Quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển ở Nam Trung Bộ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRỊNH TIẾN DŨNG

QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ
VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ

LUẬN ÁN TIẾN SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội, 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRỊNH TIẾN DŨNG

QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN KHU NHÀ Ở
CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ
VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
MÃ SỐ: 62.58.01.06

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. PGS.TS PHẠM TRỌNG MẠNH
2. PGS.TS PHẠM TRỌNG THUẬT

Hà Nội, 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, năm 2015
Tác giả luận án

Trịnh Tiến Dũng


I

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục

I

Bảng các chữ viết tắt

V

Danh mục Hình vẽ - Bảng biểu

VI

MỞ ĐẦU

IX

1. Lý do chọn đề tài

IX

2. Mục đích nghiên cứu

XI

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

XI

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

XI

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

XIII

6. Những đóng góp mới của luận án

XIII

7 Cấu trúc luận án

VIV

8 Các khái niệm

XV

CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VEN

BIỂN NAM TRUNG BỘ .................................................................................................
1
1.1 Tình hình quy hoạch, xây dựng phát triển KCN tại Việt Nam và

khu vực Nam Trung bộ......................................................................................................
1

1.1.1 Tình hình phát triển KCN tại Việt Nam ...............................................................
1

1.1.2 Tình hình phát triển KCN ven biển Nam Trung bộ ..............................................
4
1.2 Thực trạng công tác quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công

nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ ....................................................................
8

1.2.1 Thực trạng phát triển ...........................................................................................
8

1.2.2 Đánh giá thực trạng quản lý phát triển .................................................................
16
1.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu về quản lý phát triển nhà ở


II

công nhân KCN .........................................................................................................
18

1.3.1 Các đề tài nghiên cứu khoa học ...........................................................................
18

1.3.2 Các Hội thảo và bài báo khoa học ........................................................................
22
1.4 Những vấn đề tồn tại trong quản lý phát triển nhà ở công nhân khu

công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ ............................................................
25

1.4.1 Quản lý quy hoạch, kiến trúc, trật tự xây dựng ...................................................
26

1.4.2 Quản lý hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội .........................................................
29

1.4.3 Quản lý môi trƣờng .............................................................................................
30

1.4.4 Cơ chế chính sách phát triển nhà ở công nhân KCN ............................................
30

1.4.5 Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý phát triển ............................................
31

1.4.6 Bộ máy quản lý phát triển ....................................................................................
32
CHƢƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VEN BIỂN

NAM TRUNG BỘ ...........................................................................................................
34

2.1 Cơ sở lý thuyết quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN ...........................................
34

2.1.1 Quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN ............................................................
34

2.1.2 Chính sách quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN ..........................................
41

2.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN ....................................
46
2.2.1 Văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân của Trung ƣơng

46

2.2.2 Văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân của địa phƣơng ...............................
49
2.3 Định hƣớng quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN tại các đô thị

50
ven biển Nam Trung bộ .....................................................................................................
2.4 Các yếu tố tác động đến quản lý phát triển nhà ở công nhân khu

công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ ............................................................
54

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, Văn hóa - Xã hội ...................................................................
54

2.4.2 Điều kiện kinh tế, Lao động – việc làm................................................................
56
2.4.3 Số lƣợng công nhân tại các KCN

60


III

2.4.4 Trình độ - Thu nhập của công nhân KCN

61

2.4.5 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công nhân KCN

62

2.4.6 Nhu cầu nhà ở của công nhân khu công nghiệp

63

2.5 Kinh nghiệm quản lý phát triển khu nhà ở cho công nhân khu

66
công nghiệp tại một số nƣớc trên thế giới và ở Việt Nam .........................................

2.5.1 Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công

66
nghiệp tại một số nƣớc trên thế giới .....................................................................

2.5.2 Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân tại Việt Nam ............................
72
CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN KHU NHÀ Ở
CÔNG NHÂN KCN TẠI CÁC ĐÔ THỊ VEN BIỂN NAM TRUNG

BỘ.....................................................................................................................................
87
3.1 Quan điểm và các nguyên tắc quản lý phát triển nhà ở công nhân

87
khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ ..............................................

