Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi có luật đất đai năm 2003 tại huyện phù cừ, tỉnh hưng yên

NGUYỄN ANH VIỆT


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ðẤT TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI NĂM 2003 TẠI
HUYỆN PHÙ CỪ, TỈNH HƯNG YÊN




LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTTN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM








NGUYỄN ANH VIỆT



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ðẤT TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI NĂM 2003 TẠI
HUYỆN PHÙ CỪ, TỈNH HƯNG YÊN




CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS HOÀNG THÁI ðẠI



HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTTN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM








Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa
phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả



Nguyễn Anh Việt



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, sự ñóng góp
quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo Khoa
Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ðào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt nam, ñã tạo
mọi ñiều kiện và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập
và nghiên cứu luận văn này. ðặc biệt là sự giúp ñỡ của PGS.TS Hoàng Thái ðại,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ tôi hoàn thành luận

văn này.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HðND&UBND huyện Phù
Cừ, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất,
Chi cục Thống kê huyện Phù Cừ, cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các xã,
thị trấn trong huyện ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài trên ñịa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng
nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn



Nguyễn Anh Việt



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ viii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài 3

2.1. Mục tiêu nghiên cứu 3
2.2. Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến QSDð 4
1.1.1. Quyền sở hữu 4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5
1.1.3. Quyền sử dụng ñất 7
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới và trong
khu vực 11
1.2.1. Các nước phát triển 11
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam 20
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDð ở Việt Nam 20
1.3.2. Các văn bản pháp lý liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 24
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 27
1.3.4. Tình hình thực tiễn về việc thực hiện QSDð tại tỉnh Hưng Yên: 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. ðối tượng nghiên cứu 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu 34
2.3. Nội dung nghiên cứu 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phù Cừ, tỉnh
Hưng Yên. 34
2.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Phù Cừ 34
2.3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình,
cá nhân từ năm 2004 ñến năm 2013, trên các phương diện sau: 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35

2.4.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin 36
Chương 3.KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phù Cừ 37
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41
3.1.3 Thực trạng phát triển ñô thị, khu dân cư nông thôn và cơ sở hạ tầng 45
3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng ñất ở của huyện Phù Cừ,
tỉnh Hưng Yên 52
3.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 52
3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình,
cá nhân từ năm 2004 - 2013 60
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 60
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 64
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 71
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 75
3.3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 79
3.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất 83
3.3.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất 87
3.3.8. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất tại
huyện Phù Cừ 90
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4. ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất tại huyện Phù Cừ 93
3.4.1. Giải pháp ñào tạo nhân lực và ñầu tư cơ sở vật chất 94
3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý thực hiện các quyền sử dụng ñất 94

3.4.3. Giải pháp về chính sách 94
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 96
I. Kết luận 96
II. Kiến nghị 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu Các chữ viết tắt
1 CNH-HðH Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa
2 CP Chính phủ
3 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
4 Nð Nghị ñịnh
5 Qð Quyết ñịnh
6 QSDð Quyền sử dụng ñất
7 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
8 TT Thông tư
9 UBND Uỷ ban nhân dân


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Dân số, mật ñộ dân số phân theo ñơn vị hành chính của xã 44
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Phù Cừ năm 2013 56

Bảng 3.3. Biến ñộng mục ñích ñất ñang sử dụng huyện Phù Cừ năm 2013
so với năm 2004 58
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng ñất của các xã, thị trấn nghiên cứu 59
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn 63
Bảng 3.6. Tổng hợp số vụ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð tại huyện
Phù Cừ Giai ñoạn 2004 - 2013 65
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền sử chuyển nhượng QSDð theo xã, thị trấn 69
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn 74
Bảng 3.9. Tổng hợp số vụ thực hiện quyền thừa kế QSDð theo các xã, thị
trấn tại huyện Phù Cừ giai ñoạn 2004 - 2013 76
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo xã, thị trấn 79
Bảng 3.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð theo xã, thị trấn. 83
Bảng 3.12.Tổng hợp số vụ thực hiện quyền thế chấp bảo lãnh bằng QSDð
tại huyện Phù Cừ giai ñoạn 2004 - 2013 84
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDð theo xã, thị trấn 87
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ

