Thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất huyện đông anh, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
------------  ----------

ðỖ QUỐC ðÍNH

THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP
THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN ðÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. nguyÔn kh¾c thêi

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

ðỗ Quốc ðính

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình và sự
ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân ñã tạo ñiều kiện ñể tôi hoàn thành
bản luận văn này.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời - là
thầy giáo trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi
trường, Viện Sau ðại học – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã hướng dẫn tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của UBND huyện ðông Anh,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất, Chi cục
Thống kê huyện ðông Anh, UBND các xã ñã tạo ñiều kiện cho tôi thu thập số liệu,
những thông tin cần thiết ñể hoàn thành luận văn.
Cảm ơn gia ñình cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè ñã ñộng
viên và giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Tác giả luận văn

ðỗ Quốc ðính

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

MỤC LỤC

1.
1.1.
1.2.
2.
2.1.
2.1.1
2.1.2
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.3.
2.3.1.
2.3.2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
4.
4.1.
4.1.1.
4.1.2.
4.1.2.1.
4.1.2.2.
4.1.2.3.
4.1.2.4.
4.1.2.5.
4.1.2.6.

4.1.3.

Lời cam ñoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục các bảng
Mở ñầu
ðặt vấn ñề

i
ii
iii
v
1
1
Mục ñích, yêu cầu của ñề tài.
2
4
Tổng quan nghiên cứu
Cơ sở lý luận
4
Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất.
4
- Quyền sở hữu.
4
- Quyền sử dụng.
7
Lịch sử phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam.
10
Cơ sở pháp lý.

13
Luật ðất ñai và các luật khác có liên quan ñến việc ñiều tiết 13
các quyền sử dụng ñất.
Các văn bản pháp quy ñiều tiết việc thực hiện các quyền sử 14
dụng ñất.
Cơ sở thực tiễn.
20
Quá trình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam.
20
Một số kinh nghiệm thực hiện các quyền sử dụng ñất ở một 23
số nước.
33
ðối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
ðối tượng, phạm vi nghiên cứu.
33
Nội dung nghiên cứu.
33
Phương pháp nghiên cứu.
34
36
Kết quả nghiên cứu
ðánh giá ñặc ñiểm tự nhiên, kinh tế xã hội, ñất ñai, dân số 36
và việc làm
ðiều kiện tự nhiên
36
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
38
Cơ cấu kinh tế
38
Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

39
Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập
40
Thực trạng phát triển ñô thị.
41
Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thôn.
42
Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 42
ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.
43

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


4.2.
4.2.1.
4.2.2.
4.2.3.
4.3.
4.3.1.
4.3.2.

4.3.3.
4.3.4.
4.3.5.
4.3.6.
4.3.7.
4.3.8.

4.3.9.
4.3.10.
4.4.
4.4.1.
4.4.2.
4.4.3
5.
5.1.
5.2.

Tình hình quản lý, sử dụng ñất huyện ðông Anh
Hiện trạng sử dụng ñất ñai
Biến ñộng ñất ñai
Tình hình quản lý ñất ñai.
ðánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng ñất huyện
ðông Anh
Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất
nông nghiệp.
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp
Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất.
Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất.
Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất.
Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất.
Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng ñất.
Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Tình hình thực hiện quyền ñược bồi thường khi Nhà nước

thu hồi ñất.
ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền SDð.
ðề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền của người
SDð
Giải pháp về chính sách
Giải pháp về tổ chức thực hiện, thực hiện cơ chế một cửa
tại Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
Giải pháp về tuyên truyền
Kết luận và Kiến nghị
Kết luận
Kiến nghị
Tài liệu tham khảo

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

46
46
47
48
52
52
54
54
60
64
66
67
71
75
80

80
83
85
85
88
89
90
90
91
92

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số bảng
1

Tên bảng
Cơ cấu kinh tế của huyện ðông Anh qua một số năm.

