Giải pháp đẩy nhanh công tác GPMB khu công nghiệp tam dương II, tỉnh vĩnh phúc

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Giải phóng mặt bằng cho các Khu công nghiệp hiện nay được coi là khâu
mấu chốt quyết định sự thành công của các khu công nghiệp và là khâu có nhiều
khó khăn nhất được ghi nhận trong thời gian qua. Công tác GPMB kéo dài sẽ dẫn
tới thời gian triển khai dự án đầu tư các khu công nghiệp bị ngưng trệ, phát sinh chi
phí, giảm hiệu quả đầu tư. Song, để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện
một cách nhanh chóng và suôn sẻ thì không phải là một điều đơn giản. Ở Việt Nam
mặc dù Luật Đất đai cũng đã quy định: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước
làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước có quyền giao cho các tổ chức, cá nhân quyền
sử dụng đất và cũng có quyền thu hồi đất đã giao để phục vụ cho những mục đích
hợp pháp của Quốc gia”. Tuy nhiên, trong thực tế, công tác giải phóng mặt bằng là
một công tác vô cùng phức tạp, khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân
chính là không giải quyết được hài hòa lợi ích giữa các bên: bên thu hồi đất, bên bị
Thu hồi đất và doanh nghiệp. Chính vì thế đã có rất nhiều tiêu cực nảy sinh trong
quá trình giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện của các dự án. Đó cũng
là nguyên nhân của việc xuất hiện ngày càng nhiều dự án treo mà nguyên nhân trực
tiếp là không thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt
bằng không triệt để, gây lãng phí một lượng vật chất của cải vô cùng lớn ảnh hưởng
đến sự phát triển của vùng cũng như của cả nền kinh tế quốc dân.
Tại Vĩnh Phúc quy hoạch khu công nghiệp Tam Dương II nhằm chuyển đổi
vùng đất khó sản xuất nông nghiệp, phát triển công nghiệp; thu hút các nhà đầu tư
lớn, vốn đầu tư cao, có công nghệ hiện đại, có năng lực sản xuất và đảm bảo môi
trường, góp phần thúc đầy kinh tế địa phương phát triển và là cơ sở để giải quyết
lao động, việc làm tại địa phương. Tuy nhiên, công tác GPMB khu công nghiệp
Tam Dương II hiện tại gặp rất nhiều khó khăn dẫn đến tiến độ GPMB chậm gây
lãng phí thời gian, sức lực, tiền của của nhà nước, mất lòng tin của một bộ phận
nhân dân chấp hành chính sách, pháp luật, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, mất cơ hội
tìm kiếm việc làm tại các khu công nghiệp cho lao động địa phương.
1

Các nghiên cứu trước đây liên quan đến GPMB đã có nhưng tập chung chủ
yếu vào các vấn đề như tác động của thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
đến đời sống, việc làm của người dân; đánh giá công tác giải phóng mặt bằng ở các
dự án mà chưa có đề tài nào nghiên cứu làm thế nào để đẩy nhanh tiến độ giải
phóng mặt bằng tạo đất sạch thu hút đầu tư của tỉnh. Để góp phần đẩy nhanh tiến độ
GPMB dự án khu công nghiệp Tam Dương II huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc,
chúng tôi lựa chọn đề tài: “Giải pháp đẩy nhanh công tác GPMB Khu công
nghiệp Tam Dương II, tỉnh Vĩnh Phúc” làm luận văn thạc sỹ.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng, khó khăn, vướng mắc các yếu tố ảnh hưởng
mà đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB khu công nghiệp Tam
Dương II, thúc đẩy quá trình CNH-HĐH của huyện.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Hệ thống hóa lý luận và thực tiễn về đẩy nhanh công tác GPMB Khu công nghiệp.
- Đánh giá thực trạng đã thực hiện công tác GPMB khu công nghiệp Tam
Dương II, huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc thời gian qua.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB Khu công nghiệp Tam
Dương II.
- Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB khu công nghiệp Tam
Dương II trong các năm tiếp theo.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động để GPMB khu công
nghiệp, được thể hiện ở các đối tượng sau:
- Các xã có khu công nghiệp.
- Các hộ dân bị thu hồi đất
- Các Ban, ngành đảm nhận và có liên quan đến GPMB

- Cơ chế, chính sách về GPMB cho khu công nghiệp.

2


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Về Nội dung:
Đề tài tập trung làm rõ kết quả công tác GPMB thời gian qua,các giải pháp
đã thực hiện, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt khu
công nghiệp Tam Dương II.
- Về không gian: Đề tài triển khai trên phạm vi huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Về thời gian:
+ Dữ liệu thứ cấp phục vụ cho nghiên cứu này được thu thập từ năm 2012- 2014.
+ Dữ liệu sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu được thực hiện từ tháng 3 năm
2014 đến tháng 3/2015, đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB khu công
nghiệp Tam Dương cho các năm tiếp theo.

3


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐẨY NHANH CÔNG TÁC GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG KHU CÔNG NGHIỆP
2.1. Cơ sở lý luận về công tác GPMB khu công nghiệp
2.1.1. Các khái niệm cơ bản
Khu công nghiệp: Hiện nay Chính phủ đã ban hành Nghị định 29/2008/NĐ-CP
ngày 14/3/2008 Quy định về KCN, khu chế xuất và khu kinh tế, đây là Văn bản pháp
quy mới nhất có nêu đến khái niệm về KCN, theo đó: KCN là khu chuyên sản xuất hàng
công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác
định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định này.

