THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ LƠ
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
HÀ NỘI, 2013
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Lơ
iii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc đến thầy giáo, Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Hội Khoa học đất Việt
Nam, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận
tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Tài nguyên Môi
trường, Ban Quản lý Đào tạo trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã đào
tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại Trường Đại học Nông nghiệp Hà
Nội.
Tôi xin cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký

Đất và Nhà huyện Từ Liêm đã giúp đỡ và tạo diều kiện cho tôi trong quá trình
nghiên cứu thực hiện Đề tài trên địa bàn địa phương.
Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều
kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Lơ
iv
MỤC LỤC
HÀ NỘI, 2013 ii
LỜI CAM ĐOAN iii
LỜI CẢM ƠN iv
MỤC LỤC v
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 3
3. Yêu cầu của đề tài 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất 4
1.1.1. Đất đai/bất động sản/thị trường bất động sản
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước 13
1.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp
1.2.2. Đăng ký quyền ở Liên bang Úc

1.2.3. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
1.3.2. Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995)
1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam 23
1.3.1. Hệ thống đăng ký đất đai
1.3.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
1.3.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Hà Nội (Văn phòng đăng ký Đất và Nhà Hà Nội)
v
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 48
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 48
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
2.2. Nội dung nghiên cứu 48
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Từ Liêm, Hà Nội
2.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Từ Liêm
2.2.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
2.2.4. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký.
48
2.2.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký
2.3. Phương pháp nghiên cứu 49
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

2.3.4. Phương pháp chuyên gia
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Từ Liêm, Hà Nội 50
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội
3.2. Tình hình quản lý đất đai 55
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai
3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Từ Liêm 64
3.3.1. Tổ chức bộ máy của VPĐKĐ&N huyện Từ Liêm
3.3.2. Cơ chế hoạt động của VPĐKĐ&N
vi
3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐKĐ&N
3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký huyện Từ Liêm
85
3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục
3.4.3. Các khoản lệ phí phải đóng
3.4.4. Nhận xét
3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKĐ&N huyện
Từ Liêm 90
3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động
3.5.4. Đối tượng giải quyết
3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất 94
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
3.6.2. Giải pháp về tổ chức

3.6.3. Giải pháp về nhân lực
3.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ
3.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật
3.6.6. Giải pháp về cơ chế
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 98
1. Kết luận 98
2. Đề nghị 100
+ Đối với Bộ Tài nguyên và môi trường
+ Đối với ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội
+ Đối với UBND huyện Từ Liêm
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
PHỤ LỤC 104
DANH MỤC BẢNG
vii
STT Tên bảng Trang
3.1 Thống kê diện tích đất đai huyện Từ Liêm năm 2012
Bảng 3.1 : Thống kê diện tích đất đai huyện Từ Liêm năm 2012 56
Bảng 3.2: Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất huyện Từ Liêm đến ngày 31/12/2012 72
Bảng 3.3 : Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 3 năm (2010 - 2012)
tại huyện Từ Liêm 73
Bảng 3.4: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai
trong 3 năm 2010-2012 tại huyện Từ Liêm 74
Bảng 3.5: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác (giao
dịch đảm bảo, cấp lại, cấp đổi GCN) trong 3 năm 2010-2012 tại
huyện Từ Liêm 74
Bảng 3.6: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Từ Liêm 76
Bảng 3.7 : Hiện trạng hồ sơ địa chính huyện Từ Liêm 77
Bảng 3.8 : Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2012

82
Bảng 3: Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ
tục hành chính 85
Bảng 4: Kết quả điều tra theo phiếu về thời gian thực hiện thủ tục
hành chính 87
Bảng4.11: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐ&N huyện
Từ Liêm 87
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Hình Trang
32
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý
đất đai 32
Hình 1.2: Sơ đồ Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký Đất và
Nhà TP Hà Nội 46
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Từ Liêm TP Hà Nội 51
Hình 3.2 : Một số hình ảnh về huyện Từ Liêm 55
Hình 3.4 : Sơ đồ Quy trình, thủ tục cấp GCN Thiết kế lại cho
rõ 67
Hình 3.5: Một số hình ảnh về VPĐKĐ&N huyện Từ Liêm 83
ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản.
2 CNH-HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
3 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
5 HSĐC Hồ sơ địa chính.

