Đánh giá thực trạng công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đại chính thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

NGUYỄN THỊ THANH NHÀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60. 850. 103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Trƣờng Xuân

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay ở
nước ta, vấn đề quản lý chặt chẽ đất đai đang là yêu cầu cấp thiết nhằm đạt
mục đích là đưa quỹ đất vào sử dụng hợp lí và có hiệu quả, đưa đất đai trở
thành nguồn nội lực, nguồn vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế - xã hội đất nước. Để Nhà nước quản lý thống nhất được đất đai theo quy

định của pháp luật, có cơ sở pháp lý về bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của
người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất nhất thiết phải có thông tin về đất đai. Do vậy, việc thiết lập, quản lý
hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại là một yêu cầu tất yếu. Hệ thống hồ sơ địa
chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, qua các thời kỳ
khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính,
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Hệ thống này chứa đựng đầy đủ thông tin cần thiết về các mặt điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của từng thửa đất. Hệ thống là công cụ
đắc lực của nhà nước, giúp nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà
nước về đất đai.
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ
thống quản lý đất đai hiện đại. Trong nhiều năm qua, các địa phương trong cả
nước đã quan tâm, tổ chức triển khai thực hiện ở nhiều địa bàn gắn với đo đạc
lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một số tỉnh đã cơ bản xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và đã tổ chức quản lý,
vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật
biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện. Tuy nhiên, nhiều địa phương
còn lại (trong đó có Vĩnh Phúc) việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mới chỉ
dừng lại ở việc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính dạng số cho riêng từng
xã ở một số địa bàn mà chưa được kết nối, xây dựng thành cơ sở dữ liệu địa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

3
chính hoàn chỉnh nên chưa được khai thác sử dụng hiệu quả và không cập
nhật biến động thường xuyên. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên đây là
do sự nhận thức về cơ sở dữ liệu địa chính hiện nay chưa đầy đủ; việc đầu tư

xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương chưa đồng bộ và các bước
thực hiện chưa phù hợp.
Thành phố Vĩnh Yên là trung kinh tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội
của tỉnh Vĩnh Phúc, trong những năm qua có tốc độ phát triển mạnh mẽ, tốc
độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, công tác quản lý nhà nước về đất đai luôn
được các cấp chính quyền địa phương quan tâm chú trọng, trong đó việc lập
hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đang dần từng bước được
quan tâm xây dựng trong giai đoạn từ 1997 đến nay, góp phần quan trọng
trong công tác quản lý đất đai của thành phố. Tuy nhiên, thực trạng hệ thống
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố Vĩnh Yên nói chung
vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và
cần phải giải quyết. Mặc dù thành phố đang trong quá trình đô thị hóa mạnh
mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng, nhưng Vĩnh
Yên vẫn chưa có hệ thống quản lý hồ sơ địa chính chính quy, đồng bộ, cơ sở
dữ liệu địa chính

gần như chưa có, hệ thống hồ sơ địa chính không có

tính cập nhật nên công tác quản lý đất đai của thành phố trong thời gian qua
gặp rất nhiều khó khăn.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề bức xúc nêu trên, tác giả đã
đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Đánh giá thực trạng công tác xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hiện trạng về cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản
lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

4
- Căn cứ các tiêu chuẩn, yêu cầu nhiệm vụ công tác quản lý đất đai hiện
nay đề xuất các giải pháp nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn
thành phố Vĩnh Yên.
3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về lập hồ sơ địa
chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
- Xây dựng được mô hình cơ sở dữ liệu địa chính có khả năng đáp ứng
tốt yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Đánh giá đúng thực trạng công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên; căn cứ vào điều kiện nhân lực, trang thiết
bị, trình độ công nghệ để đề ra các giải pháp tối ưu thực hiện công tác xây
dựng cơ sở dữ liệu