- Giải phóng mặt bằng: Có thể nói, giải phóng mặt bằng, hay giải tỏa mặt
bằng là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công
trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện
tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới.
+ Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân, UBND xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của luật Đất đai 2003
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người có
đất bị thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất do việc thu hồi đất gây ra.
+ Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ nguời bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di chuyển đến
địa điểm mới.
+ Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn
chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở.
2.1.2. Ý nghĩa và đặc điểm công tác GPMB khu công nghiệp
2.1.2.1. Ý nghĩa công tác GPMB để phát triển khu công nghiệp.
Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trong tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu
4


kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục,
thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự án là
khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa
dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của
chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người
bị thu hồi đất cụ thể:

a. Về kinh tế:
* Các ảnh hưởng tích cực là nếu giải phóng mặt bằng đúng tiến độ, khu công
nghiệp được xây dựng. Quá trình CNH trong các KCN đã làm thay đổi về phương
thức sản xuất cũ, đã có sự chuyên môn hoá cao hơn trong sản xuất. Do vậy sản xuất
phát triển nhanh chóng về số lượng và chất lượng, lợi nhuận được tăng lên. Mặt
khác sự phát triển KCN làm tăng nhu cầu tiêu thụ về số lượng và chất lượng làm
cho các ngành sản xuất khác có thêm thị trường tiêu thụ nên các ngành này cũng có
cơ hội phát triển hơn. Đối với phát triển kinh tế của địa phương có KCN thì KCN
làm tăng GDP cho địa phương và quan trọng hơn là tăng giá trị sử dụng đất. Việc
phát triển các KCN làm cho các địa phương hầu hết được thay đổi về bộ mặt kinh
tế, cơ sở hạ tầng phát triển, các ngành nghề phụ trợ phát triển qua đó đời sống kinh
tế được nâng cao hơn.
*/ Những tác động tiêu cực do khu công nghiệp hình thành. Bên cạnh các
mặt tích cực đã nêu, việc xây dựng KCN cũng có những tác động tiêu cực trong
việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, nó sẽ phát triển theo hướng xấu đi xuống nếu
không có sự kiểm soát, định hướng có quy hoạch của các cấp thẩm quyền. Đặc biệt
là vấn đề của người nông dân bị mất đất sản xuất, một số hộ nông dân do quá tuổi
lao động, không có trình độ theo yêu cầu của nhà tuyển dụng đã không chuyển đổi
được việc làm dẫn đến tình trạng thất nghiệp và giảm thu nhập nên kinh tế những
hộ này ngày càng đi xuống.

5


b. Về xã hội
Xây dựng KCN dẫn tới nhu cầu về lao động vào các ngành công nghiệp tại
KCN sẽ tăng nên lực lượng lao động ở độ tuổi còn trẻ trong vùng sẽ có cơ hội học
tập để đáp ứng được công việc. Từ đó sẽ có công việc ổn định và thu nhập cao hơn
lao động nông nghiệp trước đây. Ngoài ra, việc xây dựng KCN kéo theo nhiều loại
hình dịch vụ phát triển vì vậy, những người dân trong vùng có thêm các cơ hội về

các loại hình việc làm mới nhờ đó nâng cao thu nhập. Xây dựng các KCN là cơ hội
để phát triển các ngành nghề truyền thống, những hộ nông dân mất đất không đáp
ứng được công việc mới có tính chất công nghiệp cao sẽ chuyển hướng tham gia
vào để phát triển các ngành nghề, làng nghề truyền thống để tận dụng được sức lao
động của nhiều độ tuổi lao động cũng như thời gian nhàn rỗi (nghề thêu, mây tre
đan,...). Đối với vấn đề phát triển xã hội, CNH tại các KCN góp phần phát triển xã
hội một cách toàn diện: nâng cao dân trí; cuộc sống văn minh; mở rộng và phát triển
nền văn minh nhân loại và các KCN đã thúc đẩy sự phát triển của công đồng. Cùng
với sự phát triển đô thị, các khu vực ven đô, ngoại thành, các khu vực khác đều trở
thành nơi cung cấp lao động, cung cấp thực phẩm, lương thực, nguyên liệu cho
KCN nhờ vậy mà sản xuất cộng đồng phát triển. Thêm vào đó sự phát triển các
KCN làm thay đổi bộ mặt văn hoá của địa phương, thay đổi theo hướng tốt hơn của
nếp sống cộng đồng, có cơ hội tiếp xúc và hưởng thụ phương tiện thông tin đại
chúng, văn hoá mới hiện đại, có tiêu chuẩn tốt hơn.
Tiêu cực
Như đã nêu trên, việc xây dựng các KCN đối với vấn đề xã hội gây ra tình
trạng phổ biến là thất nghiệp mùa vụ và dư thừa lao động, tình trạng này gây không
ít những tác động tiêu cực cho xã hội. Ở các khu vực có KCN các tệ nạn xã hội
nhiều hơn, tỷ lệ thất nghiệp, mù chữ cao hơn và cũng mất dần các phong tục tập
quán tốt trước đây do nhiều thành phần xã hội tập trung đến để làm việc và mưu
sinh, kiếm sống.
c. Về môi trường:
Khu công nghiệp là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghiệp, do đó có
điều kiện tập trung các chất thải để xử lý, góp phần khắc phục tình trạng khó kiểm
6


soát chất thải của các doanh nghiệp do phân tán về địa điểm sản xuất. Tuy nhiên,
trong quá trình đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển các
KCN, ô nhiễm môi trường sẽ ngày càng trầm trọng, nếu không được kiểm soát một

cách chặt chẽ. Bảo vệ môi trường ở các KCN vừa là điều kiện vừa là mục tiêu phát
triển sản xuất, kinh doanh, nâng cao hiệu quả kinh tế và khả năng cạnh tranh. Bởi
vậy, bảo vệ môi trường và giảm thiểu các tác động tiêu cực về mặt xã hội là điều
kiện tiên quyết để phát triển sản xuất kinh doanh, đem lại hiệu quả kinh tế cao, bảo
đảm cho sự thắng lợi của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
2.1.2.2. Đặc điểm của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khu công nghiệp.
- Là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng
nhất định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác đền
bù giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án. Công tác
đền bù giải phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực
nội thành dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không
phải là điều dễ dàng. Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công
việc thực hiện có đơn giản hơn.
- Là công việc phức tạp liên quan đến lợi ích kinh tế: Đất đai, nhà ở có vai
trò đặc biệt quan trọng nên khi đền bù giải phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó
khăn. Ở các khu đô thị lớn do đất có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng
người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các điều kiện thuận lợi
khi phải ở nơi khác. Mặt khác, do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu
do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất
khó cho công tác kê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi Luật Đất đai và các
chính sách được thực hiện trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng từ trước
không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không thoả đáng cho
người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây ì không chịu
di chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực tái định cư
thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không có đất, thiếu
các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở các khu vực
dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn
7