6 STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường.
7 SDĐ Sử dụng đất.
8 TN&MT Tài nguyên và Môi trường.
9 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai.
10 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
11 VPĐKĐ&N Văn phòng đăng ký Đất và Nhà
12 UBND Ủy ban nhân dân.
x
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi
trường ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài
nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung
cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các
tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Các nhiệm vụ này trước khi Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và
cấp huyện trực tiếp thực hiện.
Đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai
năm 2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc
đăng ký đất đai từ việc xác định là công việc chỉ do cơ quan hành chính của
nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụ
công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện.
Sau hơn 8 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693
huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng
số huyện. Việc thành lập và hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều
khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất
đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDĐ với kết
1
quả thực hiện trong 7 năm (từ năm 2005 đến 2012) tăng mạnh so với 16 năm
trước: đất sản xuất nông nghiệp cấp 16.439.360 giấy, 8.038.180 ha, đạt 81,8%
(tăng 26,6% số giấy và 8,9% diện tích); đất lâm nghiệp cấp 1.597.710 giấy,
9.904.900 ha, đạt 82,4% (tăng 58,6% số giấy và tăng 63,5 % diện tích); đất ở
đô thị cấp 4.142.540 giấy với 99.560 ha, đạt 71,7% (tăng 74,7% số giấy và
tăng 155,4% diện tích); đất ở nông thôn cấp 11.261.600 giấy với 449.900 ha,
đạt 82,3% (tăng 35,8% số giấy và tăng 74,0% diện tích); đất chuyên dùng: đã
cấp 177.600 giấy với 522.100 ha, đạt 63,2% (tăng 35,8% số giấy và tăng
74,0% diện tích).
Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là
VPĐKQSDĐ cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và
đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc
biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ máy của
VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân
lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKQSDĐ cấp huyện do một lãnh
đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị
chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi
thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai…
Huyện Từ Liêm là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế
của thủ đô. Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô đến năm
2030 và tầm nhìn đến năm 2050, huyện Từ Liêm nằm trong vành đai phát triển
đô thị. Sự biến động này làm huyện Từ Liêm chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá
trình đô thị hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sử
dụng đất biến động thường xuyên, theo đó là khối lượng lớn công việc đăng ký,

cấp giấy chứng nhận như cấp giấy chứng nhận lần đầu, cập nhật, chỉnh lý biến
động hồ sơ địa chính mà chủ yếu là do chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách,
chuyển quyền sử dụng đất và biến động do thực hiện các dự án. Từ một huyện,
kinh tế sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế
2
dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất, nhu cầu đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(sau đây viết tắt là GCN) ngày càng tăng, đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước
về đất đai càng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, hoạt động có hiệu quả,
đúng quy định của pháp luật. Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai trên địa
bàn, đáp ứng nhu cầu về đăng ký, cấp GCN của người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ có vai trò rất quan trọng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao
học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tôi thực hiện
đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội”
nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu
quả hoạt động của VPĐKQSDĐ đáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về đất đai
của người sử dụng đất tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiệu
lực, hiệu quả và bền vững.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ trên địa
bàn nghiên cứu.
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất các giải pháp khoa học, sát thực và có khả năng thực thi, phù hợp
với điều kiện hiện nay và đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền vững.
3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
1.1.1. Đất đai/bất động sản/thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về
đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng. Trong lĩnh vực kinh tế,
đối tượng nghiên cứu là đất đai (land).
a) Đất tự nhiên (Soil) Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng
(Soil). Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển),
nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thời
gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong
hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động
thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc
tính đặc trưng của đất mà đá không có. Chất mùn còn làm tăng độ đệm của
đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho
các sinh vật sống và phát triển.
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên
phong trong lĩnhh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên
có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp
và đa dạng diến ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành
đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ,
khu vực, địa hình và tuổi”.
(Vũ Ngọc Tuyên, 1994) [24]
b) Đất đai (land): "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,

bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ,
4
sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại
để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà
cửa )".