3.1.1 Quan điểm quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN ...........................................

87

3.1.2 Nguyên tắc quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN ..........................................
90

3.2 Giải pháp quản lý phát triển .........................................................................................
91

3.2.1 Quản lý quy hoạch và kiến trúc cảnh quan ...........................................................
91

3.2.2 Quản lý trật tự xây dựng ......................................................................................
98
3.2.3 Quản lý phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội .......................................................................................................................
103
3.2.4 Quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội .......................................................................................................................
109

3.3 Giải pháp về chính sách phát triển ..............................................................................
120

3.4 Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý phát triển ................................................................
126

3.5 Quản lý xã hội với sự tham gia của cộng đồng ............................................................
133

3.6 Bàn luận kết quả nghiên cứu........................................................................................
139
3.6.1 Bàn luận về khả năng và điều kiện áp dụng các mô hình

139


IV

quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN tại các đô thị ven

biển Nam Trung bộ ..............................................................................................
3.6.2 Bàn luận về việc thực hiện các giải pháp quản lý phát triển

nhà ở công nhân KCN tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ...............................
140

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................................................
147

KẾT LUẬN .................................................................................................................
147

KIẾN NGHỊ ............................................................................................................................................
149
CÁC BÀI BÁO KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ

TÀI LUẬN ÁN .................................................................................................................
150

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


V

BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
CN
CNKT
DN
ĐK
HK
HTKT
HTXH
KCN
KKT
KCX
KTX
LĐ
LĐPT
NN
PVCC
PT
QL
QH
QLPT
SD
XD
TH

TP
TNHH
UBND

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Bất động sản
Công nhân
Công nhân kỹ thuật
Doanh nghiệp
Điều kiện
Hộ khẩu
Hạ tầng kỹ thuật
Hạ tầng xã hội
Khu công nghiệp
Khu kinh tế
Khu chế xuất
Ký túc xá
Lao động
Lao động phổ thông
Nhà nước
Phục vụ công cộng
Phát triển
Quản lý
Quy hoạch
Quản lý phát triển
Sử dụng
Xây dựng
Tổng hợp
Thành phố
Trách nhiệm hữu hạn
Ủy ban nhân dân


VI

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU
Danh mục hình

Trang

Hình 1.1

1 Vị trí các đô thị ven biển Nam Trung bộ ..................................................
1

Hình 1.2

Bản đồ phân bố các KCN ...........................................................................
3

Hình 1.3

Cơ cấu lao động trong KCN

Hình 1.4

Nhà ở công nhân bị bỏ dở tại KCN Hòa Khánh- Đà

4

Nẵng ...........................................................................................................
8
Hình 1.5

Nhà ở công nhân bị bỏ dở tại KCN Hòa Hiệp - Phú

Yên .............................................................................................................
12
Hình 1.6

Nhà ở CN do dân xây tại KCN Hòa Khánh – TP Đà

Nẵng ...........................................................................................................
15
Hình 1.7

Khu nhà ở CN do dân xây tại KCN Hòa Khánh –TP Đà

Nẵng ...........................................................................................................
16
Hình 2.1

Liên kết không gian giữa nhà ở CN và các khu chức

năng ...........................................................................................................
35
Hình 2.2

Nhu cầu thuê nhà ở tập trung dạng KTX của công nhân

KCN ...........................................................................................................
65
Hình 2.3

Nhà ở công nhân tại Mexico City ................................................................
66

Hình 2.4

Nhà ở công nhân giá rẻ tại Trung Quốc .......................................................
68

Hình 2.5

Nhà ở bằng container cho công nhân tại Thành Đô .....................................
70

Hình 2.6

Hình thái phát triển nhà ở công nhân KCN ..................................................
76

Hình 2.7

Ký túc xá công nhân KCN Bắc Thăng Long - Hà Nội .................................
77

Hình 2.8

Khu lưu trú công nhân Linh Trung – Thủ Đức ............................................
78

Hình 2.9

Nhà lưu trú công nhân Linh Trung-Thủ Đức ...............................................
79

Hình 2.10 Khu lưu trú công nhân Khu chế xuất Tân Thuận .........................................
80

Hình 2.11 Khu thể thao dành cho công nhân................................................................
80

Hình 2.12 Khu lưu trú công nhân KCN Tân Bình ........................................................
81


VII

Hình 2.13 Nhà lưu trú công nhân Công ty Nissel - Thủ Đức ........................................
81

Hình 2.14 Nhà ở công nhân do dân xây dựng tại TP Hồ Chí Minh ..............................
84
Hình 3.1

Quản lý quy hoạch phát triển trong bố cục tập trung ..................................
94

Hình 3.2

Quản lý quy hoạch phát triển trong bố cục phân tán ...................................
97

Hình 3.3

Quản lý trật tự xây dựng ..............................................................................
102

Hình 3.4

Nội dung quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội .........................................................................................
109
Hình 3.5

Cấu trúc hoạt động của Hợp đồng quản lý ...................................................
113

Hình 3.6

Chính sách tài chính phát triển nhà ở CN theo bố cục

tập trung......................................................................................................
122
Hình 3.7

Chính sách tài chính phát triển nhà ở CN theo bố cục

phân tán ......................................................................................................
123
Hình 3.8

