đánh giá hiệu qủa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

TRẦN THỊ VÂN

ðÁNH GIÁ HIỆU QỦA CỦA CÔNG TÁC
ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI – 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

TRẦN THỊ VÂN

ðÁNH GIÁ HIỆU QỦA CỦA CÔNG TÁC
ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI – 2011


LI CAM OAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đợc
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn
gốc./.

Hà Nội, ngày 28 tháng 08 năm 2011
Tác giả luận văn

Trn Th Võn

Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

i

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp
ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Sau ðại
học, Khoa ðất và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của PGS. TS Hồ Thị
Lam Trà, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian thời gian nghiên
cứu ñề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND thành phố Vinh,
các phòng ban và nhân dân các xã, phường trong thành phố, anh chị em và bạn
bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia
ñình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Hµ Néi, ngµy 28 th¸ng 08 n¨m 2011
Tác giả luận văn

Trần Thị Vân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ........................................................................................... 86
LỜI CẢM ƠN................................................................................................. 86
MỤC LỤC ...................................................................................................... 86
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. 86

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................vii
I. MỞ ðẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài............................................................................... 1
1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài ....................................................................... 4
1.2.1. Mục ñích .................................................................................................. 4
1.2.2. Yêu cầu .................................................................................................... 4
II. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU.................................................... 5
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản ..................................... 5
2.1.1. Bất ñộng sản............................................................................................. 5
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản............................................................................ 6
2.2. Giá ñất và cơ sở khoa học của giá ñất.......................................................... 6
2.2.1. Khái niệm về giá ñất................................................................................. 6
2.2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất ............................................................... 7
2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất.................... 12
2.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất ........................................................................ 14
2.3.1. Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất................................................. 14
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất.. 16
2.3.3. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð .............................. 18
2.4. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam............ 20
2.4.1. Trung Quốc ............................................................................................ 20
2.4.2. ðài Loan................................................................................................. 22
2.4.3. Nhật Bản ................................................................................................ 23

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

iii


2.4.4 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ................................................... 26

III. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 36
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 36
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 36
3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 36
3.2.1. Khái quát các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP Vinh, tỉnh Nghệ
An .................................................................................................................... 36
3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An
nói chung và trên ñịa bàn TP Vinh nói riêng…………………………………...36
3.2.3. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các mặt . 37
3.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 37
3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu....................................................................37
3.3.2. Phương pháp ñiều tra.............................................................................. 37
3.3.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ........ 38
3.3.5. Phương pháp chuyên gia......................................................................... 38
IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 39
4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh ............. 39
4.1.1. Vị trí ñịa lý.................................................................................................39
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................41
4.1.3. ðiều kiện cơ sở hạ tầng .......................................................................... 44
4.1.4. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn....................... 46
4.1.5. Tình hình sử dụng ñất ñai ....................................................................... 48
4.2. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở TP Vinh, tỉnh Nghệ An trong những
năm qua............................................................................................................ 50
4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn TP Vinh 50
4.2.2. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An ................................ 51
4.2.3. Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn ..................................................................... 57
4.3. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất ......... 58

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

iv


4.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại phường Hà Huy Tập...................... 58
4.3.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu quy hoạch dân cư tập thể xây lắp
ñiện, phường Quán Bàu.................................................................................... 62
4.3.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khối 12, phường Trường Thi ......... 67
4.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số
dự án ............................................................................................................... 71
4.5. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất .................................. 76
4.6. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ....... 77
4.6.1. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về công tác ñấu giá qyền sử dụng
ñất. ................................................................................................................... 77
4.6.2. Xây dựng kế hoạch ñấu giá quyền sử dụng ñất ....................................... 78
4.6.3. Tuyên truyền phổ biến về chính sách, chủ trương, quy ñịnh về ñấu giá
quyền sử dụng ñất. ........................................................................................... 79
4.6.4. Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ñấu giá quyền sử dụng
ñất .................................................................................................................... 79
4.6.5 Sử dụng kinh phí hợp lý và có hiệu quả................................................... 79
V. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ....................................................................... 80
5.1. Kết luận..................................................................................................... 80
5.2. ðề nghị...................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................. 83

