đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình hành chính, sự nghiệp tại huyện từ liêm thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ LỆ THỦY

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT ðỂ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH HÀNH CHÍNH, SỰ NGHIỆP TẠI
HUYỆN TỪ LIÊM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ LỆ THỦY

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT ðỂ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH HÀNH CHÍNH, SỰ NGHIỆP TẠI
HUYỆN TỪ LIÊM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. ðẶNG HÙNG VÕ

HÀ NỘI, 2013


LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược
chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 1 tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lệ Thủy

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm
giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã tạo ñiều
kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS ðặng Hùng Võ, ñã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên
và Môi trường, Viện Sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều
kiện cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường; Uỷ

ban nhân dân huyện Từ Liêm, tp Hà Nội, Ban Bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư huyện
Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý ñô thị, Phòng Thống
kê, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Từ Liêm, UBND xã Mễ Trì,
UBND xã Cổ Nhuế huyện Từ Liêm tp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ñịa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, ñồng nghiệp và bạn bè ñã
giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày 1 tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lệ Thủy

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan............................................................................................................i
Lời cảm ơn ..............................................................................................................ii
Mục lục ..................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt.............................................................................................vi
Danh mục bảng .....................................................................................................vii
Danh mục hình .....................................................................................................viii
MỞ ðẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài.................................................................................... 1
2. Mục ñích, yêu cầu ............................................................................................ 2
2.1. Mục ñích nghiên cứu............................................................................................... 2
2.2. Yêu cầu.................................................................................................................... 2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất........... 3
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ............................................................................ 3
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ........................................................... 3
1.2. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới........................................ 5
1.2.1. Trung Quốc .......................................................................................................... 5
1.2.2. Thái Lan ............................................................................................................... 6
1.2.3. Hàn Quốc.............................................................................................................. 7
1.2.4. Nhận xét, ñánh giá................................................................................................ 9
1.3. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam....................... 10
1.3.1. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam...........................10
1.3.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất ở Việt Nam .................................................................................................21
1.3.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
ñất của thành phố Hà Nội.................................................................................26
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................... 31
2.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu ................................................................... 31
2.1.1. ðối tượng nghiên cứu.........................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................31
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 31

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iii


CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ......................................................... 34
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Từ Liêm................................ 34
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên .............................................................................................34

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................35
3.1.3. Thực trạng phát triển Văn hóa - xã hội..............................................................37
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng ñất của huyện Từ Liêm................................ 38
3.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai .......................................................................... 39
3.2.2.1. Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Từ Liêm ...........39
3.2.2.2 Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai liên quan ñến
chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện
Từ Liêm – Thành phố Hà Nội..........................................................................42
3.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất trên ñịa bàn huyện Từ Liêm............................................................. 45
3.2.3.1. Công tác tổ chức thực hiện..............................................................................45
3.2.3.2. Trách nhiệm của các cấp, các ngành...............................................................47
3.3. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi ñất ñể thực hiện dự án xây dựng trụ sở Bộ ngoại giao trường tư
thục Việt Úc tại huyện Từ Liêm, Hà Nội..................................................... 51
3.3.1. Khái quát về 2 dự án xây dựng công trình hành chính sự nghiệp tại
huyện Từ Liêm.................................................................................................51
3.3.1.1. Dự án xây dựng trụ sở Bộ ngoại giao tại huyện Từ Liêm ..........................51
3.3.1.2. Dự án xây dựng trường Việt ÚC tại xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm ............52
3.3.2. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất ñối với 2 dự án......................................................................................54
3.3.2.1 ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường ....................................................54
3.3.2.2. Bồi thường thiệt hại về ñất ..........................................................................62
3.3.2.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản.....................................................................64
3.3.2.4. Chính sách hỗ trợ ........................................................................................67
3.4. ðặc ñiểm ñời sống và việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà
nước thu hồi ñất ñể xây dựng công trình hành chính sự nghiệp tại xã
Mễ trì, xã Cổ Nhuế huyện Từ Liêm ............................................................ 70
3.4.1. Kết quả chi tiết ñiều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi ñất,
bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án .....................................................................70

3.4.2. Tác ñộng ñến một số chỉ tiêu cơ bản..................................................................73

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv


3.5. ðề xuất giải pháp nhằm giải quyết tốt hơn vấn ñề bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư khi thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng......................................................................................... 80
3.5.1 Nhóm giải pháp về chính sách ............................................................................80
3.5.2. Giải pháp Tổ chức và quản lý............................................................................82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 83
1. Kết luận.......................................................................................................... 83
2. Kiến nghị ....................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 85
PHỤ LỤC.............................................................................................................. 86
Phụ lục 1: Các văn bản pháp luật........................................................................ 86
Phụ lục 2. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Từ Liêm năm 2012 ............................. 89
Phụ lục 3: Phiếu ñiều tra tình hình ñời sống và việc làm của hộ nông dân có
ñất bị thu hồi .................................................................................... 90
Phụ lục 4: Phương án bồi thường hỗ trợ dự án xây dựng trụ sở Bộ ngoại
giao tại xã Mễ Trì huyện Từ Liêm - Hà Nội ..................................... 95
Phụ lục 5: Tổng hợp phương án bổi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất.... 106
Phụ lục 6: Sơ ñồ vị trí trường THPT tư thục Việt Úc xã Cổ Nhuế, huyện
Từ Liêm ......................................................................................... 109
Phụ lục 7: Sơ ñồ vị trí dự án Bộ ngoại giao xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm ............ 110

