Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

LÊ THỊ THU HƯƠNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã số ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

LÊ THỊ THU HƯƠNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Kế toán
Mã số ngành: 60340301
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM VĂN TÀI

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. PHẠM VĂN TÀI

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. Hồ
Chí Minh ngày 31 tháng 10 năm 2015.
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
TT

Chức danh Hội đồng

Họ và tên

1

PGS.TS. Phan Đình Nguyên

2

TS. Hà Văn Dũng

Phản biện 1

3

TS. Nguyễn Thị Mỹ Linh

Phản biện 2

4

PGS.TS. Lê Quốc Hội

5

TS. Phan Mỹ Hạnh

Chủ tịch

Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã
được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn

PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: LÊ THỊ THU HƯƠNG

Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh: 28/09/1991

Nơi sinh: Hải Phòng

Chuyên ngành: Kế Toán

MSHV: 1341850070

I- Tên đề tài:
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh
II- Nhiệm vụ và nội dung:
Nghiên cứu xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí
Minh, đánh giá mức độ tác động đồng thời cung cấp một mô hình định giá làm tài liệu
tham khảo cho các nhà đầu tư cũng như những người mua bán nhà ở trên thị trường.
III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/03/2015
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/09/2015
V- Cán bộ hướng dẫn: TS. PHẠM VĂN TÀI
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

TS. PHẠM VĂN TÀI

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, có sự hỗ trợ từ
giảng viên hướng dẫn là TS. Phạm Văn Tài. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn
là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Học viên thực hiện Luận văn

LÊ THỊ THU HƯƠNG


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Phạm Văn Tài, người đã tận tình
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này, cũng như đã
giúp đỡ tôi hoàn thiện kiến thức chuyên môn của bản thân.
Tôi xin trân trọng cám ơn đến Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý khoa học – Đào
tạo sau đại học, Khoa Kế toán – Tài chính – Ngân hàng, Phòng Tổ chức – Hành chính
và toàn thể các Quý Thầy, Cô tham gia giảng dạy của trường Đại học Công nghệ TP.
Hồ Chí Minh đã truyền đạt những kiến thức quý báu và giúp đỡ tôi trong thời gian tôi
tham gia khóa học cho đến khi hoàn thành luận văn.

Cuối cùng, tôi xin cám ơn gia đình, bạn bè và các đồng nghiệp đã động viên
giúp đỡ, khích lệ và tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi theo học và hoàn thành Luận
văn tốt nghiệp này.

LÊ THỊ THU HƯƠNG


iii

TÓM TẮT
Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic và thuyết Vị thế - Chất lượng để xác
định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Trong nghiên
cứu này, tác giả sử dụng dữ liệu của 178 căn nhà trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh trong một năm, từ tháng giêng đến tháng mười hai năm 2014, sử dụng một
biến độc lập và mười một biến phụ thuộc. Nghiên cứu phát hiện rằng tám trong
mười một biến có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà.
Kết quả chỉ ra rằng giá của một ngôi nhà bị ảnh hưởng mạnh bởi các biến vị
trí, biến số tầng và các biến thuộc về cấu trúc của căn nhà. Một số các biến số có
ảnh hưởng tích cực đến giá nhà ở là vị trí của căn nhà, số tầng, số phòng ngủ, diện
tích đất, diện tích nhà và chiều rộng mặt đường trước nhà. Các biến khác có tác
động tiêu cực đến giá cả là khoảng cách đến trung tâm thành phố và căn nhà có
phần đất nằm trong quy hoạch.


iv

ABSTRACT
This research applied the Hedonic model and Status-Quality theory to
identify the factors that affect the housing price in Ho Chi Minh City. In this
research, I used the data of 178 housing in Ho Chi Minh City within one year, from

January to December 2014, one dependent and 11 independent variables have been
used. This research found that 8 out of 11 variables had significant influence on
housing prices.
The results indicate that the price of a house is strongly influenced by some
location variables, floors variables and structural variables. Some of these variables
have a positive effect on the housing price are the location of housing, floors,
number of bedroom, land area, house area and front road width. Other variables
have a negative effect on price are distance to the central city district and land with
planning.
Keywords: Hedonic model, housing price, housing market.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
ABSTRACT .............................................................................................................. iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... ix
Bảng 4.4: Kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS ......................... ix
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH .........................................................................x
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................1
1.1 Lý do nghiên cứu ............................................................................................1
1.2 Vấn đề nghiên cứu ..........................................................................................2
1.3 Câu hỏi và mục tiêu nghiên cứu .....................................................................3
1.3.1 Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................3
1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu .....................................................................................3

