Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn trâu quỳ, huyện gia lâm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC VŨ

TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN
GIA LÂM, TP. HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI, NĂM 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC VŨ

TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN
GIA LÂM, TP. HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI.
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH

HÀ NỘI, NĂM 2013

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược
ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Học viên

Nguyễn ðức Vũ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1


LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này tôi xin chân thành cảm ơn sự
dạy dỗ, chỉ bảo của các thầy cô giáo trong trường nói chung và của các thầy
cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường nói riêng. ðặc biệt tôi xin bày
tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành, người ñã
trực tiếp dành nhiều thời gian và công sức hướng dẫn tận tình trong suốt quá
trình tôi thực hiện ñề tài tốt nghiệp của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia
Lâm – TP Hà Nội, UBND thị trấn Trâu Quỳ ñã nhiệt tình giúp ñỡ, tạo mọi
ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Cuối cùng tôi xin gửi ñến gia ñình, bạn bè thân quen ñã quan tâm, giúp
ñỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và rèn luyện tại trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội.
Học viên

Nguyễn ðức Vũ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ 2
MỤC LỤC ..................................................................................................... 3
DANH MỤC BẢNG...................................................................................... 6
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... 7
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 8
MỞ ðẦU ....................................................................................................... 9
1. Tính cấp thiết của ñề tài.............................................................................. 9
2. Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu .............................................................. 10
2.1 Mục ñích của ñề tài:............................................................................... 10
1.2.2 Yêu cầu:.............................................................................................. 10
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................... 11
1 Cơ sở lý luận ...............................................Error! Bookmark not defined.
1.1 Giá ñất và ñịnh giá ñất.............................Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Giá ñất ..................................................Error! Bookmark not defined.
1.1.2 ðịnh giá ñất, nguyên tắc ñịnh giá ñất....Error! Bookmark not defined.
1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất...............Error! Bookmark not defined.
1.2.1 ðịa tô: ...................................................Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Lãi xuất ngân hàng...............................Error! Bookmark not defined.
1.2.3. Quan hệ cầu – cung..............................Error! Bookmark not defined.
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ............Error! Bookmark not defined.
1.3.1 Yếu tố thông thường ..............................Error! Bookmark not defined.

1.3.2 Yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.............Error! Bookmark not defined.
2. Cơ sở thực tiễn: ..........................................Error! Bookmark not defined.
2.1 Quy ñịnh về việc xác ñịnh giá ñất:............Error! Bookmark not defined.
2.2 Phương pháp xác ñịnh giá ñất..................Error! Bookmark not defined.
2.2.1 Phương pháp ñịnh giá ñất trên thế giới .Error! Bookmark not defined.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3


2.2.2 Phương pháp ñịnh giá ñất ở Việt Nam...Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 2. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU............................................................................................................. 49
1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu .......................................... 49
2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 49
2.1. ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, TP.
Hà Nội.......................................................................................................... 49
2.2. Hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm,
TP. Hà Nội ................................................................................................... 49
2.3. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñịa bàn nghiên cứu . 49
2.3.1 Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñường Nguyễn ðức
Thuận thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm Hà Nội ................................................. 49
2.3.2 Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñường Ngô Xuân
Quảng thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm - Hà Nội .............................................. 49
2.4 ðề xuất một số giải pháp nằm giảm sự cách biệt giữa giá ñất nhà nước và
giá ñất thực tế thị trường.............................................................................. 49
3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 49
3.1 Phương pháp ñiều tra thu thập thông tin ................................................ 49
3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu...................................................... 50

3.3. Phương pháp xử lý thông tin số liệu ...................................................... 50
3.3.1. Phương pháp thống kê........................................................................ 50
3.3.2. Phương pháp so sánh ......................................................................... 50
3.3.3. Phương pháp ñiều tra hộ .................................................................... 50
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................... 51
1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu .................... 51
1.1 ðiều kiện tự nhiên .................................................................................. 51
1.1.1. Vị trí ñịa lý ......................................................................................... 51
1.1.2. ðịa hình.............................................................................................. 51

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4


1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................... 53
1.2.1. Thực trạng phát triển ngành nông nghiệp........................................... 53
1.2.2. Thực trạng phát triển ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây
dựng cơ bản ................................................................................................. 54
1.2.3. Thực trạng phát triển thương mại – dịch vụ - du lịch.......................... 54
1.2.4. Hiện trạng các công trình kỹ thuật ..................................................... 55
1.2.5. Văn hóa xã hội.................................................................................... 57
2. Hiện trạng sử dụng ñất ............................................................................. 57
3. Giá ñất Quy ñịnh trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ:...................................... 58
4. Giá ñất qua ñiều tra thực trạng.................................................................. 59
4.1. Thu thập số liệu thị trường .................................................................... 59
4.2. Kết quả ñiều tra giá ñất thị trường tại các loại ñường phố.................... 59
4.2.1 ðường Nguyễn ðức Thuận .................................................................. 60
4.2.2. ðường Ngô Xuân Quảng:................................................................... 65
5. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn nghiên cứu ....................... 70