Trang
38

2

Thống kê dân số huyện ðông Anh từ năm 2006 ñến năm
2011

40

3

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện ðông Anh
Biến ñộng ñất ñai huyện ðông Anh giai ñoạn 2005 - 2011

46

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Ý kiến người dân về việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất
nông nghiệp trên ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ñất ở tại
huyện ðông Anh từ 2005 - 2011
Ý kiến người dân về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất ở trên ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ñất nông

nghiệp tại huyện ðông Anh từ 2005 - 2011
Ý kiến người dân về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất nông nghiệp trên ñịa bàn huyện ðông Anh
năm 2011
Ý kiến người dân về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011
Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD ñất ở tại huyện
ðông Anh từ 2005 - 2011
Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng
ñất ở trên ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011
Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD ñất ở tại huyện
ðông Anh từ 2005 - 2011
Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng ñất ở
trên ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011
Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSD ñất ở tại huyện ðông Anh từ 2005 - 2011
Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh quyền
sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011
Giá ñất ở thực tế trên thị trường tại thị trấn ðông Anh,
xã Uy Nỗ, xã Vân Hà năm 2010.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

47
53
55
58
61
63
65

68
70
72
74
76
78
81

v


1. MỞ ðẦU
1.1. ðẶT VẤN ðỀ
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ñã ban tặng cho con
người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. ðất là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là ñịa bàn phân bố ñiểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng, nhưng ñất ñai chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ thống quản lý và
sử dụng ñất ñai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi có Hiến pháp năm 1980 ñất
ñai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
ðến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất
ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh:
Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh của pháp luật. Do ñó, Luật ñất ñai năm 1993, Luật sửa ñổi một số
ñiều Luật ñất ñai năm 1998, 2001 và Luật ñất ñai năm 2003 ñã từng bước cụ
thể hóa quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng ñất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng ñất ngày
càng rõ nét và quyền của người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế
mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này ñã hình thành
thị trường ñất ñai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng
bước dồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong

ðại hội ðảng lần thứ VIII, IX, X ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường
quyền sử dụng ñất. Luật ñất ñai năm 2003 có những quy ñịnh về giao quyền sử
dụng ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy dịnh
ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng ñất.
Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở các ñịa phương vẫn còn
nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng ñất chưa ñược thực hiện ñầy ñủ các quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng ñất thực hiện một số
quyền sử dụng ñất không ñúng quy ñịnh.
- Những quy ñịnh pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng ñến việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


- Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào
mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập.
Vấn ñề ñặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn ñịnh, có
các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực
hiện các quyền của người sử dụng ñất.
ðông Anh là huyện ngoại thành ở phía ñông bắc Thủ ñô Hà Nội, cách
trung tâm Thủ ñô 15 km theo ñường quốc lộ số 3 (Hà Nội – Thái Nguyên) với
tổng diện tích tự nhiên là 18.213,90ha, có 24 ñơn vị hành chính, trong ñó có 23
xã và 1 thị trấn. ðông Anh là ñầu mối giao thông thuận lợi nối liền Thủ ñô Hà
Nội với các vùng, công nghiệp, các khu trung tâm kinh tế, dịch vụ lớn phía Bắc
và ðông Bắc của nước ta bởi quốc lộ 2, quốc lộ 3, quốc lộ 18 cùng tuyến

