Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng quỹ đất phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh hà nam

1

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Thuỷ lợi - Hà Nội,
được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường Đại học Thủy lợi nói
chung, trong khoa Kinh tế và Quản lý nói riêng đã trang bị cho tác giả những kiến
thức về cơ bản về chuyên môn cũng như cuộc sống, tạo cho tôi hành trang vững chắc
trong công tác sau này.
Xuất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tác giả xin chân thành cảm
ơn các thầy cô. Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ
lực của bản thân, còn có sự quan tâm giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của thầy giáo hướng
dẫn PGS.TS. Nguyễn Bá Uân, trường Đại học Thuỷ lợi. Xin chân thành cảm ơn các
thầy cô phòng Quản lý đào tạo Đại học và Sau đại học, Khoa Kinh tế và quản lý đã
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn anh chị đồng nghiệp, bạn bè và gia đình đã
động viên và giúp đỡ tác giả hoàn thành Luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu, mặc dù đã có sự cố gắng của bản thân, song do khả
năng và kinh nghiệm có hạn, nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót ngoài mong muốn,
vì vậy tác giả rất mong được quý thầy cô giáo, các đồng nghiệp góp ý để các nghiên cứu
trong luận văn này được áp dụng vào thực tiễn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày....….tháng….....năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hưng


2

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn

này là trung thực và chưa từng được công bố trong bất cứ một công trình khoa
học nào trước đây.
Tôi cũng cam đoan mọi tài liệu tham khảo trích dẫn trong Luận văn
này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày.....…tháng…......năm
2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hưng


3

MỤC LỤC


4

DANH MỤC HÌNH VẼ


5

DANH MỤC BẢNG


6

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

BT
BHYT
BHXH
CCN
CNH – HĐH
ĐTH
FDI
GCNQSDĐ
GDP
GPMB
HCM
HĐND
HT
KCN
KĐT
KT - XH
LA
NN&PTNT
QH
QLĐĐ
QLNN
QSD
QSDĐ
QSH
RC
SDĐ
SDĐĐ
TN&MT
TTCN
TW

UBND
WB

Nghĩa đầy đủ
Bồi thường
Bảo hiểm y tế
Bảo hiểm xã hội
Cụm công nghiệp
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
Đô thị hóa
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tổng thu nhập quôc dân
Giải phóng mặt bằng
Hồ Chí Minh
Hội đồng nhân dân
Hỗ trợ
Khu công nghiệp
Khu đô thị
Kinh tế - Xã hội
Chuẩn bị thu hồi đất và tái định cư
Nông nghiệp và phát triển nông thôn
Quy hoạch
Quản lý đất đai
Quản lý nhà nước
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu
Ủy ban công dân
Sử dụng đất

Sử dụng đất đai
Tài nguyên và môi trường
Tiểu thủ công nghiệp
Trung ương
Ủy ban nhân dân
Ngân hàng thế giới


7

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kỳ
quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ,
không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Dù ở
nơi đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người xét
cho cùng, đều được thực hiện trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là tài
nguyên quý giá của xã hội, luôn được quan tâm gìn giữ và phát huy tiềm
năng.
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đặt ra những yêu cầu to lớn đối
với công tác quản lý nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong
đó có quản lý nhà nước về đất đai. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế,
Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề quản lý, sử dụng, bảo vệ đất
đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật về quản lyus đất đai (gần đây nhất
là luật đất đai sửa đổi năm 2013) nhằn điều chỉnh các mối quan hệ đất đai
theo kịp với tình hình thực tế.
Tỉnh Hà Nam nằm ở phía nam của vùng Đồng bằng sông Hồng, là cửa
ngõ phía nam của Thủ đô Hà Nội. Từ ngày tái lập tỉnh năm 1997 đến nay, Hà
Nam là một tỉnh đang trong quá trình phát triển; tốc độ phát triển kinh tế
những năm vừa qua đều đạt khá (bình quân hàng năm tăng trên 12%). Để đạt

được việc phát triển kinh tế nêu trên có sự đóng góp rất lớn của các doanh
nghiệp hoạt động trong các khu công nghiệp trên địa bàn Tỉnh. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện việc đầu tư xây dựng và phát triển các khu công
nghiệp của tỉnh còn có các tồn tại hạn chế như: chưa tập trung quy hoạch các
khu công nghiệp theo tiềm năng và thế mạnh của tưng khu vực và thuận lợi
cho các doanh nghiệp trong quá trình hoạt động, sản xuất; việc giao đất cho
các doanh nghiệp còn hạn chế, không đúng với quy mô của doanh nghiệp