di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công việc khác cho
thích hợp với nơi ở mới.
- Là công việc đòi hỏi sự tham gia của nhiều ngành, nhiều cấp. Do giải
phóng mặt bằng là việc thu hồi đất của các tổ chức, cá nhân mà đất đai là tư liệu sản
xuất của họ. Thực tế cho thấy, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước tiến hành
thu hồi đất luôn là vấn đề nóng, nhạy cảm, phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực,
nó có thể tạo nên sự ổn định kinh tế xã hội của một địa phương hoặc ngược lại nếu
làm không tốt, chính sách đền bù không thỏa đáng và phù hợp với nguyện vọng của
nhân dân, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương thì nó sẽ
tạo nên sự sáo trộn trong đời sống của nhiều người tạo nên sự bất ổn về kinh tế
chính trị của địa phương đó.
- Là công việc đòi hỏi phải có thời gian dài, có lộ trình
2.1.3. Nguyên tắc và yêu cầu công tác GPMB khu công nghiệp
2.1.3.1 Nguyên tắc:
- Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi
ích của chủ đầu tư.
+ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải
quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài
sản để tính bồi thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là
biện pháp xử lý hài hòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của chủ đầu tư.
Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42.43.45.47
và 49 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
+ Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong
các quyền của người sử dụng đất đã được xác định trong Hiến Pháp 1992 và luật
Đất đai. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử
dụng đất của mình. Do vậy, khi nhà nước thu hồi của người đang sử dụng đất để
giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh
tế, Nhà nước đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường

8


thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND tỉnh
công bố tại thời điểm thu hồi đất.
+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hõ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tìm
kiếm việc làm, hỗ trợ di chuyển,..
+ Người bị thu hồi đất ở được bố trí tái định cư với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng
bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ.
+ Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất, kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.
Để khuyến khích các nhà đầu tu bỏ vốn vào đâu tư phát triển, Nhà nước không chỉ
ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn trả
lại chi phí bồi thường, hõ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người có đất bị thu hồi với
mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà
nước như quy định tại Điều 3 Nghị định 197/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, khoản 3
Điều 6 Nghị định 198/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đã
phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất,
đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi
đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến dân
giàu, nước mạnh.
- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao
dịch về quyền sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước, không phải
giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên, người bị thu hồi
đất chỉ chấp nhận quyền sử dụng đất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư phù hợp với luật Đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện
công khai và bàn bạc dân chủ.
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất ít nhất 90 ngày đối với đất nông

nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di
chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
9


Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp Quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi
đất thực hiện các quy định của Nhà nước trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm
việc của tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng và trụ sở UBND cấp xã,
phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định
giải quyết lâu dài. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu
nại có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến chủ tịch
UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người
bị thu hồi đất. Tuy nhiên, để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải
quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất,
giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết
định (Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
2.1.3.2.Yêu cầu:
Giải phóng mặt bằng có vai trò quan trọng không chỉ đối với sự phát triển cơ
sở hạ tầng mà nó còn có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của
đất nước, nó là khâu tiên quyết quyết định đến việc thực hiện các công đoạn tiếp
theo của dự án đầu tư. Vì vậy giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ thực hiện
nhanh chóng, kịp thời đảm bảo thời gian và chi phí để thực hiện các khâu sau của
dự án, đưa công trình vào sử dụng theo đúng kế hoạch đặt ra, đảm bảo tính khả thi

của dự án. Giải phóng mặt bằng là khâu đầu tiên quyết định đến tiến độ thực hiện
dự án, nó mang đặc tính là đa dạng và phức tạp nên phải đảm bảo tiến độ nhanh
chóng kịp thời để giảm thiểu các chi phí và kịp thời đưa dự án vào hoạt động để tính
khả thi của dự án luôn được thực hiện.
Giải phóng mặt bằng đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan.

10


Thực chất của yêu cầu này là giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu
tư và người bị thu hồi đất. Đây mới là vấn đề khó chu toàn trong quá trình tổ chức
giải phóng mặt bằng vì nó liên quan đến nhiều bên. Người dân có kế khai đúng thực
tế và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hay
không, hay lại luôn đòi hỏi quyền lợi một cách quá đáng, gây khó khăn cho việc
giải phóng mặt bằng? Liệu chủ đầu tư có dựa vào những quy định của Nhà nước mà
bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất một cách hợp lý cũng như chuẩn bị
các khu tái định cư với điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn nơi cũ, tổ chức di chuyển…
cho người bị thu hồi đất không? Vì vậy chúng ta cần quy định rõ trách nhiệm của
từng bên có liên quan trong quá trình giải phóng mặt bằng. Về phía Nhà nước bao
gồm UBND các cấp, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ban giải phóng
mặt bằng của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hội đồng thẩm định tỉnh,
thành phố, Sở Tài chính… cùng với chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Mỗi bên có
liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng có trách nhiệm riêng của mình đối với
lợi ích của họ nhưng không phải họ làm việc độc lập mà cần có sự phối hợp, gắn kết
chặt chẽ giữa Nhà nước- chủ đầu tư- người bị thu hồi đất để đảm bảo hài hoà lợi ích
giữa các bên. Đó cũng là mong muốn của Nhà nước- chủ đầu tư- người bị thu hồi
đất để đảm bảo công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện theo tiến độ đề ra.
2.1.4. Nội dung và trình tự công tác GPMB khu công nghiệp
2.1.4.1. Lập hồ sơ giải phóng mặt bằng:
- Văn bản giao nhiệm vụ hoặc hợp đồng GPMB