trong tương lai đảm bảo đúng yêu cầu kỹ thuật,

tiết kiệm chí phí đầu tư.
Luận văn đã đáp ứng được một số nội dung mới để phục vụ công tác
quản lý đất đai mà thực tế địa phương đang đòi hỏi phải giải quyết đó là: xây
dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại, góp phần xây dựng cơ sở dữ
liệu nền quản lý đất đai trong tương lai gần và mở rộng ứng dụng cho các địa
phương khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính
phủ v thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) đã nêu: Trong thời gian qua, Chính phủ đã
chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận theo
Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 của Quốc hội về kế
hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008; các địa phương đã tập trung chỉ
đạo, đẩy mạnh thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận và
kết quả đạt được trong các năm qua là rất lớn. Tuy nhiên, việc đăng ký, cấp
giấy chứng nhận một số loại đất còn chậm, nhất là đất chuyên dùng và đất ở
đô thị; lượng giấy chứng nhận đã ký chưa trao cho người được cấp ở một số
địa phương còn tồn đọng nhiều; việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn
chậm, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, hiệu quả sử dụng chưa cao; việc cập
nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đầy đủ, thường
xuyên theo quy định.
Do vậy mà Nhà nước trong những năm qua đã ban hành một số quy
định liên quan đến việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận, lập, quản lý,
chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nói chung và cơ sở dữ
liệu địa chính nói riêng trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
Đây là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước có cơ sở thực hiện các nhiệm
vụ của mình, đặc biệt là nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến lĩnh vực xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính còn những hạn chế như:
- Đây là một lĩnh vực công tác mới, hệ thống văn bản còn chưa thực sự
đồng nhất, có thời điểm chỉ quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

6
có thời điểm lại quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Hầu hết các văn bản pháp quy hiện có hầu hết đều tập trung vào quy
định xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và các quy định này chưa mang tính
chất ổn định, thường xuyên có sự thay đổi, chỉnh sửa gây lúng túng cho các
địa phương trong quá trình thực hiện.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và ý nghĩa
của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai.
Đứng trước thực tiễn trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách
nhằm thực hiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính có hiệu quả là
nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai theo
hướng chuyên nghiệp, chính xác, hiện đại.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Các văn bản cấp Trung ương
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính.
quy định: Khái ni m, thành phần của cơ
sở dữ liệu địa chính, yêu cầu của việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lộ
trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên phạm vi cả nước. [1]
- Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về chuẩn dữ liệu địa chính. Trong đó quy
định: Kỹ thuật chuẩn dữ liệu địa chính, xây dựng, cập nhật, quản lý và khai
thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính. [3]
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 03 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài

chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

7
chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [2] (gọi tắt là
VPĐK).

quy định:

VPĐK cấp tỉnh có nhiệm vụ: Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính
đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho
VPĐK cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; xây dựng, quản lý
cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc
nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký
biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
VPĐK cấp huyện có nhiệm vụ: Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ
sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất
trên địa bàn cấp huyện.
-

-

. [14]
-

-

.[6]

.
1.2.2. Các văn bản cấp tỉnh
- Hướng dẫn số 749/TNMT-ĐKĐĐ ngày 14 tháng 7 năm 2008 của Sở
Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc hướng dẫn quy trình thành lập hồ sơ địa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

8
chính và quy định trách nhiệm các cấp trong công tác thành lập hồ sơ địa
chính trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. [10]
- Hướng dẫn số 840/HD-STNMT ngày 15 tháng 8 năm 2012 của Sở Tài
nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc hướng dẫn quy trình kê khai đăng ký, xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [11]
1.3. Khái quát về hồ sơ địa chính
1.3.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách ... chứa
đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc,
thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản
đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai
và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [1]
* Bản đồ địa chính
Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản
lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính

cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng,
ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản
lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin không
gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của
thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu
thửa đất, loại nhà v.v.[1]
* Sổ mục kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn
để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép
kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

9
mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. [1]
+ Sổ mục kê gồm các thông tin:
Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất,
tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
Đường giao thông, công trình thuỷ lợi và các công trình khác theo tuyến
mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và
diện tích trên tờ bản đồ.
Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến
gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.
Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì
đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
* Sổ địa chính

+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử
dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của
người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người
sử dụng đất. [1]
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
Tên và địa chỉ người sử dụng đất
Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích
thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung),
mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về
đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

10
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau: [1]
Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.

Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã,
phường, thị trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong
sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử
dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. [1]
+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
Thời điểm đăng ký biến động;
Số hiệu thửa đất có biến động;
Nội dung biến động về sử dụng đất.
* Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Là bản lưu hoặc bản sao giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước cấp
cho người sử dụng đất để người sử dụng đất có cơ sở pháp lý thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

11
1.3.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất
đai, điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ

chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực
tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì
nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện
trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất
ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên, vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay
đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều
nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính
không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy
hoạch sử dụng đất chi tiết.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà
nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê
kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như:
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều
trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng
kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính
quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân
làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

12
Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ
thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững

chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước
và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt
động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các
chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người
quản lý và của người sử dụng.
1.4. Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính
1.4.1. Khái niệm cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính là nội dung của Bản đồ địa chính, Sổ địa chính,
Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai được lập và quản lý trên máy
tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện. [1]
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu
thuộc tính địa chính.
+ Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có
liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin: [1]
- Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng của các thửa đất;
- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi,
kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ
thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất
chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;
- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc
giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo
vệ an toàn công trình;
- Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

13
+ Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ
mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại
Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin: [1]
- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có
ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của
hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu
vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;
- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin
về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử
dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn
liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những
thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.
1.4.2. Yêu cầu của việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối
thiểu sau [1]:
+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội
dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy
định của Thông tư 09/2007/TT-BTNMT.
+ Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định;
- Sổ mục kê đất đai và sổ địa chính theo mẫu quy định ;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

14
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp giấy
chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định;
- Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc
một khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất,
tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm
được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm
được vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người
sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;
+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm
các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị
trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với
đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành
và số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu
đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
1.5. Cơ sở dữ liệu địa chính của một số nƣớc trên thế giới
Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay
Việt Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế
giới, đây là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các
quốc gia phát triển trên nhiều lĩnh vực. Quản lý đất đai tại các nước phát triển
và các nước có nền kinh tế

như Thụy Điển, Úc, Trung Quốc ... đã

đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, đây là những mô hình quản lý Việt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

15
Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù
hợp với tình hình thực tế hiện nay.
1.5.1. Cơ sở dữ liệu địa chính của Thụy Điển
Thụy Điển một nước đã phát triển thuộc vùng Bắc Âu, công nhận quyền
sở hữu đất đai là của người dân nên chỉ cần có một loại giấy chứng nhận
quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất). Điều này
dẫn đến công tác đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc đăng ký quyền sử dụng đất và
đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam. [5]
Bên cạnh đó luật cũng quy định đăng ký bất động sản là bắt buộc và
người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu. Quy định này sẽ
giúp tránh được tình trạng có những giao dịch liên quan đến bất động sản mà
nhà quản lý không nắm được, mặt khác cũng giúp đảm bảo được các quyền
lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Vấn đề thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất và
sở hữu nhà ở Việt Nam hiện nay chưa được quy định trong luật nên vô hình
trung tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra một cách thoải mái. Điều
này dẫn đến thực trạng: người mua bất động sản cứ mua và cũng không mấy
quan tâm đến việc đăng ký quyền sử dụng của mình.
Thụy Điển xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai vào năm 1995,

trong ngân hàng này mỗi đơn vị tài sản có các thông tin sau: Khu vực hành
chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ
của bất động sản và các công trình xây dựng; Diện tích của bất động sản; Giá
trị tính thuế; Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về
việc có bất động sản đó khi nào và như thế nào; Sơ đồ công trình xây dựng và
các quy định được áp dụng cho trường hợp cụ thể đó; Số lượng thế chấp;
Thông tin về quyền thông hành địa dịch; Các biện pháp kỹ thuật và chính
thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác. [5]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

16
Hơn thế nữa nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thụy Điển là tất cả các
thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất
đai) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí.
Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tìm hiểu thông tin về bất động
sản mình muốn mua. [5]
1.5.2. Cơ sở dữ liệu địa chính của Úc
Hệ thống quản lý đất đai của Úc nhìn chung không có sự biến động nhiều
trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện thuận tiện
cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện vào thời kỳ
sau. Hệ thống địa chính của Tây Úc có những ưu điểm sau: Công nhận quyền
sở hữu đất đai của tư nhân và không tách biệt giữa nhà và đất. Khi đã được cấp
giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ được nhà nước bảo hộ quyền sở hữu vĩnh
viễn; Không quy định hạn điền tạo điều kiện cho người sử dụng đất tích tụ đất
đai để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng công nghiệp. [5]
Hệ thống thông tin đất đai Tây Úc (WALIS) được thiết lập từ năm
1981, đã trở thành hệ thống thông tin đất đai sớm nhất tại Úc sử dụng công

