Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện hoài đức, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
************************

BÙI QUANG VƯỢNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN HOÀI ðỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2012
Tác giả luận văn

Bùi Quang Vượng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ bảo, giúp ñỡ
rất tận tình của PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy
cô giáo trong bộ môn quản lý ñất ñai, các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Viện ðào tạo Sau ñại học. Nhân dịp này cho phép tôi ñược bày
tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà và những
ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi
trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện Hoài ðức, phòng Tài
nguyên và Môi trường, phòng Thống kê và các phòng ban trong huyện Hoài
ðức ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên khoa quản lý ñất ñai khóa
K19 ñã ñộng viên, giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2013
Tác giả luận văn

Bùi Quang Vượng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

Môc lôc
Lời cam ñoan......................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................iii
Danh mục bảng.................................................................................................vi
1.

MỞ ðẦU ...........................................................................................1

1.1.

ðẶT VẤN ðỀ ....................................................................................1

1.2.

MỤC ðÍCH, YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI ..............................................2

1.2.1. Mục ñích nghiên cứu ..........................................................................2
1.2.2. Yêu cầu...............................................................................................2
2.

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.......................................3

2.1.

MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT....... 3

2.1.1. Quyền sở hữu......................................................................................3
2.1.2. Quyền sử dụng ñất ..............................................................................6
2.2.

QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI.........................................................................................10

2.2.1. Các nước phát triển...........................................................................10
2.2.2. Các nước trong khu vực....................................................................16
2.3.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở VIỆT NAM.........................................21

2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam........21
2.3.2.

Các văn bản pháp lý liên quan ñến việc thực hiện quyền sử dụng ñất.......25

2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam...................29
3.

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU................................................................................34

3.1.

ðỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ..........................................................34

3.2.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................34

3.2.1. Phạm vi không gian ..........................................................................34
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.2.2. Phạm vi thời gian..............................................................................34
3.3.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................34

3.3.1. ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Hoài ðức ..........................................................................................34
3.3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất của huyện Hoài ðức .......................34
3.3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá
nhân tại huyện Hoài ðức từ năm 2007 ñến năm 2011......................34
3.3.4. ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất
ở huyện Hoài ðức.............................................................................35
3.4.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....................................................35

3.4.1.

Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu.................................35

3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ...........................................35
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu .................................................35
4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................36

4.1.

ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA HUYỆN HOÀI
ðỨC .................................................................................................36

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên ............................................................................36
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................37
4.1.3. Nhận xét chung về ñiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội......................42
4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ðẤT CỦA HUYỆN HOÀI
ðỨC .......................................................................................... 43

4.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất......................................................................43
4.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai của huyện Hoài ðức .................................44
4.3.

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI HUYỆN HOÀI ðỨC ................................................................47

4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất.................47
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất..........48
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất ....................53
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

4.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất................53
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất ......................54
4.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất ....................57
4.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð.....60
4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất ..63
4.3.9.

Tình hình thực hiện quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất......63

4.3.10. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ...........64
4.4.

ðỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT.................................................................66

5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................69

5.1.

KẾT LUẬN ......................................................................................69

5.2.

KIẾN NGHỊ .....................................................................................71

TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Cơ cấu kinh tế huyện Hoài ðức giai ñoạn 2001- 2011 .................37
Bảng 4.2: Cơ cấu và giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai ñoạn 2001- 2011 .... 38
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của huyện Hoài ðức .................45
Bảng 4.4 : Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ñất ở tại
huyện Hoài ðức từ năm 2007- 2011 ............................................49
Bảng 4.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ñất nông
nghiệp tại huyện Hoài ðức từ năm 2007 - 2011...........................52
Bảng 4.6: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD ñất tại huyện Hoài
ðức từ năm 2007 - 2011 ..............................................................55
Bảng 4.7: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD ñất tại huyện Hoài
ðức từ năm 2007 - 2011 ..............................................................58
Bảng 4.8: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất tại
huyện Hoài ðức từ năm 2007 - 2011 ...........................................62

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


1. MỞ ðẦU
1.1. ðẶT VẤN ðỀ
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan
trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, kinh
tế, xã hội và quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980,

ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ðiều 18 ñã
quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện
chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. Theo ñó,
Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật
ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế
là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng ñất, trước hết là ñối với
ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê (như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng
vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ
hoá” QSDð ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng ñất tương xứng với
nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển
này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã
hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế
quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển
ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có những quy ñịnh về giao
QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể
các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDð.
Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn
nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng ñất chưa ñược thực hiện ñầy ñủ các quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng ñất thực hiện một
số quyền sử dụng ñất không ñúng quy ñịnh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


