Luận văn thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận tây hồ thành phố hà nội

B GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C NÔNG NGHI P HÀ N I


ðINH VI T ANH

TH C TR NG VÀ GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU
HO T ð NG C A VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUY N S
ð T

D NG

QU N TÂY H , THÀNH PH HÀ N I

LU N VĂN TH C SĨ NÔNG NGHI P

CHUYÊN NGÀNH: QU N LÝ ð T ðAI
MÃ S
Ngư i hư ng d n khoa h c:

: 60.62.16

TS. NGUY N ðÌNH B NG

HÀ N I - 2010

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

i

L I CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, s li u và k t qu nghiên c u trong lu n văn này là
trung th c và chưa ñư c s d ng ñ b o v m t h c v nào.
Tơi xin cam đoan, m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n văn này đã
đư c c m ơn và các thơng tin trích d n trong lu n văn đ u đã ñư c ch rõ
ngu n g c./.
Tác gi

ðinh Vi t Anh

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

ii


Lời cảm ơn
hon thnh ủ c b n lu n văn này, trư c h t, tôi xin chân thành
c m ơn TS. Nguy n ðình B ng, H i Khoa h c ñ t Vi t Nam ñã tr c ti p
hư ng d n tôi trong su t th i gian tơi th c hi n đ tài.
Tơi cũng xin chân thành c m ơn s góp ý chân thành c a các th y, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trư ng, khoa Sau ð i h c - trư ng ð i h c
Nông nghi p Hà N i ñã t o ñi u ki n thu n l i cho tôi th c hi n đ tài.
Tơi xin chân thành c m ơn phịng Tài ngun và Mơi trư ng, Văn
phịng đăng ký đ t và nhà qu n Tây H ñã giúp ñ tôi trong th i gian nghiên
c u, th c hi n đ tài.
Tơi xin chân thành c m ơn t i nh ng ngư i thân trong gia đình và
đ ng nghi p đã khích l , t o nh ng ñi u ki n t t nh t cho tơi trong q
trình th c hi n đ tài này.
M t l n n a tôi xin trân tr ng c m ơn!
Tác gi lu n văn

ðinh Vi t Anh

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

iii


Trang

M CL C
L i cam ñoan

i

L i c m ơn

ii

M cl c

iii

Danh m c các ch vi t t t

v

Danh m c các b ng

vi

Danh m c các hình

vii

Danh m c các sơ ñ , bi u ñ

vii

1. M

1

ð U

1.1. Tính c p thi t c a đ tài

1

1.2. M c đích và u c u c a đ tài

3

2. T NG QUAN V ðĂNG KÝ ð T ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUY N S

4

D NG ð T

2.1. ð t ñai, b t ñ ng s n, th trư ng b t ñ ng s n

4

2.2. ðăng ký ñ t đai, b t đ ng s n

7

2.3. Văn phịng ñăng ký quy n s d ng ñ t

11

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

iv


2.4. Mơ hình t ch c đăng ký đ t ñai/b t ñ ng s n m t s nư c

21

2.5. Th c tr ng ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t
26
nư c ta
2.6. Th c tr ng ho t ñ ng c a Văn phòng ñăng ký quy n s d ng ñ t thành
35
ph Hà N i
3. ð I TƯ NG, PH M VI, N I DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U

39

3.1. ð i tư ng và ph m vi nghiên c u

39

3.2. N i dung nghiên c u

39

3.3. Phương pháp nghiên c u

40

4. K T QU NGHIÊN C U

42

4.1. ð c ñi m t nhiên, kinh t , xã h i c a qu n Tây H , Hà N i

42

4.2. Th c tr ng tình hình ho t đ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng
52
ñ t qu n Tây H
4.3. ðánh giá chung v ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t

68

4.4. Nguyên nhân làm h n ch hi u qu ho t đ ng c a Văn phịng đăng ký
74

quy n s d ng ñ t
4.5. ð xu t các gi i phá nâng cao hi u qu ho t đ ng c a Văn phịng
77
đăng ký quy n s d ng ñ t

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

v


5. K T LU N VÀ ð NGH

80

5.1. K t lu n

80

5.2. ð ngh

81

TÀI LI U THAM KH O

83

PH L C

85

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

vi


DANH M C CÁC CH

VI T T T

BðS

B t ñ ng s n

ðKðð

ðăng ký ñ t ñai

GCN

Gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t

HSðC

H sơ đ a chính

PTTH

Ph thơng trung h c

SDð

S d ng đ t

VPðK

Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t

THCS

Trung h c cơ s

UBND

U ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trư ng

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

vii


DANH M C CÁC B NG
STT

Tên b ng

Trang

B ng 2.1. Tình hình thành l p VPðK các c p

27

B ng 2.2. Ngu n nhân l c c a VPðK c a c nư c

29

B ng 4.1. Hi n tr ng s d ng năm 2009 c a qu n Tây H

48

B ng 4.2.

61

Ti n ñ c p GCN c a qu n Tây H 2005 - 2009

B ng 4.3. Hi n tr ng h th ng b n ñ ñ a chính qu n Tây H

65

B ng 4.4. Tình hình l p h sơ đ a chính c a qu n Tây H

66

B ng 4.5. M c đ cơng khai th t c hành chính

69

B ng 4.6. ðánh giá ti n ñ gi i quy t h sơ c a VPðK

70

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

viii


DANH M C CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 4.1.

Khu v c đơ th c i t o thu c ch ñ qu n lý đ t đơ th
C ng làng n Thái, phư ng Th y Khuê, qu n Tây H
Khu v c đơ th m r ng thu c ch đ qu n lý đ t ven
đơ phư ng Bư i, qu n Tây H
Khu v c đơ th m i thu c ch đ qu n lý đ t nơng
nghi p- nông thôn ngo i thành phư ng Xuân La, qu n
Tây H

50

Hình 4.2.