Quản lý thực hiện các chính sách tài chính phát triển

nhà ở công nhân KCN theo bố cục phân tán................................................
125
Hình 3.9

Cơ cấu tổ chức tổng thể phát triển nhà ở công nhân

KCN ............................................................................................................
127
Hình 3.10 Cơ cấu tổ chức Ban chỉ đạo QL phát triển nhà ở công

nhân KCN ...................................................................................................
129

Hình 3.11 Tổ chuyên viên QLPT nhà ở công nhân KCN .............................................
130
Hình 3.12 Cơ cấu tổ chức quản lý phát triển nhà ở công nhân theo

bố cục hỗn hợp............................................................................................
133
Hình 3.13 Trình tự các bước tham gia của CN trong mô hình tập

trung ...........................................................................................................
135
Hình 3.14 Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý theo mô

hình phân tán ..............................................................................................
138

VIII

Danh mục bảng
Bảng 1.1

Một số chỉ số phát triển Khu công nghiệp trong nước .................................
2

Bảng 1.2

Tình hình hoạt động KCN tại các đô thị Nam Trung bộ ..............................
5

Bảng 1.3

Các khu công nghiệp do địa phương thành lập ............................................
6

Bảng 1.4

Số lượng công nhân KCN tại các đô thị Nam Trung bộ ..............................
7

Bảng 1.5

Tình hình phát triển nhà ở công nhân KCN tại tỉnh
Quảng Nam

Bảng 1.6

10

Tình hình phát triển nhà ở công nhân KCN tại Nam

Trung Bộ ....................................................................................................
13
Bảng 1.7

Tổng hợp nhà ở do dân xây cho thuê tại Nam Trung bộ ..............................
13

Bảng 2.1

Khoảng cách đi lại tương ứng với thời gian ...............................................
36

Bảng 2.2

Hệ thống văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân

KCN ...........................................................................................................
49
Bảng 2.3

Thu nhập bình quân đầu người ....................................................................
57

Bảng 2.4

Cơ cấu giá trị sản xuất công nghiệp theo giá thực tế....................................
57

Bảng 2.5

Trình độ lao động khu vực Nam Trung bộ ..................................................
58

Bảng 2.6

Tình hình lao động – việc làm khu vực Nam Trung bộ ...............................
59

Bảng 2.7

Số lượng công nhân KCN tại khu vực Nam Trung bộ .................................
60

Bảng 2.8

Số lượng lao động tại các KKT khu vực Nam Trung bộ..............................
60

Bảng 2.9

Trình độ - thu nhập công nhân KCN tại khu vực Nam

Trung bộ .....................................................................................................
61

Bảng 2.10 Tổng hợp hình thức cư trú công nhân KCN ................................................
63

Bảng 2.11 Tình hình cư trú của công nhân tại một số địa phương ................................
64
Bảng 2.12 Khoảng cách ưu tiên đối với vị trí của nhà ở công

nhân KCN...................................................................................................
65
Bảng 2.13 Tổng hợp ưu nhược điểm các hình thức phát triển nhà

ở công nhân ................................................................................................
85


IX

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, đất nước ta đang đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa. Đây là hướng đi đúng đắn, phù hợp với chủ trương chính sách của Đảng,
đáp ứng mục tiên đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công
nghiệp theo hướng hiện đại.
Quá trình hình thành và phát triển một cách nhanh chóng các khu công
nghiệp trong thời gian gần đây đã tạo nên sự dịch chuyển đáng kể lao động
từ khu vực nông - lâm - ngư nghiệp sang khu vực công nghiệp, dịch vụ và
khoa học công nghệ, góp phần tăng trưởng kinh tế một cách nhanh chóng, xóa
đói giảm nghèo cho một số địa phương… Tính đến cuối năm 2014, cả nước
đã có 295 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 84 nghìn
ha, trong đó có 212 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên

60 nghìn ha và 83 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và
xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên 24 nghìn ha; tỷ lệ lấp đầy các
KCN đạt 48%, riêng các KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy trên 65%. [7]
Việc dịch chuyển lao động diễn ra theo chiều ngang (từ nông thôn đến
thành thị, khu công nghiệp) và diễn ra theo chiều đứng (lao động nông nghiệp
chuyển thành lao động phi nông nghiệp) đang diễn ra mạnh mẽ. Tính đến cuối
năm 2014, tại các KCN, KKT có khoảng 2,4 triệu lao động trực tiếp. [7]
Sự dịch chuyển cơ cấu lao động đã kéo theo sự thay đổi cách sống, làm
việc, đi lại. Nếp sống văn minh công nghiệp đã dần thay thế cho nếp sống tiểu
nông.
Tại các khu công nghiệp nếp sống công nghiệp của người công nhân đã
dần được hình thành. Để đáp ứng nguồn nhân lực cho khu công nghiệp, thỏa
mãn nhu cầu ăn, ở, đi lại và sinh hoạt văn hóa của công nhân khu công


