Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại tp HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 10 năm 2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày 3 tháng 10 năm 2015
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Stt

Họ và tên

Chức danh Hội đồng

1

Chủ tịch

2

Phản biện 1

3

Phản biện 2

4

Ủy viên

5

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa.
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày 17 tháng 3 năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 21/12/1975

Nơi sinh: TPHCM

Chuyên ngành: Kế toán

MSHV: 1341850074

I- Tên đề tài:

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
II- Nhiệm vụ và nội dung:
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/3/2015
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/9/2015
V- Cán bộ hướng dẫn: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Nghĩa

ii

LỜI CÁM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ
TP.HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình theo học tại
trường.
Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS. Phan Đình Nguyên, đã
hướng dẫn em tận tình và đầy trách nhiệm trong suốt quá trình thực hiện Luận văn
tốt nghiệp này.
Cuối cùng xin cảm ơn gia đình, bạn bè luôn bên cạnh động viên giúp đỡ tôi
trong thời gian qua.
Nguyễn Hoàng Nghĩa


iii

TÓM TẮT
Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại
TP.HCM, tác giả đã xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến
chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại 15
chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh. Số mẫu lấy được
là 135 và đạt yêu cầu phân tích thống kê.
Từ đó đã nhận diện ra được 3 nhóm và 9 nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ:
nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ gồm các nhân tố tầng căn hộ tọa lạc, diện tích căn
hộ và tầm nhìn từ căn hộ; nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư gồm 3 nhân tố
khu hồ bơi, khu thể thao và khu thương mại mua sắm; nhóm các tiện ích bên ngoài
chung cư gồm có khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Thành phố, các tiện ích bên
ngoài khu chung cư như trường học, bệnh viện… và cấp độ của dự án chung cư.
Từ các nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mô hình hồi quy gồm 1 biến độc
lập và 9 biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy bằng phần mềm SPSS 16.0, loại các

biến không có ý nghĩa thống kê (sig. >0.05), kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định
phương sai thay đổi, kiểm định tự tương quan và xây dựng mô hình hồi quy mẫu.
Kết quả phân tích hồi quy có R2 = 0.8354 tức mô hình giải thích được 83,54%
sự thay đổi của biến phụ thuộc. Nói cách khác 83,54% sự khác biệt của đơn giá căn
hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập trong mô hình. Sử
dụng thống kê F để xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến
độc lập. Kết quả kiểm định cho thấy Prob (F-statistic) = 0.000000 < 0.05, nghĩa là
mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà tác giả xây dựng phù hợp với tổng thể.
Tuy nhiên, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng
nghiên cứu, nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực
TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có. Vì vậy, khi tiến hành điều
tra và xây dựng mô hình, biết các biến có ảnh hưởng đến mô mình nhưng do không
có những thông tin định lượng và mã hóa nên không thể đưa vào mô hình.


iv

ABSTRACT
To assess the influence of these factors on the price of apartments in HCMC,
the author has developed a data collection sheet apartments, questionnaires expert
opinion in the field of real estate and real out random sampling in 15 apartments in
the area of District 2, 7, Binh Thanh and Binh Chanh. The number of samples are
135 and satisfactory statistical analysis.
Since then there have been three groups identify and 9 factors affecting the
price of apartments: group apartment structural characteristics include factors floor
apartment is located, the area apartment and the view from the apartment; utilities
group inside the apartment includes 3 factors swimming pool, sports area and
downtown shopping; utilities group outside the apartment include distance from
apartment to the center city, the utility outside apartment buildings such as schools,
hospitals ... and the level of the condominium project.

