đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ðOÀN ðẮC THOẠI

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH ðẤT ðAI TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH - TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ:

60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

ðoàn ðắc Thoại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện ñề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý ñất ñai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, các chuyên gia trong ngành
Quản lý ñất ñai ñã nhiệt tình giúp ñỡ, hướng dẫn, góp ý và tạo mọi ñiều kiện
thuận lợi ñể tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế, Sở
Tài chính tỉnh Bắc Ninh; Trung tâm phát triển quỹ ñất tỉnh Bắc Ninh; Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng
ñất, Phòng Quản lý ñô thị, Phòng Kinh tế, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục
Thuế thuộc UBND thành phố Bắc Ninh ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn ñến gia ñình, người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã
ñộng viên, giúp ñỡ, tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

ðoàn ðắc Thoại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các từ viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

Danh mục các sơ ñồ

vii

MỞ ðẦU

1

1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

2

Mục ñích nghiên cứu

2

3

Yêu cầu của ñề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

4

1.1

Cơ sở lý luận và tính pháp lý về tài chính ñất ñai

4

1.1.1

Một số khái niệm liên quan ñến tài chính ñất ñai

4

1.1.2

Cơ sở thu tài chính ñất ñai

5

1.1.3

Các văn bản pháp lý về tài chính ñất ñai

11

1.2

Thực trạng tài chính ñất ñai của một số nước trên thế giới

18

1.2.1

Thực trạng tài chính ñất ñai ở Hà Lan

18

1.2.2

Thực trạng tài chính ñất ñai ở Trung Quốc

20

1.2.3

Thực trạng công tác tài chính ñất ñai ở Thụy ðiển

23

1.3

Thực trạng tài chính ñất ñai của Việt Nam

25

1.3.1

Giai ñoạn 1945 - 1954

25

1.3.2

Giai ñoạn 1955 – 1975

26

1.3.3

Giai ñoạn 1976 – 1985

29

1.3.4

Giai ñoạn từ 1986 ñến 1992

31

1.3.5

Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay

33

Chương 2 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
2.1

NGHIÊN CỨU

39

ðối tượng nghiên cứu

39

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.2

Phạm vi nghiên cứu

39

2.3

Nội dung nghiên cứu

39

2.4

Phương pháp nghiên cứu

39

2.4.1

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

40

2.4.2

Các phương pháp tổng hợp, thống kê xử lý số liệu

40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1

41

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh
Bắc Ninh

41

3.1.1

ðiều kiện tự nhiên

41

3.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

43

3.1.3

Tình hình quản lý và sử dụng ñất của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

45

3.2

Xây dựng bảng giá ñất phục vụ công tác tài chính ñất ñai

50

3.3

ðánh giá công tác tài chính ñất ñai trên ñịa bàn thành phố giai ñoạn
2009 - 2013

56

3.3.1

Tiền sử dụng ñất

56

3.3.2

Tiền thuê ñất

64

3.3.3

Thuế sử dụng ñất:

70

3.3.4

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ñất

76

3.3.5

ðánh giá chung

81

3.4

Một số giải pháp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai

83

3.4.1

Giải pháp về chính sách, pháp luật

83

3.4.2

Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực

86

3.4.3

Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật

87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

88

1

Kết luận

88

2

Kiến nghị

89

TÀI LIỆU THAM KHẢO

91

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

- BðS

: Bất ñộng sản

- CCRð

: Cải cách ruộng ñất

- CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

- GPMB

: Giải phóng mặt bằng

- HTX

: Hợp tác xã

- HTXSXNN

: Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp

- KTXH

: Kinh tế xã hội

- KTTT

: Kiến trúc thượng tầng

- NN

: Nhà nước

- NoN

: Nông nghiệp

- NSNN

: Ngân sách nhà nước

- QHSDð

: Quy hoạch sử dụng ñất

- QSD

: Quyền sử dụng

- QSDð

: Quyền sử dụng ñất

- SDð

: Sử dụng ñất

- SHTD:

: Sở hữu toàn dân

- SXKD

: Sản xuất kinh doanh

- SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

- TSDð

: Tiền sử dụng ñất

- TTð

: Tiền thuê ñất

- UBND

: Ủy ban nhân dân

- XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng ñất của thành phố Bắc Ninh

47

3.2

Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2009 - 2013 của thành phố Bắc Ninh

48

3.3

Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 ñến năm 2011

52

3.4

Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố Bắc Ninh từ năm 2012 ñến năm 2013

54

3.5

Kết quả giao ñất cho tổ chức trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh từ
57

năm 2009 – 2013
3.6

Kết quả thu tiền sử dụng ñất tại thành phố Bắc Ninh từ năm
2009 - 2013

3.7

Kết quả thu tiền thuê ñất tại thành phố Bắc Ninh

62
từ năm

2009 - 2013
3.8

68

Kết quả cho thuê ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh từ năm
2009 - 2013

