một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tp hà nội

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CH
NG I: C S LÝ LU N C A QU N LÍ NHÀ N
S D NG
T

C V QUI HO CH

I. Nh ng v n đ chung v qui ho ch s d ng đ t đơ th

OBO
OK S
.CO
M

1. Khái ni m và đ c đi m qui ho ch s d ng đ t đơ th
1.1 Khái ni m qui ho ch s d ng đ t đơ th
1.1.1 Khái ni m và phân lo i đ t đơ th
1.1.1.1 Khái ni m đ t đơ th

T ch c qu n c c a con ng i c ng phát tri n t d ng đ n gi n nh b n,
xóm đ n d ng ph c t p d n lên nh đi m dân c nơng thơn, đi m dân c đơ th .
đơ th t n t i nhi u m i quan h ph c t p gi a cá nhân v i cá nhân, gi a cá nhân
v i c ng đ ng, gi a cá nhân v i các v n đ xung quanh…. . Th t khó có th hi u
đúng h t các v n đ c a đơ th , tuy nhiên ng i ta có th khái qt v đơ th nh
sau: ơ th là đi m t p trung dân c v i m t đơ cao, ch y u là lao đ ng phi nơng
nghi p, có h t ng c s thích h p, là trung tâm t ng h p hay chun ngành, có vai
trò thúc đ y s nghi p phát tri n kinh t - xã h i c a c n c, c a m t mi n lãnh
th , c a m t t nh, c a m t huy n ho c m t vùng trong huy n.

KIL

ơ th là trung tâm phát tri n kinh t xã h i c a m t vùng lãnh th cho nên
các v n đ v đ t đai đơ th ln đ c s quan tâm c a r t m i t ch c, cá nhân…
Tr c khi nghiên c u các v n đ v đ t đơ th chúng ta xem xét khái ni m v đ t
đơ th : t đơ th là đ t thu c các khu v c n i thành, n i th xã, th tr n đ c qui
ho ch s d ng đ xây d ng nhà , tr s các c quan, các t ch c, các c s s n
xu t, kinh doanh, cac c s h t ng ph c v l i ích cơng c ng, qu c phòng an ninh
và các m c đích khác. ngồi ra, theo qui đ nh các lo i đ t ngo i thành, ngo i th xã
đã có qui ho ch c a c quan nhà n c có th m quy n phê duy t đ phát tri n đơ th
thì c ng đ c tính vào đ t đơ th .
1.1.1.2 Phân lo i đ t đơ th

T t c m i ho t đ ng c a con ng i t đ n gi n đ n ph c t p, t ho t đ ng
cơng c ng đ n ho t đ ng vì l i ích cá nhân, hay t ho t đ ng s n xu t đ n các ho t
đ ng v n hố th thao đ u di n ra trên m t khơng gian nh t đ nh. t đai ln đ c
s d ng vào m i ho t đ ng đó c a con ng i và con ng i s d ng nó nh m t
1



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
cụng c th c hi n cỏc ho t ng c a mỡnh.C n c theo m c ớch s d ng t ụ th
c phõn thnh cỏc lo i ch y u sau:
t s d ng vo m c ớch cụng c ng:



KIL
OBO

OKS
.CO
M

t s d ng vo m c ớch cụng c ng l t dựng xõy d ng: ng giao
thụng, c u, c ng, v a hố, h th ng c p n c, h th ng thoỏt n c, sụng h , ờ, p,
tr ng h c, b nh vi n, ch , cụng viờn, v n hoa, khu vui ch i gi i trớ, qu ng
tr ng, sõn v n ng, sõn bay, b n c ng v cỏc cụng trỡnh cụng c ng khỏc theo qui
nh c a Chớnh ph .
Nh v y ụ th , t cụng c ng chi m m t t tr ng ỏng k trong t ụ th .
Vi c qu n lớ t cụng c ng cú vai trũ quan tr ng i v i cụng tỏc qu n lớ t t c
cỏc ụ th .


t s d ng vo m c ớch qu c phũng, an ninh:

Cỏc ụ th u c n s n nh phỏt tri n cho nờn ụ th no c ng c n
ph i cú t dnh cho m c ớch an ninh qu c phũng. Tu theo v trớ, quy mụ ụ th
m t dnh cho m c ớch an ninh, qu c phũng cú t l khỏc nhau t ng ụ th .
Chớnh ph quy t nh vi c s d ng t vo m c ớch qu c phũng v an ninh theo
nh ng yờu c u c a B Qu c phũng, B Cụng an. Trong tr ng h p t cú qui mụ
nh
m c quan tr ng khụng cao l m n m trong ph m vi qu n lớ c a ụ th thỡ
Chớnh ph cú th u quy n cho c p d i( u ban nhõn dõn t nh, thnh ph ) quy t
nh vi c s d ng t lo i ny.
t s d ng cho qu c phũng, an ninh bao g m: t s d ng cho cỏc n v
úng quõn; t s d ng lm cỏc c n c khụng quõn, h i quõn v c n c quõn s
khỏc; t s d ng lm cỏc cụng trỡnh phũng th qu c gia, tr n a v cỏc cụng trỡnh
cụng nghi p, khoa h c, k thu t ph c v qu c phũng; t s d ng lm kho tng c a
l c l ng v trang; t s d ng vo vi c xõy d ng cỏc cụng trỡnh qu c phũng, an

ninh khỏc do Chớnh ph qui nh.


t :
t

l t c xỏc nh ch y u xõy d ng nh cho dõn c ụ th . t
th ng cú m t t l cao trong thnh ph n cỏc lo i t ụ th .
t nh m tho
món nhu c u n c a dõn c ụ th . Nú l m t b ph n khụng th thi u c khi
xõy d ng ụ th . Nh n c cụng nh n v b o h quy n s d ng t h p phỏp. t
2



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
ụ th cú nhi u lo i: t do cỏ nhõn s d ng, t do t p th s d ng, t c p, t
cho thuờ,


t chuyờn dựng:



KIL
OBO
OKS
.CO
M

t chuyờn dựng l t c xỏc nh s d ng vo m c ớch khụng ph i l
nụng nghi p, lõm nghi p, lm nh .
t chuyờn dựng bao g m t xõy d ng cỏc
cụng trỡnh cụng nghi p, khoa h c k thu t, h th ng giao thụng, h th ng thu l i,
ờ i u, v n hoỏ, xó h i, giỏo d c, y t , th d c th thao, d ch v ; t s d ng cho
nhu c u an ninh qu c phũng; t dựng cho th m dũ, khai thỏc khoỏng s n, ỏ cỏt;
t lm mu i, lm g m, g ch, ngúi v cỏc v t li u xõy d ng khỏc; t di tớch l ch s
v n hoỏ v danh lam th ng c nh; t ngh a trang, ngh a a, t cú m t n c s
d ng vo cỏc m c ớch khụng ph i nụng nghi p.
t nụng nghi p, lõm nghi p:

t nụng nghi p l t c xỏc nh ch y u s d ng vo s n xu t nụng
nghi p nh tr ng tr t, ch n nuụi, nuụi tr ng thu s n ho c nghiờn c u thớ nghi m
v nụng nghi p.
t lõm nghi p l t c xỏc nh ch y u s d ng vo s n xu t lõm
nghi p g m cú t r ng t nhiờn, t ang cú r ng tr ng v t s d ng vo
m c ớch lõm nghi p nh tr ng r ng, khoanh nuụi, b o v ph c h i t nhiờn,
nuụi d ng lm giu r ng, nghiờn c u thớ nghi m lõm nghi p.


t ch a s d ng:

t ch a s d ng l t ch a cú i u ki n ho c ch a c xỏc nh s
d ng vo m c ớch s n xu t nụng nghi p, nuụi tr ng thu s n, lõm nghi p; ch a
c xỏc nh l t c a cỏc khu ch c n ng ụ th v nh n c ch a giao cho t
ch c, h gia ỡnh, cỏ nhõn no s d ng n nh lõu di.
Khỏi ni m v qui ho ch s d ng t ụ th

Quy ho ch ụ th l m t b ph n c a quy ho ch khụng gian cú m c tiờu
tr ng tõm l nghiờn c u nh ng v n v phỏt tri n v quy ho ch xõy d ng ụ th ,

cỏc i m dõn c ki u ụ th . Quy ho ch ụ th cú liờn quan n nhi u l nh v c
trong khoa h c chuyờn ngnh nh m gi i quy t t ng h p nh ng v n v t ch c
s n xu t, xó h i, i s ng v t ch t, tinh th n v ngh ng i gi i trớ c a nhõn dõn, t
3



