Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dựng đất tại thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------PHẠM VĂN VƢỢNG

“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang”

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2011
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------PHẠM VĂN VƢỢNG
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang”
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60 44 80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
Hà Nội – Năm 2011
1


MỤC LỤC

1

MỞ ĐẦU

Error! Bookmark not defined.

Tính cấp thiết của đề tài

Error! Bookmark not defined.

Mục đích của đề tài

Error! Bookmark not defined.

Nhiệm vụ nghiên cứu

3

Phương pháp nghiên cứu

3

TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

4

1.1

Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

4

1.1.1

Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất

4

1.1.2

Cơ sở khoa học xác định giá đất

5

1.2

Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

10

1.2.1

Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

10

1.2.2

Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

10

1.3

Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giớiError! Bookmark

1.3.1

Trung Quốc

1.3.2

Đài Loan

Error! Bookmark not defined.

1.3.3

Nhật Bản

Error! Bookmark not defined.

1.3.4

Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam

2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

11

16

THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

21

2.1

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu

21

2.1.1

Điều kiện tự nhiên

21

2.1.2

Các nguồn tài nguyên

2.1.3

Thực trạng môi trường

24

2.1.4

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

25

2.1.5

Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất

28

2.2

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên

2.2.1

Error! Bookmark not defined.3

Quang trong giai đoạn 2008 - 2010

34

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Tuyên Quang

34

11


2.2.2

Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên

35

Quang

40

2.3.1

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008

41

2.3.2

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009

44

2.3.3

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010

47

2.3.4

Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

51

2.4

Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất

52

2.4.1

Hiệu quả về kinh tế

52

2.4.2

Hiệu quả về xã hội

56

2.4.2

Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai

57

2.5

Đánh giá những tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

59

2.5.1

Đối với công tác tổ chức

59

2.5.2

Đối với người tham gia đấu giá

60

2.5.3

Đối với công tác quản lý bất động sản và xây dựng đô thị

61

3

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ TUYÊN QUANG

64

3.1

Nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch

64

3.2

Giải pháp về chính sách nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất

66

3.3

Các giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất

68

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ

69

TÀI LIỆU THAM KHẢO

22


1. Tính cấp thiết
Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở

thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh
tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn
có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Việc
phân bổ tài nguyên đất đai phải đảm bảo phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi giai đoạn, thời kỳ để đạt được hiệu quả toàn diện về các mặt kinh tế
- xã hội và môi trường. Vì vậy, điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992 đã quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" [10].
Với những áp lực về mặt dân số gia tăng và hiện trạng sử dụng tài nguyên
đất như hiện nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới
hạn. Do đó, phải sử dụng đất hợp lý để đạt được khả năng tối đa, sản xuất ổn định
và an toàn lương thực, đồng thời bảo vệ hệ sinh thái và môi trường sống. Bên cạnh
đó giá trị cùng hiệu quả của đất cũng ngày càng tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc
giao quyền sử dụng đất cho đúng đối tượng, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng đất là nhu
cầu cấp thiết. Trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá, xu thế hội nhập kinh
tế luôn được đặt lên hàng đầu, đi đôi với nó là quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế
sang nền kinh tế thị trường kéo theo giá đất ngày càng tăng lên cùng với nhu cầu
ngày càng lớn của người dân. Trước những yêu cầu đặt ra, phân bổ tài nguyên đất
đai đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân trở nên bức xúc và mang tính chất nhạy
cảm. Bởi vậy đấu giá quyền sử dụng đất sinh ra là hệ quả tất yếu của quá trình phát
triển của bất động sản, là công cụ để nhà nước phân bổ nguồn tài nguyên đất đai cho
người dân đảm bảo tính công khai, minh bạch, công bằng và hiệu quả.
Thành phố Tuyên Quang là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của
tỉnh Tuyên Quang, là thành phố tỉnh lỵ được hình thành và phát triển qua nhiều giai
đoạn lịch sử. Trong những năm qua tình hình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh nói
chung và của thành phố nói riêng có nhiều thay đổi, nhu cầu và tốc độ phát triển đô