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

v


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố Vinh.................... 41
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2010............................ 49
Bảng 4.3. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc P.Hà Huy Tập, TP Vinh tổ chức vào
ngày 31 tháng 12 năm 2008.............................................................................. 60
Bảng 4.4. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc P.Quán Bàu, TP Vinh tổ chức vào ngày
27 tháng 11 năm 2009 ...................................................................................... 66
Bảng 4.5. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc P.Trường Thi, TP Vinh tổ chức vào ngày
26 tháng 7 năm 2010 ........................................................................................ 69
Bảng 4.6. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá................ 72
Bảng 4.7. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá .............. 73

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

Ủy ban nhân dân

QSDð

Quyền sử dụng ñất

SDð

Sử dụng ñất

BðS

Bất ñộng sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

TW

Trung ương

TP

Thành phố

Qð

Quyết ñịnh

HðND

Hội ñồng nhân dân

CMND

Chứng minh nhân dân

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

vii


I. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước. Trong quá trình ñổi mới, từ
năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý
ñất ñai, luật ñất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành
trong thời kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện. Luật ðất ñai 1993,
1998, 2001, 2003 ñã ñáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá
tập trung sang nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước.
Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang
nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ
gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài dưới hình thức giao ñất không thu
tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất. Nhà nước còn cho tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất (ðiều 1) [11].

Luật ñất ñai 1993 cũng ñã quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất
ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất,
tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính
phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian
(ðiều 12) [11].
Thi hành luật ñất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành:
- Nghị ñịnh 80/CP ngày 6/11/1993 quy ñịnh về khung giá các loại ñất ñể
tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, cho thuê ñất, tính giá
trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

1


- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/ 1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất
- Quyết ñịnh 302-TTg ngày 13/5/1996 về việc ñiều chỉnh hệ số K trong
khung giá ñất
- Nghị ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998 sửa ñổi Khoản 2 ðiều 4 Nghị ñịnh
87/CP ngày 17/8/ 1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất
Trên thực tế, chính sách pháp luật ñất ñai của chúng ta, ñặc biệt là chính
sách về khung giá ñất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 ñến
khi có Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời) chưa ñược ñiều chỉnh thường xuyên, liên
tục, kịp thời và ñầy ñủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Mặt
khác, khung giá ñất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá
chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường ñã gây khó khăn cho UBND các
tỉnh trong việc áp giá ñất ñể thực hiện công tác thu hồi ñất nhưng lại là kẽ hở bất
lợi cho Nhà nước khi giao ñất, cho thuê ñất. Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh theo
Nghị ðịnh 87/CP ñã ñược UBND cấp tỉnh xây dựng cho phù hợp với ñịa
phương mình nhưng nhìn chung giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn giá chuyển

nhượng QSDð trên thị trường. Một số loại ñất nông nghiệp cùng loại, cùng
hạng nhưng lại ñược áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh. Khi Nhà nước giao
ñất có thu tiền cho các chủ sử dụng ñất (nhất là ñất ở tại các ñô thị) thường xảy
ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa ñược Nhà nước giao ñất có thu
tiền SDð và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDð nhưng
không có tên trong danh sách ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền (vì nhiều lý do
khác nhau), hay giữa người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và “những
người ñầu cơ” kinh doanh ñất ñai (kinh doanh QSDð) trên thị trường BðS. Một
số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở ñược Nhà nước giao ñất có thu
tiền SDð sau ñó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BðS theo quy hoạch ñể bán
theo cơ chế kinh doanh theo phương án ñã ñược Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên,
sau khi doanh nghiệp ñã ñược chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

2


thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở
theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng ñất) mà Nhà
nước không thể kiểm soát ñược, ñó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp
không ñủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh
phát triển nhà ở tại khá nhiều ñịa phương, ñó là một trong số nhiều nguyên nhân
khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BðS phát triển không lành mạnh. Thị
trường “ngầm” về QSDð và BðS phát triển mạnh và ñây cũng là nguyên nhân
chính mà Nhà nước ñã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng ñất và gây nên tình
trạng xấu về thị trường QSDð trong một thời gian dài; ñặc biệt thị trường QSDð
ở Việt Nam ñã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát ñược vào 2 chu
kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995
và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001.

