đánh giá thực trạng việc thu hồi đất xây dựng khu công nghiệp tằng loỏng, huyện bảo thắng, tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------

------------------------

NGUYỄN NGỌC QUYẾT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THU HỒI ĐẤT
XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TẰNG LOỎNG,
HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

------------------------

------------------------

NGUYỄN NGỌC QUYẾT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THU HỒI ĐẤT
XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TẰNG LOỎNG,
HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ:
60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày .......... tháng …...... năm 2014
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Quyết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i

LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam đến nay
khóa học sắp kết thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công
tác nghiên cứu khoa học, được phép của Học viện, khoa Quản lý đất đai tôi
tiến hành thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng việc thu hồi đất xây dựng
Khu công nghiệp Tằng Loỏng, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai.
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt
tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho
tôi hoàn thành bản luận văn này.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám đốc Học
viện, Ban Quản lý đào tạo, khoa Quản lý Đất đai đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Hồ Thị Lam
Trà đã trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ
Kế hoạch và Đầu tư; Ban Quản lý khu kinh tế Lào Cai; UBND huyện Bảo
Thắng, tỉnh Lào Cai và các tổ chức, cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè
đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày .....… tháng ….... năm 2014
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................ i
Lời cảm ơn .......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục bảng ................................................................................................... v
Danh mục viết tắt ............................................................................................... vi
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................1

2.

Mục đích, yêu cầu ....................................................................................3

2.1.

Mục đích ..................................................................................................3

2.2.

Yêu cầu ....................................................................................................3

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................4
1.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan ................................................................4

1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..........................4
1.1.2. Khái quát về khu công nghiệp ..................................................................8
1.2.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về thu hồi đất xây dựng
khu công nghiệp ..................................................................................... 13

1.2.1. Kinh nghiệm các nước trên thế giới về việc thu hồi đất .......................... 13
1.2.2. Khả năng áp dụng kinh nghiệm của các nước trên thế giới để hoàn thiện
pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Việt Nam ............ 20
1.2.3. Tình hình xây dựng các KCN trên thế giới ............................................. 22
1.3.

Tình hình thu hồi đất phục vụ phát triển và xây dựng khu công
nghiệp của Việt Nam .............................................................................. 24

1.3.1. Tình hình thu hồi đất phục vụ phát triển của Việt Nam ........................... 24
1.3.2. Tình hình xây dựng các khu công nghiệp tỉnh Lào Cai ........................... 26
1.4.

Những tác động của việc xây dựng các khu công nghiệp ........................ 32

1.4.1. Tác động về kinh tế ................................................................................ 32
1.4.2. Tác động về xã hội ................................................................................. 35
1.4.3 Tác động đến việc làm của người dân ..................................................... 36

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 38
2.1.

Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 38

2.2.

Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................... 38

2.3.

Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 38

2.3.1. Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bảo
Thắng ..................................................................................................... 38
2.3.2. Điều tra việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công
nghiệp Tằng Loỏng, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai; ............................. 38
2.3.3. Nghiên cứu một số tác động của việc thu hồi đất của dự án xây
dựng khu công nghiệp Tằng Loỏng, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai
đến người dân ......................................................................................... 38
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện các chính sách sau thu hồi đất ....... 39
2.4.

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 39

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ..................................................... 39
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .......................................... 39

2.4.3. Phương pháp thống kê ............................................................................ 40
2.4.4. Phương pháp chuyên gia......................................................................... 40
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 41
3.1.

Đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bảo Thắng ...... 41

3.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................. 41
3.1.2. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 43
3.1.3. Điều kiện kinh tế - Xã hội....................................................................... 47
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai ......................................................................... 53
3.2.

Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trơ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của các dự án đầu tư tại Khu công nghiệp Tằng Loỏng ......... 54

3.2.1. Khái quát về KCN Tằng Loỏng .............................................................. 54
3.2.2. Việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tài định cư khi nhà nước thu hồi đất ........ 59

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.2.3. Khái quát việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án đầu tư tại Khu công
nghiệp Tằng Loỏng ................................................................................ 61
3.2.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất của các dự án đầu tư tại Khu công

nghiệp Tằng Loỏng ................................................................................ 64
3.2.5. Kết quả điều tra hộ dân ........................................................................... 75
3.2.6. Đánh giá chung....................................................................................... 76
3.3.

Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống người dân ......................... 78

3.3.1. Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ về tình hình thu hồi đất, thu nhập,
việc làm................................................................................................... 78
3.3.2. Tác động đến tài sản sở hữu của hộ ........................................................ 81
3.3.3. Tác động đến tình hình ổn định cuộc sống của hộ so với trước khi
thu hồi đất thành lập KCN ...................................................................... 82
3.4.

Giải pháp và cơ chế thực hiện ................................................................. 92

3.4.1. Về thông tin tuyên truyền ....................................................................... 92
3.4.2. Về cơ chế, chính sách ............................................................................. 92
3.4.3. Giải pháp về thông tin thị trường lao động và tư vấn việc làm ................ 94
3.4.4. Giải pháp thực hiện đồng bộ giữa tiến độ xây dựng cơ sở vật chất
khu tái định cư với việc bồi thường hỗ trợ di chuyển và sắp xếp ổn
định dân cư ............................................................................................. 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 96
1.

