. Quá trình hiện đại hóa được
bắt đầu vào thế kỷ XVII cho đến nay vẫn còn chưa kết thúc. Có người chia hiện đại
hóa thành hai giai đoạn: Hiện đại hóa lần thứ nhất tương ứng với công nghiệp hóa cổ
điển và hiện đại hóa lần thứ hai tương ứng với thời kỳ tri thức hóa [7].
Nhìn chung, công nghiệp hóa và hiện đại hóa là hai quá trình vừa nối tiếp, vừa
đan xen nhau, chúng gắn liền với nhau ngay từ đầu và trong suốt các giai đoạn phát
4


triển. Thực chất của quá trình này là sự thay thế kỹ thuật thủ công, lạc hậu thành kỹ
thuật máy móc hiện đại, trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế, nhằm đạt tới năng suất lao
động cao. Đó là quá trình thay đổi căn bản, toàn diện cách thức tổ chức sản xuất, kinh
doanh, hoạt động quản lý trong nền kinh tế, dựa trên sự ứng dụng cao về công nghệ
hiện đại. Trên cơ sở đó tạo điều kiện để thay thế nền văn minh nông nghiệp bằng văn
minh công nghiệp, xây dựng một xã hội hiện đại.
Và trong điều kiện bùng nổ của cách mạng khoa học và công nghệ hiện đại trên

cơ sở thừa kế có chọn lọc những nhận thức của nhân loại về CNH-HĐH, xuất phát từ
tình hình thực tế của nền kinh tế mà Đảng ta đã đưa ra quan niệm về CNH-HĐH:
“CNH-HĐH là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các hoạt động sản xuất kinh
doanh, dịch vụ và quản lí kinh tế - xã hội từ sử dụng lao động thủ công là chính sang
sử dụng một cách phổ biến sức lao động cùng với công nghệ, phương tiện và phương
pháp tiên tiến, hiện đại dựa trên sự phát triển của công nghiệp và tiến bộ khoa học
công nghệ, tạo ra năng suất lao động cao” [2].
Đặc điểm của CNH-HĐH:
- Công nghiệp hóa gắn liền với hiện đại hoá.
CNH-HĐH theo định hướng XHCN gắn với việc phát triển kinh tế tri thức,
thực hiện mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.
Trong sự nghiệp đổi mới, khi thực hiện CNH-HĐH, chúng ta thấy cần và có thể
rút ngắn thời gian bằng những bước nhảy vọt xen lẫn những bước tuần tự. Chính vì
vậy trong Đại Hội Đảng X, Đảng ta đã đề ra chủ trương : “Tranh thủ thời cơ thuận lợi
do bối cảnh quốc tế tạo ra và tiềm năng, lợi thế của nước ta để rút ngắn quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước theo định hướng XHCN gắn với phát triển kinh tế tri
thức, coi kinh tế tri thức là yếu tố quan trọng của nền kinh tế có giá trị gia tăng cao dựa
nhiều vào tri thức, kết hợp việc sử dụng nguồn vốn tri thức của người ViệtNam với tri
thức mới nhất của nhân loại” [2]. Và chủ trương này được kế thừa phát triển tại Đại
hội Đảng lần thứ XI.
- CNH - HĐH trong điều kiện kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước.
Nhà nước phải xây dựng thể chế xã hội và chính sách kinh tế năng động, mở
rộng, khuyến khích sáng tạo và ứng dụng có hiệu quả nhiều tri thức mới. Thúc đẩy
kinh doanh, tác động cho doanh nghiệp phát triển. Phải tạo dựng một nền hành chính
5


có hiệu quả, tránh phiền hà tham nhũng, giảm mạnh các chi phí hành chính, góp phần
tăng sức cạnh tranh. Nhà nước phải nắm bắt được sự tác động khách quan của các quy
luật trong nền kinh tế thị trường để định hướng đúng đắn chiến lược phát triển kinh tế