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

BððC

Bản ñồ ñịa chính

2

CNH-HðH

Công nghiệp hóa – hiện ñại hóa

3

CN-TTCN

Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

4

CP

Chính phủ

5

GCN-QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

GQVL

Giải quyết việc làm

8

HðND

Hội ñồng nhân dân

9

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

10

HTX

Hợp tác xã

11

Nð

Nghị ñịnh

12

Qð-UBND

Quyết ñịnh ủy ban nhân dân

13

QSDð

Quyền sử dụng ñất

14

TðC

Tái ñịnh cư

15

UBND

Ủy ban nhân dân

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của huyện Từ Liêm
năm 2011..........................................................................................37

Bảng 3.2.

Hiện trạng sử dụng ñất huyện Từ Liêm ............................................38

Bảng 3.3.

Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi
thường ñất và tài sản trên ñất tại 2 dự án...........................................66

Bảng 3.4.

Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện hỗ trợ..........69

Bảng 3.5.

Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường hỗ trợ
của các hộ dân tại dự án 1.................................................................71

Bảng 3.6.

Phương thức sử dụng tiền các hộ dân thuộc Dự án xây dựng
trụ sở Bộ ngoại giao .........................................................................71

Bảng 3.7.

Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân Dự án xây dựng
trường THPT tư thục Việt Úc ...........................................................72

Bảng 3.8.

Trình ñộ văn hóa, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi
lao ñộng ...........................................................................................73

Bảng 3.9.

Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất
tại dự án xây dựng Trụ sở Bộ ngoại giao ..........................................74

Bảng 3.10.

Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất
Dự án xây dựng trường PTTH Tư thục Việt Úc................................75

Bảng 3.11.

Thu nhập bình quân của người dân...................................................76

Bảng 3.12.

Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án
xây dựng trụ sở Bộ ngoại giao ..........................................................77

Bảng 3.13.

Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu
Dự án xây dựng trụ sở Bộ ngoại giao ...............................................78

Bảng 3.14.

Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án
xây dựng trường THPT tư thục Việt Úc............................................78

Bảng 3.15.

Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu
Dự án xây dựng trường THPT tư thục Việt Úc .................................79

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu diện tích các loại ñất huyện Từ Liêm ........................................39
Hình 3.2. Sơ ñồ trình tự thủ tục thực hiện bồi thường thiệt hại khi nhà nước
thu hồi ñất.............................................................................................47

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

viii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là ñịa bàn ñể phân
bố dân cư, ñể thực hiện các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình ñổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ sở
hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu cầu
CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp
vào năm 2020.
Thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công
trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu
quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án. Có thể
nói: “ Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án”. Bồi thường giải phóng
mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời
sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà
nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm
vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở.

Huyện Từ Liêm - Hà nội là một trong những ñịa phương ñã và sẽ tiếp tục bị
thu hồi nhiều diện tích ñất phục vụ cho các dự án nêu trên. Việc thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn, ñây ñang là vấn
ñề ñược quan tâm ñối với ñịa bàn nghiên cứu huyện Từ Liêm, do ñó chúng tôi lựa
chọn ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi ñất ñể xây dựng công trình hành chính, sự nghiệp tại huyện Từ
Liêm - thành phố Hà Nội” .

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1


2. Mục ñích, yêu cầu
2.1. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất trên ñịa bàn huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội.
2.2. Yêu cầu
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa
bàn nghiên cứu có ñộ tin cậy và chính xác. Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñược
phân tích, ñánh giá một cách khách quan khoa học.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ và thực hiện tốt chính
sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất, áp dụng với ñịa bàn nghiên cứu.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ
1.1.1.1. Bồi thường và chính sách bồi thường:
- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñang ñược sử dụng.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược
quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó [21].
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñược thực hiện từ khi thành lập
Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư [21].
1.1.1.2. Hỗ trợ:
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất
khắc phục những tác ñộng xấu do quá trình thu hồi ñất gây ra thông qua ñào tạo nghề mới,
cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới, v.v [18].
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính
ña dạng và phức tạp.
a- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực
ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng
sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường , hỗ trợ có những ñặc trưng riêng và ñược
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu

vực và từng dự án cụ thể.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3


b- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi
nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất,
thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến
công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống
dân cư sau này.
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai
xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái
ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực
mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển.
c- Dễ gây khiếu kiện của người dân:
Phương án bồi thường hỗ trợ dựa trên ñơn giá ñền bù của Nhà nước quy

