Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ở một số dự án huyện như xuân, tỉnh thanh hoá
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (13.29 MB, 125 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------------
ðỖ VĂN CHIẾN
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG VÀ TÁI ðỊNH CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
HUYỆN NHƯ XUÂN- TỈNH THANH HOÁ
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.85.01.03
Giáo viên dẫn khoa học: PGS-TS. HOÀNG THÁI ðẠI
HÀ NỘI – 2012
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược
chỉ từ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2012
Tác giả luận văn
ðỗ Văn Chiến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và thực hiện ñề tài, ngoài sự nỗ lực của ban tôi
ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, những ý kiến ñóng góp và những lời chỉ
bảo quý báu cảu các thầy, cô giáo viện ðào tạo Sau ðại học, khoa Tài nguyên
và Môi trường, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc ñến Thầy giáo - PGS.TS Hoàng
Thái ðại người trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên
cứu ñề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành Hội ñồng bồi thường
GPMB huyện, các ban- ngành chức năng huyện Như Xuân, UBND các xã
Yên Lễ, Xuân Hòa, Xuân Bình và các ñơn vị là chủ ñầu tư dự án thuộc phạm
vi nghiên cứu ñã tạo mọi ñiều kiện tốt nhất ñể tôi thu thập số liệu, những
thông tin cần thiết trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin ñược bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp ñỡ
tận tình, quý báu ñó.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2012
Tác giả luận văn
ðỗ Văn Chiến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vii
Danh mục bảng
viii
1
MỞ ðẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.2
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
3
1.3
Mục ñích- yêu cầu
3
2
TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
4
2.1
Cơ sở khoa học: Các khái niệm về bồi thường và tái ñịnh
cư
4
2.1.1 Bồi thường
4
2.1.2 Tái ñịnh cư
4
2.2
2.3
Cơ sở lý luận: Sự cần thiết của công tác bồi thường,
GPMB
5
Một yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, GPMB
6
2.3.1 Việc ban hành và thực hiện các văn bản có liên quan
trong quản lý Nhà nước về ñất ñai
2.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
6
7
2.3.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
iii
2.3.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
2.3.5 Thị trường bất ñộng sản
2.4
10
Những ñặc ñiểm tác ñộng ñến công tác bồi thường,
GPMB
2.5
9
10
Những kinh nghiệm từ quá trình thực hiện bồi thường,
GPMB của một số nước, một số tổ chức trong khu vực
và trên thế giới
12
2.5.1 Trung Quốc
12
2.5.2 Hàn Quốc
14
2.5.3 Thái Lan
15
2.5.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á
(ADB)
2.6
16
Kinh nghiệm và một số kết quả ñạt ñược trong việc thực
hiện bồi thường, GPMB ở Việt Nam
18
2.6.1 Kinh nghiệm
18
2.6.2 Một số kết quả ñạt ñược
18
2.7
Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất qua
các thời kỳ
22
2.7.1 Thời kỳ trước 1987
22
2.7.2 Thời kỳ từ 1987 ñến năm 1993.
23
2.7.3 Thời kỳ từ 1993 ñến 2003
24
2.7.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay
25
2.8
38
Nhận xét chung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
2.8.1 Ưu ñiểm
38
2.8.2 Tồn tại
39
3
ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU
42
3.1
ðối tượng nghiên cứu
42
3.2
Phạm vi nghiên cứu
42
3.3
Nội dung nghiên cứu
42
3.4
Phương pháp nghiên cứu
43
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
44
4.1
ðiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Như Xuân,
tỉnh Thanh Hóa
44
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên
44
4.1.2 ðiều kiện kinh tế- xã hội
49
4.2
Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện
Như Xuân
4.2.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
51
52
4.2.2 Công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai và cấp GCN quyền sử
dụng ñất
4.3
52
ðánh giá những dự án ñã thực hiện thu hồi ñất và GPMB
trong giai ñoạn từ 2003 ñến 2010
55
4.3.1 Kết quả tại các dự án trên ñịa bàn huyện
56
4.3.2 ðánh giá kết quả thực hiện
58
4.4
ðánh giá công tác bồi thường, GPMB của các dự án
nghiên cứu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
58
v
4.4.1 Khái quát chung về các dự án
58
4.4.2 Quy mô, vị trí và tính chất của ba dự án
59
4.4.3 Các văn bản pháp lý liên quan ñến các dự án nghiên cứu 61
4.4.4 ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường ở 03 dự án
63
4.4.5 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB ở 03 dự án
nghiên cứu
4.4.6 Các chính sách hỗ trợ ở 03 dự án nghiên cứu
77
92
4.4.7 Ý kiến người dân về việc thực hiện chính sách bồi
thương, GPMB ở 03 dự án nghiên cứu
93
4.4.8 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở
03 dự án nghiên cứu
4.5
94
ðề xuất giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ công tác bồi thường,
GPMB
100
4.5.1 Về quản lý Nhà nước
100
4.5.2 Về chính sách bồi thường và TðC
102
4.5.3 Về tổ chức thực hiện
103
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
104
5.1
Kết luận
104
5.2
Kiến nghị
105
TÀI LIỆU THAM KHẢO
108
PHỤ LỤC
111
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt
Ghi chú
Nð
Nghị ñịnh
CP
Chính phủ
TW
Trung ương
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
WB
Ngân hàng thế giới
UBND
Uỷ ban nhân dân
Qð-UBND
Quyết ñịnh của Uỷ ban nhân dân
TT- BTC
Thông tư Bộ tài chính
TTLB
Thông tư liên bộ
BTNMT
Bộ tài nguyên môi trường
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TðC
Tái ñịnh cư
GCNQSDð
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vii
DANH MỤC BẢNG
STT
TÊN BẢNG
SỐ TRANG
4.1
Một số loại ñất chính của huyện.