Kết luận .................................................................................................. 96

2.

Kiến nghị đề xuất ................................................................................... 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 98

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
STT

TÊN BẢNG

TRANG

Bảng 1.1:

Diện tích đất nông nghiệp thu hồi giai đoạn 2006 - 2010 ............... 24

Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất huyện Bảo Thắng ...................................... 44

Bảng 3.2:

Phát triển dân số huyện từ năm 2009 - 2013.................................. 46

Bảng 3.3:

Phát triển nguồn lao động giai đoạn 2009 - 2013 ........................... 46

Bảng 3.4:

Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2009 - 2013 ....... 48

Bảng 3.5:

Một số chỉ tiêu tổng hợp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh và
huyện Bảo Thắng trên địa bàn tỉnh năm 2013 ................................ 49

Bảng 3.6:

Thu chi ngân sách giai đoạn 2009 - 2013 ....................................... 50

Bảng 3.7:

Tăng trưởng GTSX ngành CN – TTCN của huyện Bảo Thắng
giai đoạn 2009 - 2013 .................................................................... 51

Bảng 3.8:

Một số sản phẩm công nghiệp chủ yếu của huyện .......................... 52

Bảng 3.9:

Quy mô sử dụng đất các khu chức năng ......................................... 58

Bảng 3.10: Chỉ tiêu sử dụng đất và quy mô sử dụng đất ................................... 58
Bảng 3.11: Tổng hợp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu
công nghiệp Tằng Loỏng ............................................................... 62

Bảng 3.12: Hỗ trợ di chuyển ............................................................................ 73
Bảng 3.13: Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư đối với các hộ điều tra ............................................................... 75
Bảng 3.14: Diện tích đất còn lại của các hộ sau khi thu hồi đất ........................ 79
Bảng 3.15: Nguồn thu nhập của các hộ điều tra ............................................... 79
Bảng 3.16: Tình trạng việc làm trước và sau khi thu hồi đất của
người lao động ..................................................................... 80
Bảng 3.17: Tài sản được sắm bởi tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ điều tra .......... 81
Bảng 3.18: Tình hình thu nhập sau khi thu hồi đất của các hộ điều tra ............. 83
Bảng 3.19: Đời sống văn hóa tinh thần khi chuyển ra nơi ở mới so với nơi
ở cũ của các hộ điều tra .................................................................. 85
Bảng 3.20: Tình hình sử dụng tiền bồi thường của các hộ điều tra ................... 88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC HÌNH
STT

TÊN HÌNH

TRANG

Hình 1.1: Một số hình ảnh nhà máy tại khu công nghiệp Tằng Loỏng ............. 28
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Bảo Thắng................................................. 42
Hình 3.2: Sơ đồ quy hoạch chi tiết điều chỉnh và mở rộng Khu công
nghiệp Tằng Loỏng. ......................................................................... 57
Hình 3.3: Sơ đồ quy trình các bước tiến hành .................................................. 67

Hình 3.4: Một số hình ảnh tại khu tái định cư .................................................. 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT
ATXH
CNH-HĐH
GPMB
GCNQSD
NSNN
TĐC
TT

NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT
An toàn xã hội
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Ngân sách nhà nước
Tái định cư
Thị trấn

KCN

Khu công nghiệp

KKT

Khu kinh tế

KCNC

Khu công nghệ cao

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quốc tế hoá nền kinh tế các nước đang là một xu hướng nổi bật trong đời
sống kinh tế của khu vực và thế giới. Việt Nam cũng đang tiến hành hội nhập vào
nền kinh tế thế giới. Để đạt được các chỉ tiêu kinh tế chung của các nước trong
khu vực và thế giới, Việt Nam cần mở cửa hơn nữa, đẩy mạnh CNH, HĐH đất
nước hướng về xuất khẩu. Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước để đưa đất đai thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho đầu tư phát
triển thì việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm

công nghiệp, khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng
cơ cấu đất đai hợp lý là con đường hết sức cần thiết, then chốt và duy nhất của
quá trình phát triển. Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo nên một áp lực ngày
càng tăng, trong 10 năm qua, từ 2001-2010 đã có 725 nghìn ha đất nông nghiệp
chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao thông, thủy
lợi, khu đô thị, khu công nghiệp...; dự báo trong 10 năm tới (2011-2020), diện
tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn ha. Trong
tình trạng chuyển đổi đất đai mạnh như vậy, vấn đề phát triển bền vững cần đặt
ra thành một ưu tiên hàng đầu, giải quyết quỹ đất cho các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội đồng thời với giải quyết các vấn đề liên quan đến việc làm, thu
nhập, giảm khiếu kiện của người bị thu hồi đất, giữ ổn định và công bằng xã hội.
Các KCN, KKT đóng góp ngày càng lớn vào phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước. Chỉ tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2014, tổng doanh thu của các
doanh nghiệp KCN, KKT đạt trên 47.408 triệu USD và 76.634 tỷ đồng (tăng
34% so với cùng ký năm 2013 và đạt 62% so với kế hoạch năm 2014); đóng góp
vào NSNN hơn 37.599 tỷ đồng (tăng 27% so với cùng kỳ năm 2013, đạt 60% kế
hoạch đề ra năm 2014; các KCN, KKT đã giải quyết việc làm cho hơn 2,1 triệu
lao động… (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2014). Tuy nhiên việc quy hoạch, sử dụng
đất của các KCN, KCX, KKT thời gian qua vẫn còn nhiều bất cập. Quy hoạch
KCN, KCX, KKT do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thường xuyên phải điều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