From the influencing factors, the authors build regression model including one
independent variable and the dependent variable 9, conducted Regression using
SPSS 16.0 software, the type of variables not statistically significant (sig.> 0.05),
multicollinearity testing, inspection variance change, testing and construction
autocorrelation regression model form.
Results of regression analysis with R2 = 0.8354 instant the model explains
83.54% change of the dependent variable. In other words 83.54% of the unit price
differences apartments can be explained by differences in the independent variables
in the model. Use the F statistic to consider the relationship between the dependent
variable linear and independent variables. The test results showed that Prob (Fstatistic) = 0.000000 <0.05, mean model multivariate linear regression that the
author built in accordance with the master.
However, the sample can not cover and represent all the usual range of
research, database resources as inputs to analyze now in HCM City in particular and
Vietnam in general are not neck. So when conducting investigations and modeling,
know the variables that affect its size but because there is no quantitative
information and coding should not be included in the model.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN .......................................................................................................... ii
TÓM TẮT ............................................................................................................... iii
ABSTRACT ............................................................................................................ iv
MỤC LỤC ................................................................................................................ v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ............................ x
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ...................................................................... 2
1.1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................ 2
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2
1.3. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 2
1.4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 3
1.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 3
1.6. Ý nghĩa nghiên cứu ..................................................................................... 3
1.7. Cấu trúc luận văn ....................................................................................... 4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................ 5
2.1. Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư ........................................... 5
2.1.1. Định nghĩa ......................................................................................... 5
2.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư ......................................... 6
2.1.3. Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư ....................................... 7
2.2. Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư ............................................. 8
2.2.1. Khái niệm, phân loại .......................................................................... 8
2.2.2. Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ .................................. 9


vi

2.2.3. Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư ......................... 12
2.3. Mô hình hồi quy ......................................................................................... 14
2.3.1. Cơ sở lý luận .................................................................................... 14
2.3.2. Phạm vi áp dụng .............................................................................. 15
2.3.3. Yêu cầu của phương pháp hồi quy ................................................... 15
2.3.4. Quy trình thực hiện .......................................................................... 15
2.3.5. Dạng mô hình hồi quy vận dụng ..................................................... 15
2.3.6. Các giả định của mô hình ................................................................ 16
2.3.7. Sự lựa chọn mô hình ........................................................................ 16
2.3.7.1. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ........................................ 17

2.3.7.2. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi .............................. 17
2.3.7.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan ........................................ 18
2.3.8. Một số lưu ý khi thu thập số liệu hồi quy ........................................ 19
CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ................................... 20
3.1. Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại TPHCM ............................... 20
3.1.1. Nguồn cung ..................................................................................... 20
3.1.2. Nguồn cầu ........................................................................................ 20
3.1.3. Tình hình thị trường ........................................................................ 20
3.1.4. Triển vọng thị trường ...................................................................... 21
3.2. Kết quả thu thập dữ liệu ........................................................................... 22
3.3. Quy trình phân tích .................................................................................. 24
3.4. Xây dựng mô hình hồi quy ...................................................................... 25
3.4.1. Biến độc lập ..................................................................................... 26
3.4.2. Biến phụ thuộc ................................................................................. 26
3.5. Thực nghiệm mô hình hồi quy ................................................................ 32
3.5.1. Mô hình lần đầu ............................................................................... 32


vii

3.5.2. Mô hình lần hai ................................................................................ 34
3.5.3. Mô hình lần ba ................................................................................. 35
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 37
4.1. Nhận xét và kiểm định mô hình .............................................................. 37
4.1.1. Nhận xét .......................................................................................... 37
4.1.2. Kiểm định mô hình ........................................................................ 38
4.1.2.1. Kiểm định đa cộng tuyến .......................................................... 38
4.1.2.2. Kiểm định phương sai thay đổi ................................................. 39
4.1.2.3. Kiểm định tự tương quan .......................................................... 40
4.2. Khắc phục mô hình .................................................................................. 41

4.2.1. Khắc phục hiện tượng tự tương quan ............................................... 41
4.2.2. Kiểm định tự tương quan mô hình mới ............................................ 45
4.2.3. Kiểm định phương sai thay đổi mô hình mới ................................... 46
4.2.4. Kiểm định sự phù hợp của mô hình mới ......................................... 47
CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 50
5.1. Nhận xét ..................................................................................................... 50
5.2. Ý nghĩa và hạn chế ................................................................................... 51
5.2.1. Ứng dụng mô hình vào dự đoán giá căn hộ .................................... 51
5.2.2. Hạn chế ............................................................................................ 53
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 55
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 56


