Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận hoàng mai thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-----

-----

VÕ DIỆU LINH

TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-----

-----

VÕ DIỆU LINH

TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60 62 16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Võ Diệu Linh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Hồ Thị Lam
Trà ñã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường ðại học Nông

nghiệp – Hà Nội, Lãnh ñạo Viện Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi
trường, ñặc biệt các thầy, cô giáo trong Bộ môn Quản lý ñất ñai.
Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới anh chị em ñồng nghiệp, gia ñình, bạn bè ñã
ñộng viên tạo mọi ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này.
Tác giả luận văn

Võ Diệu Linh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

Error! Bookmark not defined.

Lời cảm ơn

Error! Bookmark not defined.

Mục lục

Error! Bookmark not defined.

Danh mục viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

Danh mục hình

vError! Bookmark not defined.

1

ðẶT VẤN ðỀ

1

1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục ñích và yêu cầu

3

1.2.1

Mục ñích

3

1.2.2

Yêu cầu

3

2

TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

4

2.1

Cơ sở lý luận về giá ñất

4

2.1.1

Khái quát chung về giá ñất

4

2.1.2

Cơ sở khoa học hình thành giá ñất

5

2.1.3

Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất

10

2.1.4

Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất

15

2.1.5

Các phương pháp ñịnh giá ñất

19

2.2

Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam

23

2.2.1

Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới

23

2.2.2

Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam

26

3

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

30

3.1

Nội dung nghiên cứu:

30

3.2

Phương pháp nghiên cứu

30

3.2.1

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

30

3.2.2

Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu

30

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.2.3

Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu ñiều tra

31

3.4.4

Phương pháp chuyên gia

32

3.4.5

Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp

32

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

33

4.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Hoàng Mai thành
phố Hà Nội.

33

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

33

4.1.2

ðiều kiện kinh tế - xã hội

36

4.2

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của Quận Hoàng Mai

41

4.3

Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Hà Nội

44

4.4

Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu

45

4.4.1

Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước

45

4.4.2

Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn quận Hoàng Mai

46

4.5

Ảnh hưởng của yếu tố vị trí ñến giá ñất

50

4.5.1

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I

55

4.5.2

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm II

62

4.5.3

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm III

67

4.5.4

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV

73

4.6

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở khu vực nghiên cứu

80

4.6.1

Ảnh hưởng của yếu tố vị trí ñến giá ñất

80

4.6.2

Ảnh hưởng của yếu tố khác ñến giá ñất

81

4.7

Giải pháp

82

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

85

5.1

Kết luận

85

5.2

Kiến nghị

86

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

88

iv


DANH MỤC VIẾT TẮT
UBND

Ủy ban nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDð

Quyền sử dụng ñất

TTBðS

Thị trường bất ñộng sản

VT

Vị trí

BðS

Bất ñộng sản

GTSX

Giá trị sản xuất

CN - TTCN - XD

Công nghiệp – Tiểu thủ công
nghiệp – Xây dựng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

4.1

Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm quận Hoàng Mai 36

4.2

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của quận Hoàng Mai thành phố
Hà Nội