chỉnh, bổ sung; diện tích đất đã thu hồi để giao và cho các chủ đầu tư thuê để đầu
tư phát triển các KCN, KKT chủ yếu lấy vào đất nông nghiệp, nhưng sử dụng
chưa hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy không cao; việc giải quyết các vấn đề xã hội (đời
sống, việc làm…) khi thu hồi đất chưa thật tốt. Việc bồi thường, giải phóng mặt

bằng trong các KCN, KCX, KKT diễn ra còn chậm. Nhiều dự án đã đấu thầu
xong nhưng chưa có phương án bồi thường hoặc chưa chuẩn bị đầy đủ quỹ đất
cho việc tái định cư, một số dự án đã có chủ đầu tư nhưng chưa giải phóng được
mặt bằng. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn là do
một số chính sách thay đổi; công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chưa được
quan tâm đúng mức; nguồn vốn bố trí cho công tác này còn hạn chế (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).
Để hoàn thành tốt các mục tiêu kinh tế - xã hội 5 năm 2011 - 2015, tỉnh
Lào Cai đã đề ra các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu để phát triển các ngành, lĩnh
vực; trong đó đối với công nghiệp: Chú trọng phát triển công nghiệp phụ trợ gắn
với các khu, cụm công nghiệp; hoàn thành thực hiện đầu tư và khai thác có hiệu
quả các khu, cụm công nghiệp hiện có; trong đó có Khu công nghiệp Tằng
Loỏng, là một khu công nghiệp trọng điểm, quan trọng của tỉnh; theo Quy hoạch
được duyệt, Khu công nghiệp có diện tích đất: 1.100 ha, nằm trên địa bàn thị trấn
Tằng Lỏng, 3 xã (Xuân Giao, Gia Phú, Phú Nhuận); với chủ trương của tỉnh chỉ
lập và quản lý quy hoạch còn lại do nhà đầu tư tự bỏ vốn để trển khai Dự án, tự
giải phóng mặt bằng, tái định cư, san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng đồng bộ nên
trong quá trình thực hiện quy hoạch từ 2004 đến nay, mặc dù đã được sự quan
tâm của UBND tỉnh Lào Cai, các Sở, ban, ngành, các cấp và UBND huyện Bảo
Thắng nhưng công tác thu hồi đất, GPMB và việc giải quyết các vấn đề xã hội
(đời sống, việc làm…) vẫn gặp một số khó khăn nhất định.
Để nhìn nhận về vấn đề nêu trên với đặc điểm của tỉnh Lào Cai và nhằm
nghiên cứu làm rõ việc thu hồi đất xây dựng Khu công nghiệp Tằng Loỏng, đồng
thời đề xuất các giải pháp hợp lý cho khu vực và có thể áp dụng rộng rãi, chúng
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng việc thu hồi đất xây dựng
khu công nghiệp Tằng Loỏng, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai”.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2

2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
Thông qua việc đánh giá thực trạng thu hồi đất xây dựng khu công nghiệp
Tằng Loỏng, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai; đánh giá được các tác động của
việc thu hồi đất xây dựng khu công nghiệp Tằng Loỏng, để đề xuất các giải pháp
và chính sách hỗ trợ mới và hợp lý cho địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Phản ánh được chính xác, khách quan thực trạng thu hồi đất xây dựng
khu công nghiệp Tằng Loỏng, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai.
- Các giải pháp phải hợp lý, được người dân đồng tình và có khả năng áp
dụng vào thực tế.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác
lấy. Đối với đất đai, do quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, do Nhà nước là
đại diện, vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
Uỷ ban nhân dân cấp xã quản lý (Luật Đất đai, 2003).
Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một

cơ chế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính. Việc thu hồi đất có những đặc
điểm sau đây:
- Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhu cầu vì lợi ích chung)
hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai, do không còn
nhu cầu sử dụng đất).
- Việc thu hồi đất phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó
phải thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá
nhân có đất bị thu hồi.
- Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định
riêng đối với từng trường hợp.
Mỗi trường hợp thu hồi đất có sự khác nhau về căn cứ để thu hồi, về trình
tự, thủ tục thu hồi, về chính sách bồi thường khi thu hồi đất:
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng được căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án
đầu tư đã được chấp thuận, cấp phép đầu tư, quyết định đầu tư. Thu hồi đất trong
trường hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai phải
trên cơ sở kết luận thanh tra; Thu hồi đất đối với trường hợp không còn nhu cầu
sử dụng đất phải trên cơ sở quyết định giải thể của cơ quan có thẩm quyền, giấy
chứng tử, đơn trả lại đất, ...
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