8

( thường giao cho doanh nghiệp đất rộng hơn); chưa tính toán việc sử dụng
quỹ đất dự phòng cho phát triển khu công nghiệp, khâu lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất còn nhiều điểm chưa phù hợp, vẫn còn có những tiêu
cuwch trong quản lý sử dụng quỹ đất này,...
Xuất phát từ những yêu cầu, điều kiện thực tiễn trên, tác giả lựa chọn
đề tài “ Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng quỹ đất phát
triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Nam” làm đề tài luận văn tốt
nghiệp của mình, với mong muốn đóng góp những kiến thức và hiểu biết của
mình vào quản lý, sử dụng quỹ đất phát triển các khu công nghiệp trên địa
bàn tỉnh Hà Nam, góp phần chung vào việc phát triển kinh tế xã hội của tỉnh.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về đất, quỹ đất dành
cho phát triển khu công nghiệp và sự cần thiết, vai trò của việc phải thực hiện
đầu tư xây dựng các khu công nghiệp trong phát triển kinh tế xã hội, Luân
văn nghiên cứu đề xuất giải pháp tăng cường hơn nữa chất lượng và hiệu quả
công tác quản lý, sử dụng quỹ đất phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn
tỉnh Hà Nam.
3. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề của luận văn, đề tài áp dụng phương pháp

nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra khảo sát; phương pháp thống kê;
phương pháp hệ thống hóa; phương pháp phân tích so sánh; phương pháp
phân tích tổng hợp; phương pháp đối chiếu với hệ thống văn bản pháp quy;
phương pháp chuyên gia.
4. Đối tượng và phạp vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đê tài là công tác quản lý sử dụng quỹ đất
dành cho việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, các nhân tố ảnh hưởng


9

và những giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả, chất lượng công tác này.
b. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là chất lượng và hiệu quả công tác quản
lý sử dụng quỹ đất cho việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp trên địa bàn
tỉnh Hà Nam trong giai đoạn 2010 – 2013 và đề ra các giải pháp tăng cường
hơn nữa công tác này đến năm 2020.
5. Nội dung luận văn
Nội dung luận văn bao gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận chung về đất đai và quản lý ử dụng đất đai
cho các khu công nghiệp
- Chương 2: Phân tích thực trạng công tác quản lý sử dụng quỹ đất phát
triển các khu công nghiệp tại tỉnh Hà Nam
- Chương 3: Giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng quỹ
đất dành cho phát triển khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Nam đến năm
2020.


10

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG
ĐẤT ĐAI CHO CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
1.1. Đất đai và vai trò của đất đai
1.1.1.Khái niệm về đất đai
Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là
điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi
điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong
quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi
nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và
văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai.
Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công
trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều
kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người.
Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại
của chínhcon người. Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả
toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.
1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế,
xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng
các đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng phát triển nông lâm ngư nghiệp,... đều
phải sử dụng đất đai. Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các
ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác
quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa
các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai.

11

Đất đai có vị trí tương đối cố định, tính chất cơ học, vật lý, hoá học và
sinh học trong đất không đồng nhất. Do vị trí cố định và gắn liền với các điều
kiện tự nhiên thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng,... và các điều
kiện kinh tế như kết cấu hạ tầng, kinh tế, công nghiệp trên các vùng, các khu
vực nên tính chất của đất có khác nhau. Vì vậy, việc sử dụng đất đai vào các
quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính
chất của đất cho phù hợp.
Trong công nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của nó
không ngừng được nâng lên. Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liền với sự
phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ khoa học kỹ thuật, với việc thực
hiện phương thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý. Sức sản xuất của đất
đai biểu hiện tập chung ở độ phì nhiêu của đất đai nên phải được thực hiện
các biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phí nhiêu của đất đai, cho phép năng
suất đất đai tăng lên.
Khi tham gia vào nền kinh tế thị trường, đất đai có sự thay đổi căn bản về
bản chất kinh tế xã hội: Từ chỗ là tư liệu sản xuất, điều kiện sống chuyển sang là
tư liệu sản xuất chứa đựng yếu tố sản xuất hàng hoá, phương diện kinh tế của đất
trở thành yếu tố chủ đạo quy định sự vận động của đất đai theo hướng ngày càng
nâng cao hiệu quả. Đặc biệt trong tình hình hiện nay, giá đất cũng như lợi nhuận
khi đầu tư vào đất tăng cao đã khiến cho tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất đai
xảy ra, làm ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Đất đai cũng là
một nguồn vốn tham gia vào sản xuất hàng hoá, việc sử dụng đất lại rất cần có
vốn cho nên hình thành thị trường đất đai là một động lực quan trọng để góp
phần hoàn thiện hệ thống thị trường quốc gia. Chính vì vậy việc quản lý nhà
nước về đất đai là hết sức cần thiết, nhằm phát huy những ưu thế của cơ chế thị
trường và hạn chế những khuyết tật của thị trường khi sử dụng đất đai, ngoài ra
cũng làm tăng tính pháp lý của đất đai.