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ch c cú h th ng h t ng k thu t, ngh thu t ki n trỳc v t o l p mụi tr ng s ng
ụ th . Quy ho ch ụ th l nh ng ho t ng nh h ng c a con ng i tỏc ng
vo khụng gian kinh t v xó h i, vo mụi tr ng t nhiờn v nhõn t o, vo cu c
s ng c ng ng v xó h i nh m tho món nh ng nhu c u c a con ng i. Cụng tỏc
quy ho ch ụ th ph i t c 3 m c tiờu sau õy:
- T o l p t i u cho vi c s d ng cỏc i u ki n khụng gian cho quỏ trỡnh s n
xu t m r ng c a xó h i.
- Phỏt tri n ton di n t ng h p nh ng i u ki n s ng, i u ki n lao ng v
nh ng ti n phỏt tri n nhõn cỏch, quan h c ng ng c a con ng i.
- T o l p t i u quỏ trỡnh trao i gi a con ng
v b o v ti nguyờn mụi tr ng.

i v i thiờn nhiờn, khai thỏc

Quy ho ch s d ng t l h th ng cỏc bi n phỏp c a nh n c v t ch c s

d ng v qu n lý t khu dõn c y , h p lý v cú hi u qu cao nh t thụng qua
vi c phõn b qu t ai v t ch c s d ng khu t dõn c m t cỏch khoa h c
nh m ti t ki m t ai v b o v mụi tr ng.
1.2

c i m c a quy ho ch s d ng t ụ th :

Chỳng ta u bi t quy ho ch c l p ra t vi c nghiờn c u t ng h p cỏc v n
liờn quan nh : cỏc v n v l ch s , xó h i, tớnh l i ớch lõu di,Quy ho ch s
d ng t ai c ng c hỡnh thnh t quỏ trỡnh nghiờn c u ú, chớnh vỡ v y m nú
cú cỏc c i m sau:
1.2.1 Tớnh l ch s xó h i:

Ngy nay ng i ta ang c g ng c i ti n ph ng phỏp quy ho ch s d ng
t ụ th b ng cỏch nh m vo cỏc m c ớch phỏt tri n, nõng cao i u ki n s ng,
cung c p cỏc d ch v cụng c ng m t cỏch cú hi u qu M c dự v y nh ng quy
ho ch s d ng t v n luụn mang m mu s c l ch s xó h i vỡ l ch s phỏt tri n
xó h i chớnh l l ch s phỏt tri n quy ho ch s d ng t. Quy ho ch s d ng t ai
th hi n ng th i l y u t thỳc y phỏt tri n l c l ng s n xu t, v al y u t
thỳc y cỏc m i quan h s n xu t. Vỡ v y, nú luụn l b ph n c a ph ng th c s n
xu t xó h i.

4



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

KIL
OBO

OKS
.CO
M

Tuy nhiên , trong xã h i có phân chia giai c p, quy ho ch s d ng đ t mang
tính t phát h ng t i m c tiêu vì l i nhu n t i đa và n ng v m t pháp lý là
ph ng ti n m r ng, c ng c b o v quy n t h u đ t đai: phân chia, t p trung đ t
đai đ mua, bán,…
1.2.2 Tính t ng h p

Nh chúng ta đã bi t quy ho ch s d ng đ t là t ng h p các bi n pháp nh m
đ m b o hi u qu cao nh t c a vi c s d ng đ t.
c đi m này th hi n r ng quy
ho ch s d ng đ t làm nhi m v t ng h p tồn b nhu c u s d ng đ t, đi u hồ
các mâu thu n, t ch c, b trí s d ng đ t phù h p v i u c u phát tri n kinh t –
xã h i và hi n tr ng s d ng đ t.
1.2.3 s d ng đ t

t đai là m t t li u s n xu t đ c bi t vơ cùng quan tr ng, nó có tính ch t
v nh c u khơng m t đi trong q trình s d ng mà ch có th là xói mòn, thối hố
tính ch t màu m c a đ t đai, ho c bi n đ i các tính ch t khác c a đ t đai. Vi c
ti n hành quy ho ch là đ đáp ng m t cách phù h p và có hi u qu nhu c u tr c
m t c ng nh u c u c a chi n l c phát tri n kinh t xã h i trong t ng lai b ng
các bi n pháp s d ng và b o v đ t nh : thâm canh, c i t o, b i d ng tính ch t
màu m c a đ t, s d ng b n v ng đ t đai.
Quy ho ch s d ng đ t là vi c c n c vào các m c tiêu chi n l c v mơ
trung và dài h n, các đ nh h ng s d ng đ t đai và các d báo xu th bi n đ ng
đ t đai dài h n c a nh ng y u t kinh t – xã h i, đ t đó xác đ nh các quy ho ch
s d ng đ t c th trong và dài h n đ t đai. Quy ho ch s d ng đ t đai là quy ho ch
mang tính ch đ o v mơ, tính ph ng h ng và khái l c v s d ng đ t.

1.2.4 Tính chính sách:

Quy ho ch s d ng đ t đai th hi n r t m nh đ c tính chính tr v chính sách
xã h i. Khi xây d ng ph ng án ph i qn tri t các chính sách và quy đ nh có liên
quan đ n đ t đai c a
ng và Nhà n c, đ m b o th c hi n c ht trên m t b ng
5



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đ t đai các m c tiêu phát tri n n n kinh t qu c dân, phát tri n n đ nh k ho ch
kinh t - xã h i, tn th các quy đ nh, các ch tiêu kh ng ch v dân s , đ t đai và
mơi tr ng sinh thái…

KIL
OBO
OKS
.CO
M

1.2.5 Tính kh bi n:

D i s tác đ ng c a nhi u nhân t khó d đốn tr c theo nhi u ph ng
di n khác nhau. Quy ho ch s d ng đ t đai ch là m t trong nh ng gi i pháp bi n
đ i hi n tr ng s d ng đ t sang tr ng thái m i thích h p h n cho vi c phát tri n
kinh t trong th i k xác đ nh. Khi xã h i phát tri n, khoa h c k thu t ngày càng
ti n b chính sách và tình hình kinh t thay đ i, các d ki n c a quy ho ch s d ng
đ t đai khơng còn phù h p thì vi c ch nh s a, b sung, hồn thi n quy ho ch và

đi u ch nh là bi n pháp c n thi t, đi u này th hi n tính kh bi n c a quy ho ch.
Quy ho ch s d ng đ t đai ln là quy ho ch đ ng. M t q trình l p l i theo hình
xo n c “ quy ho ch…th c hi n… đi u ch nh…. ti p t c th c hi n…” v i ch t
l ng, m c đ hồn thi n và tính phù h p ngày càng cao.
1.3 Vai trò c a qui ho ch s d ng đ t đơ th

Lu t đ t đai n m 1993 kh ng đ nh vai trò c a đ t đai: “ t đai là tài ngun
qu c gia vơ cùng q giá, là t li u s n xu t đ c bi t, là thành ph n quan tr ng
hàng đ u c a mơi tr ng s ng, là đ a bàn phân b các khu dân c , xây d ng c s
kinh t , v n hố, xã h i, an ninh và qu c phòng”. Th t v y, đ t đai đóng vai trò
quan tr ng đ i v i s t n t i và phát tri n c a lồi ng i, con ng i c ng nh t t c
các ho t đ ng c a h khơng th t n t i đ c n u khơng có đ t đai. Nh n th c đ c
vai trò quan tr ng đó, con ng i ln l p cho mình m t quy ho ch, k ho ch s
d ng đ t đ m b o s d ng đ t hi u qu cao nh t. Vai trò c a quy ho ch s d ng đ t
đ i v i cơng tác qu n lý đ t đai đ c th hi n nh sau:
1.3.1 Nh m h ng cho vi c phát tri n đơ th c ng nh s d ng đ t đai m t
cách có k ho ch, đ nh h ng đ m b o phát tri n b n v ng.
Phát tri n đơ th là m t trong nh ng v n đ tr ng tâm, quy t đ nh s đi lên
c a đ t n c.
t n c ta đang trong giai đo n t p trung đ y m nh cơng nghi p
hố - hi n đ i hố. Q trình phát tri n kinh t khơng nh ng làm t ng thêm s
6