ñường sắt ñi các tỉnh phía Bắc và ñường thủy. ðông Anh có nhiều ưu thế về vị
trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, ñồng thời quá trình
ñô thị hóa diễn ra tương ñối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, ñất nông
nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện. Tuy nhiên tốc ñộ
ñô thị hóa ñã kéo theo rất nhiều ñiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là
việc thực hiện các quyền sử dụng ñất. Việc ñăng ký tại các cơ quan nhà nước
theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy ñịnh
trên ñịa bàn huyện ðông Anh.
Xuất phát từ các vấn ñề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện ñề tài “Thực
trạng và ñề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng ñất huyện ðông Anh,
Thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC ðÍCH YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI.
1.2.1. Mục ñích:
- ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ở
huyện ðông Anh và ñề xuất các giải pháp thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất ở huyện ðông Anh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.2.2. Yêu cầu:
- Nắm vững các chủ trương, chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan ñến
các quyền sử dụng ñất.
- ðánh giá ñúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất, ñề xuất các
giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất tại huyện ðông Anh, Thành phố Hà Nội.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận.
2.1.1. Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất.
2.1.1.1. Quyền sở hữu.
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…”[10]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả
lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người và người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của quyền
sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sử hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia ñình, cộng ñồng…).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật
thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ)[4].
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp ñược chủ sở hữu trao quyền sử
dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng ñất cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân[4].
- Quyền ñịnh ñoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu[4].
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức
xã hội nghề nghiệp[10].
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở
hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ
sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất
ñai, cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những
hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh[16].
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñã ñược xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp năm 1959 và ñược
khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp năm 1980, sau ñó
ñược tiếp tục ñược khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp năm 1992[16]. ðiều
17 Hiến pháp năm 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,

tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà
pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước
thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18 Hiến pháp
năm 1992)[11]. Luật ñất ñai năm 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi năm 1998, năm
2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hóa các quy
ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ñất ñai (năm 1993, năm 1998, năm 2001)
quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ðất ñai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng
ñất ñai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi
trường ñể phát triển bền vững[13].
Luật ñất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ sở hữu ñất ñai,
quản lý Nhà nước về ñất ñai, Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu
toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai. Với tư cách là
ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của
chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu ñất ñai: Nhà nước chiếm hữu ñất ñai thuộc phạm vi
lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao
ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất. Trong những trường
hợp cụ thể này, quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng

(tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. Quyền sử dụng ñất
của Nhà nước và quyền sử dụng ñất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử
dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ
ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển
kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư
mang lại[4].
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên ñất ñai. ðây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều
thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà
phải tổ chức cho toàn xã hội, trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước, sử dụng ñất
vào mọi mục ñích. Như vậy, quyền sử dụng ñất lại ñược trích ra ñể giao về cho
người sử dụng trên những thửa ñất cụ thể. Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước
trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Việc ñịnh
ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất,
thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng ñất. Những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích
sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật[4].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

2.1.1.2. Quyền sử dụng ñất.
Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền
sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó
trên thực tế. Vậy chủ sở hữu ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện,
còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên ñã nói,
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể
chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng
ñất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, không phải là các
ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người sử dụng ñất (tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân) có quyền sử dụng ñất. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện
thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử
dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ñất ñai hiện hành ghi nhận.
Vì vậy, trong Luật ñất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất của người
sử dụng[13].
Theo ðiều 1, Luật ñất ñai năm 1993: “…Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã
hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất”[13].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của
mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng
ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà không làm mất ñi ý nghĩa tối cao
của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu

của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính
là sự sang tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa
ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân[16].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền
năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành
quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt
khác tùy theo vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội
dung quyền sử dụng ñất ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là
ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất[16].
Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước
giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều
106, Luật ñất ñai năm 2003)[15]. ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là
một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy
nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho
các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi
ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao
ñất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao
ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ ñền bù (Luật ñất ñai năm 1993), bồi
thường (Luật ñất ñai năm 2003). Như vậy trên thực tế người ñược giao quyền

sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối
toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực
tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng ñất cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ
thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi quyền sử dụng ñất là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
trong các trường hợp: nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng
thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng,
tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân
phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người
có ñất ở trong cùng ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất là không có mục ñích
thương mại[4], [18], [5].
- Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
trong trường hợp người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà
pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng ñất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ
ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù
của việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao
ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế

chuyển quyền sử dụng ñất, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có
thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển quyền sử dụng ñất; mọi
cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai,
nếu không sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật[4], [18], [5].
- Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng ñất là hành vi chuyển quyền sử dụng
ñất trong tình huống ñặc biệt, người nhận quyền sử dụng ñất không phải trả tiền
nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế,
phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển quyền sử dụng ñất không chỉ dừng
lại trong quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng
sản[4], [18], [5].
- Thế chấp quyền sử dụng ñất là một hình thức chuyển quyền sử dụng ñất
(không ñầy ñủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai
làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai làm
vật thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng
và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không
thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên
thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị quyền sử dụng ñất. Trong trường hợp người vay tiền không có
quyền sử dụng ñất ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy
ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng
ñất của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình[4], [18], [5].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất là hành vi mà người có quyền sử
dụng ñất có thể dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây

dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng ñất là cách phát huy
tiềm năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các
trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp,
phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,… mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và
thu nhập cho nông dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường
hiện ñại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn[4], [18], [5].
- Quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Khi Nhà nước thu hồi
ñất ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
ñất ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng hoặc
bằng giá trị quyền sử dụng ñất[15].
2.1.2. Lịch sử phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam.
* Quá trình hình thành, phát triển:
Pháp luật quy ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa
ñược ñánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ñất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc
hội ñã thông qua Luật ñất ñai ñầu tiên nhằm ñiều chỉnh các quan hệ về quản lý,
sử dụng ñất. Luật ñất ñai ñã thể chế hóa ñường lối, chính sách của ðại hội lần
thứ VI của ðảng và Hiến pháp năm 1980 (ðiều 19 và ðiều 20) khẳng ñịnh ñất
ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật ñất ñai ñược
ban hành ñúng vào thời kỳ ñất nước ta bước ñầu bước vào giai ñoạn ñổi mới về
kinh tế, ñặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử
dụng ñất của Luật ñất ñai năm 1987 có ghi: Nhà nước giao ñất không thu tiền
sử dụng ñất ñối với mọi loại ñất, người ñược giao ñất chỉ ñược hưởng những
kết quả ñầu tư trên ñất. Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng ñất ñai dưới
mọi hình thức khác nhau. ðiều 5 của Luật ñất ñai năm 1987 quy ñịnh: Nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận ñất
ñược giao mà không sử dụng, sử dụng không ñúng mục ñích, tự tiện sử dụng
ñất nông nghiệp, ñất có rừng vào mục ñích khác, làm hủy hoại ñất ñai”[12].
Sau 4 năm thi hành luật ñất ñai năm 1987 cho thấy thực tế ñã nảy sinh
nhiều bất cập, ñó là người sử dụng ñất thực sự không có quyền ñối với mảnh

ñất mình ñược giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ ñược quyền
sử dụng ñất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


ñoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp và cá thể thỏa thuận ñổi ñất cho nhau ñể tổ chức lại sản
xuất; khi người ñược giao ñất chuyển ñi nơi khác hoặc ñã chết mà thành viên
trong hộ của người ñó vẫn tiếp tục sử dụng ñất ñó. Luật chỉ cho phép ñược thừa
kế nhà ở hoặc mua nhà ở ñồng thời ñược quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà ñó,
sau khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu ñối với
nhà ở[9].
Theo quy ñịnh trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa ñáp ứng ñược nhu cầu
sử dụng ñất của các chủ sử dụng ñất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng
mua bán ñất ñai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên ñất ñể bán, nhưng
thực chất là bán ñất. Luật ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai ở trạng thái tĩnh. Nhà
nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính ñơn thuần, chưa thể hiện ñầy ñủ
quản lý Nhà nước về mặt kinh tế ñối với ñất ñai[9].
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn ñầu tư không
chỉ ñối với ñầu tư trong nước mà cả ñối với nước ngoài. ðặc biệt, Quốc hội
thong qua Luật ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW
ngày 10/6/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII: “Tiếp tục ñổi mới và
phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” ñã khẳng ñịnh cho người sử dụng ñất
ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp sử dụng ñất theo những ñiều kiện cụ thể do pháp luật quy ñịnh.
Hiến pháp năm 1992 còn quy ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử
dụng ñất có quyền chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. Do