Hình 4.3.

50
51

Hình 4.4.

Tr s B ph n ti p nh n h sơ và tr k t qu

54

Hình 4.5.

54
55

Hình 4.7.

Cán b th lý h sơ trư c gi ti p cơng dân Văn phịng
đăng ký đ t và nhà qu n Tây H
Máy tra c u thông tin th t c hành chính Văn phịng
đăng ký đ t và nhà qu n Tây H
Máy tra c u tr ng thái h sơ th c hi n th t c hành
chính Văn phịng đăng ký đ t và nhà qu n Tây H

Hình 4.8.

Ngư i dân đ n giao d ch t i VPðK

58

Hình 4.6.

Hình 4.9.
Hình 4.10.

55

Lãnh đ o VPðK gi i thi u tính đ c thù c a Qu n lý ñ t
ñai qu n Tây H
Trao đ i chun mơn v i cán b th lý h sơ Văn
phịng đăng ký đ t và nhà qu n Tây H

59
59

DANH M C CÁC SƠ ð , BI U ð
STT

Tên bi u đ

Trang

Sơ đ 2.1.

V trí c a VPðK trong h th ng qu n lý ñ t đai

20

Sơ đ 2.2.

Mơ hình t ch c Văn phịng ñăng ký ñ t và nhà Hà N i

36

Bi u ñ 4.1.

Cơ c u ñ t ñai năm 2009 c a qu n Tây H

49

Bi u ñ 4.2.

So sánh s GCN kê khai và s GCN ñã c p năm 2009

61

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

ix


1. M

ð U

1.1 Tính c p thi t c a ñ tài
ð t ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia quý giá, di s n c a
nhân lo i, dân t c. Con ngư i sinh ra t ñ t, l n lên nh ñ t và khi ch t cũng
tr v v i ñ t, vì v y đ t đai g n bó máu th t v i con ngư i nói chung và m i

gia đình nói riêng.
Vi c đăng ký Nhà nư c v đ t đai có ý nghĩa: Các quy n v ñ t ñai
ñư c b o ñ m b i nhà nư c, liên quan ñ n tính tin c y, s nh t quán và t p
trung, th ng nh t c a d li u ñ a chính. ðăng ký ñ t ñai là m t cơng c c a
nhà nư c đ b o v l i ích nhà nư c, l i ích c ng đ ng cũng như l i ích
cơng dân.
L i ích đ i v i nhà nư c và xã h i: Ph c v thu thu s d ng ñ t, thu
tài s n, thu s n xu t nông nghi p, thu chuy n như ng; Cung c p tư li u
ph c v các chương trình c i cách ñ t ñai, b n thân vi c tri n khai m t h
th ng ñăng ký ñ t ñai cũng là m t c i cách pháp lu t; Giám sát giao d ch ñ t
ñai; Ph c v quy ho ch; Ph c v qu n lý tr t t tr an;
L i ích đ i v i công dân: Tăng cư ng s an tồn v ch quy n đ i v i
b t ñ ng s n; Khuy n khích ñ u tư cá nhân; M r ng kh năng vay v n (th
ch p); H tr các giao d ch v b t ñ ng s n; Gi m tranh ch p ñ t ñai.
H th ng ñăng ký ñ t ñai hi n t i c a Vi t Nam ñang ch u m t s c ép
ngày càng l n, t yêu c u h tr s phát tri n c a th trư ng b t ñ ng s n và
cung c p khn kh pháp lý đ tăng thu hút ñ u tư. Vi c c p gi y ch ng nh n
quy n s d ng ñ t đã cơ b n hồn thành nhưng nhu c u giao d ch đ t đai thì
ngày càng cao. M t nguyên t c cơ b n cho h th ng ñăng ký ñ t ñai là ñ m
b o tính pháp lý, liên quan đ n tính tin c y, s nh t quán và t p trung, th ng
nh t c a d li u ñ a chính. Tuy nhiên h sơ v đ t đai đư c qu n lý

nhi u

c p khác nhau, có nhi u khác bi t gi a thông tin trên s sách và trên gi y

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

1

ch ng nh n quy n s d ng ñ t, vì v y m c dù có nh ng chuy n bi n quan
tr ng trong khuôn kh pháp lý v ñ t ñai, nhưng v n c n n l c nhi u hơn khi
tri n khai h th ng ñăng ký ñ t ñai

c p ñ a phương.

T khi th c hi n Lu t ð t ñai năm 2003 cùng v i vi c th c hi n c i cách
hành chính chính theo cơ ch “m t c a”, các c p, các ngành ñã có nhi u n l c
trong vi c đơn gi n hóa các th t c hành chính liên quan ñ n lĩnh v c ñ t ñai
ñ i v i các ñ i tư ng s d ng ñ t: t ch c, h gia đình cá nhân, c ng ñ ng dân
cư, ngư i Vi t Nam ñ nh cư
d ng đ t

nư c ngồi, t ch c, cá nhân nư c ngoài s

Vi t Nam. Vi c ñăng ký ñ t ñai, c p gi y ch ng nh n đư c th c

hi n cơng khai, minh b ch hơn, gi m th i gian và chi phí cho t ch c, cơng dân
có nhu c u giao d ch. Cơng ngh thơng tin và trình ñ c a cán b làm vi c t i
cơ quan ñăng ký ñ t ñai các c p ñư c t ng bư c nâng cao ñã phát huy thành
qu c i cách hành chính trong lĩnh v c này. Tuy nhiên, vi c cung ng các d ch
v v ñăng ký, c p gi y ch ng nh n nhà ñ t v n là m t trong nh ng v n ñ b c
xúc ñ i v i ngư i s d ng ñ t, ñ c bi t là t i các đơ th .
Qu n Tây H , Thành ph Hà N i ñư c thành l p năm 1995 theo Ngh
ñ nh 69/CP c a Chính ph trên cơ s các phư ng: Bư i, Th y Khê, Yên Ph
c a qu n Ba ðình và các xã: T Liên, Nh t Tân, Qu ng An, Xuân La, Phú
Thư ng c a huy n T Liêm. Trong nh ng năm v a qua, quá trình đơ th hóa
di n ra m nh m

qu n Tây H ñã d n ñ n nhi u bi n ñ ng v s d ng ñ t.