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

KIL
OBO
OKS

.CO
M

l ng các đ i t ng tham gia vào quan h s d ng đ t đai, mà nó còn làm cho m c
tiêu s d ng đ t t ng khá nhanh, thơng qua các giao d ch có tính kinh t và phi kinh
t làm cho m i t ch c và cá nhân đ u mu n có quy n s d ng m t di n tích đ t
đai riêng, và đ u c g ng t i đa đ s d ng đ t có l i nh t.
đ m b o cho q
trình phát tri n đ t đai t o đi u ki n thu n l i cho q trình phát tri n đơ th thì c n
có quy ho ch s d ng đ t c th , vi c l p quy ho ch s d ng đ t chính là m t trong
nh ng bi n pháp nh m đ m b o cung c p đ t đai h p lí cho q trình phát tri n b n
v ng.
1.3.2 Qui ho ch là cơng c th hi n chính sách tồn di n c a nhà n
v i vi c s d ng đ t đai.

cđ i

M t trong nh ng m c tiêu quan tr ng c a quy ho ch s d ng đ t đơ th là c
th hố chi n l c s d ng đ t và khơng gian theo quy ho ch chung đã đ c chính
ph và các c p có th m quy n phê duy t. Khi quy ho ch đ c l p ra thì đó là cơng
c h u hi u trong cơng tác qu n lí đ t đai. Quy ho ch s d ng đ t là cơng c h u
hi u nh t giúp nhà n c th hi n m c đích, đ nh h ng s d ng đ t c a mình mà
khơng ph i thơng qua hàng lo t các v n b n, h ng d n khác nhau. Chính vì v y
quy ho ch đ c coi là cơng c th hi n chính sách c a nhà n c đ i v i vi c s
d ng đ t.
1.3.3 T o c s cho cơng tác qu n lý và ki m sốt phát tri n đơ th .
Quy ho ch đ c coi là cơng c th hi n chính sách c a nhà n c m t cách
tồn di n nh t, thì các nhà qu n lí mu n qu n lí đ t đai theo đúng pháp lu t, theo
đúng đ nh h ng chung c a nhà n c thì c n ph i c n c vào quy ho ch đã đ c
l p đó. Quy ho ch ln có tính quy t đ nh t i s phát tri n c a đơ th , vì trong qui

ho ch ng m ch a nh ng qui đ nh c a nhà n c đ i v i v n đ s d ng đ t đai t
nó nh h ng tr c ti p t i s phát tri n kinh t – xã h i chung c a tồn xã h i
1.4 N i dung qui ho ch s d ng đ t đơ th
1.4.1 Khoanh đ nh các lo i đ t

7



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

+ i u tra, nghiờn c u, phõn tớch v t ng h p cỏc i u ki n t nhiờn ( v trớ
a lý, a hỡnh, th nh ng, khớ h u, thu v n, sinh v t), ti nguyờn thiờn nhiờn (ti
nguyờn t, ti nguyờn n c, ti nguyờn r ng, ti nguyờn khoỏng s n, ti nguyờn
bi n) v c nh quan mụi tr ng.
+ i u tra, nghiờn c u, phõn tớch v t ng h p cỏc i u ki n kinh t xó h i (
dõn s , lao ng, vi c lm v thu nh p; th c tr ng phỏt tri n cỏc ngnh kinh t - xó
h i; phõn b khu dõn c nụng thụn, dõn c ụ th ; th c tr ng v c s h t ng k
thu t, h t ng xó h i; ti nguyờn nhõn v n).
+ ỏnh giỏ hi n tr ng s d ng t, ti m n ng t ai, hi u qu kinh t xó
h i c a vi c s d ng t ai, m c thớch h p c a t ai s d ng vo cỏc m c
ớch s n xu t nụng nghi p, lõm nghi p, chuyờn dựng, khu dõn c nụng thụn, phỏt
tri n ụ th .
+ Quan i m v nh h ng s d ng t ai nh m ỏp ng cỏc m c tiờu

phỏt tri n kinh t xó h i, qu c phũng, an ninh.
+
xu t cỏc bi n phỏp s d ng, b o v , c i t o t, m b o t ai c
s d ng hi u qu , ỏp ng yờu c u phỏt tri n kinh t xó h i, b o v mụi tr ng
sinh thỏi phỏt tri n b n v ng.
1.4.2 i u ch nh khoanh nh cho phự h p: Trong t ng th i kỡ n u cú s
thay i v m c tiờu phỏt tri n kinh t xó h i liờn quan n vi c s d ng t ai
thỡ i u ch nh vi c khoanh nh cỏc lo i t cho phự h p.
ụ th l m t th c th luụn v n ng. Nú chuy n t tr ng thỏi cõn b ng ny
sang tr ng thỏi cõn b ng khỏc. S v n ng khụng ng ng c a ụ th di n ra trờn
m i m t i s ng kinh t xó h i ụ th .Trong khi ú ỏn quy ho ch ụ th l m t
hỡnh nh ụ th trong t ng lai m cỏc nh quy ho ch, cỏc nh qu n lớ ngh ra. ụ
th trong ỏn quy ho ch c c p cú th m quy n phờ duy t l m t hỡnh nh duy
nh t, khụng v n ng. B n thõn i uny ó ch a ng nh ng mõu thu n khụng
nh . Th nh t ch a ch c ụ th v n ng theo ý mu n c a ỏn quy ho ch. Th
hai l khụng cú m t hỡnh nh duy nh t c a ụ th nh trong ỏn.

8



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Nh v y vi c đi u ch nh, b sung quy ho ch đơ th di n ra nh m t t t y u
khách quan. Nói khác đi là vi c đi u ch nh quy ho ch đơ th là m t quy lu t c a s
phát tri n đơ th , c a phát tri n xã h i.

1.4.3

KIL
OBO

OKS
.CO
M

Vi c đi u ch nh quy ho ch đơ th có th di n ra t t c các giai đo n quy
ho ch. i u ch nh quy ho ch vùng ph thu c vào vi c xu t hi n nh ng ngu n l c
m i c a khu v c ho c có nh ng xu h ng phát tri n m i, khác v i ý đ quy ho ch
đã đ c duy t. Quy ho ch vùng ch u nh h ng nhi u c a vi c phân chia vùng
kinh t , vùng kinh t tr ng đi m… M i tác đ ng t bên ngồi hay bên trong vào
vùng lãnh th đ u có th nh h ng đ n qu đ o phát tri n c a vùng. Nh ng v n
đi u ch nh quy ho ch vùng khơng nên đi trái v i quy ho ch đ c duy t, th m chí
khơng nên đi q xa ý t ng quy ho ch, nên đi u ch nh vào vi c phát tri n đơ th
cho phù h p v i th c t phát tri n c a vùng.
ra các bi n pháp th c hi n qui ho ch s d ng đ t

II. Qu n lí nhà n

c v quy ho ch s d ng đ t

1. Khái ni m và n i dung qu n lí qui ho ch s d ng đ t đơ th
1.1

Khái ni m qu n lí quy ho ch s d ng đ t

ơ th Vi t Nam nói riêng và đơ th th gi i nói chung đ u t n t i các q
trình phát tri n s n xu t, phát tri n v n hố xã h i… Trong q trình này n u các
nhà qu n lí đơ th nh n th c đúng quy lu t, v n d ng các quy lu t v n đ ng đ
ki m sốt các ho t đ ng thì đơ th ngày càng phát tri n.
có th hi u rõ đ c
cơng vi c c a các nhà qu n lí đơ th tr c h t chúng ta xem xét khái ni m qu n lí

đơ th .
Qu n lí đơ th là các ho t đ ng nh m huy đ ng m i ngu n l c vào cơng tác
quy ho ch, ho ch đ nh các ch ng trình phát tri n và duy trì các ho t đ ng đó đ
đ t đ c các m c tiêu phát tri n c a chính quy n thành ph . Qu n lí đơ th là m t
khoa h c t ng h p đ c xây d ng trên c s c a nhi u khoa h c chun ngành,
bao g m h th ng chính sách, c ch , bi n pháp và ph ng ti n đ c chính quy n
nhà n c các c p s d ng đ t o đi u ki n qu n lí và ki m sốt q trình t ng
tr ng đơ th .
9



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đ

Là m t n i dung c a qu n lí đơ th , qu n lí quy ho ch s d ng đ t đơ th
c đ nh ngh a nh sau:

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Qu n lí qui ho ch s d ng đ t là t ng th các bi n pháp, cách th c mà chính
quy n đơ th v n d ng các cơng c qu n lý đ tác đ ng vào các ho t đ ng s d ng
đ t ( ho t đ ng xây d ng, s d ng đ t m c đích s n xu t,…) nh m đ t đ c các
m c tiêu đ ra.
1.2 N i dung qu n lí qui ho ch s d ng đ t đơ th