1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................4
1.5.1 Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................4
1.5.2 Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................4
1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu ............................................................4
1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu ............................................................................5
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC 6
2.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở: .....................................................................6
2.1.1 Khái niệm nhà ở: .........................................................................................6


vi

4.4.
nhỏ nhất OLS .......................................................................................................34
4.3. Kết quả mô hình nghiên cứu theo phương pháp ước lượng bình phương
4.2. Phân tích tương quan ...................................................................................32
................................................................................30

ẫ

2.1.2 Đặc điểm của nhà ở .....................................................................................6
2.2 Định giá tài sản ..................................................................................................7
2.2.1. Khái niệm về định giá tài sản. ....................................................................7
2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản: ..................................................8
2.3. Phương pháp định giá Hedonic ......................................................................10
2.4 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ......................................................................13
2.5 Tổng quan các nghiên cứu trước đây...............................................................14
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................18
3.1 Quy trình nghiên cứu: ......................................................................................18
3.1 Mô hình nghiên cứu .........................................................................................19

3.1.1 Cơ sở xây dựng mô hình ............................................................................19
3.1.2 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................21
3.2 Giả thuyết nghiên cứu ......................................................................................27
3.3 Phương pháp nghiên cứu: ................................................................................28
3.4 Phương pháp thu thập dữ liệu ......................................................................28
3.5 Phương pháp xử lý dữ liệu...............................................................................29
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................30
4.1. Mô


vii

4.4.3.

Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư .............................................37

4.4.4.

Tổng hợp kết quả kiểm định ..................................................................38

4.5. Kết quả mô hình nghiên cứu ..........................................................................38
4.6. Thảo luận kết quả nghiên cứu.....................................................................40
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................44
5.1 Kết luận ............................................................................................................44
5.2 Một số kiến nghị ..............................................................................................45
5.3 Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo ..........................................................48
5.3.1. Hạn chế.....................................................................................................48
5.3.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo. ....................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................50
PHỤ LỤC

viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

TP

Thành phố

OLS

Phương pháp bình phương nhỏ nhất

GLS

Phương pháp bình phương nhỏ nhất tổng quát


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG

Tên bảng biểu

Trang

Bảng 3.1: Tổng hợp kết quả các nghiên cứu trước

22

Bảng 3.2: Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu

28

Bảng 4.1: Thống kê các quận trong mẫu nghiên cứu

32

Bảng 4.2: Thống kê mô tả các biến trong mô hình

33

Bảng 4.3: Ma trận tương quan giữa các biến nghiên cứu

35

Bảng 4.4: Kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS

36

Bảng 4.5: Kiểm định phương sai của sai số không đổi

37

Bảng 4.6 : Kiểm định đa cộng tuyến

38

Bảng 4.7: Kết quả nghiên cứu sau khi dùng phương pháp GLS

40


x

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH

Tên các hình

Trang

Biểu đồ 4.1: Biểu đồ histogram của phần dư

37

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của đề tài

20

Hình 3.2: Các nhân tố tác động đến giá nhà ở

27


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Trong chương đầu tiên của đề tài, tác giả muốn đề cập đến lý do hình thành
đề tài nghiên cứu. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn và kết hợp với cơ
sở lý thuyết trước đây để phân tích và làm rõ lĩnh vực mà tác giả nghiên cứu. Nội
dung của chương bao gồm 7 phần: (1) Lý do nghiên cứu, (2) Vấn đề nghiên cứu, (3)
Câu hỏi và mục tiêu nghiên cứu, (4) Phương pháp nghiên cứu, (5) Phạm vi và đối
tượng nghiên cứu, (6) Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu, (7) Kết cấu của đề
tài nghiên cứu.
1.1 Lý do nghiên cứu
Kinh tế phát triển có xu hướng làm gia tăng mọi nhu cầu xã hội, trong đó nhu
cầu nhà ở là cơ bản và thiết yếu của con người. Như Ph-Ăngghen nói: “con người
trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học,
nghệ thuật, tôn giáo…”. Nhà ở vừa là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người
trước các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, vừa là nơi con người ăn
uống, nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động. Cùng với sự phát triển của xã hội, ngày nay
nhà ở không chỉ đơn thuần cung cấp một nơi sinh sống mà còn là một trong những
tài sản có giá trị lớn, nằm trong danh mục đầu tư. Trên thực tế, việc sở hữu nhà ở
còn được xem là dấu hiệu của “sự tăng trưởng trong cuộc sống” và vì thế các thông
tin về giá cả cũng như thị trường bất động sản luôn nhận được sự quan tâm và theo
dõi.
Là một trong hai đô thị loại đặc biệt của Việt Nam, nếu xét về quy mô dân số
thì TP. Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam, theo dữ liệu từ Tổng cục thống kê
thì mật độ dân số ở TP. Hồ Chí Minh vào năm 2011 là 3.589 người/km2. Hơn nữa
TP. Hồ Chí Minh còn là trung tâm kinh tế, thương mại, dịch vụ, khoa học công
nghệ, văn hóa của cả nước, chính vì thế số lượng nhập cư vào, ra là rất lớn nhằm
đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, làm gia tăng nhanh
chóng nhu cầu về nhà ở. Giao dịch mua bán nhà đất ngày càng gia tang chính vì thế