- Tập hợp hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm: chủ trương đầu tư, dự án đầu tư,
quyết định đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư của cấp có thẩm quyền, các bản đồ, bản
vẽ liên quan đến quy hoạch, vị trí, danh giới khu đất…
Đối với dự án không thuộc trường hợp Quốc hội quyết định đầu tư, Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư mà có sử dụng
đất trồng lúa, đất trồng rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác thì hồ
sơ gồm:

11


+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10ha đất trồng lúa, từ 20 ha đất trồng rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng trở lên.
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục
đích sử dụng dưới 10 ha đất lúa; dưới 20 ha đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ.
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, kèm bản đồ quy hoạch địa điểm.
- Quyết định phê duyệt hướng tuyến, kèm bản vẽ hướng tuyến; phê duyệt
bản vẽ kỹ thuật thi công công trình (nếu công trình theo tuyến).
- Kế hoạch phân khai vốn cho công tác BT,HT&TĐC đối với dự án;
2.1.4.2. Thành lập Hội đồng và tổ công tác GPMB
Hội đồng gồm:
Thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do lãnh đạo tổ chức
làm nhiệm vụ GPMB làm Chủ tịch Hội đồng, các thành viên gồm:
- Đại diện UBND cấp huyện ;
- Tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng ;
- Đại diện cơ quan Tài nguyên & Môi trường;
- Đại diện cơ quan Tài chính;
- Chủ đầu tư;

- Đại diện UBND cấp xã có đất bị thu hồi ;
- Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người;
Tùy theo từng dự án cụ thể mà Hội đồng GPMB có thể bổ xưng thêm
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp UBND cùng cấp lập và tổ
chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư; Hội đồng làm
việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số. Trường hợp biểu quyết ngang
nhau thì theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng.
Tổ công tác gồm :
- Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng ;
- Cơ quan Tài nguyên môi trường ;
- Cán bộ địa chính, các tổ chức đoàn thể của UBND cấp xã ;
12


- Bí thư chi bộ, trưởng các thôn nơi có đất bị thu hồi;
Nhiệm vụ tổ công tác :
- Tuyên truyền vận động các hộ có đất bị thu hồi thực hiện Chủ trương giải
phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án ; bổ biến, giải đáp chế độ, chính sách liên quan
đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ;
- Kiển kê đất đai, tài sản trên đất, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư cho các hộ có đất bị thu hồi ;
- Niêm yết công khai, hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ theo quy định;
- Tổ chức thông báo công khai Quyết định phê duyệt phương án bồi thường,
hỗ trợ theo quy định ;
- Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ theo phương án
được duyệt ;
- Nhận, bàn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án ;
- Thực hiện nhiệm vụ khác do Hội đồng GPMB phân công.
2.1.4.3. Họp Hội đồng và tổ công tác
- Phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng thành viên Hội đồng và tổ giúp việc,

thông qua kế hoạch triển khai công tác GPMB.
2.1.4.4. Họp dân triển khai công tác giải phóng mặt bằng
Tổ công tác được giao nhiệm vụ thực hiện công tác đền bù, hỗ trợ và tái định
cư, triển khai họp dân, thông báo các chủ trương chính sách pháp luật của nhà nước
về công tác đền bù GPMB. Tổ chức phát tờ khai, hướng dẫn kê khai, thu tờ khai …
của các đối tượng thu hồi đất để lập phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư để
người bị thu hồi đất kê khai diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí của đất, số lượng,
chất lượng tài sản hiện có trên đất bị thu hồi, số nhân khẩu, số lao động, … đề đạt
nguyện vọng tái định cư (nếu có), gửi tổ công tác thực hiện đền bù, hỗ trợ và tái
định cư.
2.1.4.5. Kiểm kê đất đai, tài sản
Phối hợp với UBND dân cấp xã trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm
đếm xác định nhân khẩu, diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng, thống kê nhà ở và

13


các tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho
từng loại đất .
- Thu thập các tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của
chủ hộ có đất bị thu hồi (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất,
giấy phép xây dựng…)
- Giấy ủy quyền thực hiện việc kiểm kê, kê khai tài sản, nhận tiền BT,HT trong
trường hợp đồng quyền sử dụng đất, hoặc trong các trường hợp phải ủy quyền khác
Lập biên bản kiểm kê đất đai, tài sản.
- Xác minh hiện trạng nhân khẩu hộ gia đình khi thu hồi đất ở.
- Xác minh các hộ thuộc đối tượng gia đình chính sách, đang hưởng chế độ
trợ cấp xã hội bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở (nếu có).
- Xác nhận về nguồn gốc đất đai (trường hợp cần thiết).
- Văn bản đề nghị thu hồi diện tích ngoài chỉ giới quy hoạch (nếu có).

- Kiểm kê, xác định chi phí đầu tư còn lại vào đất. Trong trường hợp người
sử dụng đất không có hồ sơ chứng từ chứng minh đầu tư vào đất.
2.1.4.6. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Tổ chức hội nghị thống nhất phương pháp tính toán, áp giá và phương án
bố chí TĐC để lập phương án BT, HT, TĐC.
- Lập phương án BT, HT, TĐC bao gồm các nội dung :
+ Họ và tên, địa chỉ của người có đất thu hồi;
+ Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất thu hồi; số lượng, khối lượng,
giá trị hiện có của tài sản gắn liền với đất bị thu hồi;
+ Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường,
giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số
lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;
+ Số tiền bồi thường, hỗ trợ;
+ Chi phí lập và tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng;
+ Việc bố trí tái định cư (địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà, thiết kế, quy
hoạch hạ tầng, diện tích thửa đất, giá đất, giá nhà; dự kiến bố trí tái định cư cho
người thu hồi đất);
14


+ Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo,
của cộng đồng dân cư;
+ Việc di dời mồ mả.
+ Tính toán khoản bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
+ Kiểm tra phương án trước khi niêm yết công khai.
2.1.4.7. Niêm yết phường án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; lấy ý kiến phản hồi,
hoàn thiện phương án trình phê duyệt
- Tổ chức làm nhiệm vụ GPMB phối hợp với UBND xã nơi có đất bị thu hồi, tổ
chức họp trực tiếp với dân để lấy ý kiến về phương án BT, HT, TĐC.
- Niêm yết công khai phương án tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh

hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi (thời gian niêm yết tối thiểu 20
ngày), tổng hợp ý kiến, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng
ý, số lượng ý kiến khác về phương án.
- Phối hợp với UBND cấp xã tổ chức đối thoại với những trường hợp còn có
ý kiến không đồng ý có lập biên bản.
- Hoàn chỉnh phương án đề nghị thẩm định và phê duyệt.
2.1.4.8. Thông báo kế hoạch chi trả tiền và thời gian bàn giao đất
Phối hợp với UBND cấp xã thông báo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư được duyệt đến các hộ có đất bị thu hồi.
- Phổ biến và niêm yết công khai phương án được duyệt tại Trụ sở UBND cấp xã
và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi;
- Gửi quyết định phê duyệt Phương án BT, HT, TĐC và Thông báo trong đó
nêu rõ: mức bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư (nếu có), thời gian địa điểm chi
trả tiền, thời gian bố trí nhà, đất tái định cư (nếu có), thời gian bàn giao đất đã thu.
- Trường hợp người có đất bị thu hồi không nhận tiền theo phương án được
duyệt, thì tiền bồi thường được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
- Ban hành văn bản đề nghị cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cấp đất
tái định cư cho các hộ được tái định cư theo phương án được duyệt.
- Hướng dẫn chủ hộ thuộc diện tái định cư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính
về đất tái định cư.
15


- Phối hợp với UBND cấp xã, UBND cấp huyện, hộ có đất tái định cư đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất tiến hành giao đất tại thực địa.
Tổ chức làm nhiệm vụ GPMB phối hợp với UBND cấp xã nhận bàn giao đất
(mặt bằng sạch) của những hộ đã nhận đủ tiền bồi thường, hỗ trợ.
Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao đất thì phối hợp với
chính quyền, đoàn thể địa phương vận động thuyết phục để người có đất thực hiện
quyết định thu hồi đất. Nếu người có đất bị thu hồi không chấp hành bàn giao đất

thực hiện như sau:
- Thông báo quyết định thu hồi đất, phương án BT, HT, TĐC, thời gian, kế
hoạch chi trả tiền BT, HT cho chủ hộ có đất bị thu hồi.
- Lập văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc
Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi phối hợp để tổ chức vận động, thuyết phục
người sử dụng đất thực hiện.
- Trong quá trình tuyên truyền vận động có lập biên bản. Sau 3 lần tuyên
truyền, vận động, thuyết phục chủ hộ không phối hợp thực hiện quyết định thu hồi
đất thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban
nhân dân cấp xã có văn bản đề nghị UBND huyện ban hành quyết định cưỡng chế
thu hồi đất.
- Phối hợp với UBND xã nơi có đất thu hồi niêm yết công khai quyết định
cưỡng chế thu hồi đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung
của khu dân cư nơi có đất thu hồi và gửi cho người bị cưỡng chế thu hồi đất.
- Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết
định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế. Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết
phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban
thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được
thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
- Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì
Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
- Hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định
cưỡng chế thu hồi đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:
16


+ Quyết định thu hồi đất;
+ Văn bản đề nghị cưỡng chế thu hồi đất của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng;
+ Báo cáo của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi về quá trình vận

động, thuyết phục người có đất thu hồi theo quy định nhưng không chấp hành việc
bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo Mẫu số
11 ban hành kèm theo.
Bàn giao đất đã GPMB cho chủ đầu tư
2.1.5. Các cơ quan tham gia GPMB
2.1.5.1 Vai trò của Nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng
Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, đang trong quá trình hoàn
thiện. Việc Chính phủ ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác đền
bù giải phóng mặt bằng trong xây dựng cơ bản cần thiết phải tính toán các điều kiện
khách quan và chủ quan trong công tác đền bù. Các quy định, các điều khoản thi
hành cần có tính thuyết phục cao, sát với yêu cầu thực tế, có tính đến yếu tố lịch sử
và văn hóa, vị trí, điều kiện kinh tế - xã hội của đối tượng được thu hồi... Các chính
sách của nhà nước cần tập trung hơn, cụ thể hơn về các giải pháp phát triển kinh tế,
văn hóa, xã hội của người dân sau khi bị thu hồi đất. Tạo điều kiện thuận lợi để họ
ổn định đời sống, phát triển kinh tế hộ gia đình theo hướng bền vững lâu dài.
Chính quyền địa phương các cấp cần nắm bắt yêu cầu thực tế công tác đền
bù qua các công trình dự án đầu tư. Tổ chức tham khảo, lấy ý kiến đóng góp các
cấp, các ngành có thẩm quyền và đông đảo nhân dân tham gia để xây dựng đơn giá
đền bù hàng năm cho sát với thực tế, phù hợp với yêu cầu của công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng. Đây là vấn đề có tính quyết định đến sự thành công hay thất bại
trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình dự án.
Lựa chọn đúng vấn đề trọng tâm, trọng điểm, bức xúc để có quyết định phù
hợp làm căn cứ cho lónh đạo điều hành. Vận dụng đúng chính sách phù hợp với địa
phương. Làm tốt công tác tư tưởng, thống nhất nhận thức trong các cấp, các ngành
kết hợp với công tác tuyên truyền vận động.
17