ñịnh. Trong khi ñó giá thị trường thường cao hơn nhiều so với khung giá quy ñịnh
nên thường dẫn ñến việc người dân không ñồng thuận với giá ñền bù, hỗ trợ. ðiều
này dẫn ñến việc chậm chễ trong việc bàn giao mặt bằng, ảnh hưởng ñến tiến ñộ
GPMB của mỗi dự án.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược
thực hiện khác nhau.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4


1.2. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi ñất
phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về
số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. ðặc biệt, ở những nước ñang phát
triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ.
Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần
nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
1.2.1. Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi ñất, kể cả
ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ
sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết
trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn
các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và
thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự

tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược Nhà
nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại
chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và
loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời,
thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác
nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về
việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách
riêng.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

5


Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC ñược
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh.
Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức
trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược
thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính quyền
quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở.
Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực

bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố.
Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay
100% [1].
1.2.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục
ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất
nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo
giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất
cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách
quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó. Dựa trên các
quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của
ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc
trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng,
phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị,
nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng. Luật quy

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6


ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại
tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự
tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước
lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi
thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi
kiện ñưa ra tòa án. Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi
có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với
mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông

qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo
cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào
quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong
nhiều dự án [20].
1.2.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất
công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng ñất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp
luật.
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho
từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ
ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ [7].
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội. Chế ñộ này
giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất
nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất,
hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công
cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là
ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7


Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế. Một là
“ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh
cưỡng chế của công pháp.

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công
ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích
thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay. Tuy
nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng
không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng
chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp
cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó,
cho ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi
nãm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và
chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể
dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường. Giá quy ñịnh không dựa
vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy trình chấp
thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương
lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8

những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà
nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên
quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ
ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi
cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó. Còn nếu như các dự án xây dựng
chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn
giá thành.
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các
ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ
ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh
doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất
ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng
sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc
tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích
công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành
theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục
pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh. Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân
hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã
hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di
dời là hay hơn cả [22].
1.2.4. Nhận xét, ñánh giá
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta cần
học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB ở một
số ñiểm sau:
- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi
thường GPMB nói riêng;

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9


- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh về
thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt
bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư, tạo việc
làm của người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử
dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư.
1.3. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam
1.3.1. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam
1.3.1.1. Thời kỳ trước 1987
* Hiến pháp 1946
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. ðến năm 1953,
Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban
hành. Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ
chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở
hữu ruộng ñất của nông dân [10][15]. Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng
nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc
doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị ñịnh số 151-TTg
Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy
ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan
ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước
và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ
tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết
cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình

xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của
người có ruộng ñất. ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì
thuộc sở hữu của Nhà nước. Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị
ñịnh 151/TTg:

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

10


- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai
khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng
ñất bị trưng thu.
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức.
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược
giúp ñỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của
ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh
này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960. Cách bồi
thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời.
1.3.1.2. Thời kỳ 1987 ñến 1993
Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc
thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường
những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên [12].
Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên
những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về việc
ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào
mục ñích khác thì phải bồi thường. Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông

nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất. Mỗi
hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành phố
quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực
tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức. Tổ chức,
cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích
khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền
này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa,
trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng
bị lấy ñất.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11


Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử
dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc
sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…
1.3.1.3. Thời kỳ 1993 ñến 2003
* Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:
“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”.
- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư
vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa
học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy
ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”.
- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy
hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao

ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”.
- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc
tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”.
- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về
thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn
và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất
ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18. Nhà nước
bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” [13].
Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước
trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12


1.3.3.2. Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật ñất
ñai 1988.
ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất. Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng,
các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất. Một
thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà. Chính ñiều này làm căn cứ cho
quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất.
- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất

ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất. Tính
giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất. Chính phủ quy ñịnh khung
giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”.
- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì
người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”[17].
Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn
bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai
nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó.
- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt
chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế
hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và
mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất,
nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các
văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể
hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường
bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…
- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói
trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13


thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa
chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng
tiền. Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:
a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối
tượng ñược bồi thường. Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ

sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K
ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương. ðối với ñất bị thu hồi là do Nhà nước giao
sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất không ñược bồi
thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất. Trường
hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất
người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng
tiền cho ngân sách xã. Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi
thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất. Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia
ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh,
nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi. Trong trường hợp ñất ở bị thu
hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có
thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa
phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền.
b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược
bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến
80% mức bồi thường.
c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực tế,
bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn
hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược
bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường
cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa
các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND cá cấp

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

14

và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi
thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá
nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ
ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với
ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương.
ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi dự án,
UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức
năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”.
ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có ñất bị
thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này và ñược
UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”.
Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất và các
tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển khi
Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án
và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng
không quá một năm.
d- Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp,
ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện tích và chất
lượng, nếu không có ñất mới bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược bồi thường có diện
tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng ñược bồi
thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị ñất, nếu ñất bồi thường có
giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần
chênh lệch ñó.
ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công
trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch ñã ñược
duyệt. ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì
không ñược bồi thường như ñất ñô thị.
ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc
bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh. Bồi thường bằng ñất chỉ ñược thực

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15