Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện tiên du, tỉnh bắc ninh năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




NGUYỄN TRỌNG CƯỜNG


NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ðẤT Ở VÀ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TẠI
HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH NĂM 2010


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60850103

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRỊNH QUANG HUY


HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012


Tác giả luận văn



Nguyễn Trọng Cường









Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN !
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ từ rất nhiều ñơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi
nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân ñã dành cho tôi sự giúp
ñỡ quý báu ñó.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp ñỡ nhiệt tình

của thầy giáo TS. Trịnh Quang Huy, người ñã trực tiếp hướng dẫn ñề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy,
cô trong Khoa Tài và Môi trường, các thầy cô trong Khoa Sau ñại học.
Tôi xin chân thành cảm ơn các ñồng chí lãnh ñạo UBND huyện Tiên Du,
các ñồng chí lãnh ñạo, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Thống kê và UBND các xã ñã tạo ñiều kiện về thời gian và cung cấp số liệu
giúp tôi thực hiện ñề tài này.
Cám ơn sự cổ vũ, ñộng viên và giúp ñỡ của gia ñình, các anh, chị ñồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Hà nội, ng
ày tháng năm 2012
Tác giả luận văn



Nguyễn Trọng Cường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan………………………………………………………………….i
Lời cảm ơn……………………………………………………………………ii
Mục lục………………………………………………………………………iii
Danh mục bảng………………………………………………………………vi
Danh mục ñồ thị và hình……………………… ………………………… vii
Danh mục viết tắt………………………………………………………… viii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2
2.1. Mục ñích 2
2.2. Yêu cầu 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 3
1.1.1. Khái niệm về giá ñất 3
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở 3
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7
1.2.1. Yếu tố thông thường 7
1.2.2. Yếu tố khu vực 8
1.2.3. Yếu tố cá biệt 9
1.3. Phương pháp xác ñịnh giá ñất 9
1.3.1. Các phương pháp xác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 9
1.3.2. ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất 14
1.3.3. Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở ñô thị 15
1.4. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 16
1.4.1. Giai ñoạn trước năm 1946 16
1.4.2. Giai ñoạn từ năm 1946 ñến năm 1980 17
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

1.4.3. Giai ñoạn từ năm 1980 ñến 1993 17
1.4.4. Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay 17
1.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá ñất 18
1.5.1. Quản lý về giá ñất ở Việt nam 18
1.5.2. Quản lý giá ñất ở một số nước 20
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22
2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 22
2.1.1. ðối tượng nghiên cứu: 22

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 22
2.2. Nội dung nghiên cứu 22
2.3. Phương pháp nghiên cứu 22
2.3.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 22
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24
2.3.3. Phương pháp ñiều tra, phỏng vấn 24
2.3.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở: 24
2.3.5. Phương pháp chuyên gia 25
2.3.6. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu và tổng hợp
kết quả 25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng ñất ở tại huyện
Tiên Du năm 2010 26
3.1.1. ðiều kiện tự huyện Tiên Du năm 2010 26
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Tiên Du năm 2010 27
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 31
3.1.4. Nhận xét chung về kinh tế - xã hội và sử dụng ñất tác ñộng tới
công tác quản lý ñất ñai và ñịnh giá ñất huyện Tiên Du năm 35
3.2. ðánh giá thực trạng giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Tiên Du năm
2010 36
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

3.2.1. Nhóm các ñường phố trong khu vực ñô thị (thị trấn Lim) 36
3.2.2. Các ñường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài ñô thị 39
3.2.3. Giá ñất ở trong khu vực dân cư thị trấn Lim (Các xã Nội Duệ,
Liên Bão, ñất ở trong khu dân cư thị trấn Lim) 42
3.2.4. Giá ñất ở trong khu vực khác 46
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Tiên Du

năm 2010 52
3.3.1. Yếu tố vị trí 52
3.3.2. Cơ sở hạ tầng 53
3.3.3. ðặc ñiểm của thửa ñất 55
3.3.4. Khả năng sinh lợi 56
3.3.5. Yếu tố khác 58
3.4. ðánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
ở của huyện Tiên Du năm 2010 59
3.4.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình ñộ, thu nhập ảnh hưởng ñến giá ñất ở 60
3.4.2. Các yếu tố liên quan ñến thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất ở 61
3.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 62
3.5. ðề xuất một số giải pháp 62
KẾT LUẬN 64
1. Kết luận 64
2. ðề nghị 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Giá ñất theo VT của các ñường phố trong khu vực ñô thị 36
Bảng 3.2: Giá ñất theo VT các ñường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ
ngoài ñô thị 40
Bảng 3.3: Giá ñất theo vị trí trong khu vực dân cư thị trấn Lim, xã Nội
Duệ, Liên Bão 42
Bảng 3.4: Giá ñất theo vị trí trong khu vực khác 46
Bảng 3.5: Trích từ phụ lục 07 55

