phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư –nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2 thành phố hồchí minh

B
TR

NG

GIÁO D C VÀ ÀO T O

I H C KINH T THÀNH PH

H

CHÍ MINH

---------------

H

TH NHÀI

PHÂN TÍCH CÁC Y U T
H

CHUNG C

TÁC

NG LÊN GIÁ C N

– NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN

A BÀN QU N 2 THÀNH PH

H

CHÍ MINH

LU N V N TH C S KINH T

TP. H

CHÍ MINH – N M 2015


B
TR

NG

GIÁO D C VÀ ÀO T O

I H C KINH T THÀNH PH

H

CHÍ MINH

---------------

H

TH NHÀI

PHÂN TÍCH CÁC Y U T
H

CHUNG C

TÁC

NG LÊN GIÁ C N

– NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN

A BÀN QU N 2 THÀNH PH

H

CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh t phát tri n (Th m đ nh giá)
Mã s : 60310105
LU N V N TH C S KINH T
NG

IH

NG D N KHOA H C:

PGS. TS. NGUY N NG C VINH

TP. H

CHÍ MINH – N M 2015


L I CAM OAN

S n ph m đ tài nghiên c u “Phân tích các y u t tác đ ng lên giá c n h
chung c

– nghiên c u đi n hình trên đ a bàn qu n 2 Thành ph H Chí

Minh” là k t qu quá trình nghiên c u c a tác gi .
S li u, hình nh và n i dung phân tích t i đ tài là hoàn toàn trung th c và
ch a công b trong b t k đ tài nghiên c u nào.
Tôi cam đoan ch u trách nhi m v n i dung trên.
TPHCM, ngày 09 tháng 11 n m 2015
H c viên th c hi n lu n v n

H Th Nhài


DANH M C CÁC T

VI T T T

Vi t t t

Di n gi i

B S

B t đ ng s n

BXD

B Xây d ng

CL

Ch t l

PE

Giá c cân b ng

QE

S l

TT

Thông t

TP HCM

Thành ph H Chí Minh

UBND
VT

ng

ng cân b ng

y ban Nhân dân
V th


DANH M C B NG

B ng

Di n gi i

B ng 3.1

T ng h p các ý ki n cho đi m c a chuyên gia

B ng 3.2

Di n gi i các bi n trong mô hình nghiên c u

B ng 4.1

Th ng kê mô t

B ng 4.2

T n su t các bi n đ c l p đ nh tính trong mô hình.

B ng 4.3

K t qu h i quy mô hình.

B ng 4.4

Tóm t t mô hình

B ng 4.5

Phân tích ANOVA

B ng 4.6

Ki m đ nh đa c ng tuy n

B ng 4.7

Ki m đ nh White

B ng 4.8

Ki m đ nh phân ph i chu n c a ph n d .


M CL C

CH

NG I: PH N M

U

1

1.1 Lý do ch n đ tài ................................................................................................ 1
1.2 M c tiêu nghiên c u ........................................................................................... 2
1.3 Câu h i nghiên c u ............................................................................................. 2
1.4

it

1.5 Ph

ng nghiên c u ......................................................................................... 2
ng pháp nghiên c u .................................................................................... 2

1.6 D li u và ph m vi nghiên c u .......................................................................... 3
1.7 C u trúc c a bài nghiên c u ............................................................................... 3
CH

NG II: C S LÝ THUY T VÀ KH O L

LIÊN QUAN

C CÁC NGHIÊN C U CÓ
4

2.1 Các khái ni m có liên quan ................................................................................ 4
2.2 Lý thuy t v giá, giá tr b t đ ng s n ................................................................. 7

2.2.1

Giá tr b t đ ng s n ................................................................................. 7

2.2.2

Giá c b t đ ng s n ................................................................................. 8

2.3 M t s h c thuy t tiêu bi u v giá ..................................................................... 9
2.3.1

H c thuy t v giá c a A-dam Smith (1723 - 1790) ................................... 9

2.3.2

Lý thuy t v cung – c u và giá c ............................................................ 10

2.4 Lý thuy t v th - ch t l

ng ............................................................................ 12

2.5 Mô hình đ nh giá nhân t th h
2.6 Các y u t

nh h

ng – Mô hình Hedonic ................................ 14

ng đ n giá tr đ t đai .......................................................... 16

2.6.1

Các y u t có m i liên h tr c ti p lên giá B S ..................................... 17

2.6.2

Các y u t kinh t ..................................................................................... 18

2.6.3

Các y u t liên quan đ n th tr

2.6.4

Các y u t v pháp lý .............................................................................. 19

2.6.5

Các y u t chính tr pháp lý ..................................................................... 19

2.6.6

Các y u t thu c v kinh t v mô ............................................................ 20

ng ......................................................... 18


2.6.7

Các y u t xã h i ...................................................................................... 20

2.7 Kh o l
CH
3.1 Ph

c các nghiên c u có liên quan ........................................................... 21

NG III: PH

NG PHÁP NGHIÊN C U

26

ng pháp nghiên c u .................................................................................. 26

3.2 Mô hình nghiên c u đ ngh ............................................................................. 26
3.2.1

Mô hình h i quy ....................................................................................... 26

3.2.2

Mô hình các y u t tác đ ng lên giá c n h chung c ............................. 27

3.2.3

Các gi thi t c a mô hình ......................................................................... 27

3.3 Khung phân tích dành cho nghiên c u ............................................................. 27
3.4 Gi i thi u v khu v c nghiên c u và s li u nghiên c u ................................. 28

3.4.1

Gi i thi u v khu v c nghiên c u ............................................................ 28

3.4.2

S li u nghiên c u .................................................................................... 29