nghệ hệ thống thông tin địa lý trong việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
Để xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại và hiệu quả, một số
nguyên tắc chính đã được đề ra khi tiến hành xây dựng hệ thống, bao gồm:
thông tin là tài sản có giá trị; hệ thống phải đáp ứng mục tiêu đề ra và người
khai thác hệ thống trở thành mục tiêu quan tâm; thông tin thu thập một lần, sử
dụng nhiều lần; phải có sự kết hợp thông tin, chia sẻ tài nguyên với giá trị gia
tăng; chi phí duy trì, bảo dưỡng hợp lý, hiệu quả; có đăng ký phân quyền, bảo
mật, duy trì mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý thông tin. [5]
Với lịch sử gần ba mươi năm, WALIS đã đạt được nhiều thành công
trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến quản lý thông tin địa lý cũng như
thông tin đất đai, hỗ trợ tích cực cho cơ chế truy cập thông tin đất đai. Điều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

17
này được thể hiện qua mối quan hệ giữa công tác quản lý, lưu trữ thông tin,
thương mại, siêu dữ liệu và phân quyền truy cập thông tin của hệ thống.
Sơ đồ dưới đây mô tả về mô hình quản lý của WALIS và giới thiệu sơ
bộ về các thành phần chính làm nên thành công của WALIS. [5]

Hình 1.1. Mô hình quản lý WALIS
Trên cơ sở nghiên cứu những ưu điểm của hệ thống cơ sở dữ liệu đất
đai tại Thụy Điển và Úc kết hợp với tình hình thực tế của Việt Nam tôi đề
xuất một số điểm đổi mới đối với hệ thống quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu địa
chính của Việt Nam như sau:
Cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu cho cả đất và các bất
động sản gắn liền với đất.
Triển khai cấp giấy chứng nhận cho tất cả các thửa đất trên quy mô

toàn quốc trong thời gian sớm nhất.
Dần dần tăng diện tích hạn điền để đi tới xóa bỏ hoàn toàn tạo tâm lý
yên tâm cho người sử dụng đất.
Nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên quy mô toàn quốc,
trên cơ sở đó tiến đến xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
1.6. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam
Trong những năm đầu của thế kỷ 21 việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

18
nhận đã được một số địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai. Điển hình
như Đồng Nai, An Giang, và một số quận, thị xã, thành phố trực thuộc Hải
Phòng, Nam Định, Thừa Thiên - Huế, Bình Thuận, TP. Hồ Chí Minh... đã cơ
bản xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ
yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả, được cập nhật biến động thường
xuyên ở các cấp tỉnh huyện. Bên cạnh đó, phần lớn các địa phương còn lại
(trong đó có Vĩnh Phúc) chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoặc xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính mới chỉ dừng ở việc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa
chính dạng số cho riêng từng xã ở một số địa bàn mà chưa được kết nối, xây
dựng thành cơ sở dữ liệu địa chính hoàn chỉnh. Việc khai thác sử dụng vì vậy
chưa hiệu quả và cơ sở dữ liệu chưa cập nhật thường xuyên. [14]
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên đây là do nhận thức về cơ sở
dữ liệu hiện nay chưa đầy đủ, việc đầu tư nguồn lực xây dựng cơ sở dữ liệu ở
các địa phương chưa đồng bộ và các bước thực hiện chưa phù hợp. Cụ thể:
* Về nhận thức: Trong 5 năm qua (từ 2008-2012), phần lớn các tỉnh,
thành trong cả nước đều triển khai mạnh việc thực hiện Dự án tổng thể hồ sơ

địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính với 201 công trình trên phạm vi
249 huyện, nhiều nhất là các tỉnh: Thanh Hóa (19 huyện), Nghệ An (17
huyện), Bắc Giang (10 huyện), Đắk Lắk (11 huyện), Bình Thuận (8 huyện).
Đến cuối năm 2012, cả nước đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính với
khoảng 76% diện tích cần đo đạc. Việc cấp giấy chứng nhận cũng đạt kết quả
khả quan, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận ở hầu hết các loại đất đều đạt trên 80%,
trừ đất chuyên dùng (60,5%) và đất ở đô thị (63,5%). Tuy nhiên, so với tiến
độ đo vẽ bản đồ địa chính, tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ
địa chính ở các địa phương còn chậm. Các tỉnh hầu hết đều thực hiện dự án
theo kiểu đo đạc xong toàn bộ diện tích, chú trọng vào những huyện chưa
được đo đạc, huyện miền núi, rồi mới tiến hành lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận. Trong khi, muốn có được cơ sở dữ liệu địa chính, dù mỗi tỉnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