Nhi m v c a quy ho ch s d ng đ t đơ th là c th hố chi n l c n đ nh
và phát tri n kinh t - xã h i c a đơ th , c a m ng l i đơ th , c a qu c gia theo
chi n l c đã ho ch đ nh nh m đ m b o s phát tri n b n v ng.
án quy ho ch
s d ng đ t đơ th đ c duy t là c s pháp lý đ qu n lý vi c s d ng đ t đơ th .
Quy ho ch s d ng đ t đơ th là m t cơng c đ đ m b o s phát tri n n đ nh, cân
đ i, hài hồ gi a các ngành, gi a các thành ph n kinh t và t o đi u ki n phát tri n
tồn di n các l nh v c c a đơ th .
phát huy t t vai trò c a quy ho ch s d ng đ t
đơ th c n có bi n pháp qu n lí quy ho ch đó m t cách h p lí, sau đây là n i dung
c a cơng tác qu n lí quy ho ch s d ng đ t:

*

L p và xét duy t đ án quy ho ch s d ng đ t

án quy ho ch s d ng đ t đơ th xác
- L p đ án quy ho ch s d ng đ t:
đ nh ph ng h ng nhi m v c i t o xây và s d ng đ t, t o l p khơng gian và mơi
tr ng s ng thu n l i nh t.
án quy ho ch s d ng đ t đ c l p cho m t đơ th
ho c m t khu dân c đơ th có liên quan ch t ch v i nhau v m t lãnh th , kinh t ,
xã h i, d ch v và các m t khác.
án chung quy ho ch s d ng đ t đơ th đ c
l p cho giai đo n t 10-15 n m.
án quy ho ch s d ng đ t đơ th bao g m các n i dung sau:
+ S đ v trí và gi i h n khu đ t quy ho ch.
+ B n đ hi n tr ng và qu đ t s d ng
+S đ c c u quy ho ch

+B n đ quy ho ch s d ng đ t ho c b n đ chia lơ ( đ i v i đ án
quy ho ch chia lơ
10



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
xét duy t đ án quy ho ch: Vi c qu n lí xét duy t đ án quy ho ch
c quy đ nh do ba c quan khác nhau: c quan chuyên môn ch u trách
án quy ho ch, chính quy n qu n lý đô th có trách nhi m trình c
t và c quan giao trách nhi m xét duy t đ án quy ho ch.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- Vi c
đ c nhà n
nhi m l p đ
quan xét duy

Ph n v n b n: Thuy t minh t ng h p, thuy t minh tóm t t, ph l c và các
v n b n tho thu n c a các c quan th m đ nh ho c xét duy t đ án.
- Vi c
đ c nhà n
nhi m l p đ
quan xét duy

xét duy t đ án quy ho ch: Vi c qu n lí xét duy t đ án quy ho ch
c quy đ nh do ba c quan khác nhau: c quan chuyên môn ch u trách
án quy ho ch, chính quy n qu n lý đô th có trách nhi m trình c
t và c quan giao trách nhi m xét duy t đ án quy ho ch.

S đ b máy qu n lí vi c xét duy t đ án quy ho ch s d ng đ t

Qu n lí xét duy t

C quan duy t

C quan trình

C quan l p đ
án

án quy ho ch s d ng đ t đ c c quan nhà n c có th m quy n phê
duy t là c s pháp lý đ qu n lý đô th , ti n hành công tác đ u t xây d ng, l p
các thi t k c i t o, xây d ng đô th hàng n m, ng n h n và dài h n thu c các
ngành và đ a ph ng.
Vi c xét duy t các đ án quy ho ch ph i c n c vào n i dung yêu c u l p
quy ho ch, đ án ph i bám sát m c tiêu kinh t chính tr c a đ a ph ng.
H s thi t k quy ho ch xây d ng đô th c n đ c trình bày theo đúng quy
đ nh vi c l p các đ án quy ho ch xây d ng đô th đ ng th i n i dung đ án ph i
tuân theo các tiêu chu n , quy ph m và quy trình l p đ án quy ho ch xây d ng đô
th .

11

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Chớnh quy n ụ th c nh n c u quy n xột duy t ỏn quy ho ch s
d ng t c n giao cho cỏc b ph n chuyờn mụn theo dừi, ki m tra, soỏt xột tr c
khi ỏn c a ra trỡnh duy t.
* L p cỏc v n b n phỏp qui v qui ho ch s d ng t

Khi ó cú ỏn qui ho ch s d ng t do c quan chuyờn mụn l p ra, nh
qu n lớ ụ th cỏc c p chớnh quy n cú trỏch nhi m xem xột, nghiờn c u cỏc ỏn
qui ho ch ú v a ra cỏc h ng d n cho dõn c v vi c c p ch ng ch s d ng
t khi giao t s d ng lõu di ho c s d ng cú th i h n.
Ban hnh cỏc chớnh sỏch v qu n lớ quy ho ch s d ng t, lónh o cỏc c p
chớnh quy n ban hnh cỏc h ng d n,
D a vo b n quy ho ch t ng th v chi ti t v s d ng t ban hnh b n
v ch gi i ng , ch gi i xõy d ng trờn cỏc ng ph chớnh.
* Qu n lớ m b o vi c s d ng t theo qui ho ch

t ụ th c phõn thnh 6 lo i, v i m i lo i ó c qui ho ch c th
trong b n qui ho ch s d ng t. Tuy nhiờn th c hi n c b n qui ho ch l p ra
ũi h i ph i cú s c g ng r t l n t nhi u phớa, t ng i s d ng, t nh qu n lớ v
c ng i lm qui ho ch.
Vi c th c hi n qu n lớ s d ng t theo qui ho ch c th hi n qua r t
nhi u cụng vi c nh : c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, c p gi y phộp xõy

d ng, th m nh cỏc d ỏn u t liờn quan n vi c s d ng t ụ th , h ng d n
nhõn dõn th c hi n theo qui ho ch,
- C p gi y ch ng nh n quy n s d ng t : õy l m t n i dung quan tr ng
trong cụng tỏc qu n lớ t ai, c bi t l t ụ th c n ph i thi t l p m i quan h
phỏp lý v s d ng t gi a nh n c v i ng i s d ng t. Gi y ch ng nh n
quy n s d ng t cú giỏ tr nh m t ch ng th phỏp lý ch ng nh n m i quan h
ú.
- C p phộp xõy d ng l bi n phỏp ki m soỏt v m t ki n trỳc, c nh quan , s
d ng k t c u h t ng, khụng gian li n k v khụng gian cụng c ng m t cỏch c th ,
12



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
cú thờ giỏm sỏt v ki m tra trong quỏ trỡnh thi cụng. Hi n nay, c p phộp xõy d ng
l bi n phỏp qu n lý v ki m soỏt khụng ch Vi t Nam m cũn kh p cỏc ụ th
trờn th gi i.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- Th m nh cỏc d ỏn u t liờn quan n vi c s d ng t ụ th : õy c ng
l m t trong nh ng bi n phỏp qu n lớ s d ng t ai, cụng tỏc th m nh ny
th ng yờu c u i v i nh ng ch s d ng t v i di n tớch l n.
* Giao t, cho thuờ t v thu h i t xõy d ng ụ th
- Giao t: Cỏc cỏ nhõn, t ch c cú nhu c u s d ng t ụ th c n ph i l p
h s xin giao t. H s ú cú cỏc n i dung nh sau: n xin giao t, d ỏn u

t xõy d ng c c qua nh n c cú th m quy n phờ duy t, b n a chớnh t nh
ho c thnh ph tr c thu c trung ng. Tu thu c vo quy mụ t ai v m c
quan tr ng c a d ỏn u t m chớnh quy n ( chớnh ph ho c UBND t nh) ra quy t
nh phờ duy t.
Sau khi cỏ nhõn, t ch c cú quy t nh giao t thỡ chớnh quy n cỏc c p t
ch c th c hi n quy t nh ny. C th l U ban nhõn dõn thnh ph , qu n, huy n,
th xó cú trỏch nhi m thu h i t trong ph m vi a ph ng mỡnh qu n lớ.
Cỏc ch u t c giao t ph i kờ khai, ng ký s d ng t t i U ban
nhõn dõn ph ng, th xó ang qu n lớ khu t ú ng th i ph i ti n hnh ngay cỏc
th t c chu n b u t xõy d ng nh xin ch ng ch qui ho ch, thi t k cụng trỡnh,
xin phộp xõy d ng
Khi cú s thay i m c ớch s d ng t thỡ ch u t ph i xin ý ki n c
quan cú th m quy n phờ duy t d ỏn u t . N u sau 12 thỏng ( k t khi nh n
t), ch u t v n khụng ti n hnh s d ng t theo d ỏn c phờ duy t thỡ
quy t nh giao t khụng cũn giỏ tr . Nh n c thu h i t s d ng vo m c
ớch khỏc.
- Thuờ t: C ng nh vi c giao t, t ch c v cỏ nhõn mu n thuờ t ụ th
s d ng vo m c ớch no ú u ph i n p h s xin thuờ t. H s bao g m:
n xin thuờ t, thi t k s b m t b ng khu t xin thuờ ( kốm thuy t minh), b n
a chớnh khu t xin thuờ, gi i thi u a i m c a S Xõy D ng( ho c V n
phũng ki n trỳc s tr ng).
13



