Bài giảng luật đất đai bài 5 quyền của người sử dụng đất

Bài 5. Quyền của người sử dụng
đất


Nội dung cơ bản
1. Quyền chung của người sử dụng đất
2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
3. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
4. Quyền được giao khoán đất của các nông lâm trường quốc
doanh


1. Quyền chung của người sử dụng đất
Điều 105 Luật đất đai


2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất
2.1. Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất
2.2. Các giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể


2.1. Những vấn đề chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm
2.1.2. Các điều kiện chung để được giao dịch QSDĐ
2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục
2.1.4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các giao
dịch quyền sử dụng đất

2.1.1. Khái niệm
- Là việc người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất của mình
vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định
phù hợp quy định của pháp luật đất đai để thực hiện quyền tài
sản của mình đối với quyền sử dụng đất.


2.1.1. Khái niệm
- Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm:

Thế chấp

Giao dịch
QSDĐ


2.1.2. Các điều kiện chung để được thực
hiện các giao dịch quyền sử dụng đất
K1 Điều 106 Luật đất đai
 Có giấy chứng nhận
Vì sao?


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất

Trong hạn hoàn
thành cấp GCN,
người SDĐ có
giấy tờ về QSDĐ

tại K1,2,5 Đ 50 LĐĐ
cũng được giao dịch

Kể từ ngày
01/01/2007
phải có
GCN mới
được thực
hiện các
giao dịch
QSDĐ trừ
thừa kế

Kể từ ngày 01/01/2008, phải
có GCN mới được thực hiện
giao dịch (trừ thừa kế), trừ
trường hợp trước ngày
01/11/07 đã nộp hồ sơ xin
cấp GCN mà chưa được cấp
GCN và NSDĐ có một
trong các loại giấy tờ về
QSDĐ tại khoản 1, 2, 5 Điều
50 LĐĐ

Công văn số 12/BTNMT-ĐĐ ngày 03/01/2008


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
Tóm lại, NSDĐ nếu chưa có GCN thì cũng được thực hiện các

giao dịch nếu đáp ứng 1 trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng đất
+ Đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo quy định của pháp luật
trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp GCN.
+ Có các giấy tờ tại K1, 2, 5 Điều 50 LĐĐ


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Đất không tranh chấp
Tranh chấp đất đai là gì?
Là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích, về quyền và
nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai
= > chưa xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử
dụng đất = > không thể là đối tượng đem giao dịch


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Đất không tranh chấp
Dấu hiệu nhận biết quyền sử dụng đất đang bị tranh chấp?
Căn cứ vào thời điểm người sử dụng đất nộp đơn yêu cầu hòa
giải tại UBND cấp xã.


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường hợp
họ không tự nguyện thi hành án


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Quyền sử dụng
đất bị kê biên

Để đảm bảo
thực hiện một
nghĩa vụ khác

Không thể là
đối tượng đem
giao dịch


2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch
quyền sử dụng đất
 Trong thời hạn còn được sử dụng đất
- Hết thời gian sử dụng đất:
+ Có thể bị nhà nước thu hồi đất
+ Có thể được tiếp tục sử dụng đất
=> Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng thì quyền sử
dụng đất mới thuộc quyền tài sản của người sử dụng đất và mới
có quyền định đoạt đối với quyền tài sản của mình

2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục
- Hình thức của hợp đồng:

Đ 119 NĐ 181/2004 đã được sửa
đổi, bổ sung bởi NĐ 17/2006:

Phải bằng văn bản được chứng nhận, chứng thực theo quy định
của pháp luật, phải được đăng ký
+ Giao dịch trong KCN, KCNC, KKT: phải có xác nhận của
Ban quản lý.
+ Nếu bên tham gia hoặc cả hai bên trong giao dịch là hộ gia
đình cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn chứng nhận
của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã..
+ Các trường hợp khác, bắt buộc hợp đồng phải được chứng
nhận của công chứng nhà nước.


2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục
Luật công chứng 2006
Các hợp đồng về giao dịch quyền sử dụng đất phải được tiến
hành công chứng.
Địa phương nào chưa có phòng công chứng thì mới áp dụng thủ
tục chứng thực hợp đồng giao dịch tại UBND cấp xã.


2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục
Nghị quyết 25/2010/NQ-CP ngày 2/6/2010 và Nghị quyết số
52/2010/NQ-CP ngày 10/12/2010

bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng: thế
chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tặng cho quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; mua bán
nhà ở; đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thế chấp nhà ở; góp vốn bằng
nhà ở gắn liền với đất.
Chỉ thực hiện khi có nhu cầu của các bên.


2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục
Thông báo số 63/TB-VPCP ngày 28/2/2012
Tiếp tục thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng
đối với các hợp đồng: cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp; cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; cho thuê nhà ở;
ủy quyền quản lý nhà ở
Các hợp đồng còn lại vẫn bắt buộc phải công chứng.


2.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ
2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ:
2.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
2.2.3. Quyền thừa kế QSDĐ
2.2.4. Quyền tặng cho QSDĐ
2.2.5. Quyền góp vốn bằng QSDĐ
2.2.6. Quyền cho thuê lại đất
2.2.7. Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD

2.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng
đất
2.2.1.1. Khái niệm
2.2.1.2. Chủ thể có quyền chuyển đổi
2.2.1.3. Điều kiện thực hiện
2.2.1.4. Trình tự thủ tục


2.2.1.1. Khái niệm
- Ví dụ:

Ông A

Chuyển đổi

Ông B


2.2.1.3. Điều kiện thực hiện
- Chủ thể:

hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

- Nguồn gốc đất: Không phải là đất thuê

- Đối tượng nhận chuyển đổi:
hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã
phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
2.2.2.1. Khái niệm
2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng
2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng
2.2.2.4. Điều kiện thực hiện
2.2.2.5. Trình tự thủ tục


2.2.2.1. Khái niệm
- Khái niệm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình
cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với
giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận
phù hợp với quy định pháp luật.