Quản trị dự án với đề tài đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A & B.doc

Khoa Quản Trị Kinh Doanh
QUẢN TRỊ DỰ ÁN
Bài tiểu luận:
Hoạch Định Dự Án
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG A&B
Danh sách nhóm 1:
10. Phạm Hoàng Chiến
17. Huỳnh Thị Ngọc Diễm
29. Võ Trọng Hân
59. Trương Thị Liền
67. Lê Hoàng Trúc Mai
75. Nguyễn Ngọc Ngân
Mục lục
Lời nói đầu
Phần 1: Thiết lập các mục tiêu
Phần 2: Mô tả công việc
Phần 3: Tổ chức
Phần 4: Lập tiến độ
Phần 5: Hoạch định nguồn lực
Phần 6: Hoạch định việc kiểm soát
Kết luận
Phụ lục:
Tài liệu dự án
Khung trách nhiệm từng thành viên nhóm 1 thực hiện tiểu luận.
Lời nói đầu
Lập kế hoạch thực hiện là việc nhất thiết phải làm khi tiến hành dự án nói riêng hay bất
kì một công việc nào nói chung để đảm bảo hoàn thành mục tiêu công việc tốt nhất
trong giới hạn về phạm vi, chi phí và thời gian. Nhận thấy tàm quan trọng của việc
hoạch định, nhóm 1 đã chọn đề tài: “Hoạch định dự án” cho bài tiểu luận của nhóm dựa
trên dự án đã có sẵn nhưng chưa có hoạch định cụ thể. Nội dung bài tiểu luận hướng tới
mục tiêu là tìm hiểu rõ hơn về công việc hoạch định một dự án dựa trên cơ sở lý thuyết

đã học mà vận dụng vào dự án thực tế. Do đó không tránh khỏi những hạn chế về kiến
thức vận dụng và nguồn thông tin về dự án.Vì vậy, nếu được mong cô có nhiều đóng
góp và sữa chữa để nhóm có thể tham khảo và vận dụng tốt hơn trong công việc.
PHẦN 1: THIẾT LẬP MỤC TIÊU
Cơ sở mục tiêu:
Thị trường căn hộ cao cấp tại Hồ Chí Minh được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát
triển do những nguyên nhân cơ bản sau:
- Tiến trình đô thị hoá ở Việt Nam
mới ở giai đoạn đầu:
Nền kinh tế đang phát triển, cần mở rộng và nâng cao cơ sở hạ tầng như cao ốc,
chungcư, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,…
Tỷ lệ dân cư thành thị hiện chiếm khoảng 27 – 28%. Dự đoán tỷ lệ này sẽ tăng lên
45-50% vào năm 2020-2035 và tiếp tục tăng lên trong những năm tiếp theo.
Do đó, nhu cầu về nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các
khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học,… sẽ tăng trong thời gian tới.
- Nền kinh tế tăng trưởng và hội
nhập
Thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng vẫn
là thị trường tiềm năng do nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, do đó vốn FDI đầu tư và
Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 đạt 47 tỷ USD, tăng 4,5 lần so với năm 2007, trong
đó 50% đổ vào địa ốc. Tp. HCM xếp thứ 2 cả nước với 7,9 tỷ USD, trong đó đầu tư
bất động sản chiếm 90%.
Cùng với tiến trình mở cửa hội nhập kinh tế, dự báo các Tập đoàn đa quốc gia,
Công ty nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam tăng mạnh trong thời gian tới tăng
nhu cầu về văn phòng cho thuê, đặc biệt là văn phòng cao cấp.
- Làn sóng đầu tư trong nước và
nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và thị trường văn phòng cho thuê cao cấp
nói riêng tiếp tục tăng.
- Nguồn cung hạn chế và quy mô
còn nhỏ:

Tính đến hết quý II/2008, Tp. Hồ Chí Minh có 6 tòa nhà văn phòng hạng A, 27 tòa
nhà văn phòng hạng B. Trong năm 2008, thị trường cao ốc văn phòng tại Tp. Hồ
Chí Minh có thêm nhiều văn phòng hạng B đi vào hoạt động trong khi đó không có
thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào.
Nguồn cung diện tích văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh
Văn phòng Diện tích sàn (m2) Hiệu suất thuê (%)
Hạng A 74.307 100%
Hạng B 297.146 95%
Hạng C
355.654
§
- Nhu cầu văn phòng cho thuê tiếp
tục tăng xuất phát từ hai nguồn:
Thứ nhất, nhu cầu từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư mới và mở rộng hoạt
động kinh doanh tại Việt Nam. Các doanh nghiệp nước ngoài muốn kinh doanh tại
khu vực trung tâm hoặc các tuyến phố chính, có mặt bằng đẹp, diện tích lớn thuận
tiện cho việc kinh doanh.
Thứ hai, các doanh nghiệp trong nước có nhu cầu thuê văn phòng có chất lượng cao
nhằm tăng khả năng cạnh tranh và cải thiện hình ảnh doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, các Công ty hiện tại đang thuê cũng có nhu cầu mở rộng về quy mô
lẫn số lượng áp lực lớn về nhu cầu văn phòng cao cấp.
Hiện nay, nhu cầu văn phòng cho thuê chủ yếu từ các công ty đa quốc gia (chiếm
63%), nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước chiếm tỷ lệ thấp hơn 37%. Phân chia
theo ngành nghề hoạt động, nhu cầu như sau:
Số lượng văn phòng yêu cầu theo ngành hoạt động
Ngành nghề Số lượng yêu
cầu
Tỷ lệ
Tàu biển và vận chuyển 225 18%
Ngân hàng (NH nước ngoài