(West Publishing 1991) [27]
1.1.1.2. Bất động sản
a) Khái niệm: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu
chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS
bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
- Ở Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ
không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng". Bên cạnh đó, Luật này còn liệt
kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ " cũng là các bất động sản.
- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nêu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”.
- Luật quản lý bất động sản đô thị Trung quốc quy định: Bất đồng sản
gồm có đất, Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà nước của nước
CHNDTH ( sau đây gọi tất cả là đất quốc hữu) để xây dựng nhà cửa trong
phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành ngề phát triển nhà đất , giao dịch

bất động sản, thực thi việc quản lý nhà đất, đều phải tuân thủ luật này. Nhà
trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất ). (Quốc vụ viên
5
Nước CHND Trung Hoa, 1994) [22]
- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại Điều 100 quy định: "Bất động
sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn
với việc sở hữu đất đai".
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "Bất động
sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (Bộ
Luật Dân sự 2005) [17]
b) Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán
hàng hoá đặc biệt-hàng hoá bất động sản (HHBĐS).Tính đặc biệt của
HHBĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi
trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã
hội, đất đai là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản , đất đai là lãnh thổ cộng
đồng, quốc gia
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS
Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá
khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ,
nông nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;

- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và
6
được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng
pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao
dịch . Ví dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật,
Uc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS
(đất đai) hoặc BĐS (đất đai+tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên
thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (đất đai +tài sản trên đất) được phép giao
dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước
không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc
sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu)
mới được chuyển quyền sử dụng đất.
- Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ:
bất động sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá,
danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công
cộng. (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005) [10]
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm: Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên
quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường
chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. Thị trường
bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao
đổi (Trần Kim Chung, 2005). [12]
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
“Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết
các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”.

(Hernando
7
de Soto-Bí mật của Tư bản) [25]
b) Đặc điểm: i) TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh; ii) TTBĐS theo
mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số
lượng và giá cả; iii) Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi
nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy
định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các
loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc
quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho
thuê nhà.
c) Thị trường bất động sản có những đặc trưng: i) TTBĐS không chỉ
là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; ii) TTBĐS mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc.; iii) TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; iv) TTBĐS
luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;
v) cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) đưa người mua và người
bán BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân
phối BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh
tranh của thị trường. (UlfJensel, Lun University of Swden 2001) [26]
d) Vai trò,vị trí của thị trường bất động sản: TTBĐS có vị trí quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân: i) tham gia vào việc phân bố và sử dụng
hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan
trọng; ii) Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu
tư phát triển BĐS; iii) Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường
chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; iv) Liên quan đến một
số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
8

1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp
lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
b) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và
hiệu quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
9
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
a) Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
10
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa

đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m
2
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.

(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [23]
1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai/bất động sản
- Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất
động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực;
khép kín và bảo hiểm.
- Đăng ký giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự
giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn

11
tự giao dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở
các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự
động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [23]
1.1.2.4. Đăng ký đất đai và bất động sản
- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được
cấp GCN.
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất
01/7/2004 trở đi.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, góp vốn
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn
12

chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực
hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ.
1.2. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước
1.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp
1.2.1.1. Cơ sở pháp luật
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ
luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của
việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được
công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác
lập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất
động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay
13
đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn

nguyên tắc chung:
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng
hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La
Mã; Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản
a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì
mục đích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình
thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể
mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn
của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hình
thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất
đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;
b) Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân.
Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu
tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có
quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp
vì mục đích công cộng.
Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về đất
đai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhằm
đảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việc
chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở đều phải được
phép của chính quyền cấp xã; Khuyến khích việc tích tụ đất đai thông qua
việc chuyển đổi ruộng đất; Việc bán đất nông nghiệp hay đất đô thị đều phải
nộp thuế đất và thuế trước bạ là 10%. Hơn nữa, việc mua bán đất không được
thực hiện một cách tự do mà phải xin phép chính quyền. Chỉ sau khi được cấp
có thẩm quyền cho phép mới được bán đất và phải ưu tiên bán cho người
đang thuê đất. Nếu những người này không mua thì mới được quyền bán cho
người khác.
14
1.2.1.2. Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản
a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được

đưa vào Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký
tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp
và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành
một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn
bản, cụ thể.
b) Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả các
hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và
hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin
cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp
đồng, giao dịch đăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công
chứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ
trách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính.
d) Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được
thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng
ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính.
1.2.1.3. Nguyên tắc giao dịch:
a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên
chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc
chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần
thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất
kỳ sự tranh chấp nào.
b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
15