19
làm điểm ở một vài huyện, thì phải tập trung thực hiện và hoàn thành dứt
điểm việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính cho các xã,
huyện đã hoàn thành đo vẽ bản đồ. [9]
* Về nguồn lực: Hầu hết các tỉnh đều không cân đối hoặc bố trí đủ kinh
phí. Theo chỉ đạo của Chính phủ, các tỉnh bố trí tối thiếu 10% tổng số thu từ
tiền sử dụng đất để thực hiện công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp
giấy chứng nhận. Song thực tế tại 40 tỉnh (được Trung ương hỗ trợ kinh phí),
trong các năm qua, chỉ được tỉnh đầu tư khoảng 4% so với tiền sử dụng đất.
Nhiều tỉnh chỉ đầu tư kinh phí cho việc đo đạc, lập bản đồ địa chính và phân
cấp cho huyện, xã tự lo kinh phí thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận là
nguyên nhân cơ bản của tình trạng đo vẽ xong bản đồ mà không thực hiện
được việc đăng ký, lập hồ sơ địa chính, tiến độ cấp giấy chứng nhận không

tăng, làm giảm hiệu quả đầu tư.
Bên cạnh đó hệ thống VPĐK - đơn vị thực hiện nhiệm vụ quan trọng là
đăng ký, cấp giấy chứng nhận, cập nhật biến động, lập hồ sơ địa chính, xây
dựng, quản lý, vận hành, khai thác cơ sở dữ liệu địa chính - dù đã được thành
lập đầy đủ ở hầu hết các địa phương song thiếu cán bộ chuyên môn, nhất là
cán bộ kỹ thuật về công nghệ thông tin. Cán bộ địa chính cấp xã thực hiện rất
nhiều công việc song thường các xã chỉ có một cán bộ, nhiều địa phương
không được duy trì ổn định do thay đổi cán bộ hoặc luân chuyển giữa các xã
.v.v. [9].
* Về quy trình thực hiện: Để giúp các địa phương có các bước thực hiện
công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ngày 21 tháng 9 năm 2011 Tổng
cục quản lý đất đai - Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số
1159/TCQLĐĐ-CĐKTK hướng dẫn xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, tại văn
bản này
trình sau [14]:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

20
Quy trình 1:
hiện đồng bộ việc chỉnh lý, hoàn thi
địa chính cho tất cả các thửa đất [14]. Gồm 7 bước:
Bước 1. Thu thập tài liệu:
Bước 2. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
Bước 3. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
Bước 4. Xây dựng siêu dữ liệu (metadata)
Bước 5. Đánh giá chất lượng cơ sở dữ liệu địa chính
Bước 6. Đóng gói, giao nộp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính

Bước 7. Tích hợp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính vào Hệ thống thông
tin đất đai.
Quy trình 2:
thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính và đã đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận theo bản đồ địa chính [14]. Gồm 7 bước:
Bước 1. Thu thập, đánh giá, tổng hợp tài liệu
Bước 2. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
Bước 3. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
Bước 4. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính
Bước 5. Đánh giá chất lượng cơ sở dữ liệu địa chính
Bước 6. Đóng gói, giao nộp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính
Bước 7. Tích hợp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính vào Hệ thống thông
tin đất đai.
Việc ban hành Công văn số 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK, trong đó hướng
dẫn các quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đã giúp cho các địa
phương định hướng được các bước thực hiện trong quá trình xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính tại địa phương mình. Tuy nhiên tại hai quy trình này qua
thực tế áp dụng còn bộc lộ một số khó khăn tồn tại đó là:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