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

OLS

Ước lượng bình phương nhỏ nhất

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

VIF

Nhân tử phóng đại phương sai

R2

Hệ số tương quan


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án
Bảng 3.2: Diễn giải các biến trong mô hình


x

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Đồ thị 3.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ quí 2/2015
Đồ thị 3.2: Tình hình thị trường căn hộ quí 2/2015
Đồ thị 3.3: Đồ thị hình cột đơn giá trung bình của các căn hộ khảo sát
Hình 3.1: Kết quả hồi quy lần đầu
Hình 3.2: Kết quả hồi quy lần hai
Hình 3.3: Kết quả hồi quy lần ba
Hình 4.1: Kết quả phân tích kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Hình 4.2: Kết quả kiểm định White
Hình 4.3: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG)
Hình 4.4: Kết quả hồi quy phần dư U theo U(-1)
Hình 4.5: Kết quả tính sai phân
Hình 4.6: Kết quả dữ liệu sau khi tính sai phân

Hình 4.7: Kết quả hồi quy sau khi lấy sai phân
Hình 4.8: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG) mô hình mới
Hình 4.9: Kết quả kiểm định White mô hình mới
Hình 4.10: Kết quả kiểm định sự phù hợp mô hình


1

MỞ ĐẦU
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời là nơi phục vụ
nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hằng ngày của mỗi người của mỗi hộ gia đình. Nhu cầu
về nhà ở là một nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Mỗi
người đều có một nhu cầu về nhà ở khác nhau, sự lựa chọn nhằm phụ hợp với các
hoạt động như lao động, học tập, vui chơi.
Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển như nước ta hiện nay, dân số đông
nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất lại hạn chế, đây là vấn đề nhận được sự quan
tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân. Thị trường mua bán nhà ở trong những
năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này
hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng
cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nó tạo
điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ
hết. Hiện nay rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng các tòa nhà chung cư cao tầng
hiện đại. Một môi trường sống hiện đại, không gian thoáng mát lại yên tĩnh, dịch vụ
vệ sinh, an ninh luôn được đảm bảo chính là các nhân tố thu hút người dân lựa chọn
căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” của mình. Nhiều hộ gia đình đã lựa
chọn việc sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với khả năng tài chính lại đáp ứng được
các nhu cầu sống thiết yếu thay vì lựa chọn một ngôi nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn
được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người dân hay không còn phụ thuộc
khá lớn vào giá bán của căn hộ đó. Giá bán lại bị nhiều yếu tố như: diện tích căn hộ,
tầng tọa lạc, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài chi phối với mức độ khác

nhau.
Do đó, việc tìm hiểu và nghiên cứu “Các nhân tố tác động đến giá căn hộ
chung cư tại địa bàn TP.HCM” nhằm có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường này.
Ngoài ra còn có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ giúp thúc đẩy quá
trình định giá diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm chi phí hơn.


2

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay việc định giá bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn
mang tính hành chính. Giá cả thị trường của đất đai, nhà cửa và giá quy định chính
thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một
thị trường bất động sản lành mạnh.
Đề tài này sử dụng phương pháp hồi quy đa biến để thể hiện sự ảnh hưởng của
các yếu tố chất lượng và vị thế của bất động sản đến giá của nó. Một điểm mạnh của
mô hình này so với các cách định giá thông thường là chúng ta có thể đo lường
được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản. Bên cạnh đó đề tài
cũng sử dụng phương pháp phân tích nhân tố dựa trên bảng câu hỏi thu được tìm ra
nhân tố đóng vai trò quan trọng trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Đề tài này nghiên cứu về giá căn hộ chung cư của các dự án ở các Quận tại
TPHCM (dự kiến:

2,

7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh).

Sở dĩ

Quận này tập trung
, và khoảng cách về

chất lượng của các dự án cũng chênh lệch rất lớn. Do vậy các yếu tố ảnh hưởng đến
giá sẽ thể hiện càng rõ rệt.
Ở phạm vi nghiên cứu

,
.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
 Nhận dạng tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ chung cư
 Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá trị căn hộ
 Xây dựng mô hình lượng hóa các nhân tố ảnh hưởng lên giá căn hộ
 Ứng dụng vào dự báo giá căn hộ
1.3. Đối tượng nghiên cứu


3

Đề tài tập trung nghiên cứu về giá căn hộ, thị trường giao dịch căn hộ, các yếu
tố ảnh hưởng đến giá căn hộ và ứng dụng mô hình hồi quy để định giá nhanh giá
căn hộ tại địa bàn các quận: 2, quận 7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh.
1.4. Phạm vi nghiên cứu
 Đề tài sử dụng dữ liệu được thu thập từ các mức giá giao dịch thực tế trên thị
trường kết hợp với khảo sát thực tế các căn hộ chung cư.
 Số mẫu dự kiến hơn 150 mẫu căn hộ trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh
và Bình Chánh. Dữ liệu được thu thập từ tháng 3/2015 đến tháng 6/2015