47
4.2
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP)
50
4.3
Phân bố dân cư năm 2010 theo ñơn vị hành chính
50
4.4
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñến hết
năm 2010
53
4.5
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2010 huyện Như Xuân
54
4.6
Các kết quả thực hiện công tác bồi thường GPMB ở 3 dự
án nghiên cứu ñược tổng hợp như sau:
77
4.7
Giá ñất nông nghiệp.
78
4.8
Giá ñất nông nghiệp:
82
4.9
Chênh lệch gia giá ñất bồi thường và giá thị trường ở 03
dự án nghiên cứu.
91
4.10 Chính sách hỗ trợ
92
4.11 Tổng hợp ý kiến của người dân có ñất bị thu hồi ở 3 dự
án nghiên cứu từ phiếu ñiều tra ñược.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
93
viii
DANH MỤC HÌNH
STT
TÊN HÌNH
SỐ TRANG
4.1
Vị trí quy hoạch dự án Cụm công nghiệp Yên Cát
80
4.2
Người dân chưa bàn giao mặt bằng
81
4.3.
Vị trí quy hoạch dự án Cụm công nghiệp Bãi Trành
85
4.4.
Nhà máy gỗ Thành Nam ñi vào sản xuất
86
4.5.
Nhà máy gỗ Xuân sơn tiếp tục ñược ñầu tư
86
4.6.
Nhà ở tái ñịnh cư rất chật hẹp
89
4.7.
Khoảng cách giữa hộ với hộ
90
4.8.
ðường giao thông bị xuống cấp
90
4.9.
Công trình nước sinh hoạt bị xuống cấp và thiếu nước
91
DANH MỤC BIỂU ðỒ
STT
TÊN BIỂU ðỒ
SỐ TRANG
4.1. Cơ cấu ñất ñai năm 2010 huyện Như Xuân
55
DANH MỤC SƠ ðỒ
STT
TÊN SƠ ðỒ
SỐ TRANG
4.1. Sơ ñồ trình tự thực hiện công tác bồi thường GPMB
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
57
ix
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản ñể phát
triển kinh tế ñất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. ðất ñai ñược coi là
một loại bất ñộng sản, là một hàng hoá ñặc biệt vì những tính chất của nó như
cố ñịnh về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong
quá trình sử dụng nếu sử dụng ñất ñai một cách hợp lý thì giá trị của ñất
không những mất ñi mà còn tăng lên. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã
hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực
ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong
ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ.
Nước ta ñang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất
nước, nhiều khu công nghiệp, nhà máy, các khu ñô thị mới, khu dân cư...
ñang ñược triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. ðể thực hiện ñược các
nhiệm vụ trên thì mặt bằng ñất ñai là một trong những nhân tố quan trọng, nó
quyết ñịnh ñến hiệu quả trong công tác ñầu tư của các nhà ñầu tư trong và
ngoài nước. Nó còn ảnh hưởng ñến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá
của ñất nước.