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC ðỒ THỊ VÀ HÌNH ẢNH

ðồ thị 1.1: ðồ thị cung và cầu ñất ñai 5
ðồ thị 1.2: ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 6
ðồ thị 3.1: Diện tích ñất ở năm 2009 so với năm 2010 huyện Tiên Du 32
ðồ thị 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010 33
ðồ thị 3.3: Mức ñộ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến ñường phố (ñường
Hai Bà Trưng (I1), Quốc lộ 38 (II1), khu vực 1 trong khu dân cư
thị trấn Lim (III1), khu vực 1 trong khu vực khác (IV1)) 53
ðồ thị 3.4: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường theo VT của hai ñường
tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn thuộc xã Liên Bão (II2) và tỉnh lộ 276
(270 cũ) - ðoạn từ ñường Bách Môn - Lạc Vệ ñến hết ñịa phận xã
Việt ðoàn (II3) 54
ðồ thị 3.5: So sánh giá ñất trên thị trường của khu vực 1 trong khu dân
cư thị trấn Lim 56
ðồ thị 3.6: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường của tuyến ñường từ
trung tâm ñi ñến cận trung tâm ra các khu vực khác của các vị trí 58
Hình 3.7: Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở huyện Tiên Du năm 2010 60
Hình 3.8: Tuổi, nghề, trình ñộ, thu nhập ảnh hưởng tới giá ñất 60
Hình 3.9: Các yếu tố liên quan ñến thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất ở 61
Hình 3.10: Yếu tố pháp lý 62

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

STT Tên viết tắt Tên ñầy ñủ
1 UBND Ủy ban nhân dân
2 HðND Hội ñồng nhân dân
3 XHCN

Xã hội chủ nghĩa
4 CNTB Chủ nghĩa tư bản
5 Nð Nghị ñịnh
6 CP

Chính phủ
7 Qð Quyết ñịnh
8 TT Thông tư
9 QSDð Quyền sử dụng ñất
10 BðS Bất ñộng sản
11 HðND Hội ñồng nhân dân
12 VT Vị trí
13 BTC Bộ tài chính
14 VHTT Văn hóa thông tin
15 CNKT Công nhân kỹ thuật
16 XD Xây dựng
17 HL Huyện lộ
18 TL Tỉnh lộ
19 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt không thể thay thế ñược, là thành phần hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ
ngàn xưa con người ñã biết dựa vào ñất ñai ñể tồn tại và phát triển. ðất ñai có một vai
trò vô cùng quan trọng ñối với mọi ngành nghề và hoạt ñộng của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch ñất ñai ñã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra ñời, lần ñầu tiên khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn
diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và
người bán. Hiến pháp 1992 ra ñời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy ñịnh “tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. Lần ñầu tiên giá ñất ñược sử dụng “Nhà
nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là mốc ñánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất ñộng sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển
nhượng ñất ñai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. ðể ñáp ứng nhu cầu ngày càng cao
Luật ðất ñai 1993 ra ñời, tiếp theo nó là lần lượt Luật ðất ñai chỉnh sửa. Luật ðất
ñai 2003 ra ñời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của
ñất ñai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của ñất nước. Cho
nên ñất ñai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một cách khác, giá ñất
là công cụ kinh tế ñể người quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị
trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai,

ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các
quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật [30].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Trong sự nghiệp ñổi mới của ñất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà
nước về ñất ñai là rất quan trọng. Tỉnh Bắc Ninh nói chung và huyện Tiên Du nói
riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng ñang từng bước thay ñổi với nhiều dự án
ñầu tư. Trước thực trạng ñó, ñể làm tốt công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai nói
chung và công tác ñịnh giá ñất nói riêng thì ñất ñai cần phải ñược ñịnh giá. Do vậy,
việc nghiên cứu xác ñịnh giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất là vấn ñề rất
quan trọng. Xuất phát từ những vấn ñề trên tôi tiến hành lựa chọn ñề tài: “Nghiên
cứu thực trạng giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010”.
2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích
- ðánh giá hiện trạng biến ñộng giá ñất ở tại các khu vực ñặc trưng huyện
Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh.
- Xác ñịnh và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá ñất ở.
- ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñịnh giá ñất tại huyện
Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh.
2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác ñộng tới giá ñất ở tại khu
vực huyện Tiên Du.
- Tìm hiểu công tác ñịnh giá ñất tại khu vực huyện Tiên Du.
- Khái quát ñược thực trạng của yếu tố giá ñất ở tại khu vực huyện Tiên Du.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan ñến yếu tố giá ñất ở.
- ðánh giá ñúng thực trạng biến ñộng giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới
giá ñất ở huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh.