12

Thực tiễn đã chứng minh rằng, việc khai thác những ưu điểm và hạn chế,
những khuyết tật của cơ chế thị trường đặc biệt là các quan hệ đất đai vận động
theo cơ chế thị trường thì không thể thiếu được sự quản lý của Nhà nước với tư
cách là chủ thể của nền kinh tế quốc dân. Như vậy Nhà nước thực hiện chức
năng quản lý là một đòi hỏi khách quan, là nhu cầu tất yếu trong việc sử dụng
đất đai. Nhà nước không chỉ quản lý bằng công cụ pháp luật, các công cụ tài
chính mà Nhà nước còn kích thích, khuyến khích đối tượng sử dụng đất hiệu quả
bằng biện pháp kinh tế. Biện pháp kinh tế tác động trực tiếp đến lợi ích của
người sử dụng đất và đây là một biện pháp hữu hiệu trong cơ chế thị trường, nó
làm cho các đối tượng sử dụng đất có hiệu quả hơn, làm tốt công việc của mình,
vừa bảo đảm được lợi ích cá nhân cũng như lợi ích của toàn xã hội.
Đất đai có đặc điểm rất quan trọng là giới hạn về số lượng nhưng vô
hạn về chất lượng, chất lượng này tốt hay xấu là tuỳ thuộc vào sự đầu tư vào
đất, nếu qui định thời gian thì sẽ là rào cản cho việc đầu tư.
Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt
của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới
hạn. Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành
kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do
diện tích đất đai có hạn nên người ta không thể tuỳ ý muốn của mình tăng
diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản
lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai
theo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần
kinh tế,... và xu hướng biến động của chúng để có kế hoạch phân bổ và sử
dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nước ta diện tích bình quân đầu
người vào loại thấp so với các quốc gia trên thế giới. Vấn đề quản lý và sử
dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng.

13

1.2. Quản lý và sử dụng đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các
nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý
đất đai, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng và thực hiện các chính
sách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền
sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở
hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ hoạt động của các cơ quan
trong bộ máy nhà nước ta căn cứ vào cơ sở pháp luật để điều chỉnh các nội
dung quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương trong việc phát sinh, thay
đổi và chấm dứt quan hệ đất đai; điều chỉnh các hành vi của các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất hướng tới mục đích bảo vệ quỹ đất đai trên toàn
quốc, giữ gìn, tôn tạo, quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả theo định hướng
của Nhà nước.
Như vậy, có thể xác định khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai ở
nước ta như sau: Quản lý nhà nước đối với đất đai là sự tác động liên tục, có
định hướng mục tiêu của bộ máy Nhà nước lên đối tượng sử dụng đất, nhằm
thực hiện mục tiêu chung đề ra trong những điều kiện và môi trường kinh tế
nhất định, trên nguyên tắc cao nhất Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về
đất đai trực tiếp tham gia vận hành thị trường, để thực hiện quyền về kinh tế
của sở hữu và các chức năng khác của Nhà nước. Khai thác, sử dụng hợp lý,
hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời có biện pháp báo vệ đất và môi
trường sống theo hướng sử dụng bền vững quĩ đất. Quản lý nhà nước về đất
đai đô thị nhằm phân bổ tài nguyên đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đầy đủ, khoa học, hợp lý và đạt hiệu quả kinh tế cao, xây dựng phát triển
đô thị theo hướng toàn diện, hiện đại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh
của đô thị trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời khai thác được