Thực hiện ñường lối ñổi mới do ðảng ta khởi xướng, trong các năm
gần ñây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc ñộ ổn ñịnh, các lĩnh vực văn hoá,
giáo dục, khoa học, xã hội... ngày càng phát triển. Sự nghiệp phát triển kinh tế
- xã hội của ñất nước ñặt ra nhiệm vụ trước hết phải xây dựng hệ thống kết
cấu hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông ñường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ
thống lưới ñiện quốc gia... ñó là ñiều kiện rất cơ bản ñể phát triển nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch... ðến nay cả nước ta ñã có
nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều
công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. ðể xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
1
dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, ñào tạo, v.v Nhà nước phải
thu hồi ñất của người sử dụng ñất và phải bồi thường cho người bị thu hồi.
Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố có tính quyết
ñịnh trong toàn bộ quá trình bồi thường GPMB. Trong những năm qua công
tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực
hiện. ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
từng bước hoàn thiện pháp luật về ñất ñai và ban hành các văn bản pháp lý
hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường, GPMB và tái ñịnh cư một cách có
hiệu quả.
Như Xuân là huyện miền núi của tỉnh Thanh Hóa, hiện nay trên ñịa bàn
huyện có 13 dự án lớn nhỏ ñang ñược triển khai ñồng loạt nhưng vẫn còn
vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB ñược. ðặc biệt trong tình hình hiện nay
việc triển khai các dự án, các chương trình (ðường an toàn khu, ñường nối
dài QL45A, di dân tái ñịnh cư thủy ñiện Bản Mồng, thực hiện xây dựng quy
hoạch ñô thị Bãi Trành, các dự án thuộc chương trình 30A…), ñang diễn ra
mạnh mẽ trên ñịa bàn huyện thì nhu cầu về quỹ ñất sạch là hết sức cấp thiết
ñể tạo ñiều kiện cho việc kêu gọi các nhà ñầu tư trong và ngoài nước nhằm
thúc ñẩy nền kinh tế của huyện. Tuy nhiên, tiến ñộ thực hiện công tác bồi
thường, GPMB và tái ñịnh cư trên ñịa bàn hiện nay còn có nhiều khó khăn,
vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan.
Vì những lý do nêu trên, ñể nhìn nhận ñầy ñủ về công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở huyện Như Xuân, ñược sự phân
công của Khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo
PGS.TS.Hoàng Thái ðại, tôi tiến hành thực hiện ñề tài: “ðánh giá thực trạng
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư ở một số dự án
huyện Như Xuân- tỉnh Thanh Hoá”, nhằm ñiều tra, tìm hiểu thực trạng và
tìm ra nguyên nhân gây cản trở, ñề xuất một số giải pháp nhằm góp phần ñẩy
nhanh tiến ñộ của công tác bồi thường, GPMB ñáp ứng ñược yêu cầu cải cách
hành chính của Nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
ðề tài là công trình khoa học nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ
thống về việc vận dụng các chính sách bồi thường, GPMB và tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Như Xuân và ñề xuất hướng hoàn
thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của ñề tài là cơ sở thực tiễn giúp các nhà quản lý,
các nhà hoạt ñộng thực tiễn trong lĩnh vực quản lý ñất ñai ở ñịa phương có
những quyết ñịnh ñúng ñắn góp phần ñẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa huyện Như Xuân, ñể huyện ngày càng văn minh, giầu ñẹp, góp
phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt hại
do phải giải tỏa mặt bằng ñể triển khai các dự án, công trình trên ñịa bàn
huyện Như Xuân.
1.3. Mục ñích- yêu cầu
1.3.1. Mục ñích
- ðánh giá ñược thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường,
GPMB ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Như Xuân.
- ðề xuất ñược một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết
những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ
thực hiện các dự án ñầu tư trên ñịa bàn.
1.3.2. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách bồi thường, GPMB cũng như các văn bản pháp
lý có liên quan.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, ñiều tra phải ñảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh ñúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án ñã lựa
chọn ñể nghiên cứu.
- Nghiên cứu kỹ các ñối tượng, mục ñích và phạm vi cần nghiên cứu từ
ñó chỉ ra ñược những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của những tồn tại ñó.
Trên cơ sở ñó ñề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và ñẩy
nhanh tiến ñộ thực hiện công tác GPMB ở một số dự án cần nghiên cứu nói
riêng và cả huyện nói chung.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3
2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học: Các khái niệm về bồi thường và tái ñịnh cư
2.1.1. Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra. ðền bù là trả lại
tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành
vi của chủ thể khác [23].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
2.1.2. Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước
ñây ñể sinh sống và làm ăn. TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát
triển.
TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;
di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần [23]... Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm
giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã
gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở.