3.9

69

Kết quả thu thuế sử dụng ñất tại thành phố Bắc Ninh từ năm
2009 – 2013

3.10

75

Kết quả thu tthuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSD ñất tại thành
phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013

3.11

79

Kết quả thu ngân sách từ ñất ñai của thành phố Bắc Ninh giai ñoạn
2009 - 2013

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

82

Page vi


DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ

STT

Tên sơ ñồ

Trang

1.1

Sơ ñồ thị trường sơ cấp về ñất ñai

8

1.2

Sơ ñồ thị trường thứ cấp về ñất ñai

9

1.3

Sơ ñồ ñịa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

41

Page vii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu, thông qua
ñó Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt như: quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất
thông qua việc quyết ñịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng
ñất; quy ñịnh về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất; quyết ñịnh giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; ñịnh giá ñất (ðiều
5, Luật ðất ñai năm 2003).
Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai có quyền hưởng dụng
lợi ích từ ñất ñai, nhằm phục vụ cho các hoạt ñộng của Nhà nước và lợi ích của
toàn xã hội. Nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ñai thông
qua công tác tài chính ñất ñai như: thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất; thuế sử
dụng ñất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ñất; ñiều tiết phần giá
trị tăng thêm từ ñất mà không do ñầu tư của người sử dụng ñất mang lại. ðối với
mỗi quốc gia, ñịa phương ñất ñai có ñóng góp rất lớn vào thu ngân sách, ñặc biệt
là ở những nước phát triển.
Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai
với 13 nội dung, và ñể thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước ban hành, tổ
chức thực hiện nhiều chính sách về ñất ñai. Mỗi chính sách ñất ñai sau khi ban

hành, thực hiện ít nhiều ñều có ảnh hưởng ñến việc thu ngân sách từ nguồn tài
nguyên quý giá này. Các chính sách tài chính ñất ñai bao gồm: tiền sử dụng ñất,
tiền thuê ñất, thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng
ñất, phí và lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính về ñất ñai, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi ñất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Trong thời gian qua, cùng với việc ñổi mới các chính sách pháp luật về
kinh tế nói chung, chính sách pháp luật ñất ñai nói riêng, kể từ khi có Luật ðất
ñai năm 1987, ñặc biệt Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay, công tác tài chính về ñất
ñai ñã góp phần quan trọng, thúc ñẩy phát triển kinh tế và ổn ñịnh chính trị xã
hội, nguồn thu ngân sách từ ñất ñai ñóng góp rất lớn vào GDP. Cơ cấu sử dụng
ñất ñược chuyển ñổi cùng với quá trình chuyển ñổi cơ cấu của nền kinh tế, ñất
dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng
phát triển ñô thị tăng nhanh, ñáp ứng cơ bản ñược nhu cầu sử dụng ñất của các
thành phần kinh tế nhất là trong giai ñoạn công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước;
tạo cơ chế thu hút mạnh vốn ñầu tư xây dựng kinh doanh bất ñộng sản từ nhiều
nguồn vốn khác nhau, ñã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh ñó, hàng loạt vấn ñề về chính sách, pháp luật ñất ñai của nước ta
vẫn còn ñang bất cập so với yêu cầu của thực tiễn phát triển, ñất ñai chưa thực sự
trở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ ñất ñai
còn chưa tương xứng với tiềm năng của nó, thất thoát còn lớn, cơ chế quản lý
kinh tế ñất còn nặng về hành chính, thiếu cơ chế ñiều tiết bằng các chính sách
kinh tế, chính sách tài chính phù hợp với bản chất của vấn ñề.
Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh là thành ñô thị loại II, phấn ñấu ñến
năm 2020 là thành phố trực thuộc Trung ương, hiện nay nguồn thu ngân sách từ