- Những quy ñịnh pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh

hưởng ñến việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.
- Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
tế, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tá ra còn nhiều bất cập.
Huyện Hoài ðức nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên
thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; ñô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ, nhiều khu ñô thị ñược xây dựng ñã thu hút rất nhiều dân cư về sinh
sống, ñất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện. Tuy
nhiên, tốc ñộ ñô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều ñiều bất cập trong quản lý
hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng ñất. Do nhu cầu về sử
dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện
các quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các
cơ quan nhà nước theo quy ñịnh pháp luật khi thực hiện các quyền của người
sử dụng ñất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện
theo quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Hoài ðức. Vì vậy, việc thực hiện ñề tài:
“ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Hoài ðức, thành
phố Hà Nội” là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.
1.2. MỤC ðÍCH, YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI
1.2.1. Mục ñích nghiên cứu
- ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện Hoài ðức.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan
tới các QSDð.
- ðánh giá ñúng tình hình thực hiện các QSDð; Các giải pháp ñề xuất
có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực hiện các QSDð
ở huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật…” [10]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật
thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, thừa kế;

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị –
xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội – nghề nghiệp.
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau,
nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà
nước, sở hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư
và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại
một chế ñộ sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư
nhân về ñất ñai, cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong
ñó có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai
ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam, ñất ñã ñược
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và
ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó
ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992. ðiều 17 Hiến
pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật
quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất

quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992) [11].
Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa
chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất
ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững[13].
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà
nước về ñất ñai” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất
ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà
nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những
khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñất ñúng mục
ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho
thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể.
QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa

khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử
dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu
từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát
triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời
ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính
mình ñầu tư mang lại[4].
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất
ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể;
quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện
trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu
tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản
và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao
ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên
quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục
ñích sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ
thể của pháp luật[4].
2.1.2. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở

hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là
người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân,
nhưng mỗi người người sử dụng ñất không phải là một chủ sở hữu của khối
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng
người sử dụng ñất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua
Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như
Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã
xuất hiện KHÁI niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói
cách khác là QSDð của người sử dụng[13].
Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 : “.... Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài.
Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung
là người sử dụng ñất” [13].
“Quyền sử dụng ñất” là một KHÁI niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của
các nhà luật pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn
dân và không thể phân chia thì là thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền

của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp
ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối
cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở
hữu của Nhà nước? KHÁI niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài
hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð,
quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng,
kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy
thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng
loại ñất gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[15]
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003)[14]. ðây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử

dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai
2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với KHÁI niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai
công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở
trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện
vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


mại [4],[17].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho
phép,... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc
chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước
có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển

QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một
số trường hợp không ñược chuyển QSDð; việc chuyển nhượng QSDð ñều
phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp[4],[17].
- Cho tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội,
việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng
sản[4],[17].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế
chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật
thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng
và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ
không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và
ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó
là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình[4],[17].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[4],[17].
- Quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất : Khi nhà nước thu
hồi ñất ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì
người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục
ñích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng ñất[14].
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy
có một số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý

ñất ñai. Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất,
ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v.
ñều ñược luật hoá. Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách
ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất

ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm
tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược
xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét
ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở
hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên
ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế
chấp. Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó
là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng
thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà
án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược
thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên
ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản
ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là:
Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược
chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán
khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường
ñược tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt
hại khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu
trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất
có thể bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi
mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất
ñó cần cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt
buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường
của tài sản[7].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc
sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư
nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư
nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân
chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng,
ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu má, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản
phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)[6].
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khuôn khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang.
Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc
của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu
ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. KHÁI
niệm về sở hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất,
quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế
xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời
hạn tối ña là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho
chủ ñất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng
ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu

từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà
nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và một phần ñất trong khuôn viên toà nhà.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất,
mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và
vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà[1].
2.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất
ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây ñược tư nhân
hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác
với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và
quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập
trung tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất
làm một. Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản
ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có
ñầu tư 100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện
còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao
ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU.
Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính

của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường
bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa[1] .

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


2.2.2. Các nước trong khu vực
2.2.2.1. Thỏi Lan
Ở Thỏi Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. Ở Thỏi Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5

năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16


nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu “ðược sử dụng”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm
hữu và sử dụng ñất trước năm 1954. Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ
rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục
Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại ñất này không ñược

chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng ñược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không
ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho
phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17


nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4.
- ðất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K[2].
2.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật ðất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công
nhận là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên
bang ñể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán
ñiền thổ chính là bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã ñăng ký
trong ñó chính là chủ sở hữu ñược mô tả trong bằng khoán. Trước khi ñăng
ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn là ñất của bang. Mọi giao dịch (chuyển
nhượng, trả tiền, cho thuê,...) ñều phải ñăng ký, nếu không thì ñó chỉ là hợp
ñồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không ñược Chính phủ công nhận là vĩnh
viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong. Chủ sở hữu ñất có Bằng

khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán ñược cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ñóng
tiền,...) trên ñất ñai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên
ñó theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh.
Ranh gới thửa ñất còn ñang là tạm thời. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn
chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

18