Phối hợp chặt chẽ đồng bộ giữa chủ đầu tư với các ngành và chính quyền địa

phương, phải nhất quán trong phương án xử lý, nhất là các tình huống phức tạp có
tính chất nhạy cảm, với phương châm chính xác, công khai và công bằng, thận
trọng nhưng dứt khoát, dân chủ nhưng kiên quyết.
2.1.5.2. Các cơ quan chức năng trong công tác GPMB
Công tác quy hoạch đất đai của các cơ quan chuyên môn về quản lý nhà nước cần
phải đi trước một bước, tổ chức cắm mốc công khai để dân biết, chuẩn bị trước các
phương án về sản xuất kinh doanh, đời sống, nhà ở, đồng thời có biện pháp quản lý chặt
chẽ, tránh tình trạng nóng phí khi giải phúng mặt bằng do xây dựng trái quy hoạch.
Xây dựng trước các khu tái định cư, bảo đảm điều kiện sinh hoạt, ổn định đời
sống, xây dựng và quyết định chính sách đơn giá tính đền bù, lập phương án bố trí
vốn đầy đủ tránh tình trạng thiếu vốn khi đang thực hiện dự án, làm ảnh hưởng đến
tiến độ thực hiện, gây lãng phí và phức tạp thêm.
Có cơ quan chuyên trách đủ mạnh, tổ chức kiểm tra, đôn đốc thường xuyên,
xử lý kịp thời tại chỗ vướng mắc, bảo đảm đúng quy định của nhà nước. Khen
thưởng kịp thời, xử lý nghiêm minh.
2.1.5.3. Doanh nghiệp đầu tư
Doanh nghiệp cần phối hợp tốt với Hội đồng giải phóng mặt bằng thực hiện
đầy đủ các quy định, các chính sách nhà nước về chi trả và hỗ trợ tiền đền bù về đất,
tài sản trên đất, các khoản hỗ trợ người dân bị mất đất nông nghiệp, hỗ trợ chuyển
đổi nghề, hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ di chuyển mồ mả, hỗ trợ cho các gia đình chính
sách, thực hiện chính sách tái định cư cho người dân theo quy định của pháp luật…
Tổ chức các lớp học nghề, hỗ trợ người dân học nghề để tham gia vào phát
triển sản xuất, ưu tiên giải quyết công ăn việc làm cho người dân bị mất đất nằm
trong vùng dự án, tạo điều kiện để họ ổn định sản xuất và có cơ hội phát triển…
Hỗ trợ địa phương trong công tác phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội: Chăm lo
đến công tác phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội tại địa bàn. Ủng hộ các phong trào
phát triển của địa phương, đóng góp xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật cơ
sở, tham gia công tác vệ sinh - bảo vệ môi trường sinh thái, phong trào phát triển
nông thôn mới…
18

2.1.5.4. Người dân trong công tác giải phóng mặt bằng
Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của nhà nước về quyền và nghĩa vụ
của người có đất bị thu hồi.
Phối hợp tốt với cơ quan chức năng trong việc kiểm kê về đất và tài sản gắn
liền với đất.
Tham gia đóng góp ý kiến với cơ quan chức năng trong việc thực hiện các
chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư trong khuôn khổ pháp luật.
Không được có bất kỳ hành vi nào chống lại người thi hành công vụ, tổ công
tác, tổ chức khiếu kiện đông người, kích động người khác gây mất trật tự an ninh
nơi công cộng,... Làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai công tác đền bù giải phóng
mặt bằng xây dựng khu công nghiệp.
2.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB khu công nghiệp
2.1.6.1. Cơ chế, chính sách
- Một trong những nguyên nhân nhân làm cho công tác thu hồi đất, đền bù
giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn đó là cơ chế, chính sách. Để theo kịp với
thực tiễn, những năm qua cơ chế, chính sách về đền bù GPMB từ Trung ương đến địa
phương được thay đổi liên tục nhưng trên thực tế cho thấy những quy định chính sách
về thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng ban hành chưa kịp thời, thiếu đồng bộ,
không thể hiện được tính thời điểm mà thường xuyên có sự thay đổi đã gây ra không ít
những khó khăn, vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh đó công tác tuyên truyền, phổ biến và quán triệt các chính sách về
đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng chưa được quan tâm đúng mức, trình tự thu hồi
đất, đền bù giải phóng mặt bằng có khâu còn thiếu công khai, minh bạch, dân chủ,
thậm chí còn sai sót trong kiểm kê, áp giá…; công tác quy hoạch, quản lý đất đai
của chính quyền các cấp còn nhiều bất cập cũng là những nguyên nhân gây ra khó
khăn cho công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng,
- Chính sách đền bù về giá đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất chưa
sát với giá thị trường, không đồng nhất giữa các vùng. Tại thời điểm triển khai một

số dự án thì giá đền bù, hỗ trợ về đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của
UBND tỉnh Vĩnh Phúc thấp hơn so với giá thực tế trao đổi trên thị trường và thấp
19