xã hội.
- CNH, HĐH trong điều kiện toàn cầu hoá kinh tế, vì vậy mở cửa, hội nhập
kinh tế quốc tế là xu hướng tất yếu .
Ngày nay cuộc cách mạng khoa học công nghệ cùng với xu hướng quốc tế hóa
đời sống kinh tế đang tạo ra mối liên hệ và sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các nền kinh tế
của các nước. Do đó việc mở rộng quan hệ kinh tế giữa nước ta với các nước khác trở
thành một tất yếu, tạo điều kiện và khả năng để các nước chậm phát triển tranh thủ
vốn, kinh tế công nghệ, kinh nghiệm tổ chức quản lý… để đẩy mạnh CNH-HĐH đất
nước. Quan hệ kinh tế càng mở rộng và có hiệu quả bao nhiêu thì sự nghiệp CNHHĐH càng thuận lợi và nhanh chóng bấy nhiêu. Chúng ta phải có một đường lối kinh
tế đối ngoại đúng đắn vừa hiệu quả cao, kết hợp sức mạnh dân tộc với sức mạnh thời
đại, vừa giữ vững được độc lập và chủ quyền dân tộc, xây dựng thành công chủ nghĩa
xã hội ở nước ta. Quan hệ kinh tế nước ta với các nước và các tổ chức quốc tế được
mở rộng, việc thực hiện các cam kết về khu vực mậu dịch tự do ASEAN, tổ chức
thương mại thế giới (WTO) và thực hiện các hiệp định hợp tác đa phương. Trong
CNH-HĐH một mặt để hòa vào trình độ phát triển của thế giới, mặt khác vừa giữ gìn
được bản sắc văn hóa của mình, chúng ta cần phát huy các giá trị truyền thống để tiếp
thu những thành quả khoa học công nghệ, tin học hiện đại. Hội nhập trên cơ sở định
hướng với sự lựa chọn, hòa nhập nhưng không hòa tan, lấy bản sắc văn hóa của mình
làm gốc, lấy tiêu chí văn hóa dân tộc làm bộ lọc, lấy cái tiến bộ bổ sung cho những cái
thiếu hụt trong văn hóa truyền thống, tạo thuận lợi cho văn hóa dân tộc phát triển.
1.1.2. Đô thị hoá
Đô thị hoá là một quá trình tất yếu đang diễn ra rộng rãi trên toàn thế giới, đặc
biệt là các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Nền kinh tế càng phát triển thì
quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh.
Khái niệm "đô thị hoá" ngày nay được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khoa học
và kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, trong mỗi một quan điểm tiếp cận thì khái niệm đô
thị hoá lại được hiểu theo một cách khác nhau.

6

Cách hiểu đơn giản nhất và thông dụng nhất về đô thị hóa là sự gia tăng tỉ lệ
dân cư đô thị, sự xuất hiện của các đô thị mới và là sự nâng cao cơ sở hạ tầng của
không gian thành phố [13].
Theo các học giả Mỹ, hiện tượng đô thị hoá còn gọi là “sự phục hưng nông
thôn”. Phát triển đến một lúc nào đó, bằng các chính sách của mình, các chính phủ sẽ
điều chỉnh hướng vào sự phát triển nông thôn. Quá trình này sẽ góp phần san bằng
khoảng cách và chất lượng sống giữa thành thị và nông thôn.
Về mặt bản chất, đô thị hoá gắn liền với quá trình tăng trưởng kinh tế của một
khu vực, một quốc gia. Tuy nhiên tốc độ và đặc điểm của đô thị hoá còn phụ thuộc
vào trình độ phát triển của khu vực hay quốc gia đó. Bản chất của quá trình đô thị
hoá bao gồm:
- Tỷ lệ gia tăng dân số tại các đô thị
- Thu nhập bình quân của cư dân đô thị
- Tốc độ gia tăng thu nhập của các ngành kinh tế - xã hội và GDP
- Chất lượng cơ sở hạ tầng
- Lối sống của cư dân địa phương
- Cấu trúc xã hội và vai trò của các tổ chức xã hội trong khu vực
Đô thị hoá trên thế giới
Quá trình đô thị hoá hiện nay mang tính toàn cầu, nó xuất hiện ở hầu hết các quốc
gia với chế độ xã hội chính trị khác nhau. Đô thị hoá xuất hiện là một quá trình tất yếu
của sự phát triển kinh tế - xã hội của nhân loại. Trong lịch sử loài người đã hình thành
2 kiểu cộng đồng dân cư, dân cư nông thôn và dân cư đô thị. Cộng đồng dân cư đô thị
đã hình thành trong lịch sử với các dạng đô thị như đô thị hành chính, đô thị thương
mại, đô thị sản xuất.
Ở các nước đang phát triển quá trình đô thị hoá tập trung chủ yếu trên bề rộng,
tức là tăng dân số đô thị, tăng số lượng đô thị. Còn ở các nước phát triển thì ngoài việc
mở rộng đô thị để trở thành “ các quốc gia đô thị “, họ còn chú ý phát triển đô thị theo
chiều sâu, tức là nâng cao chất lượng, điều kiện sống của đô thị bằng việc áp dụng
những thành tựu khoa học kỹ thuật hiện đại nhằm thoả mãn nhu cầu ngày một tăng của

dân cư đô thị, làm cho con người có thể sống thoải mái trong một không gian sinh tồn
hết sức hạn chế của đô thị.