X

nghiệp, khu nhà ở công nhân khu công nghiệp ra đời như một tất yếu khách
quan. Bởi vì, khu công nghiệp chỉ có thể hoạt động được khi có công nhân và
đời sống của công nhân được đảm bảo.
Tuy vậy với nhiều khu công nghiệp, việc cung cấp nguồn nhân lực còn
nhiều hạn chế. Ổn định đời sống của người công nhân và gia đình chưa được
quan tâm do đó công nhân chưa gắn bó lâu dài với KCN, trong đó việc chưa
đáp ứng được nhà ở cho công nhân là một trong các nguyên nhân quan trọng.
Điều này dẫn đến tính hấp dẫn đầu tư giảm. Một số khu công nghiệp đã xây
dựng khu nhà ở công nhân nhưng không được công nhân chọn lựa để ở (cho
dù giá cho thuê khá rẻ), hiệu quả đầu tư chưa thật sự như mong đợi.
Đối với loại hình nhà ở nước ta, loại hình nhà ở công nhân khu công
nghiệp mới xuất hiện và tồn tại trong bối cảnh nền công nghiệp Việt Nam còn
non trẻ và chịu ảnh hưởng sâu sắc nền kinh tế tiểu nông.

Miền Nam Trung bộ có điều kiện phát triển khu công nghiệp là khá
thuận lợi. Tuy nhiên số lượng các khu công nghiệp còn ít, diện tích khu công
nghiệp không lớn, tỷ lệ lấp đầy là chưa cao so với một số đô thị trong cả
nước. Như vậy có thể thấy môi trường đầu tư chưa thực sự hấp dẫn các nhà
đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài. Mặc dầu nhiều tỉnh, thành phố đã
chủ động xúc tiến quảng bá, có nhiều chính sách ưu đãi đầu tư. Nhưng bên
cạnh điều kiện địa lý, cơ sở hạ tầng chưa thực sự thuận lợi, đáp ứng được yêu
cầu phát triển của các khu công nghiệp và của nhà đầu tư... còn là các yếu tố
xã hội như nguồn nhân lực chưa ổn định, cuộc sống của công nhân chưa đủ
điều kiện để có thể phát triển lâu dài và bền vững các khu công nghiệp.
Việc công nhân phải ở trong những khu nhà trọ tạm bợ, do dân tự xây,
chưa được quản lý một cách chặt chẽ không những gây khó khăn trong công
tác quản lý kiến trúc đô thị, trật tự xây dựng, tạo áp lực lớn cho công tác quản
lý đô thị vốn đã tồn tại nhiều bất cập, hạn chế mà còn không tạo được tiền đề
cho việc phát triển công nghiệp, tạo động lực cho KCN phát triển lâu dài.


XI

Hiện nay chưa có khu nhà ở cho công nhân nào tại các đô thị khu vực
ven biển Nam Trung Bộ phát triển thành công. Do nhu cầu phát triển nên các
đô thị trong khu vực đang nghiên cứu tìm giải pháp quản lý phát triển nhà ở
cho công nhân. Sự lúng túng về quy hoạch, kế hoạch, đầu tư, quản lý phát
triển và vận hành,v.v… đang là vấn đề quan tâm của các nhà quản lý.
Vì thế, việc nghiên cứu đề tài: ‘Quản lý phát triển nhà ở công nhân khu
công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung Bộ” là việc làm cần thiết, vừa
đáp ứng yêu cầu thực tiễn, vừa có ý nghĩa khoa học.
2. Mục đích nghiên cứu
Đề xuất giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp
tại các khu đô thị ven biển Nam Trung Bộ phù hợp với chiến lược phát triển

nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, nhằm từng bước cải
thiện về nhà ở, cải thiện điều kiện sống của công nhân KCN, giúp KCN phát
triển bền vững và góp phần thực hiện nhiệm vụ quản lý phát triển của các đô
thị ven biển Nam Trung bộ.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công
nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung Bộ.
Phạm vi nghiên cứu: quản lý Nhà nước về quản lý phát triển nhà ở công
nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ.
Giai đoạn nghiên cứu: đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
4. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả đã sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau trong quá trình
nghiên cứu.
4.1 Phương pháp thu thập thông tin
Thu thập thông tin, tư liệu liên quan đến đề tài. Các tư liệu gồm nhiều
nguồn khác nhau như: hình ảnh, tư liệu, các bài báo về nhà ở công nhân KCN,