hơn đối với địa phương giáp ranh theo quy định đã tạo ra sự so sánh và suy bì giữa những
hộ có đất bị thu hồi, làm ảnh hưởng lớn đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
- Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng được áp dụng ở các dự án mang
tính chất xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng do ngân sách nhà nước
trực tiếp chi trả, không có sự hỗ trợ thêm từ doanh nghiệp thường thấp hơn so với
chế độ, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng được áp dụng ở các dự án mang tính
chất kinh doanh dịch vụ, kinh phí do doanh nghiệp trực tiếp chi trả và có sự hỗ trợ
thêm kinh phí cho người dân có đất bị thu hồi, bên cạnh đó người được đền bù sau
thường được hưởng chế độ đền bù trước từ đó tạo ra sự so sánh, suy bì giữa các hộ
có đất bị thu hồi. làm cho các hộ cố tình trì hoăn, gây khó khăn cho việc thu hồi đất.
- Chưa có chính sách hỗ trợ thỏa đáng và hướng cho người nông dân chuyển
đổi nghề nghiệp một cách hợp lý đối với những hộ có diện tích bị thu hồi lớn dẫn
đến một số hộ gia đình không ký hồ sơ, không nhận tiền đền bù. ảnh hưởng đến
công tác lập hồ sơ GPMB thực hiện dự án.
- Việc tuyển dụng lao động, đào tạo nghề nghiệp chưa kịp thời dẫn đến một
số hộ dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp lo ngại không có việc làm, gây bức xúc trong
nhân dân ảnh hưởng đến công tác lập hồ sơ thu hồi đất của các dự án tiếp theo.
- Một số dự án thu hồi đất với diện tích lớn, liên quan đến nhiều hộ gia đình
và thời gian thực hiện thì lại ngắn.
2.1.6.2. Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù GPMB
Đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù giải phóng mặt bằng đóng vai trò quan
trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, do vậy
cần phải thường xuyên quan tâm đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn.
Trên thực tế đội ngũ làm công tác đền bù giải phóng mặt bằng của tỉnh, huyện khi
lực lượng tham gia công tác đền bù, hỗ trợ và tái định, đa phần là lực lượng kiêm

nhiệm từ các ngành, lĩnh vực khác tham gia, không được đào tạo cơ bản nên không
thể hiện được hết tính chính xác và khách quan nhiệt thành trong công việc. Từ đó,
khi thực hiện giải quyết công việc còn bỏ qua nhiều thủ tục, làm tắt dẫn đến triển
khai không đúng, không đầy đủ các chính sách gây ra bức xúc trong nhân dân.

20


Phương pháp làm việc và ý thức trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, Đảng
viên tuyên truyền, vận động nhân dân chưa đúng với chủ trương, chính sách của
Nhà nước dẫn đến nghi ngờ hoang mang trong nhân dân ảnh hưởng đến việc đền bù
giải phóng mặt bằng.
2.1.6.3. Công tác tuyên truyền, quán triệt và triển khai các chính sách về thu hồi
đất, đền bù giải phóng mặt bằng
Công tác tuyên truyền, quán triệt và triển khai các chính sách của Đảng và
Nhà nước liên quan đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB chưa được quan tâm
chỉ đạo chặt chẽ từ tỉnh đến huyện, xã, thị trấn nên các cấp các ngành chưa nhận
thức rõ ý nghĩa, tầm quan trọng trong công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt
bằng từ đó chưa thực hiện tốt công tác tuyên truyền, quán triệt và triển khai các chế
độ chính sách, chủ trương đường lối của Đảng. Nhà nước để mọi cán bộ, đảng viên
và nhân dân thấy rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình đối với sự phát triển kinh tế xã
hội của địa phương. Vì vậy, một bộ phận cán bộ. đảng viên và nhân dân không hiểu
và không ủng hộ chủ trương GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển
kinh tế-xã hội.
2.1.6.4. Yếu tố từ phía người dân có đất bị thu hồi
- Một bộ phận người dân không hiểu chính sách pháp luật, không đồng ý với
giá đền bù, hỗ trợ của UBND tỉnh và đòi hỏi chênh lệch của đất dịch vụ giữa chính
sách cũ và chính sách hiện hành nên khó khăn trong công tác GPMB thu hồi đất,
một bộ phận tỏ ra thiếu ý thức cùng với tư tưởng “trây ì” đã làm cho nhiều dự án

thu hồi đất gặp không ít khó khăn, họ luôn đòi giá đền bù cao hơn so với quy định
của Nhà nước và địa phương. Mặt khác, họ còn lôi kéo kích động nhân dân không
chấp hành chính sách của Nhà nước, làm ảnh hưởng tới tiến độ đền bù GPMB và
triển khai dự án.
- Một số hộ gia đình bị thu hồi với diện tích lớn, thậm chí bị thu hồi hết diện
tích đất nông nghiệp đã gây ra tâm lý hoang mang, mất ổn định trong đời sống do
vậy họ không đồng tình, không thực hiện các quy định của nhà nước, gây cản trở
cho công tác GPMB tại địa phương.
21


2.1.7. Các văn bản pháp lý có liên quan công tác GPMB khu công nghiệp
Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai;
Nghị định 197/2004/NĐ-CP Ngày 03/12/2004 của Chính phủ Quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định: 69/2009/NĐCP Ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ và tái định cư";
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất. Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiệnNghị định số 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP
ngày 09/4/2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư số: 14/2009/TTLT/BTC-BTNMT Ngày 31/01/2009 của Bộ Tài
chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định:
84/2007/NĐ-CP ngày 25/7/2007 của Chính phủ "Quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai";
Quyết định 18/2011/QĐ-UBND ngày 20/4/2011 của UBND tỉnh Vĩnh phúc;
Quyết định 36/2012/QĐ-UBND ngày 23/10/2012 của UBND tỉnh Vĩnh phúc về

việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định về thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
2.2. Thực tiễn GPMB xây dựng khu công nghiệp.
2.2.1. Thực tiễn GPMB xây dựng các KCN trên thế giới
Việc hình thành và xây dựng các KCN đã và đang trở thành một trong những
mô hình phát triển kinh tế quan trọng ở các nước đang phát triển và cả những nước
phát triển. Mô hình kinh tế này ra đời nhằm thúc đẩy nhanh quá trình hình thành và
phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp và công nghiệp nông thôn, thúc đẩy nhanh quá
trình phát triển kinh tế và đổi mới cơ cấu kinh tế mỗi quốc gia.