21
- Các bước đưa ra còn thiếu so với thực tế thực hiện, nên không có đủ
cơ sở để các địa phương tính toán kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính;
- Đối với quy trình 1 quy định xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cho tất
cả các thửa đất phải gắn liền với đo đạc lập mới hoặc chỉnh lý hoàn thiện bản
đồ địa chính, kê khai đăng cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất. Vì vậy khi áp dụng quy trình này hầu hết các địa phương đều gặp khó
khăn rất lớn tại khâu cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận. Đây là công
tác hết sức nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, quá trình thực hiện công việc qua nhiều công đoạn, nhiều cấp,
nhiều ngành cùng tham gia giải quyết. Vì vậy để một địa phương cấp xã thực
hiện xong việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính theo quy trình này mất rất
nhiều thời gian, công sức.
- Đối với quy trình 2 thì thực tế rất khó áp dụng, vì hầu hết tại các địa
phương quá trình cấp giấy chứng nhận đều diễn ra trong nhiều năm theo nhu
cầu của người sử dụng đất, và không chỉ được cấp theo bản đồ địa chính mới
đo vẽ mà có thể được cấp theo nhiều loại tài liệu bản đồ khác nhau, theo các
mốc thời gian khác nhau, vì vậy quy trình này chưa điều chỉnh được hết các
trường hợp cấp giấy chứng nhận tại các địa phương.
Để giải quyết một số tồn tại nêu trên, ngày 24 tháng 4 năm 2013 Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT quy định
về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có quy định v
:
Quy trình 1:

địa chính cho tất cả các thửa đất [6]. Gồm 10 bước:
Bước 1. Công tác chuẩn bị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

22
Bước 2. Thu thập tài liệu
Bước 3. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
Bước 4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính

Bước 5. Quét (chụp) giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
Bước 6. Hoàn thiện dữ liệu địa chính
Bước 7. Xây dựng dữ liệu đặc tả - metadata
Bước 8. Thử nghiệm quản lý, khai thác, cập nhật cơ sở dữ liệu
Bước 9. Kiểm tra, đánh giá chất lượng cơ sở dữ liệu địa chính
Bước 10. Đóng gói, giao nộp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính
Quy trình 2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp đã
thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai. [6]
Bước 1. Công tác chuẩn bị
Bước 2. Thu thập tài liệu
Bước 3. Phân loại thửa đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có
Bước 4. Xây dựng dữ liệu không gian địa chính
Bước 5. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
Bước 6. Quét (chụp) giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
Bước 7. Hoàn thiện dữ liệu địa chính
Bước 8. Xây dựng dữ liệu đặc tả - metadata
Bước 9. Thử nghiệm quản lý, khai thác, cập nhật cơ sở dữ liệu
Bước 10. Kiểm tra, đánh giá chất lượng cơ sở dữ liệu địa chính.
Bước 11. Đóng gói, giao nộp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính.
Các quy trình quy định tại Thông tư số 04/TT-BTNMT đã cơ bản giải
quyết được tồn tại, vướng mắc của các quy trình quy định tại Công văn số
1159/TCQLĐĐ-CĐKTK đó là: Các bước thực hiện đã được quy định đầy đủ
hơn, phạm vi điều chỉnh của cả hai quy trình đã bao quát được toàn bộ các
trường hợp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

23

Tuy nhiên tại Thông tư này quy định hai quy trình thực hiện, vì vậy vấn
đề đặt ra cho các địa phương đó là cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu trên cơ sở
dữ liệu, tài liệu địa chính hiện có của địa phương để áp dụng một quy trình
thực hiện sao cho phù hợp, hiệu quả.
1.7. Tổng quan về một số phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính đang áp dụng tại Việt Nam hiện nay
1.7.1. Phần mềm Famis - CaddB
Là phần mềm được viết chạy đồng bộ cùng Micro Station có khả năng
lưu trữ các thông tin cơ bản của thửa đất như: Số thửa, số tờ bản đồ, tên chủ
sử dụng, địa chỉ thửa đất, loại đất cũ, loại đất mới v.v. Các thông tin Famis
quản lý và các chức năng của Famis đáp ứng được nhu cầu khai thác cơ bản
của thông tin đất đai đồng thời chạy trên nền Micro Station nên rất phù hợp
với việc biên tập quản lý dữ liệu bản đồ. Để quản lý hồ sơ địa chính thì bộ
phần mềm Famis - CaddB còn nhiều hạn chế do khả năng lưu trữ dung lượng
thấp và không được cập nhật theo các thay đổi của pháp luật về quản lý đất
đai hiện hành. [20]
1.7.2. Phần mềm CILIS
CILIS được xây dựng dựa trên nền cơ sở quản trị dữ liệu của Microsoft
Acess và quản lý đồ họa tương thích từ Micro Station, Famis. Tại thời điểm
năm 2005 - 2006 thì đây là lựa chọn số một cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai vì CILIS đã khắc phục được rất nhiều nhược điểm của bộ phần mềm
Famis - CaddB trước đó. Tuy nhiên, tồn tại trong đó rất nhiều lỗi khó khắc
phục trong việc liên kết thông tin, nhập dữ liệu, bộ nhớ dữ liệu hạn chế v.v.
Từ những nhược điểm trên khiến cho CILIS nhanh chóng đặt ra cho các nhà
quản lý ở những vùng kinh tế phát triển, có thị trường bất động sản nóng đang
yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn về đất đai và đảm bảo sự phát triển chung của
xã hội phải tìm một phần mềm mới mạnh hơn, thuận tiện hơn trợ giúp quản lý
đất đai. [20]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