N u như các b ph n ñăng ký ñ t

c p qu n kh c ph c tình tr ng quá t i thì

c p phư ng đang trong tình tr ng d n vi c, d n h sơ có liên quan ñ n vi c
ñăng ký, c p Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.
Trư c tình hình trên, trong khn kh u c u th c hi n lu n văn t t
nghi p cao h c ngành Qu n lý ñ t đai, trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i,
Em l a ch n th c hi n ñ tài “Th c tr ng và gi i pháp nâng cao hi u qu
ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s

d ng ñ t qu n Tây H ,

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

2


thành ph Hà N i” nh m nghiên c u ñánh giá th c tr ng và ñ xu t các gi i
pháp hoàn thi n, nâng cao hi u qu ho t đ ng c a Văn phịng đăng ký quy n
s d ng đ t, góp ph n gi i quy t tình tr ng t n đ ng h sơ ñăng ký ñ t ñai,
c a ñ a bàn nghiên c u theo tinh th n c i cách th t c hành chính.
1.2. M c đích và yêu c u c a ñ tài
1.2.1. M c ñích
- Xác ñ nh cơ s lý lu n và th c ti n v ðăng ký ñ t ñai và ho t đ ng
c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t
- ðánh giá th c tr ng ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng
đ t qu n Tây H , thành ph Hà N i;

- ð xu t m t s gi i pháp nâng cao hi u qu ho t ñ ng c a Văn phịng
đăng ký quy n s d ng đ t qu n Tây H - Hà N i.
1.2.2. Yêu c u
- ðánh giá ñư c ñúng th c tr ng ho t đ ng c a Văn phịng đăng ký
quy n s d ng ñ t trong ph m vi nghiên c u;
- Các s li u ñi u tra, thu th p ph i đ m b o đ chính xác, tin c y;
- ð tài ph i ñ m b o tính khoa h c và th c ti n.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

3


2. T NG QUAN V ðĂNG KÝ ð T ðAI VÀ
VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUY N S

D NG ð T

2.1. ð t ñai, b t ñ ng s n, th trư ng b t ñ ng s n
2.1.1 ð t ñai
ð t ñai là tài nguyên không th tái t o, là tài s n vô cùng quý giá c a
m i qu c gia v i vai trò, ý nghĩa ñ c trưng: ñ t ñai là nơi , nơi xây d ng
cơ s h t ng c a con ngư i và là tư li u s n xu t.
V m t th như ng, ñ t là v t th thiên nhiên có c u t o ñ c l p, ñư c
hình thành do k t qu tác ñ ng c a nhi u y u t : khí h u, đ a hình, đá m ,
sinh v t và th i gian. Giá tr tài nguyên ñ t ñư c ño b ng s lư ng di n
tích và đ phì. Winkler (1968) xem đ t như m t v t th s ng vì trong nó có
ch a nhi u sinh v t: vi khu n, n m, t o, th c v t, ñ ng v t,… do ñó ñ t cũng
tuân th nh ng quy lu t s ng, đó là: phát sinh, phát tri n, thối hóa và già c i.
Tùy thu c vào thái ñ c a con ngư i ñ i v i ñ t mà ñ t có th tr nên phì

nhiêu hơn, cho năng su t cây tr ng cao hơn ho c ngư c l i. [Winkler (1968)]
Cũng cách nhìn nh n như v y, các nhà sinh thái h c cịn cho r ng đ t là
m t “v t mang” (carrier) c a t t c các h sinh thái t n t i trên trái đ t. Như
v y, đ t ln ln mang trên mình nó các h sinh thái và các h sinh thái này
ch b n v ng khi “v t mang” b n v ng. Con ngư i tác ñ ng vào ñ t cũng
chính là tác ñ ng vào các h sinh thái mà ñ t “mang” trên mình nó. M t v t
mang, l i có tính ch t ñ c thù, ñ c ñáo c a ñ phì nhiêu nên ñ t là cơ s c n
thi t, v ng ch c, giúp cho các h sinh thái t n t i và phát tri n [2].
Như v y, m t ñ nh nghĩa ñ y ñ có th như sau
“ð t là m t di n tích c th c a b m t trái ñ t, bao g m t t c các ñ c
tính sinh quy n ngay trên hay dư i b m t đó g m có: Y u t khí h u g n b
m t trái ñ t; các d ng th như ng và đ a hình, th y văn b m t (g m: h ,