XII

các vấn đề liên quan đến đời sống công nhân KCN; các nghiên cứu liên quan
đến đề tài; các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN đã thành công tại một
số đô thị trong cả nước; các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN đã thất bại
tại các đô thị trong khu vực nghiên cứu; các văn bản quy phạm pháp luật liên
quan đến quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN.
4.2 Phương pháp điều tra khảo sát
Nhằm tìm hiểu về nhu cầu nhà ở công nhân KCN cũng như các yêu cầu
mà người công nhân mong muốn về nhà ở với điều kiện có thể đáp ứng về
kinh tế, tác giả đã dùng phương pháp phỏng vấn trực tiếp các đối tượng là
công nhân KCN khi đi khảo sát đời sống công nhân tại các KCN ở đồng Bằng

Bắc bộ, Đông Nam bộ và trên địa bàn nghiên cứu, qua đó thấy được những
thuận lợi và khó khăn của công nhân tại các KCN đã và chưa phát triển nhà ở
cho công nhân. Trên cơ sở đó đó, tác giả đã lập phiếu điều tra xã hội học về
nhu cầu nhà ở cho đại diện một số công nhân tại 2 KCN trong địa bản khảo
sát (KCN Hòa Khánh – Đà Nẵng: nơi có số lượng công nhân lớn và KCN
Hòa Hiệp - Phú Yên: nơi có số lượng công nhân nhỏ) để làm đại diện bằng
bảng hỏi (Phụ lục 1).
Với đối tượng khảo sát là công nhân KCN có mức độ tập trung lớn và
phân tán theo các khu vực địa lý khác nhau nên mẫu câu hỏi được chọn theo
phương pháp ngẫu nhiên theo cụm. Sau đó trong mỗi cụm sẽ lấy mẫu ngẫu
nhiên đơn giản.
Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp quan sát khách quan. Tác giả
đã tham quan nhiều mô hình phát triển tại các đô thị đã phát triển thành công
cũng như thất bại một số dự án nhà ở công nhân KCN.
4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích
Với những thông tin thu thập được, các số liệu điều tra khảo sát cùng với
những kết quả đã nghiên cứu đi trước, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp


XIII

để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý phát triển nhà ở công nhân
KCN. Từ đó phân tích xử lý làm nền tảng cho các giải pháp quản lý phát triển
nhà ở công nhân KCN.
4.4 Phương pháp chuyên gia
Tác giả đã sử dụng các thông tin từ các buổi phỏng vấn các cán bộ quản
lý của Ban Quản lý KCN tại các đô thị, các doanh nghiệp phát triển thành
công nhà ở công nhân KCN, xin ý kiến các chuyên gia và các nhà khoa học
làm việc trong các lĩnh vực liên quan. Đặc biệt, tác giả đã tổ chức thực hiện 2
buổi Hội thảo chuyên gia. Qua đó, nhiều ý kiến đóng góp quý báu của các

chuyên gia, các nhà khoa học đã giúp tác giả bổ sung và hoàn thiện luận án.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học: đề xuất giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân
khu công nghiệp thích hợp với các đô thị ven biển Nam Trung Bộ. Đóng góp
vào công tác nghiên cứu, ban hành các chính sách chế độ của Nhà nước đối
với việc quy hoạch, thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở hiện nay.
Ý nghĩa thực tiễn: góp phần điều chỉnh quản lý phát triển nhà ở công
nhân khu công nghiệp hiện có phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và
KCN trong khu vực cũng như định hướng quản lý phát triển nhà ở công nhân
KCN sẽ xây dựng trong tương lai.
6. Những đóng góp mới của luận án
a. Luận án đã phân tích thực trạng phát triển nhà ở công nhân KCN
trong cả nước và trong địa bàn nghiên cứu; qua đó đánh giá, tổng hợp 06 vấn
đề tồn tại trong quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN tại các đô thị ven
biển Nam Trung bộ.
b. Luận án đã xây dựng 03 quan điểm và 04 nguyên tắc quản lý phát
triển nhà ở công nhân KCN trên địa bàn nghiên cứu.