Biểu ñồ 3.1. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 55
Biểu ñồ 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð 61
Biểu ñồ 3.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð 66
Biểu ñồ 3.1. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð 72
Biểu ñồ 3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð 77
Biểu ñồ 3.6.Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð 80
Biểu ñồ 3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một
phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ngành Quản lý ñất ñai ở Việt Nam từ khi
Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 ñể kết thúc
hoạt ñộng của cơ quan quản lý ñất ñai thuộc Thực dân Pháp và mở ñầu cho hoạt
ñộng quản lý ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà tới nay ñã trải
qua 65 năm phát triển. Ngành ñã có nhiều ñóng góp lớn vào sự nghiệp xây dựng
và bảo vệ Tổ quốc. Ở bất kỳ giai ñoạn lịch sử nào, ngành Quản lý ñất ñai Việt
Nam ñều ñóng vai trò quan trọng trong hệ thống tổ chức Nhà nước.
Từ năm 1945 ñến trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có
nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có
Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn
dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược
Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo
quy ñịnh của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa
ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ
thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất
thuê (như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể).
Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDð ngày càng rõ nét và quyền của người
sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào nền
kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ
trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có những quy ñịnh
về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy
ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền của
QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn

còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây dựng các
khu thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh viện, Dựa
vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập chưa phù hợp
thực tế và thiếu tính minh bạch. Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố
cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.
Việc thực hiên các quyền sử dụng ñất còn nhiều vấn ñề vướng mắc, bất cập,
khó khăn từ thủ tục hành chính ñến các chính sách liên quan như chính sách thuế,
quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch phát triển ñô thị, dẫn ñến việc vẫn tồn tại các
giao dịch ngầm, thiếu sự kiểm soát của nhà nước, gây phức tạp cho công tác quản
lý ñất ñai, thất thu thuế. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong những
ñiều kiện tiên quyết theo quy ñịnh của pháp luật ñể người sử dụng ñất thực hiện
quyền sử dụng ñất. Tuy nhiên trên toàn quốc hiện nay tỷ lệ hoàn thành công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất còn thấp. Trung bình ñạt 63,5% ñối với
ñất ở ñô thị và 83,8% ñối với ñất ở nông thôn( theo báo cáo tại văn bản số
2419/BTNMT-TCQLðð ngày 13/7/2012 của bộ tài nguyên và môi trường) cũng
ảnh hưởng ñến việc thực hiện quyền sử dụng ñất.
Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển ñổi mục ñích sử dụng trong
nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa phương. Do thị trường tự
phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập
cần giải quyết. ðất ñai bị manh mún phần nào ñã ñược khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên công tác dồn ñiền ñổi thửa tỏ ra kém phù hợp
trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất.
Những năm gần ñây thị trường QSDð ñang có hiện tượng "ñóng băng".
Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá
ñất ñược ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không theo quy
luật của thị trường ? Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn

chiếm tỷ lệ lớn (50%) . Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị
trường QSDð, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch
trên thị trường ngầm.
Tâm lý người dân mỗi vùng một khác nhau: Vùng ñồng bằng Bắc bộ mặc dù
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất ñai, trong khi
ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán ñể ñi
làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do chuyển nhượng ñất ñai
ngày càng tăng.
Huyện Phù Cừ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh
tế - văn hoá - xã hội, nằm ở phía ðông Nam tỉnh Hưng Yên có tổng diện tích là
9385,73 ha (93,86 km
2
) với dân số là 78356 khẩu (31/12/2013). Do nhu cầu về
QSDð cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện các
QSDð có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện
các QSDð không khai báo hoặc thực hiện không ñầy ñủ các quy ñịnh của pháp
luật ở trên ñịa bàn huyện Phù Cừ vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể giải quyết tình trạng này thế nào? ðó là các
câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai
ñoạn tới. Vì vậy việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền của
người sử dụng ñất từ khi có luật ñất ñai năm 2003 tại huyện Phừ Cừ, Tỉnh
Hưng Yên” là cần thiết trong giai ñoạn hiện nay.
2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- ðánh giá ñược tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng yên từ khi có luật ñất ñai năm 2003.
- ðề xuất một số giải pháp ñể các quyền sử dụng ñất ở huyện Phù Cừ

ñược thực hiện ñầy ñủ, tuân thủ quy ñịnh của pháp luật.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan tới
các QSDð.
- Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình hình
thực hiện các QSDð tại ñịa phương; Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và
thực tiễn, khả thi góp phần thúc ñẩy việc thực hiện ñầy ñủ các QSDð ở huyện Phù
Cừ, tỉnh Hưng Yên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến QSDð
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy ñịnh của pháp luật…” (Quốc hội Nước CHXHCNVN , 2005). Chủ sở hữu
ñược thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình ñối với tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về mình, nhưng không ñược gây hại hoặc làm ảnh
hưởng ñến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng và lới ích hợp pháp của người
khác (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2005)
* Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ, quản lý tài sản theo ñiều 182 bộ luật
dân sự Việt Nam năm 2005. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
(Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2005)
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản ( ðiều 192. Bộ luật dân sự). Chủ sở hữu có quyền khai
thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không

phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở
hữu giao quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho
tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân. (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2005)
- Quyền ñịnh ñoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu ñó (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2005) Chủ sở hữu thực hiện
quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Chuyển giao quyền sở hữu tức là ñịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản,
chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao
dịch dân sự như bán, ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Quốc hội Nước
CHXHCNVN, 2005)
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Theo quy ñịnh tại ðiều 5 Luật ðất ñai năm 2003 thì ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân, nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật (Quốc hội
Nước CHXHCNVN, 2003). Sở hữu toàn dân về ñất ñai dùng ñể chỉ một hình
thức sở hữu ñối với ñất ñai mà trong ñó toàn dân là chủ thể nhưng toàn dân
không thể ñứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc sở hữu như
quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt mà phải thông qua một chủ thể ñại diện
cho mình, chủ thể ñó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì nhà nước ta là nhà nước của
dân do dân và vì dân, lợi ích Nhà nước về cơ bản là thống nhất với lợi ích của ña
số tầng lớp nhân dân lao ñộng.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.

Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñã ñược xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và ñược khẳng ñịnh
một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó ñược tiếp tục khẳng
ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Nguyễn ðình Bồng và các tác giả, 2005).
ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà
pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật ðiều 18 Hiến pháp 1992. (Quốc
hội Nước CHXHCNVN ,1980,1992,1995). Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa
ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc
quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững.
(Quốc hội Nước CHXHCNVN,2001)
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ
sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 7). Với
tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc thống
nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử
dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu,
ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.
- Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Quyền chiếm hữu của nhà nước thực
hiện một cách gián tiếp, nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc phạm vi lãnh

thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Quyền chiếm hữu về
ñất ñai của nhà nước xuất phát từ quyền năng của một chủ sở hữu. Còn quyền
chiếm hữu của người sử dụng ñất ñại là chiếm hữu trực tiếp xuất phát từ sự cho
phép của nhà nước trên cơ sở quyền sử dụng. Nhà nước cho phép người sử dụng
ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn
chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể
sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có
thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước
ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất
cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích
sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ
ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển
kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
- Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước không mất ñi quyền sử dụng ñất khi
giao ñất cho người sử dụng ñất khai thác sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng ñất của nhà nước lã vĩnh viễn, trọn vẹn, trên phạm vi cả nước, quyền
sử dụng ñất của tổ chức, cá nhân hộ gia ñình hạn chế bởi không gian, thời gian và
mục ñích sử dụng.
- Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai;
ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về
mặt kinh tế. QSDð ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình,
cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong
trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa
lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006). Tại

ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị
vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”
(Quốc hội Nước CHXHCNVN, 1993).
- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: ðây là quyền quyết ñịnh số phận pháp lý của
ñất ñai ñồng thời là quyền năng duy nhất và tuyệt ñối của chủ sở hữu.
- Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến
QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại. thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích sử
dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2005).
1.1.3. Quyền sử dụng ñất
- ðây là quyền quyết ñịnh số phận pháp lý của ñất ñai ñồng thời là quyền
năng duy nhất và tuyệt ñối của chủ sở hữu. Nhà nước là người ñại diện cho nhân
dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những
quy ñịnh của pháp luật.
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân , ñể
người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của
sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Tuy
nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên
thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn

mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
- Cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước
giao ñất, cho thuê ñất. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện
hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm
“quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của
người sử dụng (Quốc hội Nước CHXHCNVN,1993).
+ Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh
tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất” ( Quốc hội Nước
CHXHCNVN,1993).
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên
ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước
giao ñất hay cho thuê ñất?
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

+ QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất (Quốc hội Nước CHXHCNVN,2003)
ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử

dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng
lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước
thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà
nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền
bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003). Như vậy, trên thực tế
người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu
và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số
quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp
lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ
thể của từng quyền:
+ Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
Nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức
lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở.
+ Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép,
Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở
chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà

nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; chuyển
nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
+ Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
+ Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
+ Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng
ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc
ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông

nghiệp và nông thôn.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới và trong khu vực
ða số các nước phát triển trên thế giới ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về
ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số ñặc ñiểm
riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1. Các nước phát triển
1.2.1.1. Cộng hoà Liên bang ðức
Tại ðức, quyền tư hữu ñất ñai ñược chính quyền cộng hoà Liên bang bảo
hộ. ðồng thời, khu vực ñất công ñược coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm
nhà nước Liên bang và chính quyền các bang. Tại cộng hòa liên bang ðức quyền
có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo ñó, ñất và nhà không tách
rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường. Hiến pháp Cộng hoà Liên
bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược
Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với
lợi ích của toàn xã hội.
Khái niệm về sở hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là:
- Thứ nhất : quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người ñược hưởng
quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của
chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một
thời hạn tối ña là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ
ñất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất. Khi quyền thừa kế xây dựng ñược
thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà.
- Hai là : sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn
hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và một phần ñất trong khuôn
viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích
ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị
trí không gian của căn hộ trong toà nhà ( Trần Tú Cương, 2012)
1.2.1.2. Mỹ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ðối với khu vực Mỹ La tinh, hầu hết các quốc gia ñang phát triển ở khu
vực này thực hiện chế ñộ ña sở hữu về ñất ñai, trong ñó sở hữu của nhà nước
không phải là phần cơ bản. Nước Mỹ từ sau tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ
sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ. ðến nay ñã
tiến hành nhiều hoạt ñộng ño ñạc và mua bán ñất ñai. Năm 1785 nghị viện liên
bang thông qua pháp lệnh ñất ñai lần thứ nhất ñến năm 1862 ban hành luật ñất ở.
Trước năm 1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán ñấu giá ñất công, còn từ
năm 1862 về sau trọng tâm của việc phân phối ñất ñai chuyển sang hình thức cho
tặng ñất, miễn phí ñối với người khai hoang.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai: Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải
quyết sớm vấn ñề tài nguyên ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên
ñất ñai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gì; (2)về chính trị, muốn giải
phóng khỏi tay thực dân giữ gìn ñộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn
cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con ñường lựa chọn là phát triển nông
nghiệp và vấn ñề giải quyết trước tiên là chế ñộ ñất ñai. Về chế ñộ ñất ñai, nước
Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ trang chủ quý tộc của nước cai trị
(Anh); (2) Giữ gìn chế ñộ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ
sở sở hữu ñất ñai của nông dân, xây dựng một loại chế ñộ ñất ñai hoàn toàn mới -
Chính phủ Mỹ ñã chọn con ñường thứ ba khi quyết ñịnh chuyển ñất công rộng
lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách ñất ñai : Chính sách ñất ñai nước Mỹ có thể chia làm 2
thời kỳ: Thời kì thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập niên 30 của thế kỷ 20 chính
phủ Mỹ ra sức bán phân phối khai thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của
mình. Thời kì thứ 2 là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 tới nay là thơi kỳ mà chính
phủ Mỹ tập trung chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ
tài nguyên ñất.
Ở Mỹ hiện nay khi sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa
phương, ñó là khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục,
cảnh sát, cứu hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không

giống nhau. Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

ñược tính toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp
thuế ñúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng
mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và ñô thị Mỹ là Bộ phát triển ðô thị và Nhà ở
(HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các chương
trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng ñồng sống
trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều
chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Nguyễn ðình Bồng
và cộng sự, 2005)
1.2.1.3. Ôxtrâylia
Tuy có ñặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật ñất ñai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan ñiểm sở hữu tuyệt ñối ñất ñai, luật
này ñặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu. Ôxtrâylia có cơ
sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm. Thời gian trước
1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà
nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm
chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân
(ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa
nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt,

ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải
ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA). ( Trần Thị Minh
Hà, 2000)
1.2.1.4. Cộng hoà Séc
Khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang
xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường sau năm 1898 thì vấn ñề chuyển ñổi
sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành
với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc
công sản trước ñây ñược tư nhân hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp
với cơ chế thị trường.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên
ñất Séc.
Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không

ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với ðức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn
nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng sản như ở các nước phát triển,
Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá và các cộng sự,2003).
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Trung Quốc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

ðối với Trung Quốc, chế ñộ sở hữu về ñất ñai là chế ñộ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế ñộ công hữu XHCN về ñất ñai - ñó
là chế ñộ sở hữu nhà nước và chế ñộ sở hữu tập thể của quần chúng lao ñộng.
Theo hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất ñai ở Trung
Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất
thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của
chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai
ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng theo ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm
1988, QSDð ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ñiều kiện này,
QSDð ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai.
- Trung Quốc quy ñịnh 3 loại quyền sử dụng ñất: Quyền sử dụng ñất ñược
cấp: Là hình thức quyền sử dụng ñất phổ biến nhất và ban ñầu thường có ñược
trực tiếp từ các chính quyền ñịa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố
ñịnh. Thời hạn sử dụng tối ña phụ thuộc vào mục ñích sử dụng ñất: 40 năm ñối
với ñất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm ñối với ñất
sử dụng cho mục ñích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế
hoặc thể thao; 70 năm cho ñất ở. Quyền sử dụng ñất ñược cấp nhìn chung có thể
chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền,
nhưng các giao dịch này cần ñược ñăng ký tại cơ quan quản lý ñất ñai. ðơn xin
gia hạn cấp quyền sử dụng ñất phải ñược nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết

thời hạn ñược cấp.
Quyền sử dụng ñất ñược ñược giao: là hình thức quyền sử dụng ñất ñược
nhà nước giao không thu tiền cho một giai ñoạn nhất ñịnh, thông thường là giới
hạn mục ñích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục ñích quân sự, chính phủ, các
dự án hạ tầng và công trình công cộng
Thuê công trình và quyền sử dụng ñất: Các công ty nước ngoài thông
thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng ñất
tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối ña là 20 năm