gia, lợi ích công cộng được thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian
tương đối dài. Thu hồi đất trong trường hợp người được trao quyền sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai gắn liền với thủ tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Thu hồi đất đối với trường hợp không

còn nhu cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản hơn.
- Tùy từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà
người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc không được bồi thường thiệt hại về
đất, về tài sản gắn liền với đất.
1.1.1.2. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người bị thu hồi đất”. Trong các điều khoản quy định cụ thể, Luật cũng quy định
những thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi trên đất do
việc thu hồi đất gây ra cũng được xem xét bồi thường (Luật Đất đai, 2003). Thực
tế quá trình triển khai thi hành Luật, việc xác định loại thiệt hại, mức độ thiệt hại,
đối tượng được bồi thường cần được xem xét một cách toàn diện, cụ thể hơn:
- Về xác định thiệt hại: Ngoài thiệt hại về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất thì còn có những thiệt hại khác mà người sử dụng đất cần phải được
bồi thường như: thiệt hại do chi phí đã đầu tư vào việc san lấp mặt bằng, thiệt hại
do mất địa thế kinh doanh, các thiệt hại về sức khỏe do việc thực hiện dự án gây ra
như: khói bụi, tiếng ồn, nước thải...
- Về xác định đối tượng được bồi thường: Đối tượng bị ảnh hưởng từ việc
thu hồi đất không chỉ là tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi mà còn bao gồm cả
người đang sử dụng đất thuê, người sử dụng đất lân cận, người có lợi ích liên quan.
Khái niệm “đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất” được sử dụng trong
Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993. Bắt đầu từ thời điểm thực hiện
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, cụm từ “bồi
thường” đã được sử dụng thay cho cụm từ “đền bù thiệt hại” thể hiện tư tưởng chỉ
đạo đổi mới công tác giải phóng mặt bằng, đó là không chỉ trả lại những thiệt hại
“hữu hình” có thể kiểm đếm được mà còn phải tính toán bù đắp lại cả những giá trị
không thể đo đếm được như là môi trường sống của cả cộng đồng, điều kiện học
tập, các dịch vụ, tiện ích sinh hoạt, v.v.. ; kèm theo đó là một cơ chế giải quyết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


những bất đồng giữa bên gây ra thiệt hại (Nhà nước) với bên bị thiệt hại (người bị
thu hồi đất) hướng tới sự khách quan, công bằng hơn thông qua cơ chế giải quyết
khiếu nại, khắc phục tình trạng các cơ quan nhà nước giành quyền áp đặt mức đền
bù thiệt hại, không chú ý đến lợi ích chính đáng của người dân.
Theo Bộ luật Dân sự thì bồi thường là việc đền bù những thiệt hại về vật
chất, về tinh thần mà mình gây ra cho người khác, thiệt hại phải được bồi thường
toàn bộ và kịp thời; các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi
thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi
thường một lần hoặc nhiều lần; khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế
thì người bị thiệt hại hoặc người gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường (Bộ Luật dân sự, 2005).
Như vậy, có thể đưa ra nhận xét là khi chuyển từ thuật ngữ “đền bù thiệt
hại” sang thuật ngữ “bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất đã thể hiện tư tưởng
chỉ đạo trong xây dựng Luật đó là việc bồi thường cần phải đổi mới để việc tính
toán mức độ thiệt hại một cách khách quan, tôn trọng ý kiến của người bị thiệt
hại và bồi thường một cách sòng phẳng như khi thực hiện bồi thường thiệt hại
theo pháp luật dân sự, tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn một khoảng cách khá
xa so với tư tưởng chỉ đạo này mà một trong những nguyên nhân của nó nằm ở
ngay chính sự khác biệt giữa cơ chế bồi thường theo pháp luật đất đai với bồi
thường theo pháp luật dân sự, cụ thể như sau:
- Trong Luật đất đai, việc thương thảo về mức độ thiệt hại và giá trị bồi
thường diễn ra một chiều theo hướng áp đặt ý kiến chủ quan của Nhà nước đối với
người bị thiệt hại, dễ dẫn đến sự thiếu bình đẳng trong mối quan hệ này, trong khi
đó, bồi thường theo pháp luật dân sự, mối quan hệ giữa bên gây ra thiệt hại và bên bị
thiệt hại là quan hệ bình đẳng, dựa trên sự đồng thuận của cả hai bên.
- Trong Luật đất đai, Nhà nước tham gia quan hệ bồi thường với tư cách là

bên gây ra thiệt hại, đồng thời Nhà nước lại đóng vai trò là trung gian hòa giải thông
qua hoạt động giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân, do đó tính khách quan
trong quá trình giải quyết khiếu nại rất dễ bị vi phạm. Điều này khác với bồi thường
trong pháp luật dân sự, khi đó Nhà nước chỉ đóng vai trò trung gian hòa giải giữa
bên gây ra thiệt hại và bên bị thiệt hại nên các phán quyết của Nhà nước đưa ra có
tính khách quan hơn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