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KIL
OBO
OKS

.CO
M

Trỡnh t v th t c thuờ t c ng gi ng nh trỡnh t v th t c giao t. Nh
n c cho cỏc t ch c, cỏ nhõn Vi t Nam thuờ t ụ th s d ng vo cỏc m c
ớch sau: t ch c m t b ng thi cụng xõy d ng cỏc cụng trỡnh trong ụ th , s d ng
m t b ng lm kho bói, t ch c cỏc ho t ng xó h i ( c m tr i, h i ch ,l h i) v
xõy d ng cỏc cụng trỡnh c nh theo cỏc d ỏn u t phỏt tri n v s n xu t, kinh
doanh, d ch v hay nh . Vi c cho ng i n c ngoi thuờ c ti n hnh theo
Lu t t ai v nh ng quy nh riờng.
S a chớnh xem xột, th m tra h s v trỡnh c quan nh n c cú th m
quy n quy t nh cho thuờ t. Khi cú quy t nh cho thuờ t thỡ c quan nh
n c c Nh n c u quy n ký h p ng v i bờn xin thuờ t.
Bờn thuờ t cú ngh a v : s d ng t ỳng m c ớch, n p ti n thuờ t, l
phớ a chớnh, th c hi n cỏc cam k t h p ng. Khi h t h n thuờ t, i v i tr ng
h p s d ng m t b ng, ng i thuờ t ph i thu d n m t b ng tr l i nguyờn tr ng,
khụng c lm h h ng cỏc cụng trỡnh c s h t ng k thu t liờn quan v bn
giao l i t cho bờn cho thuờ.
i v i nh ng ph n t ụ th cú quy ho ch nh ng ch a s d ng n thỡ
chớnh quy n cỏc c p cú th giao ho c cho thuờ cú h i h n sao cho khụng nh h ng
x u n quỏ trỡnh phỏt tri n ụ th .
- Thu h i t xõy d ng ụ th : Trong quỏ trỡnh c i t o v xõy d ng ụ th ,
vi c thu h i t c a ng i ang s d ng ph c v m c ớch cụng c ng khỏc
th ng xuyờn x y ra. C quan nh n c cú th m quy n c n ra quy t nh thu h i
t. Tr c khi thu h i t, chớnh quy n ụ th ph i thụng bỏo cho ch ang s d ng
t bi t lý do thu h i t, k ho ch di chuy n v ph ng ỏn n bự thi t h i v t
v v ti s n g n v i t. N u ch s d ng t l nh c a dõn c ụ th thỡ chớnh
quy n ụ th c n xõy d ng d ỏn di dõn, tỏi nh c , gi i phúng m t b ng v t o
i u ki n sinh ho t c n thi t n nh cu c s ng cho ng i cú t b thu h i.
Cỏ nhõn, t ch c cú t b thu h i c n ph i ch p hnh nghiờm ch nh cỏc

quy t nh c a Chớnh quy n, n u h c tỡnh khụng ch p hnh thỡ b c ng ch ra
kh i khu t ang s d ng. Trong tr ng h p h t nguy n chuy n nh ng, th a
k , bi u t ng, chuy n i quy n s h u nh v s d ng t thỡ vi c n bự di

14



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
chuy n v gi i phúng m t b ng do hai bờn tho thu n. Nh n
h i t v giao t v th t c theo quy nh c a phỏp lu t.

c th c hi n vi c thu

KIL
OBO
OKS
.CO
M

* Thanh tra, gi i quy t cỏc tranh ch p, gi i quy t khi u n i, t cỏo v x lý
vi ph m v qui ho ch s d ng t.
Cụng tỏc thanh tra v qui ho ch s d ng t l thanh tra vi c ch p hnh cỏc
ch , qui nh v vi c s d ng t theo qui ho ch.
Gi i quy t cỏc tranh ch p, khi u n i hay t cỏoc a cụng dõn v t ụ th d a
trờn c s h th ng phỏp lu t hi n hnh.
t ai l ti nguyờn qu c gia v vi c s d ng nú nh th no ó c l p k
ho ch v qui ho ch c th . Nờn t ch c v cỏ nhõn no vi ph m u b x lý. Tu
theo m c vi ph m khỏc nhau m cú th x lý hnh chớnh hay a ra truy t
tr c phỏp lu t. Cỏc vi ph m th ng x y ra l s d ng t trỏi phộp, hu ho i t,

chuy n quy n s d ng t trỏi phộp, l i d ng ch c v quy n h n v giao t, thuờ
t, thu h i t,
Nh v y cụng tỏc qu n lý t ai liờn quan n h th ng c ch chớnh sỏch
phỏt tri n kinh t , xó h i ụ th . Vi c qu n lý t mang tớnh k th a rừ r t cho
nờn mu n cho cụng tỏc qu n lý t vo n n p thỡ tr c tiờn ph i hon thi n c ch
chớnh sỏch, gi i quy t cỏc v n t n ng do l ch s l i.
qu n lý t t vi c s
d ng cỏc lo i t theo ỳng qui ho ch thỡ chớnh quy n cỏc c p c n cú cỏc gi i phỏp
ng b v chớnh tr , kinh t , xó h i lm cho m i ng i dõn ụ th hi u v th c hi n
theo ỳng nh ng qui nh c a qu n lý.
3. S c n thi t c a qu n lý nh n

c v qui ho ch s d ng t

t ai l y u t c n thi t cho m i quỏ trỡnh phỏt tri n c a xó h i, nh ng
kh i l ng t l i cú h n chớnh vỡ v y c n ph i l p ra quy ho ch v k ho ch s
d ng t h p lý. Vi c l p c quy ho ch s d ng t l vụ cựng khú kh n tuy
nhiờn m b o vi c th c hi n ỳng theo quy ho ch cũn khú kh n h n, chớnh vỡ
v y vai trũ c a cụng tỏc qu n lý quy ho ch s d ng t l vụ cựng quan tr ng.
Chỳng ta cú th túm t t vai trũ ú nh sau:
3.1

m b o vi c s d ng t ỳng ch c n ng, m c ớch theo qui ho ch.
15



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

KIL

OBO
OKS
.CO
M

Vai trò c a nhà n c là h t s c quan tr ng trong vi c đ m b o ng i dân
th c hi n đúng quy n s d ng đ t đ c nhà n c cho phép. Tình tr ng s d ng đ t
khơng đúng m c đích đ c nhà n c giao hi n đang di n ra r t nhi u khu v c
trong tồn b đ t n c.
Hi n nay q trình đơ th hố di n ra t ng đ i nhanh và h u h t các đơ
th , mà m t ti n đ quan tr ng c a đơ th hố đó là chuy n đ i m c đích s d ng
đ t, tuy nhiên n u thi u s qu n lí c a nhà n c thì vi c chuy n đ i này s di n ra
theo mong mu n ch quan c a ng i dân mà khơng theo qui ho ch đã đ c l p.
Vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t trong q trình đơ th hố và giai đo n phát
tri n kinh t cao di n ra c c k ph c t p, đòi h i ph i có s qu n lí, ki m tra
th ng xun c a các c p chính quy n.
3.2 Nh m nâng cao vai trò c a đ t đai đ i v i q trình phát tri n kinh
t - xã h i.
t đai là t li u s n xu t đ c bi t, nó có vai trò h t s c quan tr ng trong q
trình phát tri n kinh t , xã h i c a m i đ a ph ng, đ c bi t là các đơ th . t đai
n u đ c s d ng t t thì đó là đ ng l c thúc đ y phát tri n kinh t – xã h i, nh ng
ng c l i n u đ t đai khơng đ c s d ng m t cách h p lí thì s d x y ra tình
tr ng, n i khơng c n đ t thì s d ng b a bãi, lãng phí, trong khi n i khác th c s
thi u thì l i khơng có đ t đ s n xu t. Mu n nâng cao vai trò c a đ t trong q trình
phát tri n kinh t xã h i c n có s đi u ti t và qu n lí c a nhà n c.
N n kinh t càng phát tri n thì vai trò c a đ t đai ngày càng quan tr ng, đ t
đai đ c coi là m t t li u s n xu t đ c bi t chính vì v y mà vi c s d ng nó nh
th nào đã đ c các c quan nhà n c l p ra qui ho ch và k ho ch s d ng c th .
Tuy nhiên, khơng ph i m i n i, m i lúc đ u th c hi n s d ng đ t theo đúng nh
qui ho ch, mà ln c n ph i có s qu n lí và giám sát c a nhà n c.