ñất ñai chiếm phần lớn GDP của thành phố, tuy vậy ñể bảo ñảm thu ngân sách từ
ñất ñai tương xứng với những lợi thế, tiềm năng và chủ trương phát triển quỹ ñất
của thành phố chúng ta cần xác ñịnh có những giải pháp phù hợp.
Xuất phát từ thực tế trên, ñược sự nhất trí của Khoa Quản lý ñất ñai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà
chúng tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá công tác tài chính ñất ñai trên
ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
2. Mục ñích nghiên cứu
ðề tài thực hiện nhằm mục ñích ñánh giá công tác tài chính ñất ñai của thành
phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, từ ñó, có ñề xuất một số giải pháp nhằm chống thất
thu ngân sách trong lĩnh vực ñất ñai tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3. Yêu cầu của ñề tài
Các số liệu thu thập phải chính xác, các ñánh giá phải khách quan, phản
ánh ñúng tình hình thực tế ñịa phương, phản ánh ñúng thực trạng công tác tài
chính ñất ñai ñã và ñang thực hiện trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh.
ðề ra các giải pháp và kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp thực tế, ñảm
bảo tôn trọng và ñúng pháp luật hiện hành.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận và tính pháp lý về tài chính ñất ñai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan ñến tài chính ñất ñai
- Giá ñất (giá quyền sử dụng ñất): là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích
ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng ñất (khoản 23, ñiều 4, Luật ñất ñai năm 2003).
- Tiền sử dụng ñất: Tiền sử dụng ñất (TSDð) là số tiền mà người sử dụng
ñất phải nộp cho Nhà nước trong các trường hợp: ñược Nhà nước giao ñất có thu
tiền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất ñối với một diện tích nhất ñịnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất cho các ñối tượng phải nộp tiền sử dụng ñất, xây dựng khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế (khoản 25, ñiều 4, Luật ñất ñai năm 2003).
- Tiền thuê ñất: Nhà nước cho thuê ñất là trao quyền sử dụng ñất bằng hợp
ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất, nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết
các nguồn lợi từ ñất ñai thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai, trong ñó có
thu tiền thuê ñất, nhà nước cho thuê là một trong những nguồn thu ngân sách nhà
nước từ ñất ñai (khoản 2, ñiều 4, Luật ñất ñai năm 2003).
- Thuế sử dụng ñất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng ñất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy ñịnh pháp luật.
Thuế sử dụng ñất bao gồm thuế sử dụng ñất nông nghiệp và thuế sử dụng
ñất phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng ñất nông nghiệp là loại thuế ñánh vào việc sử dụng ñất
nông nghiệp hoặc việc ñược giao ñất vào sản xuất nông nghiệp ñối với tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân (Luật ñất ñai năm 1993).
+ Thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà
tổ chức, cá nhân sử dụng ñất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước
theo quy ñịnh của pháp luật (Luật thuế sử dụng ñất PNN năm 2010).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4

- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ñất: Năm 2007, Quốc hội
ñã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, trong ñó
có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất ñộng sản và ñã thay thế
Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất năm 1994. Thu nhập chịu thuế liên quan ñến
ñất ñai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền
với ñất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê ñất, thuê mặt nước.
1.1.2. Cơ sở thu tài chính ñất ñai
1.1.2.1. Quyền sử dụng ñất dưới chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai
Quan hệ sở hữu ñất ñai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước ñó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về
quan hệ ñất ñai, C.Mác cho rằng: Trong chế ñộ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế
ñộ tư hữu về ruộng ñất là vô lý nhất; C.Mác viết: “Quốc hữu hoá ñất ñai làm
hoàn toàn thay ñổi quan hệ giữa lao ñộng và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn
phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông
nghiệp”. Biến ñất ñai thành sở hữu toàn dân, ñó là quy luật khách quan tạo nên
sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển ñòi hỏi tập
trung hoá tư liệu sản xuất. C.Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức ñộ
phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh
sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hoá ñất ñai trở thành quy luật khách quan
tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu ñều bất lực trước biện pháp tất yếu này”.
Theo luận ñiểm này của Mác, nước ta, từ chế ñộ ña sở hữu, nhiều thành
phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế ñộ SHTD về ñất ñai (Hiến pháp 1980,
Hiến pháp 1992), ðiều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "ðất ñai, rừng núi,... thuộc sở
hữu toàn dân". ñồng thời quy ñịnh: "... Những tập thể và cá nhân ñang SDð ñược
tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao ñộng của mình..."(ðiều 20).
Hiến pháp 1992 tiếp tục quy ñịnh "ðất ñai... ñều thuộc SHTD" và quy
ñịnh thêm: "NN giao ñất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài… ñược
chuyển quyền SDð…". Như vậy chế ñộ SHTD về ñất ñai quy ñịnh NN là người

ñại diện; QSDð trở thành một loại quyền có tính ñộc lập tương ñối trong nền
KTTT ñịnh hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