7


Hình 1.1: Dự báo mức độ đô thị hóa của từng khu vực trên thế giới
(Nguồn: Ngân hàng phát triển Á châu (ADB),dự báo trong những thập kỷ tới,
quá trình đô thị hóa của một số khu vực trên thế giới)
Ta có thể thấy giai đoạn đầu châu Á có mức độ đô thị hóa là khá thấp (dưới
20%) tuy nhiên đã tăng rất nhanh cho đến nay và được dự báo là sẽ tiếp tục tăng mạnh
cho đến năm 2050. Tuy nhiên, theo ADB, mặc dù tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại
châu Á là điều không thể bàn cãi, song vấn đề lớn nhất đó là quá trình đô thị hóa lại
diễn ra không đều trên toàn châu Á. Trong khi đó tại các khu vực khác trên toàn thế
giới thì vấn đề đô thị hóa lại diễn ra sớm cùng với sự ổn định từ năm 1950 đến nay.
Tại một số các nước đang phát triển do trình độ đô thị hoá là thấp (trừ châu Mỹ
Latinh), tỷ lệ dân cư thành thị ít có tính chất tiêu biểu cho đặc tính của quá trình đô thị
hoá hiện nay. Nguyên nhân chủ yếu là do sự nhập cư quá mức của dân cư nông thôn
vào thành phố cho nên tại các thành phố phải chứa một số lượng lớn hơn mức có thể.
Sự phát triển của các thành phố phải đi đôi với việc phát triển về lối sống, trình độ văn
hoá, công trình kiến trúc... phát triển đô thị hoá mang tính tự phát, thiếu tính quy hoạch
khoa học.
Đô thị hoá tại Việt Nam
Tại Việt Nam, đô thị hoá đặc trưng cho sự bùng nổ về dân số, còn sự phát triển
của công nghiệp tỏ ra yếu kém. Sự gia tăng dân số không dựa trên cơ sở phát triển
công nghiệp và phát triển kinh tế. Mâu thuẫn giữa thành thị và nông thôn trở nên sâu
sắc do sự mất cân đối, do độc quyền trong kinh tế.

8

Đô thị hóa ở Việt Nam nhìn chung tương tự như Trung Quốc, Ấn Độ, và In-đônê-xia cho đến cuối những năm 1970, sau đó chậm lại, trong khi Trung Quốc và In-đônê-xia tiếp tục thúc đẩy đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế. Gần đây, do các cải cách
Đổi Mới và các chính sách công nghiệp hóa theo định hướng xuất khẩu, đô thị hóa ở
Việt Nam bắt đầu tăng tốc.
Xét đến tốc độ đô thị hóa tăng nhanh ở Việt Nam trong thời gian gần đây, Liên
Hợp Quốc dự báo rằng đến năm 2040, dân số đô thị tại Việt Nam sẽ vượt quá dân số
nông thôn (Liên Hợp Quốc, 2008). Nhận thức được tầm quan trọng của những chuyển
đổi đô thị và kinh tế sẽ xảy ra trên diện rộng tại Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra một
Chiến lược phát triển kinh tế xã hội mới cho giai đoạn 2011-2020 với mục tiêu tiếp tục
thúc đẩy công nghiệp hóa và hiện đại hóa, song song với phát triển nhanh và bền vững.
Chiến lược này cũng thúc đẩy sự bình đẳng giữa các nhóm dân cư trong cả nước,
hướng tới một tương lai trong đó công nghiệp đóng vai trò chủ yếu và phát triển theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. Nói tóm lại, trọng tâm của chiến lược là tập trung vào
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kết hợp với phát triển xã hội toàn diện.