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

4


sơng, su i và đ m l y nư c c n); l p tr m tích và kho d tr nư c ng m sát
b m t trái ñ t; t p đồn th c v t và đ ng v t; tr ng thái ñ nh cư c a con
ngư i và nh ng thành qu v t ch t do các ho t ñ ng c a con ngư i trong quá
kh và hi n t i t o ra” [11].
2.1.2. B t ñ ng s n
Pháp lu t các nư c trên th gi i ñ u th ng nh t xác ñ nh b t ñ ng là ñ t
ñai và nh ng tài s n có liên quan đ n đ t đai, khơng tách r i v i ñ t ñai, ñư c
xác ñ nh b i v trí ñ a lý c a ñ t (ði u 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp,
ði u 86 Lu t Dân s Nh t B n, ði u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang
Nga, ði u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang ð c…). Tuy nhiên, pháp
lu t c a m i nư c cũng có nh ng nét đ c thù riêng, ví d :
- Pháp lu t Nga quy đ nh c th b t ñ ng s n là “m nh đ t” ch khơng

ph i là đ t ñai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý b i đ t đai nói chung là
b ph n c a lãnh th , không th là ñ i tư ng c a giao d ch dân s .
- ði u 520 Lu t Dân s Pháp quy ñ nh “mùa màng chưa g t, trái cây
chưa b t kh i cây là b t ñ ng s n, n u ñã b t kh i cây ñư c coi là ñ ng s n”.
Tương t , quy ñ nh này cũng ñư c th hi n

Lu t Dân s Nh t B n, B lu t

Dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Lu t Dân s Thái Lan, t i ði u 100 quy ñ nh: “B t ñ ng s n là ñ t ñai và
nh ng v t g n li n v i ñ t ñai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u
ñ t ñai”.
- Lu t Dân s ð c ñưa ra khái ni m BðS bao g m ñ t ñai và các tài s n
g n v i đ t.
Như v y, có hai cách di n ñ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì
đư c coi là “g n li n v i đ t đai”; th hai, khơng gi i thích rõ v khái ni m
này và d n t i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i đ t
đai”.

Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

5


Lu t Dân s Nga năm 1994 quy ñ nh v b t đ ng s n đã có nh ng ñi m
khác bi t ñáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng. ði u 130 c a Lu t
này m t m t, li t kê tương t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng;
m t khác, ñưa ra khái ni m chung v b t ñ ng s n là “nh ng ñ i tư ng mà
d ch chuy n s làm t n h i ñ n giá tr c a chúng”. Bên c nh đó, Lu t này cịn
li t kê nh ng v t khơng liên quan gì đ n đ t ñai như “tàu bi n, máy bay,

phương ti n vũ tr …” cũng là các b t ñ ng s n.
B lu t Dân s năm 2005 c a nư c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t
Nam, t i ði u 174 có quy đ nh: “B t ñ ng s n là các tài s n bao g m: ð t
đai; Nhà, cơng trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n li n
v i nhà, cơng trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai; Các
tài s n khác do pháp lu t quy ñ nh”. [12]
Các quy ñ nh v b t ñ ng s n trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m
m . B t ñ ng s n bao g m ñ t ñai, v t ki n trúc và các b ph n khơng th
tách r i kh i đ t đai và v t ki n trúc. B t ñ ng s n có nh ng đ c tính sau đây:
có v trí c đ nh, khơng di chuy n đư c, tính lâu b n, tính thích ng, tính d
bi t, tính ch u nh hư ng c a chính sách, tính ph thu c vào năng l c qu n lý,
tính nh hư ng l n nhau.
2.1.3. Th trư ng b t ñ ng s n
Th trư ng b t đ ng s n có th đư c đ nh nghĩa là cơ ch trong đó hàng
hố và d ch v b t ñ ng s n ñư c trao đ i, trong đó có s can thi p c a chính
ph và h th ng chính tr vào th trư ng, cũng như nhu c u và mong mu n
c a nh ng ngư i tham gia trên th trư ng.
Th trư ng b t ñ ng s n ch u chi ph i b i các quy lu t kinh t hàng hóa cơ
b n như các quy lu t cung - c u, giá tr , c nh tranh. Th trư ng b t ñ ng s n
cũng gi ng như m i th trư ng khác, phân b hàng hoá b ng s d ng cơ ch
giá c . Trong m t s trư ng h p, chính ph s quy t đ nh vi c phân b ngu n

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

6


l c. Vi c th c hi n ki m sốt s d ng đ t trong nh ng quy ñ nh liên quan ñ n
các khu quy ho ch có th đư c coi là m t trong nh ng lo i phân b này.
Th trư ng b t ñ ng s n k t n i cung và c u ñ i v i b t ñ ng s n. Th

trư ng b t ñ ng s n là t ng hoà các giao d ch b t ñ ng s n ñ t ñư c t i m t
khu v c ñ a lý nh t ñ nh trong th i ñi m nh t ñ nh. Th trư ng b t ñ ng s n
bao g m 3 th trư ng nhánh: Th trư ng mua bán; th trư ng cho thuê b t ñ ng
s n; th trư ng th ch p và b o hi m b t ñ ng s n. Căn c vào th t th i gian
mà b t ñ ng s n gia nh p th trư ng, th trư ng b t đ ng s n có 3 c p, g m:
- Th trư ng c p I: là th trư ng chuy n như ng, giao ho c cho th
quy n s d ng đ t (cịn g i là th trư ng ñ t ñai);
- Th trư ng c p II: Là th trư ng xây d ng cơng trình đ bán, cho th;
- Th trư ng c p III: Là th trư ng bán l i ho c cho thuê l i [5].
2.2. ðăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n
2.2.1 Khái ni m v ñăng ký ñ t ñai
2.2.1.1 ðăng ký Nhà nư c v ñ t ñai
Các quy n v ñ t ñai ñư c b o ñ m b i Nhà nư c, liên quan đ n tính
tin c y, s nh t quán và t p trung, th ng nh t c a d li u đ a chính. Khái
ni m này ch rõ:
- ðăng ký ñ t ñai thu c ch c năng, th m quy n c a Nhà nư c, ch có
cơ quan Nhà nư c có th m quy n theo quy đ nh c a pháp lu t m i có quy n
t ch c ñăng ký ñ t ñai;
- D li u ñ a chính (h sơ đ a chính) là cơ s ñ m b o tính tin c y, s
nh t quán và t p trung, th ng nh t c a vi c ñăng ký ñ t ñai ;
- Khái ni m này cũng ch rõ trách nhi m c a Nhà nư c trong vi c xây
d ng d li u đ a chính (h sơ đ a chính).
2.2.1.2 Vai trị, l i ích c a đăng ký Nhà nư c v ñ t ñai
- ðăng ký ñ t ñai là m t công c c a nhà nư c đ b o v l i ích nhà