XIV

c. Luận án đã đề xuất 04 nhóm giải pháp quản lý phát triển phù hợp với
điều kiện kinh tế xã hội cũng như điều kiện phát triển KCN của khu vực
nghiên cứu, bao gồm:
 Giải pháp quản lý phát triển;
 Giải pháp chính sách phát triển;
 Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý phát triển;
 Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý phát triển.
Các nhóm giải pháp này đã có tính đến việc xử lý các tồn tại lịch sử của
công tác quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN; các giải pháp quản lý phát

triển nhà ở công nhân KCN phù hợp với chính sách của Nhà nước, quy định
của pháp luật, định hướng phát triển các đô thị và KCN. Qua đó, các địa
phương có cơ sở đánh giá, rà soát và ban hành các văn bản quản lý; lựa chọn
giải pháp quản lý phát triển phù hợp với điều kiện và năng lực tài chính nhằm
cải thiện điều kiện sống của công nhân KCN; giúp KCN phát triển bền vững
và góp phần thực hiện nhiệm vụ quản lý phát triển của các đô thị ven biển
Nam Trung bộ.
d. Luận án đã đề xuất bổ sung thêm một số nội dung của Điều 20, Lưu
trú, tạm trú trong khu công nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp chế xuất của
Nghị định 29/2008/NĐ-CP Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu
kinh tế cho phù hợp với thực tế;
e. Luận án đã đề xuất có những chế tài cụ thể ràng buộc thực hiện Quyết
định số 1780/2011/QĐ-TTg về Đề án xây dựng đời sống văn hóa công nhân ở
các khu công nghiệp đến năm 2015, định hướng đến năm 2020.
7. Cấu trúc luận án:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận án được bố cục
trong 3 chương:


XV

Chương 1. Tổng quan về quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công
nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ.
Chương 2. Cơ sở khoa học quản lý phát triển nhà ở công nhân khu
công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ.
Chương 3. Giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công
nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ.

8. Các khái niệm
 Khái niệm về quản lý

Để tồn tại và phát triển, con người không thể hành động riêng lẻ mà cần
phối hợp những nỗ lực cá nhân hướng tới mục tiêu chung.
Theo cách tiếp cận hệ thống, mọi tổ chức đều có thể được xem như một
hệ thống gồm hai phân hệ: chủ thể quản lý và đối tượng quản lý. Mỗi hệ
thống bao giờ cũng hoạt động trong những môi trường nhất định (khách thể
quản lý).
Như vậy có thể nói: Quản lý là sự tác động có tổ chức, có hướng đích
của chủ thể quản lý lên đối tượng và khách thể quản lý nhằm sử dụng có hiệu
quả nhất các nguồn lực, các thời cơ của tổ chức để đạt mục tiêu đặt ra trong
điều kiện môi trường luôn biến động” [50], [65].
 Khái niệm nhà ở công nhân KCN
Tại Luật nhà ở 2005 và Nghị định Số: 71/2010/NĐ-CP thì nhà ở cho
công nhân KCN mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định
là nhà ở xã hội.
Theo Quyết định Số: 66/2009/QĐ-TTg: nhà ở công nhân khu công
nghiệp là nhà ở các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cho công nhân lao
động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế thuê theo phương
thức xã hội hóa.


XVI

Như vậy, trong phạm vi nghiên cứu của luận án thì: Nhà ở công nhân
KCN là một hình thức của nhà ở xã hội, do các thành phần kinh tế tham gia
đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN thuê để ở.
 Khái niệm quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp.
Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo
làm tăng diện tích nhà ở [73].
Nhà ở công nhân khu công nghiệp là một bộ phận của nhà ở xã hội,
nhưng có những đặc thù riêng vì công nhân KCN hầu hết là những đối tượng

có tuổi đời trẻ, đa số có trình độ chuyên môn còn nhiều hạn chế và có thu
nhập rất thấp. Vì vậy nhà ở công nhân KCN cần được quản lý để phát triển
đảm bảo cho công nhân có nơi ở đủ để đáp ứng các yêu cầu cho cuộc sống.
Trong đó không chỉ các nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi mà còn các nhu cầu khác
như học tập nâng cao trình độ, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, văn hóa xã
hội và các nhu cầu thiết yếu cơ bản khác cho bản thân và gia đình.
Việc phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp phải đảm bảo phù hợp
với quy hoạch tổng thể phát triển; quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây
dựng khu công nghiệp; quy hoạch, kế hoạch đầu tư phát triển hệ thống kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ sự phát triển của khu công nghiệp;
có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo đủ các khu
chức năng và không gian phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt văn hoá, thể dục - thể
thao nhằm tạo môi trường sống văn minh, đảm bảo an ninh trật tự và phù hợp
với các quy định của pháp luật. Nhà ở công nhân phải được sử dụng đúng
mục đích, đáp ứng một cách tốt nhất trong khả năng có thể đối với cuộc sống
của công nhân, từng bước cải tạo điều kiện sống của người lao động.
Như vậy, trong phạm vi của luận án thì Quản lý phát triển nhà ở công
nhân KCN là một quá trình quản lý nhà nước về sự phát triển nhà ở cho công


XVII

nhân KCN, bắt đầu từ việc quản lý công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; quản lý các nguồn vốn, các ưu đãi cho việc đầu tư phát triển; quản lý trật
tự xây dựng và kiến trúc cảnh quan, môi trường đô thị cũng như các đáp ứng
về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho đến sự tham gia của cộng đồng để nhà
ở cho công nhân KCN phát triển và vận hành đáp ứng các yêu cầu và quy
định của nhà nước, thúc đẩy sự phát triển công nghiệp của địa phương, từng
bước nâng cao chất lượng đời sống của công nhân KCN.