14

thế mạnh của đất đai đô thị là có giái trị kinh tế cao, có thể tạo ra nguồn vốn
đầu tư lớn cho quá trình phát triển của đô thị.
1.2.1. Nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai
Vai trò quản lý Nhà nước về đất đai được thể hiện ở các nội dung của
quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nội dung của Quản lý Nhà nước đối với đất
đai là việc Nhà nước sử dụng những phương pháp, biện pháp, những phương
tiện, công cụ quản lý, thông qua hoạt động của bộ máy quản lý để thực hiện
chức năng quản lý của Nhà nước đối với đất đai, nhằm đạt được mục tiêu sử
dụng đất đã đặt ra. Cụ thể là:
- Thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đó là quyền định
đoạt đối với đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất…
thực hiện các quyền lợi kinh tế trong quản lý sử dụng đất, tiến hành giao đất
hoặc cho thuế đất…Nhà nước tham gia trực tiếp vào vận hành thị trường đất
đai.
- Thực hiện chức năng của Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ
nguồn tài nguyên đất đai.
Với bản chất Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa do Đảng cộng sản
Việt Nam lãnh đạo, ở nước ta không thể tách rời chức năng đại diện sở hữu
đất đai toàn dân và các chức năng khác của Nhà nước trong quản lý nhà nước
về đất đai.
Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
- Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản để chỉ
đạo, điều hành , tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật.
- Thành lập và quản lý hệ thống các hồ sơ tài liệu đất đai, hồ sơ địa
chính; hệ thống cung cấp thông tin đất đai; hệ thống dịch vụ đất đai nhằm

thực hiện chức năng quản lý hành chính nhà nước về đất đai.


15

Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm cơ sở để quản lý việc
phân bổ quỹ đất, quyết định mục đích sử dụng đất thông qua cơ chế giao đất,
thu hồi đất.
- Quản lý tài chính về đất và trực tiếp tham gia vận hành thị trường
quyền sử dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất thông qua cơ chế giao
đất, thu hồi đất.
- Quản lý, giám sát thực hiện pháp luật đất đai thông qua công tác thanh
tra, kiểm tra, tiến hành xử lý các vi phạm pháp luật đất đai trong quản lý sử
dụng đất của cả chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng đất.
Nội dung QLNN về đất đai theo quy định tại Điều 22, Luật Đất đai năm
2013 bao gồm 15 vấn đề. Để thuận tiện cho việc phân tích, đánh giá các nội
dung có mối liên hệ với nhau, tác giả tổng hợp 15 nội dung QLNN về đất đai
thành 10 nhóm, cụ thể như sau:
1.2.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai
Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, SDĐ nhằm
tạo ra một hành lang pháp lý để các cơ quan QLNN về đất đai và những
người SDĐ thực hiện. Luật quy định những nguyên tắc lớn, những chính sách
quan trọng và giao Chính phủ, Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định tiếp những chính sách cụ thể phù hợp với từng vùng, từng địa
phương.
Công tác phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai được thực hiện đồng bộ
từ Trung ương đến tận cơ sở bằng nhiều hình thức khác nhau đến tận địa
phương, cơ sở cộng đồng dân cư để người sử dụng đất nắm rõ và thực hiện,
đảm bảo việc thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong quá trình quản

lý, sử dụng đất.


16

1.2.1.2. Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính nhằm phục vụ QLNN đối với địa giới hành
chính. Bản đồ địa giới hành chính là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành
chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành
chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng SDĐ và bản đồ quy hoạch SDĐ là biện pháp đầu tiên trong
quản lý nhằm nắm chắc số lượng và chất lượng đất đai, thông qua việc đánh
giá đất để nhận biết khả năng sinh lợi của mỗi thửa đất. Thực hiện tốt nội
dung này sẽ tạo cơ sở thực tiễn cho việc quản lý, phân bố đất vào nhu cầu
SDĐ của xã hội và có căn cứ để theo dõi biến động đất đai, giải quyết các
tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất,
QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một biện pháp quan trọng để xác định
QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất, quản lý biến động đất đai. Đây
là việc làm bắt buộc thuộc lĩnh vực nghiệp vụ của cơ quan quản lý. Nó tạo lập
những cơ sở pháp lý cần thiết đế người sử dụng đất và cơ quan quản lý thực
hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình.
1.2.1.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý,
kỹ thuật quan trọng cho việc điều tiết các quan hệ đất đai (giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp GCNQSD đất). Luật xác định rõ trách nhiệm của các cấp, các ngành trong
việc xây dựng, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch SDĐ đảm bảo thoả mãn ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu sử
dụng đất, bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, nguồn tài


