Thực trạng và một số giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm

Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai
đóng vai trò là môi trường sống của các loài sinh vật, là địa bàn phân bố dân cư,
phát triển kinh tế-xã hội. Đất đai có vai trò quan trọng trong việc tồn tại và phát
triển của con người; nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã
hội. Vì thế, quản lý và sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả là yêu cầu quan trọng
trong quá trình phát triển.
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới tiến lên Xã Hội Chủ Nghĩa, nền
kinh tế phát triển nhanh mạnh với nhiều sự thay đổi kỳ diệu. Đời sống của nhân
dân được cải thiện với mức thu nhập bình quân tăng lên, với thị trường hàng hoá
đa dạng nhiều chủng loại. Nền kinh tế phát triển như vũ bão đi cùng với sự phát
triển của cơ sở hạ tầng, các dự án xây dựng, các khu đô thị tăng lên về cả số
lượng và chất lượng, nhiều quốc lộ được mở thêm, các tuyến đường được nâng
cấp với chất lượng ngày càng cải thiện. Để các dự án có thể đi vào hoạt động
đúng tiến độ thì công tác đền bù giải phóng mặt bằng được chú trọng lên hàng
đầu, đây cũng là vấn đề đang gây ra nhiều bức xúc hiện nay.
Đền bù giải phóng mặt bằng là một công việc phức tạp, nhạy cảm liên
quan đến nhiều vấn đề, tác động tới nhiều mặt của xã hội và cộng đồng dân cư.
Ngày nay, khi mà dân số tăng nhanh nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao đẩy
giá đất lên thì vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng lại càng trở lên nóng bỏng và
cấp thiết. Thực tiễn đã cho thấy công tác đền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện
tiên quyết để có thể thực hiện dự án đúng tiến độ, điều đó cũng có nghĩa là các dự
án sẽ đem lại mức lợi nhuận cao nhất theo dự tính và người dân cũng được đền
bù thoả đáng.
Hiện nay, ở nước ta công tác đền bù, giải phóng mặt bằng vẫn chưa được
thực hiện tốt, gây nhiều bức xúc trong dư luận. Các dự án thường không được
thực hiện đúng tiến độ hoặc không thể đi vào hoạt động do công tác giải phóng

mặt bằng bị chậm trễ so với dự án làm thiệt hại cho chủ đầu tư hoặc là chủ đầu tư
chuyển vốn sang dự án khác có thể đi vào hoạt động ngay. Có nhiều lý do khác
Chuyên đề tốt nghiệp

1

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

nhau để giải thích về sự chậm trễ trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng
thuộc về cả phía các cơ quan chức năng và về phía người dân. Chính phủ đã ban
hành nhiều quy định khác nhau để giải quyết công tác giải phóng mặt bằng như:
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TTBTC ngày 07/12/2004 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Mặc dù Chính phủ và các cơ quan chức
năng đã có nhiều cố gắng để giải quyết nhưng vấn đề về giải phóng mặt bằng
hiện nay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Để có thể nhìn nhận đầy đủ về công
tác đền bù giải phóng mặt bằng ở huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội em thực hiện
đề tài: “ Thực trạng và một số giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ
giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm” nhằm tìm ra những nguyên
nhân gây ra sự chậm trễ, ách tắc và kiến nghị một số giải pháp để đẩy nhanh tiến
độ đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm.
Nghiên cứu đề tài này sẽ giúp em nắm vững hơn về cơ sở lý luận của công
tác bồi thường GPMB. Quá trình nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư GPMB trên địa bàn huyện Từ Liêm qua một số dự án (ví dụ: dự

án xây dựng nhà ở để bán ở thị trấn Cầu Diễn) và đề xuất một số giải pháp, kiến
nghị nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Từ Liêm.
Kết cấu nội dung chuyên đề gồm 3 phần:
Chương I: Cơ sở lý luận của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Chương II: Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa
bàn huyện Từ Liêm.
Chương III: Phương hướng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm.
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này:
- Phương pháp duy vật biện chứng.
- Phương pháp duy vật lịch sử.
- Phương pháp phân tích-tổng hợp.
Chuyên đề tốt nghiệp

2

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp phỏng vấn chuyên gia .
Em xin chân thành cảm ơn Th.s Nguyễn Thắng Trung và các thầy cô trong
khoa Kinh doanh Bất động sản và Quản lý Địa chính đã hướng dẫn em hoàn
thành chuyên đề này.
Em cũng chân thành cảm ơn các anh chị cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Từ Liêm đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trong quá trình

thực tập và thực hiện đề tài này.