3.5 Các y u t

nh h

ng đ n giá bán c n h chung c trong khu v c................. 31

3.6 Ti n hành khai báo và mã hóa bi n. ................................................................. 33
3.6.1

Bi n ph thu c ......................................................................................... 33

3.6.2

Bi n đ c l p .............................................................................................. 33

3.7 Mô hình gi đ nh. ............................................................................................. 37
CH

NG IV. K T QU NGHIÊN C U

40

4.1 Phân tích th ng kê mô t .................................................................................. 40
4.2 K t qu h i quy ................................................................................................ 43
4.2.1

Ma tr n h s t

ng quan ......................................................................... 43

4.2.2

K t qu h i quy mô hình l n th nh t ...................................................... 43

4.3 Ki m đ nh các k t qu h i quy ......................................................................... 45
4.3.1

Ki m đ nh hi n t

ng đa c ng tuy n. ...................................................... 46

4.3.2

Ki m đ nh hi n t

ng ph

4.3.3

Ki m đ nh phân ph i chu n c a ph n d . ................................................ 47

ng sai thay đ i .............................................. 47

4.4 Th o lu n k t qu mô hình. ............................................................................. 48
CH

NG V: K T LU N

51

5.1. K t lu n ............................................................................................................ 51


5.2. Ý ngh a th c ti n c a nghiên c u ..................................................................... 52
5.3. Các h n ch trong nghiên c u .......................................................................... 52
5.4. Các đ nh h

ng nghiên c u ti p theo ............................................................... 53


1

CH
1.1

NG I: PH N M

U

Lý do ch n đ tài
Nhà

là n i ph c v cho nhu c u thi t y u, sinh ho t hàng ngày c a m i cá

nhân m i h gia đình. Nhu c u v nhà

là nhu c u thi t y u không th thi u c a

m i h dân. Tùy vào nhu c u khác nhau mà m i ng
c n h thích h p, đáp ng đ
tn

i t l a ch n cho mình m t

c các ho t đ ng h c t p, lao đ ng, vui ch i gi i trí,…

c ta đang trên đà h i nh p và phát tri n v kinh t , dân s ngày càng

t ng mà qu đ t đai ngày càng h n ch , đây chính là m t trong nh ng v n đ đáng
lo ng i c a nhân dân. Th tr
sôi đ ng, đ c bi t là th tr

ng mua bán nhà

trong th i gian g n đây di n ra r t

ng c n h chung c . Thành ph H Chí Minh là đô th

đ c bi t, là trung tâm kinh t l n c a khu v c và c n
trong phát tri n kinh t xã h i c a c n

c, có vai trò quan tr ng

c, do đó nhu c u v nhà

c ng ngày m t

t ng cao. Trong quá trình phát tri n kinh t - xã h i, các nhu c u s d ng đ t ngày
càng gây ra áp l c không nh đ n đ t đai, đòi h i ph i s d ng đ t ti t ki m, h p lý,
có hi u qu . Hi n nay có r t nhi u khu đô th m i m c lên cùng v i hàng lo t các
chung c cao t ng hi n đ i. M t c n h hi n đ i v i đ y đ ti n nghi, môi tr
s ng thoáng mát, an ninh đ

c đ m b o chính là nh ng y u t thu hút ng

ng
i dân

ch n c n h chung c làm n i đ an c . Tùy thu c vào v trí t a l c, c u trúc c n h
hay các ti n ích c a các c n h khác nhau mà giá bán c n h c ng khác nhau. R t
nhi u h gia đình đã l a ch n vi c s h u nh ng c n h chung c đáp ng đ
nhu c u thi t y u thay vì s h u m t c n nhà. Tuy nhiên, vi c l a ch n đ

c

cm t

c n h v a h p ý, h p túi ti n l i ph thu c r t nhi u vào giá bán. Giá bán c n h
chung c ph thu c vào m t s y u t nh : Di n tích sàn, Kho ng cách đ n trung
tâm, T ng cao c n h t a l c, C nh quan nhìn t h

ng bacony, V trí c n h trên

cùng 1 t ng, S phòng ng , S phòng v sinh, An ninh, Môi tr
D ch v , Ti n ích ngo i khu, Uy tín ch đ u t ,…

ng xung quanh,


2

Do đó, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Phân tích các y u t tác đ ng lên giá
c n h chung c – nghiên c u đi n hình trên đ a bàn qu n 2 Thành ph H
Chí Minh” làm ch đ nghiên c u đ có cái nhìn chi ti t h n v phân khúc th
tr

ng này.
M c tiêu nghiên c u

1.2
L

ng hóa m c đ tác đ ng c a các y u t lên giá c n h chung c trên đ a

bàn qu n 2, thành ph H Chí Minh.
1.3

Câu h i nghiên c u
- Nh ng y u t nào tác đ ng đ n giá bán c n h chung c ?
- M c đ tác đ ng c a chúng lên giá bán nh th nào?
- K t qu nghiên c u có th tham kh o cho các c quan, t ch c nào ?
it

1.4


it

ng nghiên c u

ng nghiên c u là các y u t tác đ ng đ n giá c n h chung c và mô

hình Hedonic đ


it

c v n d ng trong nghiên c u.

ng kh o sát là các thông tin B S đã giao d ch thành công trên đ a bàn

qu n 2, thành ph H Chí Minh.
1.5

Ph

ng pháp nghiên c u

Nghiên c u này đã s d ng các ph
1.5.1 Ph
Ph

ng pháp nghiên c u sau:

ng pháp đ nh tính

ng pháp đ nh tính đ

c th c hi n thông qua vi c ph ng v n các chuyên

gia trong l nh v c b t đ ng s n và các đ n v qu n lý c n h chung c đ tìm ra các
y u t tác đ ng đ n giá c n h chung c .
1.5.2 Ph
Ph

ng pháp đ nh l

ng pháp đ nh l

đ n giá c n h chung c .

