Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại dự án đô thị dương nội, quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

ðINH CÔNG ðẠT

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN ðÔ THỊ DƯƠNG NỘI,
QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. CAO VIỆT HÀ

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

ðinh Công ðạt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. Cao Việt Hà ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Ban bồi
thường giải phóng mặt bằng, Trung tâm phát triển quỹ ñất quận Hà ðông và
cán bộ, nhân dân các phường Dương Nội, Yên Nghĩa, La Khê ñã nhiệt tình
giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

ðinh Công ðạt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

1

MỞ ðẦU

i

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục ñích nghiên cứu của ñề tài

2

1.3

Yêu cầu của ñề tài

2

2

TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

3

2.1

Cơ sở khoa học về bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư

3

2.1.1

Khái niệm

3

2.1.2

Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

4

2.2

Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt Nam

8

2.2.1

Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

8

2.2.2

Thời kỳ 1993 ñến 2003

10

2.2.3

Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003

13

2.2.4

Nhận xét, ñánh giá

18

2.3

Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một
số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

19

2.3.1

Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

19

2.3.2

Trung Quốc

20

2.3.3

Nhật Bản

24

2.3.4

Thái Lan

26

2.3.5

ðánh giá chung

27

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.3.6

Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế
về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

2.4

28

Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn thành
phố Hà Nội.

30

3

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

31

3.1

ðối tượng, phạm vi nghiên cứu

31

3.1.1

ðối tượng nghiên cứu

31

3.1.2

Phạm vi nghiên cứu

31

3.2

Nội dung nghiên cứu

31

3.3

Phương pháp nghiên cứu

31

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

33

4.1

Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðông

33

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

33

4.1.2

Tài nguyên ñất

34

4.1.3

Tài nguyên nước

35

4.1.4

ðiều kiện kinh tế - xã hội

35

4.2

Thực trạng quản lý ñất ñai

38

4.2.1

Tình hình quản lý ñất ñai:

38

4.2.2

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011:

39

4.3

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

42

4.3.1

Khu vực kinh tế nông nghiệp:

42

4.3.2

Khu vực kinh tế công nghiệp:

42

4.3.3

Thực trạng các dự án phát triển ñô thị và kinh tế:

43

4.3.4

Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng:

45

4.4

ðịnh hướng phát triển ñô thị và các ñiểm dân cư tập trung

46

4.5

ðánh giá những thuận lợi, khó khăn của ñiều kiện tự nhiên - kinh
tế - xã hội ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB

47

4.5.1 Thuận lợi:

47

4.5.2 Khó khăn:

47

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.6

ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất nông nghiệp tại dự án nghiên cứu.

4.6.1

Các văn bản pháp luật ñược sử dụng trong công tác bồi thường
hỗ trợ, tría ñịnh cư

4.6.2

48

Công tác tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà
nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

4.6.3. Khái quát về dự án nghiên cứu:
4.7

48

51
53

ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất của dự án ðô thị Dương Nội

55

4.7.1

ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường về ñất:

58

4.7.2

Giá ñất tính bồi thường hỗ trợ:

65

4.7.3

Giá bồi thường về tài sản

69

4.7.4

Chính sách hỗ trợ:

73

4.7.5

ðánh giá chung:

76

4.8

Tác ñộng của việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi trên ñịa bàn quận Hà ðông

78

4.8.1

Tác ñộng về kinh tế

78

4.8.2

Tác ñộng tới lao ñộng và việc làm

79

4.9

Những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái

ñịnh cư tại dự án nghiên cứu

81

4.9.1

Thuận lợi

81

4.9.2

Khó khăn

83

4.10

ðề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

4.10.1 Hoàn thiện chính sách, pháp luật và các quy ñịnh của ñịa phương:

86
86

4.10.2 Hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất và
phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư - GPMB:

88

4.10.3 Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện và giám sát việc thực
hiện các chính sách, quy ñịnh của pháp luật:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

88
v


4.10.4 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác
ñộng tiêu cực của việc thu hồi ñất ñối với người có ñất bị thu hồi:

89

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

91

5.1

Kết luận

91

5.2

Kiến nghị

95

TÀI LIỆU THAM KHẢO

97

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Giải phóng mặt bằng

GPMB

2

Tái ñịnh cư

3

Ủy ban nhân dân

4

Bất ñộng sản

BðS

5

Bị ảnh hưởng

BAH

6

Ngân hàng Thế giới

WB

7

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

TðC
UBND

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

4.1

Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP)