5.1. Yếu tố nhân khẩu và yếu tố xã hội: ........................................................ 70
5.2. Nhân tố kinh tế: ..................................................................................... 72
5.3. Nhân tố khu vực ( yếu tố vị trí) .............................................................. 72
5.4. Nhân tố cá biệt ...................................................................................... 73
6. Nhận xét về giá ñất ở của người dân ñược khảo sát: ................................. 77
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ .......................................................................... 81
1. Kết luận.................................................................................................... 81
2.ðề nghị...................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85
PHỤ LỤC………………..…………………………….…………………….69

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

5


DANH MỤC BẢNG
Bảng 5.GDP kinh tế thị trấn Trâu Quỳ năm 2012........................................ 53
Bảng 6: Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp thị trấn Trâu Quỳ ..................... 54
Bảng 7: Hiện trạng sử dụng ñất thị trấn Trâu Quỳ ........................................ 58
Bảng 8. Giá ñất các ñường phố thuộc thị trấn Trâu Quỳ............................... 59
Bảng 10: Giá ñất thực tế chuyển nhượng ñường Nguyễn ðức Thuận ........... 60
Bảng 11. Giá ñất thực tế trung bình ñường Nguyễn ðức Thuận ................... 62
Bảng 12. Bảng tổng hợp ñiều tra ñường Nguyễn ðức Thuận ....................... 63
Bảng 13. Giá ñất thực tế chuyển nhượng ñường Ngô Xuân Quảng .............. 66
Bảng 14. Giá ñất thực tế trung bình ñường Ngô Xuân Quảng....................... 68
Bảng 15: Bảng tổng hợp ñiều tra ñường Ngô Xuân Quảng........................... 69
Bảng 16: Mật ñộ dân số khu vực nghiên cứu................................................ 70
Bảng 17. Mối quan hệ giữa mật ñộ dân số và giá ñất ở thị trấn Trâu Quỳ..... 71
Bảng 19. Bảng thống kê các yếu tố cá biệt của thửa ñất trên ñường ............. 74

Nguyễn ðức Thuận ...................................................................................... 74
Bảng 20: Bảng thống kê các yếu tố cá biệt của thửa ñất trên ñường ............. 76
Ngô Xuân Quảng.......................................................................................... 76
Bảng 21. Tổng hợp nhận xét của người dân ñược ñiều tra về giá ñất ở…..…77

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6


DANH MỤC HÌNH
Hình 1. ðồ thị cung và cầu với một thị trường ñất ñai ñiển hình ........... Error!
Bookmark not defined.
Hình 2. Sự thay ñổi về cầu .............................Error! Bookmark not defined.
Hình 3. Sự thay ñổi về cung ...........................Error! Bookmark not defined.
Hình 4. Nhu cầu nhà ở Mỹ giai ñoạn 1995 – 2007Error!

Bookmark

not

defined.
Hình 18. ðồ thị so sánh giá ñất giữa các vị trí khác nhau trong khu vực 1
ñường Ngô Xuân Quảng............................................................................... 73

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
1. Chữ nhật: cn
2. Hội ñồng nhân dân: HðND;
3.Ủy ban nhân dân: UBND;
4. Vị trí: VT;
5. Bất ñộng sản: BðS;
6. Như trên: nt.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8


I. MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
“Tấc ñất tấc vàng” – câu thành ngữ từ ngàn xưa của ông cha ta ñến
nay vẫn còn nguyên giá trị. ðất ñai là môi trường sống của cả xã hội, là thành
phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư,
xây dựng các công trình văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, ñồng thời ñất
ñai là nguồn tài nguyên vô giá, là kết quả ñấu tranh và lao ñộng hàng nghìn
năm qua của nhân dân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế ñược.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2011- 2020 ñược thông
qua tại ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XI (tháng
01/2011) tạo cơ sở quan trọng trong việc ñịnh hướng hoàn thiện thể chế, thúc
ñẩy sự phát triển của thị trường bất ñộng sản. Chiến lược khẳng ñịnh chủ
trương “hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa,
trọng tâm là tạo lập môi trường cạnh tranh bình ñẳng và cải cách hành chính”,
“phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất ñộng sản, ngăn chặn tình trạng
ñầu cơ, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch bất ñộng sản.”1
Như vậy, khi thừa nhận nền kinh tế thị trường thì các quan hệ chịu sự chi