22


Việc xây dựng phát triển các KCN hiện nay tập trung đi sâu vào quản lý chất
lượng hiệu quả, tạo môi trường thuận lợi, dịch vụ, chính sách và đặc biệt là cơ sở hạ
tầng ngày càng hoàn thiện, nhằm hướng tới lợi nhuận cao hơn cho các nhà sản xuất,
KD đến đầu tư nhờ giảm chi phí sản xuất về nhân công, thuế, giao thông vận tải,
dịch vụ, phục vụ nhanh chóng trên cơ sở khuyến khích từ các chính sách của nước
chủ nhà dành cho các nhà đầu tư ở trong KCN làm cho các sản phẩm hàng hoá ở
đây giá rẻ, chất lượng cao lại có khả năng cạnh tranh với các nơi khác trên thị
trường thế giới và khu vực. Với các nhà đầu tư nước ngoài vào KCN của nước sở
tại còn có điều kiện thuận lợi để thâm nhập vào thị trường nước đó có điều kiện
được cung cấp nguyên liệu tại chỗ tạo sự ổn định về nguyên liệu và thị trường mở
rộng hơn.
* Ở Trung Quốc
Trung Quốc đã áp dụng rất thành công việc giải phóng mặt bằng phục vụ
phát triển cơ sở hạ tầng giao thông rất thành công cho tới nay. Cụ thể là, để giải
phóng mặt bằng làm một con đường rộng 50m, họ đã giải tỏa đền bù diện tích
100m; 25m đất mỗi bên đường được chia lô và đấu giá. Những hộ dân trong diện
phải di dời được ưu tiên đấu thầu, nếu không có đủ điều kiện đấu thầu thì Nhà nước

hỗ trợ nhà ở theo quy hoạch. Việc làm này bảo đảm công bằng cho người dân, bởi
không có hiện tượng các hộ dân hai bên đường mới mở được hưởng tất cả các
khoản do gia tăng giá trị nhà đất mà Nhà nước đã phải bỏ ra rất nhiều tiền đền bù
giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng. Số tiền rất lớn từ nguồn đấu thầu
nhà đất được bổ sung vào ngân sách quốc gia để chỉnh trang và phát triển đô thị,
trong đó có cả việc đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp phù hợp cho những đối tượng
trong diện di dời. Do vậy, cách làm này đã làm giảm chi phí cho việc xây dựng các
tuyến đường ở đô thị.
Về đền bù đất đai:
Nhà nước đảm bảo đời sống lâu dài cho người dân bằng cách: không đưa
toàn bộ số tiền đền bù cho người dân mà thanh toán tiền cho người dân làm nhiều
lần hoặc hỗ trợ người dân sử dụng phần tiền giữ lại để góp vốn kinh doanh, tạo thu
nhập và việc làm lâu dài; đào tạo nghề, tạo việc làm thích hợp cho người dân.
23


Tại Thượng Hải, chính quyền đảm bảo đời sống và việc làm cho người dân
bằng cách thành lập các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất mà thành viên tham gia là
người dân bị mất đất, giao đất cho họ để họ tổ chức sản xuất kinh doanh. Để tập hợp
người dân, lãnh đạo chính quyền địa phương tại nơi mất đất được chỉ định làm chủ
doanh nghiệp, cơ sở sản xuất.
Vấn đề quy hoạch, sử dụng đất phục vụ cho phát triển được Chính phủ Trung
Quốc triển khai quyết liệt, đặc biệt là công tác đền bù, trưng thu đất. Công tác tổ
chức đền bù, giá đền bù, kế hoạch đền bù được Nhà nước phê chuẩn và thực hiện
thống nhất. Việc đền bù được triển khai dưới hình thức thỏa thuận và cưỡng chế.
Nhà nước kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu ngành, lĩnh vực
thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp, khu công nghệ cao. Việc sử dụng đất,
chuyển nhượng đất phải tuân thủ định hướng của Nhà nước về quy hoạch và phát
triển ngành, lĩnh vực.
Tại Trung Quốc, việc trưng thu đất, quy hoạch, đấu thầu, đấu giá đất đai đều

do Nhà nước đứng ra thực hiện và kiểm soát. Vì vậy, trách nhiệm đảm bảo đời
sống, việc làm cho người dân mất đất thuộc về Nhà nước. Quy định này đã hạn chế
được tình trạng mâu thuẫn, khó giải quyết giữa nhà đầu tư và người dân thể hiện rõ
vai trò tích cực của Nhà nước trong vấn đề sử dụng đất đai vào phát triển kinh tế.
Những bài học kinh nghiệm về công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở Trung
Quốc có thể áp dụng tại Việt Nam
Từ thực tế vấn đề đất đai ở Trung Quốc có thể rút ra một số kinh nghiệm có
khả năng áp dụng ở Việt Nam như sau:
Vai trò chủ đạo và quyết định của Nhà nước trong công tác giải phóng mặt
bằng là hết sức đúng đắn vì sẽ giải quyết được mâu thuẫn thường xảy ra giữa doanh
nghiệp và nhân dân trong đền bù giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, Nhà nước cần
đứng ra để giải quyết vấn đề việc làm và ổn định đời sống cho người dân bị mất đất.
Mô hình của Trung Quốc là chính quyền địa phương đứng ra tổ chức sản
xuất kinh doanh, cấp đất để các hộ dân bị thu hồi đất tham gia góp vốn cổ phần.
Hình thức này có thể áp dụng ở Việt Nam nhưng cần phải đảm bảo được các điều
kiện như: cần đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp. Việc thành
24


lập các doanh nghiệp hoặc cơ sở sản xuất do người dân tham gia quản lý như ở
Trung Quốc cũng phải phù hợp về trình độ, năng lực thực tế của người dân và điều
kiện thực tế của các khu công nghiệp ở Việt Nam.
Nhà nước có thể không trả cho người dân toàn bộ tiền đền bù, nhưng việc
giữ lại phần tiền đền bù cũng cần phải có sự thỏa thuận của người dân về thời gian,
trường hợp tiền mất giá và phương án sử dụng phần tiền đó thế nào để đảm bảo ổn
định đời sống lâu dài cho người dân.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó, để sử dụng đất một cách
hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.

Luật Đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật Quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật Quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật Quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về đất đai. Điều đó có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này
giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất
nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất,
hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công
cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là
đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật Bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một
là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định
cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên Luật “Sung công
đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
25