17

nguyên ngày càng khan hiếm. Giải quyết tốt quy hoạch SDĐ là giải quyết
được tổng thể các vấn đề về phát triển KT -XH và nâng cao đời sống tinh thần
của nhân dân.
Quy hoạch SDĐ được lập ở bốn cấp: cấp TW; cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc TW, cấp huyện, thành phố thuộc tỉnh, và cấp xã, phường, thị trấn.
1.2.1.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng
đất
Giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng quyết
định hành chính, bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu SDĐ. Thu hồi đất
là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền SDĐ của tổ chức,
cá nhân để giao cho tổ chức, cá nhân, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật Đất đai. Chuyển mục đích SDĐ là việc Nhà
nước cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chuyển mục
đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi
và chuyển mục đích SDĐ là một khâu quan trọng trong nội dung QLNN về
đất đai, nó phản ánh cụ thể chính sách của Nhà nước trong việc điều chỉnh các
quan hệ đất đai trong từng thời kỳ.
1.2.1.5. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
Bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án là hình thức đảm
bảo cho “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” được thực hiện. Bồi thường về đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất thu hồi cho người
SDĐ. Hỗ trợ (HT), bồi thường (BT), tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp, bồi thường về đất ở cho người có đất bị thu hồi
để ổn định chỗ ở mới, ổn định đời sống sản xuất và phát triển.

Quản lý việc BT, HT và TĐC khi thu hồi đất đảm bảo cho việc thu hồi
đất thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về quản lý SDĐĐ. Bảo đảm
quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ có đất bị thu hồi và có nơi ở mới


18

tốt hơn, tạo công ăn việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định sản xuất và
phát triển.
1.2.1.6. Thống kê, kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp đánh giá trên hồ sơ địa
chính về hiện trạng SDĐ tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai
giữa hai lần thống kê. Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng
hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng SDĐ tại thời
điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.
Thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn; Việc thống kê đất đai được tiến hành mỗi năm một lần, trừ
năm thực hiện kiểm kê đất đai; Việc kiểm kê đất đai được tiến hành năm năm
một lần [16]. Đây là việc làm hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác kịp thời
những biến động về đất đai hàng năm, năm năm, cung cấp thông tin cần thiết
cho công tác quy hoạch, kế hoạch hóa đất đai cũng như công tác QLNN về
đất đai.
1.2.1.7. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ
thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây
dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất
thông tin đất đai.
Trong sự phát triển của kỹ thuật công nghệ thông tin hiện đại ngày nay,
việc xây dựng một hệ thống dữ liệu các thông tin về các đặc điểm đất đai, vị
trí, hình dáng lô đất, diện tích, các chủ sở hữu, giá các loại đất, thời điểm giao

dịch chuyển nhượng quyền SDĐ,... là hết sức cần thiết. Xây dựng hệ thống
thông tin đất đai tốt sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được tình trạng SDĐ, cung
và cầu về đất đai, giá cả trên thị trường, thuận tiện cho người sử dụng có nhu
cầu tra cứu. Hệ thống này phải được cập nhất thông tin thường xuyên, cung


19

cấp rộng rãi cho các đối tượng sử dụng là các cơ quan QLĐĐ và người có nhu
cầu SDĐ. Thông tin về đất đai càng được công khai minh bạch sẽ tác động
tích cực cho thị trường bất động sản, giúp cho người SDĐ nâng cao hiểu biết,
có ý thức hơn trong quản lý và SDĐĐ đạt hiệu quả.
1.2.1.8. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vừa để thực hiện quyền lợi
về mặt kinh tế của chủ sở hữu; đồng thời, thực hiện chức năng kinh tế của
Nhà nước, nó bao gồm các nội dung quản lý giá đất, quy định mức thu tiền
thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế đất các loại, quy định mức tiền bồi thường
thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, các khoản ngân
sách đầu tư vào đất và quản lý ngân sách khi đấu giá quyền sử dụng đất. Quản
lý tài chính về đất và giá đất đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết
kiệm. Đồng thời tạo hành lang pháp lý để người SDĐ yên tâm đầu tư vào đất,
được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất và quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai
Quản lý, giám sát việc SDĐ nhằm đảm bảo người SDĐ phải thực hiện
đúng các quyền, đồng thời phải tuân thủ đúng nghĩa vụ mà pháp luật cho phép
thông qua hệ thống tổ chức cơ quan hành chính các cấp và hệ thống tổ chức
ngành địa chính các cấp. Trên cơ sở những quy định chung về quyền và nghĩa
vụ của người SDĐ, các cơ quan chức năng hướng dẫn các chủ SDĐ thực hiện
đúng các quyền và nghĩa vụ của mình ngay từ các đơn vị hành chính cấp cơ