43

4.3

Khung giá ñất ở tại ñô thị

45

4.4

Giá ñất ở quy ñịnh tại Quận Hoàng Mai năm 2011

47

4.5

Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

54

4.6

Giá ñất của ñường phố nhóm I

57

4.7

Giá ñất của ñường phố nhóm II

64

4.8

Giá ñất của ñường phố nhóm III

68

4.9

Giá ñất của ñường phố nhóm IV

74

4.10

Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các ñường phố

79

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

2.1

ðồ thị cung và cầu ñất ñai

2.2

ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn

10

4.1

Sơ ñồ các tuyến ñường, phố trên ñịa bàn quận Hoàng Mai

51

4.2

Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm I

59

4.3

ðường Trương ðịnh

61

4.4

Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm II

65

4.5

Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm III

69

4.6

ðường Kim Giang

70

4.7

Phố Trần ðiền

71

4.8

Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm IV

75

4.9

ðường Lĩnh Nam

76

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

vii


1. ðẶT VẤN ðỀ
1. Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài
nguyên mà thiên nhiên ñã ban tặng cho con người. ðất ñai là một vấn ñề kinh
tế - xã hội rất phức tạp, chứa ñựng nhiều yếu tố liên quan ñến mọi tầng lớp dân
cư, liên quan ñến lợi ích thiết thực của toàn ñất nước. Khi nền kinh tế chuyển
sang kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, thì mối quan hệ kinh tế xã hội nói chung và quan hệ ñất ñai nói riêng bị tác ñộng bởi quy luật kinh tế
thị trường, sự tác ñộng ñó có thể là yếu tố tích cực, có thể là yếu tố tiêu cực.
Chính vì lẽ ñó, Nhà nước cần phải ñiều tiết ñể ñảm bảo cho mối quan hệ này
vận ñộng ñúng, phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
Thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam ñã ñược hình thành và ñang trong
quá trình phát triển bước ñầu ñược mở rộng. ðến nay các tác nhân tham gia
thị trường này bắt ñầu hoạt ñộng có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị
trường này hoạt ñộng. Quyền sử dụng ñất là một loại hàng hoá quan trọng của
thị trường ñó. Vì thế giá quyền sử dụng ñất hay nói ngắn gọn là giá ñất có một
vị trí ñặc biệt trong thị trường bất ñộng sản, thu hút ñược sự quan tâm của rất
nhiều ñối tượng. Ở Việt nam các quan hệ giao dịch về ñất ñai ñã xuất hiện từ
rất sớm. Khi hiến pháp năm 1980 ra ñời, lần ñầu tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc
sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai, tuy nhiên
những giao dịch mua bán ñất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua
và người bán. Hiến pháp năm 1992 ra ñời là sự “cởi trói” về mặt pháp lý với
quy ñịnh: “tổ chức hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. Lần ñầu tiên
giá ñất ñược chính thức sử dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính
thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là mốc

ñánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất ñộng sản. Như
chúng ta ñã biết thị trường bất ñộng sản luôn luôn ñồng hành và có tác ñộng
rất lớn ñến nền kinh tế xã hội của mọi quốc gia, thị trường bất ñộng sản phát
triển có nghĩa là nền kinh tế ñang ñi lên. Từ năm 1990 trở lại ñây, thị trường
bất ñộng sản có nhiều diễn biến phức tạp ñã ảnh hưởng không tốt ñến nền
kinh tế ñất nước, mới ñây Nhà nước ñã ban hành Luật ñất ñai 2003 và cụ thể
hơn là nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 quy ñịnh về khung giá
các loại ñất và phương pháp xác ñịnh giá ñất. Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP
ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/NðCP ñể ñiều tiết thị trường này, tuy nhiên thị trường bất ñộng sản vẫn ñặt ra rất
nhiều thách thức. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường,
giá ñất ñược hình thành và vận ñộng theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Và trên thực tế giá ñất
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố.
Quận Hoàng Mai có vị trí cửa ngõ phía nam của thành phố Hà Nội có
tổng diện tích tự nhiên là 3.981,40 ha với 14 phường. ðịa giới hành chính của
quận tiếp giáp với các quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Long Biên và các
huyện Thanh Trì, Gia Lâm. Hiện nay Hoàng Mai là khu vực phát triển ñô thị,
là ñầu mối giao thông quan trọng với vị trí ñịa lý thuận lợi cho phát triển kinh
tế xã hội như: thị trường tiêu thụ sản phẩm hàng hoá rộng lớn; mạng lưới giao
thông thuỷ bộ thuận tiện; có ñiều kiện thu hút các nhà ñầu tư trong và ngoài
nước, tiếp thu những tiến bộ khoa học kỹ thuật mới, trình ñộ quản lý tiên
tiến... vấn ñề quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều bất cập, giá ñất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi
người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, thực hiện các quyền của người sử dụng ñất…
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Những bất cập trên dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo
dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thực thi chính sách pháp luật
về ñất ñai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước
về ñất ñai tại ñịa phương .
Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS.Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi tiến hành
thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố vị trí ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận
Hoàng Mai. Trên cơ sở ñó ñề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá
ñất ở ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở giúp công tác ñịnh giá ñất ở
quận Hoàng Mai sát với giá thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như:
Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND thành phố;
Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính xác ñịnh
giá ñất và khung giá ñất.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các yếu tố ảnh
hưởng ñến giá ñất ở.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về giá ñất
2.1.1. Khái quát chung về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá
trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất
ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương
ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 4 Luật ðất
ñai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị
diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


quyền sử dụng ñất”. [8]
Giá ñất ở Việt Nam ñược hình thành trong những trường hợp sau ñây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật này.
2- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp phần bằng quyền sử dụng ñất. [10]
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.[10]
2.1.2.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm ñọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ
tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất,
ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư

bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có
các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản. [10]
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn. ðây là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội
và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và
loại vừa có thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở
hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới
hình thức ñịa tô chênh lệch. Như vậy, ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc
quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại
cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước và nguồn gốc của
ñịa tô chênh lệch là do lao ñộng tạo ra. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô
chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược

khác nhau. ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa
tô này. ðịa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự
ñầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác
nhau. ðịa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh ñất mà họ canh tác.
ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
ñất của ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên. (7)
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể thay ñổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền

mua ñất phải giảm ñi, vì lúc này người mua sẽ ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương
ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói
chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp. [10]
Giả sử chúng ta ñã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh ñất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh ñất ñai không có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan ñến
các ñiều luật không nhất quán thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành ñộng
như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng
ñất mang lại và chi phí ñã bỏ ra. [10]
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai
Theo hình 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà

tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng
cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không
thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí
ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư...
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ðất ñai 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là:
giá do Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Giá
ñất do Nhà nước quy ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước
với người sử dụng ñất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng ñất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của
thửa ñất (công tác ñấu giá QSDð).
Hình 2.2 minh họa sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất
trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số
lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do
vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu
tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

Giá
D1

S

G1
D

G

Số lượng ñất ñai

Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại
ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. ðể ñiều tiết về số lượng
cung ñất ñai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng ñất, cho chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñóng vai trò quyết ñịnh. ðiều này phụ thuộc vào chất lượng
quy hoạch sao cho vừa ñảm bảo cung về ñất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa ñảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại ñất.
ðối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" ñã ñược xác ñịnh là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng ñất tại ðiều 22 Luật ñất ñai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật ñất ñai 1993.
2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
ðất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, nên giá ñất chịu sự chi phối của rất
nhiều nhân tố phức tạp. Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện
mức ñộ biến thiên về giá lớn hơn ñất ñai. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
bao gồm:

2.1.3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể
quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất.
a. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật
ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình. Mật ñộ
nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất tăng vì thế giá ñất tăng lên. Tố
chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ ñược giáo dục và tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ñến
giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật
tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất
tăng lên.
Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của
ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ. ðại gia ñình truyền thống tam ñại,
tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng
làm trung tâm. Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu
cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng.
b. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng lớn ñối với giá ñất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn ñịnh chính trị: Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng

ổn ñịnh của cục diện chính trị trong nước, quyết ñịnh việc ñầu tư tài sản và
ñất, mức ñộ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận ñúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà ñầu tư lớn sẽ kéo theo giá ñất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo
theo giá ñất tăng lên.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


- ðầu cơ nhà ñất: ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng ñột xuất tới giá ñất.
- Tiến trình ñô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
ñẩy quá trình ñô thị hóa. Mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng
cao khi ñô thị hoá kéo theo mức ñộ và tốc ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu
vực thông thường.
c. Nhân tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà ñất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ ñến kinh tế, chính trị xã hội trong
nước và nguồn ñầu tư nước ngoài. Khi ñó, lượng cầu về ñất ñai cũng thay ñổi
và gây tác ñộng tới giá ñất.
d. Nhân tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình
hình kinh tế có tác ñộng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng
ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng
có tác ñộng chi phối giá ñất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập

quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do ñó tổng thu cầu về
ñất tăng tác ñộng làm giá ñất tăng lên. Xu thế biến ñộng về nhu cầu ñất tương
ñối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức ñộ dự trữ và ñầu tư : Mức ñộ dự trữ và mức ñộ ñầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng tương
ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư ñối với
giá ñất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ ñối
với mức giá ñất. Mức ñộ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


và sự biến ñộng giá cả trong thị trường nhà ñất tác ñộng qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức ñộ ñầu tư vì phần lớn số tiền
ñầu tư trong thị trường BðS là các khoản vay hoặc ñem tài sản nhà ñất thế
chấp ngân hàng do thu nhập của nhà ñầu tư thông thường không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà ñầu tư và nhân viên ñịnh giá cần
nắm ñược tình hình vốn ñầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về
cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là tình hình về biến ñộng mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình ñộ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến ñộng vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về ñất ñai và giá ñất.
ñ. Nhân tố hành chính
Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước ñến giá cả ñất thông qua các văn
bản luật, chính sách…Nhà nước ñóng vai trò ñiều tiết vĩ mô nhằm ñảm bảo
lợi ích cho toàn xã hội. Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau
ảnh hưởng tới giá ñất: Chế ñộ ñất, chế ñộ nhà ở, quy hoạch ñô thị, chính sách
giá ñất, chính sách thuế, chế ñộ quản lý giao thông và sự biến ñổi về hành