ñất ñai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến
hành ñược những ñiều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng và
phân phối lại các nguồn lực ñầu tư cho phát triển (ñất ñai, vốn, vật tư sản xuất,
lao ñộng). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu ñất ñai và quyền SDð ñược biểu hiện
trên các ñặc ñiểm chủ yếu sau ñây:
Thứ nhất, do tính chất ñặc thù của chế ñộ SHTD về ñất ñai ở nước ta nên
QSDð ñược hình thành trên cơ sở quyền SHTD về ñất ñai. ðiều này có nghĩa là
tổ chức, cá nhân có QSDð khi ñược NN giao ñất, cho thuê ñất, công nhận
QSDð, sử dụng có thời hạn hoặc ổn ñịnh lâu dài và theo mục ñích ñược giao ñất,
ñược công nhận và người SDð ñược chuyển QSDð (bao gồm các quyền năng:
chuyển ñổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp,
bảo lãnh và góp vốn bằng quyền SDð) nên QSDð trở thành một loại quyền
tương ñối ñộc lập so với quyền sở hữu;
Thứ hai, mặc dù QSDð ñược tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền SHTD về ñất ñai và QSDð vẫn có sự khác
nhau và không thể ñồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự
khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu ñất ñai là quyền ban ñầu (có trước) còn QSDð là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất hay
công nhận QSDð;
- Quyền sở hữu ñất ñai là một loại quyền trọn vẹn, ñầy ñủ, còn QSDð là
một loại quyền không trọn vẹn, không ñầy ñủ;
Tính không trọn vẹn, không ñầy ñủ của QSDð thể hiện ở các khía cạnh

sau ñây:
Một là, người SDð không có ñầy ñủ các quyền năng như nhà nước với
tính cách là ñại diện chủ SHTD về ñất ñai; Hai là, không phải bất cứ người nào
có QSDð hợp pháp cũng có quyền chuyển ñổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð, mà phụ
thuộc vào ñối tượng và chính sách giao ñất, thuê ñất hay công nhận QSDð; trong
ñó, chỉ có người ñược giao ñất trả tiền SDð, thuê ñất trả tiền thuê ñất một lần cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ NSNN; mới ñược hưởng 9
quyền năng của chuyển QSDð; Ba là, quyền sở hữu ñất ñai là một loại quyền tồn
tại ñộc lập còn QSDð lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của
QSDð thể hiện ở chỗ người SDð không ñược tự mình quyết ñịnh mọi vấn ñề
phát sinh trong quá trình SDð mà chỉ ñược quyết ñịnh theo quyền của mình ñối
với MðSDð ñược giao hoặc công nhận (Phạm Văn Thọ và CS, 2012).

1.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng ñất dưới chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất
ñai trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa
- Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch ñất ñai. Thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường, thị trường càng phát triển thì các giao dịch ñất ñai
chiếm phần quan trọng trong các giao dịch BðS, và trong tất cả các giao dịch về
BðS không bao giờ vắng bóng các giao dịch ñất ñai.
- Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm:
Chủ thể thị trường: là pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế ñộc lập; có
quyền quyết ñịnh một cách ñộc lập về các hoạt ñộng kinh doanh của mình, có

quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình ñược trao ñổi
thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
ðặc trưng ñất ñai ở nước ta dưới chế ñộ SHTD và giao QSDð cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và cho phép người SDð ñược chuyển QSDð
ñể thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch ñất ñai là
giao dịch về QSDð. NN là ñại diện chủ sở hữu nên QSDð ñược xác lập dựa vào
ý chí của NN thông qua các hành vi pháp lý như: NN QHSDð, giao ñất, cho thuê
ñất, công nhận QSDð. ðặc trưng này tạo cho ñất ñai ở nước ta tồn tại thị trường
QSDð 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDð trong việc
giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


SDð với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDð).
a. Thị trường sơ cấp về ñất ñai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách
là ñại diện chủ SHTD về ñất ñai tiến hành việc giao ñất và cho thuê ñất ñối với
các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDð) (hình
5B). Về phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao ñất, cho thuê ñất, công
nhận QSDð, thu hồi ñất và chấm dứt QSDð của người SDð; xác lập QSDð và
quyền thuê ñất cho các người SDð bằng việc cấp GCNQSDð. Về phía người
SDð, tham gia thị trường này gồm: các hộ gia ñình và cá nhân ñược NN giao
ñất, cho thuê ñất bao gồm ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; ñất ở, ñất
SXKD phi NoN; tổ chức kinh tế ñược giao ñất có thu tiền SDð, thuê ñất. ðặc
trưng của thị trường nầy là chỉ có nhà nước giao ñất/cho thuê ñất, công nhận

QSDð, thì sau ñó người SDð mới có ñiều kiện tham gia thị trường thứ cấp cho
nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị trường ñộc quyền NN.
NHÀ NƯỚC

Giao ñất không
thu tiền

Giao ñất có
thu tiền

Cho thuê ñất

Thu hồi
ñất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT

Sơ ñồ 1.1. Thị trường sơ cấp về ñất ñai
b. Thị trường thứ cấp về ñất ñai
ðây là thị trường thực hiện QSDð của các người SDð ñược pháp luật quy
ñịnh như chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế,
góp vốn bằng giá trị QSDð, qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào
thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về ñất cho người SDð (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT

(ñã nhận quyền SDð từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

Chuyển

Chuyển

nhượng

ñổi ñất

Cho
thuê, cho
thuê lại
ñất

ñất

Thế
chấp
ñất

Thừa
kế ñất

Góp vốn
bằng giá
trị
QSDð

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT
(ñã nhận quyền SDð từ các chủ SDð)
Sơ ñồ 1.2. Thị trường thứ cấp về ñất ñai
1.1.2.3. Nhà nước ñại diện chủ SHTD về ñất ñai, thực hiện quyền ñại diện thông qua
chính sách tài chính ñất ñai
Khi xã hội có sự phân công về lao ñộng, có sự chiếm hữu khác nhau về tư
liệu sản xuất và sản phẩm lao ñộng, nền sản xuất hàng hóa ra ñời và tiền tệ xuất
hiện. Các quỹ tiền tệ ñược tạo lập và ñược sử dụng bởi các tổ chức kinh tế, tổ
chức xã hội hay cá nhân nhằm mục ñích tiêu dùng và ñầu tư phát triển kinh tế xã hội. Các quan hệ kinh tế ñó ñã làm nảy sinh phạm trù tài chính.
a.Về bản chất của tài chính
Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải xã
hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân phối
các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm ñạt mục tiêu của các chủ
thể ở mỗi ñiều kiện nhất ñịnh.
Tài chính có các chức năng như: (i1) Chức năng huy ñộng: Là chức năng
tạo lập các nguồn tài chính; (i2) Chức năng phân phối: Là một khả năng khách
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


quan của phạm trù tài chính, nhờ chức năng này, các nguồn tài lực ñại diện cho
những bộ phận của cải xã hội ñược ñưa vào các quỹ tiền tệ khác nhau, ñể sử
dụng cho những mục ñích khác nhau, ñảm bảo những nhu cầu, những lợi ích
khác nhau của ñời sống xã hội. ðặc trưng của phân phối qua tài chính là sự phân
phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, bao gồm phân phối lần ñầu và
phân phối lại; (i3) Chức năng giám sát: ðây là chức năng kiểm tra sự vận ñộng
của các nguồn tài chính trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ →
kiểm tra và ñiều chỉnh các quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình

thức giá trị, phù hợp với yêu cầu phát triển KTXH của mỗi thời kỳ, kiểm tra các
chế ñộ tài chính của Nhà nước...(Phạm Văn Thọ và CS, 2012)
b. Tính khách quan và quá trình hình thành các chính sách thuế ñể thực
hiện phân phối “các khoản thu từ ñất”
Lịch sử phát triển của xã hội loài người ñã chứng minh rằng, sự ra ñời của
NN và sự tồn tại của giá trị sản phẩm thặng dư là hai ñiều kiện xã hội và kinh tế
rất quan trọng quyết ñịnh sự ra ñời của thuế và ngược lại, thuế ra ñời sẽ tạo ra cơ
sở vật chất ñể NN thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình trong quản lý xã
hội và thúc ñẩy kinh tế phát triển. Thuế thu vào ñất là công cụ phân phối ñịa tô,
giá trị ñất, ñiều chỉnh các mối quan hệ về ñất ñai. Tuỳ theo ñặc ñiểm, tình hình
thực tế của mỗi nước trong từng thời kỳ lịch sử nhất ñịnh, thuế thu vào ñất ñai
ñược sử dụng bằng nhiều hình thức khác nhau như: Thuế thu vào ñịa tô chênh
lệch I, ñịa tô ñộc quyền và ñịa tô chênh lệch II hoặc thuế thu gộp vào ñịa tô
chênh lệch I, ñịa tô ñộc quyền và ñịa tô chênh lệch II.
Thuế ñất ñai ñược áp dụng rộng rãi trước hết là vì trong nền kinh tế dựa
chủ yếu vào kinh tế nông nghiệp thời kỳ ñó, ñất ñai là tài sản giá trị có sẵn tốt nhất
của công dân có thể ñánh thuế ñược. Chính là vào thời kỳ ñó, những tư tưởng ñầu
tiên về nguyên tắc ñánh thuế dựa vào khả năng nộp thuế ñã ra ñời và ñất ñai gần
như là tài sản duy nhất thực sự có giá trị của những người dân thời ñó trong một
thời gian dài. Cùng với sự phát triển của kinh tế, các hình thức của cải thuộc loại
tài sản khác ngày càng phát triển, ñất ñai ñã mất ñi vị trí ñộc tôn ban ñầu của nó
với tư cách là một nguồn thu chủ yếu cho quốc gia (Phạm Văn Thọ và CS, 2012).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