1.1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với
trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển
đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu
hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở;
hỗ trợ khác. Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước sau khi
đã bồi thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà
không phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại (Luật Đất đai, 2003; Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
ngày 13 tháng 8 năm 2009).
Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một cách tương xứng những giá
trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể
hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất
cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng.
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người
bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất ở thông

qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế
và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất; do đó, không chỉ đơn thuần là sự
đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị
thu hồi đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ (Luật Đất đai, 2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009).
Như vậy, nếu việc bồi thường thiên về mức độ tương xứng thì tái định cư
thiên về chính sách tạo lập chỗ ở. Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 có sự
giao thoa giữa hai khái niệm này, theo đó các khu tái định cư được xây dựng để bồi
thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.1.2. Khái quát về khu công nghiệp
1.1.2.1. Định nghĩa về khu công nghiệp
Trong luận văn này thống nhất định nghĩa KCN là khu tập trung các
doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho
sản xuất công nghiệp; có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống, do
Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập (Nghị định số 36/CP
ngày 24/4/1997 của Chính phủ về Qui chế KCN, KCX, KCNC). Hoặc KCN là
khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất
công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự
và thủ tục quy định tại Nghị định này (Nghị định số 29/2008/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 14/3/2008 quy định về KCN, KCX và KKT).
1.1.2.2. Mô hình và phân loại khu công nghiệp
Thực tiễn phát triển kinh tế thế giới trong xu thế toàn cầu hoá cùng với các

điều kiện cụ thể của mỗi quốc gia và với sức ép của thời đại, thế giới ngày nay đã
định hình ra các mô hình KCN khác nhau, các mô hình KCN này có những điểm
chung và các điểm riêng, song ranh giới giữa chúng rất mỏng manh, dễ sử dụng
lẫn. Tuy nhiên, xét về quy mô và tính chất hoạt động, KCN có thể phân ra theo
các nhóm sau:
- Phân theo quy mô có 2 loại:
+ KCN tập trung: Có quy mô từ 50 ha trở lên như Khu công nghiệp Tằng
Loỏng...
+ KCN vừa và nhỏ: Có quy mô nhỏ hơn 50 ha.
- Phân theo mục đích phát triển KCN, có các hình thức sau:
+ KCN nhằm thu hút đầu tư nước ngoài: Thường tập trung ở các thành
phố lớn, các trung tâm kinh tế lớn của đất nước; quy mô thường lớn hơn 100 ha.
+ KCN nhằm di dời các cơ sở công nghiệp trong các thành phố, đô thị lớn.
Thường tập trung ở các thành phố lớn, có quy mô nhỏ hơn 100 ha; như KCN Đông
Phố Mới (Lào Cai), KCN Phú Thị (Hà Nội), KCN Thanh Trì (Hà Nội)...
+ KCN gắn với ưu thế của địa phương. Thường có quy mô nhỏ hơn 100
ha, gắn với lợi thế của địa phương và chế biến các nông sản, thực phẩm do địa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


phương đó sản xuất ra. Điển hình ở Việt Nam có các khu: KCN Tiền Hải (Thái
Bình), KCN Tâm Thắng (Đắc Lắc)...
- Phân theo đặc điểm ngành công nghiệp:
+ KCN tập trung các ngành công nghiệp nặng và công nghiệp chế tạo:
Như KCN Tằng Loỏng (Lào Cai) tập trung dự án về chế biến sâu khoáng sản,
hóa chất, phân bón; KCN Phú Mỹ 1 (Bà Rịa-Vũng Tàu) tập trung các dự án về
thép, phân bón, điện, khí.

+ KCN tập trung các ngành công nghiệp nhẹ và sản xuất hàng tiêu dùng:
Sản xuất các sản phẩm: may mặc, điện tử, da-giầy, xe máy,.... Như KCN Biên
Hoà II (Đồng Nai), KCN Đồng An (Bình Dương)....
+ KCN tập trung các ngành công nghiệp dịch vụ: Chuyên sản xuất các sản
phẩm phục vụ cho các ngành công nghiệp như: bao bì, đóng gói, .... Như KCN
Bình Đường (Bình Dương).
+ KCN gắn với nông nghiệp, nông thôn: Gồm các ngành công nghiệp chế
biến sản phẩm nông nghiệp, sản xuất các sản phẩm hỗ trợ cho nông nghiệp và
nông thôn. Như KCN Phúc Khánh (Thái Bình), Tâm Thắng (Đắc Lắc)...(Lê
Tuyển Cử, 2012)
1.1.2.3. Nguyên tắc và vai trò của xây dựng khu công nghiệp
a) Nguyên tắc xây dựng khu công nghiệp
- Có khả năng tạo ra kết cấu hạ tầng, thuận lợi về giao thông vận tải, cung
cấp điện, cấp nước và thải nước. Xử lý môi trường bảo đảm có hiệu quả và phát
triển bền vững lâu dài, có đủ dư địa để mở rộng và phù hợp với những tiến bộ
khoa học và công nghệ của nền văn minh công nghiệp và hậu công nghiệp của
thế giới.
- Có khả năng cung cấp nguyên liệu tương đối thuận tiện, hoặc tốt hơn là
trực tiếp với nguồn nguyên liệu. Đôi khi do cự ly vận tải và yêu cầu bảo quản
nguyên liệu, quy mô xí nghiệp công nghiệp phải thích hợp để đảm bảo hiệu quả.
- Có nguồn lao động cả số lượng và chất lượng đáp ứng được yêu cầu sản
xuất với chi phí tiền lương thích hợp.
- Có khả năng giải quyết thị trường tiêu thụ sản phẩm cả nội tiêu và ngoại tiêu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