ng

ng nh m phân tích tác đ ng c a các y u t kh o sát


3

1.6

D li u và ph m vi nghiên c u
Nghiên c u này s d ng d li u là các giao d ch mua bán c n h chung c

có giá dao đ ng t 14 tri u đ ng /m2 đ n 25 tri u đ ng /m2 trên đ a bàn qu n 2,
thành ph H Chí Minh, đã đ

c giao d ch thành công trong giai đo n t tháng

12/2014 đ n tháng 05/2015.
Ph m vi nghiên c u, tác gi ch n kh o sát t i khu v c qu n 2, thành ph H
Chí Minh vì khu v c này t p trung r t nhi u c n h chung c , t o đi u ki n cho s
l

ng m u kh o sát l n. Trong gi i h n đ tài này, tác gi liên h tr c ti p v i ch

các c n h đã giao d ch thành công c ng nh liên h v i các sàn giao d ch đ thu
th p các giao d ch đ
1.7

c th hi n qua sàn.

C u trúc c a bài nghiên c u
N i dung bài nghiên c u g m 5 ch
 Ch

ng I: Ch

ng:

ng này tác gi nêu lên lý do ch n đ tài; sau đó xác đ nh

m c tiêu, câu h i, đ i t

ng, ph m vi và ph

ng pháp nghiên c u c ng

nh đ a ra ý ngh a c a đ tài.
 Ch

ng II: Ch

ng này tác gi trình bày s l

v c n h chung c ; lý thuy t và kh o l

c nh ng lý thuy t c b n

c các nghiên c u có liên quan

đ n v n đ nghiên c u.
 Ch

ng III: Ch

ng này tác gi trình bày ph

 Ch

ng IV: Tác gi trình bày k t qu đ t đ

ng pháp nghiên c u .

c c a đ tài nghiên c uvà

các th o lu n v k t qu nghiên c u.
 Ch

ng V: Tác gi đ a ra k t lu n cho đ tài nghiên c u, đ ng th i trình

bày g i ý các chính sách. Cu i cùng, tác gi nêu lên ki n ngh liên quan đ
tài.


4

CH

NG II: C

S

LÝ THUY T VÀ KH O L

C

CÁC NGHIÊN C U CÓ LIÊN QUAN
2.1

Các khái ni m có liên quan
2.1.1 Khái ni m c n h chung c
T i đi u 03 Lu t Nhà

n m 2014 quy đ nh rõ:

“Nhà chung c là nhà có t 2 t ng tr lên, có nhi u c n h , có l i đi, c u
thang chung, có ph n s h u riêng, ph n s h u chung và h th ng công trình h
t ng s d ng chung cho các h gia đình, cá nhân, t ch c, bao g m nhà chung c
đ

c xây d ng v i m c đích đ

d ng h n h p đ

và nhà chung c đ

c xây d ng có m c đích s

và kinh doanh.”

Ph n s h u riêng trong nhà chung c bao g m:
 Ph n di n tích bên trong c n h , bao g m c di n tích ban công, lôgia g n
li n v i c n h đó;
 Ph n di n tích khác trong nhà chung c đ

c công nh n là s h u riêng

theo quy đ nh c a pháp lu t;
 H th ng trang thi t b k thu t s d ng riêng g n li n v i c n h , ph n
di n tích thu c s h u riêng.
2.1.2

c đi m nhà chung c , c n h chung c

c đi m chung c a các nhà chung c là ph thu c chính vào d ch v và
giao thông công c ng. B i vì nhà chung c đ

c xây d ng nên v i m c đích là t n

d ng m i d ch v c a đô th hi n đ i và ti n l i v giao thông. N u các nhà chung
c mà không đáp ng đ

c các giá tr này thì coi nh không đ t yêu c u.

 S h u chung trong nhà chung c :


5

Theo Ngh đ nh 71/2010/N -CP v h

ng d n thi hành lu t Nhà

thì nhà

chung c do các t ch c, cá nhân thu c các thành ph n kinh t đ u t xây d ng đ
bán theo c ch th tr

ng là nhà chung c có ph n s h u chung. Ph n di n tích

thu c s h u chung c a các ch s h u nhà chung c bao g m: không gian, hành
lang, c u thang b , c u thang máy, sân th
bao ngôi nhà, t

ng, khung, c t, t

ng phân chia các c n h , sàn, mái, đ

ng ch u l c, t

ng

ng thoát hi m, h th ng b

ph t, l i đi b , sân ch i chung và các ph n khác không thu c s h u riêng c a các
ch s h u nhà chung c . Ph n di n tích khác không ph i là ph n di n tích thu c s
h u riêng c a các ch s h u nhà chung c . N i đ xe đ

c xây d ng theo quy

chu n xây d ng và có th b trí t i t ng h m ho c t i t ng m t ho c t i ph n di n
tích khác trong ho c ngoài nhà chung c . Các thi t b s d ng chung khác cho nhà
chung c , nh : l ng x rác, h p k thu t, h th ng c p đi n, n
l c, phát thanh, truy n hình, thoát n

c, ga, thông tin liên

c, b ph t, thu lôi, c u ho và các ph n khác

không thu c s h u riêng c a c n h nào. H th ng h t ng k thu t bên ngoài
nh ng đ

c k t n i v i nhà chung c đó.