1.1.3 Các văn bản pháp lý về tài chính ñất ñai
1.1.3.1. Giá ñất
Luật ðất ñai năm 1993 có hiệu lực thi hành, lần ñầu tiên khái niệm giá ñất

ñược chính thức sử dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển
QSDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất
ñối với từng vùng và theo từng thời gian” (ðiều 12, Luật ðất ñai năm 1993).
Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 87/1994/Nð-CP ngày 17/8/1994 quy
ñịnh mức giá tối thiểu và mức giá tối ña các loại ñất, ñồng thời cho phép các ñịa
phương trong trường hợp thuộc cùng một loại ñất ñô thị mà ñất có khả năng sinh
lợi khác nhau, mức ñộ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau thì ñược vận dụng hệ số
ñiều chỉnh khung giá k từ 0,8 ñến 1,2 lần mức giá của cùng loại ñất ñô thị. ðây
ñược coi là ñiểm khác biệt và làm cơ sở cho các ñịa phương xác ñịnh mức gá ñất
phù hợp ñối với từng vị trí khác nhau trong ñất ñô thị ở trên ñịa bàn trực thuộc.
Sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành
Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 26/11/2004 quy ñịnh phương pháp xác ñịnh
giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày
27/07/2007 sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP
ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Theo ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất
gồm 4 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập,
phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (Bộ Tài chính, 2007).
Ở nước ta, công tác ñịnh giá ñất ñược thống nhất từ trung ương ñến ñịa
phương. Pháp luật quy ñịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc
ñịnh giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ñịnh giá
bao gồm: Bộ Tài nguyên - Môi trường, Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ
xây dựng. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan: Sở Tài nguyên - Môi
trường, Sở Tài chính và Sở xây dựng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ
cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ñồng có trách nhiệm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

ñịnh giá theo một mục ñích cụ thể.
Công tác ñịnh giá ñất là cụ thể hoá quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của
Nhà nước theo quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 5 Luật ðất ñai 2003.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ñất trên thị trường vì nó biến
ñộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. ðể phục vụ cho công tác quản lý
của mình, Nhà nước quy ñịnh khung giá chuẩn các loại ñất. Tại ñiều 56 Luật
ðất ñai 2003 quy ñịnh: việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải ñảm bảo các
nguyên tắc sau ñây: thứ nhất, sát với giá chuyển nhượng QSDð thực tế trên
thị trường trong ñiều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;
thứ hai, các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; thứ ba, ñất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu
hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2003).
Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược
sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển QSDð,
tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua
ñấu giá QSDð hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, tính giá trị QSDð khi giao
ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu
hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất
ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước (Bộ Tài chính, 1995).
Tại khoản 2, ðiều 6 Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất quy ñịnh: Căn cứ giá
chuyển nhượng QSDð thực tế tại ñịa phương, UBND cấp tỉnh ñược quyết ñịnh
giá các loại ñất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm hoặc giảm không quá

20% so với mức giá tối ña và tối thiểu của khung giá ñất cùng loại.
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 quy ñịnh các tiêu chí cụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


thể về vị trí ñất ñể xác ñịnh vị trí ñất và quyết ñịnh số lượng vị trí ñất trong từng
loại ñường phố, phân loại ñường phố và quyết ñịnh số lượng ñường phố theo thứ
tự từ số 1 trở ñi ñến số cuối cùng phù hợp với ñiều kiện của ñịa phương trong
từng loại ñô thị ñể ñịnh giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ ñiều kiện cụ thể tại
ñịa phương, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại ñường phố, mà phân loại vị trí
ñất và quy ñịnh số lượng vị trí ñất cho từng ñoạn phố, từng ñường phố cụ thể ñể
tiến hành ñịnh giá ñất (Bộ Tài chính, 2007).
Ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP quy
ñịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 14/2009/TTBTNMT ngày 01/10/2009 quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và
trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất ñã quy ñịnh: trường hợp giá
ñất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao
cho cơ quan chức năng xác ñịnh lại giá ñất cụ thể ñể quyết ñịnh giá ñất tính bồi
thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy ñịnh về khung giá các loại ñất
(Chính phủ, 2009).
1.1.3.2 Tiền sử dụng ñất
Sau khi Luật ðất ñai 1993 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ñã ban hành
Nghị ñịnh số 89/1994/Nð-CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh về thu tiền sử dụng ñất,
trong ñó ñã quy ñịnh trường hợp phải nộp TSDð, không phải nộp TSDð, căn cứ
ñể tính tiền sử dụng ñất. TSDð ñược tính bằng diện tích ñất (m2) ñược giao hoặc
ñược phép chuyển mục ñích sử dụng nhân với giá ñất ñ/m2 tại thời ñiểm thu tiền
sử dụng ñất nhân với tỷ lệ ñược miễn hoặc giảm theo pháp luật. Giá ñất ñể tính