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

7

nư c, l i ích c ng đ ng cũng như l i ích cơng dân.
- L i ích đ i v i nhà nư c và xã h i:
+ Ph c v thu thu s d ng ñ t, thu tài s n, thu s n xu t nông
nghi p, thu chuy n như ng;
+ Giám sát giao d ch ñ t ñai, h tr ho t ñ ng c a th trư ng b t ñ ng s n;
+ Ph c v quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t, giao ñ t, thu h i ñ t;
+ Cung c p tư li u ph c v các chương trình c i cách đ t ñai, b n thân
vi c tri n khai m t h th ng ñăng ký ñ t ñai cũng là m t c i cách pháp lu t;
+ ð m b o an ninh kinh t , tr t t xã h i;
- L i ích đ i v i cơng dân:
+ Tăng cư ng s an tồn v ch quy n ñ i v i b t ñ ng s n;
+ Khuy n khích đ u tư cá nhân;
+ M r ng kh năng vay v n xã h i.
2.2.2. Cơ s ñăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n
2.2.2.1 H sơ ñ t ñai, b t ñ ng s n
H sơ ñ t ñai và b t ñ ng s n ( Vi t Nam g i là h sơ đ a chính) là tài
li u ch a đ ng thơng tin liên quan t i thu c tính, ch quy n và ch th có ch
quy n đ i v i đ t đai, b t ñ ng s n. H sơ ñ t ñai, b t ñ ng s n ñư c l p đ
ph c v cho l i ích c a nhà nư c và ph c v quy n l i c a công dân.
(1) ð i v i Nhà nư c: ñ th c hi n vi c thu thu cũng như ñ m b o
cho vi c qu n lý, giám sát, s d ng và phát tri n ñ t ñai m t cách h p lý và
hi u qu .
(2) ð i v i công dân, vi c l p h sơ ñ m b o cho ngư i s h u, ngư i
s d ng có các quy n thích h p đ h có th giao d ch m t cách thu n l i,
nhanh chóng, an tồn và v i m t chi phí th p.
2.2.2.2 Ngun t c ðăng ký đ t ñai, b t ñ ng s n
ðăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n d a trên nh ng nguyên t c:

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

8


- Nguyên t c ñăng nh p h sơ;
- Nguyên t c đ ng thu n;
- Ngun t c cơng khai;
- Nguyên t c chuyên bi t hoá.
Các nguyên t c này giúp cho h sơ ñăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n ñư c
công khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý c a thơng tin đư c pháp lu t
b o v . ð i tư ng ñăng ký ñư c xác ñ nh m t cách rõ ràng, ñơn nghĩa, b t
bi n v pháp lý.
2.2.2.3 ðơn v ñăng ký - th a ñ t
Th a ñ t ñư c hi u là m t ph n b m t trái ñ t, có th li n m nh ho c
khơng li n m nh, ñư c coi là m t th c th ñơn nh t và ñ c l p ñ ñăng ký
vào h th ng h sơ v i tư cách là m t ñ i tư ng ñăng ký có m t s hi u nh n
bi t duy nh t. Vi c ñ nh nghĩa m t cách rõ ràng ñơn v ñăng ký là v n ñ
quan tr ng c t lõi trong t ng h th ng ñăng ký [9].
Trong các h th ng ñăng ký giao d ch c ñi n, ñơn v ñăng ký - th a
đ t khơng đư c xác đ nh m t cách ñ ng nh t, ñúng hơn là khơng có quy đ nh,
các thơng tin đăng ký ñư c ghi vào s m t cách ñ c l p theo t ng v giao
d ch. Trong h th ng ñăng ký văn t giao d ch, n i dung mơ t ranh gi i th a
đ t ch y u b ng l i, có th kèm theo sơ đ ho c khơng.
Các h th ng đăng ký giao d ch nâng cao có địi h i cao hơn v n i
dung mơ t th a đ t, khơng ch b ng l i mà cịn địi h i có sơ đ ho c b n đ
v i h th ng mã s nh n d ng th a đ t khơng trùng l p.
V i h th ng đ a chính đa m c tiêu

Châu Âu, vi c ñăng ký quy n và

ñăng ký ñ thu thu không ph i là m c tiêu duy nh t, quy mơ th a đ t có th

t hàng ch c m2 cho ñ n hàng ngàn ha ñư c xác ñ nh trên b n ñ ñ a chính,
h th ng b n đ đia chính đư c l p theo m t h to ñ th ng nh t trong ph m
vi toàn qu c.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