36

4.2

Diện tích cơ cấu ñất ñai năm 2011 của quận Hà ðông

40

4.3

Danh mục các dự án ñã phê duyệt quy hoạch và ñang triển khai
thực hiện

44

4.4

Một số chỉ tiêu cơ bản về ðô thị Dương Nội

53

4.5

Tổng hợp diện tích ñất thu hồi của dự án ðô thị Dương Nội

54

4.6

Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường
của dự án ðô thị Dương Nội

4.7

Ý kiến của người bị thu hồi ñất về ñối tượng ñược bồi thường và
không ñược bồi thường dự án ðô thị Dương Nội

4.8

64
64

So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án và giá
thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

67

4.9

Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá ñất tính bồi thường tại dự án

68

4.10

Tổng hợp ñơn giá bồi thường tài sản tại dự án

72

4.11

Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB

74

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


1. MỞ ðẦU
1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là ñịa

bàn ñể phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh;
là nguồn vốn, nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình ñổi mới ở nước ta, ñặc biệt những năm gần ñây, việc
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh
ñáp ứng nhu cầu CNH - HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta cơ bản trở
thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
ðể thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước, một
diện tích lớn ñất ñai, trong ñó chủ yếu là ñất tại các khu vực nông thôn ñược
thu hồi sử dụng vào mục ñích phát triển công nghiệp, phát triển ñô thị, xây
dựng cơ sở hạ tầng. Việc thu hồi ñất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm
qua ñã tác ñộng lớn tới ñời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu
vực có ñất bị thu hồi ở cả hai góc ñộ tích cực và tiêu cực.
Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp
luật của các ñịa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa ñáng cũng là
nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện
ñông người, kéo dài tạo ra những ñiểm nóng về chính trị, xã hội. Một chính
sách hợp lý phải bảo ñảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà ñầu tư
và người có ñất bị thu hồi, nhưng ñồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn
những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước ñể
ñưa ra những ñòi hỏi bất hợp lý.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước ñã xây dựng, ban hành và triển khai
nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư cho
người có ñất bị thu hồi. Những bất cập ñã ñược chỉnh sửa, bổ sung thường
xuyên nhằm ñáp ứng ñược những ñòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu
hồi ñất, bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi vẫn là
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

những vấn ñề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội.
ðể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho
người có ñất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các ñịa phương khác
nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nhau của vấn ñề, trên cơ sở ñó ñánh
giá ñúng, ñủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư;
nắm rõ bản chất của các vấn ñề còn bất cập. Vì vậy, việc thực hiện ñề tài:
“ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất
tại dự án ðô thị Dương Nội, quận Hà ðông, thành phố Hà Nội” là cần thiết
trong thời ñiểm hiện nay.
1.2

Mục ñích nghiên cứu của ñề tài
Làm rõ thực trạng thực hiện công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và

tái ñịnh cư tại Dự án ñô thị Dương Nội trên ñịa bàn phường Dương Nội, quận
Hà ðông, thành phố Hà Nội. Từ ñó ñề xuất một số giải pháp ñể bổ sung, góp
phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có
ñất bị thu hồi, từng bước góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn
chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên
ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
1.3

Yêu cầu của ñề tài
- Nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai; chính sách, pháp luật về bồi

thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và các văn bản có liên quan.

- Công tác ñiều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, ñầy ñủ và
phản ánh trung thực khách quan.
- Phân tích, ñánh giá ñúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn nghiên cứu.
- ðề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp
phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, nâng
cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1

