nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố cao bằng, tỉnh cao bằng năm 2012

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể 2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 8
1.2.1. Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 8
1.2.2. Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất 10
1.2.3. Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất 11
1.3. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 17
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17
1.4. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI
NƯỚC TA 19
1.4.1. Quá trình hình thành giá đất tại nước ta 19
1.4.2. Công tác quản lý giá đất tại một số nước trên thế giới 21
1.4.3. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất tại nước ta 22
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 26
2.2.1. Thời gian nghiên cứu 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu 26

i
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 28
2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28
2.4.5. Phương pháp chuyên gia 28
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng 31
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Cao Bằng năm 2012 38
3.1.5. Nhận xét chung về tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng 40
3.2. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 41
3.2.1. Công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng 41
3.2.2. Thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng năm 2012 45
3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60
3.3.1. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất 61
3.3.2. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất 62
3.3.3. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất 64
3.3.4. Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 66
3.3.5. Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất 68
3.4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO
BẰNG 69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71
1. KẾT LUẬN 71
1.1. Thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng 71

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng 71
2. ĐỀ NGHỊ 71
- Cần nâng giá đất ở tại các vị trí sâu bên trong (vị trí 3 và 4) 71
ii
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
iii
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT Tên viết tắt Tên đầy đủ
1 UBND Ủy ban nhân dân
2 HĐND Hội đồng nhân dân
3 XHCN Xã hội chủ nghĩa
4 CNTB Chủ nghĩa tư bản
5 NĐ Nghị định
6 CP Chính phủ
7 QĐ Quyết định
8 TT Thông tư
9 QSDĐ Quyền sử dụng đất
10 BĐS Bất động sản
11 HĐND Hội đồng nhân dân
12 VT Vị trí
13 BTC Bộ tài chính
14 VHTT Văn hóa thông tin
15 CNKT Công nhân kỹ thuật
16 XD Xây dựng
17 HL Huyện lộ
18 TL Tỉnh lộ
19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
20 JPPH Cục dịch vụ định giá bất động sản
iv
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 46
Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 52
Bảng 3.3: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 57
Bảng 3.4. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đât 65
v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai 7
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
Hình 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 38
Hình 3.2. Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố đến giá đất 62
Hình 3.3. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xung quanh đến giá đất trên thị trường của
đường Đông Khê (II2) và đường Bế Văn Đàn (II8) 63
Hình 3.4. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc lộ 3
đến cây xăng số 6 65
Hình 3.5. Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 67
vi
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại
và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành
nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch
mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết
giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt
pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường
bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003
ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất
đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho
nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
1
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình
và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [28].
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố
Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay
đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai
cần phải được định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề
trên chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng năm 2012”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng giá đất ở và nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở tại một số khu vực đại diện của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng;
từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại đây.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng.
- Đánh giá được một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành
phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại
thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Đề tài sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực
tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
2
Đề tài nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài giúp địa phương nắm được giá đất thực tế,
nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định
hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu
quả trong thực tế.
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu

hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau
đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [7].
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
4
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc

quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau
[5].
5
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá

đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp [27].
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
6
P
Đường cầu
Đường cung
E
E
’
D
0
D
1
Q
0
Q
1
O
P

0
P
1
Q
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
[27].
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư…
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
7
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,

hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá đất S
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
1.2.1. Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất
8
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
9
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với

quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [23]
1.2.2. Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị… Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị.
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố . Mỗi BĐS luôn
10
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất [23].

1.2.3. Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất
Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố
cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất… [23].
1.3. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
11
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp
dụng tại Việt Nam bao gồm:
1.3.1.1. Xác định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại
đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá. Trình tự tiến hành xác định giấ đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp

như sau:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển
nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển
nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập
từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
12
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía.
Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính
toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất cần
định giá
=
Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá
* Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [6].
1.3.1.2. Xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập
Theo phương pháp này giá đất được xác định bằng thương số giữa mức
thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá
đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Trình tự tiến
hành xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập như sau:
* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất
cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc
thuê bất động sản thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động
sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
13
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất
thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở
doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc
điểm của từng loại cây.
* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng
đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà
cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả.
* Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
* Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính =
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam 12 hạn tháng
1.3.1.3. Xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động
sản. Trình tự tiến hành xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ như sau:
14
* Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất
động sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó
có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều
kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả…)
* Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.

* Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng
trên đất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá
-
Phần giá trị hao
mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế
để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản
hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng
mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý
cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu
hình và hao mòn vô hình
* Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng bất
động sản
-
Giá hiện tại của các
tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất =
Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đất
15
* Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [6]
1.3.1.4. Xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Trình tự tiến hành xác
định giá đất bằng phương pháp thặng dư như sau:
* Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa,
đất phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [6].
Giá trị ước tính
của thửa đất
=
Tổng giá trị
phát triển
-

Tổng chi phí
phát triển
16
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu
cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên
thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các
thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả
bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai
phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,
đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động
thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều
kiện bình thường.
+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị
của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị
trí đất.
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị
* Cơ sở của phương pháp xác định giá đất ở đô thị
- Căn cứ Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ
về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị
17

- Căn cứ Nghị định số 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa
phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở đô thị
Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị
định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô
thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị
1. Phân loại đường
2. Phân loại đô thị
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí
đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể
để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện
cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách
áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích
(m
2
) của từng thửa đất.
18
Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức
giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố
hoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất
còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố.
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho
từng vị trí đất nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến
hành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô
thị theo nguyên tắc: đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của
đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường
phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
1.4. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ
ĐẤT TẠI NƯỚC TA
1.4.1. Quá trình hình thành giá đất tại nước ta
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong vài
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có
thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản ở
nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
1.4.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay
diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa
một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ
mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói
trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái
với những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được
hình thành trong giai đoạn này [27].
19