- Tiết kiệm tối đa đất nông nghiệp đặc biệt là trồng trọt trong việc sử dụng

đất để xây dựng khu công nghiệp.
- Chú ý kết hợp với yêu cầu đảm bảo an ninh quốc phòng trong những
điều kiện cụ thể ở từng khu vực và từng giai đoạn (Lê Tuyển Cử, 2012)
b) Vai trò của khu công nghiệp
Vai trò của KCN đối với nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua việc làm
thoả mãn hài hoà các mục tiêu của nhà đầu tư nước ngoài và của cả nước chủ nhà.
- Mục tiêu của nhà đầu tư:
+ Giảm chi phí sản xuất:
Đối với nhà đầu tư, mục tiêu cao nhất là thu được lợi nhuận tối đa, chi phí
đầu tư thấp nhất, do vậy đầu tư vào KCN với cơ sở hạ tầng sẵn có và với những
ưu đãi của Nhà nước được các nhà đầu tư quan tâm. So với đầu tư ngoài KCN,
các nhà đầu tư trong KCN được hưởng lợi ích từ việc có các công trình hạ tầng
kỹ thuật sẵn có sẽ thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án đầu tư.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư vào các nước đang phát triển để tận
dụng các yếu tố sản xuất như: nguồn lao động dồi dào, giá rẻ và gần thị trường
tiêu thụ sản phẩm đã thúc đẩy các công ty xuyên quốc gia nhanh chóng quyết
định chuyển các ngành công nghiệp có hàm lượng lao động sống cao sang các
nước đang phát triển. Thêm vào đó, do giá đất ngày càng cao, sự phát triển của
các ngành dùng nhiều nguyên liệu, công nghệ tiêu chuẩn hoá như cơ khí chế tạo,
sản xuất cấu kiện..vv không đòi hỏi trình độ công nghệ cao tại các nước tư bản
phát triển tỏ ra không còn hiệu quả do các khoản chi phí vận chuyển nguyên liệu
nhập khẩu từ bên ngoài ngày càng tăng, làm giảm cạnh tranh của họ trên thị
trường thế giới.
Một điểm đặc biệt nữa là các KCN được đặt ở những vị trí đặc biệt, nằm
gần các tuyến giao thông quốc tế, do vậy hàng hoá sản xuất tại đây sẽ nhanh
chóng được đưa vào lưu thông, giảm thiểu chi phí vận chuyển và bảo quản.
+ Việc sản xuất hàng hoá ở KCN có thể đáp ứng được yêu cầu cạnh tranh
của thị trường thế giới tại khu vực vào những thời điểm cần thiết.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


+ Tạo địa bàn hoạt động và thực hiện chiến lược phát triển lâu dài:
Khi xây dựng KCN, nước chủ nhà đã quy hoạch phát triển tổng thể về
kinh tế xã hội. KCN được xây dựng tại những địa điểm thuận lợi cho việc vận
chuyển hàng hoá xuất khẩu cũng như thị trường tiêu thụ sản phẩm hoặc là những
nơi quy hoạch phát triển thành các khu vực phát triển đô thị, dân cư sau này. Do
vậy, nhà đầu tư nước ngoài một mặt tạo cơ sở để xâm nhập thị trường, đặc biệt là
thị trường rộng lớn chưa được khai thác của các nước đang phát triển. Mặt khác,
sẽ tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng chiến lược phát triển lâu
dài. Đầu tư của các nước phương tây, Nhật Bản... vào Trung Quốc là điển hình
của xu hướng đó.
+ Cuối cùng, các chủ đầu tư có điều kiện thay đổi được công nghệ mới,
chuyển các công nghệ cũ sang các nước đang phát triển, tránh được áp lực về bảo
vệ môi trường tại các nước chủ đầu tư. Tại các nước phát triển cao có yêu cầu rất
nghiêm ngặt về chống ô nhiễm môi trường, không ít nhà máy đã phải đóng cửa vì
không đổi mới được công nghệ. Còn các nước đang phát triển thì có thể vì lợi ích
trước mắt mà trong thời gian đầu của quá trình CNH, HĐH vẫn có thể chấp nhận
những công nghệ này.
- Mục tiêu của các nước tiếp nhận:
+ Thu hút vốn đầu tư, tạo nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển KTXH của đất nước, đa dạng hoá nguồn vốn đầu tư phát triển hạ tầng, góp phần hấp
dẫn trong việc thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
+ Góp phần tăng trưởng kinh tế, tạo thêm năng lực sản xuất mới, tạo
nguồn hàng đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khẩu, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đẩy nhanh tốc độ CNH, HĐH. Tạo điều kiện phát
triển công nghiệp theo quy hoạch, tránh tự phát, phân tán, tiết kiệm đất đai, sử
dụng có hiệu quả vốn đầu tư, tiết kiệm chi phí sản xuất.
+ Tạo việc làm và chuyển đổi cơ cấu lao động. Trong khi các nước đang