Vì vậy việc TðC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB. Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và
phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
2.2. Cơ sở lý luận: Sự cần thiết của công tác bồi thường, GPMB
Trong ñiều kiện hiện nay ở các ñịa phương nói riêng và toàn quốc nói
chung. Việc GPMB ñược xác ñịnh là một trong những nhiệm vụ rất quan
trọng ñể góp phần ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Sự cần
thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế,
khu công nghiệp và các cụm công nghiệp, theo ñó các cơ sở văn hoá giáo dục,
y tế, thể dục thể thao cũng ñuợc phát triển, tốc ñộ ñô thị hoá cũng diễn ra rất
nhanh [1].
- Công tác GPMB mang tính quyết ñịnh vì tiến ñộ của các dự án, là
khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: “GPMB nhanh là một nửa
dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà
nước, của chủ ñầu tư, mà còn ảnh hưởng ñến ñời sống vật chất cũng như tinh
thần của những người bị thu hồi ñất. GPMB chính là quá trình thực hiện các
công việc liên quan ñến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng
và một bộ phận dân cư trên một phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc
cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình GPMB ñược
tính từ khi bắt ñầu thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng ñến khi giải
phóng xong, tạo quỹ ñất sạch và bàn giao ñất cho chủ ñầu tư. ðây là một quá
trình ña dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan
trực tiếp ñến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển khai thực hiện ñúng
tiến ñộ, ñúng kế hoạch ñề ra sẽ tiết kiệm ñược thời gian và việc thực hiện dự
án có hiệu quả. Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh hưởng ñến tiến
ñộ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại
không nhỏ trong ñầu tư xây dựng [24].
- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ñất nước của ðảng và Nhà
nước ta ñó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.
Công tác GPMB” là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị, không riêng gì
ñơn vị nào. Do vậy, Hội ñồng và Trung tâm Phát triển Quỹ ñất tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi thực hiện công tác GPMB phải
tranh thủ hệ thống mặt trận, các ñoàn thể ở ñịa phương tham gia tuyên truyền
vận ñộng ngay từ khi triển khai thực hiện dự án. ðồng thời ñịa phương nào
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
quan tâm, tích cực làm tốt công tác này thì dự án sớm ñược triển khai và ñi
vào hoạt ñộng, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu nhập cho gia ñình và
cũng tăng thu cho ngân sách góp phần cho ñịa phương phát triển nhanh, phát
triển bền vững.
- Hiện nay, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào
mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích
phát triển kinh tế ñược quy ñịnh cụ thể trong luật ñất ñai năm 2003 và các văn
bản hướng dẫn như: ðiều 36 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004;
Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004; Nghị ñịnh số 84/2007/NðCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết
khiếu nại về ñất ñai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh
số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng
ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày
13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất,
thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư [24] [5] [8] [9] [22].
Từ ñó cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình
hình hiện nay không ñơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải
ñảm bảo ñược lợi ích của người dân phải di chuyển. ðó là họ phải có ñược
chỗ ở ổn ñịnh, có ñiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ñược hỗ trợ ổn
ñịnh ñời sống sản xuất, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề ñể tạo ñiều kiện cho
người dân sống và ổn ñịnh [24].
2.3. Một yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, GPMB
2.3.1. Việc ban hành và thực hiện các văn bản có liên quan trong quản lý
Nhà nước về ñất ñai
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
năm 1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất
nước. Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu của thực tế. Với
những ñổi mới về pháp luật dất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa ổn
ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có
ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong
khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán
bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không
công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu
tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [19].
2.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền
kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh
hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc
phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá
trình phát triển ñang ñặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB
nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương
tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà
hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng
chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất,
mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ
ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường [24].
2.3.3. Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất
của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất,
diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở
nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà
công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ñăng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường
GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn [3].
2.3.4. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước
quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất.
Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình
thành trong các trường hợp sau ñây:
Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.
Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất. [7]
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh
giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của
từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai
năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh
chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về
bồi thường, GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi
thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường
quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở
ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi
bị thu hồi [26].
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư,
làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
2.3.5. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể
thực hiện các dự án ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai
thông qua các giao dịch trên thị trường; ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể
tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường [27].
Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
2.4. Những ñặc ñiểm tác ñộng ñến công tác bồi thường, GPMB
Như chúng ta ñã biết ñể thực hiện ñược dự án theo ñúng tiến ñộ, thì
trước hết các chủ ñầu tư cần phải giải phóng ñược mặt bằng. ðó là công việc
trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn
kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày
càng trở nên khó khăn hơn do ñất ñai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên
cạnh ñó công tác GPMB liên quan ñến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và
của toàn xã hội. Ở các ñịa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có
nhiều ñặc ñiểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý ñể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
thực hiện công tác này. Tuy nhiên, công tác GPMB mang tính ña dạng và
phức tạp:
- Tính ña dạng: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau
với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh. ðối với
khu vực ñô thị, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản
trên ñất lớn dẫn ñến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng có những ñặc trưng nhất ñịnh. ðối với khu vực ven ñô, mức
ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất
ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá
trình GPMB và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có ñặc trưng riêng của nó.
Còn ñối với khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản
xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do ñó, GPMB
và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm
riêng biệt.[25]
- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là
tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ
ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là
sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác
tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ
trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung
một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường. ðối với
ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử ñể lại nên nguồn gốc sử dụng ñất phức tạp và do cơ
chế chính sách chưa ñáp ứng ñược với nhu cầu thực tế sử dụng ñất nên chưa
giải quyết ñược các vướng mắc và tồn tại cũ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
11
+ Việc quản lý ñất ñai chưa chặt chẽ dẫn ñến các hiện tượng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhưng lại không ñược chính quyền ñịa phương xử lý
dẫn ñến việc phân tích hồ sơ ñất ñai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ ñất dành cho xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng
khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu...
+ Việc áp dụng giá ñất ở ñể tính bồi thường giữa thực tế và quy ñịnh của
nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện
cũng không ñược sự ñồng thuận của những người dân.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau ñều có những tính ñặc
thù riêng biệt do ñó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau [24].
2.5. Những kinh nghiệm từ quá trình thực hiện bồi thường, GPMB của
một số nước, một số tổ chức trong khu vực và trên thế giới
Với những ñặc thù về quan hệ ñất ñai, nhiều nước trên thế giới cố gắng
không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong ñó có chính
sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, ñặc biệt các nỗ lực trong việc khôi
phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng. Từ
kinh nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thành công là nhờ những chính sách phù hợp của
Chính phủ, nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức của chính quyền ñịa phương,
trình ñộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ñồng thời phải có sự
kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước. Có thể nói nhờ
những thành công và thất bại của các nước mà chúng ta có thể rút ra ñược
những bài học quý giá.
2.5.1. Trung Quốc
Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do
vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở [13].
Về ñền bù thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
không có chính sách ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông
nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng
bị thu hồi ñất.
Về phương thức ñền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức ñền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà
tại khu ở mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn ñền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với
công việc nơi làm việc của mình.
Về giá ñền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược
ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, lại vừa ñược xem là Nhà
nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp,
việc ñền bù thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng
ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các
nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính
quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội
ñược Nhà nước có chính sách xã hội riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái ñịnh
cư ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình ñền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với
việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược thống nhất. Khi không ñạt ñược
thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo
khiếu tố.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố
Thượng Hải ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
13
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà
chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra ñối với những người có khó
khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù
hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp
từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi càng ñược hệ số tăng thêm,
mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là do
thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các
hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái
ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư. Thứ hai, năng
lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu
trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh
cư. Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái
ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn. Tiền ñền bù cho ñất ñai bị mất
không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát
triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ
tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn ñề
việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng
trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư…[13]
2.5.2. Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu ñất
ñịnh cư trầm trọng trong thành phố. ðể giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính
quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận. Việc ñền
bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho
quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái ñịnh cư.
Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ, hầu hết các
hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao
hơn nhiều lần so với giá gốc [25].
2.5.3. Thái Lan
Pháp luật ñất ñai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất
ñai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thỏa
thuận về sử dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ
sở hữu) trên cơ sở một hợp ñồng.
Không có chính sách ñền bù tái ñịnh cư quốc gia, vì ña hình thức sở hữu
ñất ñai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục
ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất
nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải
theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do
việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc ñền bù phải khách quan cho người chủ
mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó. Dựa trên các qui ñịnh này, các
ngành có qui ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng
cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng công cộng, an
ninh quốc phòng. Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu hồi ñất,
nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường, trình tự
lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật
còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái
ñịnh cư, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thương, trình tự khiếu nại, giải quyết
khiếu nại, trình tự ñưa ra tòa án.
Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban
của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất
ñộng sản. Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền Nhà nước quan tâm
ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, cho nên họ chủ ñộng
ñược công tác này.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
15