Cơ sở khoa học về bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư

2.1.1 Khái niệm
2.1.1.1 Thu hồi ñất
Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền
sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật ñất ñai. [17]
2.1.1.2 Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [27]. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại do hành vi của
chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [17].
2.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [27].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua các hình thức như: ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới,
cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [17].
2.1.1.4 Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây
ñể sinh sống và làm ăn. Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự
án phát triển.
Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài
sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó. Như vậy, tái ñịnh cư là hoạt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận
dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ
ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình
thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [17].
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB. Các dự án tái ñịnh cư cũng ñược coi là các dự
án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác [17].
2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1987, 1993 và ñã hai lần
Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai vào các năm
1998; 2001 và Nhà nước ban hành Luật ñất ñai 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội ñất nước. Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB
cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với
yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian
qua công tác GPMB ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ, cơ bản ñáp ứng
ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên
cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các
thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,
sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế,
trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt. Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số

cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ,
không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến ñộ giải phóng mặt bằng [1].
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ quyết ñịnh tương lai của nền
kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh
hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng ñất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc
phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá
trình phát triển ñang ñặt ra [22].
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng ñất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa ñảm bảo
công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc
mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng
chức năng nhất [22].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường

ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
* ðăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất
của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng
ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về
sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công
tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


2.2.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường
GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy
ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất [24]. Theo
quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá
ñất và và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) ñược công bố công khai và có
hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh
giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng
loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù
hợp với thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương
pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là thước ño phản ánh mối quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất và nhà ñầu tư. Theo quy ñịnh
của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là
giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên
tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh
khiếu kiện [17]. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB
(chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có
tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi tái
ñịnh cư lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi [2].
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư,
làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
2.1.2.3 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể
thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai
thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể
tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách tái ñịnh cư và bồi thường.
- Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường [3].
2.2

Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt Nam

2.2.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993
Chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước lấy ñất của
dân ñã ñược xác lập từ thời phong kiến triều Nguyễn, hình thức bồi thường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


chủ yếu bằng tiền tương xứng với những thiệt hại thực tế của người bị lấy ñất.
Dưới chế ñộ Việt Nam dân chủ cộng hòa, quy ñịnh về việc Nhà nước
chiếm hữu ñất của dân ñược quy ñịnh lần ñầu tiên trong Luật cải cách ruộng
ñất ban hành ngày 04 tháng 12 năm 1959, theo ñó Nhà nước tịch thu, trưng
thu, trưng mua ruộng của ñịa chủ ñể trao cho nông dân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp.
Tiếp theo ñó, ngày 14 tháng 4 năm 1959, Hội ñồng Chính phủ ñã ban
hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất,
trong ñó có quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại về ñất. Văn bản này ñược
coi là văn bản pháp quy ñầu tiên của Việt Nam quy ñịnh về bồi thường và tái
ñịnh cư bắt buộc. Các nguyên tắc cơ bản về bồi thường, tái ñịnh cư ñược quy
ñịnh tại Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06 tháng 7 năm 1959 Liên bộ
ủy ban kế hoạch Nhà nước và bộ Nội vụ hướng dẫn việc thi hành Nghị ñịnh
151/TTg, cụ thể là: những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường
và trong trường hợp cần thiết ñược giúp giải quyết công ăn việc làm; ñảm bảo
kịp thời và ñầy ñủ diện tích cần thiết khi xây dựng, chiếu cố ñúng mục ñích
quyền lợi và ñời sống của người có ruộng bị trưng dụng; chỉ ñược trưng dụng
số ruộng ñất thật cân thiết, không ñược trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm
ruộng ñất cầy cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa
trang liệt sỹ, các cơ sở tôn giáo như nhà thờ, ñền chùa, người bị trưng dụng

ruộng ñất cần ñược báo trước tối thiểu hai tháng ñể có ñủ thời gian chuẩn bị
di chuyền. Mức bồi thường chủ yếu dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên và
căn cứ vào thực tế mỗi nơi, không có quy ñịnh cụ thể.
Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñược hoàn
thiện thêm một bước trong Thông tư 1792/TTg ngày 11 tháng 1 năm 1970 của
Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa,
ñất ñai, cây cối lưu niên, hoa màu cho nhân dân ở các vùng xây dựng kinh tế,
mở rộng thành phố. ðã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg từ “chiếu cố
ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng”
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


trước ñây sang “ñảm bảo thỏa ñáng quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân
dân” ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có
tính nguyên tắc thì ñến thông tư số 1792/TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức
bồi thường nhà ở ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất. Mức giá bồi thường
ñược xác ñịnh qua thương lượng, giữa các ngành, các cơ quan xay dựng và
người bị thu hồi ñất ñể căn cứ vào hoa màu hoặc tài sản hiện có, công sức
khai phá và phân loại ñất của ñịa phương.
Hiến pháp năm 1980 ra ñời, khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Pháp luật không quy ñịnh ñất có giá và
không ñược tham gia giao dịch dân sự. Việc chuyển dịch ñất ñai ñược thực
hiện qua quan hệ hành chính theo cơ chế “giao-thu”. Luật ñất ñai năm 1987
ra ñời trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng,
người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi
thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích ñất bị thu hồi. Sau khi ban
hành hiến pháp 1980, việc bồi thường về ñất lần ñầu tiên ñược quy ñịnh tại