Chuyên đề tốt nghiệp

3

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
I. SỰ CẦN THIẾT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG
1. Khái niệm về bồi thường GPMB
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá ở nước ta trong những
năm gần đây diễn ra hết sức mạnh mẽ. Các khu công nghiệp, khu đô thị đua nhau
mọc lên. Quá trình phát triển nhanh chóng kèm theo với nó là những yêu cầu bức
thiết. Một trong đó là công tác GPMB để xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm đường
xá, khu đô thị mới và các khu công nghiệp, khu chế suất… Ta có thể hiểu khái
niệm về GPMB như sau:
GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất
(tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối
tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác trả lại mặt bằng
để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định lại cuộc sống cho
các đối tượng phải di dời.

Bồi thường thiệt hại GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp những tổn
thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà
cửa, vật, kiến trúc công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổn
định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc
gia, lợi ích công cộng. Nhà nước có thể bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền. Bồi
thường thiệt hại bằng tiền được xác định trên cơ sở định giá đất, tài sản trên đất
theo những quy định hướng dẫn của Nhà nước. Bồi thường thiệt hại bằng đất là
việc dung một diện tích đất khác bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi, trả các
chi phí trực tếp cho việc thực hiện tổ chức bồi thường, di chuyển GPMB, xây

Chuyên đề tốt nghiệp

4

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

dựng cơ sở hạ tầng, khu tái định cho những người có đất bị thu hồi trong trường
hợp Nhà nước thu hồi đất mà phải xây dựng khu tái định cư.
2. Sự cần thiết của công tác đền bù giải phóng mặt bằng
Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia việc trưng mua, trưng thu, thu
hồi những khu đất để xây dựng cơ sở hạ tầng king tế như: hệ thống giao thông,
hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ điện; cơ sở hạ tầng xã hội như: trường
học, bệnh viện, trung tâm thể dục thể thao, khu vui trơi giải trí; Cơ sở sản xuất
như: khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất và việc mở rộng đô thị, sắp xếp

lại hệ thống dân cư… là quy luật tất yếu của sự phát triển. Trong quá trình đầu tư
xây dựng các dự án có thu hồi đất , công tác GPMB để tạo địa bàn xây dựng các
công trình là hết sức cần thiết. Tốc độ phát triển càng lớn thì nhu cầu xây dựng
càng cao, GPMB trở thành một yêu cầu, thách thức ngày càng cấp bách đối với
sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả trong lĩnh vực chíng trị, xã
hội trong phạm vi một quốc gia.
2.1. GPMB là yêu cầu tất yếu đối với các dự án đầu tư xây dựng
Do quỹ đất có giới hạn và các yêu cầu của các nền kinh tế, nhu cầu về văn
hoá, xã hội, chúng ta không xây dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ
không có con người. Nhất là đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì việc xây
dựng các công trình trong khu đông dân cư là điều không thể tránh khỏi. Công
tác GPMB trở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một buớc trong các dự án
xây dựng.
Mặt bằng để xây dựng là một yếu tố hết sức quan trọng đối với các dự án
đầu tư xây dựng. Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp
công trình được. Trong trường hợp khu đất đã được giải toả gần hết mà chỉ
vướng một vài hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện GPMB mà chưa chịu di
chuyển, tháo dỡ thì cũng không thi công được.
2.2. Công tác GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai, nhằm sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả hơn

Chuyên đề tốt nghiệp

5

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những phương pháp thống nhất quản
lý đối với toàn bộ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm hiệu
quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước nắm được quỹ đất đai
đến từng loại đất, thực hiện quyền định đoạt với đất đai, bảo đảm pháp lý cho
việc giao đất, có cơ sở để điều chỉnh chính xác đất đai theo hướng sử dụng đất
tiết kiệm, hiệu quả. Đồng thời, Nhà nước dự tính được nguồn ngân sách. Muốn
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý cần phải sử dụng đất vào mục
đích sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Như việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
sản xuất nông nghiệp sang đất có mục đích sử dụng khác như công nghiệp, dịch
vụ thương mại để đáp ứng được nhu cầu của quá trình phát triển. Ở nước ta, phần
lớn diện tích đất nông nghiệp ở gần trung tâm các thành phố lớn, hoặc có vị trí
thuận tiện gần đường quốc lộ đang dần được thay thế vào đó là các khu công
nghiệp, khu chế xuất… việc chuyển đổi mục đích này tạo ra giá trị kinh tế cao
hơn rất nhiều lần so với sản xuất nông nghiệp . Vì vậy, để có được quỹ đất sạch
phục vụ cho các dự án thì công tác GPMB là yếu tố cần thiết không thể thiếu
được trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
GPMB còn cho phép sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai và là công cụ
điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của các tổ chức, cá nhân.
Công tác GPMB là cơ sở để đảm bảo thực hiện chiến lược phát triển kinh
tế và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội đúng hướng.
2.3. Công tác GPMB là yêu cầu khách quan trong quá trình đổi mới
Những năm gần đây, gắn liền quá trình đô thị hoá xây dựng cơ sở hạ tầng,
khu công nghiệp, khu đô thị mới phát triển mạnh mẽ… là việc thu hồi đất, bồi
thường GPMB để phục vụ công việc trên. Hiện tại và trong thời gian tới, thủ đô
Hà Nội cùng với cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư, đô thị hoá cao, với hàng
loạt dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo nút giao thông, xây dựng các
tuyến đường mới, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng khu đô thị
mới, phát triển nhà… Thực hiện tốt công tác GPMB chính là đã góp phần đảm