tiền sử dụng ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi
chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quy ñịnh theo khung giá các loại ñất do
Chính phủ ban hành (Chính phủ, 1994).
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh nhiều ñối tượng ñược giao
ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, nhiều
hình thức ñầu tư dẫn ñến các ñiều chỉnh pháp lý của Nghị ñịnh số 89/1994/Nð-CP
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


không còn phù hợp. Và sau khi Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai
năm 1998 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 38/2000/NðCP ngày 23/8/2000, trong ñó ñã quy ñịnh cụ thể hơn, tách bạch hơn theo từng nhóm
ñối tượng phải nộp TSDð, không phải nộp TSDð, cách xác ñịnh tiền sử dụng ñất.
Cụ thể, phân theo nhóm ñối tượng giao ñất, nhóm ñối tượng chuyển mục ñích sử
dụng ñất, nhóm ñối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và thêm ñối
tượng người sử dụng ñất ñược mua nhà ở ñang thuê, nhà thanh lý, nhà hoá giá thuộc
sở hữu Nhà nước. Căn cứ xác ñịnh TSDð là diện tích ñất, giá ñất, mức thu TSDð.
Hạn mức ñất ở ñể tính mức thu TSDð quy ñịnh tại Nghị ñịnh này là hạn mức ñất ở
do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh. Giá tính
TSDð trong trường hợp ñấu giá ñất là giá ñất trúng ñấu giá. Mức thu TSDð tính
bằng tỷ lệ phần trăm (%) và ñược xác ñịnh cho từng trường hợp tính TSDð. ðiểm
mới của Nghị ñịnh này giúp quá trình thực hiện chính sách thu TSDð chặt chẽ, có
hiệu quả ở chỗ ñã quy ñịnh về hạn mức giao ñất, mức thu TSDð và giá ñất trong
từng trường hợp cụ thể (Chính phủ, 2000).
Sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ñã ban
hành Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004. Nghị ñịnh ñã mở rộng
phạm vi ñiều chỉnh, tiếp tục quy ñịnh cụ thể về nhóm ñối tượng nộp TSDð, ñối
tượng không phải nộp TSDð, mốc thời gian sử dụng ñất gắn với mức thu TSDð.
Phạm vi ñiều chỉnh ñã bổ sung thêm trường hợp chuyển từ thuê ñất sang giao ñất

có thu TSDð; xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. ðối
tượng nộp TSDð ñược bổ sung thêm tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân trong
nước ñược giao ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức
kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất ñể xây dựng công trình công cộng có
mục ñích kinh doanh; tổ chức kinh tế ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
ñược giao ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư.
Căn cứ tính thu tiền sử dụng ñất là diện tích ñất, giá ñất và thời hạn sử
dụng ñất. Thời hạn sử dụng ñất ñược làm căn cứ thu TSDð chính là ñiểm mới
của Nghị ñịnh, thời hạn sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo quyết ñịnh giao ñất,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


quyết ñịnh cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, quyết ñịnh gia hạn sử dụng
ñất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Nghị ñịnh cũng ñã quy ñịnh cụ thể
về nguyên tắc miễn, giảm TSDð, ñối tượng ñược miễn, giảm TSDð và mức
miễn, giảm TSDð cho từng ñối tượng.
Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP cơ bản ñã giải quyết những quyền lợi,
nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñối với Nhà nước khi ñược giao ñất, chuyển mục
ñích sử dụng ñất và công nhận quyền sử dụng ñất. ðến nay, Nghị ñịnh ñang có
hiệu lực thi hành và ñược sửa ñổi, bổ sung một số ñiều tại Nghị ñịnh số
120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010, quy ñịnh bổ sung một số nội dung về giá ñất
tính tiền sử dụng ñất, mức thu tiền sử dụng ñất.
1.1.3.3 Tiền thuê ñất
Sau khi Luật ñất ñai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ
chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất năm 1994 có hiệu lực thi
hành, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết ñịnh số 1357-TC/Qð/TCT ngày
30 tháng 12 năm 1995 quy ñịnh khung giá cho thuê ñất ñối với tổ chức trong