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu ñiều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- ðề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
1.1.1. Khái niệm về giá ñất
ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị. Giá cả ñất ñai
phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá ñịa tô. Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay
thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
ñất ñai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hoà giá trị hiện
hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
ñất ñai trong kinh tế. Tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng ñất (giá ñất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích
ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh”. Giá ñất ở nước ta ñược hình
thành trong những trường hợp sau ñây (ðiều 55, Luật ðất ñai 2003) [16].
1. Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui ñịnh giá theo quy ñịnh
tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 Luật này.
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất,
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở

Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và
trú trọng của nhiều ngành, việc xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một yếu tố cực
kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của ñất là do
quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính như: ñịa
tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

1.1.2.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô
lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về
ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa
tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những
mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn (ñất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn …) làm cho tư bản ñầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại ñịa tô chênh lệch,
gồm: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược khác nhau.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh
ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không

bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau. [11]
ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ñất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất của
ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


P


ðư
ờ
ng c
ầ
u


ðư
ờ
ng cung

E
E

’

D
0

D
1

Q
0
Q
1
O
P
0

P
1
Q
lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có
thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất giảm ñi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá ñất ngày càng tăng,
việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.

Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết
ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp. [29]
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất
và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
















ðồ thị 1.1: ðồ thị cung và cầu ñất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Theo ñồ thị 1.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và
ñường cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ D

0
sang D
1
, ñiểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
. [29]
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ñề
này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung về ñất ñai trên thị
trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di chuyển ñược từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không ñều giữa các ñịa phương do
các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư …
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ñược xem
như hàm số của giá. Theo Luật ðất ñai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ñất
ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui ñịnh và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá ñất do Nhà nước qui ñịnh phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác
ñấu giá QSDð).
Giá S
D1
G1
D

G

Số lượng ñất ñai
ðồ thị 1.2: ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn
ðồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất
trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất
là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên
D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất.
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng ñồng ñến giá ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật ñộ nhân khẩu: mật ñộ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu ñối với ñất tăng, vì
thế giá ñất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình ñộ giáo dục tố chất văn
hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia ñình: sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của ñô thị hoá làm cho kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn ñịnh và phát triển có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá
ñất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn ñịnh chính trị: là tình trạng ổn ñịnh cục diện chính trị trong
cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ ðầu cơ vào nhà ñất: là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhận. Khi ñất cung không ñủ cầu, do
người ñầu cơ tranh mua mà ñội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người ñầu cơ
bán tháo làm ñất rớt giá.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

+ Tiến trình ñô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình ñô thị hoá ñối với giá ñất
biểu hiện ở hai mặt sau ñây: một là ở khu vực huyện có mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc
thì giá ñất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình ñô thị hoá có tốc
ñộ nhanh, mức ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ñất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia ñều liên
quan ñến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, ñất
ñai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt ñẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu ñối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà
ñầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu ñất tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong
quá trình Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế ñều
thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh. Ảnh hưởng của yếu
tố kinh tế ñến giá ñất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức ñộ dự trữ và ñầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến ñộng vật giá
+ Mức lãi suất [15]
1.2.2. Yếu tố khu vực
Là ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện kinh tế xã hội của khu vực có ñất tác ñộng
tổng hợp tới giá ñất bao gồm: vị trí, ñiều kiện giao thông, ñiều kiện thiết bị hạ tầng,
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch ñô thị …. Trong ñó vị trí là yếu tố
quyết ñịnh ñến giá ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong toàn huyện. Mỗi BðS luôn ñồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
ñất. Những khu vực ñất nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối).
Những khu ñất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu ñất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối). Qua ñó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của ñất càng
lớn. Vì vậy, xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
ñịnh giá ñất. [15]
1.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những nếu tố chỉ ñặc trưng về ñiều kiện bản thân của thửa
ñất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, ñộ dốc, ñiều kiện cơ sở hạ
tầng, hạn chế của quy hoạch ñô thị, vị trí sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ñất … Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt tới giá ñất tức là ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất.