bảo nhịp độ đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới.
Chuyên đề tốt nghiệp

6

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng, đặc biệt là sự
tăng lên nhanh chóng của dân số đô thị do sự di dân cơ học từ nông thôn ra thành
phố, sự chia tách hộ. Cùng với sự phát triển thì đời sống của người dân ngày một
nâng cao, do đó, phát sinh nhu cầu cần có nhà rộng rãi tiện nghi hơn là điều tất
yếu. Điều này, đòi hỏi phải đáp ứng một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà
cũng như các nhu cầu khác kéo theo như các khu vui trơi giải trí, trường học,
bệnh viện, công viên… Vì vậy, thực hiện công tác GPMB nhằm tạo ra quỹ đất để
xây dựng các công trình đó.
Cùng với sự phát triển đó, hệ thống giao thông cũng cần được đầu tư xây
dựng mới và mở rộng, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hoá…
II. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC GPMB
1. Bản chất của GPMB
1.1. Đối tượng GPMB đa dạng phức tạp
Đối với mỗi dự án có có sử dụng đất được thực hiện trên một vùng hay
một mảnh đất nhất định với mỗi đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội khác nhau. Nếu
là khu trung tâm đông dân cư thì việc thu hồi đất gặp rất khó khăn vì các hộ gia
đình bị mất nhà cửa, phải di chuyển đến một nơi ở mới (hoàn toàn xa lạ) để sinh
sống và về giá đền bù giữa các dự án cũng khác nhau.

1.2. Giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố
đô thị
Các dự án phục vụ kinh tế như xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất…
thường tập trung ở bên ngoài thành phố và lấy đất sản xuất nông nghiệp để làm
mặt bằng xây dựng. Còn các dự án được thực hiện trong các khu dân cư đông đúc
thường phát triển cơ sở hạ tầng, mà chủ yếu là mở rộng đường giao thông trong
thành phố. Khi thực hiện các dự án mở đường, một số hộ gia đình ở ngay sát mặt
đường cũ sẽ mất hết hoặc một phần đất. Trong trường hợp còn đất, họ thường tận
dụng để xây nhà, kiốt để kinh doanh. Hình thế này trông rất xấu, như kiến trúc
lôm côm nhà thụt ra, nhà thụt vào, chiều ngang quá hẹp hay chiều sâu quá ít (ví
dụ như ở Ngã tư sở sau khi GPMB xong những hộ còn lại đất với diện tích rất
Chuyên đề tốt nghiệp

7

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

nhỏ bé, bề ngang dài chỉ khoảng 2m, họ tiếp tục xây dựng nhà 4; 5 tầng )… Tuy
được trang trí hiện đại nhưng vẫn ảnh hưởng tới bộ mặt mỹ quan đô thị.
1.3. GPMB tạo ra mức sinh lợi cao hơn cho đất khu vực xung quanh
Công tác GPMB các dự án có sử dụng đất, đặc biệt là các dự án phát triển
cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị thường làm cho giá đất đai ở các khu vực xung
quanh tăng lên giá rất cao. Sau khi có một con đường mới mở ra, nghiễm nhiên
những hộ gia đình ở bên trong nay lại trở thành có đất mặt đường với giá đất cao
hơn rất nhiều lần. Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rất khó, đã có nhiều ý