ðể khắc phục những tồn tại trên, Luật ñất ñai 2003 ñã quy ñịnh:[12]
- Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (ðiều 34)
- Giá ñất (ðiều 55)
- Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh (ðiều 56)
- ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất (ðiều 58)
Luật ñất ñai 2003 mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số tỉnh, thành phố,
mặc dù còn một số bất cập nhất ñịnh, một số ñịa phương ñã áp dụng hình thức
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá quyền
sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả khả quan bước ñầu.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất tại một số dự án ở thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An trong những năm
qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy
nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào ñể ñảm bảo hài hoà lợi ích
giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo ñộng lực cho sự phát
triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

3


chính sách pháp luật về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay. ðề tài:
"ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" ñược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích,
ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý
ñất ñai ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện
trình tự thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài
chính từ ñất ñai, tăng nguồn thu cho ngân sách ñể ñầu tư xây dựng hệ thống các
công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài

1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An.
- ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công
tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn.
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất. Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

4


II. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và ñộng sản, mặc
dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS
bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác
nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên
ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS; Trung quốc BðS (ðất ñai
và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai

thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử
dụng ñất [13], [18].
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ: Các
công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là BðS
theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu
riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá.
Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và
của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là
hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS. Thực chất hàng hoá trao
ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều
kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất [21], [26].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

5


2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá. Thị
trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường BðS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BðS diễn ra tại một khu
vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh, nó không chỉ bao gồm
các hoạt ñộng giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển
bất ñộng sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BðS là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên
quan trực tiếp ñến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...)BðS [21].
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá

với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả [14].
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không hạn
chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều
ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch
BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến
với nhau, xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch, phân phối BðS theo quy luật
cung cầu, phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [19], [25].
2.2. Giá ñất và cơ sở khoa học của giá ñất
2.2.1. Khái niệm về giá ñất
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả ñất ñai phản ánh
tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua
bán, nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

6


cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể
có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là
giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó
trong không gian và thời gian xác ñịnh [5].
2.2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một

nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do
ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa
tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu
về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô: ñịa
tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

7


ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư
bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị
xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước
và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [21].
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở những
ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất cao

hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể thu ñược một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá
cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ
thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô chênh lệch. Như vậy, ñịa
tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng
ñất. ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song
ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các
hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà
nước. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
ðịa tô chênh lệch I có ñược nhờ vào những ñiều kiện thuận
lợi vốn có của ñất ñai như ñộ phì nhiêu màu mỡ, sự ñồng bộ của hệ thống hạ
tầng, thuận lợi tiếp cận và lợi thế về ñiều kiện vị trí. Giá trị ñất ñai ở những vị trí
và ñiều kiện thuận lợi cao hơn là do ñịa tô chênh lệch I của ñất ñai tại vị trí ñó
cao hơn. Sự thay ñổi các yếu tố làm thay ñổi giá trị ñịa tô chênh lệch I thường do
xã hội mang lại như: cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các ñiều kiện môi
trường, phát triển các hoạt ñộng kinh tế xã hội. Do vậy, về nguyên tắc lợi ích
mang lại từ ñịa tô chênh lệch I phải ñược phân phối chung cho xã hội, mà Nhà
nước là chủ ñại diện. Việc ñiều tiết và phân phối ñịa tô chênh lệch I sẽ tạo ra sự
công bằng, bình ñẳng về lợi ích giữa những người sử dụng ñất có ñiều kiện, vị trí
khác nhau [7].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