phát triển dư thừa sức lao động thì tình trạng khan hiếm nguồn lao động và giá
nhân công cao ở các nước tư bản phát triển đặt các nước này trước sự lựa chọn sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


dụng lao động dồi dào ở các nước đang phát triển. Thực tiễn cho thấy, KCN là
công cụ hữu hiệu thực hiện chiến lược lâu dài về toàn dụng lao động ở các nước
đang phát triển.
+ Du nhập kỹ thuật, công nghệ tiên tiến và học tập kinh nghiệm quản lý
các công ty tư bản nước ngoài. Để tránh bị tụt hậu về kinh tế, đặc biệt trong sản
xuất công nghiệp và tăng sức cạnh tranh hàng xuất khẩu trên thị trường thế giới,
các nước đang phát triển muốn nhanh chóng phát triển khoa học kỹ thuật của
quốc gia mình, nâng cao trình độ quản lý kinh tế đất nước. Xây dựng KCN để thu
hút vốn đầu tư nước ngoài, từ đó tạo điều kiện nhập khẩu kỹ thuật, công nghệ của
các công ty tư bản nước ngoài, học tập kinh nghiệm quản lý kinh tế của họ là
biện pháp hữu hiệu mà nhiều nước từng áp dụng như Đài Loan, Trung Quốc...vv.
+ Là hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế vùng, lãnh thổ, đẩy nhanh tốc độ
đô thị hoá. Phát triển KCN là nhân tố thúc đẩy tốc độ đô thị hoá và tác động lan
toả tích cực trong việc CNH, HĐH nông nghiệp, nông thôn.
+ Tập trung xử lý chất thải, bảo vệ môi trường.
Do tập trung các cơ sở sản xuất nên có điều kiện thuận lợi trong việc kiểm
soát, xử lý chất thải và bảo vệ môi trường. KCN là địa điểm tốt nhất để di dời các
cơ sở sản xuất gây ô nhiễm từ các đô thị, thành phố lớn, phục vụ mục tiêu phát
triển bền vững.
+ KCN còn có vai trò quan trọng trong chính sách đối ngoại của các quốc gia:
+ KCN là nơi thử nghiệm các chính sách kinh tế mới, đặc biệt là các chính
sách kinh tế đối ngoại. KCN luôn đi đầu trong việc phát triển chính sách kinh tế

đối ngoại và thường thể hiện xu hướng của chính sách đối ngoại của toàn bộ nền
kinh tế.
+ KCN đóng vai trò tiên phong trong sự phát triển nền kinh tế quốc dân.
KCN sẽ là các đầu tàu tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự phát triển của các vùng
lân cận và các vùng khác của đất nước (Lê Tuyển Cử, 2012).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


1.2. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về thu hồi đất xây dựng khu
công nghiệp

1.2.1. Kinh nghiệm các nước trên thế giới về việc thu hồi đất
1.2.1.1. Đài Loan
Theo quy định của Luật Đất đai Đài Loan (Điều 236) thì đất đai bị thu hồi
được bồi thường giá trị đất và tiền di chuyển. Các khoản bồi thường giá trị đất và
tiền di chuyển do cơ quan Chính phủ thành phố, huyện địa phương đó quy định.
Khoản tiền bồi thường đất do người cần dùng đất trả và nộp vào cơ quan địa
chính huyện địa phương nơi có đất để chuyển trả. Đối với đất chưa qua chuyển
đổi quyền sở hữu thì việc bồi thường giá trị đất căn cứ vào giá trị đất được pháp
luật quy định tại thời điểm công bố trưng thu đất. Đối với đất đai đã qua chuyển
đổi quyền sở hữu thì bồi thường theo giá đất căn cứ vào giá đất được pháp luật
quy định tại thời điểm công bố trưng thu đất. Đối với đất đai đã qua chuyển đổi
quyền sở hữu thì bồi thường theo giá đất đai của lần chuyển đổi sau cùng. Tiền
bồi thường tài sản trên đất do cơ quan địa chính huyện, thành phố phối hợp với
các cơ quan có liên quan đánh giá, quyết định
Trong quá trình thực hiện trưng thu đất đai, Đài Loan vẫn thường gặp phải
sự phản kháng của chủ sở hữu đất, một trong những nguyên nhân đó là giá đất