kiến cho rằng khi thu hồi đất để làm đường nên lấy thêm vào 20-25m lưu thông
và phần đất này Nhà nước nên cho thuê hoặc đấu giá để thu hồi lại phần lợi
nhuận này vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đó vẫn là vấn đề nan giải mà các
cấp chính quyền vẫn chưa tìm ra gải pháp thích hợp nhất.
1.4. GPMB đòi hỏi một lượng vốn lớn
Chúng ta đều biết rằng GPMB liên quan đến việc thu hồi đất và bồi thường
thiệt hại về đất và tài sản trên đất trong khi đó giá cả đất đai, Bất động sản trên
thị trường tự do hiện nay rất cao (có lô đất chỉ vài chục m2 mà lên tới hàng tỷ
đồng Việt Nam). Mà công tác GPMB thu hồi một diện tích đất rất lớn, có dự án
thu hồi tới vài ha, vì thế số tiền bồi thường là rất lớn cho dù giá đất bồi thường
tình theo khung giá quy định của Nhà nước.
2. Căn cứ pháp lý của công tác GPMB
2.1. Quy định của Chính phủ
Chính sách pháp luật đất đai của nhà nước ta thay đổi qua các thời kỳ
nhằm theo xu hướng ngày càng cởi mở, đảm bảo lợi cho người sử dụng đất.
Nghị định 201/1980/NĐ-CP ngày 17-1-1980 của Hội đồng Chính phủ quy
định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng
đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên
đất, trường hợp cần có đất sử dụng thì được cấp đất khác.
Hiến pháp năm 1980 được quốc hội thông qua ngày 18-12-1980 quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Pháp luật đất đai thời kỳ nàu quy định người sử
Chuyên đề tốt nghiệp

8

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

dụng đất đai chỉ được bồi thường tài sản trên đất hi nhà nước thu hồi và được áp
dụng theo nghị định số 201/CP ngày 1-7-1980.
Năm 1988, luật đất đai ra đời và có hiệu lực thi hành đã quy định người sử
dụng đất bị thu hồi phục vụ nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được bồi
thường thiệt hại thực tế ( công đầu tư, cải tạo tài sản trên đất ) và được giao đất
khác.
Hiến pháp năm 1992, quy định đất đai thuộc sở hữư toàn dân do NHà nước
thống nhất quản lý. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, luật đất đai năm 1993 đước
ban hành thay thế Luật đất đai năm 1988. Từ khi có luật đất đai năm 1993 và qua
các lần sửa đổi năm 1998, năm 2001, pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới quan
trọng. Lúc này, Nhà nước đã xác định giá đất để tính các loại thuế và bồi thưồng
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, … Nhà nước đã ban
hành khung giá các loại đất. Như vậy nhìn một cách xuyên suốt về chính sách đất
đai thì càng ngày Nhà nước càng giao quyền cho người sử dụng đất và đất đai đã
có giá.
Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17-8-1994 quy định về bồi thường thiệt
hại khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài
sản trên đất, giá đất áp dụng theo quy định tại nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày
17-8-1994 quy định về khung giá các loại đất . Khi Nghị định 22/1998/NĐ-CP ra
đời quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế nghị định
90/1994/NĐ-CP ngày 17-8-1994 đã quy định hệ số K cùng giá đất theo nghị định
87/CP để tính giá bồi thường cho phù hợp với thực tế; xác định mức bồi thường
cho người có đất bị thu hồi với giá trị bồi thường lớn hơn. Tuy vậy, việc thực
hiện đã gặp rất nhiều khó khăn.
Trước tình hình trên, Luật đất đai 2003 đã ra đời và Chính phủ đã ban hành
5 Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, Trong đó có 2 Nghị định lien quan

đến vấn đề bồi thường thiệt hại GPMB, đó là Nghị định 197/NĐ-CP ngày 3-12Chuyên đề tốt nghiệp

9

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

2004 về bồi thường thiệt, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế
Nghị định 22/1998/NĐ-CP cũ; Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về
phương pháp giá đất và khung giá giá đất các loại thay thế nghị định
87/1994/NĐ-CP ngày 17-8-1994 quy định khung giá các loại đất.
Kế thừa những quy định của lật đất đai 1993, Điều 39 Luật đất đai năm
2003 quy định việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Theo điều 39, Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất để dử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp
đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và các dự án
đầu tư lớn khác theo quy định của Chính phủ.
Luật đất đai lần này bổ sung thêm trường hợp thu hồi đất được nhà nước
giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng (bỏ hoang) trong
thời hạn 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ nghi
trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa không được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Điều này đã cho phép
nâng cao tính khả thi của việc thi hành luật và góp phần khắc phục tình trạng đầu
cơ.
Theo quy định của luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu hồi đất của người
sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy
định tại Điều 50 của luật đất đai năm 2003 thì được bồi thường, trừ các trường
hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm
b, c, d, đ khoản 1 điều 43 Luật đất đai 2003. Thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc Gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
là trường hợp duy nhất được nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Việc thu hồi đất trong trường hợp này xuất phát từ mục đích của Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Để tránh trường hợp Nhà
nước thu hồi đất theo ý chí chủ quan, Luật đất đai 2003 quy định rõ về trình tự
thủ tục và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thu hồi
Chuyên đề tốt nghiệp