1.5. Phương pháp nghiên cứu
 Phương pháp thu thập, thống kê số liệu điều tra giá căn hộ đã và đang giao
dịch tại các chung cư trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh.
 Nguồn thu thập số liệu:
• Dữ liệu sơ cấp: Phỏng vấn chuyên gia; lập bảng câu hỏi và tiến hành
khảo sát thực tế
• Dữ liệu thứ cấp: từ sách báo, tạp chí, luận văn, internet,… liên quan đến
nội dung nghiên cứu
 Phương pháp định lượng bằng mô hình hồi quy thể hiện mối quan hệ giữa
các biến độc lập và biến phụ thuộc, từ đó xác định các nhân tố ảnh hưởng
đến giá căn hộ tại địa bàn khảo sát.
 Xử lý số liệu bằng phần mềm thống kê SPSS 16.0 và Eview 6.0
 Kiểm định sự phù hợp của mô hình
1.6. Ý nghĩa của nghiên cứu
 Đề tài tập trung xây dựng mô hình hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá căn hộ, đây có thể xem là một phương pháp mang tính khoa học cao
và có tính khả thi khi áp dụng vào thực tế định giá hàng loạt căn hộ trên địa
bàn khảo sát
 Đề tài góp phần giúp người đọc, thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về
cách tiếp cận mới trong việc định giá căn hộ và mức độ cần thiết của mô hình


4

vào thực tiễn góp phần rút ngắn thời gian, chi phí cũng như đáp ứng được sự
đổi mới của thị trường.
 Đề tài thể hiện mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ) với các biến
độc lập khác, và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoài giá đến giá căn hộ
đã được lượng hóa. Điều này giúp cho người mua và các nhà đầu tư có cái
nhìn toàn cảnh về tình hình căn hộ một cách dễ dàng. Mặt khác giúp chủ đầu

tư các dự án cân nhắc yếu tố nào ảnh hưởng đến giá mạnh hơn sẽ tập trung
phát triển chất lượng căn hộ ở mảng đó. Giúp cho các nhà môi giới có thêm
kiến thức vững vàng để tư vấn cho khách hàng của mình.
1.7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các chữ viết tắt, danh mục các hình và
bảng, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục; luận văn được bố cục theo 5 chương
như sau:
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ


5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1. Khái quát về chung cư, căn hộ chung cư
2.1.1. Định nghĩa
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
• Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia
gắn liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật;

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần
diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng
một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư
được xây dựng trước đây.
Dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử
dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu
chung cư.
Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu
căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở. Trong đó không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian
cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân chơi,
đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng… và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc
sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ
thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì…


6

2.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:
Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao
gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.
Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ
chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách

nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng.
Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư
Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống
hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một
cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ phải tuân thủ theo các quy định về quyền
hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung và các quy định hạn chế nhất định quyền sử
dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn
ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng
riêng, thay đổi màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,… hoặc khi muốn cho
thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung
và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý
hiện hành của chung cư.
Quản lý sử dụng nhà chung cư
Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có
Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban
quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử
dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số thành viên Ban quản trị do
Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan


7

trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở
hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị
có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của
pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư, thực hiện thu chi tài
chính trong quá trình quản lý việc sử dụng nhà chung cư,...
2.1.3. Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư

Theo thông tư Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất
lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự
thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.
Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các
qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà
chung cư
Chung cư hạng 1
Chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có
chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp
dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Phải có hệ thống giao thông bên
ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận
đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh,
đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất. Không gian xung quanh
thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp.
Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng
ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh,
phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui
mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn
20m2. Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng
ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với
không gian rộng rãi. Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ
sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có
hai đường nước nóng và nước lạnh. Có hệ thống camera kiểm soát trong các