2

bài toán giá cả trong lĩnh vực nhà ở càng là một trong những vấn đề cấp thiết được
đặt ra đối với các cấp chính quyền nhà nước. Tuy nhiên phần lớn việc định giá nhà
ở trong thời gian vừa qua vẫn còn mang nặng tính chủ quan áp đặt, cách thức tổ
chức chủ yếu dựa trên kinh nghiệm… Tình trạng thiếu các thông tin liên quan đến
lĩnh vực BĐS như: quy hoạch, chính sách, dự án, định giá… nên các doanh nghiệp
và nhà đầu tư, người có nhu cầu mua - bán, thuê - cho thuê đều lúng túng.
Trên thế giới từ khá lâu đã có nhiều nghiên cứu về thị trường nhà ở được thực
hiện qua nhiều góc nhìn khác nhau. Đặc biệt tại các nước phát triển mà ở đó thị
trường bất động sản (BĐS) đã hình thành lâu đời, các phương pháp mới nhất để
định giá nhà ở thường dựa mô hình định giá Hedonic, sử dụng hàm hồi quy trong đó
các thuộc tính của nhà ở như vị trí, diện tích, số tầng, số phòng… được xem như các
biến số độc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc. Mô hình này cho phép giảm mức độ
chủ quan trong việc đánh giá giá trị của căn nhà vì nó cho phép xác định giá hàng
hóa theo thuộc tính của chúng. Trong khi đó tại Việt Nam phương pháp thường
được sử dụng trong định giá nhà ở là phương pháp so sánh giá bán, tức là giá trị của
căn nhà này dựa trên giá bán tương tự của căn nhà khác có nhiều đặc điểm tương
đối giống nhau trong cùng thị trường để ước tính giá trị thực của nó.
Nhận thức được tầm quan trọng trong việc xây dựng một mô hình định giá cho
nhà ở làm sao để vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận vừa đảm bảo mức giá
được thị trường chấp nhận đồng thời để góp phần sáng tỏ cơ sở khoa học trong công
tác định giá nhà ở, giúp công tác định giá phù hợp với giá thị trường nên tác giả
chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh”
làm đề tài nghiên cứu.
1.2 Vấn đề nghiên cứu
Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh, từ đó đưa ra những đề nghị làm căn cứ cho công tác định giá cũng như thông


3

tin tham khảo cho những nhà đầu tư, những người có nhu cầu bán cũng như mua
nhà.
1.3 Câu hỏi và mục tiêu nghiên cứu
1.3.1 Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu này nhằm vào các mục tiêu sau đây:
 Mục tiêu tổng quát:
Xác định các nhân tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
 Mục tiêu cụ thể:
-

Chỉ ra các nhân tố liên quan đến đặc điểm vị thế và chất lượng của căn nhà
có ảnh hưởng đến giá nhà trên địa bàn thành phố. Lượng hóa các nhân tố
tác động đến giá trị của căn nhà.
Đưa ra mô hình định giá nhà ở phù hợp cho thị trường thành phố Hồ Chí

-

Minh.
-

Cung cấp thông tin cho những người mua và người bán nhà có một tài liệu
tham khảo về giá cả nhà hiện nay trên địa bàn Thành phố.

-

Đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho các nhà kinh doanh
BĐS.

1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu của nghiên cứu, đề tài tiến hành trả lời các câu hỏi sau:
− Có các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở trên đại bàn thành phố Hồ Chí
Minh?
− Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó đến giá nhà ở ra sao?

1.4.

Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện bằng hai phương pháp: nghiên cứu định tính và

nghiên cứu định lượng.