24
1.7.3. Phần mềm VILIS1.0
VILIS1.0 được xây dựng dựa trên nền tảng công nghệ hiện đại của
hãng ESRI (Mỹ) quản lý tích hợp cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính.
Phần mềm VILIS1.0 được xây dựng dựa trên nền tảng các thủ tục về kê khai
đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Thông tư 1990/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 của Tổng cục Địa
chính “Hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về việc thi hành Luật đất đai, Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày
02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02
tháng 8 năm 2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa chính và hệ
thống các văn bản pháp luật hiện hành.
VILIS1.0 được xây dựng với rất nhiều chức năng đảm bảo giải quyết
trọn vẹn các vấn đề trong công tác quản lý đất đai, tạo sự thống nhất từ trên
xuống dưới ở các cấp quản lý. [20]
Tuy nhiên, cũng như phần mềm CILIS nhược điểm lớn nhất của
VILIS1.0 vẫn là việc quản trị cơ sở dữ liệu vẫn là Microsoft Acess với định
dạng *.mdb khả năng lưu trữ dữ liệu hạn chế khó đáp ứng nhu cầu quản lý rất
nhiều thông tin của đất đai giúp các nhà quản lý đất đai quản lý chặt chẽ và
vạch ra chiến lược sử dụng đất trong thời kỳ kinh tế thị trường.
Trên đây là một số phần mềm đã được áp dụng trong quá trình quản lý
đất đai nói chung, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nói riêng ở Việt Nam từ
trước đến nay, tuy nhiên các phần mềm này như đã phân tích ở trên có nhiều
hạn chế, chưa đủ điều kiện phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính theo yêu cầu hiện nay. Chính vì vậy, tại Công văn số 106/BTNMTCNTT ngày 12 tháng 1 năm 2012 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thông báo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

25
danh sách các phần mềm đủ điều kiện ứng dụng trong công tác xây dựng và
khai thác cơ sở dữ liệu đất đai [4], bao gồm:
- Hệ thống thông tin đất đai và môi trường - ELIS được Cục công nghệ
thông tin và Tổng cục quản lý đất đai phối hợp phát triển trong khuôn khổ
Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về tăng cường năng lực Quản lý
đất đai và môi trường (SEMLA). [4]
- Hệ thống thông tin đất đai VILIS là sản phẩm của đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Nhà nước “Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh” do
Viện nghiên cứu địa chính thực hiện, được Trung tâm Viễn thám quốc gia
tiếp tục phát triển. [4]
- Hệ thống thông tin đất đai TMV.LIS được phát triển bởi Tổng công
ty Tài nguyên và Môi trường Việt Nam - Bộ Tài nguyên và Môi trường qua
quá trình thi công, triển khai thu thập quản lý cơ sở dữ liệu đất đai trong thực
tế của Tổng công ty. [4]
Như vậy hiện nay ở nước ta có đồng thời ba hệ thống phần mềm đủ
điều kiện đáp ứng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, vấn đề đặt ra là
các địa phương căn cứ nhu cầu và tình hình thực tế để lựa chọn một phần
mềm phù hợp phục vụ công tác quản lý đất đai tại địa phương mình.
1.8. Thực tiễn nghiên cứu ở địa phƣơng
Trong những năm qua thành phố Vĩnh Yên đã quan tâm và bước đầu
triển khai việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thành phố. Cụ
thể đã triển khai lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cho 3
địa phương, trong đó:
- Phường Ngô Quyền triển khai thực hiện năm 2008 với ứng dụng phần

mềm VILIS 1.0 và do VPĐK tỉnh trực tiếp thực hiện. Do khó khăn vướng
mắc nhiều trong khâu cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận cũng như phần mềm
áp dụng còn lỗi, chưa đáp ứng được yêu cầu nên đến nay kết quả vẫn đang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>