33

thị tăng lên. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người
dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của
một đô thị hiện đại phát triển bền vững, các khu quy hoạch cụ thể: Khu dân cư bao
bọc ba đường thuộc phường Phan Thiết, Khu dân cư Đông Sơn thuộc phường Ỷ La
và Hưng Thành, Khu tái định cư tổ 3, tổ 4 phường Tân Hà, Khu dân cư tổ 9 phường
Ỷ La, Khu quy hoạch tiểu khu Phan Thiết I và Phan Thiết II, ... Công tác đấu giá đất
trong các khu dân cư quy hoạch nói trên không chỉ phân bổ đất ở cho nhu cầu của
người dân, phục vụ cho việc phát triển đô thị nâng cao cơ sở hạ tầng của thành phố,
thông qua công tác bán đấu giá đã hình thành nên giá đất trên các khu vực của thành
phố đã nâng cao giá trị của đất ở tại các khu vực quy hoạch nói riêng và toàn thành
phố nói chung.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang thúc đẩy thị trường về quyền
sử dụng đất đi theo đúng hướng, nhờ công tác trên mà giá đất hình thành trong quá
trình chuyển nhượng và giá đất do UBND tỉnh quy định đã xích lại gần nhau. Nhận
thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá và đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số
khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu và nắm vững các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của
Trung ương và địa phương.

44

- Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu
vực nghiên cứu.
- Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống
hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, thống kê: Tiến hành điều tra thu thập thông tin bằng
các phương pháp lấy phiếu ý kiến hoặc phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia công tác
và người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để nắm bắt được tình hình sử dụng đất
và nguyện vọng của người dân.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng,
các vấn đề vi mô và vĩ mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu
quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các cơ quan quản lý,
nhà khoa học, các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên
cứu thông qua đối thoại trực tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu.

55


CHƢƠNG I: TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với bất động sản mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt

động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả bất
động sản cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó
từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19].
Đặc điểm của giá đất:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đ ấ t đ a i tồn tại thị trường
cho thuê. Mối quan hệ g i ữ a giá cả đ ấ t đ a i với tiền thuê cũng giống như mối
quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra
giá đất.
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng
thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm
nhất định.

66


3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là
sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế
trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất
vì con người có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các

khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất. Ví dụ đối với
đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống.
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
a. Địa tô [19]
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ
nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh
quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những
cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản
chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những

77


người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản

xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó
được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch.
Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa
về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song
được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II
là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh
lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về bất động sản nó được chuyển vào giá
cả bất động sản hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về
những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó
vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất,
tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình
đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo
lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem
xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất
trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung
cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng
năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa
đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa
hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.

88

b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố
nào [19]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất
phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn
sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội
thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh bất
động sản luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết
định giá bất động sản nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp.
c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược
lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất
đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì
đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên
không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng [19]
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và
tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng

99


cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất
định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và
mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao
thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [19]
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui
hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị.
Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô
thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng
trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày
một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [19]. Bằng
chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất
trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về
đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô
thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông
thường khác.
Nhìn chung, trong thời gian tới ở nước ta quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các
vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, Luật

đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều
ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư
xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch,...cũng mở ra khả năng thu hút lực

1100


lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,
đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [19]
Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị QSDĐ [9]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều
kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh
tác và có nhà để ở.
1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công
khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi
thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật
của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu
tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành
phố.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất
hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua
việc đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn Ngân sách của Nhà nước sẽ có thêm kinh phí
để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn
cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.
1.2.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân

sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối tượng tham gia đấu
giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài
chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá
QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham
gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa
phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ

1111


sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào
Ngân sách Nhà nước.
Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một
cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, Hội
đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có đủ
năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ đề ra.
Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao
nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một
cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả
sử dụng đất.
Đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất,
góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát
triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia đấu giá
QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa ra mức
giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá thị
trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các thông
tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông
tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục
được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh

bạch thị trường bất động sản.
Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một
cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ thống cơ
sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc đẩy sự
phát triển của nền kinh tế.
Đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Người tham
gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ
thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính.
Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất

1122


nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành tốt các chính sách về
đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm
cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
1.3. Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.3.1. Trung Quốc
Từ ngày 01/7/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5
khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng
Công). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8
ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 - có
hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc
sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định
và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi
là xuất nhượng quyền sử dụng đất [10].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền sử dụng đất của UBND cấp thành phố trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ
tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên,

báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ. Việc
xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp
thành phố, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những
điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp thành phố, thị về quy hoạch, xây dựng nhà
đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp thành phố, thị thực
hiện. UBND thành phố, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền
quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu

1133


giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng
phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước. Toàn
bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây
dựng cơ sở hạ tầng và khai hoang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử
dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời
hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây
dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng
đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất
mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của
chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải
kéo dài thời gian khởi công.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi

chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp
đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với
công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì
đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác [3].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS
Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các
dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được
thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt
động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30
chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung

1144


cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng
thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, ... [19]
1.3.2 Đài Loan
Theo T.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến
hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là
“người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của
công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đô
thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ
đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký
được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương
trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua
đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương

trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho
những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị
tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với
mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn
thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù
hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm
được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị
đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt
đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn
đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia

1155


đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các
quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục
lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6)
nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được
đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công
ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều

người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên [10]
1.3.3 Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản
bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ
khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng
rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như
các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân
hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của
những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ
được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [10]
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000
BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây. Trình tự tổ
chức đấu giá BĐS được thể hiện trong hình 2.1
Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động,
vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và
không thể thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp

1166


luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác
ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc.
TOÀ ÁN

NGƢỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ

QUẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN

ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC THAM GIA
CHO NGƢỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ

BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả lại
tiền.
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có các
cách xử lý tài sản cụ thể
riêng.

QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN

XÁC NHẬN BÁN

THÔNG BÁO HẠN

NỘP TIỀN

TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN

ĐĂNG KÝ

(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS

(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)
GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN

RA LỆNH GIAO NHÀ

Sơ đồ 2.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật
1.3.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1177


1.3.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị TW 7 khóa 8 đã khẳng định quan điểm “Quyền sử dụng đất là hàng
hoá đặc biệt” và QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm
đổi mới của Đảng "...là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường
BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến

động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất...". Quá trình xây dựng Luật
Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta
đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất
nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả
nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được BTNMT đánh giá "...Quá trình liên tục
đổi mới về chính sách, pháp Luật Đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh,
rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm
vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp
luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở".
Thực hiện Nghị quyết TW 7 (phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách
pháp Luật Đất đai, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện
những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế
định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp Luật Đất đai những
năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung đó là chế định Đấu giá quyền
sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, chế định này Luật Đất đai 1988, 1993,
luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy
phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số NĐ, TT đề cập đến
một số nội dung liên quan đến chế định này:
- LĐĐ 1988 quy định cụ thể quyền của người SDĐ rất hạn chế, người SDĐ chỉ
"...được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người
SDĐ có được một cách hợp pháp trên đất được giao", được Nhà nước đền bù thiệt hại
thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm

1188


1994 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành
có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất

và công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các
loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP - Tài
chính - Xây dựng - TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/1994/NĐ-CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ.
- Quyết định 302-TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định là
nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần.
- Nghị định số 85/1996/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định
việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao, cho thuê đất.
- Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về
việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế
đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số
66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều
của Quy chế đấu thầu.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC
ngày 19/9/2999, Thông tư số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp
và điều kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy
nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham
gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1199

- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính
về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [13]
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định
số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế
bán đấu giá tài sản.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [6].
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc
xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá [4].
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về ban hành
quy chế về bán đấu giá tài sản. Đến thời điểm tháng 12/2010 tại tỉnh Tuyên Quang
đã triển khai thực hiện [17].
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp
đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá đấu giá
đất cao nhất.
1.3.4.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
Giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất với
mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã
phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua.
Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên
thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất đã bộc lộ những
nhược điểm, hạn chế nhất định.

2200


Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được
áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được
những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày
18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài
chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định
rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là
phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với
quỹ đất dùng để tạo vốn.
Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu
cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho
các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả
kinh tế cao nhất [2]
Điểm tồn tại, hạn chế lớn nhất trong định giá đất là giá đất do Nhà nước quy
định khác với giá đất thực tế (giá đất thị trường).
Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để tính thuế chuyển QSDĐ (nay là
thuế thu nhập cá nhân), thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất và chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế về đất giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người SDĐ - người
được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
+ Việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ hành chính, cơ
chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực.
+ Tiến độ giao đất chậm do thời gian hoàn thành tất các thủ tục bị kéo dài,
hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, sử dụng sai mục đích diễn
ra phổ biến.
+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng các dự án bằng kinh phí của Nhà
nước thực hiện chậm, ảnh hưởng đến giá bán của chủ đầu tư cho người sử dụng,
người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất

trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù.
+ Việc xác lập QSDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất thường phải qua