1

CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ
VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ
1.1 Tình hình quy hoạch xây dựng phát triển KCN của Việt Nam và khu
vực Nam Trung bộ
1.1.1 Tình hình phát triển KCN tại Việt Nam
Cùng với quá trình đẩy mạnh đô thị hóa, hệ thống đô thị cả nước phát
triển một cách nhanh chóng, từ 500 đô thị năm 1986 lên 755 đô thị năm 2011.
Định hướng phát triển đến năm 2015 cả nước có khoảng 870 đô thị, đến năm
2025 cả nước có khoảng 1000 đô thị. [32]
Mạng lưới đô thị cả nước được

Đông Bắc bộ

hình thành và phát triển phân bố trên
cơ sở 6 vùng kinh tế xã hội là:
Tây

Đồng bằng sông Hồng

Trung du và miền núi phía Bắc; Bắc bộ
Đồng bằng Sông Hồng; Bắc Trung

Bắc Trung bộ

Bộ và duyên hải miền Trung; Tây
Nguyên; Đông Nam Bộ; Đồng bằng

sông Cửu Long.
Duyên hải miền Trung còn
được gọi là Nam Trung bộ gồm 8
tỉnh, thành phố: thành phố Đà Nẵng

Tây
nguyên
Đông Nam bộ

Nam
Trung
bộ

và các tỉnh Quảng Nam, Quảng
Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh
Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận. Vị
trí được phân bố như hình 1.1. [35]
Các KCN trong cả nước phát

ĐB sông Cửu long
Long

Hình 1.1 Vị trí các đô thị
ven biển Nam Trung bộ [35 ]

triển nhanh chóng. Tính đến cuối năm 2014, cả nước đã có 295 KCN được


2

thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 84 nghìn ha, trong đó có 212
KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 60 nghìn ha và 83
KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản
với tổng diện tích đất tự nhiên 24 nghìn ha; tỷ lệ lấp đầy bình quân các KCN
đạt 48%, riêng các KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 65%. Tính
đến cuối năm 2014, tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 3.525 triệu USD và 184.370
tỷ đồng. Trong đó vốn đầu tư đã thực hiện của các dự án đạt 2.022 triệu USD
và 79.217 tỷ đồng, tương ứng 57% và 43% tổng vốn đầu tư đã đăng ký. [7]
Bảng 1.1 Một số chỉ số phát triển Khu công nghiệp trong nước [7]
Số lượng
KCN
STT

Vùng
Số
lượng

Tỷ
trọng
(%)

Tỷ suất ĐT 1 dự
Diện tích (ha)

Diện tích
(ha)

án /ha đất CN đã Tổng số
cho thuê
CN/ha

Tỷ

Dự án

Dự án

trọng

FDI

DDI (tỷ

(%) (tr.USD) đồng)

đất CN
đã cho
thuê

1

TDMN phía Bắc

24

8

6.141

7

5,04

24,09

66

2

Đồng bằng sông Hồng

75

25

17.137

20

4

21,3

116

40

14

10.883

13

1.4

23.42

64

3

Bắc TB và Duyên hải
miền Trung

4

Tây Nguyên

7

2

1.065

1

0,32

20,3

14

5

Đông Nam Bộ

98

33

35.673

43

3,84

16,91

98

6

Tây Nam Bộ

51

17

13.035

16

1,28

29,92

74,7

295

100

83.873

100

3,3

20.8

92

Bình quân cả nước

Theo Quy hoạch phát triển các KCN và phát triển thực tế, có thể thấy
các KCN tập trung phát triển mạnh ở đồng bằng sông Hồng và Đông Nam bộ.
Khu vực Nam Trung bộ, thuộc vùng Bắc Trung bộ và Duyên hải miền Trung
có sự phát triển công nghiệp, số lượng ít, tỷ trọng còn thấp so với cả nước. Sự
phân bố các KCN về quy mô và mật độ được thể hiện trên Hình 1.2. [29]

3

Hình 1.2 Bản đồ phân bố các KCN [29 ]


4

Về cơ cấu lao động phân

Theo giới tính

Theo quốc tịch

theo giới tính và quốc tịch: tính
đến hết năm 2014, tổng số lao
động trong các KCN khoảng
2,4 triệu người, trong đó nam
giới chiếm 37% và lao động