4

Phương pháp định tính được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn sâu 7
chuyên gia về BĐS, hiện đang giữ chức vụ quan trọng trong các công ty BĐS hoặc
công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm gia tăng căn cứ để đưa
các biến vào trong mô hình sao cho phù hợp với địa bàn nghiên cứu.
Nghiên cứu định lượng thu thập dữ liệu bằng cách sử dụng các báo cáo thẩm
định giá của 178 mẫu nhà phố tại một số công ty thẩm định ở thành phố Hồ Chí
Minh trên cơ sở thống kê mô tả, phân tích tương quan và phân tích hồi quy.
Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành
STATA để chạy mô hình hồi quy. Từ kết quả kiểm định xác định các nhân tố ảnh
hưởng đến giá nhà đất và mức độ ảnh hưởng của chúng.
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.5.1 Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu cho đối tượng là nhà ở hay còn gọi là nhà phố
(không bao gồm căn hộ chung cư, biệt thự) trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

1.5.2 Phạm vi nghiên cứu
Bài nghiên cứu khảo sát 178 mẫu nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh,
tập trung tại quận ven trung tâm thành phố (Quận 1) như: Bình Thạnh, Phú Nhuận,
Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11 vào năm 2014. Lý do chọn các quận
vùng ven trung tâm vì muốn tạo tính đồng đều trong việc chọn mẫu. Thời gian
nghiên cứu trong năm 2014 có thể giảm thiểu được những biến động vĩ mô trên thị
trường như biến động về đầu tư vốn, lãi suất, tỉ giá...
1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến giá nhà ở trên thành
phố Hồ Chí Minh.


5

Giúp các nhà đầu tư, các nhà quản lý và doanh nghiệp có thêm một căn cứ
khoa học về công tác định giá nhà ở để tham khảo trong quá trình đưa ra quyết định
quản lý và kinh doanh.
1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu bao gồm 5 chương theo thứ tự:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Chương 2: Tổng quan lý thuyết và các nghiên cứu trước
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nội dung của chương này tập trung làm rõ lý do chọn đề tài. Qua khảo sát ý
kiến chuyên gia về lĩnh vực bất động sản và tình hình nhà đất hiện nay tại thành phố
Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy nhu cầu mua bán, sở hữu nhà ở trên thị trường là
khá lớn. Chính vì thế giá nhà là một trong những nhân tố đầu tiên, quan trọng và
tiên quyết trong quyết định mua hoặc bán một căn nhà. Xuất phát từ thực tế đó mà

mục tiêu của đề tài là xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố
này và đến giá nhà ở trên một phương diện khoa học theo hướng điều tra và nghiên
cứu cụ thể, thực tế. Việc xem xét sự tác động của các nhân tố này đến giá nhà ở sẽ
là tư liệu tham khảo cho những nhà đầu tư cũng như những người có nhu cầu sử
dụng thông tin liên quan đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.


6

ngày 23/6/2010 của Chính phủ
-CP

ề

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC
Ở chương 1 tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu, trong
chương 2 tác giả sẽ giới thiệu tổng quan lý thuyết về nhà ở và định giá nhà ở cũng
như hai lý thuyết về định giá nhà mà đề tài sử dụng là lý thuyết mô hình định giá
Hedonic và thuyết vị thế chất lượng. Đồng thời tổng quan các nghiên cứu trước về
các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở làm căn cứ để xây dựng mô hình nghiên cứu
ở chương 3.
2.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở:
2.1.1 Khái niệm nhà ở:
Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: “công trình xây dựng có
mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó”.
Theo Luật Nhà ở


7

− Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện theo những
quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật.
2.2 Định giá tài sản
2.2.1. Khái niệm về định giá tài sản.
Định nghĩa về định giá, cho tới hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau, tuy
nhiên, các định nghĩa đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời
điểm nhất định. Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá
tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù
hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất
định”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đại học Potstmouth, Vương quốc Anh:
“định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích xác định”.
Ở nước ta, cho đến nay vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “định giá”
hay từ “thẩm định giá” trong hoạt ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên
thực tế, từ định giá tài sản và thẩm định giá tài sản đang được sử dụng trong nhiều
văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế.
Theo Pháp lệnh Giá được công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có
hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, đã giải thích về “Thẩm định giá” tại
điều 4 khoản 3 là: “Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng
trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh
giá lại giá trị của tài sản hay là Định giá tài sản.
Như vậy, định giá tài sản là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một điểm hay thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế.