 Vi c h n ch quy n s h u c a nhà chung c :
Do đ c thù c a c n h chung c là có ph n s h u chung và s h u riêng
nên quy n s h u c a các ch c n h chung c không gi ng nh quy n s h u các
tài s n thông th

ng khác. Chính vì th ch các c n h chung c ph i tuân th theo

các quy đ nh v quy n h n và ngh a v c a ph n s h u chung c ng nh nh ng quy
đ nh h n ch nh t đ nh v quy n đ nh đo t đ i v i c n h c a mình.
 V n đ qu n lý s d ng nhà chung c
V i xu th phát tri n đô th hi n nay, ngày càng nhi u ng
sinh s ng
ng

i dân l a ch n

nh ng khu chung c . Tuy nhiên chung c là n i t p trung s l

ng l n

i c ng nên r t d x y ra các r i ro v an ninh, cháy n hay các tranh ch p v

quy n s h u, … vì v y ban qu n tr chung c ra đ i ngoài vi c đ m b o an ninh,
đ m b o hi u qu công tác qu n lý, còn là c u n i cho ng
nh ng v n đ phát sinh cho c ng đ ng chung c . Nhà n
sách quy đ nh h

i dân đ gi i quy t

c đã ban hành các chính

ng và d n ch đ u t và c dân thành l p Ban qu n tr đ vi c


6

qu n lý nhà chung c đ

c th c hi n m t cách hi u qu và minh b ch nh t. Ban

qu n tr nhà chung c g m đ i di n các ch s h u, ng

i s d ng nhà chung c

đó. Ban qu n tr nhà chung c g m đ i di n các ch s h u, ng

i s d ng nhà

chung c đó. Theo đó, quy n và trách nhi m c a Ban qu n tr chung c là:
-

Xây d ng n i quy s d ng nhà chung c phù h p v i đi u ki n c th

c a nhà chung c theo quy đ nh c a pháp lu t đ trình H i ngh nhà chung c
xem xét, thông qua.
-

Thu th p, t ng h p ý ki n, ki n ngh c a ng

i s d ng liên quan t i

vi c qu n lý, s d ng và cung c p các d ch v nhà chung c đ ph i h p v i
các c quan ch c n ng, v i t ch c, cá nhân có liên quan xem xét gi i quy t.
-

Ki m tra, theo dõi giám sát vi c s d ng, b o hành, b o trì nhà chung

c theo quy đ nh.
-

Ph i h p v i chính quy n đ a ph

ng, t dân ph trong vi c xây d ng

n p s ng v n minh, gi gìn tr t t an toàn xã h i trong nhà chung c đ

c giao

qu n lý, .....
2.1.3 Phân h ng nhà chung c , c n h chung c
 Theo thông t
h

14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 c a B Xây d ng

ng d n tiêu chí phân h ng nhà chung c thì nhà chung c đ

c phân làm b n

h ng phù h p v i tiêu chu n và k thu t hi n h nh, quy ho ch chi ti t xây d ng do
c quan nhà n

c có th m quy n phê duy t. Nhà chung c đ

c phân h ng theo các

nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí v quy ho ch, ki n trúc; nhóm tiêu chí v h t ng
k thu t và h t ng xã h i; nhóm tiêu chí v ch t l

ng hoàn thi n và trang thi t b

g n li n v i nhà chung c ; nhóm tiêu chí v ch t l

ng d ch v qu n lý s d ng nhà

chung c .
-

Nhà chung c h ng 1 (cao c p) là h ng có ch t l

ng s d ng cao

nh t; đ m b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i,
ch t l

ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s

d ng đ t m c đ hoàn h o.

7

C c u c a c n h g m có: phòng khách, phòng ng , phòng b p, phòng v sinh
và các phòng khác. M i c n h t i thi u ph i có hai nhà v sinh, phòng ng
ph i có nhà v sinh riêng. Di n tích c n h không đ

c nh h n 70m2, phòng

ng chính ph i có di n tích l n h n 20m2.
Nhà chung c h ng 2 là h ng có ch t l

-

ng s d ng cao; đ m b o yêu

c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t l

ng hoàn

thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t m c đ
t

ng đ i hoàn h o.

Di n tích c n h tùy thu c vào quy mô thi t k , nh ng không đ

c nh h n

60m2, phòng ng chính ph i có di n tích l n h n 15m2. Các d ch v ti n ích

c ng t

ng t nh chung c cao c p, tuy nhiên riêng v d ch v an ninh thì

chung c h ng 2 ch có nhân viên b o v t i các khu v công c ng.
Nhà chung c h ng 3 là h ng có ch t l

-

ng s d ng khá cao; đ m b o

yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t l

ng

hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t
m c đ khá.
Di n tích c n h tùy thu c vào quy mô thi t k , nh ng không đ

c nh h n

50m2, phòng ng chính ph i có di n tích l n h n 12m2.
Nhà chung c h ng 4 là h ng có ch t l

-

ng s d ng trung bình; đ m

b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc; h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t
l

ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng

đ t tiêu chu n, đ đi u ki n đ đ a vào khai thác s d ng.
Lý thuy t v giá, giá tr b t đ ng s n

2.2

2.2.1

Giá tr b t đ ng s n

Theo Nguy n Ng c Vinh, Nguy n Qu nh Hoa (2012) “Giá tr b t đ ng s n
là s ti n

c tính bi u hi n v nh ng quy n l i, ch c n ng, công n ng, l i ích mà

b t đ ng s n mang l i cho con ng

i t i m t th i đi m nh t đ nh”.Hi n nay có hai

lo i giá tr ph bi n là giá tr th tr

ng và giá tr phi th tr

ng.