2211


nhiều công đoạn, kéo dài trong nhiều năm.
Từ những phân tích trên đây cho thấy việc dùng giá đất quy định để thu tiền
khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước như hiện nay là chưa phát huy
được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước. Vì vậy để tạo
thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân,
đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần cho phép các
cấp có thẩm quyền tổ chức thực hiện, nhân rộng mô hình đấu giá như đã được thực
hiện ở Hà Nội, Tuyên Quang và một số địa phương khác.
Qua thực tế triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên ta
nhận thấy công tác đấu giá QSD đất là hoạt động được thực hiện theo nguyên tắc
công khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, công tác
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản trên đất còn là công cụ thúc đẩy thị
trường vốn cho nền kinh tế như tại Nhật Bản hay là sắp sếp hợp lý việc sử dụng đất
của người dân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại Đài Loan.
Đấu giá quyền sử dụng đất phải là công cụ hữu hiệu để định hướng phát triển
cơ sở hạ tầng và phát triển nền kinh tế. Do đó việc quy định những điều kiện trong
đấu giá quyền sử dụng đất là điều cần thiết trong đó có quy định về thời hạn nộp
tiền sử dụng đất, thời hạn xây dựng các công trình theo quy hoạch đã duyệt trên
đất,.... Bên cạnh đó để tăng cường tính dân chủ công khai, việc thiết yếu để nâng
cao công tác đấu giá QSD đất thì việc cần thiết phải có một trung tâm thực thi
nhiệm vụ đấu giá chuyên nghiệp.

2222

CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
2.1.1 Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1.. Vị trí địa lý
Thành phố Tuyên Quang nằm ở phía Nam tỉnh Tuyên Quang; bên bờ Sông Lô
thuộc hạ lưu của hệ thống Sông Lô, có toạ độ địa lý từ 20047' đến 2105' vĩ độ Bắc;
từ 105011' đến 105017' kinh độ Đông. Cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía Tây Bắc
theo Quốc lộ 2, cách thành phố Thái Nguyên 80 km về phía Tây theo Quốc lộ 37,
cách thành phố Yên Bái 60 km về phía Đông theo Quốc lộ 37.
Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang

2233


Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 11921 ha và có ranh giới hành chính
như sau:
- Phía Bắc giáp xã Tân Long và xã Tân Tiến, xã Thắng Quân (thuộc thành phố
Yên Sơn)
- Phía Nam giáp xã Nhữ Khê, xã Đội Bình, thị trấn Tân Bình (thành phố Yên
Sơn) và xã Cấp Tiến (thuộc thành phố Sơn Dương)
- Phía Đông giáp xã Thái Bình, xã Phú Thịnh (thuộc thành phố Yên Sơn) và
xã Vĩnh Lợi (thuộc thành phố Sơn Dương)
- Phía Tây giáp xã Kim Phú, xã Hoàng Khai, xã Nhữ Hán và xã Trung Môn
(thuộc thành phố Yên Sơn)
Với vị trí địa lý thuận lợi, có Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ 2C…và đường sông
chạy qua, đây là những tuyến giao thông quan trọng, vì vậy thành phố có nhiều điều

kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các địa phương trong và
ngoài tỉnh để thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai.
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Khu vực nội thành của thành phố có địa hình tương đối bằng phẳng, xen lẫn ít
gò đồi thấp, ao hồ với độ cao trung bình 26,5 m, thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng
các công trình. Ngoại thành là các khu dân cư, đồng ruộng, có những dãy đồi thấp
và rải rác có núi cao, địa hình đồi núi chiếm ưu thế tập chung tại các xã Thái Long,
Đội Cấn, Lưỡng Vượng.
2.1.1.3. Khí hậu
Thành phố nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có đặc điểm của khí hậu
vùng núi phía bắc, một năm chia thành hai mùa: Mùa đông và mùa hè.
2.1.1.4. Thuỷ văn
Chế độ thuỷ văn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống sông, ngòi, hồ nước có trên địa
bàn. Thành phố nằm ở hạ lưu sông Lô - Gâm và có 4 ngòi lớn là Ngòi Cơi, Ngòi Là,
Ngòi Chả, Ngòi Thục nên chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn của các sông, ngòi đó.

2244