Trong ñó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch ñô thị ñược xem là yếu tố cá
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại ñất, chiều cao của vật kiến trúc, mật ñộ
xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu
tố tâm lý, mục ñích sử dụng ñất …[15]
1.3. Phương pháp xác ñịnh giá ñất
1.3.1. Các phương pháp xác ñịnh giá ñất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác ñịnh giá ñất, khung giá các loại ñất và công
tác ñịnh giá ñất ñược qui ñịnh rõ trong các văn bản sau:
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi,
bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP.
Trong ñó cụ thể qui ñịnh có bốn phương pháp xác ñinh giá ñất ñược áp dụng
tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại
ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí)
ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác ñịnh ñịa ñiểm của thửa ñất, khu ñất trống so sánh ñược với thửa ñất,
khu ñất cần ñịnh giá ñể thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng ñất, ñiều kiện về kết
cấu hạ tầng, môi trường, các ñặc ñiểm về pháp lý, thời ñiểm chuyển nhượng, mức giá
chuyển nhượng, thời gian, ñiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- ðiều kiện của thông tin: những thông tin trên ñây phải ñược thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường qui ñịnh tại Khoản 2 ðiều 1 của Nghị ñịnh số
123/2007/Nð-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin ñã khảo sát, thu thập ñược ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh ñể lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh gía. Trên cơ sở ñó xác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
ñịnh các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá ñể tính toán, xác ñịnh giá cho thửa
ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
Bước 3: thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ñất,
khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất so sánh như sau:

Giá trị ước tính
của thửa ñất cần
ñịnh giá
=
Giá chuyển
nhượng
của từng thửa ñất,
khu ñất so sánh
±
Mức tiền ñiều chỉnh về giá hình
thành những yếu tố khác biệt của

từng thửa ñất, khu ñất so sánh với
thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá
Bước 4: xác ñịnh giá thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều chỉnh khác biệt
về giá ở bước 3. [12]
* Phương pháp xác ñịnh mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu
ñược hàng năm trên một ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñinh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn
một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên ñịa bàn
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu ñược từ thửa ñất, khu ñất cần ñịnh
giá
- ðối với ñất trống hoặc ñất có xây dựng công trình kiến trúc ñể cho thuê thì
tổng thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá chính là số tiền thuê ñất hoặc thuê bất ñộng
sản thu ñược hàng năm. Tiền thuê ñất hoặc tiền thuê bất ñộng sản trên thị trường tại
thời ñiểm ñịnh giá ñất.
- ðối với ñất nông nghiệp mà người ñược giao ñất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập ñược tính như sau:
+ ðối với ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa ñất cần ñịnh giá chính là tổng doanh thu từ hoạt ñộng sản xuất nói trên của
thửa ñất thu ñược hàng năm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
+ ðối với ñất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập ñược tính trên cơ sở doanh
thu hàng năm, doanh thu theo giai ñoạn, doanh thu một lần tuỳ ñặc ñiểm của từng
loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng ñất, chi

phí ñầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy ñịnh
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy ñịnh của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường ñịa phương mà cơ sở sản xuất kinh
doanh ñã chi trả.
Bước 3: xác ñịnh thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm ñã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí ñã
tính ở bước 2
Bước 4: ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu ñược từ
thửa ñất
Giá ñất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng
Việt Nam hạn 12 tháng
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng sản
ñã chuyển nhượng thành công, mà thửa ñất của các bất ñộng sản ñó có những ñặc
ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá (vị trí, hiện trạng, ñiều kiện kết cấu hạ tầng,
ñặc ñiểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên ñất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản nói trên.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
Bước 3: xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên ñất
=
Giá trị xây dựng mới tại
thời ñiểm ñịnh giá
-
Phần giá trị hao
mòn
Trong ñó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời ñiểm giá ñược tính bằng chi phí thay thế ñể
ñầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương ñương với các tài sản hiện có
trên ñất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên ñất ñó. Giá trị xây dựng mới bao gồm
các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người ñầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên ñất bao gồm các hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa ñất của các bất ñộng sản ñã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa ñất
=
Giá chuyển nhượng bất
ñộng sản
-
Giá hiện tại của các
tài sản trên ñất