sở là xã, phường, bảo đảm thực thi đúng các quy định của pháp luật.
Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ trong quản lý và SDĐĐ gồm: tư vấn về
giá đất; tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dịch vụ về đo đạc và
bản đồ địa chính; dịch vụ về thông tin đất đai, tư vấn xác định giá đất, đấu giá
QSD đất, BT, HT và TĐC. Pháp luật đất đai còn quy định sàn giao dịch về


20

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động sau: giới thiệu
người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển QSDĐ, tài sản gắn liền với
đất; giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản
gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với
đất; giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch
SDĐ, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất,
các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất; tổ chức phiên giao
dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất theo yêu cầu.
Quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai là việc quản lý của các cơ
quan, nhà nước về các hoạt động thuộc các lĩnh vực trên. Người làm công tác
QLNN về đất đai phải nắm chắc loại cơ quan nào được tham gia vào hoạt
động dịch vụ về đất đai; nhiệm vụ, quyền hạn, chức năng của các cơ quan, tổ
chức tham gia vào dịch vụ về đất đai; những hoạt động nào trong lĩnh vực đất
đai được tham gia dịch vụ...
1.2.1.10. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy
định của pháp luật về đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem
xét việc thực hiện các quy định của pháp luật có đảm bảo theo đúng trình tự,
đúng nội dung, đúng thời điểm và các điều kiện cụ thể khác hay không. Qua

thanh tra, kiểm tra phát hiện các sai phạm để xử lý, ngăn chặn kịp thời tránh
hậu quả xấu gây thiệt hại cho nhà nước hoặc cá nhân. Kịp thời xử lý các vi
phạm theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo mọi đối tượng phải thực thi
pháp luật nghiêm túc, đảm bảo sự bình đẳng giữa đối tượng SDĐ và các cơ
quan quản lý của nhà nước. Ở mỗi cấp quản lý, bộ máy QLNN đều có chức
năng thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật.


21

Giải quyết các tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý, sử dụng đất. Khi có tranh chấp quyền SDĐ, các bên không thể cùng
nhau tự giải quyết, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết tranh
chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật. Khiếu nại là việc người SDĐ đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu về quyền lợi
đối với quyền SDĐ của tổ chức hoặc cá nhân có liên quan hoặc kiến nghị với
cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước giải quyết những vấn đề lợi ích của họ
mà cơ quan nhà nước cấp dưới đã giải quyết nhưng người sử dụng đất chưa
đồng tình. Tố cáo các vi phạm trong quản lý SDĐ là việc công dân, tổ chức tố
cáo những hành vi sai phạm của người thực hiện pháp luật gây thiệt hại cho
Nhà nước, xã hội. Giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai nhằm điều tiết mối
quan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ trong việc quản lý và sử dụng đất đai
theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện đúng Quy chế dân chủ, công khai
và công bằng xã hội.
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai
1.2.2.1. Nhân tố khách quan
- Điều kiện kinh tế,xã hội: Nền kinh tế càng phát triển, đời sống con
người được nâng cao thì nhu cầu về sử dụng đất càng lớn. Quy mô dân số lớn
thì nhu cầu sử dụng đất ở và đất để phát triển cơ sở hạ tầng sao cho phù hợp
với điều kiện dân số và quy mô phát triển của nền kinh tế. Cơ chế thị trường

làm thay đổi mối quan hệ trong sử dụngvà sở hữu đất đai làm cho đất đai đầu
tư khai thác, nâng cao hiệu quả sản xuất, đất đai được sử dụng tiết kiệm và
hiệu quả, nhưng nó cũng cần có cơ chế quản lý phù hợp và đòi hỏi quản lý
Nhà nước về đất đai chặt chẽ hơn.
- Điều kiện tự nhiên: Đất đai là một dạng tài nguyên thiên nhiên được
hình thành bởi các yếu tố tự nhiện trước khi có sự tác động của con người,
các điều kiên tự nhiên chi phối tác động trực tiếp tới đất đai. Vì vậy các yếu tố