8


ðịa tô chênh lệch II là lợi ích mang lại từ ñất ñai nhưng do người sử dụng
biết cách ñầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra. Do vậy, cùng một vị trí và
ñiều kiện tương ñồng, những chủ ñầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình ñộ sẽ tạo

ra luồng thu nhập từ ñất ñai cao hơn, làm cho lại giá trị ñất ñai cao hơn. Giá trị
cao hơn ñó chính là phần ñịa tô chênh lệch II mang lại. Do vậy, về nguyên lý, ñịa
tô chênh lệch II sẽ thuộc về người tạo ra nó là người sử dụng ñất. Chính sách
phân phối ñịa tô chênh lệch II có vai trò khuyến khích những người sử dụng ñất
hợp lý hơn, có hiệu quả hơn [7].
Ngoài ra, bất cứ một mảnh ñất nào, không tính ñến sự khác nhau về các
yếu tố vị trí và ñiều kiện thuận lợi, không tính ñến sự khác nhau về trình ñộ của
người sử dụng ñất, vẫn mang lại một luồng thu nhập cao hơn so với các hoạt
ñộng không sử dụng ñất. Luồng giá trị cao hơn ñó chính là ñịa tô tuyệt ñối của
ñất ñai. ðịa tô tuyệt ñối thể hiện vai trò ñóng góp của ñất ñai vào làm gia tăng lợi
nhuận cho mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội. ðịa tô tuyệt ñối không phụ thuộc vào
ñiều kiện vị trí ñất ñai, không phụ thuộc vào trình ñộ của người sử dụng, mà tùy
thuộc vào vai trò của ñất ñai trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội. Do vậy, ñịa tô
tuyệt ñối trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội sẽ khác nhau và thay ñổi khi Nhà
nước cho phép thay ñổi mục ñích sử dụng ñất. Do ñất ñai có giới hạn về mặt diện
tích bề mặt cũng như giới hạn về quỹ ñất dành cho mỗi mục ñích sử dụng, do vậy
ñịa tô tuyệt ñối có tác dụng hạn chế gia tăng quy mô sử dụng ñất và thuộc về
người có thẩm quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất. Giá trị của mỗi mảnh ñất cao
hay thập cũng như giá cả mỗi mảnh ñất trên thị trường luôn luôn phụ thuộc và
thay ñổi theo sự thay ñổi của cả 3 loại ñịa tô trên [7].
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên
có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

9

tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư
bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong ñà tăng trưởng
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng
lên, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu
có chênh lệnh thì cũng không ñáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết
ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất
nông nghiệp.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng
hóa thông thường là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [21].
Vì ñất ñai có ñặc tính tự nhiên như tính cố ñịnh về vị trí ñịa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

10


Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của ñất trong một khu vực
nhất ñịnh phụ thuộc các yếu tố như: mật ñộ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế;
việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương; khả năng của
hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại
ñất cụ thể hay cho một mục ñích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. Có thể thấy khi ñất nông
nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố ñược
ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục ñích
làm khu dân cư ñô thị. Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số
lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu vực này. Bên
cạnh ñó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào ñó dẫn
ñến nhu cầu sử dụng ñất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá
ñất ngày một cao hơn [21]. Bằng chứng là các lô ñất ở bị chia cắt ngày một nhỏ
hơn và thay thế vào những khoảng ñất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia
ñình. ðất ñai luôn có hạn mà nhu cầu về ñất thì vô hạn, cho nên theo ñà phát triển,
giá ñất ñô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị ñất giữa
khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một ñô thị. ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá
trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ñất sử dụng
vào mục ñích sản xuất nông nghiệp chưa ñến mức mất cân ñối căng thẳng giữa lao
ñộng công nghiệp và ñất ñai. Phần lớn ñất chưa sử dụng lại là ñất ñồi núi, ñất các vùng
ven biển... ñòi hỏi phải có vốn ñầu tư lớn thì mới ñưa vào khai thác ñược, luật ñầu tư
ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất ña dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành

nghề thu hút lực lượng lao ñộng xã hội. Tốc ñộ phát triển công nghiệp ñầu tư xây

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

11


dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch,... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng
lao ñộng từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc ñộ tăng lao ñộng của Việt Nam bình
quân khoảng 2,5 - 3% năm, ñó là chưa tính ñến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, ñầu tư thiết bị
máy móc sẽ làm dư thừa lao ñộng [21].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu về ñất ñai,
ñó là ñất chưa ñược sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật ñất ñai cho phép
các tổ chức, cá nhân và hộ gia ñình sử dụng ñất có các quyền: chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDð [4].
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các ñiều kiện cần thiết
ñể không dẫn ñến tích tụ ñất, bảo ñảm mỗi người ñều có ñất ñể canh tác và có
nhà ñể ở.
2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá - ai trả
giá cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan

mật thiết với nhau mà người ñịnh giá phải phân biệt rõ ràng khi ñịnh giá ñất:
- Giá cả ñược hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường ñược
dùng cho các cuộc trao ñổi ñã hoàn thành, ñó là khoản thanh toán mà cả người

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

12


mua và người bán ñều thoả thuận trong các ñiều kiện tại thời ñiểm giao dịch.
Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các ñiều kiện của một hoặc một số
thị trường ñó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả.
Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố ñịa lý, các yếu tố sản xuất, số
lượng người bán và người mua hoặc một số ñiều kiện vận hành khác. ðặc tính
của thị trường bất ñộng sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh
lợi, loại hình ñầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những
người tham gia giao dịch [8].
- Giá thành ñược dùng trong việc ñánh giá các yếu tố liên quan ñến quá
trình sản xuất, không phải ñể giao dịch mà ñể ñánh giá hiện trạng - nên cần phải
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và
giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần thiết
ñể xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp ñồng và
lợi nhuận cũng ñựơc xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn ñược gọi là “giá
thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.

+ Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm ñất
ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá thành
xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng
hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá, ý nghĩa thực sự

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

13


của nó là phụ thuộc vào chủ ñịnh và mục ñích sử dụng. Trên thị trường, giá trị
thường ñược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ñược trong tương lai. Vì giá trị xuất
hiện tại một thời ñiểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền
của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. ðể tránh nhầm lẫn, người ñịnh giá dùng các
thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị ñầu tư”, “giá trị ước ñịnh”
hoặc các loại giá trị ñặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu ñiểm của hầu hết hoạt
ñộng ñịnh giá và cũng là mục ñích chính của nó [5], [10].
2.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất
2.3.1. Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
ðất ñai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. ðó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay ñổi nó trong
quá trình sử dụng (ñược tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,…) và chính
nhờ vậy mà ñất trở nên có giá trị. Giá trị của ñất phụ thuộc vào mục ñích sử
dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng ñể thế chấp có thể khác với giá trị của nó
khi ñấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác ñịnh giá cả thị trường của
một bất ñộng sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ
thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân ñất ñai và bất
ñộng sản.
Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô. Nói cách khác
giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu
lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất
là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

14


trong không gian và thời gian xác ñịnh. ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân,
giá cả ñất ñai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là giá trị hiện hành của
ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần. Giá cả ñất ñai ở nước ta không giống các
quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả
ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu
ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài (trên dưới 20 năm), trong
thời gian sử dụng, người sử dụng ñất có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð theo quy ñịnh của pháp luật [21].
ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
ñất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. ðiều 4 Luật ðất ñai
2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền
tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng ñất
Trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan
hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm

quan hệ ñất ñai khác nhau. Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau
ñây (ðiều 55- Luật ðất ñai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá
theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [12].
Trước khi có Luật ðất ñai 2003, giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh,
việc xác ñịnh giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

15


chậm ñược sửa ñổi, bổ sung. Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh ñúng
và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của ñất ñai. ðể khắc phục tồn tại trên,
Luật ðất ñai 2003 tại ðiều 56 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho
thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử
dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ
phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [12].
Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có
sử dụng ñất. Giá ñất này phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục
việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho
thuê ñất. Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất,... biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời ñiểm xác ñịnh gọi là giá ñất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh
ñất nào ñó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng ñất trong một thị
trường có tác ñộng quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh... Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của các giao dịch dân sự về ñất
ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính ñúng giá trị thực của ñất
ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng ñất
ñai trong ñiều kiện kinh tế thị trường.
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………….

16