10

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

đất tại Điều 39, 40; Đồng thời Điều 42 Luật đất đai 2003 quy định cụ thể việc bồi
thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
2.2. Quy định của thành phố Hà Nội
* Các văn bản chính sách bồi thường thiệt hại trước khi có Luật đất đai
2003
Theo Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ban
hành quy định thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công

cộng. Về khung giá các loại đất, Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12-9-1997 của
UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định
87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất. Thêm
vào đó, để tạo được sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực trong công tác GPMB
thực hiện các dự án đầu tư, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, ổn định kinh tế
xã hội thủ đô, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 72/2001/QĐUB ngày 17-9-2001 quy định về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Để tiếp tục hoàn chỉnh chính sách về GPMB, UBND thành phố đã ban
hành quyết định 99/QĐ-UB ngày 21-8-2003 về việc điều chỉnh bổ sung một số
điều tại quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30-6-1998 của UBND thành phố Hà
Nội quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội. và cũng ngày 21-8-2003, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Lê
Quý Đôn đã ký quyết định số 100/QĐ-UB ngày 21-8-2003 về việc: điều chỉnh bổ
sung một số điều tại quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17-9-2001 của UBND
Hà Nội.
Ta có thể thấy, thành phố Hà Nội luôn quan tâm đến công tác GPMB. Các
quy định liên quan đến công tác GPMB luôn được điều chỉnh, bổ sung sao cho
phù hợp với điều kiện thực tế. Điều đó đã giúp cho công tác GPMB ở thành phố
Hà Nội đạt kết quả tốt trong thời gian qua.
Chuyên đề tốt nghiệp

11

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

* Các Văn bản pháp lý sau khi có Luật đất đai 2003
Căn cứ Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ngày 1/2/2005 UBND
thành phố Hà Nội ban hành Quyết định 26/2005/QĐ-UB quy định về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Theo điều 2 của Quyết định 26/2005/QĐ-UB tất cả các Quyết định trước đây đã
ban hành có các điều khoản trái với Quyết định này đều bị bãi bỏ, không còn hiệu
lực.
Căn cứ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại, ngày 29/12/2004 UBND
thành phố Hà Nội ban hành Quyết định 199/2004/QĐ-UB quy định về việc ban
hành các loại giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định này thay thế cho
Quyết định số 3519/1997/QĐ-UB của thành phố Hà Nội ban hành ngày
12/09/1997.
3. Vấn đề thu hồi đất và bồi thường GPMB
3.1. Vấn đề về các loại đất khi GPMB
Theo Điều 36 nghị định 181/2004/NĐ-CP:
* Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm các loại sau:
Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh.
Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất.
Sử dụng đất để xây dựng trụ sởcủa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao.
Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích
kinh doanh như: trường học, bệnh viện, công viên, sân vận động …
Sử dụng đất để chỉnh trang phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn
Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo
Chuyên đề tốt nghiệp

12

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
* Đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp sau:
Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại điều 90 của
luật đất đai năm 2003, khu công nghệ cao quy định tại điều 91 của luật đất đai
2003, khu kinh tế quy định tại điều 92 của luật đất đai 2003.
Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du
lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu
tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Sử dụng để thực hiện các dự án đầu tưcó nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính
thức (ODA).
Sử dụng để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép
đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
3.2. Đối tượng phải bồi thường thiệt hại
Tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để sự dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc
gia lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
3.3. Đối tượng được bồi thường thiệt hại

Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đang sử
dụng đất mà đất đai bị thu hồi có đủ điều kiện về quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản một cách hợp pháp.
Người bị thu hồi, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi được bồi
thường đất, tài sản hoặc được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Nghị
định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-1-2004.
Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để
sử dụng vào các mục đích tại khoản 1 điều 1 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
Chuyên đề tốt nghiệp

13

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

29/10/2004 tự nguyện hiến tặng một phần hoặn toàn bộ đất, tài sản cho Nhà
Nước.
3.4. Tái định cư
Người sử dụng đất khi Nhà Nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định
197/2004/NĐ-CP mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một
trong những hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
3.5. Bồi thường, hỗ trợ

Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ quy định về
việc bồi thường, hỗ trợ:
- Bồi thường, hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị Nhà nước thu hồi.
- Bồi thường, hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu
tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.
4. Căn cứ xác định giá bồi thường GPMB
Trước khi có luật đất đai thì căn cứ xác định giá bồi thường theo Nghị định
22/1998/NĐ-CP quy định giá đất để tính bồi thường thiệt hại do Chủ tịch UBND
tỉnh, thành phố trược thuộc Trung ương quyết định cho từng dự án. Giá đất bồi
thường được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định
của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với
khả năng sinh lợi của từng mảnh đất.
Những quy định của Nghị định 87/1994/NĐ-CP 17/08/1994 về khung giá
đất vẫn còn nhiều bất cập và theo quá trình phát triển nó đã không còn phù hợp.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định
giá đất và khung giá đất các loại đã ra đời khắc phục những thiếu sót của Nghị
định 87/1994/NĐ-CP.