chiếm 58%)
206 17%
Giao dịch và thương mại 179 14%
Dầu khí 170 14%
Quỹ đầu tư và tài chính 160 13%
Chứng khoán 142 11%
Bảo hiểm 92 7%
Hàng tiêu dùng 73 6%
Tổng 1247 100%
(Nguồn: CBRE)
- Một số dự án văn phòng cho thuê
trong thời gian tới:
Tên tòa nhà Diện tích cho
thuê/sàn (m2)
Địa điểm Hạng
Năm 2009
Asiana Plaza 27.000/31.562 Quận 1 A
Năm 2010
A&B 17.997/25.726 Quận 1 A
Times Square 31.000/90.000 Quận 1 A
Năm 2011
Vietcombank Tower - /77.000 Quận 1 -
M&C Tower 35.000/49.000 Quận 1 -
Financial Tower 100.000/119.000 Quận 1 -
(Nguồn:Tổng hợp báo cáo từ CBRE và Savills)
- Năm 2007, giá cho thuê văn phòng
hạng A trung bình khoảng 35 USD/m2/tháng, đến tháng 5 năm 2008 giá cho thuê đã
tăng gấp hai lần, tốc độ tăng là 100%, khoảng 65-70 USD/m2/tháng, cao điểm là tháng
7 với mức giá 75 USD/m
2

/tháng. Mức giá thuê văn phòng hạng A tại Tp. HCM hiện tại
trung bình khoản 70 USD/m
2
/tháng.
Bảng giá cho thuê văn phòng tại HCM
Bên cạnh đó vẫn còn những rủi ro và cạnh tranh:
- Vốn đầu tư lớn, có nhiều biến động.
- Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới
- Các yếu tố cạnh tranh trong ngành
Mục tiêu và kết quả dự án:
- Tên Dự án: Dự án Đầu tư Xây dựng Cao ốc văn phòng A&B
- Loại hình: Văn phòng cho thuê hạng A
- Địa điểm đầu tư: Số 76 Lê Lai, P. Bến Thành, Quận 1, Tp.Hồ Chí
Minh
- Vị trí dự án: Sát khách sạn New World, đối diện công viên 2/9, dự
án nằm tại đường Lê Lợi giao với Nguyễn Thị Nghĩa.
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần phát triển A&B
- Tổng vốn đầu tư: 581.636 triệu đồng (đã bao gồm lãi vay).
- Thời gian khai thác: 50 năm (2006 – 2056) theo hợp đồng thuê đất số 12384
của Sở TNMT - UBND Tp. HCM ngày 25/12/2006.
- Các chỉ tiêu quy hoạch:
o Diện tích lô đất: 1832,7 m2
o Diện tích xây dựng: 1.099,6 m2;
o Hệ số sử dụng đất: 60%
o Tổng diện tích sàn xd: 25.726 m2;
o Tầng cao:25 tầng (01 trệt, 23 tầng lầu và 01 tầng kỹ thuật mái, 03 tầng hầm
- Dự kiến đến năm 2010 đưa vào khai thác sử dụng
Theo bảng dự toán, giả định hiệu suất sử dụng tầng 1-3 là 100% do các tầng thấp
thường được sử dụng cho mục đích thương mại, các tầng còn lại được đề xuất với một
mức an toàn là 75%-80% trong thời gian đầu và 85% trong thời gian còn lại. Đây là

một tỷ lệ cho thuê ở mức hợp lý và chấp nhận được, vừa bảo đảm tính thử nghiệm độ
rủi ro của thị trường vừa sát tình hình thực tế.
PHẦN 2: MÔ TẢ CÔNG VIỆC
Hạn mục
máy móc
và hệ
thống
điện
Thi công
móng –
hầm
Kết cấu
phần thô
Cung cấp
và lắp đặt
thiết bị
Hạn mục
thang
máy
Hoàn
thiện kiến
trúc tổng
thể
Cao ốc
A&B
Phân tích môi
trường
trường
Chuẩn bị tài
chính

Tìm kiếm
đơn vị thực
hiện
Thực hiện các
hạn mục XD
Dự toán
chi phí
Tiến độ
thi công
Đối
tượng
tham gia
thực hiện
Mua bảo
hiểm
Kế hoạch
công suất
khai thác
& giá cho
thuê
Chi phí
vốn, lãi
suất chiết
khấu
Vốn đầu
tư, vốn
vay
Phương
án vay và
kế hoạch

trả nợ