ñó, Quốc hội ñã ñưa việc sửa ñổi Luật ñất ñai vào chương trình xây dựng pháp
luật năm 1993. Luật ñất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày
14/7/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật ñất ñai năm
1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ñất.
Cụ thể Luật cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện 5 quyền: chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp sử dụng ñất. Như vậy, Luật ñưa ra
những quy ñịnh theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng,
cho họ ñịnh ñoạt hạn chế quyền sử dụng ñất của mình. Nghĩa là chuyển quyền
sử dụng ñất phải tuân theo ñiều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và
pháp luật về ñất ñai quy ñịnh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác ñộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ
ñất ñai càng trở lên phức tạp, nhiều vấn ñề lịch sử còn chưa ñược xử lý thì các
vấn ñề mới lại nảy sinh mà Luật ñất ñai năm 1993 chưa có quy ñịnh. Vì vậy,
năm 1998 Luật ñất ñai ñược sửa ñổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền
của người sử dụng ñất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất,
quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà
nước cho thuê ñất mà ñã trả tiền thuê ñất cho cả thời gian thuê cũng ñược thực
hiện các quyền sử dụng ñất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại
quyền sử dụng ñất. Riêng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước cho
thuê ñất mà trả tiền thuê ñất hàng năm thì chỉ ñược chuyển nhượng, thế chấp tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng ñất[13].
ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và ñể ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua

như Luật khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam
thì Luật ñất ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương
trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm
2000, Luật ñất ñai lại ñược ñưa vào chương trình sửa ñổi, bổ sung. Ngày
29/6/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung
một số ñiều của Luật ñất ñai.
Luật lần này ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về quyền sử dụng ñất như
sau:
- Việc quyết ñịnh cho người ñang sử dụng ñất chuyển mục ñích sử dụng
ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, ñất ở, ñất chuyên dùng sang mục
ñích khác; người ñang sử dụng ñất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang
nuôi trồng thủy sản, trồng cây lâu năm hoặc người ñang sử dụng ñất nông
nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
- Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền
sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng ñất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức
tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng ñất cũng
ñược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại các tổ chức tín dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ñộng tại Việt
Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, tình
hình quản lý và sử dụng ñất sau 3 năm thực hiện Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung
năm 2001 ñã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp

tục sửa ñổi hoặc thay thế Luật ñất ñai năm 1993 (Luật sửa ñổi, bổ sung năm
1998, năm 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ những vướng
mắc trong công tác quản lý, sử dụng ñất, bảo ñảm tính ổn ñịnh của pháp luật,
ñồng thời thể chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng về
ñất ñai trong thời kỳ mới. Luật ñất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội khóa XI kỳ
họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004.
Về quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân: Luật ñất ñai năm 2003 ñã
kế thừa quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 ñồng thời bổ sung quyền tặng, cho
quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không phải là ñất thuê;
không quy ñịnh các ñiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và
bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm
nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ñất,
thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo hướng của
Nhà nước. Cụ thể nội dung của quyền sử dụng ñất như sau: “Quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; quyền ñược bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106)[15].
Qua các quy ñịnh của Luật ñất ñai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ñang
dần dần ñưa ra những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những
thực tế của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ñất nhưng
vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân.
2.2. Cơ sở pháp lý.
ðể thực hiện tốt các quyền sử dụng ñất, từ năm 1993 ñến nay Nhà nước
ñã ban hành các văn bản pháp lý liên quan như sau:
2.2.1. Luật ðất ñai và các luật khác có liên quan ñến việc ñiều tiết các
quyền sử dụng ñất.
+ Luật ñất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


+ Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất năm 1994, có hiệu lực từ ngày
01/7/1994.
+ Bộ Luật dân sự năm 1995.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 1998, có hiệu
lực từ ngày 01/01/1999.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng
ñất năm 2000.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, có hiệu
lực từ ngày 01/10/2001.
+ Luật ñất ñai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
+ Bộ Luật dân sự năm 2005.
+ Luật thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung ñiều 126 của Luật nhà ở và ñiều 121 của Luật ñất
ñai, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
2.2.2. Các văn bản pháp quy ñiều tiết việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất.
+ Nghị ñịnh 60/CP ngày 05/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng ñất ở tại ñô thị.
+ Nghị ñịnh 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông
nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất
nông nghiệp.
+ Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về
việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
+ Nghị ñịnh 114/CP ngày 05/9/1994 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai.
+ Thông tư 278/TT-ðC ngày 07/3/1997 của Tổng cục ñịa chính hướng

dẫn thực hiện Nghị ñịnh 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


+ Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ñất
và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh 85/1999/Nð-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc
giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục
ñích sản xuất nông nghiệp.
+ Nghị ñịnh số 19/2000/ND-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung
một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất.
+ Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 19/2000/ND-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ
quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi,
bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ
về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử
dụng ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật ñất ñai.
+ Nghị ñịnh 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai.

+ Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất.
+ Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh 142/2005/Nð-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê ñất, thuê mặt nước.
+ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


+ Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh
của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc ñăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất.
+ Nghị ñịnh 163/2006/Nð-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch ñảm bảo.
+ Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi,
bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và
Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần.
+ Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện
quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.

+ Nghị ñịnh 44/2008/Nð-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa ñổi,
bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất.
+ Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21/7/2008 của Bộ Tài chính sửa ñổi
bổ sung thông tư 104//2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị ñịnh 19/2000/ND-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy
ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy ñịnh
chi tiết một số ñiều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
+ Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số ñiều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết một
số ñiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
+ Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số ñiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16


hành Nghị ñịnh số 100/2008/Nð-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy ñịnh chi
tiết một số ñiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
+ Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về thuế thu nhập cá nhân ñối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa
kế, nhận quà tặng là bất ñộng sản.
+ Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ
sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái

ñịnh cư.
+ Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ñất.
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất.
+ Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng
dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số ñiều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh số 100/2008/Nð-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết một
số ñiều của Luật thuế Thu nhập cá nhân.
+ Thông tư số 12/2010/TT-BTC ngày 26/01/2010 của Bộ Tài chính sửa ñổi
Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành một số ñiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa ñổi Thông tư số
02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư
số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính.
+ Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh
của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và
Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy ñịnh bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

+ Nghị ñịnh 120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa ñổi
bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh 121/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa ñổi
bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 142/2005/Nð-CP về thu tiền thuê ñất, thuê mặt
nước.
+ Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính
về lĩnh vực ñất ñai.
+ Nghị ñịnh 38/2011/Nð-CP ngày 26/5/2011 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung
một số ñiều quy ñịnh về thủ tục hành chính của Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày
29/10/2004, Nghị ñịnh 149/2004/Nð-CP ngày 27/7/2004, Nghị ñịnh 160/2005/NðCP ngày 27/12/2005.
+ Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ
sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng ñất.
+ Thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ
sung Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị ñịnh 142/2005/Nð-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê ñất, thuê mặt nước.
* Các văn bản quy ñịnh thực hiện các quyền sử dụng ñất tại Hà Nội:
+ Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành
phố Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất,
chuyển quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh số
158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội quy ñịnh về
thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp

(hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu
nhà trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

18


+ Quyết ñịnh 26/2005/Qð-UB ngày 18/02/2005 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, thực hiện
Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ khi Nhà nước thu
hồi ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 136/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất,
chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và làm nhà ở nông thôn
tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 137/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành
phố Hà Nội ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 33/2008/Qð-UBND ngày 09/6/2008 của UBND Thành
phố Hà Nội quy ñịnh thực hiện khoản 2 ñiều 40 quyết ñịnh số 137/2007/QðUBND của UBND Thành phố về thực hiện ñiều 48 Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ trên ñịa bàn Thành phố.
+ Quyết ñịnh số 18/2008/Qð-UBND ngày 29/9/2008 của UBND Thành
phố Hà Nội ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn
Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 39/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất,
chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và thu hồi ñất, giao ñất
làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 108/2009/Qð-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành

phố Hà Nội ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành
phố Hà Nội quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, sở
hữu tài sản gắn liền với ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người
Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng ñất ở tại Việt Nam trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Quyết ñịnh số 02/2010/Qð-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

19