Chuyên đề tốt nghiệp

14

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 khung giá đất đã cao
lên rất nhiều và đúng với thực tế hơn. Khung giá đất ở tại nông thôn: cao nhất là
1.250.000 đồng/m2, thấp nhất là 2500 đồng/m2. Giá đất ở tại đô thị: giá tối đa là
67.500.00 đồng/m2, giá tổi thiểu là 30.000 đồng/m2.
5. Trình tự, thủ tục GPMB
Căn cứ Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 UBND thành phố Hà
Nội đã ban hành Quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005. Nội dung Quyết
định quy định về trình tự, thủ tục GPMB:
Lập hồ sơ thực hiện bồi thường, hỗ
trợ tái và định cư
Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
Điều tra xác lập số liệu về đất đai, tài
sản để làm cơ sở lập phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư
Lập, thẩm định và phê duyệt phương
án bồi thường, và hỗ trợ tái định cư
Tổ chức thực hiện phương án bồi
thường thiệt hại, tái định cư được phê
duyệt
Bàn giao đất cho chủ đầu tư hoặc đơn
vị giao đất

Chuyên đề tốt nghiệp

15

Đỗ Xuân Bảo

Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

1/. Lập hồ sơ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Khi nhận được quyết định về thu hồi đất, cho thuê đất hoặc quyết định giao
nhiệm vụ chuẩn bị mặt bằng để xây dựng công trình cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị tổ chức thực hiện công tác
bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến UBND quận, huyện nơi có đất bị thu hồi; đồng
thời báo cáo thường trực Ban chỉ đạo GPMB thành phố để tổng hợp theo dõi.
2/. Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.\\
- Trong thời hạn không quá 05 ngày sau khi nhận được hồ sơ của chủ đầu
tư, UBND quận, huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, và
tái định cư cho dự án; đồng thời giao nhiệm vụ cho các cơ quan, đơn vị có liên
quan.
- Trong thời hạn không quá 10 ngày sau khi thành lập Hội đồng bồi thường
hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm trình chủ tịch UBND quận huyện phê chuẩn
kế hoạch GPMB cho đơn vị được giao đất, trong đó bao gồm cả nội dung về áp
dụng chính sách giá đất tính bồi thường thiệt hại, giá bồi thường, hỗ trợ về tài
sản, cây cối, hoa màu… theo quy định.
- Trong thời gian không quá 03 ngày sau khi nhận được hồ sơ, Chủ tịch
UBND quận, huyện có trách nhiệm phê duyệt kế hoạch GPMB… đồng thời báo
cáo UBND thành phố và thường trực ban chỉ đạo GPMB thành phố để tổng hợp,
chỉ đạo.
- Các cơ sở pháp lý để thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
các chính sách áp dụng được niêm yết công khai trong suốt thời gian thực hiện tại
nơi làm việc của hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trụ sở của UBND
phường, xã, thị trấn nơi thu hồi đất. Trong thời gian niêm yết, Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và UBND phường, xã, thị trận phân công cán bộ thu
thập ý kiến đóng góp, phản ánh của tổ chức, cá nhân.

3/. Điều tra xác lập số liệu về đất đai, tài sản để làm cơ sở lập phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.

Chuyên đề tốt nghiệp

16

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

- Căn cứ kế hoạch GPMB được UBND quận, huyện phê duyệt chậm nhất
sau 3 ngày, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chủ đầu tư phối hợp với
UBND phường, xã, thị trấn tổ chức họp với các cá nhân, tổ chức sử dụng nằm
trong phạm vi dự án để phổ biến các văn bản chính sách liên quan đến bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và hướng dẫn kê khai.
- Trong thời gian không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được các tờ khai, các
tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi đất phải kê khai và nộp lại các tờ khai cho Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận, huyện.
- Điều tra, xác nhận hồ sơ làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
4/. Lập thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Căn cứ kế hoạch thực hiện, các biên bản điều tra, kê khai và xác nhận hồ
sơ Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư công khai dự thảo phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở UBND phường, xã, thị trấn: đồng thời
gởi tới người sử dụng nhà, đất bị thu hồi để kiểm tra, góp ý kiến trong thời hạn