22

như địa hình, khí hậu, thời tiết, sự phân các loại quỹ đất... tác động trực tiếptớ
i quản lý Nhà nước về đất đai.
Điều kiện tự nhiên có vai trò quyết định đến việc phát triển KT - XH,
việc quản lý và SDĐ phụ thuộc tình hình phát triển KT -XH của địa phương.
Do điều kiện tự nhiên và yêu cầu phát triển mà mỗi quốc gia, mỗi địa phương
tiến hành QH đất đai khác nhau, nên đòi hỏi có những biện pháp QLNN về
đất đai khác nhau.
1.2.2.2. Các nhân tố chủ quan
1. Tình hình sử dụng đất
Đất đai được sử dụng một cách hợp lý tạo điều kiện phát triển KT - XH.
Việc quản lý đất đai phải theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ được phê duyệt. Nếu
SDĐ không theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ, sử dụng không hợp lý, tuỳ tiện sẽ
làm cho công tác QLNN về đất đai gặp nhiều khó khăn, xuất hiện tình trạng
quy hoạch treo, làm mất cân đối quỹ đất và sử dụng không hiệu quả.
2. Đội ngũ cán bộ quản lý đất đai
Đội ngũ cán bộ đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện công tác
QLNN về đất đai, là người thực hiện các quy định của pháp luật về QLĐĐ.
Nếu đội ngũ cán bộ có trình độ, năng lực, liêm chính, chí công, vô tư thì việc
thực hiện QLNN về đất đai được thuận lợi, giải quyết khiếu kiện, lấn chiếm…

nhanh chóng, dứt điểm. Ngược lại, sẽ gặp khó khăn nếu cán bộ QLNN về đất
đai có hành vi tham nhũng, nhũng nhiễu trong thực hiện chính sách QLNN
về đất đai.
3. Các công cụ quản lý nhà nước về đất đai
- Công cụ pháp luật:
Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước.
Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con người để điều chỉnh hành vi
của con người. Trong hệ thống pháp luật của Nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ


23

nghĩa Việt Nam có các công cụ pháp luật liên quan đến công tác QLĐĐ cụ thể
như: Hiến pháp, Luật đất đai, Luật dân sự, các pháp lệnh, các nghị định, các
quyết định, các thông tư, các chỉ thị, các nghị quyết... của Nhà nước, của
Chính phủ, của các bộ, ngành có liên quan và các văn bản quản lý của các
cấp, các ngành ở chính quyền địa phương.
Với một hệ thống luật pháp đầy đủ và triển khai đồng bộ thì công tác
QLNN về đất đai gặp nhiều thuận lợi, ngược lại sẽ gặp nhiều khó khăn vì đây
là lĩnh vực sảy ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện nhiều nhất.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Trong công tác QLNN về đất đai, công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ là
một nội dung quan trọng trong việc quản lý và SDĐ, nó đảm bảo cho sự lãnh
đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trong QLNN về đất đai. Thông qua quy
hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử dụng các loại đất được bố trí, sắp
xếp một cách hợp lý. Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về tình hình đất
đai. Từ đó, ngăn chặn được việc SDĐ sai mục đích, lãng phí.
- Công cụ tài chính
Tài chính là công cụ để các đối tượng SDĐ thực hiện nghĩa vụ và trách
nhiệm của họ. Thông qua nó để tác động đến các đối tượng SDĐ làm cho họ

thấy được nghĩa vụ và trách nhiệm của họ trong việc SDĐĐ. Các đối tượng
SDĐ đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước. Đảm bảo
thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng SDĐ và kết hợp hài hoà giữa
các lợi ích, tăng nguồn thu ngân sách.
1.3. Các khu công nghiệp và vai trò của các khu công nghiệp
1.3.1. Khái niệm về các khu công nghiệp
Tuỳ điều kiện từng nước mà khu công nghiệp (KCN) có những nội
dung hoạt động kinh tế khác nhau. Nhưng tựu trung lại hiện nay trên thế giới
có hai mô hình phát triển KCN, cũng từ đó hình thành hai định nghĩa khác
nhau về KCN.