3.3

m b o q trình phát tri n đ t đai b n v ng

t đai là m t tài ngun quan tr ng, nó khơng ch c n hi n t i mà còn r t
c n cho c t ng lai. Chính vì v y, vi c s d ng đ t hi n nay đòi h i khơng ch đáp
ng t t u c u hi n t i mà còn đ m b o ph c v t t cho t ng lai. a s ng i
dân khi s d ng đ t đ u có d đ nh s d ng tri t đ t t c nh ng gì có th nh m t i
đa hố hi u qu s d ng hi n t i mà khơng có ý th c c i t o và b o v đ t đai, tình
16



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

tr ng s d ng t nh v y khụng m b o t ai c phỏt tri n b n v ng. Yờu
c u t ra i v i cỏc nh qu n lớ hi n nay l ph i m b o c vi c i u tra kh o
sỏt cỏc lo i t sau ú a ra k ho ch s d ng v b o v ti nguyờn t m t cỏch
h p lớ.
4. Nh ng nhõn t

nh h

ng n qu n lớ qui ho ch s d ng t

Trong quỏ trỡnh qu n lớ cỏc nh qu n lớ luụn l p ra cho mỡnh m t ch ng
trỡnh c ng nh k ho ch qu n lớ riờng, nh m t hi u qu qu n lớ cao nh t. Tuy
nhiờn, do xó h i luụn phỏt tri n lm cho vi c s d ng t ai c ng bi n i h t s c
ph c t p, i u ny gõy khú kh n r t nhi u i v i cụng tỏc qu n lớ. Chớnh vỡ v y
m h luụn c g ng tỡm ra nh ng nhõn t lm nh h ng n cụng tỏc qu n lớ,
nh m h n ch nh ng nh h ng tiờu c c m nú cú th gõy ra ng th i t n d ng
nh ng tỏc ng tớch. Nh ng nhõn t nh h ng ú l:
4.1 Nhõn t kinh t :

Trỡnh kinh t c a m t giai o n phỏt tri n c th hi n: c s h t ng
hi n t i, ti m n ng kinh t , cỏc nhõn t ny nh h ng r t l n n hi u qu s
d ng t. N n kinh t phỏt tri n giai o n cao, cú i u ki n u t vo c i t o
nõng c p t ai, thỡ ch t l ng t ai ngy cng t t h n. Nh ng quỏ trỡnh phỏt
tri n kinh t , xó h i ũi h i m t kh i l ng l n t ai c a vo s d ng,
khụng nh ng th t ai cũn c khai thỏc tri t h n. Ng c l i v i n n kinh t
l c h u, kộm phỏt tri n, t ai ch y u c s d ng trong s n xu t nụng nghi p
thỡ hi u qu s d ng th p. Tuy nhiờn, trong giai o n hi n nay ang di n ra quỏ
trỡnh n n kinh t phỏt tri n nờn quỏ trỡnh chuy n i t t nụng nghi p sang cỏc
lo i t khỏc di n ra t ng i ph c t p, nờn cụng tỏc qu n lý cng tr nờn quan
tr ng h n.
Trong n n kinh t hng hoỏ nhi u thnh ph n nh hi n nay thỡ t ai c ng
tr thnh m t lo i hng hoỏ c a ra trao i v mua bỏn trờn th tr ng, sau
m i l n mua i bỏn l i trờn th tr ng, t ai th ng hay b thay i m c ớch s
d ng. M c dự, vi c mua bỏn t ai trờn th tr ng ó c s qu n lớ c a nh
n c, tuy nhiờn sau ú t ai c s d ng nh th no vo m c ớch gỡ thỡ cỏc

17

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
nh qu n lớ c ng khụng th khụng quan tõm m ph i ki m tra v nh c nh m b o
vi c s d ng t ỳng qui ho ch.
4.2 Nhõn t xó h i

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Nhõn t xó h i bao g m cỏc y u t nh : phỏp lu t, v n hoỏ truy n th ng, ch
xó h i, cỏc nhõn t ny cú nh h ng khụng nh t i cụng tỏc qu n lớ qui
ho ch s d ng t.
c bi t l y u t lu t phỏp, phỏp lu t l do nh n c t ra chung v i c
n c tuy nhiờn m i a ph ng v i i u ki n kinh t , xó h i khỏc nhau thỡ u cú
c ch qu n lớ khỏc nhau. Phỏp lu t l m t cụng c h u hi u nh t trong qu n lớ
nh m m b o tớnh cụng b ng i v i m i ng i dõn trong quỏ trỡnh khai thỏc v
s d ng t. Phỏp lu t m t a ph ng n u c l p ra ch t ch v phự h p v i
c ch a ph ng ú thỡ cụng vi c qu n lớ cú th s v t v h n v ng c l i.
Nhõn t v n hoỏ, truy n th ng v phong t c t p quỏn cú nh h ng tr c ti p
t i tỏc phong v t duy c a ng i dõn trong vi c s d ng t. N u ng i dõn a
ph ng cú ý th c s d ng t t t, nghiờm ch nh ch p hnh lu t phỏp thỡ cụng tỏc
qu n lý s n gi n h n, nh ng n u ng i dõn v n ó khụng cú ý th c s d ng h p
lớ, t ỳng phỏp lu t thỡ cụng tỏc qu n lý s c c k khú kh n ph c t p.
Ch xó h i l y u t liờn quan n h th ng c ch qu n lớ hi n t i c a a
ph ng ú, n u h th ng qu n lý trờn t t c cỏc l nh v c khỏc nh an ninh, qu c
phũng, giỏo d c, t t thỡ ú l i u ki n ti n quan tr ng i v i cụng tỏc qu n
lý qui ho ch s d ng t, tuy nhiờn n u ch xó h i cú b mỏy qu n lý l ng l o

khụng nghiờm tỳc thỡ ú s l m t khú kh n r t l n i v i cụng tỏc qu n lý s
d ng t.
4.3 Nhõn t con ng

i

Qu n lớ qui ho ch s d ng t xột v th c ch t chớnh l qu n lớ cỏc ho t ng
c a con ng i trong quỏ trỡnh s d ng t. Vi c qu n lý l c a nh qu n lý, cũn
vi c s d ng t l i tu thu c vo m i con ng i, n u m i ng i dõn ngay t u
ó cú nh ng nh n th c ỳng n, v cú ý th c nghiờm ch nh ch p hnh cỏc qui
nh c a nh n c trong quỏ trỡnh s d ng t thỡ s t o i u ki n r t t t cho cụng
tỏc qu n lý.
18



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Nhõn t con ng i cũn b chi ph i b i nhi u y u t nh : trỡnh v n hoỏ, ý
th c c a ng i dõn v m t dõn c sinh s ng trờn a bn, M i nhõn t trờn
u cú tỏc ng n cụng tỏc qu n lý. Xó h i cng phỏt tri n thỡ vi c qu n lý s
d ng t ai cng ph c t p, khi trỡnh v n hoỏ c nõng lờn thỡ cụng tỏc qu n lý
c ng ch a ch c ó n gi n h n, n u trỡnh v n hoỏ c nõng lờn cựng v i ý
th c c a m i ng i trong quỏ trỡnh s d ng thỡ cụng tỏc qu n lý s n gi n h n,

nh ng n u trỡnh v n hoỏ nõng lờn m ý th c ch p hnh lu t phỏp gi m i thỡ
cụng vi c qu n lý th c s g p khú kh n. Cựng v i qỳa trỡnh ụ th hoỏ l s t ng
lờn ỏng k c a dõn c
ụ th , t ai c phỏt huy tỏc d ng m t cỏch t i a.
Tuy nhiờn s ra t ng m t dõn c quỏ l n v t ng t khi n cho cụng tỏc qu n lý
g p r t nhi u khú kh n.
CH
NG II: TH C TR NG CễNG TC QU N Lí NH N
HO CH S D NG
T TRấN A BN QU N TY H