8

2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản:
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC
hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định
giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày
06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp
dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định
thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp
thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện. Ngoài ra
còn có phương pháp chi phí, các nước trên thế giới cũng đã áp dụng để tính giá đất
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). Cụ thể các phương pháp như sau:
a/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh thị trường dựa trên lý thuyết cho rằng: Giá trị thị trường
của BĐS có mối quan hệ mật thiết với giá cả của BĐS tương tự có thể so sánh
được, đã giao dịch trên thị trường. Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ
biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Điều kiện tiên
quyết để áp dụng phương pháp so sánh là: Yêu cầu thị trường phải phát triển trong
điều kiện bình thường, thị trường thường xuyên giao dịch; thông tin thu thập có thể
so sánh được và có chất lượng đáng tin cậy, giá cả của BĐS so sánh là trung thực và
chính xác.
Bên cạnh những ưu điểm về sự thuận tiện và dễ dàng áp dụng thì phương pháp
so sánh cũng có những hạn chế nhất định. Phương pháp này không có mô hình và
công thức nhất định, vì vậy kết quả định giá còn tùy thuộc rất nhiều vào kinh
nghiệm và kiến thức của người định giá.
b/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn
hóa):


9

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong
tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với
BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của
phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao,
trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì
vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế.
c/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có
hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học,
bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp chi phí cho phép
giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài
sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế
cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Có thể hiểu đơn giản theo công thức: Giá bất động sản = Giá đất đai + Chi phí
xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy.
d/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như
rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ
áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi
nhuận.
e/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả
định):
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng
trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất


10

phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện
theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy
giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Trong nghiên cứu này, biến phụ thuộc giá nhà được lấy từ kết quả thẩm định
giá của một số công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả thẩm định
giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định.
Theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: “Giá thị trường của một
tài sản là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán trong
một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành
động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc" trong điều kiện thương
mại bình thường.
2.3. Phương pháp định giá Hedonic
Thuật ngữ “hedonic” xuất phát từ tiếng Hy Lạp “hedonikos” nghĩa là sự hài
lòng. Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy
được dùng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị
trường trong các giai đoạn cụ thể. Mô hình hồi quy Hedonic được xây dựng dựa
trên lý thuyết, hàng hóa là một tập hợp của nhiều đặc tính khác nhau và giá của
hàng hóa được gắn liền với các đặc tính này. Nhưng một số đặc tính không được
lượng hóa được nên được thể hiện dưới dạng biến giả. Hệ số của của các biến trong
mô hình hồi quy thể hiện mức độ đóng góp, tác động của đặc tính đó đến giá chung
của hàng hóa.
Theo Griliches (1971) trích trong Nguyễn Quốc Nghị (2012), phương pháp
Hedonic dựa trên cơ sở: giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể được xác
định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó. Vì thế, hàm hồi quy
Hedonic có dạng: pi = h(ci), với pi là giá của hàng hóa và ci là vector của các đặc
tính liên quan đến hàng hóa. Những thuộc tính có thể đo lường được như kích cỡ,
tốc độ, trọng lượng,… sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa. Malpezzi (2002) đã

11

chỉ ra rằng Court (1939) được xem là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy
Hedonic. Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự
hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của
xe,… Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “mô hình định giá Hedonic”. Mô
hình Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý
thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá Hedonic và thị trường ẩn của
Rosen (1974). Ngoài ra nó còn được sử dụng để ước tính nhu cầu về một loại hàng
hóa, mô hình
Một trong những nghiên cứu đầu tiên áp dụng mô hình định giá Hedonic vào
thị trường nhà ở là của Ridker và Henning (1967), nghiên cứu về ảnh hưởng của ô
nhiễm không khí đến giá BĐS, tính toán tác động của cải thiện chất lượng môi
trường lên giá nhà ở, mô hình như sau:
Pi = f (S1i ... Ski , N1i ... Nmi , Z1i ... Zni)
Trong đó: Pi: Giá nhà
S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1...k), như diện tích nhà, số lượng phòng,
loại hình xây dựng và một số nhân tố khác.
N = đặc điểm môi trường xung quanh (1...m), như: khoảng cách tới nơi
làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố
khác.
Z = môi trường đặc trưng (1...n), như: chất lượng không khí, nguồn
nước, tiếng ồn và các nhân tố khác.
Theo Malpezzi (2002) trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong
ứng dụng rộng rãi của mô hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa không đồng
nhất, đồng thời nhu cầu của người tiêu thụ cũng không đồng nhất. Thật vậy, BĐS
nói chung và nhà ở nói riêng có tính dị biệt cao, mỗi căn nhà có một vị trí nhất định,
diện tích, thời gian, chất liệu xây dựng khác nhau. Bên cạnh đó, mức độ thỏa dụng
của người mua khác nhau nên định giá căn nhà cũng khác nhau. Hơn nữa một căn