24

- Định nghĩa 1: KCN là khu vực lãnh thổ rộng có nền tảng là sản xuất
công nghiệp, dịch vụ sinh hoạt, vui chơi giải trí, khu thương mại, văn phòng,
nhà ở... KCN theo quan điểm này về thực chất là khu hành chính - kinh tế đặc
biệt như KCN Bâthương mại Indonesia, các công viên công nghiệp ở Đài
Loan, Thái Lan và một số nước Tây Âu.
- Định nghĩa 2: KCN là khu vực lãnh thổ có giới hạn nhất định, ở đó
tập trung các doanh nghiệp công nghệ và dịch vụ sản xuất công nghiệp, không
có dân cư sinh sống. Theo quan điểm này, ở một số nước như Malaixia,
Inđonnesia, Thái Lan, Đài Loan đã hình thành nhiều KCN với qui mô khác
nhau.
- Theo quy chế KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao - ban hành kèm
theo Nghị định số 36/CP ngày 24/4/1997, KCN là “khu tập trung các doanh
nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch
vụ cho sản xuất công nghiệp có danh giới địa lý xác định, không có dân cư
sinh sống; do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập.
Trong KCN có thể có doanh nghiệp chế xuất”. Như vậy trong KCN ở Việt

Nam được hiểu giống với định nghĩa 2.
Trong đó:
+ Doanh nghiệp KCN là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động
trong KCN gồm doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp dịch vụ.
+ Doanh nghiệp sản xuất KCN là doanh nghiệp sản xuất hàng công
nghiệp được thành lập và hoạt động trong KCN.
+ Doanh nghiệp dịch vụ KCN là doanh nghiệp được thành lập và hoạt
động trong KCN, thực hiện dịch vụ các công trình kết cáu hạ tầng KCN, dịch
vụ sản xuất công nghiệp.
1.3.2. Vai trò của các khu công nghiệp trong phát triển kinh tế
Các KCN có vai trò hết sức quan trọng đối với nền kinh tế. Nó thể hiện
ở trong những nội dung sau:


25

- Tăng cường khả năng thu hút đầu tư, góp phần thực hiện mục tiêu
tăng trưởng kinh tế.
Hầu hết các nước đang ở thời kỳ đầu của quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đều gặp phải một bài toán nan giải là tình trạng thiếu
vốn. Thông qua những ưu đãi đặc biệt so với sản xuất trong nước các KCN có
được môi trường đầu tư hấp dẫn, vì vậy nó có khả năng thu hút được nhiều
nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo
ngân hàng thế giới World Bank (WB), cho đến 1999 các dự án thực hiện trong
KCN do các Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện chiếm tỷ lệ khá cao (khoảng
43% số dự án do doanh nghiệp trong nước thực hiện 24% do liên doanh với
nước ngoài và 33% do các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện). Do vậy KCN đã
góp phần đáng kể trong thu hút FDI. Chẳng hạn như Đài Loan và Malaixia,
trong những điều phát triển, KCN đã thu hút được 60% vốn FDI. Đồng thời,
các doanh nghiệp hoạt động trong KCN phần lớn là các đơn vị tiềm năng. Do
đó hoạt động có hiệu quả góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế của đất

nước. Trong đó đáng kể nhất là việc góp phần vào việc thúc đẩy mạnh xuất
khẩu hàng xuất khẩu thay thế hàng nhập khẩu. ở một số nước KCN đã góp
phần đáng kể cho việc đẩy mạnh xuất khẩu. Ví dụ như Malaixia hiện nay giá
trị xuất khẩu của các KCN chiếm 30% trong tổng giá trị xuất khẩu các sản
phẩm chế biến, ở Mehicô là 50%.
- Các KCN sẽ có tác động ngược trở lại nền kinh tế.
Những hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong
KCN sẽ có mối liên hệ với các khu vực khác như cung cấp nguyên liệu, vật
liệu, dịch vụ gia công, chế biến sản phẩm cho KCN thông qua các hoạt động
sản xuất để cung cấp đầu vào cho các doanh nghiệp trong KCN sẽ giúp cho
các khu xung quanh KCN sẽ có điều kiện phát triển.
- KCN là cơ sở đẻ tiếp cận với kỹ thuật và công nghệ hiện đại, học hỏi