phối của hàng loạt các quy luật như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy
luật cạnh tranh nên các quy ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất cũng phải phản
ánh ñúng các quy luật của nền kinh tế thị trường. ðiều này ñược Nghị quyết
Hội nghị lần thứ sáu, Ban chấp hành Trung ương ðảng khóa X chỉ rõ: “Tiếp
tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp
với những nguyên tắc cơ bản của kinh tế thị trường nhằm thúc ñẩy nền kinh tế
phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững”2. Trong khi ñó, giá ñất do nhà nước quy
ñịnh vẫn thấp hơn so với giá thị trường, ñặc biệt khi giá ñất trên thị trường gia

1
2

Văn kiện ñại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ XI – Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011-2020.
Văn kiện ðại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ IX, (Hà Nội: Nxb, Chính trị quốc gia 2003) tr. 86.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9


tăng nhanh như hiện nay thì sự chênh lệch này là rất lớn. Trong nền kinh tế thị
trường, giá ñất là một yếu tố thường xuyên biến ñộng trong khi các quy ñịnh
về giá ñất áp dụng cho một năm và chưa theo kịp với sự biến ñộng của giá ñất
trên thị trường. Sự chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất trên
thị trường là ñiều kiện làm nảy sinh các hành vi chuyển nhượng mua bán, ñầu
cơ ñất ñai kiếm lời, tham nhũng…..Trước tình hình ñó, ñể tìm hiểu giá ñất và
ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất phục vụ cho công tác quản lý Nhà
nước về ñất ñai, chúng tôi ñi nghiên cứu ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất và các yếu
tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội”.

2. Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu
2.1 Mục ñích của ñề tài:
- Tìm hiểu giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thị trấn
Trâu Quỳ - huyện Gia Lâm – TP. Hà Nội.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm thu hẹp giá ñất quy ñịnh của Nhà
nước và giá ñất thực tế thị trường.
1.2.2 Yêu cầu:
- Tìm hiểu ñược thực trạng giá ñất tại một số trục ñường chính tại thị
trấn Trâu Quỳ – Gia Lâm – Hà Nội.
- Chỉ ra ñược yếu tố chính tác ñộng ñến sự chênh lệch giữa giá quy ñịnh
cả Nhà nước và giá thị trường.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

10


II. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Khái niệm
2.1.1.1. Thị trường
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. ðó là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất
ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông
qua trao ñổi hàng hoá.
2.1.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan ñến
bất ñộng sản (ñất ñai và các tài sản khác gắn liền với ñất) tại một thời ñiểm
nhất ñịnh; thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị

trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản thế giới
Thị trường bất ñộng sản của nước ta, bên cạnh những nét riêng, cũng có
những ñặc ñiểm chung của thị trường bất ñộng sản của thế giới. Vì vậy, trước
hết chúng ta nghiên cứu các ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản thế giới.
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều hình
thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá
Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có
thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có
thể hình thành nên một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp ñộ này, các

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11


chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò
quyết ñịnh.
Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
BðS lớn, một dự án BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và
các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BðS, do hạn chế
về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát
triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp ñộ này, các ngân
hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về

ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BðS tăng cao
và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ
cho thị trường BðS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với
BðS hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá
các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị
trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ này, các thể
chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan
quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị
trường BðS ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng
không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau
về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải
là kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác. Các nền kinh tế,

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12


nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu. Chẳng hạn như
Úc và New Zealand, các tài sản BðS ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất
cao. Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp
“sốc”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của
các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BðS cũng ñã ở cấp ñộ tài
chính hoá. Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính
hoá thị trường BðS.
b. Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường BðS, quá trình vận ñộng của
thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác
Chu kỳ dao ñộng của thị trường BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh

(sôi ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục
hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi
chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn
là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung
Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu
kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm
1994.
c. Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước
BðS là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường BðS mang tính ñịa phương sâu sắc.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13