8

sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong

ngày. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với
nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây
dựng.
Chung cư hạng 2
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương
đối hoàn hảo.
Diện tích căn hộ phụ thuộc vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 60m2,
có diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 15m2. Các dịch vụ khác cũng như hạ tầng
xã hội tương tự như chung cư cao cấp. Riêng về dịch vụ an ninh, chung cư hạng
2 chỉ có nhân viên bảo vệ tại các khu vực công cộng.
Chung cư hạng 3
Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá.
Về diện tích căn hộ của chung cư hạng 3, Bộ Xây dựng qui định phụ thuộc
vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 50m2, diện tích phòng ngủ chính lớn
hơn 12m2.
Chung cư hạng 4
Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu
chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Về thiết kế xây dựng phải đảm bảo phù hợp quy chuẩn xây dựng hiện hành.
2.2. Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư
2.2.1. Khái niệm, phân loại thị trường căn hộ chung cư

9

Thị trường là nơi người mua và người bán tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp
với nhau để trao đổi mua bán hàng hóa và dịch vụ. Hay nói cách khác thị trường
là nơi trao đổi hàng hóa sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người… liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường hiểu theo
nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu
thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với
người để họ liên kết với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hóa. Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường giao dịch căn
hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của thị trường này là một dạng của thị
trường bất động sản, ta có thể định nghĩa thị trường giao dịch căn hộ như sau:
“Thị trường căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về căn hộ dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Thị trường căn hộ chung cư thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan
hệ giao dịch về căn hộ chung cư, tại đó những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ căn hộ được
giao dịch.”
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân
chia thị trường thành thị trường mua bán; thị trường đấu giá; thị trường thuê và
cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan
hệ giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù
hợp với khả năng và điều kiện của mình.
2.2.2. Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ
Chủ thể thị trường
Là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập, có quyền quyết định
một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh
mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, các chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá

nhân, các đoàn thể xã hội và pháp nhân khác.
Tham gia giao dịch trên thị trường căn hộ có nhiều chủ thể khác nhau, bao
gồm: các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong


10

và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi một chủ
thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường giao dịch căn hộ chung cư.
• Cá nhân
Các cá nhân sở hữu căn hộ tham gia vào thị trường với tư cách là người
bán, người cho thuê, người dùng căn hộ của mình làm tài sản thế chấp để vay
vốn, để góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng
căn hộ vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua hoặc người
đi thuê. Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao
nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.
• Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản
Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh
nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng,
doanh nghiệp phát triển đất... đây là các doanh nghiệp xây dựng cũng như tạo ra
tòa chung cư, căn hộ cho thị trường.
Hàng hóa thị trường
Hàng hóa thị trường là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có tương lai. Để cho thị
trường giao dịch căn hộ chung cư phát triển, cần phát triển hàng hóa cho thị
trường này. Hàng hóa trên thị trường bao gồm các căn hộ sẵn sang để mua bán,
cho thuê và thế chấp trên thị trường. Ngày nay, các loại hình chất lượng căn hộ
ngày càng đa dạng từ cao cấp đến nhà ở xã hội, từ diện tích lớn đến nhỏ, đáp ứng
mọi nhu cầu của người tiêu dùng căn hộ chung cư

Giới trung gian thị trường
Là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa những người
sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng,
giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và
người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường,
người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là trung
gian thị trường.
• Nhà nước


11

Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường được thể hiện chủ yếu trên hai
mặt: tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường cũng như tham gia
quản lý hoạt động trên thị trường. Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng
hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động
sản nói chung cũng như thị trường căn hộ nói riêng.
Nhà nước tham gia thị trường với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
các hoạt động của thị trường. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện
pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường phát triển.
Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá
cả căn hộ trên thị trường.
• Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà
chung cư, trung tâm thương mại, dịch vụ, tiện ích xung quanh để tạo ra hàng hoá
cho thị trường. Họ là những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các
công trình trong thực tế.
• Các tổ chức môi giới, tư vấn
Giá cả của hàng hoá chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị
trường căn hộ thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý

tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch, cả bên bán lẫn bên mua
đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây
dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia định giá để xác định giá bất
động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên
gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng
mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các
vấn đề liên quan đến luật pháp…
Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan
nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên
môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật... nên có thể giúp các đối
tượng có nhu cầu giao dịch có thể thoả mãn được mục đích đặt ra.
Các chuyên gia tư vấn, môi giới thường hoạt động trong các tổ chức chuyên
về môi giới, tư vấn về bất động sản. Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trò rất