nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 - 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN QUANG VINH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI
ỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2012

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2013
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc.

Tác giả

Trần Quang Vinh

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn tới thầy giáo - PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng đã trực tiếp hướng dẫn trong
suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo Khoa Tài
ngun và Mơi trường, Phịng quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học
Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND TP Thái Nguyên
ịa bàn
TP Thái
.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Quang Vinh

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.

............................................................................ 1

2.

.................................................................................... 2

3.

..................................... 3

CHƢƠNG 1 TỔ

....................... 4

1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................... 4
1.1.1. Các văn bản của Trung ương ........................................................... 4
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên .................................................. 4
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 5
1.2.1. Giá đất .............................................................................................. 5
ất .................................................. 6

1

1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................ 13
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ........................................ 19
1.2.5. Phương pháp xác định giá đất ....................................................... 23
ở Việt Nam và trên thế giới ......................................... 30

1

1.3.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam ............................................... 30
1.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới................................................. 31
1

...................................... 32

CHƢƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............. 36
2

........................................................................... 36

2

.............................................................................. 36

2

............................................................................ 36

2.4. Phương pháp

CHƢƠNG 3
3.

...................................................................... 37
..................... 39
................................................... 39

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iv

3

..................................................................................... 39

3

..................... 39

3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng ...................... 40
3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn TP. Thaí Nguyên ....... 44
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất .................................................................... 44
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên........ 45
3.3 Thực trạng giá đất nhà nước quy định tại thành phố Thái Nguyên ............... 49
3.3.1. Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nươc ............................ 49
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .................. 50
3.4. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên 54
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất................................... 54

3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ......................................... 63
3.4.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........... 64
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất .......................... 65
3.5. Một số đề xuất trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa bàn thành
phố thái nguyên. .............................................................................................. 67
Ế

...................................................................... 68

1. Kết luận ................................................................................................... 68
2. Kiến nghị ................................................................................................. 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

v

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐS

: Bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

VT

: Vị trí

TTTB

: Thị trường trung bình

QĐ

: Quyết định

KH

:

CP
TP

:
:

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vi

DANH MỤC CÁC BIỂU
Bảng 3.1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2012 ... 42
B

3.2. Hiện trạng sử dụ

2012 c

... 44

Bảng 3.3 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 ......................................................... 46
Bảng 3.4 Giá nhà nước quy định thửa đất ...................................................... 50
Bảng 3.5. Giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ
2010 đến 2012 ................................................................................... 52
Bảng 3.6. Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I ................................... 55
Bảng 3.7. Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II .................................. 59
Bảng 3.8 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III.................................. 61
Bảng 3.9 Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở hai tuyến đường Hồng
Văn Thụ và tuyến đường Quang Vinh .............................................. 63
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .......... 64
Bảng 3.12. Đặc điểm của một số khu dân cư .................................................. 65
Bảng 3.13. Giá đất của các khu trước và sau khi thực hiện dự án .................. 66

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Thống kê các trường hợp cấp GCN quyền SDĐ ở theo từng loại
trên địa bàn Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 ..................................... 48
Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I ......... 56
Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I ........................................ 58
Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm II ........ 60
Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm II ....................................... 60
Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm III ....... 62
Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm III ..................................... 62

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

1
MỞ ĐẦU
1. T
ững nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán
ộ

loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ
ất đai nằm trong thị trườ

. Thị trường

này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng.
Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có
hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường
này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn
gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn
áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi
quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai...
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao
và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so
với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản
lý và sử dụng đất. Cụ thể như, cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị
kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Để khắc phục được
những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần
thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này cịn hỗ trợ
cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ
hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xây
dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các
vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

2
Thành phố Thái Nguyên đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt
động kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ngày càng phong phú và đa
dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ
sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất

đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng
ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng
cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh
lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước
thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn
giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu
cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Để
điều chỉnh giá đất, giảm chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị
trường là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho
thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý
và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và
ổn định trong lĩnh vực quản lý đất đai. Như vậy, để góp phần tích cực trong
cơng tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất trên địa bàn thành phố là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu
trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở tạ

Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giái đoạn

2010 - 2012”.
2. M
Mục đích chung

.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

3

Mục đích cụ thể
.
.
.
3. Ý

Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đấ

.
Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tạ

Thái

Nguyên.
- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực
hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các cơng trình nghiên cứu khác hoặc các
cơng trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

4

Chƣơng 1

1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính
phủ về phân loại đơ thị và cấp quản lý đô thị.
- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việê quy định một số nội dung cụ thể trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Quyết định số 2630/ 1999/QĐ – UB ngày 10/09/1999 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất ở địa phương.
- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010 của
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