Giá trị của thửa ñất

ðơn giá của thửa ñất =
Diện tích thửa ñất
Bước 5: xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa ñất cần ñịnh giá và các thửa
ñất của các bất ñộng sản nêu trên, tiến hành ñiều chỉnh giá các thửa ñất của các bất
ñộng sản.
ðơn giá của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo giá bình quân của các
ñơn giá ñất ñã ñiều chỉnh của các bất ñộng sản ñó. [12]
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
Trình tự tiến hành:
Bước 1: xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất dựa
vào các căn cứ sau:
- ðặc ñiểm của khu ñất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch ñô thị, quy hoạch và các quy ñịnh về xây dựng,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản
Tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ñất
phân lô, … dự kiến sẽ bán ñược khi hoàn thành dự án ñầu tư vào khu ñất.
Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất [12]
Giá trị ước tính
của thửa ñất
=

Tổng giá trị
phát triển
-
Tổng chi phí
phát triển

1.3.2. ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất
- Khi áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất các thông tin, số liệu cần
thiết ñể tính toán ñi ñến kết luận về mức giá cụ thể ñều phải thu thập trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường, ñồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu
chính xác và có ñộ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập ñầy ñủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn
phương pháp xác ñịnh gía ñất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu ñể xác ñịnh giá ñất.
- Trong các trường hợp sau ñây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp xác ñịnh giá ñất quy ñịnh tại Thông tư này ñể kiểm tra, so sánh, ñối chiếu các
mức giá ước tính ñể quyết ñịnh mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập ñược không có tính hệ thống.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường biến ñộng thất
thường, không phản ánh ñúng quan hệ cung - cầu về ñất trong ñiều kiện bình
thường.
+ Mức giá ñất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác
ñịnh giá ñất có kết quả cao hơn mức giá tối ña của khung giá do Chính phủ quy
ñịnh tại khoản 5 ðiều 1 Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP.
Các phương pháp xác ñịnh giá ñất trên ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá trị của
thửa ñất, khu ñất cụ thể làm căn cứ ñể ñịnh giá ñất hàng loạt cho từng vị trí ñất.

1.3.3. Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở ñô thị
* Cơ sở
- Nghị ñịnh 72/2001/Nð-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại ñô thị và cấp quản lý ñô thị
- Căn cứ Nghị ñịnh 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Căn cứ Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/ND-CP.
- Các dữ liệu ñiều tra hiện trạng về ñất ñô thị (giá thị trường) tại ñịa phương
ñược hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
* Trình tự và phương pháp
Bước 1: xác ñịnh khung giá ñất tương ứng với loại ñô thị, ñường, khu vực
Căn cứ theo Nghị ñịnh 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước
qui ñịnh cho từng loại ñường, phố, khu vực mà chúng ta ñang cần xác ñịnh giá.
Bước 2: Phân loại ñô thị, ñường, khu vực
1. Phân loại ñô thị, ñường, khu vực
2. Phân loại từng khu vực cụ thể
Bước 3: xác ñịnh giá cho từng vị trí
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
Căn cứ ñiều kiện cụ thể tại ñịa phương, việc xác ñịnh giá cho từng vị trí ñất
có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: ðịnh giá trực tiếp cho từng vị trí ñất:
Trong mỗi vị trí ñất của từng loại ñường, phố, khu vực cụ thể ñể lựa chọn ra
tối thiểu ba thửa ñất tại các ñiểm khác nhau có tính ñại diện cho cả vị trí ñất. Sau
ñó, tiến hành xác ñịnh giá của từng thửa ñất bằng cách áp dụng các phương pháp
xác ñịnh giá ñất và tính giá một ñơn vị diện tích (m

2
) của từng thửa ñất.
Giá ñất của từng vị trí ñược xác ñịnh là mức giá bình quân của các mức giá
của các thửa ñất ñã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ 2: ðịnh giá ñất vị trí của từng khu vực, từng loại ñường phố hoặc
ñường phố, sau ñó sử dụng hệ số vị trí ñất ñể ñịnh giá cho các vị trí ñất còn lại của
từng khu vực, từng loại ñường phố.
Cách thức xác ñịnh giá ñất vị trí 1 thực hiện như ñịnh giá trực tiếp cho từng
vị trí ñất nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí ñó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành
xây dựng hệ số vị trí ñịnh giá cho từng loại ñường phố, khu vực theo nguyên tắc:
ñất vị trí số 1 của ñường phố nào có mức giá cao nhất của ñường phố ñó ứng với hệ
số 1, ñất tại các vị trí tiếp theo của từng loại ñường phố tương ứng có hệ số thấp hơn
ứng với các mức giá thấp hơn.
1.4. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong vài thập kỷ
qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường bất ñộng sản nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có thể chia quá trình hình
thành giá ñất và phát triển thị trường bất ñộng sản ở nước ta thành 4 giai ñoạn sau ñây:
1.4.1. Giai ñoạn trước năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay diễn ra
chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là
người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán ñó