8

Giá tr th tr
ng

ng là t ng s ti n trao đ i

i bán s n sàng bán v i m t bên là ng

c tính v tài s n gi a m t bên là

i mua s n sàng mua, vào th i đi m

th m đ nh giá, sau quá trình ti p th công khai mà t i đó bên bán và bên mua đ u
hành đ ng m t cách t nguy n, thi n chí và hi u bi t l n nhau, trên th tr
đ i m t cách khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th
Giá tr phi th tr

ng m i bình th

ki n th tr

ng.

ng là giá tr mà khi th m đ nh giá b t đ ng s n d a vào

công c kinh t hay các ch c n ng b t đ ng s n h n là kh n ng đ
bán trên th tr

ng trao

c mua, đ

c

ng c a b t đ ng s n hay khi đ nh giá giá tr b t đ ng s n trong đi u

ng b t bình th

ng. Giá tr không ph n ánh giá tr th tr

ng nh : giá

tr thanh lý, giá tr đ c bi t, giá tr b o hi m, giá tr tài s n chuyên dùng, giá tr đ u
t , giá tr th ch p, giá tr đ tính thu ,…
T i h u h t các n
đ uđ

c phát tri n, đ nh ngh a giá tr th tr

ng c a b t đ ng s n

c chu n hóa đ ti n vi c nghiên c u, th ng kê, qu n lý và giao d ch mua

bán. M t khái ni m v giá tr khác trong l nh v c b t đ ng s n là giá tr đ u t d a
trên nh ng thông s hay gi đ nh c a nhà đ u t .
2.2.2

Giá c b t đ ng s n

Theo Ph m Th Ng c M (2006) “Giá c là m t thu t ng dùng đ ch m t
s ti n đ

c yêu c u, đ

th hi n giá tr t
ng

c đ a ra ho c tr cho m t hàng hoá ho c d ch v ”. Giá c

ng đ i c n c vào hàng hoá ho c d ch v do ng

i bán quan tâm trong t ng tr

i mua ho c

ng h p nh t đ nh.

Theo Nguy n Ng c Vinh, Nguy n Qu nh Hoa (2012) “Giá c b t đ ng s n
là s ti n th hi n giá tr c a b t đ ng s n trong đi u ki n th tr

ng c th ”.

B n ch t c a giá c B S: giá c là bi u hi n b ng ti n giá tr c a tài s n mà
bên bán và bên mua có th ch p nh n. Nó bao g m giá c a đ t và giá nhà.
Giá c b t đ ng s n có nhi u cách phân lo i khác nhau, nh ng có m t s
cách phân lo i thông d ng sau đây:
-

Giá mua bán, giao d ch: ó là giá tr th tr

tho thu n gi a ng

i mua và ng

i bán.

ng đ

c quy

c theo s


9

-

Giá thuê: là giá cho thuê B S theo th i h n

-

Giá b o hi m: là giá đ

c xác đ nh cho chi phí thay th công trình khi

mà các công trình này b r i ro trong s d ng (ho ho n, thiên tai hay r i ro
khác).
-

Giá h ch toán: là giá đ

c tính cho B S hàng n m nh m m c đích

cân đ i tài s n. Giá này d a trên giá tr còn l i c a tài s n. N u B S s d ng
cho m c đích kinh doanh thì ph i tính đ n giá tr kinh doanh c a nó.
Trong nghiên c u này tác gi ch s d ng giá giao d ch c a c n h .
M t s h c thuy t tiêu bi u v giá

2.3

2.3.1 H c thuy t v giá c a A-dam Smith (1723 - 1790)
 Adam Simith đã đ a ra thu t ng khoa h c là giá tr s d ng và giá tr trao
đ i, khi phân tích v giá tr trao đ i ông đã ti n hành phân tích qua các b
-

Xét hàng hoá trao đ i v i lao đ ng: Ông cho r ng, th

c:

c đo th c t

c a giá tr hàng hoá là lao đ ng nên giá tr hàng hoá là do lao đ ng s ng mua
đ

c. Nh v y là ông đã đ ng nh t giá tr là lao đ ng k t tinh trong hàng hoá

v i lao đ ng mà hàng hoá đó đ i đ
-

Xét trao đ i hàng hoá v i hàng hoá: Ông vi t: "giá tr trao đ i c a

chúng b ng m t l

ng hàng hoá nào đó". Nh v y giá tr trao đ i c a hàng hoá

là quan h t l v s l
th

c.

ng gi a các hàng hoá.

Xét trao đ i hàng hoá thông qua ti n t : Theo ông, khi ch m d t n n
ng nghi p v t đ i v t thì giá tr hàng hoá đ

c đo b ng ti n và giá c hàng

hoá là bi u hi n b ng ti n c a giá tr , giá c hàng hoá có hai lo i th
lao đ ng và ti n t , trong đó th
c a giá tr , còn ti n t ch là th
A-dam Smith là ng

c đo là lao đ ng là th

c đo đó là,

c đo chính xác nh t

c đo trong m t th i gian nh t đ nh mà thôi

i đ a ra quan ni m đúng đ n v giá tr hàng hóa đó

là: giá tr hàng hóa là do lao đ ng hao phí t o ra, g m lao đ ng quá kh và lao đ ng


10

s ng. Ông kh ng đ nh ch c ch n ngu n g c duy nh t c a giá tr là lao đ ng. Ông
kh ng đ nh: “M i th lao đ ng s n xu t đ u bình đ ng trong vi c t o ra giá tr hàng
hóa”. (Kh c ph c h n ch c a ch ngh a tr ng th

ng và tr ng nông)

Tuy nhiên bên c nh đó lý lu n giá tr - lao đ ng c a A.Smith còn có m t s
h n ch sau:
-

Xét v ngu n g c c a giá tr là lao đ ng, A.Smith v n ch a đ ng

v ng trên quan đi m c a mình, khi cho r ng giá tr do lao đ ng t o ra ch đúng
v i n n s n xu t hàng hóa gi n đ n,còn trong n n s n xu t t b n ch ngh a thì
nó do các ngu n thu nh p t o thành.
-