Hình 1.2: Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam và một số nước giai đoạn 1960 - 2010
(Nguồn: Các chỉ số Phát triển Thế giới, Ngân hàng Thế giới)
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng với tốc độ nhanh chóng trong
một khoảng thời gian khá dài. Đô thị hoá trở thành hiện tượng diễn ra phổ biến ở hầu
khắp các đô thị Việt Nam.
9


Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là
nguyên nhân chính lôi cuốn một khối lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền
“đất hứa”. Mặt khác những thành phố lớn ngày càng hấp dẫn và lôi cuốn cư dân từ các
đô thị nhỏ hơn cũng như từ các vùng nông thôn nên càng làm cho tình hình thêm phức
tạp (hạ tầng kỹ thuật quá tải; cây xanh, mặt nước, không gian trống hiếm hoi…).
“Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn
liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề

nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển
đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ
máy hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa cũng bao
gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư lối sống, không gian đô
thị, cơ cấu lao động,… [13].
Như vậy đô thị hóa thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu
xã hội với các đặc trưng sau:
- Một là hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ thuật
dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công
nghiệp và dịch vụ.
- Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân cư khu vực, dẫn đến thay
đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội.
- Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân cư thưa) sang sống tập trung
(mật độ dân cư cao).
- Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hoá làng xã
sang văn hoá đô thị, văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp [13].
Đô thị hóa là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp. Dưới góc độ nhìn nhận về
hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao động
trong dân cư. Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hóa là sự thay đổi cơ
cấu thành phần kinh tế – xã hội và lực lượng sản xuất, thể hiện qua sự biến đổi và
chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác.
Quá trình đô thị hóa không chỉ là sự phát triển về quy mô, số lượng, nâng cao
vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần tụ
đô thị mà còn gắn với sự biến đổi sâu sắc về các mặt kinh tế - xã hội của đô thị trên cơ

10


sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và các hoạt
động dịch vụ công cộng,…Quá trình này gắn liền với sự thay đổi cơ cấu và mục đích

sử dụng đất.
1.1.3 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trong quá trình đô thị hóa
Quá trình đô thị hóa ở nước ta có những đặc điểm chủ yếu sau:
- Quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn liền với
CNH - HĐH. CNH là động lực của đô thị hóa, đô thị hóa là điều kiện để gia tăng nhịp
độ và hiệu quả của CNH. Tại các đô thị, nhất là các đô thị lớn, hàng loạt các khu công
nghiệp tập trung, các khu đô thị mới, đường cao tốc, khu liên hợp thể thao, khu vui
chơi giải trí,… xuất hiện ngày càng nhiều. Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ
cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp được đẩy mạnh.
- Công nghiệp hóa, đô thị hóa dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và
chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích
đất nông nghiệp giảm nhanh chóng, chưa cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của
các nghề phi nông nghiệp và dịch vụ. Sự dôi dư về lao động nông nghiệp trong quá
trình đô thị hóa là vấn đề cần quan tâm giải quyết.
- Môi trường đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang có
nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong
khu vực [1].
Đất đô thị với vai trò là địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các
hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát triển KT - XH
đô thị. Tuy nhiên do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc khai thác
tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án sử dụng đất hợp lý để
đảm bảo cho sự phát triển bền vững KT - XH của đô thị.
Quá trình công nghiệp hoá gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội.
Thực hiện quá trình công nghiệp hoá là đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng
đất, từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Hiện nay, đất dành cho nông nghiệp
ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình giao thông, các
nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại, khu vui chơi giải trí... chiếm
đất ngày càng nhiều. Nhưng trong thực tế người dân không phải lúc nào cũng sử dụng

11


đất nông nghiệp một cách hợp lý để đạt hiệu quả sử dụng cao nhất, phục vụ tốt nhất
cuộc sống của mình và cả xã hội.
Trong giai đoạn từ 2006 đến 2011, tuy diện tích đất nông nghiệp của nước ta
có tăng lên nhờ khai hoang, cải tạo phục hóa đất chưa sử dụng, nhưng diện tích đất
lúa vẫn giảm do việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp. Theo
Tổng cục Thống kê, tổng diện tích đất nông nghiệp thời điểm 1-1-2011 là gần 26,21
triệu ha chiếm gần 75% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Chia ra: đất sản xuất
nông nghiệp gần 10,13 triệu ha (38,64%); đất lâm nghiệp gần 15,37 triệu ha
(58,63%); đất nuôi trồng thủy sản gần 690 nghìn ha (2,63%) và đất nông nghiệp khác
26,1 nghìn ha (0,1%).
Năm 2011, tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước tăng 7,6% so với
năm 2006. Trong đó, có hơn 4,12 triệu ha đất trồng lúa, giảm gần 32 nghìn ha (0,76%) so với năm 2006.
Đất lâm nghiệp: 2011 cả nước có gần 15,37 triệu ha đất lâm nghiệp, tăng trên
6,4%.
Đất nuôi trồng thuỷ sản: Vào thời điểm 01/01/2011 cả nước có gần 690 nghìn
ha, giảm 11,8 nghìn ha (-1,7%) so với năm 2006.
Nhận thấy, diện tích đất lúa và đất nuôi trồng thủy sản giảm trong giai đoạn
2006 - 2011, lí do chính là do trong giai đoạn này, đất nước đang đẩy mạnh quá trình
CNH-HĐH và đô thị hóa với sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu đầu tư, cơ cấu sử
dụng đất đai - tài nguyên thiên nhiên, cơ cấu lao động để tạo sự chuyển dịch mạnh về
cơ cấu kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế công nghiệp, dịch vụ. Đất
nông nghiệp chuyển sang mục đích phi nông nghiệp để phục vụ cho phát triển kinh
tế đất nước và chủ yếu để sử dụng vào mục đích phát triển hạ tầng cơ sở, xây dựng
nhà ở, phát triển đô thị, xây dựng các cơ sở sản xuất, xây dựng các khu chế xuất,
công nghiệp....
Hai cực kinh tế chính của Việt Nam là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh phát triển theo hai xu hướng khác nhau, một phần do sự kế thừa hệ thống quản