chính…Trong ñó ta ñặc biệt quan tâm tới các yếu tố sau:
- Chế ñộ về ñất: Bao gồm chế ñộ sở hữu và chế ñộ sử dụng ñất…Chế ñộ
về ñất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá ñất.
- Quy hoạch ñô thị: ðây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá ñất bởi quyết
ñịnh tới mục ñích sử dụng ñất và do ñó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của
ñất. Ngoài ra trong quy hoạch ñô thị, các quy ñịnh về công dụng, tỷ lệ suất
dung tích và mật ñộ kiến trúc cũng làm cho giá ñất tăng lên hoặc giảm xuống.
- Chính sách thuế: mức thuế tăng thì mức ñộ ñầu tư giảm do tích lũy của
nhà kinh doanh giảm và do ñó giá cẩ ñất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ
thấp thì giá ñất sẽ tăng lên.
Những nhân tố thông thường phát sinh ảnh hưởng ở tầm vĩ mô, có tính
toàn cục ñối với mức giá ñất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


nhân tố ñó phát sinh sự khác nhau giữa các ñịa phương và các quốc gia về
mức giá ñất. Còn sự khác nhau về giá ñất giữa các khu vực trong cùng một
ñịa phương, giữa các thửa ñất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và
nhân tố cá biệt. Do ñó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố
khu vực và nhân tố cá biệt.
2.1.3.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện xã hội kinh tế của
nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñất ñai trong ñịa phương ñó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua vị trí kinh tế ñối
với các khu vực khác.
- ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá ñất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, ñó là: ñường nước ngầm,

ñiện lực, ñiện thoại, khí ñốt, hơi nước sưởi ấm cho ñến nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
ñảm, mức ñộ ñồng bộ và cự ly ...
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp ñến sức khoẻ và ñời
sống của cộng ñồng. ðặc biệt ñối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng
góp phần quyết ñịnh ñến giá ñất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá ñất qua tính chất sử dụng ñất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn chế sử dụng ñất, chế ñộ
quản lý giao thông...
Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng ñất chức năng khác nhau
trong ñô thị.
2.1.3.3. Nhân tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ ñặc trưng và ñiều kiện của bản thân thửa ñất, nên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


cũng gọi là nhân tố thửa ñất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ñến giá ñất tức là
ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại ñất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá ñều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ñến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ñến việc sử dụng,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Chiều sâu: Loại ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ñều khó sử
dụng nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh ñất ñẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … ñều không

thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ñích ñể ở nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
- ðộ dốc: ðộ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Hạn chế của quy hoạch ñô thị: Nhân tố quy hoạch ñô thị ñược xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại ñất, chiều cao vật kiến trúc,
mật ñộ xây dựng, loại hình sử dụng ñất...
- Vị trí ñất: Thửa ñất nằm tại ñịa ñiểm nào cụ thể trong khu ñất, cách bao
xa ñể ñến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa ñất nằm ñầu ñường
hay góc phố ñều có ảnh hưởng rất lớn ñến giá ñất.
- Thời hạn sử dụng ñất: Nhân tố này quyết ñịnh thời gian ñược sử dụng
và thu lợi từ thửa ñất ñó nên trực tiếp ảnh hưởng ñến giá ñất.
2.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất
2.2.4.1. Nguyên tắc thay thế
Giá ñất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong ñịnh giá ñất ñược
hiểu, ñó là sự áp ñặt về mặt giá trị của thửa ñất chủ thể với giá bán của
những thửa ñất so sánh trong cùng một vùng giá trị với ñiều kiện những thửa
ñất so sánh ñược bán trong khoảng thời gian gần với thời ñiểm ñịnh giá thửa
ñất chủ thể.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa ñất chủ thể có
khuynh hướng bị áp ñặt bởi giá bán một thửa ñất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa ñất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa ñất nào ñó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa ñất có giá trị sử dụng
tương ñồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác ñịnh giá ñất là có thể thông

qua các ñiều kiện ñất ñai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng ñất ñai ñể ñịnh
giá cả ñất ñai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua ñiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá ñất của những thửa
ñất có khả năng thay thế cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, rồi thông qua so
sánh với nó ñể xác ñịnh giá cả cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, nghĩa là
phương pháp so sánh thường dùng trong ñịnh giá ñất là lấy nguyên tắc thay
thế làm cơ sở. ðiều cần chú ý là, do ñặc ñiểm về tính cố ñịnh, tính cá biệt và
số lượng giao dịch ít của ñất ñai, khi ñịnh giá ñất rất khó tìm ñược thửa ñất
thay thế có ñiều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa ñất chờ ñịnh
giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và ñiều kiện ñất
ñai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường ñể xác ñịnh giá cả cho
các thửa ñất chờ ñịnh giá theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá. [10]
2.1.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa ñất có khả năng sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau, trong
số ñó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng
trái với các qui ñịnh của chính quyền ñịa phương. Xét về mặt giá trị, có sử
dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao
nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16