9


2.2.3. ðăng ký pháp lý ñ t ñai, b t ñ ng s n
2.2.3.1. ðăng ký văn t giao d ch
- Giao d ch ñ t ñai là phương th c mà các quy n, l i ích và nghĩa v
liên quan ñ n ñ t ñai ñư c chuy n t ch th này sang ch th khác, bao g m
th ch p, nghĩa v , cho thuê, quy t ñ nh phê chu n, tuyên b ban t ng, văn
ki n phong t ng, tuyên b t b quy n l i, gi y sang như ng và b t c s b o
ñ m quy n nào khác. Trên th c t các giao d ch pháp lý v b t ñ ng s n r t ña
d ng trong khuôn kh các phương th c chuy n giao quy n. ðó có th là m t
giao d ch thuê nhà ñơn gi n, thuê như ng dài h n, phát canh thu tô dài h n,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quy n ñ a d ch, th ch p và các quy n khác,
ñ c bi t là hình th c giao d ch ph thơng nh t là mua bán b t đ ng s n.
- Văn t giao d ch là m t văn b n vi t mô t m t v giao d ch đ c l p,
nó thư ng là các văn b n h p ñ ng mua bán, chuy n như ng ho c các tho
thu n khác v th c hi n các quy n ho c hư ng th nh ng l i ích trên ñ t ho c
liên quan t i ñ t. Các văn t này là b ng ch ng v vi c m t giao d ch nào đó
đã đư c th c hi n, nhưng các văn t này không ph i là b ng ch ng v tính
h p pháp c a các quy n ñư c các bên ñem ra giao d ch. Văn t mua bán có
th khơng có ngư i làm ch ng, có th có ngư i làm ch ng, có th do ngư i
đ i di n chính quy n xác nh n. Tuy nhiên, văn t trên không th là b ng
ch ng pháp lý v vi c bên bán có quy n s h u ho c s d ng h p pháp ñ i
v i nhà và ñ t ñem ra mua bán.

- ðăng ký văn t giao d ch là hình th c đăng ký v i m c đích ph c v
các giao d ch, ch y u là mua bán b t ñ ng s n. H th ng ñăng ký văn t giao
d ch là m t h th ng ñăng ký mà ñ i tư ng ñăng ký là b n thân các văn t
giao d ch. Khi ñăng ký, các văn t giao d ch có th đư c sao chép ngun văn
ho c trích sao nh ng n i dung quan tr ng vào s đăng ký.

Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

10


Do tính ch t và giá tr pháp lý c a văn t giao d ch, dù ñư c ñăng ký
hay khơng đăng ký văn t giao d ch khơng th là ch ng c pháp lý kh ng
ñ nh quy n h p pháp ñ i v i b t ñ ng s n. ð ñ m b o an tồn cho quy n c a
mình, bên mua ph i ti n hành ñi u tra ngư c th i gian đ tìm t i ngu n g c
c a quy n ñ i v i ñ t mà mình mua.
- Hình th c đăng ký văn t giao d ch thư ng ñư c ñưa vào s d ng
các nư c theo xu hư ng Lu t La Mã và Lu t ð c như Pháp, Ý, Hà Lan, ð c,
B , Tây Ban Nha và các nư c khác trên th gi i mà trong quá kh ch u nh
hư ng c a các qu c gia trên như các nư c Nam M , m t ph n B c M , m t
s nư c châu Phi và châu Á. H th ng ñăng ký ñ t ñai hi n nay c a Hà Lan là
m t h th ng ñăng ký văn t giao d ch đi n hình đã đư c c i ti n và t đ ng
hố đ nâng cao đ an toàn pháp lý và hi u qu ho t ñ ng.
2.2.3.2 ðăng ký quy n
- Quy n ñư c hi u là t p h p các hành vi và các l i ích mà ngư i đư c
giao quy n ho c các bên liên quan ñư c ñ m b o th c hi n và hư ng l i.
- Trong h th ng ñăng ký quy n, không ph i b n thân các giao d ch, hay
các văn t giao d ch mà h qu pháp lý c a các giao d ch ñư c ñăng ký vào s .
Nói cách khác, ñ i tư ng trung tâm c a đăng ký quy n chính là m i quan h
pháp lý hi n hành gi a b t ñ ng s n và ngư i có ch quy n đ i v i b t ñ ng

s n ñó. ðăng ký quy n d a trên các nguyên t c: Ph n ánh trung th c; khép kín
và b o hi m.
2.3. Văn phịng ðăng ký quy n s d ng ñ t
2.3.1. Khái quát v h th ng ñăng ký ñ t ñai Vi t Nam
2.3.1.1. Trư c khi có Lu t ð t ñai
- Ch th 299 - TTg ngày 10/11/1980 c a Th tư ng Chính ph “v vi c
đo đ c và ñăng ký th ng kê ru ng ñ t” ñã l p ñư c h th ng h sơ đăng ký cho
tồn b đ t nơng nghi p và m t ph n di n tích đ t thu c khu dân cư nông thôn.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

11


2.3.1.2. T khi có Lu t ð t đai 1988 ñ n 1993
- Lu t ð t ñai 1988 quy ñ nh “Khi ñư c cơ quan Nhà nư c có th m
quy n giao đ t, cho phép chuy n quy n s d ng, thay ñ i m c đích s d ng
ho c đang s d ng ñ t h p pháp mà chưa ñăng ký ph i xin ñăng ký ñ t ñai
t i cơ quan Nhà nư c - U ban nhân dân qu n, thành ph thu c t nh, th xã,
th tr n và UBND xã thu c huy n l p, gi s đ a chính, vào s đ a chính cho
ngư i SDð và t mình đăng ký đ t chưa s d ng vào s đ a chính” [12].
-T ng c c Qu n lý ru ng ñ t ñã ban hành Quy t ñ nh s 201 - ðKTK
ngày 14/7/1989 v c p Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và Thơng tư s 302 ðKTK ngày 28/10/1989 hư ng d n th c hi n Quy t ñ nh 201- ðKTK ñã t o ra
m t s chuy n bi n l n v ch t cho h th ng ñăng ký ñ t ñai c a Vi t Nam”
Th i kỳ này do đ t đai ít bi n đ ng, Nhà nư c nghiêm c m vi c mua,
bán, l n, chi m đ t đai, phát canh thu tơ dư i m i hình th c và v i phương
th c qu n lý ñ t ñai theo cơ ch bao c p nên ho t ñ ng ñăng ký đ t đai ít
ph c t p. [10, tr.226]
2.3.1.3. T khi có Lu t ð t đai năm 1993 ñ n năm 2003
- Lu t ð t ñai năm 1993 quy ñ nh