công bố để làm căn cứ bồi thường thấp hơn giá trị hiện tại của đất. Hiện nay, Đài
Loan vẫn luôn trưng tập ý kiến của cơ quan có liên quan để nhằm cải tiến trình
tự, thủ tục trưng thu đất đai (Nguyễn Thị Mai Hoa, 2010).
1.2.1.2. Inđônêxia
Vấn đề di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì
mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là sự “hi sinh’’ mà một
số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương trình bồi thường, tái
định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng
hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư.
Việc lập khu tái định cư với những nguyên tắc chính:
- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh
tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có
dự án.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án.
Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường, tài định cư.
Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong
đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,
những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ (Nguyễn Thị Mai Hoa, 2010).
1.2.1.3. Trung Quốc
Trung Quốc tập trung phát triển theo các dự án lớn có hạ tầng chung. Mô
hình ở Trung Quốc có khá nhiều điểm giống mô hình đang triển khai trong xây

dựng các khu công nghiệp ở Việt Nam. Bước thứ nhất là xác định khu vực đất phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất để chuẩn bị trưng thu (thu hồi). Bước thứ hai là trưng
thu đất bằng quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Bước thứ ba là nhà
đầu tư nhận giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước để đầu tư hạ tầng, sau đó
chuyển nhượng hoặc cho thuê đối với các nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh.
Việc trưng thu đất sử dụng vào các mục đích đều phải tuân thủ theo quy
hoạch sử dụng đất đã được Quốc vụ viện (Chính phủ) phê duyệt; khi trưng thu từ
35 ha trở lên đối với đất nông ngiệp hoặc từ 70 ha trở lên đối với các loại đất
khác thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo lên Quốc vụ viện để xem xét phê chuẩn rồi
mới được ra quyết định trưng thu; dưới mức diện tích này thì chính quyền cấp
tỉnh được tự phê chuẩn và sau đó báo cáo lên Quốc vụ viện. Để thực hiện trưng
thu đất, cơ quan nhà nước phải xác định được các nội dung chính sau:
- Các loại đất và đối tượng đang sử dụng đất bị trưng thu.
- Mục đích sử dụng đất và đối tượng được sử dụng đất sau khi trưng thu.
- Những hành vi áp dụng cưỡng chế cần có khi trưng thu.
- Mức bồi thường hợp lý cho tập thể, tổ chức, cá nhân có đất bị trưng thu.
Về chế độ bồi thường đất và tài sản trên đất: UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định hoặc quyết định chế độ bồi thường cụ thể áp
dụng trong phạm vi địa bàn của tỉnh, thành phố hoặc đối với các trường hợp thu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


hồi đất (giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hoặc quyết định
chế độ bồi thường cụ thể có sự khác nhau). Trong một số trường hợp thu hồi đất
để thực hiện xây dựng các công trình lớn phục vụ phát triển kinh tế xã hội của
quốc gia, cần tiến độ thực hiện nhanh… xét thấy cần thiết thì Quốc vụ viện có thể
quyết định chế độ bồi thường để thực hiện với chế độ bồi thường cao hơn của địa

phương đã quy định.
Giá trị bồi thường đối với đất nông nghiệp được xác định theo giá trị sản
lượng cây trồng trên đất, tính theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình
quân của 3 năm gần nhất, chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với số năm tương
ứng được giao đất); đối với đất xây dựng được xác định theo giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường tại thời điểm tính bồi thường. Giá trị đất hoặc giá đất đã xác
định được dùng làm cơ sở để cơ quan, đơn vị tổ chức thực hiện bồi thường thỏa
thuận mức bồi thường đất với người có đất bị trưng thu khi lập phương án thực hiện
bồi thường.
Trình tự để thực hiện công tác trưng thu đất và bồi thường: Do cơ quan
QLĐĐ ở địa phương thực hiện. Đầu tiên xác định diện tích, địa điểm... đất bị
trưng thu và chế độ tài chính trong việc bồi thường; sau đó đưa thông báo tới
từng người dân và tổ chức báo cáo trước toàn thể những người dân. Tiếp theo là
nghe ý kiến phản hồi của nhân dân và giải quyết các ý kiến đó công khai; nếu có
khiếu nại thì tiếp tục thoả thuận với dân hoặc báo cáo lên cấp trên nếu chưa giải
quyết được thoả đáng. Phương án trưng thu đất và bồi thường sau khi được người
dân chấp thuận thì cơ quan quản lý đất đai ở địa phương báo cáo cấp trên xin phê
chuẩn và tổ chức thực hiện trong vòng 03 tháng.
Trong công tác trưng thu đất và bồi thường ở Trung Quốc đã áp dụng các
biện pháp sáng tạo sau:
- Nghiên cứu giá trị sản lượng cây trồng để tính giá trị bồi thường.
- Giữ lại một tỷ lệ nhất định quỹ đất của các dự án để tổ chức tái định cư.
- Sử dụng tiền bồi thường để mua bảo hiểm cho người bị trưng thu đất.
- Tăng cường giao lưu, trao đổi giữa cơ quan thực hiện trưng thu đất với
người bị trưng thu đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15