C V

QUI

I. Khỏi quỏt qua v qu n Tõy H
1. i u ki n t nhiờn

Qu n Tõy H c thnh l p theo Ngh nh 69/CP ngy 28-10-1995 c a
Chớnh ph v chớnh th c i vo ho t ng t ngy 1/1/1996. Theo quy t nh ny
Qu n g m cú 3 ph ng thu c Qu n Ba ỡnh ( ph ng B i, ph ng Thu Khờ v
ph ng Yờn Ph ) v 5 xó thu c huy n T Liờm ( Xuõn La, Phỳ Th ng, Qu ng
An, Nh t Tõn v T Liờn) v i t ng di n tớch tớnh n ngy 30-11-2000 l
24000,8096ha. õy l n v hnh chớnh c p Huy n ( Qu n) thu c a ph n Thnh
ph H N i.
Xột v v trớ a lý, Qu n Tõy H n m phớa Tõy B c c a th ụ H N i,
phớa
ng B c giỏp v i Gia Lõm, Tõy B c giỏp v i T Liờm, Nam giỏp Ba ỡnh.
Phớa ụng cú sụng H ng n m d c biờn gi i qu n ụng Anh t o nờn 1 vựng t
phự sa trự phỳ ven sụng thu c 5 ph ng ú l Phỳ Th ng, Nh t Tõn, T Liờn,

Qu ng An v Yờn Ph v i di n tớch h n 200ha.
Trờn a bn qu n cú qu c l 23 ch y d c ờ sụng H ng qua Yờn ph , T
Liờn, Nh t Tõn v Phỳ Th ng, cú H Tõy n m tr n v n trong ranh gi i Qu n v
h th ng sụng Tụ L ch ch y qua 2 Ph ng B i v Thu Khờ. H Tõy v i di n tớch
19



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

526ha, l danh lam th ng c nh n i ti ng c a H N i v c n c. Xung quanh h cú
cỏc khu dõn c , cỏc cụng trỡnh xõy d ng l n thu c cỏc ph ng Yờn Ph , Qu ng
An, Nh t Tõn, Xuõn La, Thu Khờ v cỏc ng tr c chớnh ch y quanh h nh
ng Thu Khờ, Thanh Niờn, u C .. di n tớch H Tõy cựng v i d i t xung
quan h hi n ang l i m thu hỳt u t xõy d ng cỏc cụng trỡnh h t ng k thu t
quanh h ( kố H Tõy) v cỏc cụng trỡnh ki n trỳc l n nh : n m 2000 ó hon
thnh cụng viờn n c H Tõy v i v n u t 200 t ng, lng du l ch Nghi Tm
2. Tỡnh hỡnh kinh t xó h i Qu n trong th i gian qua:

K t khi c thnh l p (1996) n n m 2003, m c dự cú nhi u khú kh n,
nh ng kinh t trờn a bn Qu n ó cú b c phỏt tri n ỏng k .
i h i i bi u
ng b qu n Tõy H l n th hai (n m 2000) v "Bỏo cỏo k t qu th c hi n k
ho ch phỏt tri n kinh t xó h i 5 n m (1996-2000)" c a UBND Qu n ó t ng k t

quỏ trỡnh phỏt tri n kinh t - xó h i trong 5 n m qua. Sau õy l m t s nột khỏi
quỏt v quỏ trỡnh phỏt tri n kinh t qu n Tõy H th i k 1996- 2000.
- Cỏc ngnh kinh t do Qu n qu n lý t m c t ng tr ng t ng i cao
(bỡnh quõn 12,55%/n m). Chớnh sỏch phỏt tri n kinh t nhi u thnh ph n ó t o
i u ki n ti p t c thỳc y cỏc ngnh kinh t trờn a bn.
- Cỏc ngnh d ch v - du l ch, th ng m i t ng bỡnh quõn trong 5 n m l
13,3% v chi m t tr ng cao nh t trong c c u kinh t c a Qu n. Ho t ng d ch
v - du l ch ó b c u phỏt huy c l i th so sỏnh v ang tr thnh ngnh kinh
t m i nh n.
- S n xu t cụng nghi p t ng tr ng nhanh. M c dự khụng ph i l m t trung
tõm cụng nghi p c a Thnh ph nh ng cụng nghi p cú v trớ quan tr ng trong c
c u kinh t trờn a bn ( ng th 2 sau d ch v - du l ch). Cụng nghi p ngoi qu c
doanh phỏt tri n r t nhanh, t t c bỡnh quõn 33,05%/n m. M t s doanh nghi p
Nh n c ó cú s ti n b ỏng k trong vi c i m i cụng ngh , t ch c qu n lý
v nõng cao kh n ng c nh tranh nh : T ng Cụng ty th y tinh v g m xõy d ng,
Cụng ty gi y Thu Khuờ, Cụng ty xõy l p v t li u xõy d ng.
- Giỏ tr s n xu t nụng nghi p v thu s n t ng bỡnh quõn 3,15%/n m. B c u hỡnh
thnh m t s mụ hỡnh ph v n v vựng s n xu t chuyờn canh cõy c s n truy n th ng (hoa
20



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
o, qu t c nh, nuụi cỏ c nh v rau s ch). Di n tớch tr ng hoa t ng t 169 ha (n m 1995) lờn
308 ha (n m 2000).
3.1 Xu h

ng ụ th hoỏ v phỏt tri n kinh t xó h i trong th i gian t i:
ng ụ th hoỏ:

KIL
OBO
OKS
.CO
M

3. Xu h

Theo Phỏp l nh Th ụ H N i v Ngh quy t s 15- NQ/TW ngy
15/12/2000 c a B Chớnh tr v ph ng h ng, nhi m v phỏt tri n Th ụ H N i
trong th i k 2001- 2010, H N i s c u t , m r ng phỏt tri n ngang t m v i
th ụ cỏc n c trong khu v c. L Qu n n i thnh c a Th ụ, trong nh ng n m
t i, t c ụ th hoỏ trờn a bn Qu n s di n ra r t nhanh chúng v theo xu
h ng v n ng cú tớnh quy lu t sau:
Th nh t, L quỏ trỡnh chuy n i c c u kinh t t nụng nghi p l ngnh
chi m t tr ng t ng i l n sang c c u kinh t : D ch v - Cụng nghi p- Nụng
nghi p.
S chuy n d ch c c u kinh t qu n Tõy H trong nh ng n m t i l phự h p
v i xu h ng chuy n d ch c c u kinh t c a Thnh ph H N i. Tuy nhiờn, i
v i qu n Tõy H , quỏ trỡnh chuy n i c c u kinh t theo h ng ny s di n ra v i
nh p nhanh h n do Qu n cú i u ki n t nhiờn v v trớ a lý thu n l i phỏt
tri n d ch v - du l ch, l ngnh kinh t m i nh n, l khõu t phỏ trong chi n l c
phỏt tri n kinh t - xó h i c a Qu n.
Hi n t i, giỏ tr c a cỏc ngnh d ch v núi chung m i chi m h n 50% trong
c c u kinh t do Qu n qu n lý. n n m 2010, cỏc ngnh d ch v -du l ch s chi m
t tr ng ch y u trong c c u kinh t , trong khi ú, khu v c nụng nghi p s gi m c
v t tr ng v giỏ tr tuy t i. ú l xu h ng t t y u cu quỏ trỡnh cụng nghi p
hoỏ, hi n i hoỏ trờn a bn Qu n.
Th hai, L quỏ trỡnh hi n i hoỏ nhanh h th ng c s h t ng k thu t v
h t ng xó h i. Sau 5 n m thnh l p, h th ng c s h t ng ụ th trờn a bn

Qu n ó cú s c i thi n ỏng k . Tuy nhiờn, so v i m t s qu n n i thnh khỏc, h
th ng c s h t ng qu n Tõy H v n trong tỡnh tr ng r t l c h u v ch a t ng
x ng v i v trớ c a m t qu n n i thnh c a Th ụ. Vỡ v y, t c ụ th hoỏ trờn
a bn qu n Tõy H ph thu c tr c h t vo vi c xõy d ng v hi n i hoỏ c s
h t ng trờn a bn Qu n.
21