“ðăng ký ñ t ñai, l p và qu n lý s đ a chính, qu n lý các h p ñ ng s
d ng ñ t, th ng kê, ki m kê ñ t, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t”.
“Ngư i ñang s d ng ñ t t i xã, phư ng, th tr n nào thì ph i ñăng ký
t i xã, phư ng, th tr n đó - U ban nhân dân xã, phư ng, th tr n l p và qu n
lý s ñ a chính, đăng ký vào s đ a chính đ t chưa s d ng và s bi n ñ ng v
vi c s d ng ñ t” [13].
- Th i kỳ này ñánh d u s chuy n ñ i c a n n kinh t sau 7 năm th c
hi n ñư ng l i ñ i m i c a ð ng. Vì v y, đ t ñai (quy n s d ng ñ t) tuy
chưa ñư c pháp lu t th a nh n là lo i hàng hoá nhưng trên th c t , th trư ng
này có nhi u bi n đ ng, vi c chuy n đ i m c đích s d ng ñ t trái pháp lu t

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

12


x y ra thư ng xuyên, ñ c bi t là khu v c đ t đơ th , đ t

nông thôn thông qua

vi c mua bán, chuy n như ng b t h p pháp không th c hi n vi c ñăng ký v i
cơ quan Nhà nư c có th m quy n.
- Lu t s a ñ i b sung Lu t ð t ñai (1998, 2001) ti p t c phát tri n các
quy ñ nh v ñăng ký ñ t ñai c a Lu t ð t đai 1993, cơng tác đăng ký đ t ñai
ñư c ch n ch nh và b t đ u có chuy n bi n t t. Chính quy n các c p

ña

phương ñã nh n th c ñư c vai trò quan tr ng và ý nghĩa thi t th c c a nhi m
v ñăng ký ñ t ñai v i công tác qu n lý ñ t ñai, tìm các gi i pháp kh c ph c,

ch ñ o sát sao nhi m v này.
2.3.1.4. T khi có Lu t ð t đai năm2003 đ n nay
- Theo quy ñ nh pháp lu t ñ t ñai hi n hành ñ t ñai thu c s h u toàn
dân do Nhà nư c th ng nh t qu n lý, Nhà nư c giao ñ t cho t ch c, h gia
đình, cá nhân s d ng vào các m c đích; Nhà nư c cịn cho các t ch c, h gia
đình, cá nhân thuê ñ t. Do v y,

nư c ta ñăng ký ñ t ñai là ñăng ký quy n s

d ng ñ t Nhà nư c giao, cho thuê.
Lu t ð t ñai năm 2003 quy ñ nh c th nhi m v : “ðăng ký quy n s
d ng ñ t, l p và qu n lý h sơ ñ a chính, c p gi y ch ng nh n quy n s
d ng ñ t”. “ðăng ký quy n s d ng ñ t là vi c ghi nh n quy n s d ng ñ t
h p pháp ñ i v i m t th a ñ t xác đ nh vào h sơ đ a chính nh m xác l p
quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng ñ t” [15].
Lu t dành riêng m t chương quy ñ nh các th t c hành chính trong qu n
lý và s d ng ñ t ñai theo phương châm t o ñi u ki n thu n l i nh t cho ngư i
s d ng ñ t h p pháp th c hi n ñ y ñ quy n và nghĩa v s d ng đ t c a mình.
- H th ng ðăng ký đ t đai có hai lo i là ñăng ký ban ñ u và ñăng ký
bi n ñ ng
+ ðăng ký ban ñ u ñư c th c hi n khi Nhà nư c giao ñ t, cho thuê ñ t,
c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t cho t ch c, h gia đình cá nhân;

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

13


+ ðăng ký bi n ñ ng - ñăng ký nh ng bi n ñ ng ñ t ñai trong q trình
s d ng do thay đ i di n tích (tách, h p th a đ t, s t l , b i l p…), do thay ñ i

m c đích s d ng, do thay đ i quy n và các h n ch v quy n s d ng ñ t.
- Cơ quan ñăng ký ñ t ñai: Cơ quan qu n lý ñ t ñai