03 ngày.
- Sau khi thực hiện công khai phương án tại trụ sở UBND phường, xã, thị
trấn và đến từng chủ sử dụng đất, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận,
huyện hoàn thiện các phương án chi tiết và tổ chức thẩm định.
- Sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, UBND
quận, huyện chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chủ đầu tư tổ chức
công khai phương án, tiến độ thực hiện.
5/. Tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được phê
duyệt.
- Trong thời gian không quá 03 ngày sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư được phê duyệt, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ
chức được giao đất có trách nhiệm thông báo công khai tại trụ sở UBND phường,

Chuyên đề tốt nghiệp

17

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

xã, thị trấn, trên hệ thống truyền thông về phương án cho các tổ chức, cá nhân bị
thu hồi đất và thời gian nhận tiền, giao nhà, đất, tái định cư.
- Tổ chức được giao đất phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và UBND phường, xã, thị trấn tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư thường, hỗ trợ đến từng đối tượng.
- Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và nhận nhà tái định cư, người sử

dụng đất có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định.
- UBND phường, xã, thị trấn nơi tái định cư và các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền có trách nhiệm giải quyết các thủ tục hành chính theo quy định để
các đối tượng tái định cư ổn định cuộc sống và sinh hoạt.
6/. Bàn giao đất cho chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao đất.
- Sau khi hoàn thành công tác GPMB, chậm nhất thời hạn 03 ngày Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổ chức việc bàn giao trên cho chủ đầu tư.
III. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG GPMB
1. Bồi thường thiệt hại về đất
1.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất
Căn cứ điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004:
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại điều 8 của
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 thì được bồi thường; trường hợp
không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc
trung trực thuộc Trung ương ( sau đây gọi chung là uỷ ban nhân dân cấp tỉnh)
xem xét để hỗ trợ.
Người bị thi hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng. Nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng quyền giá trị sử dụng đất theo thời điểm có
quyết định thu hồi. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng
nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng
tiền.

Chuyên đề tốt nghiệp

18

Đỗ Xuân Bảo

Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
mà chưa được thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo qui
định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào
số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của
Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
1.2. Điều kiện được bồi thường thiệt hại về đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi
thường:
a/ Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai.
b/ Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
c/ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND phường, thị
trấn xác nhận không tranh chấp mà có một trong các loại giât\ý tờ sau đây:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt
nam dân chủ công hoàm Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hoà Miền Nam
Việt Nam và Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan có thẩm
quyền Nhà nước cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ điạ chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho QSD đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
-Giấy tờ chuyển nhượng QSD đất, mua bán nhà gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày
15/10/1993.

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá đất ở, mua nhà gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật.

Chuyên đề tốt nghiệp

19

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
d/ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 mà
trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng đất
có chữ ký của các ban liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất
chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật, nay
được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp.
e/ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trựvc tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi , hải đảo, nay
được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp.
f/ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1, 2, 3 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/13/2004 nhưng đất
nay đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã

xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
g/ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
toà án nhân dân, quyết định thi hành án củat cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết trang chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành.
h/ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy quy định
tại khoản 1, 2, 3 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 nhưng đất
đai đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm quyết định thu hồi đất mà
tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ
công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, căm mốc;
không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi
xác nhận đó không có tranh chấp.

Chuyên đề tốt nghiệp

20

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

i/ Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước,
nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình cá nhân đó vẫn sử
dụng.
k/ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am
từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử

dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
l/ Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã được nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Đất sử dụng hợp pháp có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
1.3. Bồi thường thiệt hại, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi
được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Đất nông nghiệp xen kẽ cung khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở
trong khu dân cư ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích
sử dụng , còn được hỗ trợ bằng tiền giá tính hỗ trợ từ 20 – 50% giá đất ở liền kề (
Vấn đề này Nghị định 22/1998/NĐ-CP chưa quy định ró nên mỗi nơi áp dụng
một chính sách khác nhau, dẫn đến khâu bồi thường người dân bị thu hồi có
nhiều thắc mắc).
Nếu bồi thường bằng việc giao đất mới có giá trị thấp hơn giá trị đất thu
hồi thì ngoài việc giao đất mới bị thu hồi còn được bồi thường phần giá trị chênh
lệch; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá trị cao hơn đất bị thu
hồi thương tương ứng với với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi.

Chuyên đề tốt nghiệp

21

Đỗ Xuân Bảo

Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn
mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai
hoang theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì được
bồi thường, còn lại những trường hợp khác không được bồi thường về đất chỉ
được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ( không bao gồm rừng
đặc dụng, rừng phòng hộ) của nông dân, lâm trường quốc doanh khi nhà nước
thu hồi thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường về chi phí đầu
tư vào đất còn lại và được hỗ trợ.
1.4. Bồi thường với đất phi nông nghiệp là đất ở
Theo điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004
Đất là mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi công nghiệp của
gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài
hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, khi nhà nước thu hồi được bồi thường theo
đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi công nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất
được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà
nước hoặc do UBND xã cấp cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi
chi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
1.5. Bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 thì:
Người sử dụng đất ở khi nhà thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi
thường bằng giao đất ở mới tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề
Nghị của người có đất bị thu hồi.

Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất
bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương.
2. Bồi thường thiệt hại về tài sản
Chuyên đề tốt nghiệp

22

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

2.1. Nguyên tắc bồi thường tài sản
Theo điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 quy định:
- Bồi thường thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây
trồng vật nuôi và các tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt
hại thì được bồi thường.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó
không thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi
thường hoặc hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
xây dựng thì không được bồi thường.
- Nhà, công trình gắn liền với đất xâu\y dựng sau ngày 1/7/2004 mà tại
thời điểm xây dựng trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì không được bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi được
công bố thì không được bồi thường.

2.2. Bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng trên đất
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà công trình có kỹ thuật tương đương do
Bộ xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo
diện tích xây dựng nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công
trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ.
Theo quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND thành phố
Hà Nội, nhà công trình xây dựng không thuộc đối tượng quy định trên thì được
bồi thường theo mức sau:
Mức bồi thường

= Giá trị có của nhà, + (Giá trị xây mới-Giá trị
công trình

Chuyên đề tốt nghiệp

23

hiện có) x 60%

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Giá trị hiện có của công = Giá trị xây mới

Địa chính 46

x Tỷ lệ còn lại

trình
Giá trị xây mới

= Đơn giá chuẩn xây x
mới

Tổng diện tích công
trình

Đối với nhà, công trình cắt xén mà ảnh hưởng đến kết cấu và sự an toàn
của nhà, công trình mà phải dỡ bỏ toàn bộ thì được bồi thường cho toàn bộ nhà,
công trình đó theo quy định.
2.3. Bồi thường di chuyển mồ mả
Đối với việc chuyển mồ mả, mức tiền bồi thường được tính cho chi phí về
đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng và các chi phí hợp lý khác có liên quan
trực tiếp. UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với tập
quán và thực tế tại địa phương.
Trường hợp Thành phố (Hà Nội) có quỹ đất để bố trí di chuyển mồ mả thì
chủ hộ được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí
hợp lý khác có liên quan trực tiếp như sau:
Mộ đất: 1.200.000 đồng/ mộ
Mộ xây: 1.500.000 đồng/ mộ
Đối với mộ vô chủ, chủ đầu tư có trách nhiệm di chuyển về nghĩa trang
theo quy hoạch Thành phố, được thanh toán theo hợp đồng cà mức giá quy định
hiện hành trên địa bàn thành phố Hà Nội….
2.4. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
- Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng
của vụ thu hoạch đó. Giá trị của vụ thi hoạch được tính theo năng suất của vụ cao
nhất trong ba năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trị

trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
- Mức bồi thường với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn
cây ( không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời
điểm thu hồi đất.
Chuyên đề tốt nghiệp

24

Đỗ Xuân Bảo


Khoa Kinh doanh BĐS và Quản lý Địa chính

Địa chính 46

- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di
chuyển, và phải trồng lại.
- Cây trồng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, cây rừng tự nhiên giao
cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo
giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây ….
3. Các chính sách hỗ trợ
- Đây là sự hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở trong
thời gian đầu ổn định đời sống và hỗ trợ đào tạo cho nông nghiệp chuyển sang
nghề khác.
3.1. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP chỉ áp dụng hỗ trợ ổn định đời sống đối
với người phải di chuyển chỗ ở (Điều 26). Những người bị thu hồi hết đất sản
nhưng không di dời chổ ở thì không đề cập đến hỗ trợ ổn định đời sống. Tuy
nhiên trong thực tế, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã thực hiện hỗ trợ cho

cả nhiều người không di chuyển chỗ ở nhưng không còn đất sản xuất do bị thu
hồi. Để khắc phục những tồn tại trên Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004
đã quy định như sau:
Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi
trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống
trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chổ ở và trong 6 tháng nếu phải
di chuyển chổ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 12 tháng.
Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/ 01 tháng tương ứng với 30 kg gạo tính
theo thời giá trung bình tại địa phương. Mức hỗ trợ này quá thấp, không đảm bảo
đời sống hàng ngày cho người dân đặc biệt là ở đô thị.
Theo khoản 2 và 3 điều 20 quyết định 26/2005/QĐ-UB:
Đối với các hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống 25.000 đồng/m2.
Chuyên đề tốt nghiệp

25

Đỗ Xuân Bảo