Hình 1.3 Cơ cấu lao động trong KCN [7]

nước ngoài chiếm khoảng 2%, cơ cấu này được thể hiện ở hình 1.3. [7]
1.1.2 Tình hình phát triển KCN tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ
Nam Trung bộ là địa bàn chiến lược có ý nghĩa quan trọng về chính trị,
kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh. Có vị trí địa lý rất thuận lợi, nằm trên
trục các đường giao thông huyết mạch nối liền hai miền Nam Bắc; là cửa ngõ
của Tây Nguyên, của đường xuyên Á ra biển nối với đường hàng hải quốc tế,
tài nguyên lớn nhất của vùng là kinh tế biển với chiều dài bờ biển trên 800km.
Nhiều cảng nước sâu, nhiều vùng đất có thể xây dựng các khu công nghiệp

tập trung gắn với các cảng nước sâu như Đà Nẵng, Dung Quất, Thị Nại, Vũng
Rô, Vân Phong, Cam Ranh, v.v… Có triển vọng về dầu khí ở thềm lục địa.
Ngoài ra còn nằm trong khu vực có tiềm năng về khoáng sản.
Bên cạnh đó, các dự án phát triển, các khu kinh tế mở: khu kinh tế mở
Chu Lai Quảng Nam , khu kinh tế Dung Quất Quảng Ngãi , khu kinh tế
Nhơn Hội Bình Định ,v.v… mở ra cơ hội lớn cho phát triển kinh tế của khu
vực, đặc biệt là du lịch và công nghiệp. Phát triển kinh tế - xã hội vùng cần
phù hợp với chiến lược phát triển của cả nước và chiến lược biển Việt Nam.
Công nghiệp của vùng bước đầu phát triển nhưng quy mô còn nhỏ và tốc
độ phát triển chậm. Hạ tầng kỹ thuật đã có những bước phát triển trong những
năm gần đây, tuy nhiên cũng còn thiếu và yếu nên chưa thu hút được đầu tư
phát triển công nghiệp, nhất là khu vực đầu tư nước ngoài. Kinh tế chính là
nông, lâm, thủy sản; nhưng do còn nhiều hạn chế về công nghiệp sau thu


5

hoch, nht l ch bin, bo qun nờn cht lng v giỏ c cha cao. Doanh
nghip sn xut trong cỏc KCN hu ht l cỏc doanh nghip sn xut nh, gn
vi cỏc nguyờn vt liu a phng v ch bin sau thu hoch l ch yu.
So vi cỏc tnh cú s phỏt trin cụng nghip mnh v cỏc vựng trong c
nc, tỡnh hỡnh phỏt trin cụng nghip khu vc Nam Trung b:
- Cũn ớt v s lng, t trng s lng v din tớch KCN ch cao hn
Trung du v vựng nỳi phớa Bc, Tõy Nguyờn.
- T sut u t h tng/ha t t nhiờn cao ch thp hn Tõy Nam b .
- T sut u t 1 d ỏn/ha t CN cho thuờ thp.
- Tng s cụng nhõn/ha t cụng nghip ó cho thuờ thp ch cao hn
Tõy nguyờn . [Bng 1.1]
Nh vy cú th thy, tỡnh hỡnh phỏt trin KCN ti khu vc Nam Trung
b cũn rt khú khn so vi c nc. S lng KCN ớt, mc u t xõy dng

h tng cao, sut u t ca cỏc d ỏn vo thp v thu hỳt lao ng vo trong
cỏc KCN cũn rt thp.
Tỡnh hỡnh hot ng ca cỏc Khu Cụng nghip do Chớnh ph ra quyt
nh thnh lp ti cỏc tnh trờn a bn nghiờn cu nh sau:
Bng 1.2 Tỡnh hỡnh hot ng KCN ti cỏc ụ th Nam Trung b [85 ]
Diện tích (ha)
STT

Tên KCN, KCX

Ngày
cấp
phép

1
2
3

Đà Nẵng
Liên Chiểu
Hoà Cầm
Hoà Khánh
(GĐ1+MR)
Điện Nam -Điện Ngọc
(GĐ 1&MR)
Tnh Phong
Qung Phỳ

1994
1998

2003
1997
2004
1996
2005
1997
1998

4
5
6
7

ất tự
nhiên
(ha)
50
374
137

ất CN có ã cho
thể cho thuê thuê
(ha)
(ha)
43
36
300
129
74
60

Tỷ lệ
(%)
83,7
43,0
80,9

572

358

316

88,3

390

251

172

68,6

142
120

101
93

45

61

44,6
65,9