ñ a phương có

Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t là cơ quan d ch v công th c hi n ch c
năng qu n lý h sơ ñ a chính g c, ch nh lý th ng nh t h sơ đ a chính, ph c
v ngư i s d ng ñ t th c hi n các quy n và nghĩa v ” [15].
2.3.2. Cơ s pháp lý v t ch c và ho t ñ ng c a VPðK
2.3.2.1. Ch trương, chính sách c a ð ng và Nhà nư c v c i cách hành chính
ð i h i đ i bi u tồn qu c ð ng c ng s n Vi t Nam l n th IX (tháng
4/2001), ñã xác ñ nh m c tiêu xây d ng n n hành chính nhà nư c dân ch , trong
s ch, v ng m nh, t ng bư c hi n ñ i hố, ch trương ti p t c đ y m nh th c
hi n c i cách hành chính trong đó có gi i pháp tách cơ quan hành chính công
quy n v i t ch c s nghi p. “ð i m i và hoàn thi n th ch , th t c hành
chính, kiên quy t ch ng t c a quy n, sách nhi u, “xin - cho” và s t c trách vô
k lu t trong công vi c” [22, tr.218].
- Ngh quy t s 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 c a Chính
ph v c i cách m t bư c th t c hành chính trong gi i quy t cơng vi c c a cơng
dân và t ch c.
- Quy t đ nh s 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 c a Th
tư ng Chính ph v vi c phê duy t Chương trình t ng th c i cách hành chính
Nhà nư c giai đo n 2001 - 2010 v i m c tiêu xây d ng n n hành chính dân ch
trong s ch, v ng m nh, chuyên nghi p, hi n đ i hố, nhi m v này ñư c xác
ñ nh là m t trong 3 gi i pháp cơ b n ñ th c hi n chi n lư c phát tri n kinh t .
- Quy t ñ nh s 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 c a
Th tư ng Chính ph ban hành quy ch th c hi n cơ ch “m t c a” t i các
cơ quan hành chính nhà nư c

đ a phương.

Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

14


2.3.2.2. Cơ s pháp lý v t ch c và ho t ñ ng c a VPðK
- Lu t ð t ñai 2003 quy ñ nh:
“Vi c ñăng ký quy n s d ng ñ t ñư c th c hi n t i Văn phịng đăng ký
quy n s d ng ñ t trong các trư ng h p: Ngư i ñang s d ng ñ t chưa ñư c c p
Gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t; Ngư i s d ng ñ t th c hi n quy n chuy n
ñ i, chuy n như ng, nh n th a k , t ng cho, cho thuê, cho thuê l i quy n s
d ng ñ t; Th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng ñ t; Ngư i s d ng
ñ t ñã có Gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t ñư c cơ quan nhà nư c có th m
quy n cho phép đ i tên, chuy n m c đích s d ng đ t, thay ñ i ñư ng ranh gi i
th a ñ t; Ngư i ñư c s d ng ñ t theo b n án ho c quy t ñ nh c a Tồ án nhân
dân, quy t đ nh thi hành án c a cơ quan thi hành án, quy t ñ nh gi i quy t tranh
ch p ñ t ñai c a cơ quan nhà nư c có th m quy n đã đư c thi hành” [15].
“Cơ quan qu n lý ñ t ñai

ñ a phương có Văn phịng đăng ký quy n s

d ng đ t là cơ quan d ch v công th c hi n ch c năng qu n lý h sơ ñ a chính
g c, ch nh lý th ng nh t h sơ đ a chính, ph c v ngư i s d ng ñ t th c hi n
các quy n và nghĩa v ” [15].
- Ngh ñ nh s 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 c a Chính
ph v thi hành Lu t ð t đai quy ñ nh: UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung
ương quy t ñ nh thành l p Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c S
TN&MT và thành l p các chi nhánh c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t
t i các ñ a bàn c n thi t; UBND huy n, qu n, th xã, thành ph thu c t nh căn c

vào nhu c u ñăng ký quy n s d ng ñ t trên ñ a bàn quy t ñ nh thành l p Văn
phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c Phòng TN&MT [5, tr 17-18].
Như v y, Ngh ñ nh ñã quy ñ nh r t rõ s phân c p trong vi c thành l p
cơ quan th c hi n vi c c i cách các th t c hành chính v đ t đai, gi m b t
nh ng ách t c trong qu n lý nhà nư c v ñ t ñai.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

15


- Thông tư liên t ch s 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hư ng d n ch c năng, ngày hi m v và t ch c c a VPðK và t ch c
phát tri n qu ñ t. Trong đó quy đ nh vi c thành l p VPðK khi chưa có đ đi u
ki n v cơ s v t ch t, thi t b , nhân l c; ho t ñ ng c a t ch c VPðK g n li n
v i công tác c i cách hành chính.
- Thơng tư s 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
c a liên B Tài chính và B TN&MT hư ng d n vi c luân chuy n h sơ và
trách nhi m c a các cơ quan liên quan trong vi c luân chuy n h sơ v nghĩa v
tài chính, nh m đáp ng u c u c i cách m t bư c th t c hành chính khi ngư i
s d ng đ t, th c hi n nghĩa v tài chính liên quan ñ n ñ t và nhà (n p ti n s
d ng ñ t, ti n thuê ñ t, thu chuy n quy n s d ng ñ t, thu thu nh p t chuy n
quy n s d ng đ t l phí trư c b và các kho n thu khác n u có).
- Thơng tư liên t ch s 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hư ng d n vi c ñăng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng
ñ t, tài s n g n li n v i ñ t. Thông tư quy ñ nh ph m vi ñi u ch nh, các
trư ng h p ñăng ký th ch p, b o lãnh t i VPðK; Các quy ñ nh liên quan ñ n
th m quy n, nhi m v quy n h n và trách nhi m c a VPðK, quy trình th c
hi n th t c ñăng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng ñ t, tài s n g n
li n v i ñ t c a ngư i s d ng đ t.

- Thơng tư liên t ch s 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 s a ñ i, b sung m t s quy ñ nh c a Thông tư liên t ch s
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hư ng d n vi c ñăng ký th ch p, b o lãnh.
- B Lu t Dân s (2005)
Liên quan ñ n quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng ñ t khi th c hi n
ñăng ký quy n s d ng ñ t t i VPðK, quy n s h u ñư c B Lu t Dân s
2005 quy ñ nh c th bao g m quy n chi m h u, quy n s d ng và quy n
ñ nh ño t tài s n c a ch s h u theo quy ñ nh c a pháp lu t (ði u 164); Vi c

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p ………….

16