lý nhà nước cũ. Trong khi miền Nam Việt Nam đi theo các chính sách thị trường tự
do, miền Bắc Việt Nam đi theo mô hình xã hội chủ nghĩa. Mặc dù đặc điểm đô thị hóa
của hai thành phố này có khác nhau nhưng quá trình đô thị hóa theo chiều rộng và

12


chiều sâu ở hai thành phố này đều gắn với việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp
sang các mục đích phi nông nghiệp.
Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong quá trình đô thị hóa.
Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, trong đó có nguồn tài nguyên đất là vấn
đề quan tâm của hầu hết các nước trên thế giới. Cách đây 46 năm, Hội nghị chuyên
viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử dụng hợp lí và bảo vệ
các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra năm 1968 tại Pháp do Liên Hợp Quốc tổ
chức. Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ nào đó một cách hợp lý được xem
xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những thuận lợi về vị trí; b/sự cần thiết thỏa mãn nhu
cầu của một nhóm dân cư nào đó; c/ hiệu quả của những kết quả có thể đưa lại; d/ khả
năng duy trì những kết quả này trong một thời gian dài; e/giá thành của đầu tư; f/ ảnh
hưởng của việc sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt động khác của dân cư. Để sử dụng
hợp lý các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều cần phải có sự phối hợp toàn diện các
mặt kinh tế, xã hội, chính trị,...và phụ thuộc trực tiếp vào nhận thức của xã hội về vấn
đề đó một cách cụ thể [15]. Nhiều nhà nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa cụ thể về sử
dụng hợp lý đất đai: sử dụng hợp lý đất là sự sử dụng phù hợp với lợi ích của nền kinh
tế trong tổng thể, đạt hiệu quả nhất đối với mục đích đặt ra trong khi vẫn đảm bảo tác
động thuận với môi trường xung quanh và bảo vệ một cách hữu hiệu đất đai trong quá
trình khai thác sử dụng [15].
Trong điều kiện ở nước ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn chế
trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của con
người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi trường và
các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Tuy nhiên, mâu

thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra phương án sử dụng đất
hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường, cụ thể phải đạt được 3
yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng mục
tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ.
- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời sống
của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội đô thị.

13


- Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn được ô nhiễm môi trường
hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định
nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới
phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị:
- Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đô thị trong cả nước. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị
xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận.
Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất. Uỷ ban
nhân dân (UBND) các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô thị trong địa phương
mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu
trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi có sự
thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý của cơ quan
quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về quản lý
quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển KT - XH phù hợp với

quy luật phát triển: xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý;
thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phương pháp
quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất đai.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung:
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng
loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng.
Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. UBND cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của đô thị cấp dưới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh [10].

14


1.2 Những quy định pháp lý về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp cho mục
đích phi nông nghiệp ở nước ta.
Theo Điều 36 trong Luật đất đai năm 2003, việc chuyển mục đích sử dụng đất
giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau:
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản.
b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích
khác.
c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất.

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1
Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng
đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân
dân xã nơi có đất;
3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng
theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực
hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;
4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d
và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định sau đây:
- Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối
với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất.

15


- Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ
đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo
giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất
đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng
sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử
dụng đất.
- Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ
đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp
chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường

hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất.
- Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử
dụng đất theo quy định của Chính phủ.
T ại Đ iều 37 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với
cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014. Công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi

16