Ngoài ra ông ch a tính đ n lao đ ng quá kh c ng tham gia vào vi c

hình thành giá tr hàng hóa, b qua ph n giá tr t b n b t bi n.
-

V th gi i quan và ph

ng pháp lu n c a A.Smith c b n là th gi i

quan duy v t nh ng còn mang tính t phát và máy móc, trong ph
song song t n t i c hai ph

ng pháp khoa h c.

i u này nh h

ng pháp còn
ng sâu s c

đ n các h c thuy t kinh t t s n sau này.
Nh ng c ng không th ph nh n, h c thuy t c a A.Smith là m t trong nh ng
h c thuy t có ti ng vang l n, nó trình bày m t cách có h th ng các ph m trù kinh
t , xu t phát t các quan h kinh t khách quan. H c thuy t kinh t c a ông có
c

ng l nh rõ ràng v chính sách kinh t , có l i cho giai c p t s n trong nhi u n m.
2.3.2 Lý thuy t v cung – c u và giá c
Cung c a m t lo i hàng hóa nào đó chính là s l

mà ng

i bán mu n bán ra th tr

ng c a lo i hàng hóa đó

ng trong m t kho ng th i gian nh t đ nh ng v i

m i m c giá t i m t đ a đi m nh t đ nh nào đó. C u (c a ng
lo i hàng hóa nào đó là s l
m i m c giá ch p nh n đ

ng c a lo i hàng hóa đó mà ng

i mua) đ i v i m t
i mua mu n mua t i

c trong m t th i gian nh t đ nh nào đó t i m t đ a đi m

nh t đ nh. Giá c ch là quan h v l

ng giá hàng hóa và ti n khi trao đ i.


11

Hình 2.1: Tr ng thái cân b ng c a th tr

Trên hình 2.1, đ

ng c u và đ

g i là đi m cân b ng c a th tr
cân b ng PE và s l

ng; t

ng

ng cung c t nhau t i đi m E.

i mEđ

c

ng ng v i đi m cân b ng E, ta có giá c

ng cân b ng QE . Giá cân b ng là m c giá mà t i đó s c u

b ng s cung.
Th tr

ng có xu h

giá c trên th tr
tr

ng t n t i

đi m cân b ng E. N u do m t lý do nào đó,

ng P2 cao h n giá cân b ng PE, s l

ng hàng hóa cung ra trên th

ng s l n h n s c u đ i v i hàng hóa đó. Khi đó, trên th tr

ng xu t hi n tình

tr ng d cung hay th a hàng hóa (cung l n h n c u). Vì th , đ bán đ
nhà cung ng s có xu h
theo và l

t

ng cung c ng gi m

ng c u t ng lên. K t qu là giá c hàng hóa s gi m d n đ n giá cân

b ng PE và s l
Ng

ng gi m giá. Giá c gi m làm cho l

c hàng các

ng bán ra trên th tr

ng s d ch chuy n v QE.

c l i, n u nh giá c P1 th p h n giá cân b ng PE thì s x y ra hi n

ng c u l n h n cung hay thi u hàng hóa. Do thi u hàng nên áp l c c a c u s

làm cho giá c t ng lên b i vì ng

i tiêu dùng có th s n sàng tr giá cao h n đ

12

mua hàng hóa. Khi giá c t ng lên thì s c u s gi m d n và s cung t ng lên. Nh
th , giá c s t ng d n đ n giá cân b ng PE và s hàng hóa đ
tr

ng s d ch chuy n v QE.
Th tr

v il
đ

c bán ra trên th

ng có xu h

ng t n t i t i đi m cân b ng vì t i đó l

ng cung b ng

ng c u nên không có m t áp l c nào làm thay đ i giá. Các hàng hóa th

c mua bán t i giá cân b ng trên th tr

ng

ng. Tuy nhiên, không ph i lúc nào cung

c u c ng đ t tr ng thái cân b ng, m t s th tr

ng có th không đ t đ

c s cân

b ng vì các đi u ki n khác có th đ t ng t thay đ i. S hình thành giá c c a hàng
hóa, d ch v trên th tr

ng nh đ

H s co giãn đo l

c mô t

trên đ

c g i là c ch th tr

ng.

ng m c đ nh y c m c a m t bi n s này đ i v i m t

bi n s khác. H s co giãn c a c u theo giá đ

c

cl

ng theo công th c sau:

Trong đó: Q = f(P)
Trong công th c trên, t s ( /Q) chính là s ph n tr m thay đ i c a s
c u (Q) và m u s ( P/P) chính là s ph n tr m thay đ i c a giá (P). T công
th c này ta rút ra đ

c ý ngh a c a h s co giãn nh sau: h s co giãn c a c u

theo giá cho bi t ph n tr m thay đ i c a s c u khi giá thay đ i 1%.
2.4

Lý thuy t v th - ch t l

ng

2.4.1 N i dung lý thuy t
Lý thuy t V th , Ch t l

ng đ

c phát tri n b i Hoàng H u Phê và Patrick

Wakely và công b vào n m 2000 t i V
(Urban Studies) d

i tiêu đ “V th , ch t l

ng qu c Anh trên t p chí

ô th h c

ng và s l a ch n khác: Ti n t i m t

lý thuy t m i v v trí dân c đô th ”.
Lý thuy t mô t đ ng h c (dynamics) c a vi c hình thành và phát tri n các
khu dân c đô th , t c là c ch c a s l a ch n v n i

c a ng

i dân trong không

gian đô th . Lý thuy t m i này có n i dung khác bi t so v i lý thuy t hi n có, phát