5

UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định một số chính sách cụ thể
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên
- Nghị quyết số 27/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 của HĐND tỉnh
Thái Nguyên khóa VII, kỳ họp thứ 3 về quy định khung giá các loại đất năm
2012 trên địa bản tỉnh Thái Nguyên
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài

1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong q trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hố địa tơ. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường
hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[3]
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

6
Ở điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liển kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có
cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất, khung giá đất
cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại khoản 1 điều này xác định giá
đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuông Trung ương quy định
được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí
trước bạ, bồi thương khi Nhà nước thu hồi đất , tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà
nước.[3]

ất

1.2.2

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

7
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện
về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó khơng gian và thời gian xác
định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cá đất đai dựa trên quyền
chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, quyển sử
dụng đất, góp vốn bằng quyển sử dụng đất.
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ

nghĩa tư bản có các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dâu, khơng
cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

8
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tơ chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngồi ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tơ này. Địa tơ chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được khơng phải do công lao động hay sự
đầu tư của cải vật chất của nhà đầu tư mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo cơng thức sau:
Địa tơ chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận

dơi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tơ tăng lên khơng phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất khơng ngừng tăng lên.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

9
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm trị của đất đai với tư cách là
một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con
người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lại
gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho
giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn
là tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc
sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản [5]
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tơ vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi

nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nơng nghiệp. [5]
Dựa trên kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

10

1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả hàng hóa thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hóa thơng thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo ngun tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng, biết được ở đâu có thơng tin
về cung hoặc cầu
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế

nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đai khơng thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giả
cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của tồn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thơng trên thị trường chỉ là quyển sử dụng đất trong một thời hạn
nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

11

P

Đường

s

cầu

P0

P

E E

0

P

P1

’

1

E’ E

D

DO
0

D1
O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đơ khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất đai, đó là đất

chưa được sử dụng thực sử trở thành hàng hóa. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Những việc thực hiện những
quyền này lại bị hạn chế bới các điều kiện cần thiết để khơng dẫn đến tích tụ
đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi
suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1,
điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm
xuống từ P0 xuống P1.[5]
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

12
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường ln cố định về khơng gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
khơng đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ

giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (cơng tác đấu giá QSDĐ).
Giá

S
D1
G1
D

G

Số lượng đất
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

13
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống
thơng qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để hiểu biết về số lượng
cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trị quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy
hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa

đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.[5]
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.3.1

ng

Yếu tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: Yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
* Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong q trình
chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

14
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai nhân tố này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay
ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà

đất là liên quan mật thiết với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế
tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngồi của tình
trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thì trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã
hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số
ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đuợc giá trị, nên nó tạo
ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, , biểu hiện về nhà ở là yều cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
+ Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
bảo giá trị cho nền biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao.
+ Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thơng
thường khơng có khẳ năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay
ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp đê có khoản vay. Do đó nhà đất hoặc
nhân viên định giá đất đai ln ln phải nắm được tình hình vồn đầu tư trong
đó có cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tính hình về biến động mức lãi xuất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

15

* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hố cuả nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thưởng là trật tự
xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất
tăng lên.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đơ thị hố làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện
tích nhỏ và nhà ở cho thuê tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây dựng nhà ở
tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.[5]
* Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất
sẽ được vẫn hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra cỏ thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ giảm xuống
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn, vì vậy họ sẵn sàng đầu

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

16
tư, mua bán, cư trú, do đó kèo theo gia đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó
mà nói, đây cung là mối tương quan, với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đơ thị hố: ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hố đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đơng đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ
thị hố có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
* Yếu tố quốc tế
Sự phát triển và hồn thiện của thị trường nhà đất là khơng thể tách rời
ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế
thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua, ảnh hưởng đến tình
hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi. Khi đó, lượng
cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi
việc khơng thể cơ lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới nói chung
hoặc ít nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.
Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này cảng trở nên mật thiế.
Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng
khơng ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở,
hồ hỗn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đầt tăng, từ
đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi

hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thơng tiền tệ.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

17
Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về nhà đất xuống thấp nên giá đất cũng rớt theo.[5]
1.2.3.2
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …. Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đơ thị.
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
- Điều kiện giao thơng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình
giao thơng địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết
cấu tổng thể của mạng lưới giao thơng, tình hình đường xá và cấp hạng, tình
trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai
loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là : đường nước ngầm, điện lực,

điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện…Ngồi ra cịn xem
xét cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự ly.
- Chất lượng mơi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các
điều kiện tự nhiên như : địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>