Nghị ñịnh số 186/HðBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội ñồng Bộ trưởng
về việc bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử
dụng vào mục ñích khác, theo ñó mọi tổ chức cá nhân ñược giao ñất nông
nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại
về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước. Người có ñất bị thu hồi chỉ
ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất mà không ñược bồi
thường về ñất, nếu có nhu cầu sử dụng ñất sẽ ñược Nhà nước giao ñất.
2.2.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003
Hiến pháp 1992 ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi
thường, GPMB qua những ñiều, khoản quy ñịnh cụ thể như sau:
- ðiều 17: “ðất ñai.. thuộc sở hữu toàn dân”.
- ðiều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội
thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy ñịnh “ñất có
giá” và người sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý
nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai
năm 1993.
Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh “ñất có giá” ñã tạo sự ñổi mới có ý nghĩa rất
quan trọng ñối với công tác bồi thường GPMB của Luật ñất ñai 1993 ñã thu
ñược những thành tựu quan trọng trong quy ñịnh về bồi thường giải phóng
mặt bằng ñược ñưa vào từ luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai
ñã ñược thông qua ngày 19 tháng 6 năm 2001. Nhiều văn bản quy ñịnh về
chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm

1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001 ñã
ñược ban hành, bao gồm:
- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy
ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào
mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị
ñịnh số 90/CP.
Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ;
Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/NðCP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC, quy ñịnh:
- ðối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước
giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài
sản cho người có ñất bị thu hồi ñã ñược giao hoặc cho thuê.
- ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng ñất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của pháp luật.
- Phạm vi bồi thường thiệt hại:
+ Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất bị thu hồi
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có
- Phạm vi hỗ trợ
+ Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh;
+ Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi;
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi

thường, di chuyển, GPMB.
Hình thức bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì tùy
từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền,
nhà ở hoặc bằng ñất. Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng ñất mà có sự
chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch giá trị ñược thanh toán bằng tiền.
Về ñiều kiện ñược bồi thường: Chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt
Nam có nhiều thay ñổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng ñất
còn nhiều bất cập, do ñó trong nghị ñịnh số 22/1998//Nð - CP ñã quy ñịnh rất
cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất ñai tài sản.
*Về giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt
hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của
Chính phủ kèm theo với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với
khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương.
*Về tái ñịnh cư: Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP quy ñịnh Nhà nước
chuẩn bị ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC (bao gồm quỹ ñất, qũy nhà và quỹ tiền
mặt): thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu
TðC , nguyên tắc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn
xây dựng khu TðC …
* Về tổ chức thực hiện: Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP quy ñịnh cụ thể
về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ ñạo thực hiện công
tác bồi thường GPMB và TðC của các dự án như lập phương án bồi thường,
xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia ñình, cá nhân và tổ
chức thực hiện bồi thương theo phương án ñược phê duyệt.
Nhìn chung trong thời kỳ 1993-2003, chính sách thu hồi ñất và bồi

thường GPMB ñã có những tiến bộ ñảm bảo quyền lợi cho những người bị
thu hồi ñất. Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất
trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược ñiểm như sau:
Vấn ñề xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất
chưa ñược quy ñịnh, chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết
ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá ñất
do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường,
người bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất
phi nông nghiệp thường ñược lợi.
Việc thu hồi ñất ñược tiến hành theo dự án, công trình ñã ñược phê
duyệt nên người bị thu hồi ñất coi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông
nghiệp như ñất phi nông nghiệp theo dự án ñang triển khai và thường dẫn ñến
việc bị so bì giá bồi thường ñất với giá ñất phi nông nghiệp.
- Nhà ñầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều ñối
tác ñể thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND
cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với
người có ñất bị thu hồi;
- Thu hồi ñất nhưng không ưu tiên trả bằng ñất mà chủ yếu là trả bằng
tiền; nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược
giải quyết thỏa ñáng, ñiều kiện của các khu TðC không bằng khu dân cư ñã
thu hồi.
2.2.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003
Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
01 tháng 7 năm 2004. ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản ñã ñược ban hành:

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;
- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính
phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành
luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà
nước thành công ty cổ phần;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất,
bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư.
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi
ñất thực hiện quyền sử dụng, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại tố cáo về ñất ñai.
Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã kế
thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những
ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB
hiện nay. Các quy ñịnh của văn bản pháp quy ban hành có những ñặc ñiểm
chính sau:
* Về việc thực hiện thu hồi ñất và bồi thường GPMB: Nhà nước hạn chế
những trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và TðC và khuyến khích các
nhà ñầu tư tự thỏa thuận với người có ñất. Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể
sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ.
* Về giá ñất bồi thường: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo
nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường; các thửa ñất liền kề nhau, các thửa ñất tại
khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có ñiều kiện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng
hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Giá ñất
ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñã ñược UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh và công bố. ðối với trường
hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh tại
thời ñiểm thu hồi ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực
tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quyết ñịnh giá ñất cụ thể cho phù hợp.
* Về ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại về ñất: Hộ gia ñình, cá nhân
ñang sử dụng ñất mà không có các loại giấy tờ quy ñịnh nhưng ñất ñã ñược sử
dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay ñược UBND cấp xã phường, thị
trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất
ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì sẽ ñược bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất.
* Về chính sách hỗ trợ: Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống,
ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp như trước ñây, chính sách hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này ñã ñược quy ñịnh theo hướng
tạo ñiều kiện cho các hộ nghèo vượt nghèo, các hộ bị mất ñất nông nghiệp có
ñất phi nông nghiệp ñể có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản
xuất phi nông nghiệp.
* Về tái ñịnh cư: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải
thực hiện các dự án TðC trước khi thu hồi ñất. Khu tái ñịnh cư phải có ñiều
kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Trường hợp không có khu tái ñịnh
cư thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua
nhà hoặc thuê nhà thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với khu ñô thị, bồi thường
bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn. Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu
hồi ñất ở phải TðC thì việc bố trí TðC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển

ñổi nghề nghiệp.
* Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC: một ñiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


mới ñó là người ñược sử dụng ñất ñược thông báo trước về việc thu hồi ñất và
phương án tổng thể bồi thường GPMB; quá trình lập phương án bồi thường,
hỗ trợ và TðC có sự tham gia của người dân bị thu hồi ñất trước khi trình cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ban hành ngày 3 tháng 8 năm
2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường,
hỗ trợ tái ñịnh cư nhằm ñáp ứng nhu cầu hoàn thiện chính sách, pháp luật ñất ñai,
giải quyết những bất cập của pháp luật trước ñây và xử lý các vấn ñề phát sinh
trong quá trình thực hiện pháp luật. Nội dung về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư của
Nghị ñịnh này bổ sung các quy ñịnh mới và bãi bỏ các quy ñịnh không còn phù
hợp với Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 84/2004/Nð-CP.
Các quy ñịnh của Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP về bồi thường hỗ trợ tái
ñịnh cư gồm các vấn ñề sau:
- Quy ñịnh các nguyên tắc bồi thường hỗ trợ;
- Trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với
người ñược giao ñất do Nhà nước thu hồi;
- Quy ñịnh về bồi thường ñất nông nghiệp bị thu hồi;
- Quy ñịnh danh mục các khoản hỗ trợ, quy ñịnh chi tiết các khoản hỗ
trợ di chuyển, hỗ trợ tái ñịnh cư, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất,
hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn ao không ñược
công nhận là ñất ở; hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm; các loại hỗ
trợ khác ñể ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, ñảm bảo chỗ ở;
- Quy ñịnh về bồi thường ñối với nhà, công trình xây dựng trên ñất;

- Quy ñịnh về cơ quan nhà nước có nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư;
- Quy ñịnh về việc sử dụng kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư;
Những thay ñổi về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong Nghị ñịnh số
69/2009/Nð-CP như sau:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16