13

tri n b i William Alonso (1964). Alonso và nh ng ng
t

i khác đã d a vào các ý

ng c a Von Thunen (1826) đ lý gi i vi c hình thành và ti n hóa c a các khu

dân c đô th , d a trên s l a ch n gi a chi phí đi l i và chi phí nhà .
Lý thuy t V th - Ch t l
-

ng có th đ

c phát bi u nh sau:

Các đô th có c u trúc (đa) c c, các c c phát tri n là n i có (các) v

th xã h i cao nh t. V th xã h i có th đ c tr ng cho tài s n, quy n l c chính
tr , kinh doanh, v n hóa, ch ng t c, giáo d c..., tùy theo hình thái xã h i. Các
khu dân c t o các vành đai đ ng tâm quanh các c c v th xã h i;
l

Giá tr nhà

ng nhà
-

t o b i 2 thành ph n: V th xã h i n i

(VT) và ch t

(CL);

T i m i đi m v th (VT) có m t giá tr ch t l

Qu tích các đi m này t o thành m t ng
gian 3 chi u. M t ng

ng (CL) t

ng ng.

ng (threshold surface) trong không

ng chia toàn b qu nhà thành hai ph n: Vùng mong

mu n và vùng không mong mu n;
-

T i m c giá tr th p, giá nhà đ c tr ng ch y u b i giá tr s d ng. T i

m c giá tr cao h n, giá nhà đ

c đ c tr ng b i giá tr trao đ i.

VT
Hình 2.2: M i quan h gi a v th và ch t l

ng.

Ngu n: Hoàng H u Phê và Patrick Wakely (2000)


14

 Theo Hoàng H u Phê (2013). K t qu c n b n khi n lý thuy t V th Ch t l

ng t o ra đ

tr nhà

(B S) đ

c ti n m i trong hi u bi t v c u trúc đô th và giá

c chia thành 3 nhóm, v i các ng d ng quan tr ng đ i v i chính

và phát tri n đô th bao g m:

sách nhà

H qu th nh t: c p ph m trù v giá tr s d ng và giá tr trao đ i c a

nhà

cm tb

(B S), c ng nh quan h t

ng h gi a chúng, đ

đ ng th i, v i s áp d ng c a k thu t đo l

c phân tích m t cách

ng kinh t hedonic (hedonic price

index).
H qu th hai: hình thành hai chi u kích (tr c) c a mô hình, trong đó

-

chi u kích v th , hay tr c v th , trùng h

ng v i kho ng cách ng n nh t đ n

(các) trung tâm đô th . Khi xoay quanh tr c v th , ta có th nh n đ

cm t

không gian Cartesian ba chi u, v i kho ng cách đ n (các) trung tâm đô th
trùng v i kho ng cách đ

c hi u ch nh c a v th .

H qu th ba: trong hai ph m trù giá tr , ph m trù ch t l

-

ng liên

quan đ n các tính ch t v t th , và ph m trù v th liên quan đ n các tính ch t
phi v t th . D a trên l p lu n này, có th d dàng nh n th y, khi giá nhà và
B S thay đ i, đ

ng nhiên ph m trù phi v t th s có xu h

ng thay đ i nhanh

h n.
2.5

Mô hình đ nh giá nhân t th h
Theo Griliches (1971), ph

ng – Mô hình Hedonic

ng pháp hedonic d a trên c s : giá c a m t

hàng hóa không đ ng nh t có th đ

c xác đ nh thông qua nh ng thu c tính liên

quan đ n hàng hóa đó.
Theo Triplett (1986), ph

ng pháp đ nh giá hedonic đã phát tri n và đ

ng d ng nhi u vào cách xác đ nh các ch s giá tr

c khi nó đ

c xây d ng thành

m t khung c s hoàn ch nh. Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là ng
áp d ng ph

c

i đ u tiên

ng pháp h i quy hedonic. Ông nghiên c u v m i liên h gi a giá c a

xe ô tô v i nh ng đ c đi m t o ra s hài lòng c a khách hàng nh s c m nh c a
đ ng c , t c đ , trang trí n i th t c a xe… Do đó, mô hình đ

c m i ng

i bi t đ n


15

v i tên g i “Mô hình đ nh giá Hedonic”. Mô hình hedonic đ
thi n h n t lý thuy t ng
Rosen (1974). C hai h

c phát tri n hoàn

i tiêu dùng c a Lancaster (1966) và mô hình giá n c a
ng ti p c n đ u nh m m c tiêu tính giá tr và s l

thu c tính d a trên nh ng s n ph m khác nhau đ

c đ a vào quan sát.

Theo nghiên c u c a Thibodiau và Malppezi (1980) trong th tr
thì ph

ng

ng nhà

ng pháp đ nh giá Hedonic là m t mô hình h i quy c a giá tr ho c giá cho

thuê c n h thông qua các đ c tính liên quan. Mô hình có d ng nh sau:
R = f (S, N, L, C, T)
Trong đó:
R: giá thuê ho c giá tr c n h .
S: nh ng đ c đi m thu c c u trúc.
N: nh ng đ c đi m thu c môi tr

ng xung quanh.

L: v trí.
C: các đ c đi m thu c v h p đ ng giao d ch.
T: th i đi m c n h đ

c quan sát.