nước. Theo ñó, các doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính
trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức kinh tế tập thể sử dụng ñất vào
mục ñích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (trừ những trường hợp ñặc biệt do Thủ
tướng Chính phủ quy ñịnh) ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê ñất
ñều phải nộp tiền thuê ñất. Giá cho thuê ñất ñược ổn ñịnh tối thiểu là 5 năm, giá
cho thuê ñất ñược ñiều chỉnh trong trường hợp: UBND cấp tỉnh ñiều chỉnh giá
ñất mà giá cho thuê ñất ñã ñược ổn ñịnh quá 5 năm. Mức ñiều chỉnh mỗi lần
không quá 15% theo giá trị hợp ñồng thuê ñất và chỉ ñiều chỉnh cho thời gian các
kỳ thanh toán còn lại (Bộ Tài chính, 1990).
ðến Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể, ñầy ñủ hơn ñối tượng thuê ñất,
hình thức cho thuê ñất. Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm trong
các trường hợp: Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục
sử dụng diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức ñược giao trước ngày 01 tháng
01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng ñất ñã hết theo quy ñịnh tại ðiều 67 của Luật
này. Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp vượt hạn mức giao ñất từ
ngày 01 tháng 01 năm 1999 ñến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trên
diện tích ñất do nhận chuyển quyền sử dụng ñất. Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt ñộng khoáng sản, sản
xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm. Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây
dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh. Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất ñể thực hiện dự
án ñầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm

mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng
có mục ñích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho
thuê; hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm. Tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc. Nhà
nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường
hợp: Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công
trình công cộng có mục ñích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển
nhượng hoặc cho thuê; hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ
gốm; xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê. Tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc.
Trên cơ sở ñó, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 142/2005/Nð-CP ngày
14/11/2005 về thu TTð, thuê mặt nước. Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rõ về ñối tượng
phải nộp TTð, ñối tượng không thu TTð, ñối tượng ñược miễn, giảm TTð và
mức miễn, giảm TTð (Chính phủ, 2004).
Tiền thuê ñất một năm ñược xác ñịnh bằng diện tích thuê nhân với ñơn giá
thuê ñất. ðơn giá thuê ñất ñược xác ñịnh bằng tỷ lệ % nhân với giá ñất theo mục
ñích sử dụng ñất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


(sau ñây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy ñịnh của
Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Khung ñơn giá thuê ñất của Chính phủ từ 0,25% ñến 2%, tuỳ theo ñiều
kiện cụ thể, mức ñộ khó khăn, khả năng sinh lợi của từng vùng, từng khu vực,
chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết ñịnh ban hành ñơn giá thuê ñất ñể áp dụng ở ñịa

phương cho phù hợp, nhưng không vượt ra khỏi giới hạn khung ñơn giá thuê ñất
của Chính phủ. ðơn giá thuê ñất của mỗi dự án ñược ổn ñịnh 05 năm. ðơn giá
thuê ñất trong trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất thuê hoặc ñấu thầu dự án có
sử dụng ñất thuê là ñơn giá trúng ñấu giá.
Nghị ñịnh số 142/2005/Nð-CP cơ bản ñã giải quyết những quyền lợi,
nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñối với Nhà nước khi ñược nhà nước cho thuê
ñất. ðến nay, Nghị ñịnh ñang có hiệu lực thi hành và ñược sửa ñổi, bổ sung một
số ñiều tại Nghị ñịnh số 121/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010, quy ñịnh bổ sung về
giá ñất tính tiền thuê ñất, ñơn giá thuê ñất.
1.1.3.4. Thuế sử dụng ñất
Thuế sử dụng ñất bao gồm thuế sử dụng ñất nông nghiệp và thuế sử dụng
ñất phi nông nghiệp.
Năm 1993, Luật Thuế sử dụng ñất nông nghiệp ñược ban hành ñã quy
ñịnh tổ chức, cá nhân sử dụng ñất vào sản xuất nông nghiệp ñều phải nộp thuế sử
dụng ñất nông nghiệp. Hộ ñược giao quyền sử dụng ñất nông nghiệp mà không
sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng ñất nông nghiệp. ðất sản xuất nông nghiệp
chịu thuế sử dụng ñất nông nghiệp bao gồm ñất trồng trọt, ñất có mặt nước nuôi
trồng thuỷ sản, ñất rừng trồng. Căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất nông nghiệp gồm
diện tích, hạng ñất và ñịnh suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một ñơn vị diện
tích của từng hạng ñất. ðể khuyến khích phát triển, sử dụng ñất nông nghiệp có
hiệu quả, bảo ñảm an ninh lương thực, trong quá trình thực hiện Nhà nước ñã có
nhiều chính sách miễn, giảm và năm 2010, Quốc hội ban hành Nghị quyết số
55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng ñất nông nghiệp, theo ñó hộ gia ñình
cá nhân sản xuất nông nghiệp ñược miễn thuế sử dụng ñất nông nghiệp trong hạn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17