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Th ba, Q trình đơ th hố g n li n v i vi c đ y m nh phát tri n d ch v du l ch, m r ng giao l u hàng hố, nâng cao dân trí và gi i quy t các v n đ xã
h i. C n l u ý r ng phát tri n d ch v - du l ch trên đ a bàn qu n Tây H đ c g n
li n v i chi n l c phát tri n kinh t c a Th đơ đ ng th i mang đ m b n s c Tây
H . Bên c nh d ch v - du l ch, c n chú ý phát tri n đ ng b các ho t đ ng d ch v
khác nh th ng m i và các lo i d ch v cao c p nh tài chính, b o hi m, t v n,
đào t o ngh ...
Th t , ơ th hố trên đ a bàn Qu n g n li n v i ti n trình h i nh p kinh t
c a Qu n v i Th đơ và c n c. ây là xu h ng t t y u c a q trình phát tri n
kinh t - xã h i trong th i k m c a và h i nh p kinh t qu c t . Vì v y, q trình
phát tri n c a đơ th trên đ a bàn Qu n trong nh ng n m t i s di n ra r t nhanh
chóng đòi h i vi c quy ho ch và xây d ng c s h t ng ph i đ c tính tốn thích
ng trong th i gian dài, đáp ng u c u ch đ ng h i nh p kinh t qu c t .
Th n m, q trình đơ th hố làm cho đ t nơng nghi p b m t nhanh và đòi

h i v gi i quy t vi c làm cho dân c nơng nghi p b m t đ t là v n đ đ t ra khá
gay g t. ây c ng là m t trong nh ng v n đ b c xúc c a Thành ph Hà N i trong
q trình đơ th hố. Riêng đ i v i qu n Tây H , d ki n đ n n m 2010, di n tích
đ t nơng nghi p ch còn vùng ngồi đê chính và trong đê b i c a sơng H ng. Nh
v y, m t b ph n l n dân s nơng nghi p.
3.2 D báo xu h

ng phát tri n kinh t qu n:

3.2.1- C c u các ngành kinh t trên đ a bàn Qu n

D ki n c c u các ngành kinh t trên đ a bàn Qu n trong th i k 2001-2010
nh sau:
Bi u 1: C c u giá tr s n xu t các ngành kinh t trên đ a bàn Qu n
(giá c đ nh n m 1994)

nv:%

N m

Ngành
D ch v

2000

2005

2010

37,13

45

60
22



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Công nghi p - Xây d ng
c b n

53

39,5

3,74

2

0,5

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Nông nghi p

59,13

Ngu n: Quy ho ch kinh t - xã h i qu n Tây H đ n n m 2010

3.2.2- C c u các ngành kinh t do Qu n qu n lý.

D ki n c c u các ngành kinh t do Qu n qu n lý trong th i k 2001-2010
nh sau:
Bi u 2: C c u giá tr s n xu t các ngành kinh t do Qu n qu n lý
(giá c đ nh n m 1994)
nv:%

N m

Ngành
D ch v

Công nghi p, xây d ng c b n
Nông nghi p

2000

2005

2010

54,5

62,0

72,0

27,9

27,0

22,0

17,6

11,0

6,0

Ngu n: Quy ho ch kinh t – xã h i qu n Tây H đ n n m 2010
3.2.3- M t s ch tiêu kinh t - xã h i ch y u.

- T c đ t ng giá tr s n xu t trung bình hàng n m c a các ngành s n xu t và
d ch v trên đ a bàn Qu n th i k 2001-2010 là 14%-15%/n m; trong đó giai đo n
2001 - 2005 là 13%-14%/n m và giai đo n 2006-2010 là 14%-15%/n m.
- Giá tr s n xu t các ngành d ch v t ng trung bình hàng n m th i k 2001 2010 là 14 - 15%/n m, trong đó giai đo n 2001 - 2005 là 13- 14%/n m, giai đo n
2006 - 2010 là 14 - 15%/n m. Giá tr s n xu t công nghi p (m r ng) th i k 2001
23



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- 2010 l 13 - 14%/n m, trong ú giai o n 2001 - 2005 l 14 - 15%/n m v giai
o n 2006 - 2010 l 12 - 13%/n m.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- Giỏ tr s n xu t nụng nghi p/1 ha t canh tỏc bỡnh quõn t 80 tri u ng
th i k 2001-2005 v 90 tri u ng th i k 2006-2010.
n n m 2005 t ph c p TPTH v t ng ng 75%, n n m 2010:
100%; n m 2005 cú 85% tr em trong tu i m u giỏo n l p, 100% tr em 5
tu i c h c ch ng trỡnh m u giỏo l n, 100% tr em 6 tu i vo l p 1, 80%
II. Th c tr ng qui ho ch s d ng t trờn a bn qu n Tõy H
1. Th c tr ng cụng tỏc quy ho ch s d ng t
1.1 ỏnh giỏ v qu t

Theo s li u bn giao n m 1995 thỡ di n tớch t c a qu n l 2393.7842 ha
nh ng n 31/11/2000 thỡ qu n cú 2400.69ha, s t ng lờn ny l do cu c t ng
ki m kờ t n m 2000 trờn a bn qu n, phỏt hi n di n tớch t ng 6.9058 ha do
ph ng T Liờn cú s sai khỏc a gi i hnh chớnh v di n tớch t nhiờn ( th c t
ph ng T Liờn r ng h n so v i di n tớch c bn giao n m 1995 l 6.9058 ha).
Di n tớch c a qu n c phõn chia nh sau:
B ng 3: S li u qu t hi n cú trờn a bn qu n Tõy H
n v : ha
Lo i t

Di n

Lo i t

Di n tớch

tớch

t ờ

18.1

t khu v c ó xõy

550.33

d ng

t trong ờ

1505.36

t sụng h

1041.19

t ngoi ờ

877.34

t ch a xõy d ng

809.17

T ng s

Ngu n : Phũng

2400.39

T ng s

2400.39

a chớnh Nh t & ụ th UBND Qu n Tõy H

Tõy H l m t qu n m i thnh l p cú di n tớch t ng i r ng so v i cỏc
qu n khỏc c a Thnh ph do qu n cú ph n di n tớch H Tõy v sụng H ng (di n
24



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

tích 1041.19ha), ph n di n tích này tuy khơng s d ng đ c vào m c đích xây
d ng nh ng n u đ c quy ho ch, c i t o h p lí thì s là l i th l n nh t c a Qu n.
Ph n di n tích đã s d ng so v i ph n đ t ch a xây d ng có s chênh l c đáng k :
258.84ha ( di n tích đ t xây đã xây d ng: 550.33ha, di n tích ch a xây d ng:
809.17 ha). V i qu đ t ch a s d ng l n nh hi n nay t o đi u ki n r t nhi u đ i

v i cơng tác quy ho ch, phân b qu đ t cho các đ i t ng s d ng, t o đi u ki n
cho cơng tác xây d ng phát tri n đơ th .
Qu n Tây H đ c thành l p t 5 huy n ngo i thành và 3 qu n n i thành nên
hi n nay qu đ t t n t i d i d ng đ t nơng nghi p chi m ph n l n 438.96ha (
chi m 18.28%). Di n tích đ t nơng nghi p l n đóng góp vai trò quan tr ng trong
vi c cung c p đ t đai cho nhu c u phát tri n kinh t , xã h i và q trình đơ th hố.
Qu đ t hi n nay c a Qu n ch ng t đ c l i th r t l n v tài ngun đ t, d báo
kh n ng phát tri n c a qu n trong th i gian t i s có nhi u tri n v ng. Cơng tác
đ u t phát tri n c ng đ c ti n hành nhanh và đ n gi n h n.
1.2 Th c tr ng s d ng đ t c a qu n:

T ng di n tích đ t: 2400.81ha. G m có:
+

t đê( khơng tính hành lang b o v ): 18.11ha

(Trong đó có đ t đ

ng trên m t đê : 7.58ha)

+

t trong đê: 1505.36ha( bao g m c H Tây)

+

t ngồi đê: 877.34ha ( bao g m c sơng h ng)

Khu v c đ t đã xây d ng: 550.33ha
1.

2.

t c quan tr

ng đào t o: 9.09ha

t cơng trình cơng c ng: 63.98ha

+ Khách s n, d ch v th

ng nghi p :48.86ha

+ Phòng khám đa khoa, tr m đi u d
+ H th ng cơng c ng c p ph

ng: 0.94ha

ng, qu n: 3.41ha

( bao g m c đ t cơng trình hành chính, tr m y t …)
25