Rosen (1974) xác đ nh giá th h

ng là giá ti m n c a các thu c tính đ

c

ti t l t vi c quan sát giá các s n ph m khác bi t và giá tr c th c a đ c tính kiên
k t v i nó. Hàm h i quy áp d ng đ xác đ nh m i quan h gi a giá và các thu c
tính c a s n ph m là: p (z) = p (ZL,…,z). Theo đó ng
đ

i mua và ng

i bán là t

ng

ng nhau trong mô hình h i quy này. C ng theo Rosen (1974), thu c tính c a

m t hàng hoá đ

c ng m th hi n trong hàng hóa và giá c th tr

ng. Chính s ti n

ho c s hi n di n c a các thu c tính liên quan đ n các m t hàng đ nh ngh a m t t p
h p các ti m n.
Hi n nay, ph

ng pháp đ nh giá hedonic đang đ

c nghiên c u và áp d ng

r ng rãi t i các qu c gia phát tri n trên th gi i ch y u cho các m c đích sau: đ a
ra m c giá ph h p v i th tr
quan nhà n

ng, ph c v cho công tác qu n lý đ t đai c a các c

c c ng nh áp d ng đ tính ch s giá nhà.


16

2.6 Các y u t

nh h

ng đ n giá tr đ t đai

C ng gi ng nh b t c hàng hoá d ch v nào khác, giá b t đ ng s n trên th
tr

ng là giá cân b ng gi a cung và c u trên th tr
Cung B S là m t v c a b t đ ng th c đ

ng.
c xác đ nh b ng t ng kh i l

hàng hóa B S s n sàng đ a ra trao đ i trên th tr

ng

ng t i m t th i đi m nào đó v i

m t m c giá gi i h n nh t đ nh. Cung B S không ph i là toàn b qu hàng hóa
B S có th có mà là l

ng hàng hóa B S có th và s n sàng tham gia ho t đ ng

giao d ch mua bán, cho thuê, trao đ i,.... trên th tr

ng. Có th có ng

i có nhi u

hàng hóa B S nh ng n u h không có nhu c u bán (cho thuê, trao đ i,....) ho c có
nhu c u bán (cho thuê, trao đ i,....) nh ng không ph i là bán v i m t b ng giá hi n
t i c a th tr

ng mà mu n ch m t c h i v i m t b ng giá cao h n thì hàng hóa

B S đó không đ
l

c tính vào l

ng hàng hóa B S mà ng

toán đ nh n đ

c kh i l

ng cung t i th i đi m đó. C u v B S là kh i

i tiêu dùng s n sàng ch p nh n và có kh n ng thanh

ng hàng hóa B S đó trên th tr

ng. Gi a nhu c u tiêu

dùng và c u v hàng hóa B S có m t s cách bi t khá l n v quy mô, ph m vi và
đ it

ng xu t hi n. Nhu c u th

r ng v i t t c các đ i t

ng xu t hi n v i m t quy mô l n trên ph m vi

ng

Khi c u l n h n cung, giá đ t đai th
th p h n cung, giá đ t đai có xu h

ng b đ y cao lên; ng

c l i, khi c u

ng gi m xu ng. Tuy nhiên, giá c còn ph

thu c vào nhi u y u t khác: y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a th tr

ng

nh “đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh”... hay nh ng y u t xu t
phát t s can thi p c a Nhà n

c nh đ u t c a Nhà n

c vào vi c nâng c p c

s h t ng khu dân c , t ng ho c mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh
đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá tài s n B S thu c s h u Nhà n
y u t b t ngu n t tâm lý, thói quen c a ng

i dân nh không mu n bán nhà đ t

do cha ông đ l i, ho c ham mu n có nhà n m trên qu c l , t nh l ...
Nhóm các nhóm y u t

nh h

c...; có nh ng

ng đ n giá tr b t đ ng s n là:


17

Các y u t có m i liên h tr c ti p lên giá B S

2.6.1

 V trí: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr
c a B S càng l n. M i B S luôn đ ng th i t n t i hai lo i v trí, v trí tuy t đ i và
v trí t

ng đ i. Nh ng th a đ t n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có

giá tr l n h n nh ng th a đ t cùng lo i n m
đ i). Theo Lê T n L i (2009) giá đ t đ

các vùng ven trung tâm (v trí t

c phân theo lo i đô th lo i 1, 2, 3, 4 và 5;

x p theo khu v c: trung tâm, c n trung tâm, khu v c ven đô…; x p theo lo i đ
ph : đ

ng
ng

ng lo i 1, 2, 3… Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l

giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m

v trí khác (v trí

tuy t đ i).
 Kích th
mô kích th

c, hình th , di n tích, hình dáng c a B S: nh ng lô đ t có quy

c phù h p v i m c đích s d ng thì giá tr cao h n là đ t có giá tr quy

mô kích th

c không phù h p v i m c đích s

th

đô th ,

ng đ t

d ng

cùng đ a đi m. Thông

v trí m t ti n có chi u ngang r ng h n chi u sâu thì có l i

th h n. Nh ng lô đ t có hình d ng vuông v n, n h u thì giá tr h n nh ng lô đ t
có hình dáng méo mó, tóp h u
v iđ

cùng đ a đi m; nh ng lô đ t có b m t ti p giáp

ng ph r ng thì có giá tr h n, lô đ t có b m t ti p giáp v i đ

ng ph h p

quá sâu. Theo phong th y, hình th c a th a đ t mà trên đó ch s h u xây c t,
ho c là n i c n nhà đang t a l c là r t quan tr ng. Thông th

ng ta chia th a đ t

thành các lo i hình d ng chính sau: vuông v c (hình vuông ho c hình ch nh t), n
h u, tóp h u, hình ch L, hình tam giác…Nh ng th a đ t nào có hình d ng vuông
v c ho c n h u thì có giá cao h n nh ng th a đ t có hình dáng khác do tính cân
b ng n đ nh mà nh ng th a đ t này mang l i


a hình B S t a l c: đ a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i các

B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S,
th

ng hay b ng p n

h n, ng

c vào mùa m a hay b tri u c

c l i giá c a nó s cao h n.

nh ng khu v c th p

ng thì giá c a B S s th p