Mặt khác, thị trường BðS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá BðS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị trường
mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát
triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát
triển của thị trường BðS khác nhau. Thị trường BðS ở các ñô thị có quy mô

và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường BðS ở
nông thôn, miền núi v.v..
d. Thị trường BðS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các giao dịch
về BðS tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế-xã hội. Do ñó,
các vấn ñề về BðS ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật riêng về BðS, ñặc biệt là hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở. ðặc ñiểm này ñặc biệt ñúng ở nước
ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho thuê ñất) là
chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước. Chính phủ các nước trên
thế giới ñều quan tâm ñến BðS và thị trường BðS, luôn ñiều chỉnh chính
sách về BðS và thị trường BðS nhằm huy ñộng các nguồn lực về BðS phục
vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
ñ. Thị trường BðS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không
ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)
ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BðS.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

14


Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa phương, sự hiểu biết
về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan ñến những giao dịch trước.
Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BðS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp
vào thị trường BðS ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể

thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BðS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước
nên thị trường BðS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BðS không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo ñược của ñất, nên thị trường BðS mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
e. Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế
BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược
ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BðS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BðS tham gia lưu
thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem
ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu
hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng
tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15


Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất,
thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới
sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.

2.2. Giá ñất
2.2.1. Khái niệm về giá ñất
2.2.1.1. Giá ñất, giá trị ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm nhất
ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai,
hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất.
Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài
sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành,
có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó
có thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên giá ñất thực tế hoặc có ñược
ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời
ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối
quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng
ñất ñai.
2.2.1.2. Giá ñất Nhà nước và giá ñất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

16


lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối,
còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ñiều 4 Luật ðất ñai
2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích
ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng ñất”.
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do các yếu tố chính như: ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. ðịa tô là một trong những căn cứ hình thành giá ñất
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư
hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. ðịa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại
ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

17

xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ
hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô
ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu
của nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những
mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn (ñất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn…) làm cho tư bản ñầu tư có hiệu suất cao hơn. ðây là ñộ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của ñịa tô
chênh lệch là do lao ñộng tạo ra. Có hai loại ñịa tô chênh lệch, gồm: ñịa tô
chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược
khác nhau. ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem lại,
ngoài ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa tô
này. ðịa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự ñầu
tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm
canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau. ðịa
tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh
ñất mà họ canh tác.
ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

18

Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
ñất của ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất
giảm ñi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng nên.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong
quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá
ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. Trong phạm vi nền kinh
tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt
ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất
ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông
nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá ñất,
với mối tương quan giữa ñịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ñã
tổng kết và ñưa ra công thức xác ñịnh giá ñất:
Giá ñất=ðịa tô/Lãi suất ngân hàng
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

19


Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.

P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai

Theo hình 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường
cung và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống
P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung
về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di
chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

20


ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí
hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư...
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như
việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung
cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước ta có
hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do Nhà
nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá ñất
do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Giá ñất do Nhà nước quy
ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất.
Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có
những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác ñấu

giá QSDð).

Giá
D1

D1

S

S

G1
D
G
G

Số lượng ñất ñai

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

21


Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn
Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất
trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng
ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá
của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ
ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại

ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. ðể ñiều tiết về số lượng
cung ñất ñai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng ñất, cho chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñóng vai trò quyết ñịnh. ðiều này phụ thuộc vào chất lượng quy
hoạch sao cho vừa ñảm bảo cung về ñất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa ñảm
bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại ñất.
ðối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" ñã ñược xác ñịnh là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng ñất tại ðiều 22 Luật ñất ñai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật ñất ñai 1993.
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Giá ñất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
ñịnh giá BðS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà ñịnh giá ñã tổng hợp và ñưa ra các nhân tố chủ yếu:
2.2.3.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả
ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể quyết
ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

22


a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước ñến giá ñất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch ñất ñai nhằm mục ñích nâng cao
hiệu quả sử dụng ñất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá ñất bao
gồm các mặt:

- Chế ñộ về ñất: bao gồm chế ñộ sở hữu ñất và chế ñộ sử dụng ñất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả
ñất.
- Chế ñộ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BðS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá ñất.
- Quy hoạch ñô thị: Quy hoạch quyết ñịnh tới mục ñích sử dụng ñất của
các thửa ñất cụ thể. Cùng một mảnh ñất nhưng mục ñích sử dụng khác nhau thì
giá ñất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy ñịnh mục ñích sử dụng ñất có ý
nghĩa vô cùng to lớn ñối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng
ñô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối ña trong việc
kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng ñất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt ñến giá ñất của BðS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ ñó giảm ñầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn ñầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu ñất giảm, nên
giá cả ñất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả ñất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá ñất, những thay ñổi về hành chính cũng
có những tác ñộng tới giá ñất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật ñộ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

23